Как продать квартиру: вот сам случай-после смерти моей бабушке, нам осталось квартира

После приватизации жилья человек становиться полноправным собственником недвижимости. Он может дарить, менять или продавать квартиру. Таким же правом наделены и правопреемники собственника.

Но при продаже приватизированного жилья после смерти собственника существуют определенные нюансы. Сначала нужно пройти процедуру наследования. Читайте далее о том, когда можно совершать сделки с недвижимостью умершего человека, какие документы нужно подготовить, а также о возможных затратах.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Когда можно совершать сделки с недвижимостью умершего человека?

По правилам пункта 4 статьи 1152 ГК РФ собственником человек становится с момента открытия наследства. То есть со дня смерти родителей их дети, как Наследники первой очереди, становятся владельцами недвижимости, поскольку с этого момента Завещание вступает в силу. Они могут распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Сделку купли-продажи можно совершать по окончании процедуры наследования. Сначала необходимо вступить в права наследования и зарегистрировать их, а после этого оформлять Договор с покупателем. То есть продавать жилье можно через шесть месяцев, после оглашения завещания.

Процедуру наследования необходимо завершить, поскольку для регистрации прав покупателя, требуется документальное подтверждение возможности продавца совершать сделку. В качестве такового выступает свидетельство, заверенное нотариусом.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

1. Обращение к нотариусу.
2. Вступление в Наследство.
3. Поиск и выбор покупателя.
4. Проведение переговоров.
5. Подготовка документов.
6. Подписание договора.
7. Взаимный расчет.

В завершение новому собственнику нужно зарегистрировать свое право в Росреестре.

С чего начать?

1. Прежде всего необходимо обратиться к нотариусу по месту проживания покойного, либо оформления завещания. Сделать это необходимо в течение шести месяцев, после смерти собственника. Пропущенный срок можно восстановить, при наличии уважительных причин, например, тяжелая болезнь наследника или длительная командировка.

2. Перед обращением необходимо подготовить документы, подтверждающие родство с покойным:
   • свидетельство о рождении;
   • справку из ЗАГСа.

   Наследнику придется ожидать шесть месяцев, в течение которых могут объявиться другие потенциальные получатели, имеющие право на получение имущества, в том числе и на обязательную долю в нем.

3. Необходимо оплатить пошлину за совершение нотариального действия. Её размер определен пунктом 22 статьи 333.24 НК РФ. Он зависит от наличия родственных связей и цены квартиры. Детям необходимо заплатить 0,3% от стоимости имущества. Сумма пошлины в таком случае не может превышать 100 000 рублей.
4. В завершении поцедуры Нотариус выдаст свидетельство о праве наследования. После этого наследникам нужно обратиться с заявлением в Росреестр и зарегистрировать свое Право собственности.

Продавцу нужно будет подготовить следующие документы:

• Договор купли-продажи. Необходимо три экземпляра документа – один для продавца, второй для покупателя, а третий для Росреестра.
• Акт приема-передачи квартиры. Он также оформляется в трех экземплярах.
• Свидетельство о регистрации права собственности на Недвижимость или выписка из ЕГРН.
• Документ, на основании которого квартира перешла продавцу. В данном случае это будет свидетельство о праве наследования.
• Паспорт на квартиру.
• Копии всех страниц паспорта продавца.
• Справку о лицах, зарегистрированных в жилье.
• Свидетельство о заключении или расторжении брака, смерти супруга, либо согласие живого. Данные документы необходимы, если квартира является совместным имуществом.
• Согласие органов опеки на совершение сделки, если в числе собственников жилья есть несовершеннолетние.
• Справку об отсутствии задолженности по оплате услуг ЖКХ.
• Доверенность законного представителя, если он участвует в сделке.

Копии документов должны быть заверены нотариусом или организацией их выдавшей.

После подготовки документов необходимо встретиться с потенциальным покупателем и провести переговоры. В процессе общения нужно обсудить условия будущей сделки и продемонстрировать квартиру покупателю. Далее оформляется договор купли-продажи. В нем должно быть указано следующее:

1. Дата и место заключения.
2. Сведения о сторонах сделки или их законных представителях.
3. Предмет договора. Здесь указывается информация о квартире – адрес, количество комнат, этажность, общая площадь.
4. Стоимость договора и порядок расчетов. Раздел может быть оформлен в виде отдельного приложения.
5. Права, обязанности и ответственность сторон.
6. Порядок урегулирования споров.
7. Срок действия договора. Как правило, он действует до полного взаиморасчета.
8. Банковские реквизиты и подписи сторон.

Далее новый собственник обращается с заявлением в Росреестр и регистрирует свое право. Он должен представить:

• договор купли-продажи;
• акт приема передачи;
• документы на квартиру;
• квитанцию об оплате пошлины.

Размер последней определен пунктом 22 статьи 333.33 НК РФ и составляет 2 000 рублей для физических лиц.

Нюансы и особенности

Прежде чем реализовывать недвижимость продавцу необходимо убедиться в отсутствии других потенциальных наследников, в том числе имеющих право на обязательную долю, независимо от последнего волеизъявления покойного. При наличии таковых следует получить их письменный отказ.

С продажи квартиры, полученной по наследству, Налог не выплачивается при условии, что в собственности продавца квартира находилась не менее трех лет (пункт 17.1 статьи 217 и пункт 1 части 3 статьи 217.1 НК РФ).

