Как вернуть деньги, если обмануло риэлторское агентство

• Меню
• X

Александр Воскобойников Андрей Харчиков Владимир Михайлов Сергей Наумов

Многие недолюбливают риелторов, считая, что они получают деньги за работу, которую не делают. Соглашаться с этим или нет – дело каждого, но вот проблема недобросовестных посредников касается всех, кто хоть раз проводил сделку с недвижимостью. Риелторы-мошенники придумывают все новые и новые схемы обмана – а мы расскажем, как их вычислить и не попасться к ним «на удочку».

В сделках с недвижимостью, как и во многих других сферах, бывают случаи мошенничества.

Это может быть продажа «хитро» приватизированной квартиры (с родственником в местах заключения), это может быть «хитрый» застройщик (который не собирается достраивать дом), а может быть арендодатель, сдающий несуществующую квартиру. Но определенная доля мошенничества приходится и на тех, кто по идее должен от этого мошенничества спасать – а именно, на риелторов.

Как ни странно, они достаточно часто становятся фигурантами криминальных хроник. Вот несколько громких историй мошенничества с участием риелторов:

• в Ангарске риелтор принимала от покупателей недвижимости деньги «на хранение», предлагая это как безопасную сделку. Продавец, что очевидно, этих денег не видел. В итоге по 10 сделкам она получила 16 миллионов рублей от клиентов. А потом – и обвинение в преступлении;
• в Липецке риелторы организовали фиктивную сделку от лица умершей женщины. Похожую на нее пожилую женщину привели в МФЦ, где она «продала» свое жилье сообщнику мошенников, который потом перепродал эту квартиру, причем даже в ипотеку. Пострадавшим оказался наследник умершей женщины, он сейчас судится с покупательницей квартиры (которая теперь судится с вполне добросовестной покупательницей;
• в Санкт-Петербурге шестеро риелторов подделали документы и получили право на выморочное имущество двух квартир, которые остались от умерших владельцев;
• в Томской области группа риелторов предлагала посредничество в сфере недвижимости, но кроме получения денег ничего не делала. Итог – более 70 пострадавших и уголовное дело.

И таких историй есть масса – чаще всего риелторы под видом квартиры предлагают клиентам лишь свои Услуги по ее поиску. Причем услуги они продают по договору, а клиенту проще заплатить и забыть о своих деньгах, чем попробовать расторгнуть Договор.

При этом те, кто пытался провести какую-то сделку в сфере недвижимости, могут считать мошенниками и вполне «нормальных» риелторов – просто многим кажется, что за ту комиссию, которую берут посредники, они оказывают как-то слишком мало услуг (например, ограничиваясь тем, что размещают объявления на общедоступных сайтах). Но здесь уже просто рыночные отношения – есть «товар» (услуга посредничества), и есть «купец» (клиент, который согласился воспользоваться услугой).

В любом случае, тот, кому нужно провести сделку с недвижимостью, должен знать, как определить просто не очень хорошего риелтора и отличить его от откровенного мошенника. Мы пообщались с экспертами, которые рассказали нам о самых очевидных признаках мошенничества.

Мошенник от недвижимости и как его отличить от нормального риелтора?

В 2021 году обращаться к риелторам необязательно – переоформление недвижимости благодаря широкой сети МФЦ стало делом простым и обыденным, объявления на «Авито» и ЦИАНе можно разместить бесплатно, сфотографировать свое жилье можно на камеру смартфона. Но там, где спрос и предложение расходятся, посредники пользуются популярностью.

И конечно не все риелторы – образец деловой этики. Из-за низкого порога входа в профессию в ней встречаются не очень опытные и умелые люди, и те, кто хочет заработать не самым честным путем.

Правда, все же стоит отличать мошенничество от просто некорректного поведения. Примеров его масса:

• риелтор создает несколько дублей объявления, причем с более низкой ценой. Когда появляется заинтересованный покупатель, готовый купить объект за указанную (более низкую) цену, риелтор начинает уговаривать своего клиента снизить цену, чтобы точно продать – «здесь и сейчас»;
• если клиент риелтора хочет купить жилье, нечестный специалист проведет ему «экскурсию» по худшим из возможных вариантов, после чего скажет: «На такой бюджет есть только такие варианты. А если хотите лучше – нужно заплатить больше»;
• риелтор просто «втирается в доверие» к клиенту, чтобы потом было проще уговорить его сбавить цену (если это продавец) или согласиться на более дорогой вариант (для покупателей);
• если продавец выставляет слишком низкую цену, риелтор публикует свое объявление с более высокой – а разницу впоследствии забирает себе;
• после просмотра квартиры оказывается, что продавец передумал ее продавать (или сдавать). Как считает Юрист Андрей Харчиков, это может быть «спектаклем» для наивного клиента – риелтор объяснит, что цены на рынке сильно выросли, поэтому нужно доплатить до более высокой цены;
• риелтор берет комиссию сразу от обеих сторон сделки – тогда каждый ее участник думает, что специалист берет относительно немного. Андрей Харчиков считает, что по факту риелтор может включить стоимость своих услуг в цену, поэтому лучше попытаться узнать это напрямую у продавца недвижимости.

