Итак, в полном спокойствии, вооруженные здравым смыслом и инструментами, идем на приемку. Вы пришли днем, чтобы хорошо все рассмотреть при солнечном свете. Взяли с собой план помещения иэтот чек-лист приемки квартиры — чтобы ничего не упустить. Коротко расскажем, что в нем:
Документы
Да, опять начинаем с документов. Кроме акта приема-передачи, акта о вводе дома в эксплуатацию нужно получить и проверить кадастровый и технический паспорт, экспликацию, паспорта и гарантии на счетчики и двери.
Входная дверь
Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Если есть звонок — он должен работать.
Отделка, стены и полы
Нужно понимать, что застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Если отделка черновая, то это — голые стены. Тут проверять, кроме ровности, отсутствия трещин и пятен влаги на стенах и полу, нечего.
Так что достаем уровень и отвес. На стенах не должно быть неровностей больше 5 мм, отклонение стены по вертикали не должно превышать 15 мм. Отклонение плит пола и потолка — не больше 20 мм.
Отклонения проёмов дверей — 10 мм.
Редко бывает предчистовая отделка: стяжка пола, оштукатуривание стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери. Также при такой отделке делают разводку электричества с розетками и выводами освещения. Качество этих работ нужно проверить. К инструментам добавляем тестер и лампочку.
При чистовой отделке квартира практически готова к заселению. Здесь нужно проверить, как уложен линолеум, плитка или ламинат. Ровно ли оклеены обои, целы ли двери. Как работают замки и ручки: должны плавно, без заеданий.
Сантехника и смесители в отличном состоянии: без пятен и сколов, все соединения герметичны, без подтеков. Загляните под ванну, убедитесь, что она заземлена — специальный провод прикреплен к корпусу. Все краны работают.
Окна
Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Их отмечайте смываемым маркером.
Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов. Снаружи прикреплен отлив для воды.
Монтажная пена без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.
Проверьте не дует ли из окон — поводите вдоль стыков зажженной свечой. Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.
Вентиляция
Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.
Электрика
Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать есть ли заземление.
Водоснабжение и канализация
Проверьте есть ли вода. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.
На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно. На выводах канализации стоят заглушки.
Акт о недостатках объекта долевого строительства. Бланк и образец 2021-2022 года
Если во время осмотра объекта долевого строительства дольщик выявил какие-либо его недостатки или несоответствия плану, то он может потребовать у застройщика составить акт о недостатках.
Такой документ не дает сторонам подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства, пока не будут устранены недостатки.
Какая информация должна быть указана в акте о несоответствии, рассказываем в статье.
ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк акта о недостатках объекта долевого строительства .docСкачать образец акта о недостатках объекта долевого строительства .doc
Порядок приема и сдачи объекта
Заключать Договор долевого участия могут как физические лица, так и юридические. Регулирует вопросы, связанные с данной сферой, ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Согласно ему, порядок приема объекта следующий:
- Застройщик посылает письменное уведомление дольщику о завершении строительства и готовности помещения к сдаче.
- Дольщик должен провести осмотр помещения и принять объект в течение 7 дней или в тот период, который был указан в договоре ДУ.
- Если были выявлены недостатки, то составляют соответствующий акт. Делается это до подписания акта приема-передачи объекта.
- До устранения недостатков дольщик имеет право не подписывать приемо-сдаточный акт.
К сведению! П.5 ст.7 ФЗ №214 гласит, что на объект строительства устанавливается Гарантийный срок не менее 5 лет (исключение — инженерное и технологическое оборудование). Такая информация прописывается в договоре ДУ. Поэтому дольщик в течение этого времени имеет право предъявить претензию застройщику и потребовать компенсации вреда.
Что нужно проверить
Состояние помещения проверяют визуально по следующим пунктам:
- внешний вид, отделочные работы;
- техническое состояние помещений;
- состояние коммуникаций: водопровод, электрика, отопление и т.д.
О том, каким должно быть готовое помещение, указано в договоре ДУ.
Кроме того, можно использовать такие документы, как: проект помещения, технический регламент, другие документы, где может быть указано состояние квартиры на момент передачи.
Также можно пригласить эксперта для консультации о состоянии принимаемого помещения. Опираясь на данные документы и экспертное мнение, можно доказать, что объект имеет несоответствия заявленному результату.
После того как недостатки будут оговорены, стороны составляют соответствующий акт, далее застройщик должен будет устранить все перечисленные несоответствия или уменьшить стоимость в договоре, или возместить дольщику расходы на самостоятельное устранение недостатков.