Если кроме продавца частью имущества владеют и другие лица, он может продать только свою долю. По правилам статьи 250 ГК РФ сначала необходимо направить предложение другим собственникам, поскольку они имеют Преимущественное право покупки. Если в течение месяца ответа получено не было, либо другие владельцы письменно отказались от покупки, сделку можно совершать.

Риски

1. Определенные проблемы могут возникнуть, если Продавец не удостоверился в отсутствии других претендентов на наследство или не направил предложения о продаже другим собственникам долей. В таких случаях сделка может быть аннулирована.

   В дополнении с продавца могут взыскать компенсацию за причиненный ущерб, как указанные лица, так и покупатель.

2. При демонстрации недвижимости следует быть внимательным, поскольку довольно часто мошенники приходят в квартиру, чтобы не осмотреть её, а совершить хищение имущества.

3. Необходимо обращать внимание и на правоспособность покупателя. Он должен быть дееспособным. Если в сделке участвует законный представитель нужно проверить его доверенность.

4. Обращаясь в агентство недвижимости необходимо удостовериться в наличии лицензии на право осуществления деятельности и внимательно изучить договор об оказании услуг.

Затраты

Расходы будут связаны и с нотариальным оформлением сделки. Это касается составления договора и заверения различных согласий. В сумме такие затраты составят от 5 000 до 8 000 рублей, в зависимости от действующего прейскуранта цен.

Можно ли оспорить договор купли-продажи, если продавец умер?

Аннулирование сделки реализации недвижимости, после смерти продавца, возможно при наличии к тому оснований:

1. Прежде всего – это нарушение правил наследования. Если будет установлено, что имущество перешло к новому владельцу без учета обязательных долей, то потенциальные получатели могут инициировать процедуру аннулирования договора.
2. Ещё одной из причин отмены сделки является нарушение правил её совершения. Это возможно в случаях, когда продавец не уведомил других собственников имущества о намерении продать свою долю, либо не получил обязательного согласия второго супруга или органов опеки.
3. Отменить сделку можно и в случае, когда реализатор не имел права заключать договор, например, был признан недееспособным.

Потерпевшие могут обратиться с иском в суд, в течение трех лет с момента, когда они узнали или могли узнать о нарушении своих прав.

Для того, чтобы продать унаследованное жилье, необходимо вступить в права и получить свидетельство у нотариуса. Только после этого квартиру можно будет продавать. Предварительно необходимо удостовериться, что другие претенденты на наследство или покупку отсутствуют, либо получить их письменные отказы.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Кому достанется квартира после смерти бабушки?

Когда умирает бабушка, многие сразу же приступают к оформлению наследства на ее квартиру. Однако, нужно знать множество нюансов наследственного процесса, без чего могут возникнуть сложности, а то и вообще можно лишиться наследства.

Нотариусы, конечно, могут проконсультировать преемников об особенностях процедуры, однако законом это в их обязанности не отнесены. Таким образом, вся ответственность за правильность подготовки к процедуре преемства ложиться на самих преемников.

Кто наследник квартиры после смерти бабушки

Закон определяет двойственный порядок преемства. Все зависит от того, составляла ли бабушка завещательного документа или нет. Если такой документ имеется, то Процедура преемства осуществляется без особых проблем.

Наследником выступает лицо, которое непосредственно указано в данном документе. Это может быть и сын бабушки, внуки либо любое иное лицо, причем не обязательно родственник.

Когда завещания нет, закон допускает преемство исключительно родственниками. Преимуществом обладают близкие родственники. Но, так или иначе, к преемству при определенных обстоятельствах могут быть призваны родственники вплоть до второй степени родства.

Внуки к категории близких родственников не относятся, так что они могут быть преемниками, только если бабушка оставила завещание на них, либо наступила их очередь, установленная в законе.

В свою очередь бабушка может оставить свою квартиру кому угодно. К примеру:

• родственникам;
• любому гражданину РФ, иностранцу, ЛБГ;
• любой организации;
• государству;
• иностранным резидентам.

Таким образом, перечень преемников, которых бабушка может определить в своем завещании, практически не ограничен. Но все же, законом определены случаи, когда преемники не призываются к преемству, даже если имеется прямое указание на то в завещательном документе, оставленном бабушкой.

Это те случаи, когда указанный в завещании преемник признается недостойным и лишается свое права наследования. Для этого установлены четкие основания. Например, если внук, отмеченный в завещании, будет признан виновным в убийстве своей бабушки, то его лишают наследства.

Если же завещательного документа нет вовсе, то круг преемников определяется согласно очередности, установленном в законе. Всего определено 8 очередей преемников, правомочия которых наступают одна за другой при отсутствии желающих преемников в предыдущей очереди.

8 очередь является особенной. К ней отнесены лица, которые признаются обязательными наследниками в зависимости от ситуации. К примеру, если было оставлено завещание, то иждивенец бабушки, который проживал с ней более года до момента смерти, будет иметь право на долю в наследстве, в том числе в квартире в первую очередь.

Кроме того, внуки могут быть преемниками квартиры бабушки в следующих случаях:

• в порядке очередности, когда их родители умерли раньше дедушки или бабушки;
• в порядке наследственной трансмиссии, когда их родители умирают после бабушки или дедушки, но до того, как процедура оформления квартиры по наследству была завершена.

К сожалению, иных вариантов получения квартиры бабушки в наследство у внуков не имеется. Но даже при этом, лишенные наследственных прав внуки не будут призываться к преемству.

