Что можно сделать с 9/10 долей в однокомнатной квартире

Продажа доли в однокомнатной квартире – это самая сложная сделка с недвижимостью. Найти покупателя на такую долю почти невозможно. Поэтому удобнее всего продать долю второму собственнику. Но если совладелец отказывается выкупать часть имущества, придется искать другого покупателя. О том, как провести сделку без согласия других собственников, читайте в нашей статье.

Можно ли продать долю в однокомнатной квартире

Продажа доли в однокомнатной квартире отличается тем, что часть не может быть выделена в натуре как в других объектах недвижимости.

Тем не менее, с юридической точки зрения возможно выделение доли, как и ее продажа. Если другие собственники согласны ее выкупить, то проблем не должно возникнуть. В противном случае найти покупателя будет трудно.

Справка! Доля не отчуждается без уведомления других собственников. Совладельцы имеют Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).

Пошаговая инструкция

Пошаговая инструкция продажи доли в квартире выглядит следующим образом:

• выделение доли;
• установка стоимости и условий сделки;
• предложение выкупа другим собственникам;
• если получен отказ от совладельцев, то поиск другого покупателя;
• подготовка документов и составление договора;
• посещение нотариуса;
• регистрация перехода права собственности в Росреестре;
• оплата налогов.

В результате новый собственник получает выписку из Росреестра о переходе права собственности. Эти сведения также вносятся в реестр недвижимости.

Выделить долю

Однокомнатная квартира может принадлежать нескольким собственникам, но долю нельзя выделить в натуре. Она может быть только идеальной. В документах прописывается, что собственник владеет ½ частью объекта недвижимости.

Выделить долю можно двумя способами:

• добровольным соглашением;
• через суд.

Первый вариант является самым простым решением. Соглашение в обязательном порядке должно быть заверено у нотариуса (ст. 42 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).

В документе необходимо указать следующие сведения:

• личные данные о каждой из сторон;
• место и дата составления документа;
• сведения об объекте недвижимости;
• размер долей.

Документ подписывается каждой из сторон.

Если граждане не могут договориться друг с другом, то можно обратиться в суд.

Уведомить сособственников

Перед тем, как начать искать покупателя, необходимо направить уведомление другим собственникам. Отказ от предложения необходимо оформить в письменном виде. Собственник имеет право продать свою долю в случае, если в течение 30 дней после получения уведомления совладелец не дал ответа.

Уведомления рекомендуется разослать в письменном виде всем, кто владеет частями собственности. Для этих целей можно обратиться к нотариусу. Долю нельзя продать без согласия второго собственника. Исключение составляют случаи, когда совладелец проигнорирует предложение продавца о выкупе или даст отказ.

Собственник может искать посторонних покупателей в следующих ситуациях:

• отсутствие ответа;
• уклонение от получения письма-предложения;
• неявка за корреспонденцией.

На рассмотрение предложения дается месяц.

Сособственники могут сразу отказаться от покупки. Документ оформляется в письменном виде. В нем указываются сведения об объекте недвижимости, дата и реквизиты извещения о продаже, предложенная стоимость. Для оформления отказа не обязательно ждать 30 дней, его можно оформить сразу после получения предложения.

Найти покупателей

Следующим этапом является поиск покупателей. Найти граждан со стороны бывает достаточно трудно, так как мало кто хочет проживать в одной комнате с совершенно посторонним человеком или семьей.

Подготовить документы

В необходимый комплект включаются копии следующих документов:

• удостоверения личности участников сделки;
• правоустанавливающие документы на Недвижимость;
• технические и кадастровые паспорта;
• выписка из домовой книги;
• извещения о предложении покупки другим собственникам и ответы на них.

В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, если в сделке участвует несовершеннолетний, то требуется согласие органов опеки.

Составить Договор

Договор необходимо составить в письменной форме.

В нем должны содержаться следующие сведения:

• наименование документа;
• дата и место составления;
• данные об участниках сделки;
• информация об объекте недвижимости;
• основание права собственности;
• порядок расчета;
• информация об обременении квартиры или его отсутствии;
• порядок передачи объекта недвижимости.

В договоре могут быть прописаны и дополнительные условия. В нем могут быть указаны сведения о том, в каком порядке распределяются расходы между сторонами сделки. Договор в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Примерный образец можно посмотреть тут:

Скачать образец договора купли-продажи доли в однокомнатной квартире

В договоре не может указываться цена меньше чем та, которая была в предложении о покупке другим собственникам объекта недвижимости. Рекомендуется прописать в документе наличие или отсутствие обременений.

Договор должен удостоверяться нотариусом. Исключение составляет документ, когда все владельцы долей передают их по одной сделке. Стоимость услуг должностного лица составляет 0,5% от стоимости недвижимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. Сумма платится независимо от количества участников сделки.

Зарегистрировать договор в Росреестре

Регистрация договора в Росреестре является обязательным этапом. Процедура позволяет подтвердить переход права собственности от покупателя к продавцу и то, что последний является новым собственником.