Если застройщик отказывается от подписания такого документа, то дольщик имеет право составить акт в одностороннем порядке. Готовый документ затем отправляют почтой застройщику. Письмо должно быть заказное, с уведомлением о вручении.
Общие сведения об акте
Форма документа законодательно не утверждена, поэтому стороны составляют ее самостоятельно и согласовывают. Для составления акта можно также обратиться к юристу. Текст не должен содержать ошибок, опечаток, искажения фактических данных, поскольку документ может быть использован в суде.
Составляем акт
Правильно составленный акт о недостатках (о несоответствии) объекта долевого строительства должен содержать такую информацию:
- Наименование документа, место и дату его создания.
- Наименование сторон, ФИО и должности их представителей, если стороны — юридические лица. Если дольщик физическое лицо, он указывает свое ФИО, дату рождения, паспортные данные. Также для юридических лиц нужно указать тип документа, на основании которого он действует.
- По пунктам указывают суть акта:
- застройщик предоставил для осмотра и приема объект долевого строительства, характеристики объекта нужно указать;
- застройщик предоставил документы на помещение;
- во время осмотра выявились недостатки, их необходимо описать достаточно конкретно с указанием на эти характеристики в договоре ДУ; здесь же нужно описать планируемые действия для устранения недостатков, сроки и стоимость работ (весь этот пункт для удобства чтения лучше оформить таблицей);
- если застройщик отказывается от подписания акта, необходимо это указать.
- Приложения к акту: договор, технический регламент, уведомление о вручении акта застройщику (если тот отказался подписать акт), иные документы, которые могут доказать наличие недостатков.
- Подписи сторон с расшифровкой. Печати, если стороны используют их для заверения документов.
Если застройщик уклоняется от подписания акта и признания недостатков, то акт прилагается к остальным документам и пишется заявление в суд. В результате суд может признать вину застройщика и обязать его выплатить компенсацию, в том числе и морального вреда (для физических лиц).
Идеальная ситуация — когда застройщик признает недостатки и исправит их самостоятельно, а дольщик после этого подпишет акт приема-передачи объекта.
Скачать документна сайте Ассистентус
Приемка квартиры в новостройке
Данная статья будет полезна тем, кому предстоит в ближайшее время приемка квартиры или нежилого помещения в новостройке. Приемка объекта долевого строительства — важный шаг при приобретении недвижимости в новостройке.
Некоторые ошибки дольщиков при приемке могут повлечь серьезные последствия в будущем (отказ в регистрации права собственности, снижение неустойки за нарушение сроков передачи и пр.). Благодаря советам наших юристов, вы сможете избежать многих ошибок при приемке квартиры по ДДУ.
Рекомендации, данные в настоящей статье, основываются на законе и судебной практике рассмотрения подобных споров с застройщиками.
1. Как узнать о выдаче ключей в новостройке?
Сообщение о завершении строительства должно быть направлено застройщиком заказным письмом с описью вложения и уведомлением по почтовому адресу дольщика (указывается в договоре) или вручено лично под расписку. Закон не предусматривает иные способы уведомления (смс, телефон и пр.
) и возможности изменить способ уведомления договором, однако некоторые застройщики дополнительно используют альтернативные способы уведомления (смс, звонок менеджера, новость на сайте и в социальных сетях).
Но дольщику необходимо учитывать, что установленный срок для начала приемки начинает исчисляться со дня официального уведомления заказным письмом.
Рекомендуем проверить ваш почтовый адрес в договоре, нередко за время строительства дольщик переезжает и забывает уведомить застройщика об изменении адреса.
По общему правилу дольщик обязан приступить к приемке в течение 7 рабочих дней с даты получения сообщения от застройщика. Однако иной срок может быть предусмотрен ДДУ.
3. Что делать, если срок для приемки пропущен?
Нередко бывает, что по различным обстоятельствам дольщик не получает письмо от застройщика и пропускает срок для приемки. В этом случае дольщику необходимо учитывать, что единственным негативным последствием пропуска срока для начала приемки может быть составление застройщиком одностороннего акта.
При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 8 Закона № 214)
Такой односторонний акт означает, что застройщик исполнил свои обязательства перед дольщиком:
- со дня составления одностороннего акта к дольщику переходит риск случайной гибели объекта долевого строительства
- со дня составления одностороннего акта Неустойка за нарушение срока передачи объекта прекращает исчисляться
- односторонний акт является основанием для регистрации права собственности дольщика на квартиру в Росреестре (данный документ заменяет двусторонний передаточный акт)
Вместе с тем, даже при составлении застройщиком одностороннего акта дольщик вправе предъявить застройщику претензии по качеству в течение гарантийного срока. Более того, односторонний акт может быть оспорен в суде.
