Доверенность на сделки с недвижимостью и операции с недвижимостью

Как проходит оформление доверенности на квартиру, почему важно проверять документ, каким он может быть и какие риски есть при оформлении сделок купли-продажи квартир — пойдет речь.

Виды доверенностей по сделкам с собственностью: стоимость, особенности

Документ имеет ряд классификаций и категорий. С ними следует ознакомиться заранее, учитывая, что последствия оформления некоторых из них могут быть самыми плачевными.

Основная классификация.

1. Безотзывные доверенности. Как правило, применяются в рамках деятельности ИП. По нормам ст. 188.1 ГК РФ, выдаются для обеспечения исполнения обязательств. Отмена документа невозможна, пока не закончится срок ее действия. Иногда в тексте прописываются специальные условия отмены.
2. Обычные доверенности. Они предоставляются на определенный срок, могут отменяться по заявлению доверителя. Заключаются юридическими или физическими лицами. Существуют разные виды: специальная, разовая или генеральная.

Может заключаться у любого нотариуса, если она предполагает свободу действий в РФ, предоставляться под разные цели:

• управление имуществом с или без права продажи;
• Отчуждение имущества;
• получение средств на имя доверителя;
• сбор документов;
• представление интересов в разных организациях;
• получение кредитов на имя доверителя;
• проведение банковских операций;
• представление интересов в суде.

Генеральная, общая

Генеральная Доверенность – это тип документа, позволяющий доверенному лицу распоряжаться имуществом доверителя с правом продажи, заключать от его имени сделки (включая договоры купли-продажи, залога имущества). Фактически этот вид предоставляет полную свободу действий.

Заметим, что доверенности на куплю-продажу квартиры, управление собственностью и представление интересов составляют 1/3 от всех, заверенных нотариально. Их еще называют генеральными. Нередко ушлые посредники пользуются юридической неграмотностью клиентов, и просят оформить на них представленный тип.

Далее представитель получает доверенность, клиент поручает ему продать собственность, но не знает, что она предполагает более широкий перечень полномочий. По такому типу документа можно:

• переписать имущество на третьих лиц;
• набрать кредитов;
• снять деньги со счета клиента в банке;
• взять деньги под Залог имущества и совершить массу других сделок.

Оформление генеральной доверенности на продажу квартиры должно происходить только после полного информирования клиента о возможных последствиях.

Специальная

Данный тип доверенностей больше подходит для сделок по купле-продаже недвижимости. Он устанавливает определенный перечень полномочий, которые может осуществлять доверенное лицо.

Например, если брать доверенность на оформление документов купли-продажи квартиры в МФЦ без права продажи, то представитель сможет:

• подавать запросы в официальные инстанции на предоставление документов о собственности;
• посещать МФЦ от имени доверителя;
• заключать Договор купли-продажи с помощью юристов;
• взаимодействовать с другими ведомствами и гражданами для оформления документации.

Тем не менее, помощник не сможет:

• продать квартиру;
• получить от покупателя Задаток или окончательный расчет;
• зарегистрировать Право собственности, совершить другие действия на которые нет полномочий.

Обычно специальная доверенность выдается на определенный срок, указанный в самом документе.

Разовая

Выдается исключительно для осуществления определенного действия в установленные сроки. Например, если это доверенность на оформление права собственности квартиры, то представитель сможет только зарегистрировать имущество на доверителя в Росреестре, не более того.

Образец доверенности, требования: к сроку действия, полномочиям, документам

Образец доверенности на оформление квартиры у нотариуса можно получить на консультации. Давайте узнаем, какие требования предъявляет законодатель к оформителям данного типа документов.

1. Совершеннолетие и Дееспособность. Если одно из представленных условий не соблюдено, то должны присутствовать либо опекуны, либо родители, либо усыновители.
2. Многолюдность. Доверителями и доверенными по одной доверенности могут быть несколько человек.
3. Ограничения на сделки. Представители не могут заключать договоры от имени доверителей на имя других своих доверителей или на себя.

Доверенность у нотариуса при сделках по купле-продаже с правом продажи или без следует оформлять, если:

• одна из сторон физически не может приехать по причине нахождения в другом городе или стране;
• нет времени для проведения сделки лично;
• доверитель служит в армии, несет воинскую службу;
• необходимость доверить процедуры одному из членов семьи. Например, если семья продает квартиру, полномочия оформляются на одного из них, который и будет заниматься представлением интересов.

При оформлении указываются следующие данные:

• личные сведения о каждой из сторон;
• дата заключения;
• полномочия, которые возлагаются на помощника;
• максимальные лимиты сумм сделки, другие ограничения по цене;
• название и адрес объекта, в отношении которого выдается бумага;
• подписи сторон.

В доверенности можно прописать сроки действия, но если они не указываются, документ остается действительным в течение года. В браке она не нужна. Здесь роль играет согласие второго супруга на сделку, оформленное у нотариуса.

Образцы доверенностей на оформление собственности на квартиру можно просмотреть здесь:

Какие существуют риски по сделкам с доверенностью и как их избежать

Рассмотрим, какие риски, связанные с правом продажи собственности могут возникнуть. Риски актуальны для обеих сторон.