Для регистрации необходимо подготовить следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность;
• выписка с лицевого счета;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Сотрудники Росреестра дадут образец заявления, которое понадобится заполнить обеим сторонам сделки. Госпошлина за регистрацию сделки составляет 2000 руб. для покупателя и 350 руб. для продавца. Квитанцию об оплате можно предоставить при подаче документов.

Внимание! Документы в Росреестр при желании подаются через МФЦ. Нотариус, заверяющий сделку, может передать бумаги в электронном виде.

Переход права собственности регистрируется в течение 3 рабочих дней после получения документов. Если заявление передается в электронном виде, то на процедуру уходит 1 день. В случае, когда документы подаются через МФЦ, срок может быть продлен до 5 дней.

После регистрации новый собственник получает выписку из ЕГРН. На договоре купли-продажи ставится соответствующая отметка.

Оплатить налоги

После продажи доли Продавец обязан оплатить Налог на прибыль. В 2022 году он составляет 13% от суммы, указанной в договоре.

Продавец не оплачивает налог, если владеет недвижимостью более 5 лет.

Когда доля в собственности более 3 лет, НДФЛ не берется в случае, если она:

• куплена до 1.01.2016 г.;
• получена по дарственной или по наследству;
• оформлена через приватизацию.

Налог не уплачивается, если доля в квартире была единственной недвижимой собственностью гражданина.

Перечислять сбор в госказну не потребуется, если продавец не получил прибыль, продал по той же стоимости, что покупал или ниже (ст. 220 НК РФ).

Гражданин все равно обязан подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Документ можно оформить в личном кабинете на сайте ФНС или при личном посещении налоговой службы.

Сложности при продаже доли в квартире

Судебная практика показывает, что при продаже доли в однокомнатной квартире могут возникнуть споры.

Если долю хотят купить два сособственника

Если владелец получил согласие на выкуп от двух сособственников, то он может продать свою часть любому из них, по своему усмотрению. Обычно выбор делается в пользу более выгодного предложения.

Если сособственник хочет выкупить долю

Совладельцы недвижимости имеют преимущественное право покупки. Если сделка была заключена без ведома сособственника или с посторонним лицом, то в течение 3 месяцев ее можно оспорить.

Как продать часть доли

Закон не запрещает выделять из своей доли части и продавать их. При этом необходимо соблюдать все те же правила, что и к сделке, касающейся всей доли.

Если находитесь в браке

Когда гражданин находится в браке, для оформления договора купли-продажи необходимо получить письменное согласие второго супруга. Оно дается, если квартира или ее часть была приобретена после официальной регистрации отношений, независимо от того, на чьи деньги покупалась.

Согласие от супруга не требуется в случае, если объект недвижимости:

• получен в дар;
• куплен до брака;
• получен по праву наследования.

В остальных случаях доля в квартире считается общей собственностью. Ее нельзя продать или передать в дар без согласия второго супруга.

Допускается выделение доли из общей собственности (ст. 38 СК РФ). Процедура выполняется заключением добровольного соглашения или через суд. После этого один из супругов может распоряжаться своей частью по своему усмотрению.

Если квартира куплена в ипотеку

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения долга. Встречается два варианта продажи собственности.

Владелец может досрочно погасить ипотеку, после чего реализовать недвижимость по собственному усмотрению. Допускается заключение предварительного договора купли-продажи и о получении задатка. В таком случае гражданину потребуется известить финансовую организацию о досрочном погашении долга. После этого с объекта недвижимости снимаются обременения.

Важно! Ипотечную квартиру можно продать через банк, если покупатель согласен взять на себя долговые обязательства продавца. Для заключения сделки необходимо обратиться в финансовую организацию.

Если один из сособственников несовершеннолетний

Если одним из собственников долей является ребенок, то отказ от приобретения части по преимущественному праву покупки оформляется его законным представителем. Перед этим необходимо получить разрешение от органов опеки на совершение сделки.

Законный представитель может продать долю ребенка от его имени. Перед заключением договора понадобится обратиться в органы опеки. Они дадут разрешение на сделку только в том случае, если имущественные права несовершеннолетнего не будут нарушены. Поэтому родителям понадобится представить пакет документов, подтверждающий, что продажа доли в интересах ребенка.

Минимальная доля для продажи

Если в квартире прописано много людей, то доля может быть выделена на каждого из них. Они могут распоряжаться своей частью по собственному усмотрению, независимо от количества квадратных метров. Рассматривается законопроект, ограничивающий минимальную долю для продажи. Планируется, что она будет привязана к жилым нормативам на одного человека, установленным в регионе.

Вопросы наших читателей

Когда при продаже однокомнатной квартиры нужно обращаться к нотариусу?

Обращение к нотариусу является обязательным в следующих случаях:

• при отчуждении доли в праве общей собственности на объект недвижимости;
• при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
• при заключении сделки на условиях опеки;
• если основной договор купли-продажи заключается с учетом условий предварительного документа, заверенного у нотариуса.

Стоимость услуг нотариуса регулируется нормами Налогового кодекса.