Односторонний акт: что нужно знать дольщику?
4. Сколько времени отводится на приемку квартиры в новостройке?
Закон не регламентирует длительность приемки квартиры в новостройке. Поэтому вы вправе осматривать квартиру столько времени, сколько вам нужно, не обращая внимания на «регламенты застройщика» и возражения менеджера.
5. Можно ли пригласить эксперта на приемку квартиры в новостройке?
Да, это ваше право. Закон никак не ограничивает дольщика в этой части. Для устранения возражений со стороны менеджера застройщика вы можете оформить Доверенность на специалиста.
А нужно ли приглашать специалиста для приемки квартиры в новостройке?
6. Что делать, если при приемке обнаружены дефекты?
При строительстве многих новостроек застройщики допускают отступление от строительных норм. Большое количество дефектов дольщики обнаруживают в квартирах с отделкой от застройщика.
При обнаружении строительных недостатков вы вправе требовать от застройщика составления акта осмотра (дефектовочного акта). Если застройщик отказывается подписывать такой акт, то в день приемки отправьте претензию застройщику. В претензии изложите выявленные вами замечания и требование устранить данные замечания.
7. Как правильно зафиксировать недостатки и предъявить претензии застройщику по качеству?
Выявленные дефекты фиксируются в акте осмотра. Форма акта свободная, однако такой документ должен содержать:
- реквизиты и подписи сторон
- реквизиты договора участия в долевом строительстве
- характеристики объекта долевого строительства
- четкие и понятные описания выявленных дефектов
Если застройщик отказывается подписывать такой акт, то в день приемки отправьте претензию застройщику. В претензии изложите выявленные вами замечания и требование устранить данные замечания.
Акт осмотра должен быть подписан уполномоченным лицом со стороны застройщика. Уполномоченное лицо — это лицо, которое имеет доверенность на подписание такого документа или хотя бы печать организации.
Если сотрудник застройщика не имеет доверенности или отказывается вам предоставить ее копию, то также перестрахуйтесь и отправьте ваши замечания письмом (нередко юристы застройщиков в суде утверждают, что «Иванов», подписавший акт, никакого отношения к застройщику не имеет).
8. В какой срок застройщик должен устранить обнаруженные строительные недостатки?
Согласно ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства.
Как правило, срок устранения недостатков устанавливается договором участия в долевом строительстве. При этом необходимо учитывать положения ст.
20 Закона о защите прав потребителя, устанавливающей, что срок устранения недостатков товара не может превышать 45 дней.
9. Что делать, если застройщик не устранил дефекты, указанные в акте осмотра?
При обнаружении строительных дефектов дольщик вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков застройщиком
- возмещения своих расходов на устранения недостатков
- уменьшения цены ДДУ
Если выявленный недостаток является существенным, то дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ)
Таким образом, если застройщик не устранил выявленные дефекты, вы можете отказаться от повторной приемки и предъявить одно из указанных требований.
Вместе с тем, обращаем ваше внимание, что при отсутствии существенных недостатков, препятствующих приемке объекта недвижимости, объект стоит принять, а разбираться со строительными недостатками в течение гарантийного срока.
На это обращают внимание суды: чтобы не принять объект ДДУ, основания должны быть вескими (например, в квартире невозможно жить). Для иных недостатков существует гарантийный срок.
При неисполнении застройщиком требований дольщика в добровольном порядке дольщик вправе обратиться в суд.
Как заставить застройщика устранить недостатки или выплатить денежную компенсацию?
10. Как правильно подписывать передаточный акт с застройщиком?
При подписании передаточного акта (данный документ подписывается, если вы согласны принять объект долевого строительства) помните важные правила:
- не подписывайте акт без даты
- не подписывайте акт без подписи со стороны застройщика (особенно если акт напечатан с одной стороны на 2 листах, в этом случае вам может вернуться акт уже с иной датой). Поэтому рекомендуем подписывать акт при наличии подписи застройщика (сразу забирать свой экземпляр) или требовать печати акта на одном листе с двух сторон с датой.
- получите от застройщика 2 экземпляра подписанных актов, они вам потребуются для регистрации права собственности
- если акт со стороны застройщика подписан представителем по доверенности, получите от застройщика заверенную копию доверенности, это также поможет избежать отказа Росреестра в ряде случаев.
Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать. Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков, и неустойку взыскать можно.
Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать Право собственности в суде). Однако застройщики бывают хитрее. Они могут предусмотреть соглашение об отступном в самом акте (например, 30 % вместо 100 % неустойки). В случае таких сомнительных формулировок в акте мы не рекомендуем подписывать акт, не проконсультировавшись с юристом относительно последствий.
11. Что делать, если площадь квартиры в новостройке изменилась?
По данному вопросу мы написали подробную статью (читайте по ссылке).
12. До какого момента исчисляется неустойка за просрочку: до дня получения уведомления от застройщика о выдаче ключей или подписания акта?
Неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства исчисляется до дня исполнения застройщиком обязательств по передаче (включительно).
Застройщик считается исполнившим обязательство по передаче объекта, если между дольщиком и застройщиком подписан передаточный акт (а в установленных случаях — со дня составления одностороннего акта).
Поэтому с точки зрения взыскания неустойки, дата получения дольщиком сообщения о выдаче не имеет правового значения, однако она может быть важна при оспаривании одностороннего акта.
13. Уже после приемки квартиры в новостройке обнаружены дефекты: могу ли я предъявить застройщику требование об устранении?
Да, можете в течение гарантийного срока.
В случае, если квартира была приобретена по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то общий гарантийный срок согласно 214-ФЗ составляет 5 лет с даты подписания передаточного акта (в ДДУ гарантийный срок может быть только увеличен).
На технологическое и инженерное оборудование действует сокращенный гарантийный срок — 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (данный срок также может быть увеличен в ДДУ).
Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что на отделочные работы, проводимые застройщиком, Закон № 214-ФЗ, исходя из сложившейся судебной практики, не распространяется.
В этой части отношения застройщика и дольщика регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей.
Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен, то составляет 2 года.
Также, если квартира была приобретена у продавца по другому типу договора (например, купли-продажи), то гарантийный срок может быть установлен самим договором или же составляет 2 года.
14. Если я не хочу ждать устранения дефектов застройщиком, могу ли я устранить их самостоятельно и потребовать от застройщика компенсации расходов?
Как мы отмечали ранее, при обнаружении строительных дефектов дольщик вправе потребовать от застройщика (по своему выбору):
- безвозмездного устранения недостатков застройщиком
- возмещения своих расходов на устранения недостатков
- уменьшения цены ДДУ
Второе требование как раз предполагает то, что дольщик не дожидается устранения дефектов со стороны застройщика, привлекает подрядчика для их устранения и возмещает свои расходы. Однако предъявление такого требования имеет большое количество нюансов. В частности дольщику необходимо доказать причинно-следственную связь между дефектами и произведенными расходами, что на практике вызывает множество трудностей. Поэтому лучшим способом защиты в этом случае является 3 вид требования — уменьшение цены ДДУ на основании заключения эксперта, установившего наличие недостатков и стоимость их устранения. При этом не рекомендуется устранять дефекты своими силами до вынесения решения суда, так как судом может быть назначена судебная Экспертиза.
Исходя из сложившейся судебной практики, дольщик вправе не принимать квартиру только при наличии существенных дефектов самой квартиры. Наличие претензии по качеству общедомового имущества не является основанием для отказа от приемки и будет рассмотрено судом как уклонение от приемки.
Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки или компенсации строительных недостатков с застройщика? Закажите комплексные Услуги юриста и строительного эксперта с оплатой по результату.
Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты.
Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!
При заказе наших услуг по взысканию с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта или компенсации строительных недостатков Юрист бесплатно проконсультирует вас при приемке объекта долевого строительства и поможет составить необходимые документы.
Вс напомнил, когда можно не принимать квартиру с недостатками, не препятствующими проживанию в ней
Верховный Суд опубликовал Определение № 5-КГ21-106-К2 от 12 октября, в котором разобрался, могут ли участники долевого строительства не принимать квартиру с существенными нарушениями требований к ее качеству, если они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению.
14 ноября 2014 г. между Александром Бойко, Екатериной Вишняковой и АО «Маломосковия» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. 1 мая 2019 г. «Маломосковия» уведомила о завершении строительства и готовности объекта к передаче.
При первичном осмотре квартиры Александр Бойко выявил ряд недостатков, в том числе существенных нарушений требований к качеству квартиры. Позднее застройщик частично устранил их. 27 июля 2019 г.
застройщику была вручена новая претензия с указанием перечня подлежащих устранению недостатков и требованием составить соответствующий акт, а также с отказом от подписания передаточного акта до устранения недостатков и с предложением провести независимую строительную экспертизу готовой квартиры.