Для покупателя квартиры

Главное, что нужно проверить покупателю, это личность и дееспособность продавца. Присутствие представителя от второй стороны автоматически подразумевает отсутствие самого доверителя. Возникает еще один важный фактор проверки: удостовериться, что доверенность не была получена мошенническим или обманным путем в отношении собственника.

На что обратить внимание, как убедиться, что доверенность была заключена с соблюдением всех законных стандартов?

1. Нотариальное заверение. Должна быть поставлена печать нотариуса, где можно увидеть его личные данные. Пробить сведения о нотариусе, который выдал бумагу, можно на ресурсе ФНП: Федеральной Нотариальной Палаты.
2. Проверка документов. Необходимо потребовать у представителя паспорт. Сведения о доверителе должны быть аналогичны выписке ЕГРН и Титулу на квартиру.
3. Сроки. Она должна оставаться действительной на момент заключения сделки.
4. Проверка дополнительных данных. Проверьте в реестрах, не была ли она отозвана, и не умер ли доверитель на момент заключения сделки. В противном случае договор купли-продажи будет считаться ничтожным.
5. Круг полномочий. Убедитесь, что документ позволяет проводить сделки купли-продажи.
6. Проверка дееспособности. Если Продавец недееспособен, далее в суде сделка будет признана недействительной.

Следует отдельно проявить осторожность, если:

• продавец – человек преклонного возраста;
• продавец проживает и зарегистрирован один.

Как раз такие люди становятся легкой жертвой мошенников. Проблема еще в том, что после сделки обманутый продавец легко оспорит ее, если суд признает наличие угроз или заблуждение на момент предоставления доверенности.

Для продавца недвижимости

У продавца рисков меньше. Но все же, для избежания проблем лучше фиксировать все действия у нотариуса. Продавец должен проверить:

• личность доверенного лица покупателя;
• личность покупателя, паспортные данные;
• ограничение дееспособности или вообще дееспособность покупателя;
• сроки действия предъявляемой бумаги;
• круг полномочий.

Оформление доверенности у нотариуса на покупку квартиры осуществляется с печатным заверением. Продавцу потребуется убедиться, что Нотариус все еще работает, что его юридический адрес совпадает с фактическим, что печать действительна. Иначе могут наступить последствия в виде признания сделки ничтожной или недействительной, возврата квартиры и требования денег.

Как срочно отозвать доверенность, выписанную нотариусом

Важно учесть, что доверенность потеряет юридическую силу, если:

• организация, которая выступила доверителем, прекратила деятельность или была признана банкротом;
• доверенное лицо получило статус недееспособного, без вести отсутствующего или его нет в живых;
• доверитель получил статус недееспособности, безвести отсутствует или умер;
• доверенное лицо сложило свои полномочия;
• отозваны полномочия;
• документ потерял силу из-за истекших сроков действия;
• одна из сторон проходит процедуру признания несостоятельности в Арбитражном суде или через МФЦ в рамках бесплатного банкротства.

Теперь давайте узнаем, как отменить выданную ранее доверенность самостоятельно и что со стоимостью?

1. Записываемся на прием к нотариусу и пишем заявление на отмену, где обязательно прописываются реквизиты доверенности. Лучше заранее принести копию документа с собой. Стоимость зафиксирована в прайсе услуг нотариуса.
2. Далее нотариус отменяет доверенность и представление интересов по ней посредством внесения записей в реестр ФНП.
3. Спустя 24 часа данные становятся актуальными.

Узнать, была ли отменена доверенность, можно на ресурсе ФНП. Стоимость: это бесплатно. Достаточно вбить в поисковую строку реквизиты образца, данные о нотариусе и о дате заключения документа.

Помощь юриста по оформлению, проверки доверенности на подлинность

В перечень услуг юриста входит:

• консультации на всех стадиях сопровождения сделки;
• помощь в сборе документов;
• непосредственно проверка подлинности и достоверности документов другой стороны сделки;
• присутствие личного юриста на сделке;
• представление интересов во всех инстанциях;
• ряд других услуг.

Сколько стоит доверенность на оформление квартиры в МФЦ? Стоимость зависит от места действий, сложности дела, наличия и отсутствия документов, от других факторов, которые имеют непосредственное отношение к делу. Узнать стоимость, цены на Услуги, порядок действий можно бесплатно у нотариуса.

Генеральная доверенность на продажу квартиры

Генеральная доверенность на продажу квартиры — документ, которым продавец поручает представителю выполнять все функции собственника недвижимости во время проведения сделки купли-продажи жилья.

Генеральная доверенность оформляется, когда собственник недвижимости по каким-либо причинам не может принимать никакого участия в сделке — ни на стадии подготовки документов, ни в процессе подписания договора купли-продажи и подачи заявления на государственную регистрацию.

Можно ли продать квартиру по доверенности

Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85

Возможность представлять интересы другого лица гарантируется главой 10 ГК РФ «Представительство.

Доверенность». Представитель как доверенное лицо гражданина может обращаться в государственные органы и совершать сделки от лица доверителя.

В числе прочего представитель вправе продать недвижимое имущество, принадлежащее доверителю, и зарегистрировать переход права собственности, если указанные полномочия подтверждены текстом документа.

Необходимо отметить, что доверенность на распоряжение недвижимым имуществом, должна быть нотариально заверена. Поэтому для удостоверения доверенности необходимо посетить нотариальную контору или частного нотариуса.