Это неприятные примеры, но состава преступления в них нет – просто так работают многие на рынке недвижимости. Максимум, что им грозит за такое – ущерб для деловой репутации и меньшее число клиентов. Но многие поставили свою практику на поток, поэтому им даже слухи – не преграда.

Совсем другое дело, когда риелтор откровенно обманывает клиента, подтасовывает факты или вообще занимается мошенничеством. Определить мошенничество на первый взгляд сложно, но есть некоторые признаки, которые его выдают.

Как рассказал нам директор компании-застройщика Владимир Михайлов, есть несколько «классических» признаков обмана, когда лучше вообще отказаться от сделки:

Кстати, истории с наследниками или недееспособными родственниками – достаточно распространенное явление. И если проверить, состоит ли человек на учете в ПНД еще можно, то исключить вариант с наследником (особенно в местах лишения свободы) практически невозможно.

Есть и масса других признаков мошенничества со стороны риелтора, например:

• у продавца или покупателя нет при себе оригинала паспорта, и везде используется копия. Как говорит юрист Андрей Харчиков, если везде фигурирует только копия паспорта кого-либо из сторон, от такой сделки лучше отказаться;
• риелтор в общении с клиентом выдает противоречивую информацию, путается в данных, или вообще запугивает клиента. Скорее всего, цель такого риелтора – каким-то образом обмануть клиента, а не продать его Недвижимость;
• риелтор заметно нервничает, у него при себе несколько телефонов (причем простых – кнопочных), или он слишком «пафосно» одет – все это может указывать на то, что риелтор преследует какие-то свои собственные цели.

На любые детали, которые вызывают сомнения, нужно обращать самое пристальное внимание – ведь потом может оказаться, что вместо риелтора сделку пытался вести не очень честный человек.

Как обезопасить себя и свою сделку

Конечно, самый простой способ не нарваться на риелтора-мошенника – вообще не пользоваться услугами посредников, а искать покупателя (или подбирать жилье) самостоятельно. Но если выхода нет, и без риелтора не обойтись, то несколько мер предосторожности точно не будут лишними.

Например, скорее всего, один и тот же объект недвижимости могут «вести» несколько посредников, причем цена у них будет отличаться.

Например, если в одном объявлении цена указана 2,3 миллиона рублей, в другом – 2,35 миллиона, в третьем – 2,5 миллиона, то третий риелтор поставил слишком большую комиссию. Продавец, вероятно, получит 2,2 миллиона – а все остальное получают посредники.

Но в любом случае, если можно заплатить на 100-200 тысяч рублей меньше у более адекватного риелтора, то и переплачивать за их услуги не стоит.

Но это вопрос ценовой политики, а как не попасться на удочку мошенников? Здесь есть несколько основных рекомендаций:

• работать только по договору. Любой нормальный агент перед началом работы заключает договор на оказание услуг – там прописывается, что он обещает сделать для своего клиента и сколько за это получит. В нормальной ситуации в договоре должно быть прописано, что риелтор получает свое вознаграждение, только если сам найдет покупателя (арендатора), который согласится на конкретные условия сделки. Договор защитит права обеих сторон, поэтому без него никуда;
• внимательно читать все документы, прежде чем подписать. Многие «погорели» на этом, когда риелтор продает некие «информационные услуги» по высокой цене, хотя на самом деле вообще ничего не делает для клиента;
• если риелтор работает от агентства, нужно разузнать побольше и о нем самом, и об агентстве. Агентство недвижимости должно проработать уже хотя бы несколько лет, у него должен быть сайт, офис и контактные телефоны. А на специальных сайтах можно проверить, подавали ли на эту фирму в суд – если агентство становилось участником судебных разбирательств, это должно насторожить;
• проверить профессиональный уровень риелтора. Для этого его можно расспросить о том, как сейчас проводятся сделки, выяснить пару нюансов, например, по налогообложению сделок с недвижимостью, или пообщаться касательно ситуации на рынке. Если он уверенно (и правильно) отвечает на вопросы, значит он действительно знает что-то о своей профессии;
• любое решение принимать не сразу и на месте, а обдумать все в спокойной обстановке. Недобросовестные риелторы торопят клиентов с решением, грозятся, что объект быстро «уйдет» другому покупателю. Но часто это просто уловка – чтобы клиент не смог взвесить все «за» и «против».