Правила, согласно которым регламентируется порядок вступления в преемственные права обязательных наследников, определены в статье 1149 Гражданского кодекса РФ. Согласно правилу определения доли таких преемников, они могут получить половину той части, которая им причитается в порядке общего преемства, если бабушка оставила завещание.

Чтобы лучше понять, почему данные лица определены в качестве обязательных преемников, ознакомьтесь с перечнем таких лиц.

Так, закон к таким лицам относит следующие категории граждан:

• несовершеннолетних детей покойного;
• нетрудоспособных преемников покойного по первой очереди преемства;
• любое нетрудоспособное лицо, в не зависимости от родственной связи, если оно было финансово зависимым от покойной бабушки и проживало с ней более года непосредственно перед ее смертью.

При этом не имеет значение, является ли тот или иной обязательный наследник кровным родственником покойного. Так, если бабушка усыновила какого-либо ребенка, то он автоматически становиться обязательным наследником. Также, правило наследственной трансмиссии относится к тем внукам бабушки, которые являются детьми усыновленных ею детей.

Важным моментом определения лица, которое может быть признано обязательным преемником, является нетрудоспособность. Для определения иждивенчества докажите, что финансовая или иная материальная помощь бабушки тому или иному лицу имела систематический характер.

Процедура оформления преемственных прав начинается с того момента, когда была констатирована смерть бабушки. Так, если бабушка умерла 1 января, то к оформлению можно приступить со 2 января.

Вместе с тем стоит помнить, что затягивать с оформлением также не стоит. Законом определен шестимесячный срок, чтобы правомочные преемники смогли заявить нотариусу о том, что они являются наследниками бабушки. Составить такое заявление нотариусу не составит труда.

В большинстве нотариальных контор имеются готовые бланки, которые выдаются преемникам, где нужно заполнить соответствующие графы информации. Однако закон не запрещает составлять такое заявлению самому.

В таком документе необходимо указать следующие сведения:

• сведение о преемнике, который заявляет о своих правомочиях;
• сведения о бабушке, на имущество которой претендует заявитель;
• родственная связь, которая является основанием для преемства по той или иной очереди;
• завещание, если бабушка оставила такой документ на имя заявителя;
• сведения о квартире бабушки, а также об ином имуществе, которым она владела;
• прошение в адрес нотариуса, где отражается желание заявителя стать преемником имущества бабушки;
• дата подачи заявления, а также роспись преемника.

• Помимо заявления, нотариусу требуется удостовериться в правомерности такого заявления
• Так как нотариус лично не удостовериться в смерти бабушки и наличии родственных отношений между преемником и бабушкой, все представленные в заявлении сведений нужно подтвердить документально.
• Кроме того, нужно собрать еще кое-какие документы, которые законом определены в качестве обязательных для оформления преемства.
• К таким документам относятся:

• документы, обязательные для начала процедуры преемства;
• документы на имущество бабушки;
• дополнительная документация.

Рассматривая перечень конкретно, можно выделить следующие документы по их наименованию:

• свидетельство из ЗАГС о смерти бабушки;
• документы, удостоверяющие родственные связи бабушки и заявителей;
• свидетельства о рождении, если преемником выступает дети или внуки бабушки;
• копии страниц с паспорта, где указаны отметки о детях;
• справки из органа ЗАГС, выдаваемые по запросу;
• решения суда, решения паспортного стола об изменении имени либо фамилии;
• завещательный документ, если преемник указан в завещании;
• справка из паспортного стола по форме № 9;
• справка, удостоверяющая выписку бабушки с места ее последней регистрации в миграционной службе.

Документы на квартиру

Когда наследуется квартира бабушки, документы на нее лучше сразу выделить в качестве отдельной статьи для хлопот. Их перечень довольно большой и собирать их придется довольно долго, конечно если бабушка сама все не собрала еще при жизни, что довольно часто случается.

К документам, которые потребуются при наследовании квартиры, нужно отнести следующие:

• документ, удостоверяющий право собственности бабушки на квартиру;
• соглашение о приватизации;
• договор купли-продажи;
• дарственная;
• свидетельство и Росреестре, удостоверяющее постановку права собственности бабушки на государственный учет;
• технические документы из БТИ;
• кадастровая документация;
• заключение частного оценщика о стоимости квартиры;
• выписка из кадастра, отражающая кадастровую стоимость квартиры, если проводилась государственная оценка в последние 2 года.

В зависимости от особенностей владения бабушкой квартирой могут понадобиться иные документы. Точный перечень уточните у нотариуса.

Дополнительные документы

В зависимости от того, как складывается процедура оформления преемства, нотариусу можно будет представить следующие документы, которые не имеют обязательного характера, а являются дополнительными, в зависимости от действий преемников:

• письменный отказ преемника от своего правомочия;
• документ, удостоверяющий правомочие представителя преемника;
• документы, которые удостоверяют законность полномочий представителя несовершеннолетних или недееспособных преемников, определяемых судом или органом опеки и попечительства.

Разумеется, представленные документы не представляют из-себя исчерпывающий перечень. Все зависит от того, как складываются взаимоотношения между преемниками.

Процедура оформления имущества бабушки по наследству, да и имущества любого другого наследодателя, достаточно строго регламентированный процесс, который всегда нужно осуществлять в отведенные для этого сроки и доводить до конца.

Так, для процедуры преемства концом считается оплата пошлины и получение у нотариуса свидетельства, удостоверяющего, что указанное в нем лицо является правомочным, законным и полноправным наследником бабушки. Данный документ в дальнейшем будет играть роль правоустанавливающего документа на соответствующее имущество.