Отличия генеральной доверенности от других видов

Понятия генеральной доверенности в законодательстве нет. На практике под ней понимается общая доверенность, которая дает представителю полные полномочия собственника недвижимости — от возможности заключения предварительного договора с покупателем до права получения денег по договору и обращения в органы государственной регистрации прав на Недвижимость.

Другие виды доверенностей дают более ограниченный круг полномочий, например, право заключить договор купли-продажи с конкретным покупателем, право представлять интересы продавца в органах гос. регистрации или право сбора или получения документов.

В каких случаях оформляется генеральная доверенность

Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85

Генеральная доверенность оформляется в тех случаях, когда собственник жилья не может по тем или иным причинам принимать полного участия в сделке по продаже квартиры. Составлять данный документ приходится, если владелец жилья:

• Отсутствует в городе, в котором находится объект недвижимости, и не имеет возможности приехать на сделку;
• Не может выполнять функции продавца по состоянию здоровья;
• Не имеет времени, физической возможности или желания заниматься продажей недвижимости.

Как правило, причиной составления доверенности является проживание или пребывание в другом городе или болезнь собственника.

Инструкция по оформлению генеральной доверенности на продажу квартиры

Оформить доверенность можно достаточно просто — сама Процедура занимает немного времени и требует минимального количества документов.

Кто удостоверяет доверенность

Доверенность, предоставляющая полномочия на подачу заявлений на государственную регистрацию или на совершение сделок, требующих нотариального заверения, должна быть удостоверена нотариусом. В соответствии с п. 2 ст. 185.1 ГК РФ к нотариально заверенным приравниваются доверенности, удостоверенные:

• Руководителем, заместителем руководителя по медицинской части, старшим или дежурным врачом — в отношении пациентов военных лечебных учреждений;
• Командирами военных частей, соединений и т. д. — в отношении военнослужащих, а в случае отсутствия нотариуса в месте дислокации указанной части — и в отношении членов семей военнослужащих;
• Руководители мест лишения свободы — в отношении лиц, находящихся в заключении;
• Руководители стационарных организаций социального обслуживания или руководители органа соц. защиты — в отношении граждан, проживающих в данных учреждениях.

Ранее удостоверять доверенности на распоряжение недвижимым имуществом могли должностные лица местного самоуправления, однако в последней редакции закона № 4462-1 они были лишены таких прав.

На кого можно оформить генеральную доверенность

Доверенность может быть оформлена на любое дееспособное совершеннолетнее лицо. Обычно собственники недвижимости выбирают в качестве представителя близкого родственника или другого хорошо знакомого человека. Также можно оформить доверенность на юриста или риэлтора.

Где можно оформить доверенность

Доверенность можно оформить в нотариальной конторе, у частного нотариуса, у должностных лиц, на которых возложено выполнение функций нотариуса.

При нахождении за границей можно оформить доверенность в консульском учреждении. Также можно вызвать нотариуса на дом, если доверитель по состоянию здоровья или иным причинам не может сам приехать в контору.

Следует отметить, что за вызов нотариуса взимается дополнительная плата.

Необходимые документы

При посещении нотариуса собственник должен предъявить документы, которые подтверждают его полномочия на составление доверенности. В их число входят:

• Паспорт гражданина РФ;
• Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, который является предметом доверенности (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности).

Также необходимо сообщить нотариусу паспортные данные лица, на которого выписывается доверенность. Предъявление паспорта представителя, так же как и его личное присутствие, не является обязательным. В случае появления у нотариуса сомнений в дееспособности собственника жилья, он также может потребовать от обратившегося лица предоставления справки из ПНД и/или наркологического диспансера.

Содержание и форма документа (образец)

Документ составляется обязательно в письменном виде. Если его составлением занимается сам нотариус, то зачастую доверенность оформляется на специальном бланке. Если доверитель самостоятельно заполнил документ, то допускается использование обычного листа бумаги.

Генеральная доверенность должна содержать следующую информацию:

• Название документа;
• Паспортные данные доверителя;
• Паспортные данные доверенного лица;
• Сведения о продаваемом объекте недвижимости (кадастровый номер, местонахождение, адрес, этаж, площадь, количество жилых комнат, площадь каждого помещения в квартире и т. д.);
• Полномочия представителя (в генеральной доверенности перечисляются все полномочия представителя — от сбора документов до возможности получения денег и совершения любых юридических действий, необходимых для осуществления сделки);
• Стоимость продажи жилья — можно указать точную, минимальную или максимальную цену продажи, также можно вовсе не устанавливать стоимость продажи;
• Срок действия доверенности;
• Возможность передоверия (с правом передоверия/без права передоверия);
• ФИО и подпись доверителя.

В конце документа ставится подпись и печать нотариуса, а также расчет взысканной за услугу стоимости.

После того, как доверенность выписана, необходимо передать ее оригинал представителю. Сделать это можно при личной встрече либо почтой. Если используется электронная форма доверенности, имеющая юридическую силу, равную бумажному варианту, то можно переслать ее электронным письмом.

Скачать образец генеральной доверенности с правом продажи квартиры

Стоимость оформления доверенности

В соответствии с пп. 6 п. 1 ст. 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате» за удостоверение доверенностей взимается Тариф в размере 200 руб.