Подводные камни

Граждане при совершении сделки могут столкнуться со следующими проблемами:

1. Любой из сособственников может подать Иск в суд, если считает, что сделка нарушает его права. На это гражданину дается 3 месяца. Судья может принять решение перевести на совладельца права покупателя. В таком случае он должен будет выкупить долю на тех же условиях, что и участник сделки.
2. Если у собственника незначительная доля в квартире (менее ¼ части), то совладельцы могут обратиться в суд с просьбой выкупить ее в принудительном порядке. Должностное лицо может принять решение в пользу истца. В таком случае собственнику незначительной доли должна быть выплачена компенсация.
3. Продавец доли затрудняется с составлением извещения совладельцам. Гражданин может обратиться к нотариусу, который поможет ему не только правильно написать, но и отправить предложения другим собственникам.

Заключение

На основании сказанного можно сделать следующие выводы:

1. Долю в однокомнатной квартире можно выделить только в идеальном виде.
2. Собственник может распоряжаться своей частью по собственному усмотрению.
3. Преимущественное право покупки у совладельцев недвижимости. Искать продавца на стороне можно только, если они отказались от приобретения доли.
4. Договор купли-продажи в обязательном порядке заверяется у нотариуса.

Если у вас остались вопросы о том, как продать долю в однокомнатной квартире, юристы нашего портала придут на помощь. Опишите проблему в форме связи и получите консультацию юриста.

Что можно сделать с приватизированной долей в квартире

846 просмотров

Причин возникновения долевой собственности на объекты недвижимости множество. Гражданин может получить долю в порядке приватизации, в дар, в Наследство. В результате собственник объекта не может свободно распоряжаться имуществом. Его возможности ограничиваются правами совладельцев. Рассмотрим, что можно сделать с долей в квартире.

Определение права собственности

В соответствии со ст. 244 ГК РФ под общей собственностью понимается право владения имущественным объектом несколькими собственниками. Каждый из них наделяется равными правами в отношении объекта и несет равные обязанности по содержанию. Кроме того, сособственник и несут равную ответственность за ненадлежащее использование.

Каждый из владельцев имеет право определить размер своей доли. Если имущество принадлежит гражданам на праве общей собственности, то они могут выделить конкретные доли. Вследствие чего, Право собственности будет изменено с общего на долевое.

Выделение доли

Совладельцы могут выделить доли в праве собственности:

1. В добровольном порядке (путем оформления соглашения). Стороны заключают договор в простой письменной форме. Документ передается в Росреестр для регистрации права собственности. После чего, каждый из совладельцев становится собственником конкретной доли. По общему правилу, совладельцы имеют право на равные доли в имуществе (например, если собственников 3, то каждый имеет право на 1/3 долю). Однако по соглашению доли могут быть определены иначе.
2. Через суд (в порядке искового судопроизводства). Способ используется преимущественно тех случаях, когда владельцы хотят отойти от принципа равенства.

Например, один из граждан за собственный счет произвел неотделимые улучшения. Вследствие внесения изменений, стоимость имущества значительно увеличилась. Поэтому он желает увеличить размер своей доли или получить компенсацию за улучшение. Если другие владельцы с ним не согласны, то вопрос урегулируется через суд.

Регистрация права собственности производится в Росреестре на основании судебного решения.

Определение порядка пользования

Совместное использование приватизированной квартиры может быть затруднено по ряду причин. Например, площадь жилого помещения не позволяет одновременно ее использовать несколькими лицами. Или совладельцы находятся в плохих отношениях.

Для урегулирования конфликта необходимо определить порядок пользования. Процедура предполагает закрепление конкретных комнат за совладельцами и установление порядка пользования местами общего пользования (санузел, кухня, холл).

Вопрос может быть урегулирован следующим образом:

1. Во внесудебном порядке. Стороны заключают соглашение. Закон не предусматривает обязательное нотариальное удостоверение договора. Однако, по инициативе одной их сторон, соглашение может быть удостоверено у нотариуса. Стороны могут определить порядок на основании сложившегося порядка пользования или установить новый.
2. В судебном порядке. Если стороны не могут прийти к соглашению, то любой из владельцев может обратиться в суд. Вопрос урегулируется в порядке искового судопроизводства. В отношении недвижимого имущества устанавливается исключительная Подсудность. Заявление подается в суд по месту расположения жилого помещения.

Выделение в натуре

Под выделением доли в натуре понимается разделение жилого помещения на 2 равнозначных объекта. В результате выделения каждое из помещений приобретает статус отдельной квартиры (индивидуальный почтовый адрес).

Для этого потребуется получения разрешения ряда специализированных организаций (БТИ, отдел архитектуры и градостроительства, пожарной инспекции, Роспотребнадзор). Объект должен иметь техническую возможность к выделению (общая площадь, наличие 2 санузлов).

Для проведения процедуры необходимо наличие значительной площади. Поэтому выделение редко применяется в отношении квартир. Метод более популярен в отношении частных домов.