Однако хлопоты для преемников после этого не заканчиваются. Остальные процедуры зависят от правового статуса соответствующего имущества, которое определено законодательными актами.

Так, определенные вида движимого имущества, а также любой объект недвижимости и права собственников на них подлежат государственному учету. Так:

• право собственности на автотранспортное средство необходимо поставить на учет в Госавтоинспекции по месту проживания преемника, который уже является собственником авто;
• квартиру или иной объект недвижимости необходимо поставить на учет в кадастровом органе, а правомочие собственности на них регистрируется в Росреестре.

Регистрация имущества в уполномоченном государственном органе также представляет из-себя целую административную процедуру. Так, рассмотрим оба случая, начиная с постановки на учет автотранспортного средства, полученного по наследству.

Порядок регистрации авто в Госавтоинспекции следующий:

• регистрация осуществляется по месту проживания наследника;
• регистрация осуществляется на основании заявления преемника;
• подавать заявление нужно в течение 10 суток с момента получения от нотариуса соответствующего свидетельства, иначе положен Штраф;
• регистрации допускаются лишь те авто, которые соответствуют требованиям безопасности движения на дорогах.

Таким образом, регистрация прав на авто также может стать проблемой. Однако, если с машиной все в порядке, то регистрация осуществляется в течение не более чем одного часа. В случае отказа можно подать в суд на Госавтоинспекцию.

Если регистрация авто простая административная процедура, то постановка на учет правомочия собственности на квартиру немного сложнее. Так, она также осуществляется путем подачи заявления в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры либо в любое отделение МФЦ.

Вместе с заявлением необходимо представить следующие документы:

• свидетельство о правомочии преемства, полученное от нотариуса;
• паспорт подающего заявление лица;
• документы о кадастровом учете квартиры;
• квитанция, удостоверяющая оплату пошлину, установленную статье 333.35 Налогового кодекса РФ.

1. Закон, помимо личной подачи заявления, допускает направление всего комплекта документов вместе с заявлением по почте либо на электронном портале Росреестра.
2. В любом случае ответ вместе со свидетельством, удостоверяющим постановку правомочия собственности на учет в Росреестре, заявитель получит по истечению 10 дневного срока.
3. В исключительных случаях, когда заявление было подано не на портале Росреестра или непосредственно в его отделении, а через МФЦ, срок регистрации может быть продлен до 15 суток.
4. Отказ в регистрации является довольно редким случаем, который вообще возможен лишь при наличии веских оснований.
5. В качестве таких оснований могут быть признаны:

• недостаток документов;
• неправильное составление заявление;
• подача заявления не уполномоченным на то лицом;
• регистрация по подложным документам.

По этой причине, даже для регистрации квартиры в Росреестре необходимо подготовиться. Лишь после регистрации права собственности в Росреестре, преемники могут считать себя полноправными собственниками и осуществлять действия по дарению, продаже и т. д.

Как передать квартиру наследникам, если дарить опасно, а завещать ненадежно

Наследственное право в РФ постепенно стало одним из самых запутанных в мире, не уступая в части формулировок и подходов налоговой отрасли. Времена, когда в стране существовали лишь один способ распоряжения имуществом после смерти, постепенно уходят в прошлое.

Один — это традиционное завещание, но некоторые завещатели использовали сделку дарения, что в корне не верно.

Регулярно российские суды выносят решения о признании граждан невменяемыми или частично вменяемыми уже после их смерти.

К примеру, если дедушка завещал всё своё имущество молодой любовнице, а своих детей и внуков оставил ни с чем, то российский суд может очень легко признать дедушку не совсем понимающим значимость собственных поступков.

А доказывают это тем, что завещатель принимал те или иные препараты, даже не влияющие на психику.

Эксперты научились массово признавать таких завещателей невменяемыми, что даёт возможность суду признать сделку недействительной в силу недееспособности, которая выявлена посмертно.

Новые альтернативы завещанию

В это же время законодатель создал для собственников широкую палитру способов распоряжения имуществом после смерти. К ним относится:

• договор ренты с иждивением или без него;
• наследственный договор.

Это сделки, которые регулируются довольно молодыми нормами права, что ещё не успели сформировать должный объём судебной практики. Положения о ренте и пожизненном содержании содержатся в гл. 33 ГК РФ, которая действует в редакции 2019 года, с поправками 2020 года.

Договор ренты

Образно ренту можно представить себе в виде договора купли-продажи, часть исполнения условий которого растянута во времени на срок, определённый сроком жизни участников.

Владелец недвижимости предоставляет имущественные права на неё покупателю, а тот взамен предоставляет продавцу не деньги сразу, а пожизненное содержание и право использовать недвижимость. Обычно минимальным размером ренты является МРОТ. Рассказам про два МРОТ доверять не следует, они возникли из практики Москвы и не прижились в регионах.

Кроме этого договор ренты может включать в себя условия о:

• содержании жилья в надлежащем состоянии;
• доставке продуктов питания и медикаментов;
• оплате лечения и пребывания получателя ренты в санаториях.

Право на недвижимость получатель ренты теряет сразу, но за ним сохраняется право на его пожизненное использование. В госреестре недвижимости и сделок с ним делается соответствующая отметка. Новый владелец может продать недвижимость, но покупатель автоматически даст согласие на то, что приобретает квартиру, где проживает и будет проживать определённый человек.

Заключать договор можно и с родственниками. Для многих граждан РФ он уже стал способом передать им свою недвижимость на определённых условиях.