Если нотариус не только заверяет, но и составляет документ, берется дополнительная плата за предоставление услуг правового и технического характера (УПТХ), по сути — вознаграждение нотариуса. Размер платы определяется нотариальной палатой субъекта РФ.

Он не может превышать максимальный тариф, определенный ФНП РФ. В среднем максимальный размер тарифа за составление доверенности составляет от 1700 до 2500 руб. в зависимости от региона.

Необходимо отметить, что обратившееся к нотариусу лицо вправе отказаться от составления доверенности нотариусом и, соответственно, оплаты УПТХ.

Гражданин может настаивать, чтобы был заверен составленный им документ, и нотариус не вправе в этом отказать (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 3 июля 2018 г. № 48-КГ18-13).

Однако на практике обычно приходится оплачивать УПТХ — проще заплатить небольшую сумму денег, чем доказывать свою правоту в суде или искать другого нотариуса.

Срок действия документа

Срок действия доверенности может быть определен самим документом, например, можно указать, что она действительная в течение месяца.

Максимальный срок действия доверенности не ограничен, ранее он не мог превышать 3 лет с момента составления. Если в генеральной доверенности не указан срок, то считается, что она действительна в течение года (п. 1 ст. 186 ГК РФ).

Необходимо отметить, что если в документе не указана дата его удостоверения, он считается юридически ничтожным.

Как провести сделку купли-продажи по доверенности

Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85

Проведение сделки, в которой от лица продавца выступает доверенное лицо, не имеет существенных отличий от случаев, когда продавцом выступает непосредственный собственник недвижимости. Представитель продавца:

• Демонстрирует объект недвижимости потенциальным покупателям;
• Находит покупателя и обсуждает с ним предварительные условия сделки;
• При необходимости — заключает с ним договор задатка или аванса;
• Готовит документы, необходимые для продажи;
• Оформляет и подписывает основной договор купли-продажи, по которому получает денежные средства;
• Заполняет заявление на переход права собственности в отделении Росреестра или в МФЦ;
• Получает копию договора купли-продажи после того, как запись о переходе права собственности была внесена в ЕГРН.

Также представитель может выполнять и другие юридические действия, если их совершение необходимо для продажи квартиры.

Отмена доверенности

При необходимости собственник жилья может отозвать доверенность, даже если срок ее действия не истек.

Отзыв доверенности осуществляет то же лицо, что и ее удостоверение, то есть тот же нотариус, что и выдал. Для отмены доверенности собственник жилья должен посетить нотариуса с паспортом и документами на квартиру.

За выполнение данного нотариального действия также взимается госпошлина и вознаграждение нотариусу.

Доверитель обязан известить своего представителя об отзыве доверенности лично или с помощью нотариуса. Также в обязанности доверителя входит информирование третьих лиц об отзыве документа.

Например, он должен известить покупателя, если к моменту отзыва доверенности тот уже был найден. Если этого не сделать, то последствия любых юридических действий, не выходящих за пределы полномочий, определенных документом, будет нести доверитель.

После того, как представитель извещается об отмене доверенности, он должен вернуть документ доверителю.

Проверить действие доверенности можно на официальном сайте ФНП РФ с помощью специального сервиса. Для этого нужно указать в поле поиска реестровый номер доверенности и дату ее удостоверения.

Риски продавца и покупателя при продаже квартиры по доверенности

Генеральная доверенность на продажу квартиры — документ, который повышает риски продавца и покупателя в случае совершения сделки купли-продажи квартиры. Для продавца существует опасность того, что результаты сделки не будут соответствовать его ожиданиям.

Поэтому в документе следует указать точную или минимальную цену, за которую должен быть продан объект недвижимости.

Если у продавца нет полного доверия к представителю, то лучше составлять не генеральную, а специальную доверенность, в которой круг полномочий поверенного лица ограничен.

Свои риски есть и у покупателя. Главная опасность состоит в возможности столкнуться с поддельным документом. Поэтому покупателю стоит проверить действие доверенности с помощью сервиса, предоставляемого официальным сайтом ФНП РФ.

Также покупатель рискует тем, что сделка может быть отменена судом в случае, если будет выяснено, что на момент удостоверения доверенности собственник недвижимости был недееспособен.

Кроме того, возможен вариант, когда доверенность была отозвана, представитель был извещен об отмене документа, но в нарушение своих обязанностей, он совершил сделку с покупателем.

В таком случае регистрация права собственности также будет отменена.

Частые вопросы и ответы на них

Как продлить срок действия доверенности, если он истек? Продление срока доверенности законодательством не предусмотрено, необходимо оформить новый документ.

Если собственниками квартиры является несколько лиц, может ли одно из них составить доверенность на продажу всего объекта недвижимости? Нет, продать всю квартиру по доверенности одного из ее собственников нельзя.

В таком случае составляется несколько доверенностей на продажу долей в праве общей собственности либо оформляется многосторонняя доверенность, в которой в качестве доверителей выступают все собственники жилья. Может ли представитель отказаться от полномочий по продаже квартиры? Да, может.

Для этого он должен вернуть доверенность доверителю. Может ли представитель продать квартиру самому себе? Нет, в соответствии с п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель не может осуществлять сделки в отношении себя лично, а также в отношении других лиц, представителем которых он является.