«Маломосковия» оставила претензию без удовлетворения. 13 августа 2019 г. застройщик направил односторонний акт приема-передачи объекта долевого строительства.
Александр Бойко и Екатерина Вишнякова обратились в Пресненский районный суд г. Москвы. Суд отметил, что действующим законодательством и условиями заключенного договора установлена обязанность участника долевого строительства принять объект долевого строительства по акту приема-передачи, составив при наличии к тому оснований протокол разногласий.
При этом наличие выявленных в квартире недостатков не препятствует участнику долевого строительства принять ее с указанием в акте перечня этих недостатков, зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на нее, а впоследствии при необходимости предъявить требования к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, либо о соразмерном уменьшении цены договора, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков. Оценивая выявленные недостатки с позиции их существенности, суд указал, что они не препятствуют использованию помещения по прямому назначению. Учитывая это, а также принимая во внимание направление застройщиком одностороннего акта приема-передачи истцам, суд признал обязательство «Маломосковии» по передаче квартиры исполненным, в связи с чем отказал в иске в соответствующей части.
При отказе в удовлетворении требований истцов в части возложения обязанности на застройщика не чинить препятствий в проведении строительно-технического исследования на предмет соответствия квартиры условиям договора участия в долевом строительстве, требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям суд сослался на непредставление доказательств препятствий, отметив, что согласования с застройщиком в данной части при наличии направленного в адрес истцов одностороннего акта не требуется.
Также суд отказал в удовлетворении требования о предоставлении в срок не позднее трех рабочих дней со дня поступления от истцов письменного требования проектной и исполнительной документации, относящейся к объекту долевого строительства, для ознакомления или копирования с отнесением расходов на изготовление копии документации на счет участников долевого строительства, поскольку удовлетворение требований на будущее законом не предусмотрено. Суд указал, что оригиналы проектной документации со всеми изменениями имеются в управляющей компании, где участники долевого строительства вправе ознакомиться с интересующей их информацией. С данными выводами согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.
Александр Бойко и Екатерина Вишнякова обратились в Верховный Суд.
Изучив материалы дела, Суд указал, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также по его предупреждению о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.
ВС отметил, что в случае нарушения со стороны застройщика требований к качеству объекта участник долевого строительства вправе отказаться от подписания документа о его передаче, а также потребовать от застройщика составления акта, фиксирующего дефекты и недостатки в объекте долевого строительства.
Суд обратил внимание, что, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный Законом об участии в долевом строительстве срок или при отказе участника долевого строительства от принятия такого объекта застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. При этом указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо, поскольку участник долевого строительства отказался от его получения или в связи с его отсутствием по указанному им почтовому адресу.
Истцами неоднократно отмечалось, что после ввода дома в эксплуатацию ответчик направил Александру Бойко уведомление о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности квартиры к передаче, однако Екатерине Вишняковой аналогичное сообщение направлено не было, заметил ВС.
Он указал, что в представленных ответчиком описи вложения к заказному письму и квитанции об оплате почтового отправления адрес Вишняковой не указан, информация об отказе в получении письма или о возврате почтового отправления в связи с его неполучением отсутствует.
Истцы также указывали, что дважды пытались реализовать предусмотренный п. 5.5 договора участия в долевом строительстве способ защиты своих прав, согласно которому участники вправе требовать от застройщика на основании ч. 1 ст.
7 Закона об участии в долевом строительстве исключительно безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, однако ответчиком соответствующие действия в полном объеме осуществлены не были.
Верховный Суд заметил, что первая инстанция, делая вывод о правомерности составления «Маломосковией» одностороннего передаточного акта и признания обязательства по передаче квартиры исполненным, не учла положения закона, определяющие порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, а также гарантирующие право участника долевого строительства потребовать от застройщика составления акта о недостатках объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве с учетом условий договора.
Как указывали истцы, их отказ принять квартиру был обусловлен нарушением обязательства о передаче объекта долевого строительства, соответствующего требованиям закона.
Между тем, отметил ВС, суд не определил названные обстоятельства в качестве юридически значимых для правильного разрешения спора, они не вошли в предмет доказывания и не получили правовой оценки, что повлекло за собой неправильное применение норм материального права и вынесение решения, не отвечающего требованиям ст. 195 ГПК. ВС направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев указал, что позиция Верховного Суда основана и на законе, и на банальной логике.