Новая форма посмертного распоряжения имуществом — наследственный договор

Наследственный договор — это совершенно автономный вариант посмертного распоряжения имуществом, хотя далеко не все юристы это поняли и осознали. Некоторые считают, что под наследственным договором и имеется в виду договор ренты. Это совершенно не так. Схему ренты мы уже обрисовали. Это возмездная двухсторонняя взаимообязывающая сделка.

Наследственный договор — сделка подобного типа, но она может охватывать куда более широкий спектр условий, не завязываясь именно на недвижимости.

Не только юристам, но и обычным гражданам хорошо известно, что завещание не может содержать встречного предоставления каких-либо условий, порождающих причинно-следственную связь между действиями наследника и получение им наследства.

Если отец завещает имущество сыну, то не может поставить это в зависимость от совершения сыном определённых поступков.

Имущество же отойдёт наследнику только после того, как из общей наследственной массы получат свои доли обязательные наследники.

Содержит наследственное право, выраженное институтом завещания, и многие другие ограничения. Нарушение делают завещание потерявшим смысл в части тех условий, где они содержатся, или отмену всего завещания, если оно составлено или заверено с основными принципиальными ошибками.

Наследственный же договор предусматривает, что его последствия могут быть поставлены в зависимость от наступивших ко дню открытия наследства обстоятельств, относительно которых при заключении наследственного договора было неизвестно, наступят они или не наступят, в том числе от обстоятельств, полностью зависящих от воли одной из сторон (статья 327.1).

Это соглашение, обладающее функцией завещания, но дающее сторонам возможность использовать логическую схему «если — то». Однако в части возможной отмены наследственного договора в суде он находится примерно в таком же положении, как и завещание.

Типы сделок и их риски

Самым безрисковым вариантом для пожилого собственника является завещание, а самым рискованным остаётся дарение.

Даже в том случае, когда у пожилого человека сохранятся хорошие доверительные отношения с теми родственниками, кому он передаёт имущество — всё равно оно сменит владельца.

Его очень легко потерять по той схеме, по какой в РФ теряют любые движимые и недвижимые вещи.

К примеру, дедушка дарит квартиру внуку и его невесте, а те начинают делать в ней ремонт, взяв Кредит в банке. Дед уверен, что любимый внук его никогда не выгонит. И он прав — внук очень любит своего деда. Но беда в том, что кредит получает статус ипотечного, поскольку средства тратятся на улучшение жилищных условий.

Чуть позже внук теряет работу. У молодых людей исчезает возможность погасить кредит своевременно. Квартира отходит банку, а через год деда выселяют, выдав бывшим должникам небольшие деньги, разницу между стоимостью жилья и остатком долга. Собрав с миру по нитке — деду едва смогли купить комнату в общежитии.

Это вполне реальная история, которая показывает те последствия, к которым может привести дарение.

Лицам, которые хотят свести любые риски к минимуму, мы рекомендуем завещание.

Если у родственников, которые получат недвижимое имущество после смерти, имеются средства, то лучше использовать договор пожизненной ренты.

В случае наличия стремления сделать встречное предоставление в области распоряжения имуществом после смерти нужно заключать наследственный договор.

А вот дары — просто не тот случай. Дар — это способ распорядиться имуществом прямо сейчас. Если никто не планирует умирать тоже прямо сейчас, то не стоит и использовать такой вид сделки.

Гость! Заберите план «Антикризис» Запустили «Клерк.Премиум» в усиленном режиме и сделали доступным для всех. Круглосуточно помогаем бухгалтерам со срочными инструкциями, как работать в условиях санкций. Действует до 15 марта.

Продажа доли в квартире при смерти собственника

Есть  трехкомнатная квартира с тремя собственниками. Один из собственников умер. Является ли препятствием смерть сособственника для продажи долей?

— Чтобы ответить на данный вопрос необходимо определиться с правовым статусом доли и кому она сейчас принадлежит.

Кому принадлежит доля после смерти собственника

После смерти собственника его доля перейдет к наследникам. Это могут быть наследники по закону или по завещанию. Если собственник не позаботился о завещании, то его имущество унаследуют родственники. Первоочередное право на наследство принадлежит супруге, детям и родителям умершего, а если их нет – другим родственникам.

После смерти собственника у наследников есть 6 месяцев для вступления в наследство. Если наcледниками являются другие сособственники квартиры, то после вступления в наследство у них не будет препятствий для продажи своих долей. Но если доли в квартире принадлежат посторонним людям, то продажа осложняется.

Кстати, если при жизни собственник планировал выкупить доли в квартире у других сособственников, то его наследники могут обратиться с иском к продавцам о регистрации перехода права собственности на них (на основании п.9 Постановления Пленума ВС №9 от 2012 года «О судебной практике по делам о наследовании»).

В чем особенность сделок купли-продажи доли в квартире

По Гражданскому кодексу имуществом в долевой собственности можно распоряжаться только по соглашению участников.  По ст.250 Гражданского кодекса участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли.

А продавец доли должен уведомить остальных участников о намерении ее продать постороннему лицу с указанием цены и прочих существенных условий продажи.

И только в случае если другой собственник доли откажется от преимущественного права и не приобретет ее в течение месяца, долю можно продать посторонним лицам.

Если человек умер, соответственно, он не может заявить о своем преимущественном праве и отказаться от него.

Гипотетически сособственники могут не знать о том, что владелец другой доли умер и направить ему уведомление о продаже почтой. А когда сроки для заявления о своем преимущественном праве истекут, то смогут приступить к продаже.