Когда нужна помощь юриста

Генеральная доверенность на продажу квартиры — документ, который делегирует представителю фактически все полномочия продавца. Поэтому к ее составлению нужно подойти с особой осторожностью. Доверителю необходимо выбрать надежного представителя и правильно оформить доверенность.

Составление документа можно перепоручить нотариусу, так как нотариальное удостоверение доверенности на продажу все равно является обязательным. Однако нужно учитывать следующий факт — нотариус не может гарантировать, что доверенное лицо не выйдет за рамки своих полномочий.

Также нотариус не может предусмотреть случаи, когда доверитель ошибочно или находясь в заблуждении делегирует представителю слишком широкий круг полномочий.

Поэтому перед тем, как составить этот документ и делегировать представителю полномочия продавца, необходимо проконсультироваться с юристом.

Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.

В росреестре дали советы, как не потерять квартиру

Росреестр советует россиянам запретить заочные сделки со своим жильем и их электронную регистрацию, чтобы обезопасить себя от потери недвижимости, пишет «Российская газета».

«Подайте заявление в Росреестр о запрете регистрации сделок без личного участия (это можно сделать, например, через МФЦ). Запись об этом внесут в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). Если кто-то захочет продать вашу квартиру, например по доверенности, поданные им документы рассматриваться не будут», — советуют в ведомстве.

Как уточняется, этот механизм ввели в 2013 году, чтобы снизить риски мошенничества, например, при утере паспорта или документов о праве собственности. Также это помогает защитить права пожилых владельцев. Запрет не будет действовать, если сделка проводится по решению суда или по требованию судебного пристава.

Кроме того, в Росреестре рекомендуют не разрешать электронную регистрацию сделок. Провести сделку с недвижимостью можно и через Интернет, с помощью электронной подписи.

При этом уточняется, что в 2019 году этот порядок ужесточили: мошенники ухитрялись оформлять электронные подписи на настоящих собственников, а затем продавали жилье.

Теперь оформить сделку через Интернет можно, только если владелец предварительно письменно сообщил в Росреестр, что разрешает электронные сделки (можно разрешить это как для одного объекта недвижимости, так и для всех сразу).

Есть ряд исключений: документы в электронном виде примут в любом случае, если их направляет банк, органы власти, нотариус, работающий с Росреестром, если усиленную электронную подпись выдала Федеральная кадастровая палата.

Росреестр всегда уведомляет собственников по обычной или электронной почте о поступлении на регистрацию электронных документов, касающихся их недвижимости, подчеркивают в ведомстве.

Поэтому через МФЦ внесите в ЕГРН актуальный адрес электронной почты.

Росреестр советует внимательно сверять данные в документах. Так, нужно попросить у продавца оригиналы документов на собственность и внимательно изучить их. Это может быть договор передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т. д.

Кроме того, попросить предоставить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект. Необходимо убедиться, что продает недвижимость актуальный собственник. Следует проверить, единственный ли собственник продавец или владеет только долей.

Если долями владеют несовершеннолетние, продавец должен предоставить разрешение на продажу органов опеки.

Стоит насторожиться, если за недолгое время жилье часто переходило из рук в руки, отмечают в Росреестре. Судебное оспаривание даже одной из сделок в цепочке может привести к потере имущества последним собственником. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

В ведомстве рекомендуют быть особенно внимательными, если продавец действует от лица собственника по нотариальной доверенности. Проверить подлинность доверенности можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.

Образец доверенности на продажу квартиры

Занятость, проблемы со здоровьем, отсутствие необходимого опыта или знаний и иные причины заставляют нас задумываться о делегировании другим лицам выполнения стоящих перед нами задач. Не является исключением и сфера недвижимости.

Если вам необходимо продать квартиру, но лично заниматься ее продажей нет возможности или желания, то можно выдать другому лицу доверенность на совершение от вашего имени действий по продаже квартиры. В этом случае вам не потребуется присутствовать на сделке, вести переговоры с покупателями, подписывать договор купли-продажи, подавать документы на регистрацию и т.д.

Представим, что вы уже нашли заслуживающего доверия гражданина или компанию, которым готовы доверить столь важные полномочия по продаже принадлежащей вам квартиры. Тогда возникает вопрос, как же правильно оформить доверенность на продажу квартиры?

Что должно быть в доверенности

В доверенности должны фигурировать два лица:

• доверитель — то лицо, которое поручает выполнить от его имени те или иные действия, в рамках настоящей статьи — продать квартиру;
• представитель — то лицо, которое будет действовать от имени доверителя при совершении тех или иных действий при продаже квартиры.

Доверителями и представителями могут быть как физические, так и юридические лица. Граждане, то есть физические лица, могут быть представителями, если они обладают дееспособностью (достигли 18 лет, по общему правилу).

Нотариальное заверение 

Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть удостоверена нотариусом.

Если по каким-то причинам самостоятельно добраться до нотариуса вы не в силах, то нотариус может приехать сам в указанное вами место для удостоверения доверенности.

Но следует отметить, что стоимость нотариальных действий, совершаемых нотариусом при выезде, значительно выше стоимости их совершения в нотариальной конторе.

Определение полномочий представителя

Одним из наиболее важных моментов является определение полномочий вашего представителя.

Иными словами, вы должны четко определить и прописать, какие именно действия от вашего имени вправе совершать представитель.