«Если дольщик в связи с дефектами объекта долевого строительства имеет право отказаться от подписания акта и обязать застройщика устранить выявленные при приемке дефекты, то очевидно, что застройщик в такой ситуации не вправе вместо исправления недостатков составить акт о передаче в одностороннем порядке.
Односторонний акт предусматривается на случай уклонения дольщика от приемки, а не на случай обоснованного и законного отказа от приемки до устранения недостатков. Печально, что для понимания этого требуется доходить до Верховного Суда», – отметил он.
«Как понятно из вышесказанного, никакой неопределенности в законодательстве по этому поводу нет.
Что же обычно наблюдается в таких случаях? Даже не нежелание застройщиков исправлять недостатки – понятно, что это нежелательные для них расходы, но обычно не сильно обременительные, так как фактически исправлять недостатки они заставляют своих же подрядчиков, которые такие недостатки допустили, а то обстоятельство, что до момента подписания итогового “чистого” акта без замечаний объект не считается переданным. Значит, если недостатки исправляются достаточно долго и за это время истекает срок передачи объекта долевого строительства, застройщик обязан будет уже выплачивать дольщику предусмотренные законом неустойки», – пояснил Александр Латыев.
Он добавил, что при этом застройщики утверждают, что отказ от подписания акта дольщиком неправомерен, если недостатки были такими, что не исключали возможности пользоваться объектом. «Однако такого разграничения закон не содержит.
Существенность недостатков имеет значение лишь для решения вопроса о том, может ли дольщик вообще сразу же отказаться от принятия объекта и расторгнуть договор, потребовав обратно свои деньги, но она не имеет никакого значения для определения порядка подписания акта», – пояснил он.
По мнению эксперта, такие хитрости застройщиков не были бы так распространены, если бы суды не были столь снисходительны к ним. «Не раз сам встречался с подобным. Порой кажется, что значительные суммы, фигурирующие при приобретении недвижимости, вызывают в судьях некую классовую ненависть к дольщикам.
Правда, непонятно, почему она при этом проявляется в любви к застройщикам», – указал Александр Латыев. Он предположил, что еще одним фактором, заставившим дело дойти до ВС, явилась несколько экзотичная формулировка исковых требований, однако Эксперт посчитал, что она здесь вполне адекватна нарушению.
Адвокат, заместитель председателя Московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Илья Прокофьев указал, что выводы ВС не выходят за рамки устоявшейся судебной практики по данной категории споров.
«Зачастую именно во взаимоотношениях между застройщиками и участниками долевого строительства возникает наибольшее количество разногласий, а также случаев злоупотребления правом с одной либо с другой стороны.
В рассматриваемом случае суды нижестоящих инстанций неправильно дали оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела, несмотря на то что они довольно очевидны», – заключил он.
Получение документов от застройщика
Если вы получаете ключи после изменений в заключении ДДУ
Летом 2018 года начался переходный период в продаже новостроек и переход на новую схему финансирования жилья. До этого момента большая часть сделок заключалась по договорам долевого участия (ДДУ).
Если очень просто: застройщик «брал» деньги у покупателей недвижимости, чтобы построить на них дом.
Но не всегда получалось собрать нужную сумму на строительство дома или средства расходовались неэффективно, строительство затягивалось или вообще прекращалось. Люди оставались и без денег, и без квартиры.
Чтобы этого избежать, с 1 июля 2019 года правила оплаты по ДДУ будут изменены. Требования к застройщикам станут строже, а деньги, заплаченные за квартиру, будут замораживаться на специальных эскроу-счетах — получить их застройщик сможет только после того, как передаст квартиру покупателю. А строить жильё застройщик будет на кредитные средства, полученные от банков.
Во время переходного периода (до 1 июля 2019 года) ДДУ могут продолжать заключаться и по старым правилам, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Но по новым условиям застройщикам выгоднее уже сейчас искать другие способы привлечения денег в строительство.
Однако ДДУ по старой схеме будут «циркулировать» на рынке ещё несколько лет — пока все заключённые договоры не будут исполнены. Если вы заключали именно такой договор до 1 июля 2019 года, то он будет действителен и получать квартиру вы будете по нему. Изменения закона не коснулись порядка передачи квартиры, и вряд ли стоит ждать здесь значительных перемен.
Извещение об окончании строительства
За 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен сообщить вам о том, что строительство закончено и он готов отдать вам ключи. Он может послать вам заказное письмо по почте (с описью вложений и уведомлением о вручении) или вручить такое письмо вам лично под расписку. Смс и телефонные звонки не считаются уведомлением и могут быть только «бонусом» от застройщика.