Что касается просто нечестных посредников, иногда они даже объединяются друг с другом или подговаривают продавцов, чтобы получить с клиента как можно больше. Как рассказал нам менеджер агентства недвижимости Сергей Наумов, иногда за «бесплатными» услугами могут скрываться банальный обман:

Резюмируя: при работе с риелторами не нужно спешить, не нужно верить в слишком выгодные условия, не нужно слишком доверять случайным людям. Только холодный рассудок и расчет помогут сохранить свои деньги и нервы.

А нужен ли вообще риелтор?

Этот вопрос восходит еще к сложным 90-м, когда и тут, и там возникали всевозможные посредники, делавшие деньги буквально из воздуха. Но тогда Процедура переоформления недвижимости была не самой простой, к тому же сами расчеты (как правило, в долларах) требовали определенной защиты.

Сейчас же составить договор купли-продажи можно самостоятельно (в интернете есть разные шаблоны и бланки), зарегистрировать его можно в Росреестре через МФЦ без очереди и всего за 2000 рублей. При желании можно обратиться к нотариусу, который сделает то же самое, но чуть дороже и с комфортом. А разместить объявление о продаже можно бесплатно и сразу на нескольких платформах.

Так зачем нужны риелторы? На самом деле, иногда они все же нужны:

• когда предложение сильно превышает спрос. Например, в небольших городах обычно желающих продать квартиру намного больше, чем желающих купить, то же касается и аренды. Поэтому собственнику проще не заниматься поиском покупателя самостоятельно, а отдать это все риелтору;
• когда готовится сложная сделка. Это может быть сделка с участием сразу трех сторон (например, кто-то продает квартиру и сразу покупает другую), или сделка по обмену без доплат (сложно подобрать равноценные варианты), или сделка с обычной или военной ипотекой, и т.д. В таких ситуациях риелторы все сделают лучше просто в силу опыта и организаторских способностей;
• когда продавец или покупатель находится далеко. Как правило, в таких ситуациях риелтор действует от лица своего клиента по доверенности, иначе эту сделку не провести вообще никак (если нет кого-то еще, кто готов этим заняться);
• когда продавец или арендодатель постоянно на работе, а квартиру показывать некому. Существенная часть работы риелтора – именно показы, и это может стать решающим фактором при обращении к посреднику.

В целом, ситуаций достаточно много – и часто обращение к посреднику становится единственным вариантом. Но в большинстве ситуаций это совсем необязательно – и если не обращаться к риелтору, риск попасть на мошенника сводится к нулю.

Правда, иногда риелторы действуют на опережение – и даже без ведома собственника жилья. О таких проблемах рассказал Александр Воскобойников из «Банкербук»:

Бороться с этим сложно – такому недобросовестному риелтору ничто не помешает скопировать фотографии и описание квартиры и разметить объявление на нескольких площадках сразу. Конечно, можно обратиться к администрации площадки с объявлениями и показать свои документы на квартиру, но это точно займет какое-то время (за которое на объявление обратят внимание потенциальные покупатели).

Поэтому лучшая тактика – как только станет известно, что риелтор-мошенник украл ваше объявление, не соглашаться на сотрудничество с ним, а если будут звонить реальные клиенты – общаться с ними только напрямую.

Что делать, если агенство недвижимости не возвращает деньги?

Здравствуйте! Взял ипотеку. Нашли с женой квартиру в новостройке. Продаёт агентство от подрядчика. Посмотрели, квартира понравилась. Приехал в агентство и подписал «Договор на оказание платных услуг» в котором риэлтор обязуется: «оказать подбор квартиры по ул. $$$, кв.

N733 (именно той что мы смотрели)по цене 1500 т.р.». Вечером перезванивает риэлтор и говорит, что подрядчик не хочет именно эту квартиру продавать по ипотеке. Есть другая.

Можно ли вернуть деньги за оказание услуг, ведь мне нужна была определённая квартира от покупки которой я не отказываюсь?

Алексей Балашенко, г. Омск
Что делать, если агенство недвижимости не возвращает деньги?

Здравствуйте, деньги вернуть нельзя. Так как услуги по подбору квартиры были оказаны.

С уважением, Олег

Здравствуйте Алексей!