Но сделки купли-продажи долей подлежат обязательному нотариальному заверению. Поэтому если нотариус узнает об уведомлении человека, которого нет в живых, это приведет к срыву сделки и отказу нотариуса в ее заверении.

Стоит ли ждать вступления в наследство новых собственников?

Если не соблюдено право на преимущественную покупку, сделку не зарегистрируют в Росреестре. Только после вступления в права наследников те могут дать согласие на продажу доли или выразить желание самим купить долю за предложенную продавцом цену.

Оптимальный и самый безопасный вариант для сособственников – подождать, пока пройдут полгода после смерти и наследники вступят в свои права и зарегистрируют право собственности в ЕГРН.

После этого можно уведомить наследников как новых собственников о продаже: направить им предложение выкупить долю и реализовать право преимущественной покупки. При отказе наследников купить доли в рамках преимущественного права, можно заключать сделку купли-продажи с посторонними людьми.

Договор дарения

Можно также подарить доли без согласия сособственника. Собственники долей вправе дарить их любому лицу без ограничений (согласно п.2 ст.246 Гражданского кодекса). Но если под этой сделкой фактически скрывался договор купли-продажи, то ее могут признать притворной.

Читайте подробнее: Доля в квартире в дар: как оформить сделку по всем правилам, чего опасаться, когда не нужен нотариус и какие расходы предстоят

Вдобавок к этому покупателей («одариваемых») ждут высокие налоги. А именно, 13% от кадастровой стоимости доли, которая достаточно велика и нередко превышает рыночную.

Квартира в обмен на заботу: как работают договоры пожизненной ренты

Моя история обусловлена жизненными обстоятельствами — на моём попечении осталась пожилая одинокая родственница, это моя тётя, родная сестра отца. Она была вдовой, у неё не было детей, я и моя мама были её ближайшими родственницами.

Тёте полагался бесплатный социальный работник — такие работники приходят дважды в неделю, приносят продукты (на них мы оставляли еженедельно деньги), выносят мусор, проверяют, всё ли хорошо со здоровьем у их подопечного — не обследуют, но смотрят по внешнему виду, ответам.

У нас был мобильный соцработника тёти, мы были много лет на связи, и когда с тётей случился удар, именно соцработник быстрее всех вызвал врача — это случилось в день её прихода.

Раз в неделю я приезжала к тёте — одна или вдвоём с мамой.

Мы мыли квартиру, холодильник, ванную и туалет, привозили простую универсальную еду (готовили её дома и привозили огромные свёртки с собой — пюре, паровые котлетки), чтобы тётя меньше соприкасалась с газовой плитой и больше разогревала в микроволновке.

Мы мыли тётю, я стригла ей ногти, волосы, мы забирали вещи в стирку и переодевали в новое, я застилала постель. Так продолжалось последние десять лет — тётя стала слаба здоровьем и не выходила на улицу.

Соответственно, ежемесячные траты на тётю были равноценны ежемесячным тратам на полноценного члена семьи — питание, бытовая химия, одежда, оплата коммунальных услуг и т. п., это может быть от 30 000 до 50 000 ₽ в месяц. Тётину пенсию мы сохраняли, а оплату ухода за ней я делала все эти годы из своей зарплаты. 

Примерно за год до её ухода мы стали замечать изменения в её психике — провалы в памяти, она иногда называла нас не нашими именами, резко перескакивала с одной темы на другую: развивалась деменция. Мы стали думать о том, чтобы перевезти тётю к нам — под постоянный уход и контроль.

Тётя проживала в районе, почти полностью состоящем из хрущёвок, где проживали уже немолодые жильцы, в основном старички и старушки.

Мы постоянно слышали о фактах мошенничества, когда к ним приходят люди, выманивающие деньги на «волшебные» бытовые или медицинские приборы, мы понимали, что рынок квартир — хрупкий и в один прекрасный день к тёте придёт такой человек, который «обсудит» с ней передачу прав на квартиру.

Чтобы обезопасить её и её дом юридически, мы выбрали вариант договора пожизненной ренты. Он подразумевает передачу вам права на имущество (здесь — недвижимое, двухкомнатную квартиру в пятиэтажке) после смерти того, кого вы обеспечиваете рентой пожизненно. 

Тётя дала согласие, мы поговорили с ней и объяснили, как это решение позволит зафиксировать то, что мы и так делаем, обезопасить её и дать ей гарантии на будущее.

Мы сразу подключили к нашему вопросу нотариуса и юриста, вызвав их на дом. Уже сложно сказать, сколько это стоило на тот момент, но это были цены в рынке и в спектр услуг входило составление договора, выезд к родственнице, заверение подписей и сопровождение потом, выписка всех необходимых документов.

В договоре были прописаны все те пункты, которые и так выполнялись мной на протяжении многих лет — была указана сумма в 30 000 — это ежемесячный минимум, который должен был бы выполняться по уходу (по договору вы собираете чеки), в некоторых договорах фиксируются условия захоронения и заботы об этом после ухода человека. По факту сумма на уход тратилась больше, и это было в порядке вещей — потому что речь шла о члене семьи.