Распоряжение

После того, как часть права собственности выделена в виде конкретной доли (не обязательно в натуре), гражданин имеет право распоряжаться ей (ст. 246 ГК РФ). Распоряжение происходит по соглашению всех совладельцев. Однако это не значит, что каждый владелец должен получать согласие других для осуществления сделок со своей долей.

Возможные варианты распоряжения:

• продажа;
• аренда;
• дарение;
• Завещание;
• рента.

Порядок осуществления сделок имеет различия. Рассмотрим подробнее.

Продажа

Доля в приватизированной квартире может быть продана владельцем. В качестве покупателей могут выступать как сособственники, так и посторонние граждане. Собственник не должен получать согласие совладельцев на сделку.

Однако ст. 250 ГК РФ ограничивает права владельца доли. Она наделяет совладельцев преимущественным правом выкупа. Это означает, что продавец должен предоставить другим дольщикам возможность укрупнить свою долю за счет его части.

Порядок действий продавца

№ п/пДействия продавца

1	Составление уведомления для сособственников
2	Направление документа с уведомлением о вручении
3	Получение согласия или отказа
4	В случае получения письменного отказа, гражданин получает право продать долю
5	В случае отсутствия ответа, право на продажу возникает только спустя 30 дней с момента вручения документа

После чего, объект может быть продан третьим лицам без получения согласия совладельцев. Несоблюдение перечисленных действий ведет к недействительности сделки.

Важно! Продажа третьим лицам возможна исключительно на тех условиях, которые были изложены в уведомлении. В противном случае совладельцы могут оспорить сделку и перевести ее на себя.

Если доля выкупается совладельцем, то уведомление других сособственников не требуется. При положительном ответе на выкуп от 2 и более собственников, продавец сам выбирает, кому продать долю.

Аренда

Получение дохода от собственного имущества является правом владельца. Одним из вариантов является передача доли в квартире в наем. Однако наличие совладельцев вносит определенные сложности.

Условия для сдачи доли в квартире в наем:

• определение порядка пользования объектом;
• наличие согласия совладельцев.

Если гражданин сдает долю без согласия сособственников на основании договора найма, то закон не позволяет выселить арендаторов самостоятельно. Совладельцы должны обратиться в суд для получения решения суда о выселении.

Важно! Обращение в полицию для выселения арендаторов не даст результата. Вопрос урегулируется исключительно в судебном порядке.

Дарение

Дарение доли в приватизированной квартире возможно по инициативе собственника. Обязательным условием является согласие получателя имущества на принятие объекта.

Для заключения договора дарения не требуется согласие сособственников. Выбор одаряемого возлагается на владельца.

Договор дарения заключается в письменной форме. Обязательным условием является его нотариальное удостоверение.

После чего, переход права может быть зарегистрирован в Росреестре в течение 12 месяцев. Если даритель умрет до подачи заявления, то контракт считается недействительным.

Завещание

Под завещанием понимается письменное волеизъявление по распоряжению имуществом на случай гибели собственника. Документ оформляется в нотариальной форме.

Право на имущество возникает у получателя после вступления в наследство, когда собственник погибнет. При оформлении завещания на долю в квартире, владелец не должен получать согласие сособственников.

Как делятся обязанности между сособственниками

Каждый совладелец наделяется равными правами и обязанностями в отношении объекта. Собственники обязаны оплачивать Услуги ЖКХ. Закон не устанавливает, как точно должны осуществляться платежи.

Например, сособственники могут определить величину платежей соответственно долям в праве собственности. Такой вариант может возможен по соглашению сторон или в судебном порядке.

Важно! Ни решение собственников, ни решение суда не является основанием для разделения лицевых счетов. Реквизиты в раздельных квитанциях направляют денежные средства на один и тот же лицевой счет.

Если один из совладельцев несовершеннолетний

Лицо, не достигшее 18 лет, также может являться собственником доли. В такой ситуации возможность распоряжения квартирой другими сособственникам усложняется.

Например, сдача доли в аренду возможна только с согласия районного отдела опеки. Также согласие отдела опеки понадобится для продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему.

Закон позволяет совершать сделки с долями в квартире. Для этого необходимо выделить долю и определить порядок использования. Процедура имеет свои особенности в зависимости от конкретной ситуации.

Чтобы уточнить перечень документов и порядок действий необходимо получить консультацию специалиста. Для получения бесплатной консультации юриста по жилищному праву достаточно оставить заявку в онлайн-чате.

Специалист свяжется с вами в ближайшее время.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Что можно сделать с приватизированной долей в квартире

Главная / Жилищные споры / Что можно сделать с долей в квартире

Просмотров 252

Как распорядиться долей в квартире? Этот вопрос волнует тех, кто хочет оформить сделку. Распоряжаться долями непросто, особенно в свете конфликтов с совладельцами квартиры. По словам юристов, сделки с долями таят в себе множество трудностей. Собственник может столкнуться с враждебными соседями, аферистами, «черными риэлторами» и другими сложностями.

Как подстраховаться и оградить себя от рисков? Прежде всего, узнать о том, что можно делать с долями в квартире, а чего делать нельзя. Настало время рассказать о возможных действиях для владельца.