Мой коллега Олег прав, деньги вернуть нельзя т.к. Вам оказывалась услуга по подбору квартиры. Вам ее подобрали, покупать или не покупать — это уже Ваше дело и Ваше решение, услуга со стороны риэлторов была оказана полностью. 

Здравствуйте! Мы заключили с риэлторским агентством договор, собирались брать ипотеку. Банк ипотеку не дал. Можем ли мы вернуть деньги у агентства за услуги полностью или частично? В договоре о возврате денежных средств ничего не сказано. Все что сделало агенство это составили договор об оказании услуг и остановили продажу данной квартиры.

Спасибо.

Эйхвальд Иван, г. Хабаровск
Что делать, если агенство недвижимости не возвращает деньги?

• Здравствуйте!
• Зависит от того на что был составлен договор.
• Если на содействие получения кредита, с гарантией его получения — должны вернуть деньги.

А если на поиск квартиры и юридическое сопровождение сделки — тогда не обязаны. Вопрос надо решить путем переговоров. 

Добрый день!

В декабре 2015 года между мной и Агентством был составлен договор возмездного оказания услуг по продаже объекта недвижимости. При заключении договора, была прописана сумма в 20 тыс. руб за то, что они выполнили свою работу и нашли покупателя на мою квартиру.

Деньги я заплатила. Чек на руках.

В тот же день был составлен предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором прописывалось то, в каком порядке покупатель будет выплачивать деньги.

в день составления договора- Задаток, большая часть денег- в день сдачи док-тов в Рег. палату и остальная сумма (Словами из договора) «360 тыс. руб. в рассрочку на 1 мес.»

В день сдачи док-тов в Рег. палату узнали что договор купли-продажи нам составила фирма которая обналичивает материнский капитал (НЕ ПЕНСИОННЫЙ ФОНД). Что меня очень удивило, ведь про материнский капитал в предыдущем договоре не слова, там написано рассрочка!

Дальше, у этой фирмы в договоре есть пункт 2.4 в котором черным по белому написано, что моя квартира будет в залоге этой фирмы, пока они не выплатят мне остаток денежных средств.

Естественно, меня это не устроило и я решила расторгнуть договор. Вот и началось самое интересное. Деньги (а именно 20 тыс. руб) мне возвращать не хотят. Ссылаются на то, что они свою работу выполнили.

Как теперь я могу вернуть свои деньги?

Что делать, если агенство недвижимости не возвращает деньги?

Здесь следует обратить внимание на предмет договора и уточнить это во всех редакциях. ОЧень часто так поступают все агентства недвижимости.

Вам следует написать им претензию и направить ее заказным письмом с уведомлением. Такие дела решаются в суде. Но грамотные люди могут поговорить с фирмой так что той не выгодно станет судиться.

Есть вариант обратиться за помощью в полицию, прокуратуру и Роспотребнадзор с жалобами..

Юрист: Александр Меркулов

Здравствуйте!

Вполне вероятно это развод так как передача квартиры в Залог чревато последствиями в первую очередь для вас, так как в случае невыплаты денег она обратит взыскание на данную квартиру и вы останетесь и без квартиры и без денег. Во вторых вы можете побеседовать с покупателем и отойти от услуг фирмы составив другой договор.

Если покупатель не захочет и скажет что его устраивают условия того договора то расторгайте его не стесняясь так как деньги вероятнее всего он платить не будет и является подставным лицом.

Слабый момент в том что у вас присутствует задаток, и при расторжении вы обязаны его будете вернуть в двойном размере. Однако можно пойти по пути признания отдельных положений договора недействительными в части оставления квартиры в залоге.

С уважением Александр

Черные риэлторы обманом отбирают жилье — что делать если столкнулся с махинациями

Если ориентироваться на общераспространенную терминологию, это:

1. Любой человек, получающий собственность незаконно;
2. Бывший или действующий работник риэлтерской конторы;
3. Откровенный мошенник.

Обычно, работает сразу целая группа людей. И способов отъема квартиры, несмотря на ужесточения и усложнения в законодательстве остается достаточно много. И далеко не все из них силовые.

Очень часто Гражданин просто по каким-либо причинам начинает доверять недавним знакомым и это доверие доходит до того, что человек просто теряет собственную недвижимость.

Охотятся черные риэлторы за правом собственности. Т.е. просто вынуждают фактического владельца переоформить квартиру на подставное лицо. В некоторых случаях, мошенники оформляют квартиру сразу на себя. Это упрощает работу правоохранителей и других ведомств, расследующих дело.