Например, получать необходимые для продажи квартиры справки, дубликаты документов, заключать договор купли-продажи, получать причитающиеся от продажи квартиры денежные средства и т. п.

Круг передаваемых представителю полномочий в каждом отдельном случае уникален и зависит от того, на каких этапах сделки по продаже квартиры будет участвовать сам собственник, а на каких его представитель.

Как правило, у нотариуса имеются типовые формы доверенностей на продажу квартиры при участии представителей на разных этапах сделки (сбор документов, заключение предварительного договора купли-продажи или основного договора купли-продажи, с правом или без права получения платы за квартиру и т.п.). 

Вы можете скорректировать предложенный нотариусом вариант доверенности, увеличив или сократив объем полномочий представителя. Также вы можете попросить нотариуса оформить доверенность по предложенному вами варианту.

В качестве образца доверенности на продажу квартиры предлагаем следующий вариант, содержащий значительный объем полномочий, которые могут быть переданы представителю при продаже квартиры.

Образец доверенности на продажу квартиры

• ДОВЕРЕННОСТЬ
•  г.__________________                                                                                                                 дата прописью
• Я, гр. ________,паспортные данные доверителя, зарегистрирован по адресу: 
• _______, настоящей доверенностью уполномочиваю
• гр.________, паспортные данные представителя, зарегистрирован по адресу:__________,
• продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую мне 
• Квартиру, находящуюся по адресу: _________, кадастровый номер 
• _______________ (далее – Квартира), для чего предоставляю право
• представлять и получать необходимые справки, удостоверения и иные документы во всех организациях и учреждениях, в том числе в Едином государственном реестре недвижимости, Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», ГКН, БТИ, Архивах, Администрации, Управлении архитектуры и градостроительства, Архитектурном отделе, органах местного самоуправления и власти, Комитете по управлению имуществом, жилищно-коммунальных службах, паспортном столе, ЖЭК, РЭУ, ЖЭУ, ДЕЗ, ЕИРЦ, налоговых органах (ИФНС), нотариальной конторе, МФЦ, центрах и офисах государственных и муниципальных услуг «Мои документы», организациях любых форм собственности и отраслевой принадлежности, перед любыми физическими и юридическими лицами, ПАО Сбербанк и иными кредитными организациями, в любой компании независимо от организационно-правовой формы, иных компетентных органах и организациях Москвы, Московской области (или УКАЗАТЬ ИНОЙ СУБЪЕКТ РФ), в случае необходимости получать дубликаты правоустанавливающих документов, с правом получения повторных документов во всех отделах органов записи актов гражданского состояния;
• заключить и подписать договор купли-продажи, передаточный акт, с правом заключения и подписания на условиях по своему усмотрению соглашения (договора) о задатке/авансе/обеспечительном платеже, предварительного договора купли-продажи с условием об авансе/задатке/обеспечительном платеже, с правом получения причитающегося мне аванса/задатка/обеспечительного платежа, с правом получить причитающиеся мне денежные средства любым способом (банковская ячейка, депозит нотариуса, аккредитив, открытие банковского счета от моего имени в любой кредитной организации), самостоятельно определяя вид и порядок расчетов по сделке, совершать все сопутствующие действия, в зависимости от порядка и вида расчетов;
• открывать счета от моего имени в любой кредитной организации, распоряжаться указанным счетом, с правом закрытия счета, снятия и перевода денежных средств со счета, заключать с любой кредитной организацией от моего имени договор аренды банковской ячейки (банковского сейфа), с правом пользования указанной ячейкой (сейфом), с правом беспрепятственного доступа к банковской ячейке (банковскому сейфу), закладки и выемки вещей и денежных средств;
• зарегистрировать переход права собственности на указанную Квартиру в Едином государственном реестре недвижимости, с правом снятия обременений, для чего предоставляю право подавать от моего имени заявления о государственной регистрации перехода права собственности на Квартиру, в том числе заявления на приостановку или отказ в государственной регистрации, любые другие заявления, связанные с внесением изменений в запись в Едином государственном реестре недвижимости, исправлением технических ошибок, дополнительным приемом документов, подать необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности, получить зарегистрированные документы, в том числе экземпляр договора купли-продажи Квартиры, выписки из Единого государственного реестра недвижимости, оплачивать пошлины и сборы, расписываться за меня и совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения.
• Доверенность выдана сроком на 1 (один) год, без права передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам.
• Фамилия Имя Отчество подпись
• УДОСТОВЕРИТЕЛЬНАЯ НАДПИСЬ НОТАРИУСА

 

Наши рекомендации

Юристы нашей компании настоятельно не рекомендуют своим клиентам — покупателям квартир приобретать недвижимое имущество, если от имени продавца действуют физические или юридические лица по доверенности. Дело в том, что доверенность может быть отозвана до сделки, подделана, и тогда она теряет свою силу после смерти доверителя.

Проверить выданную доверенность вы можете через специальный сервис Федеральной нотариальной палаты по ссылке https://www.reestr-dover.ru/.

Но даже проверка доверенности не даёт 100-процентной гарантии того, что доверенность на момент совершения сделки действительна и не потеряла свою силу. Сведения об отзыве доверенности или о признании ее утратившей силу в данном сервисе могут появиться не сразу, а с некоторой задержкой во времени. 