После получения извещения в течение 7 рабочих дней вы должны встретиться с застройщиком для передачи квартиры. В вашем договоре может быть указан другой срок — проверьте это, когда получите уведомление.
Если вы по каким-то причинам не сможете принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи квартиры. В этом случае вы уже не сможете предъявить претензии к качеству и характеристикам квартиры, так как она будет считаться принятой.
Ближе к дате сдачи дома убедитесь, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы он смог прислать письмо. Если вы не заберёте письмо на почте по старому адресу, квартиру могут «принять» в одностороннем порядке.
Этапы передачи квартиры
Первый этап — встреча с застройщиком в офисе, где проверяются документы. На встречу нужно взять паспорт и оригинал договора. В офисе запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного от городских властей.
В разрешении на ввод внимательно проверяйте адрес участка и характеристики дома. Они должны совпадать с тем, что написано в проектной декларации.
Второй этап — встреча с застройщиком в готовой новостройке и осмотр квартиры, после которого подписывается акт приёма-передачи.
Подписывайте акт только после того, как внимательно проверили состояние квартиры, а не до осмотра, как это иногда предлагают делать застройщики.
Даже если застройщик говорит, что «это формальность», на самом деле это не так: подписывая акт вслепую, вы рискуете получить недоделанную квартиру и не сможете предъявить претензии.
- Что проверять
- Радость от предстоящего получения ключей от квартиры, которую вы, возможно, ждали не один год, не должна помешать вам придирчиво осмотреть Недвижимость.
- Планировка и площадь
Планировка квартиры должна соответствовать проекту, который был представлен застройщиком при подписании ДДУ. И расхождения здесь встречаются очень редко.
Сложнее обстоят дела с площадью квартиры. Данные о фактической площади квартиры предоставляет организация, проводящая техническую инвентаризацию.
Называться она может по-разному: например, в Москве это БТИ (Бюро технической инвентаризации), а в Петербурге — ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро).
Это государственное учреждение, которое ведёт технический учёт и инвентаризацию всех объектов недвижимости, расположенных в том или ином районе.
Застройщик сам вызывает специалистов БТИ для обмеров и после этого получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Вам нужно проверить, совпадает ли площадь в выданных БТИ документах с той, что прописана в вашем договоре.
Строителям достаточно немного ошибиться в установке одной стены, чтобы площадь квартиры отличалась от заявленной проектной площади по договору. Если площадь квартиры оказалась больше, возможно, придётся доплатить застройщику. Если меньше — можно требовать разницу в цене за недостающие квадратные метры.
Размер и порядок компенсации при несовпадении площадей обычно прописаны в договоре, поэтому так важно на этапе подписания обращать внимание на пункты, касающиеся готовой квартиры.
По закону, если расхождение составляет больше 5%, вы можете отказаться от доплаты свыше 5% и даже расторгнуть договор долевого участия через суд. То есть застройщик, построивший квартиру на 8% больше согласованной площади, может потребовать от вас доплаты только в пределах 5%.
В договоре обычно прописан и диапазон допустимых отклонений, в пределах которого никто никому не доплачивает. Обычно это 0,1–1 кв. м. А вот за большее расхождение одной из сторон придется заплатить: либо застройщик возвращает деньги дольщику, либо дольщик должен доплатить застройщику.
Недочёты квартиры и подъезда
Ознакомившись с планировкой и определившись с площадью, проводим осмотр квартиры и ищем недочёты. Всё, что есть в квартире, должно совпадать с пунктами договора «Характеристики объекта». Проверьте, что стены и полы сухие и ровные, на них нет трещин, все коммуникации работают, ничего не болтается, двери и окна закрываются плотно.
Самостоятельно исправлять такие ошибки весьма накладно. Поэтому если вы обнаружите существенные недостатки квартиры, обязательно вносите их в смотровой лист для устранения силами застройщика.
Не забывайте, что вместе с квартирой вы получаете и долю в собственности на общедомовое имущество: внимательно проверяйте состояние не только квартиры, но и лифта, лестничных площадок, общих инженерных систем. Их недостатки тоже нужно обсуждать и требовать их устранения.
Если вы не уверены в своих знаниях инженерных систем и не представляете, как проверить качество дверей и окон, возьмите на приёмку специалиста.
Он точно знает, что смотреть и какие документы дополнительно запросить у застройщика. Это, к примеру, может быть схема разводки системы отопления или информация о скрытой электропроводке.
Таких специалистов можно найти в интернете по запросу «профессиональная приёмка квартир».