Понятие права собственности

Получить право на собственность, можно только после его регистрации. А значит, человек купив квартиру или дом не может сразу им распоряжаться. Нужно еще и зарегистрировать его. Только после этого можно:

1. Использовать недвижимость в качестве залога;
2. Продавать;
3. Дарить и т.д.

Само право регулируется 219 статьей гражданского кодекса. Наличие права дает возможность распоряжаться квартирой или домом (последний в контексте основной тематики не очень уместен) как того душа желает. Причем делать это можно, основываясь на соответствующем документе.

При этом, само по себе Право собственности (как вещь в себе) не появляется на пустом месте. И накладывает определенные обязанности на владельца:

1. Нужно платить налоги;
2. Нужно оплачивать коммуналку.

Появляется право на собственность после того, как недвижимость была внесена в РосРеестр. Естественно, для внесения потребуется другая правоустанавливающая документация. Обязанность внесения в реестр продиктована федеральным законодательством (ФЗ № 218).

Возможно ли передать право собственности?

Да. И законодательством предусмотрена возможность передачи. На этом и базируется вся деятельность мошенников или откровенных бандитов:

1. Приобретение;
2. Наследование;
3. Дарение;
4. Обмен;
5. Выдача государством.

Государство выдает недвижимость гражданам только в особых случаях. И то, в основном это стандартный договор социального найма. Поэтому последний вариант мы просто не рассматриваем. А вот все остальные годятся для мошенников. В ситуации с черными риэлторами, дарение, наследование или обмен — идеальный вариант.

Но сначала надо разобраться как это работает в идеальной ситуации. В случае с дарением, недвижимость (в нашем случае квартира) передается просто безвозмездно.

Наследование (в соответствии с действующим законом) должно сопровождаться завещанием. Или гражданин получает свидетельство на Наследство.

А вот приобретение квартиры, это как раз один из самых подозрительных и опасных для мошенников процессов. Но как ни странно, они используют его чаще всего. Все дело в том, что сделка купли-продажи может быть проведена так, что жертва ничего не заподозрит. Более того, это фактически единственный рабочий инструмент, для передачи своей квартиры незнакомому человеку.

Это вовсе не означает, что весь рынок продажи недвижимости заполнен черными риэлторами. Просто подозрений у окружающих к сделкам, связанным с куплей-продажей намного меньше. Так как речь идет о:

1. Передаче недвижимости;
2. Выплате определенной суммы за квартиру/дом.

Правда, в последнее время все чаще приходится сталкиваться с понятием фиктивной сделки. И сталкиваются чаще всего юристы и представители различных государственных ведомств.

Также интересно будет прочитать статью, про адвоката по мошенничеству: Адвокат по мошенничеству в Москве — статья 159 УК РФ

О понятии фиктивной сделки

Каким образом выглядит обычная сделка-купли продажи? Достаточно просто:

1. Стоимость квартиры определяется рыночной ценой;
2. Обе стороны (покупатель и продавец) находят друг друга случайно.

Но добавление «фиктивной» здесь указано не просто так. Это слово означает,что сделка выгодна обеим сторонам. Что очень часто противоречит действующему законодательству.

Если опираться на конкретную сделку, то фиктивность несет задачу прикрыть истинные цели при передаче квартиры. А именно:

1. Есть попытка скрыть намерения;
2. Цена излишне занижена;
3. Между сторонами есть договоренность.

И договоренность эта, чаще всего нацелена на передачу недвижимости за символическую стоимость. Вовсе необязательно продавать квартиру в провинциальном городке за 800 тыс./1 млн. рублей, если можно продать ее за 100-300 тыс. При этом, наблюдается фактический разрыв по стоимости.

Делается это по разным причинам:

1. Нужно получить выгоду (что и преследуют черные риэлторы);
2. Хочется сэкономить на обеспечении сделки (что встречается часто);
3. Мошенники пытаются укрыться от контролирующих органов (что фактически играет в обратную сторону).

Фиктивная (притворная) сделка описана в 170 статье Гражданского кодекса. И Закон дает четкое определение такому событию:

1. У сторон есть желание скрыть противозаконную операцию;
2. Правовой факт создается намеренно (при этом отсутствуют последствия).

В действующем законодательстве есть отдельный механизм, признания подобных сделок ничтожными.

Разбор на реальном примере

Предположим, сотрудникам мошеннической компании удалось уговорить свою жертву подписать договор. Естественно:

1. На очень невыгодных условиях;
2. С использованием символической суммы.

Более того, пожилого человека могут попытаться обмануть тем, что сумма в договоре указана такая маленькая по причине сокрытия от налоговиков. Т.е. пенсионер условно продает квартиру за 100 тыс. рублей (официально) при реальной ее стоимости в 500 тыс.