• Вопрос с последующими похоронами в нашем случае был решён, потому что для тёти было место на кладбище, где была захоронена её мама (моя бабушка).
• Тётя ушла из жизни вскоре после ухода папы, своего брата, и заключённый своевременно договор позволил избежать забот, которые могли бы быть связаны с получением наследства.
• Я могу сказать, что несмотря на то, что моя ситуация, казалось бы, довольно очевидная и естественная, в ней есть то, что важно учитывать всем на поприще пожизненной ренты:

1. Это ответственность, прежде всего, за здоровье человека, за его ментальное и эмоциональное состояние. Специальные книги не нужны, а вот здоровая и стабильная психика — однозначно. Вам предстоит уход за стариком с негибкой психикой и, возможно, ухудшающимся здоровьем.

Вы должны быть эмоционально взрослым и с невероятно развитым эмоциональным интеллектом. Вы должны быть выше помрачений рассудка подопечного, не обижаться на его капризы и скверный характер. Вы должны проявлять колоссальную эмпатию, любовь и терпение и именно их поддерживать весь свой путь.

Это первостепенно важные вещи.

2. У вас должно быть время на заботу о подопечном. Это может быть ежедневная забота или целый день в выходные — но полностью с утра до вечера, и это много месяцев и недель на протяжении многих лет.

У такой работы нет отпусков и отгулов. И это физически и эмоционально тяжело.

Тяжело мыть пусть лёгкое, но неповоротливое тело старичка или старушки и отмывать квартиру, вы должны быть не брезгливы, доброжелательны и готовы к роли сиделки.

3. Вы должны знать, что плюсов в этой заботе гораздо больше, чем просто будущая материальная выгода. Вы улучшаете качество жизни другого человека, делаете его здоровее и счастливее.

4. Вы должны быть зрелым человеком, чтобы решиться на такое, когда так складываются обстоятельства. Важно понимать, что тем самым вы обезопасите своего подопечного, а не впадать в крайности «что люди вокруг скажут». Для этого, правда, как и писала ранее, нужно быть эмоционально взрослым.

Что такое пожизненная рента

Пожизненная рента — это вид сделки, при которой собственник квартиры (получатель ренты) обязуется передать своё жильё в обмен на регулярные платежи. Если собственнику жилья требуются дополнительные Услуги — например, уход, покупка продуктов или помощь по хозяйству, — то такой вид ренты называется пожизненным содержанием с иждивением.

Срок такого договора — до конца жизни собственника квартиры. А если договор ренты был заключён с несколькими получателями — например, супругами, — то до конца жизни последнего из получателей.

Недвижимость может передаваться бесплатно (то есть исключительно в счёт рентных платежей) или за плату — единовременный платёж на момент заключения договора, который в дальнейшем будет дополнен рентными платежами, отмечает управляющий партнёр адвокатского бюро г. Москвы «Щеглов и партнёры», адвокат Юлия Лялюцкая.

Размер рентных выплат устанавливается договором. Если квартира передаётся бесплатно, то платежи не могут быть ниже прожиточного минимума, который установлен в регионе, где живёт получатель ренты. Если Прожиточный минимум растёт — выплаты индексируются.

По словам Лялюцкой, переход права собственности на недвижимость происходит сразу после заключения договора ренты. То есть юридически владельцем квартиры станет плательщик ренты. Но недвижимость будет с обременением — её нельзя продавать и сдавать в аренду без согласия получателя ренты, за которым также сохранится право на проживание в квартире.

Нужно иметь в виду: оплачивать коммунальные платежи и налоги после заключения договора нужно будет плательщику ренты — как владельцу имущества, — несмотря на то, что фактически он не будет проживать в квартире.

Как правильно составить договор

По словам юриста Сусаны Киракосян, договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. А переход права собственности на квартиру — государственной регистрации. Если квартира передаётся бесплатно — это будет договор дарения, а если за квартиру вносят дополнительный платёж — то договор купли-продажи.

Перед тем как заключать договор, плательщику ренты следует подготовиться, советует помощник адвоката Союза адвокатов Московской коллегии адвокатов «Арбат» Александр Ушаков.

• Познакомиться с получателем ренты. Юрист рекомендует изучить состав семьи получателя и его потенциальных наследников. Для этого можно получить архивную и расширенную выписки из домовой книги (это можно сделать в МФЦ, ЖСК или ТСЖ), посмотреть, кто и когда был зарегистрирован в квартире получателя ренты и куда выписан. «Этот документ даст представление о составе семьи, но только при условии, что они были зарегистрированы в квартире получателя ренты», — замечает Ушаков. Кроме того, юрист рекомендует посмотреть фотоальбомы и поговорить с потенциальным получателем ренты и его соседями.
• Проверить психоэмоциональное состояние будущего получателя ренты. Лучше всего, если получатель пройдёт медико-психологическую экспертизу в аккредитованном учреждении здравоохранения, ПНД и НД по месту жительства, говорит Александр Ушаков. Дополнительная гарантия — наличие действующего водительского удостоверения у получателя ренты.
• Предоставить нотариусу при заключении договора справки из учреждений здравоохранения об отсутствии постановки на учёт в ПНД и НД. «Желательно оформлять только в нотариальной конторе с записью в журнале регистрации нотариальных действий», — советует юрист.

Типовых договоров ренты нет, они всегда составляются индивидуально. В договоре обязательно нужно указать общую стоимость жилья, размер ежемесячного денежного платежа и сроки его выплаты.

Если оформляется договор пожизненного содержания с иждивением, то нужно перечислить все обязанности плательщика ренты — и сделать это максимально подробно.

Если получатель ренты хочет сохранить за собой право проживания в квартире, то это условие нужно прямо прописать в договоре, замечает Сусана Киракосян. 