✅ Что можно сделать с долей в квартире без согласия других собственников

Поскольку квартира разделена между несколькими собственниками, придется учитывать их мнения. Однако есть сделки, когда такое согласие не нужно. Это касается прежде всего безвозмездных операций с долями в недвижимости.

???? Дарение

Встречается между родственниками (например, мать и дочь, бабушка и внук). Основное отличие от остальных видов сделок – отсутствие оплаты. Собственник выступает в роли дарителя. Тот, кому дарится доля в квартире – одаряемым лицом. Стороны оформляют дарственную и заверяют ее у нотариуса.

Кому подойдет? Дарение подходит пожилым собственникам и их родне. Однако не стоит заменять дарением сделку по продаже приватизированной доли (например, если вы не хотите соблюдать преимущественное право). Если совладельцы раскроют аферу, они могут подать в суд и аннулировать договор (п. 1 ст. 170 ГК РФ). Впрочем, доказать фиктивность такой сделки очень сложно.

Читайте, что выгоднее: подарить или продать долю в квартире – в статье мы расписали основные нюансы, сравнения, плюсы и минусы.

Случай из практики:

Развелись супруги. Оба сохранили долевую собственность на квартиру и делили жилплощадь поровну. Вскоре муж съехал, а затем в квартире появился незнакомый человек. На вопрос жены, откуда он и что делает в ее квартире, мужчина назвал себя новым собственником. Он показал выписку из ЕГРН, где действительно значился владельцем ½ доли в квартире.

Вторая собственница узнала, что муж подарил ему свою долю. Раньше женщина не видела мужчину среди знакомых супруга и усомнилась в чистоте сделки. Вот только доказать фиктивность намерений экс-супруге не удалось – муж уехал в другой город, а новый собственник ничего не рассказывал.

Единственное, о чем позаботился бывший супруг – нашел порядочного покупателя, не дебошира и мошенника. Хотя могло быть совсем иначе.

???? Залог физическому лицу

Речь идет о залоге доли в обеспечение взятой у человека ссуды (ст. 334 ГК РФ). Отличие от залога на Кредит в банке – отсутствие приоритетного права выкупа остальными совладельцами. Порядок оформления очень простой:

1. Заимодавец и залогодержатель заключают договор.
2. Скрепляют намерения у нотариуса.
3. Оформляют сделку в Росреестре.
4. Заимодавец прощает долг, а взамен забирает долю в квартире.

Нечастый, но эффективный способ передать долю третьему лицу и выручить за нее деньги.

Кому подойдет? Собственникам, которые нуждаются в деньгах, но не хотят обращаться за кредитом в банк (например, из-за высоких процентов). А также желающим обойти приоритетное право выкупа.

???? Наследство, завещание

Отдельную долю можно включить в завещание или оставить в наследство после смерти. Родственники и Иждивенцы смогут оформить ее в собственность. Остальные совладельцы на жилье не претендуют.

Кому подойдет? Всем, кто собирается оставить наследство. Желательно указывать размеры долей и кандидатов. Если этого не сделать, родственники могут затеять ссоры по разделу жилья. Это крайне неприятно и даже опасно.

Пример:

Дубинина оставила квартиру в наследство 3-м внукам. Поскольку претенденты еще не достигли 18 лет, оформлением долей занялись их родители. Родственники и так находились в не лучших отношениях, а раздел наследства их рассорил окончательно.

Одни хотели сдать жилье в аренду, вторые продать, а третьи были намерены жить в квартире. Никто не хотел уступать. Родители обратились к юристу. Изучив ситуацию, Эксперт посоветовал продать жилье, а вырученные деньги поделить поровну. Юрист предостерег продавать доли по отдельности.

Наследники узнали, что это может привлечь мошенников и согласились на продажу всей квартиры.

???? Рента

Рентой называют передачу доли в квартире взамен на материальное содержание собственника (п. 1 ст. 601 ГК РФ). Различают платный и бесплатный вариант: рассрочка и дарение. Однако рента отличается от классического дарения долей, в первую очередь возмездным характером.

Особенности передачи долей по договору ренты:

1. Наличие или отсутствие срока – рента может растянуться вплоть до смерти продавца.
2. Выделение приватизированной доли в виде комнаты.
3. Иждивение – пожизненное.
4. Обязательная нотариальная форма договора.
5. Переход прав и обязательств к получателю.
6. Обязанность уплатить 13% налог – продавцу, если сделка предполагает денежную оплату.
7. Отсутствие преимущественного права выкупа.

Кому подойдет? Пожилым людям и инвалидам. Рента – это неплохая прибавка к пенсии или основному доходу. Вместе с тем продавец остается жить в квартире в течение всей жизни.

???? Выделение в натуре

Общедолевая собственность удобна не всем участникам. Совладельцы имеют полное право выделить долю в натуре (п. 2 ст. 252 ГК РФ). Затем можно распорядиться ею по своему усмотрению.