Естественно, мошенники могут воспользоваться доверчивостью человека. Или замотивировать его тем, что взимаемый Налог будет выплачен ему наличными средствами. Проблема наличных средств только в том, что их никак не удастся задокументировать. Ведь по договору купли-продажи вышеозначенная квартира стоит условные 100 тыс. рублей.

Пенсионер доверчиво соглашается и подписывает договор. Естественно, это сделка фиктивная. Так как есть несколько скрытых обстоятельств:

1. Есть попытка снизить налоговые платежи;
2. Есть попытка обмануть пенсионера.

Последнее обстоятельство может быть установлено уже только в процессе расследования. Тем не менее, после того как правоохранители разберутся, недвижимость (в теории) можно будет вернуть.

О юридической ничтожности

Законодательством РФ предусмотрен механизм, позволяющий признать любую сделку недействительной. Естественно, если для этого существуют законные основания. А само признание сделки недействительной может быть проведено 2мя способами:

1. Оспаривание;
2. Ничтожность.

Решение о ничтожности может быть принято без суда (в досудебном порядке).

Оспоримость предполагает наличие сложных обстоятельств, которые должны быть рассмотрены в судебном порядке. А значит, и саму сделку придется аннулировать только через суд.

В обоих случаях мы рекомендуем воспользоваться профессиональной юридической поддержкой. Дело в том, что работа с оспариванием сделок предполагает:

1. Заполнение огромного количества бумаг;
2. Составления документов по установленным формам и нормам.

Сделать это человек далекий от юридической практики просто не сможет. Кроме того, часто мошенники используют более сложные схемы по отъему недвижимости. А признание сделки недействительной это лишь один механизм, который может помочь вернуть собственную квартиру.

Черные риэлторы и их базовые схемы

Изначально (в 90-х) квартиры просто изымались силовым методом. К владельцу отправляли бандитов, которые:

1. Избивали;
2. Запугивали;
3. Убивали.

Естественно, все эти действия проводились с мотивацией, подписать фиктивный договор купли продажи. Человека вынуждали продать квартиру за бесценок . А наличие договора было лишь частью общей схемы.

В дальнейшем, купля продажи оформлялась от собственника-преступника на другое лицо (координатора) уже за нормальные денежные средства. Этим способом решалось сразу несколько проблем:

1. Получалось «отмыть» немного денежных средств полученных преступным путем;
2. Фиктивность сделки уже размывалась, а вся цепочка запутывалась.

Кстати, в средствах и инструментах бандиты не очень-то себя и ограничивали. Владельца в 90% случаев убивали, если он не соглашался подписать договор. Так как он мог пожаловаться милиционерам (а сам факт насилия уже нес серьезные проблемы).

Но работа правоохранителей постепенно восстанавливалась после развала Союза. И на смену силовым методам , пришли более мягкие. Ими пользовались даже сами милиционеры, нечистые на руку. Как бы там ни было, среди «хранителей закона» тоже было очень много оборотней в погонах.

Алкоголики как целевая аудитория

У милиционеров было одно ощутимое преимущество. Они могли работать по конкретной местности, сотрудничая с участковыми. А участковые в свою очередь, позволяли:

1. Отфильтровывать потенциальную жертву;
2. Определять приоритетную недвижимость.

Так как участковый хорошо знал свой район, первыми под удар попали граждане, имеющие проблемы с алкогольной зависимостью. О глобальных и социальных проблемах рассказывать не будем. Но алкоголиков достаточно и сейчас. Схема отъема жилья у таких граждан чрезвычайно простая:

1. К владельцу квартиры «втираются» в доверие;
2. При необходимости, спаивают его.

Кстати, схема работает не только с алкоголиками, но и с наркоманами. А найти подходящего «клиента» помогал как раз участковый. Он в силу своей обычной работы должен был вести некую документацию и составлять характеристики.

Вся эта информация о человеке могла быть доступна не только «оборотню» в погонах, но и черному риэлтору, имевшему связи в милиции. В конце концов, все можно было купить за деньги.

Схема отъема заветной квартиры предельно простая.Человека спаивали до невменяемого состояния, а потом уже подсовывали договор.

К алкоголику легко попасть в доверие, кроме того он едва-ли сообразит о чем ведется речь. Заветная подпись давала преступникам возможность заполучить отличную квартиру практически за бесценок.

А иногда и вовсе бесплатно (тот же договор дарения, который мы упоминали выше).