Данный сервис не содержит текста самой доверенности, поэтому вы не можете быть уверены в том, что перед вами именно тот документ, который выдал доверитель, а не подделка мошенников. Особенно должны настораживать доверенности с правом получения представителем денежных средств, подлежащих выплате за продажу квартиры ее собственнику.

На практике встречаются случаи, когда третьи лица пытаются продать квартиру по доверенности после смерти собственника квартиры, пользуясь тем, что данные могут попасть в Росреестр с запозданием. Потом Наследники могут оспорить совершенную сделку. 

P.S. Если у вас нет времени заниматься юридическими аспектами сделки по продаже квартиры, но вы хотите быть уверены в том, что ничего не упустили, — воспользуйтесь нашими услугами по сопровождению сделок с квартирами (https://www.nedelkopartners.ru/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu/kvartiry/).

Остались вопросы? Позвоните нам или закажите обратный звонок — мы с радостью поможем вам.

старший юрист  Ирина Роганова

01.07.2021

Что такое доверенность на продажу квартиры: особенности оформления и образец для скачивания

Операции с недвижимым имуществом, такие как купля-продажа квартиры или частного дома может сопровождаться оформлением доверенности.

Достаточно часто могут возникать ситуации, когда собственник по тем или иным причинам не может осуществлять процесс сбора и подготовки необходимых документов.

Не всегда у собственника недвижимости есть возможность принимать личное участие в оформлении сделки по продаже своей квартиры. К счастью, гражданское законодательство позволяет реализовать указанное право через представителя по доверенности. О том, как оформить данный документ – в настоящей статье.

Понятие и виды

Согласно ст. 185 Гражданского кодекса под доверенностью понимают уполномочие, которое выдает одно лицо другому, чтобы последнее представляло какие-либо интересы доверителя перед третьими лицами. Уполномочие должно быть оформлено письменно.

Если говорить простым языком, то доверенность – это документ, в котором указано, что один человек разрешает осуществлять за него другому человеку какие-то действия.

Соответственно, доверенность на квартиру – это уполномочие, выданное собственником недвижимости, в котором он разрешает кому-то совершать некоторые действия с объектом, например, продавать или сдавать в аренду (об особенностях продажи квартиры по доверенности читайте тут).

В законодательных актах сложно найти какую-то классификацию доверенности на продажу жилой недвижимости. В теории права выделяют следующие виды:

1. Генеральная.
2. Разовая.
3. Специальная.

Рассмотрим каждый из них.

Генеральная

Документ можно классифицировать по подвидам:

• доверенность на осуществление всех действий с конкретным объектом недвижимости;
• доверенность на распоряжение всем недвижимым имуществом.

Разница здесь только в том, каким количеством жилья будет вправе распоряжаться поверенный или, как его еще называют, доверенное лицо.

В остальном, по документу предоставляются самые широкие полномочия:

1. проживать в квартире;
2. представлять интересы во всех организациях и учреждениях по всем вопросам;
3. вносить обязательные платежи: за услуги ЖКХ, за электроэнергию, воду и газ;
4. сдавать недвижимость в аренду;
5. продавать квартиру и совершать любые иные сделки;
6. получать денежные средства, вырученные по гражданско-правовым договорам с использованием продажи объекта недвижимости;
7. участвовать в судах по всем спорам, связанным с жильем, фигурирующим в доверенности.

В общем, по генеральной доверенности поверенному предоставляются все права, которые имеет собственник объекта недвижимого имущества.

Выдавать генеральную доверенность на жилье можно только человеку, которому собственник доверяет целиком и полностью, чтобы не лишиться прав на недвижимость и получения денег, вырученных от её продажи.
При определении цены генеральной доверенности нотариусы исходят из законодательно регламентированных тарифов.

Нотариусы, именно по этой причине, не любят оформлять генеральные доверенности, пытаясь отказать в услуге под самыми разными предлогами. Если собственник твердо решил, что можно передать все свои права некоему лицу, то с нотариусом нужно быть настойчивым.

Разовая

Это документ, в котором содержится согласие собственника на совершение поверенным какого-то однократного действия. Если в доверенности фигурирует один объект недвижимости, а сама бумага выдана на его продажу, то документ, в любом случае, будет разовым.

Специальная, без права получения денег

Специальная доверенность содержит ограниченный круг полномочий. Например, в ней могут быть закреплены следующие права:

1. собрать документы, необходимые для заключения договора;
2. подписать все бумаги;
3. произвести оформление перехода права собственности.

Как видно, среди полномочий нет права получения денежных средств по сделке. Собственник всегда может подстраховаться, указав в доверенности, что получать финансы он будет самостоятельно, например, путем перечисления их на специально открытый банковский счет.

Это хороший вариант: доверенное лицо осуществляет все действия, необходимые для проведения сделки, но не получает денег. Собственник таким образом замечательно подстраховывается.

Расписка в получении денег за квартиру: образец

Что дает документ?

Все зависит от прописанных в ней полномочий. Например, если собственник находится в другом городе и не имеет возможности приехать для совершения сделки, то ему нужно будет оформить доверенность на совершение всех действий:

• сбор документов;
• подписания договора;
• регистрация.