Выделение в натуре – это превращение доли в изолированное Жилое помещение (чаще комнату). Основная сложность в том, что придется соорудить некую «квартиру в квартире». Речь идет об отдельном входе, кухне, санузле, коридоре. Теоретически это возможно, практически – нет. Заменой выдела в натуре считается денежная компенсация (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Кому подойдет? Совладельцам, которые хотят выручить деньги, но не хотят искать покупателя на стороне. Большинство споров о выделении долей решается в судебном порядке. Разногласия могут быть связаны с размером компенсации, так что потребуется Экспертиза.

???? Прописка (регистрация)

Оформление права собственности на «квадраты» дает возможность регистрации в квартире. Однако тут есть исключения.

Свободная прописка на доле в квартире доступна:

• основному собственнику – если он владеет долей и зарегистрировал ее в ФКП «Росреестра»;
• несовершеннолетним детям собственника – различают два варианта: по месту жительства родителя (ст. 20 ГК РФ), а при разводе супругов – по их соглашению (п. 3 ст. 65 СК РФ).

Во всех остальных случаях владелец доли обязан получить разрешение у совладельцев. Если они согласны на прописку третьих лиц, проблем не возникнет.

Может ли человек с действующей пропиской претендовать на долю в квартире? Ответ на этот вопрос вы найдете по ссылке.

Кому подходит? Семьям с детьми, которые приобрели долю в квартире. Кроме того, регистрация позволит обустроиться в районе: получать медпомощь, страховку, образование, работу, пенсии, налоговые льготы.

✅ Что можно сделать с долей в квартире с согласия совладельцев

Другая разновидность сделок, которые требуют согласия или уведомления совладельцев. Нарушения могут привести к оспариванию в суде.

???? Продажа

Как распорядиться своей долей в квартире? Конечно, продать.

Юристы советуют не прибегать к такому варианту. Разумнее договориться и продать квартиру целиком. Вырученные средства можно поделить соразмерно долям. Это в разы выгоднее продажи отдельных долей, которые не ценятся на рынке и стоят в 3-4 раза ниже рыночной цены. Кому захочется делить квартиру с чужими людьми? А если собственники установили свои порядки?

Подробнее обо всех трудностях читайте в статье “Подводные камни и риски при покупке долей в квартире“.

Если собственник все же надумал продавать долю, он обязан оповестить об этом остальных дольщиков. Допускается только письменное извещение. Отправитель должен указать размер приватизированной доли, стоимость, условия сделки и прочие нюансы.

Совладельцы имеют приоритет в выкупе долей квартиры (ст. 250 ГК РФ). Захотят – приобретут, не захотят – напишут отказные или проигнорируют уведомление. Если в течение 30 дней никто из них не связался с продавцом, последний имеет право реализовать долю «на стороне».

???? Аренда

Если собственник доли не планирует жить в квартире, он может вселить квартирантов. Однако в таком случае нужно представить долю в виде комнаты. А еще получить разрешение от других совладельцев. Желательно заключить соглашение об определении долей – таким образом, за каждым собственником будет закреплена комната.

Оптимальный вариант договориться с содольщиками и сдать квартиру целиком. Арендную плату можно поделить в соответствии с размерами долей.

Вопрос:

Здравствуйте!

Мне принадлежит ½ доля в 1-комнатной квартире. Вторая половина у матери. Жилье досталось нам по наследству от умершего отца. Мать сдает квартиру, а меня и супруга не пускает. Никакой прибыли от своей доли я не получаю. Может ли мать ограничить мне доступ в квартиру и что делать в такой ситуации? Испытываем проблемы с поиском жилья.

• Ответ юриста:
• Добрый день!
• Ваша ситуация имеет два пути решения:

1. Обратитесь в суд с иском о принудительном вселении в квартиру. Суд должен определить порядок использования жилого помещения. Вместе с тем он обяжет ответчика (вашу мать) не чинить препятствий для вашего вселения в квартиру.
2. Второй вариант – продать долю в 1-комнатной квартире. Покупателем может выступить ваша мать, поскольку у нее есть преимущественное право на выкуп. Отправьте ей обычное или нотариальное извещение. Обязательно сделайте опись вложений (на почте). Если через месяц вы не получите ответа, можно искать покупателей на стороне.

Обращаем внимание, что вариант с продажей доли третьим лицам крайне невыгодный. Выручить за долю большие деньги вы вряд ли сможете. Да и матери вряд ли понравятся чужие люди в квартире. Вероятно, ей придется забыть о сдаче жилья в аренду.

???? Обмен

Встречается как в отношение одной жилплощади, так и в отношении разных квартир. Порядок процедуры во многом совпадает с куплей-продажей (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Обязательным условием является уведомление остальных содольщиков. Далее, происходит обмен с выбранным кандидатом.

Обменивать всю долю или только ее часть – на усмотрение собственника. Главное, чтобы жилье было приватизированным.

Подробнее читайте в статье «Обмен долями в квартирах между родственниками».