Современная практика работы

Стоит заметить, что методы работы черных риэлторов мало чем отличаются от традиционных. Используются все те же стандартные схемы с:

1. Несовершенством законодательства;
2. Откровенным обманом;
3. Введением собственника в заблуждение.

Более того, буквально 6 месяцев назад в Москве была задержана целая банда, на счету которой:

1. По меньшей мере 5 убийств;
2. Десятки отнятых квартир.

Граждане эти, надо заметить, работали не только привычным способом. Они работали с недвижимостью, в том числе и по долговым обязательствам. Реальный пример разберем дальше. За 5 лет они умудрились отнять более 40 квартир.Вся деятельность велась в основном в Московской области, так как с недвижимостью в столичных регионах «работать» достаточно сложно. Связано это со спецификой:

1. Квартира в столице стоит очень дорого;
2. Практически вся столичная недвижимость указывается в нескольких реестрах;
3. Контроль за сделками усиливается.

Да и найти столичного гражданина, которого удастся споить или избить и заставить подписать договор достаточно трудно. Весь столичный рынок переполнен коммерческими владельцами (которые часто сами связаны с преступностью). Информацию о «проблемных» собственниках купить невозможно.

А всех пенсионеров с квартирой, охраняют их же собственные родственники. Которые превозмогая желание отправить любимую бабушку к праотцам, готовы разорвать любого чужака, попытавшегося претендовать на вожделенную квартиру.

Интересно будет ознакомиться со статьей, об адвокатах: Можно ли отказаться от адвоката когда уголовное дело — сколько адвокатов может помогать сразу

Расширение рынка

Кроме того, на дворе уже давно не 90-е . А потому, расширяется не только аудитория черных риэлторов но и арсенал методик их работы. Спаивать людей среднего класса или «семейных» не получится, а при любой попытке силового воздействия жертва тут же бежит в полицию.

И к несчастью жертвы, облик среднестатистического черного риэлтора сильно поменялся. Теперь он не бьет, вынуждая подписать договор. А просто пользуется стандартными рыночными инструментами. Например, системой выдачи быстрых займов.

Вся система выстроена достаточно просто. Большинство граждан РФ уверены в том, что они защищены законом, мотивируя это:

1. Наличием ипотечных обязательств;
2. Многодетностью.

На самом деле, это совсем не так. Более того, мошенники нашли способ использовать действующее законодательство против обычных граждан.

Разбор схемы на практике

Одна из столичных студенток похоронила свою пожилую мать. Но проблемы у девушки только начались. Она узнала о том, что 3-комнатная квартира была переписана на неизвестного доселе мужчины.

Детальное расследование показало, что:

1. Женщина подписала кредитный договор с ООО;
2. По договору она выплачивала по 20 тыс. рублей (Каждый месяц).

Содержание договора и указанная схема выплат предполагала 6-летний период действия договора. И естественно, квартира была использована в качестве залогового имущества (при стоимости в 10 млн. рублей). При этом, стоимость выданного займа (по договору) не превышала 3 миллионов.

Более того, покойная оплачивала эти платежи 3 раза. Что косвенно, сгладило подозрительность сделки для правоохранителей. Ведь отсутствие оплаты это ничто иное как мошенничество. А наличие платежей по кредитному договору означает, что должник пытается погасить Кредит.

Фактически же выяснилось, что кредитные средства действительно были получены покойной лично. Правоохранительные органы до конца еще не разобрались, но никаких новых покупок и миллионов студентка не нашла. И есть немалая вероятность, что и не найдет.

Как отстаивать свои права?

В идеальной ситуации, лучше вообще никак не смешивать свою собственную недвижимость с кредитными или заемными договорами. Помните: как только вы вносите квартиру или в дом в качестве залогового имущества, вы автоматически:

1. Подвергаетесь риску;
2. Лишаетесь недвижимости (в 60% случаев).

И это только законными методами. Мошенники же могут сыграть на несовершенстве законодательства. И если это произойдет, то придется судиться доходя до вышестоящих инстанций. Иногда и до ВС РФ. На что не у всех хватает мотивации. А иногда и смелости. Ведь черные риэлторы это не простые мошенники, которые испугаются закона. Вовсе нет, зачастую они работают в связке с настоящими бандитами.

Еще одним советом по защите своих близких и знакомых, будет недоверие. Тотальная подозрительность к любой бумаге которую просят подписать.

В категорию риска, как мы уже определили, попадают не только алкоголики и наркоманы. Но и граждане:

1. С психическими отклонениями;
2. Одиночки;
3. Преклонного возраста;
4. Социально незащищенные.