• Пожалуй, можно лишь запретить поверенному получать деньги, так как, их сейчас легко и просто перевести на счет.
• Если собственник имеет желание и возможность приехать на подписание и регистрацию договора, например, то он может уполномочить своего представителя собрать документы и присмотреть какое-то время за квартирой.
• Таким образом, текст документа может быть разным, все зависит от того, какие полномочия планируется делегировать.

Как оформить?

Для правильного оформления доверенности на продажу квартиры собственнику необходимо учесть несколько моментов, знать ответы на ряд вопросов.

Перечень бумаг для предъявления нотариусу

Какие документы нужны нотариусу для оформления передачи полномочий по сделке? Собственнику в нотариальную контору нужно взять с собой оригинал паспорта.

Бытует мнение, что следует принести еще и документы на квартиру, паспорт доверенного лица. Но это заблуждение. В законе таких требований нет.

Адрес квартиры можно назвать, а паспортные данные поверенного нотариус легко получит, изучив принесенную собственником копию этого документа.

В некоторых случаях, потребуются другие бумаги:

• справка об инвалидности собственника – чтобы получить «скидку» при оплате стоимости изготовления документа;
• справка от врача – чтобы подтвердить дееспособность доверителя.

Правила удостоверения сделки продажи

Ст. 185.1 ГК РФ говорит о том, что если сделка требует нотариальной формы или подлежит регистрации, то нужно оформлять нотариальную доверенность.

Договор купли-продажи составляется обязательно в нотариальной форме, если происходит продажа квартиры в долевой собственности.

О том, как продать долю в квартире, рассказано тут, а о продаже жилья с долей несовершеннолетнего написано здесь.

То есть, например, у брата и сестры продажа по 1/2 доли в жилом помещении, полученном по наследству (как продать квартиру после вступление в Наследство?). Но это, в нашем случае, не так важно.

Все тот же ГК устанавливает, что переход права собственности на недвижимость регистрируется в компетентных органах – в подразделениях Росреестра. Следовательно, чтобы сделать доверенность на продажу квартиры, необходимо идти к нотариусу.

Обращаться можно к любому руководителю нотариальной конторы, который больше нравится или который ближе находится.

Если у нотариуса большая очередь, можно оставить документы и зайти немного позже. Доверенность готовится 15-20 минут. После этого доверитель должен подписать её и оплатить. Нотариус тоже ставит свою подпись на документе и печать.

Сколько стоит?

Стоимость услуги на продажу квартиры у нотариуса зависит от того, в каком регионе страны развиваются события.

В среднем, при условии, что генеральная доверенность подписывается у нотариуса в конторе, в 2018 году ее цена на продажу квартиры составляет 1500-2000 рублей.

Если нужно выехать на дом к инвалиду или старику, то стоимость изготовления документа может увеличиться в 2-3 раза.

Срок действия

Никаких ограничений по срокам нет. Можно передать полномочия на 100 и даже 200 лет. Но в этом нет никакого смысла. Каждый же хочет продать квартиру быстрее. Разумно сделать доверенность на имя надежного человека на срок от 1 года до 5 лет. Важно, чтобы срок действия документа был прописан на бумаге. Иначе будет считаться, что доверенность выдана на 1 год.

Доверитель может в любой момент отменить доверенность, о чем еще будет идти речь.

Как оформить договор купли-продажи по доверенности? Риски и особенности

Нужно ли обращаться к риэлтору?

В вопросах, касающихся продажи недвижимости лучше не доверять никому. Безусловно, у каждого человека есть 2-3 родственника или друга, которые надежны, но бывает и так, что возможность продать квартиру имеется только, если обратиться к риэлторам.

Это люди, которые профессионально занимаются сделками с недвижимостью. С одной стороны хорошо – знают все тонкости, помогут быстро продать жилье. С другой – риэлторы знают много «черных» схем.

Типичный пример развода: собственник выдает доверенность с правом сбора документов на продажу и перерегистрации права собственности, без права подписания договора на продажу и получения денег.

Недобросовестный риэлтор может подделать подпись, заключив сделку в простой письменной форме со своим подельником.

Поэтому не всегда стоит доверять “специалистам”, а лучше самим задаться вопросом, как продать квартиру без риэлтора.

Чтобы минимизировать потери, связанные с возможным признанием в будущем сделки недействительной, достаточно еще раз перепродать недвижимость – уже добросовестному приобретателю. Поэтому, по возможности, риэлтору лучше доверять максимум сбор документов и подбор вариантов. А на регистрацию собственнику желательно сходить самостоятельно.

О том, нужно ли обращаться к риэлтору и как обойтись без него, мы писали в этой статье.

Можно ли отозвать уполномочие?

Если возникли какие-то сомнения относительно честности поверенного, доверенность можно аннулировать.

Для этого необходимо прийти к нотариусу и подать соответствующее заявление. Причем отменить доверенность в России может любой нотариус, а не только тот, который её делал. Копии распоряжения об отмене быстро поступят в органы Росреестра и поверенному.

За принятие заявления и подготовку распоряжения об отмене доверенности взимается плата. Лучше сразу думать, стоит ли доверить человеку управление или нет.

Таким образом, можно сделать вывод, что доверенность на продажу квартиры – это очень серьезный документ. Он дает поверенному широкие полномочия по продаже и представляет определенные риски для собственника недвижимости. По сути, лицо, имеющее на руках доверенность с неограниченными полномочиями, может полностью выступать за собственника во всех правоотношениях.