✅ Выводы и итоги

Итак, с долей в квартире можно сделать все что угодно. Однако нужно учитывать интересы остальных жильцов и соблюдать законность:

1. Собственник имеет право продать, сдать в найм, выделить, обменять, подарить, завещать, заложить долю + оформить ренту или регистрацию в квартире.
2. Возмездные сделки требуют уведомления остальных совладельцев.
3. Безвозмездные могут проходить и без согласия содольщиков.
4. Выгоднее распоряжаться не долей, а всей квартирой – по соглашению собственников (например, сдача квартирантам или продажа).
5. Сделки с долями не обходятся без участия нотариуса.

Имеете долю в квартире, но не знаете, что с ней сделать? Обратитесь за помощью к юристам портала. Наши эксперты помогут разобраться с вашей ситуацией, будь то продажа, аренда или обмен. Советуйтесь с юристом, если вам мешают распорядиться долей.

Нередко споры совладельцев перетекают в судебное русло.

Юрист подскажет, что делать в сложной ситуации, как договориться с собственниками, как выделить свою долю и сколько можно получить за оформление сделки? Задавайте вопросы, консультации бесплатные!

Что такое доля в квартире и какие действия с ней можно совершить

По статистике, приблизительно 70% городского жилья в РФ находится в долевой собственности. Это как коммунальное жилье в старых домах, так и жилье в новостройках. Рассмотрим, что можно сделать с долей в квартире, в том числе без согласия второго собственника, помимо непосредственного проживания и пользования ею.

В соответствии с ГК РФ, доля в квартире – имущество, которым владеют два или более человека на праве общей собственности. При долевой собственности имущество делится на доли, и ими владеют несколько собственников. При совместной собственности доли каждого собственника не определены.

В свидетельстве о собственности жилья доли обозначаются в качестве дробного значения – например, ¼.

С долей можно провести следующие юридические сделки.

Многие решаются на покупку доли в жилье вследствие нехватки финансов, необходимости получить прописку в нужном городе и т. д.

Остальные совладельцы обладают преимущественным правом на покупку доли. Сначала продавцу необходимо предложить другим собственникам выкупить долю, а при их отказе можно размещать объявление и искать покупателей самостоятельно. Стоимость и условия продажи доли должны быть аналогичны тем, по которым продавец собирается продавать имущество другим лицам.

Сообщение о намерении продать долю продавец должен отправить остальным собственникам в письменном виде, указав в нем стоимость и другие условия сделки. Срок для соглашения или отказа – 1 месяц.

Если собственники проигнорировали сообщение, то это расценивается в качестве отказа приобретать долю, и тогда продавец может реализовывать имущество третьим лицам.

Если все собственники официально в письменной форме откажутся от приобретения доли сразу после получения оповещения, то продать долю можно и до истечения 1 месяца.

Полная продажа жилья доступна только с согласия всех остальных собственников. Даже если против сделки выступает только один человек, продажа квартиры будет недоступна.

Выделение доли из общего имущества возможно, если процедура доступна физически – например, доля соответствует одной комнате в квартире. Такая доля становится новым объектом недвижимости. Выделенную долю можно продать без согласия других собственников.

Выделение доли доступно в добровольном порядке, при согласии остальных собственников, или принудительно – через суд.

Если физическое выделение доли невозможно – например, это принесет ущерб жилью – то инициатор процедуры вправе потребовать от остальных собственников выплатить ему компенсацию в размере стоимости доли. После выплаты компенсации человек лишается права на долю в жилье.

Сделка по выделению доли должна быть удостоверена в нотариальном порядке – простая письменная форма недоступна. Нотариальное удостоверение предотвращает мошеннические действия, обеспечивает юридическую чистоту и правовую грамотность сделки.

Как выделить долю в квартире

Сдать долю квартиры в аренду необходимо с согласия всех собственников. Ведь не каждого совладельца устроит вариант делить нежилые помещения наподобие санузла, коридора и кухни с чужими людьми.

Если кто-то из собственников против, то арендатору необходимо или подать в суд гражданский иск с требованием обеспечить его правом сдавать долю в аренду без согласия остальных, или выделить причитающуюся ему долю в натуре – после этого можно распоряжаться ею по своему усмотрению, не оглядываясь на мнение совладельцев.

Можно зарегистрировать в квартире, например, своего родственника, однако в следующих случаях сделать это не получится:

• кто-то из остальных собственников не согласен на это;
• доля слишком маленькая: так, нельзя прописать в однокомнатной квартире другого человека, если размер доли составляет около 3 м2.

Многие собственники доли закладывают ее в качестве залога в ломбарде. Такую сделку можно оформить за 1-2 часа, получив 70-75% от стоимости доли. Если заемщик не сможет погасить займ, то владельцем доли станет ломбард – при этом у остальных собственников остается преимущественное право на выкуп доли.

Иногда ломбарды выдвигают требование о том, чтобы все остальные собственники жилья оформили письменное согласие на заложение конкретной доли.

Если других собственников в квартире мало, то шансы на получение займа от ломбарда повышаются. Если их много, к тому же в жилье прописали несовершеннолетнего ребенка – напротив снижаются.