«При составлении договора ренты важно чётко сформулировать обязанности плательщика ренты, прописав, что конкретно он должен исполнить перед получателем ренты: в том числе суммы единовременного и ежемесячных платежей получателю ренты, порядок и размер индексации сумм периодических выплат. При наличии условия о снабжении продуктами и лекарствами необходимо указать объём и ассортимент, качество либо наименование конкретных товаров, указать периодичность услуг», — перечисляет Александр Ушаков.

А можно просто купить квартиру в ипотеку

Посмотреть ставки в банках

Чего стоит остерегаться

1. Сделку могут признать недействительной. «Самый распространённый случай мошенничества с договором ренты — это его заключение в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения.

Чаще всего такие ситуации возможны, когда договор ренты заключается через посредников», — рассказывает Юлия Лялюцкая.

В дальнейшем такой договор могут признать недействительным, а вот вернуть деньги, переданные «посредникам», проблематично.

Вот ещё несколько причин, по которым сделку могут признать недействительной:

• получатель ренты не имел права распоряжаться недвижимостью;
• личность получателя ренты препятствует заключению договора: он недееспособен, не осознаёт, что распоряжается имуществом, или заблуждается относительно природы сделки;
• форма договора не отвечает требованиям закона.

Чтобы снизить эти риски, необходимо очень внимательно и тщательно провести экспертизу самого объекта недвижимости, договора, а также проверить личность рентополучателя, советует адвокат.

Для этого необходимо получить выписку из ЕГРП (Росреестра), а также проверить по электронной судебной базе информацию обо всех судебных делах с участием собственника, добавляет Сусана Киракосян.

2. Сделку могут оспорить наследники. Недвижимость, которая передаётся по договору ренты, выбывает из наследственной массы — то есть её в любом случае не смогут получить наследники. Но после открытия наследства родственники получателя ренты могут оспорить договор.

«Самый популярный довод в таких делах: дедушка (или бабушка) не мог руководить своими действиями, не осознавал, что распоряжается недвижимым имуществом», — объясняет Юлия Лялюцкая. Действительно, полностью исключить такой риск при заключении договора ренты невозможно.

Даже если собрать максимальное количество доказательств и документов, которые подтвердят реальную волю сторон и отсутствие принуждения и заблуждения, то подать Иск наследникам всё равно не запретишь.

А судебный спор — это 6–8 месяцев тяжбы только в суде первой инстанции, предупреждает юрист.

3. Получатель ренты может изменить своё решение и попытаться расторгнуть договор. «Такие ситуации обычно возникают под давлением наследников, родственников или просто неравнодушных соседей, которые видят во всём криминальную составляющую», — говорит Юлия Лялюцкая.

«Стороны должны действовать добросовестно, но, увы, на практике многие районные суды, особенно в центре крупных городов, где недвижимость дорогая, довольно часто рассматривают споры между получателем и плательщиком ренты с требованиями о расторжении по надуманным основаниям. В результате этого добросовестный плательщик ренты остаётся с убытками без ожидаемой недвижимости», — подтверждает Александр Ушаков.

Если составить договор правильно и как следует исполнять свои обязанности, то расторгнуть его без оснований будет проблематично. Но доказать свою добросовестность суду всё-таки придётся.

«Если договор ренты предусматривает регулярные денежные выплаты, то доказательством выполнения обязанностей плательщика ренты будут расписки о получении наличных денежных средств или выписки из банка, подтверждающие регулярные денежные переводы», — замечает Юлия Лялюцкая.

Советы: как обезопасить себя и свои деньги

• Выбирать надёжных посредников, если они нужны. Чтобы не нарваться на мошенников, следует очень тщательно изучить документы и реальные отзывы на агентство-посредника — такие агентства лучше выбирать по советам знакомых вам людей. «Если вы решили заключить договор с профессиональной фирмой, то предпочтение отдайте государственной. Выплаты будут меньше, ЗАТО вы будете надёжно защищены от мошенничества», — советует Сусана Киракосян. Ещё безопаснее — самостоятельно найти знакомого вам получателя ренты. Таким человеком может стать, например, одинокая пожилая соседка или ваш родственник.
• Обратиться к юристам за сопровождением сделки. «Адвокат, готовя документы к сделке, помимо требований гражданского законодательства учитывает также правовые позиции судов, похожие споры и “кейсы”, которые обуславливают появление в документе тех или иных условий», — объясняет Юлия Лялюцкая. Риелтор, по словам эксперта, не сможет заменить профессиональную юридическую экспертизу: его цель — обеспечить встречу продавца и покупателя и довести их до сделки.
• Исполнять договор буквально. Для этого нужно максимально подробно расписать все ваши обязательства в договоре. Если в нём написано, что рентную выплату нужно перевести через банк — переводите через банк, чтобы было подтверждение третьего независимого лица о сделанной в пользу получателя ренты оплате, рассказывает Александр Ушаков.
• Собирать доказательства всех ваших действий. Храните доказательства всего, что вы исполняете по договору: выписки из банка о переводе средств, чеки из магазинов, подтверждения оплаты услуг и так далее. «Также не будет лишним ежемесячно оформлять акт — расписку о том, что условия по договору выполнены и получатель ренты за прошедший период претензий к плательщику ренты не имеет», — замечает юрист.
• Дружить с соседями получателя ренты. В случае спора их показания в суде в качестве свидетеля: что вы регулярно посещали, приносили продукты и лекарства, ухаживали и содержали жилище получателя ренты, — будут верным инструментом защиты вашей добросовестности, советует Александр Ушаков.