Акт приёма-передачи квартиры — самый важный документ
Акт приёма-передачи квартиры — это официальный документ, который закрывает обязательства застройщика перед вами. Акт имеет юридическую силу, но составляется в простой письменной форме.
Для застройщика подписанный вами акт приёма-передачи квартиры — подтверждение того, что он выполнил все свои обязательства по договору. После подписания акта застройщик перестаёт платить коммунальные платежи за квартиру, и ответственность за квартиру и расходы на неё переходят к вам.
Для вас акт приёма-передачи — документ, помогающий отстаивать свои права, если у квартиры есть недочёты. Принципиальные характеристики квартиры — это планировка и площадь. За ними идёт качество черновых работ, инженерных коммуникаций и отделки, если она предусматривалась договором.
Не подписывайте акт, если обнаружили в квартире серьёзные недостатки и у вас есть сомнения в том, что застройщик их исправит. Пока акт не подписан — договор со стороны застройщика не считается исполненным. По закону он обязан устранить недостатки, если они зафиксированы, даже после подписания акта приёма-передачи, но после приёмки квартиры это обычно делается не так «охотно».
За то время, пока застройщик исправляет недочёты, он, скорее всего, нарушит срок передачи квартиры, указанный в договоре. Вы можете потребовать с него неустойку за просрочку.
Если квартира куплена по ДДУ, то по закону на неё распространяется гарантия от застройщика: не менее 5 лет — на дом и не менее 3 лет — на инженерное оборудование.
В течение этого времени можно предъявлять к застройщику претензии по недочётам и дефектам, которые проявились в процессе эксплуатации, и требовать их устранения за его счёт. Гарантия начинает действовать с момента передачи квартиры по акту.
Это ещё одна причина не торопиться с подписанием акта приёма-передачи.
Смотровой лист
Недочёты, обнаруженные при осмотре квартиры и дома, записывают в смотровой лист (дефектный акт, ведомость или лист осмотра) — список замечаний к качеству квартиры, который прикладывают к акту приёма-передачи. Если недостатков немного, их можно перечислить прямо в акте приёма-передачи.
Смотровой лист составляют в произвольной форме в двух экземплярах. В него вписывают информацию о данных дольщика и застройщика, дату и место подписания, подписи и расшифровки. Основная информация в смотровом листе — подробное описание квартиры и недочётов, а также сроки их устранения.
Со стороны застройщика смотровой лист подписывает его представитель на основании доверенности — попросите показать её вам. Проверьте срок действия доверенности, а в полномочиях сотрудника — право подписывать смотровые листы.
Если обнаруженные недостатки несущественны, не мешают заехать и жить в квартире, то одновременно с подписанием списка недочётов можно подписать акт приёма-передачи квартиры и получить ключи. Это не освобождает застройщика от обязанности исправить все найденные вами недостатки квартиры.
Устранение недочётов
Обнаружив недочёты, вы можете на свой выбор потребовать от застройщика:
- устранить недостатки в «разумный» срок (в законе используется именно эта формулировка, но не уточняется, какой срок и для кого считать разумным);
- компенсировать расходы на устранение недостатков;
- снизить стоимость квартиры.
Недостатки устраняет застройщик или его подрядчики, которые строили дом. Срок может растянуться от трёх недель до трёх месяцев. А вот компенсировать расходы или снизить стоимость квартиры застройщик вряд ли согласится без суда. Обычно застройщик соглашается исправить недостатки сам, потому что это обходится ему дешевле.
Если акт приёма-передачи подписан и ключи получены, застройщик должен согласовать с вами время для устранения недочётов. Ведь ключи только у вас. Если застройщик будет просить отдать ему ключи — лучше не соглашаться и понаблюдать за исправлением ошибок самостоятельно.
Если акт приёма-передачи не подписан, а ключи не получены, застройщик сам договаривается с подрядчиками, они устраняют недочёты и зовут вас на вторую приёмку квартиры.
Ключи от квартиры
После ввода в эксплуатацию застройщик должен поставить дом на кадастровый учёт. Вам же, после получения ключей, нужно ещё зарегистрировать право собственности в МФЦ или Регпалате.
Для этого оплатите госпошлину и соберите пакет документов: ДДУ, паспорт, акт приёма-передачи, свидетельство о браке (если квартира приобреталась в браке), технический паспорт квартиры, а если вы брали ипотеку, то потребуется ещё закладная из банка.
После регистрации права собственности вы де-юре становитесь полноправным владельцем жилья. Поздравляем!