Что касается банков, то чаще всего они в качестве залога принимают не доли, а только целые квартиры в жилых многоквартирных домах.

Можно использовать для залога жилье, которое находится в долевой собственности, но при этом все владельцы долей становятся залогодателями и должны присутствовать лично при оформлении сделки.

Кредит под залог доли в квартире

Дарение доли не требует согласия других собственников, прописанных, а также разрешения органов опеки, если в жилье зарегистрированы дети. Собственник вправе подарить долю кому угодно. В то же время дети не могут подарить свою долю – для них доступна только продажа.

Собственник вправе в любой момент подарить свою долю другому. Налоги в этом случае не устанавливаются. Сделка регистрируется в нотариальном порядке.

Образец договора дарения доли в квартире

Завещание доли осуществляется по тем же правилам, что и завещание квартиры. Достаточно составить завещание, указав в нем, кому какая доля будет передана, и заверить документ в нотариальном порядке. При этом следует принимать в учет категории лиц, имеющих право на обязательную долю имущества в наследстве.

Человек по наследству после смерти наследодателя получит причитающуюся ему долю.

Таким образом, с долей можно совершать любые юридические сделки. При этом ее продажа и сдача в аренду требуют согласия остальных собственников. Дарение доли и передача ее по наследству могут проводиться без разрешения совладельцев. Оформление доли в залог, скорее всего, потребует разрешения остальных собственников.

Если собственник доли планирует распоряжаться ею без оглядки на других совладельцев, ему необходимо выделить свою долю из общего имущества, оформив ее в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование | Правоведус

Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены. Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:

1. без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
2. нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
3. законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
4. доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
5. нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
6. при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.

Раздел квартиры в долевой собственности

Общим долевым правом собственности является право, когда определены доли каждого из владельцев из общего имущества. Выделение права подразумевает передачу части имущества в натуре через предоставление в собственность части квартиры либо путем выплаты денежной компенсации за эту долю. Раздел квартиры в долевой собственности можно осуществлять двумя законными способами:

• Договорный выдел доли – разделение владения на основании взаимного соглашения сторон. Участники могут самостоятельного достичь соглашения о порядке и условиях раздела имущества либо обратиться в судебные органы.

Важно! Следует различать понятия о разделе общего имущества и выделе доли из общего имущества. В первом случае раздел влечет за собой прекращение права общей собственности, возникает равное право собственности на каждую долю, выдел же доли происходит без прекращения этого права, граждане, выделившие свое имущество из общего, в дальнейшем лишаются права на общую собственность.

• Судебный выдел доли – производится путем выдела доли в натуре в порядке решения суда. В случае, если долю выделить нельзя ввиду ее незначительности относительно других долей, собственнику присуждается выплата денежной компенсации за счет средств остальных владельцев долей. После получения компенсации, собственник утрачивает свои права на долю в имуществе.

Раздел помещения в совместной собственности

Совместная собственность подразумевает наличие права, когда граждане владеют имуществом совместно без точного определения размеров долей для каждого из них.

Выдел доли из совместной собственности осуществляется после проведения процедуры определения размеров долей всех участников, при этом, если в законодательстве или соглашении сторон отсутствуют какие-либо указания на этот счет, то доли сособственников принято считать равными.

Порядок выдела доли в совместной собственности соответствуют порядку выделения долей в квартирах с долевой собственностью, то есть договорным путем или посредством обращения в судебные органы.

Соглашение об определении долей в квартире

Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:

1. наименование документа;
2. место и дату составления документа;
3. ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
4. данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
5. реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
6. регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
7. кадастровый номер квартиры;
8. размер долей участников соглашения;
9. все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
10.   количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
11.   подписи каждой из сторон.

После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• выписка из ЕГРП; 
• поэтажный план квартиры из БТИ;
• квитанцию об оплате государственной пошлины;
• другие документы, например, Доверенность на представителя.

Важно! Как и любой договор, соглашение об определении долей может быть подвержено изменениям, на что требуется взаимное согласие всех сособственников.

Как можно рассчитать долю в квартире самостоятельно

Определить долю в квартире относительно несложно, если известны показатели площади квартиры и количество будущих сособственников.

При этом следует не забывать об общих правилах – если иное не указано в законе или в соглашении участников, доли сособственников признаются равными.

К примеру, рассчитаем доли 4-х граждан в квартире с общей площадью 125 кв. м – 125/4 и в качестве доли получаем на каждого из собственников 31,25 кв. м.

Как выделить долю в квартире: общие правила

Итак, подведем итог:

• выделение доли в квартире может производиться двумя способами:
  • на основании соглашения сособственников;
  • на основании вступившего в законную силу судебного решения;
• права на каждую из долей регистрируются в Едином реестре после подачи гражданами соответствующего заявления с приложением необходимой документации;
• основным документом, подтверждающим право на выделенную долю, является выписка из ЕГРП.

Продажа доли в квартире: последние новости

В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский Кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст.

246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении.

В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением.

Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли.

Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.