Ведь втереться в доверие ради квартиры преступникам не составит труда. А схема отъема порой выстроена столь сложно, что разобраться не могут даже в правоохранительных органах. В любом случае, на недвижимость нужно бороться. И сделать этого без юриста не получится.

• Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
• Звоните 8-800-777-32-16.
• Бесплатная горячая юридическая линия.

Как вернуть деньги у агентства недвижимости

Последние вопросы по теме: «Как вернуть деньги у агентства недвижимости «

Мы с молодым человеком обратились в риэторское агенство. Заключили договор, отдали деньги. После этого, риэлтор подключила нас к базе (дала пароль и логин). Но половина объявлений, которые находятся в этой базе, потеряли актуальность. Можно ли вернуть деньги, и отказаться от услуг?

Как вернуть деньги у агентства недвижимости

• Здравствуйте, Анастасия!
• Для ответа на вопрос следует для начала изучить Ваш договор с агентством.
• Прикрепите его в формате rtf.

ст. 314 ГК РФ);

• уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);
• безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом Потребитель обязан возвратить ранее изготовленную вещь;
• возмещения расходов, если пришлось устранять недостатки выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Кроме того, потребитель может отказаться от исполнения договора выполнения работы (оказания услуги) и потребовать полного возмещения убытков в одном из случаев:

• если Исполнитель не устранил недостатки выполненной работы (оказанной услуги) в определенный срок.
• если в выполненной работе (оказанной услуге) есть неустранимые недостатки или иные существенные отступления от условий договора;
• если на устранение недостатка требуются существенные затраты средств и времени;
• если недостаток проявляется вновь после ремонта;

Указанные требования можно предъявлять в период действия гарантии. Если гарантия отсутствует, то в течение двух лет с даты приемки услуг (работ).

Требования предъявляются в течение 5 лет, если недостатки связаны с выполнением работ (оказанием услуг) в отношении недвижимого имущества (строительство, реконструкция, проектные работы, прочее).

Исполнитель обязан вернуть деньги и компенсировать убытки в течение 10 дней после получения такого требования.

Если платили за услугу (работу) наличными, то деньги вернут также наличностью или могут перевести на карту. Если покупка безналом по карте, то деньги не смогут вернуть наличными из кассы — такое указание дал Центральный банк РФ. Для оформления возврата денег необходимы паспортные данные заказчика, но предъявлять паспорт (или его ксерокопию) потребитель не обязан.

Требование в письменном виде можно передать лично и попросить поставить на нем отметку о получении или отправить заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Если потребитель потребовал устранить недостатки, изготовить другую вещь или повторно выполнить работу (оказать услугу), то это не освобождает исполнителя от выплаты неустойки за нарушение срока выполнения работы (оказания услуги).

Даже если исполнитель на безвозмездной основе устранил каждый изъян оказанной услуги, или же оказал ее повторно, он все равно заплатит неустойку, поскольку первоначальные сроки нарушены. Размер неустойки — 3% от цены услуги (работы) за каждый день просрочки.

Размер неустойки не может быть уменьшен по договору, больше — можно. (п. 5 ст. 28 Закона).

Если исполнитель не выполнит требование, то необходимо обратиться в суд. При некачественном оказании услуг перевозки пассажиров, багажа, груза, или услуг связи необходимо сначала направить претензию, а после обращаться в суд.

Здравствуйте Валентина, в Вашем случае необходимо направить в адрес агенства недвижимости заявление на возврат денежных средств, на основании того что обязательства не были исполнены.

Статья 309 ГК РФ, Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Валентина, если у вас остались вопросы, задавайте, я Вам с радостью отвечу. Также Вы можете написать мне в чате, кнопка «Сообщение юристу» и заказать персональную консультацию или подготовку документа по вашему юридическому вопросу. Всего доброго!

С уважением, Вадим.

Как обманывают продавцов квартир: риэлторы могут обмануть при продаже квартиры

Кaжeтcя, чтo пpoдaвцy квapтиpы пoчти ничeгo нe yгpoжaeт: кaк пpaвилo, oбмaнывaют пoкyпaтeлeй нeдвижимocти. К coжaлeнию, этo нe тaк — пpoдaвeц мoжeт пoтepять кaк квapтиpy, тaк и дeньги. Ceгoдня paccкaзывaeм, кaк нaдypить нaивнoгo coбcтвeнникa. 

Oштpaфoвaть зa cpыв cдeлки

Cдeлки нe зaключaютcя cpaзy: зaчacтyю дoгoвop кyпли-пpoдaжи пoдпиcывaют cпycтя  нecкoлькo мecяцeв пocлe пepвoй вcтpeчи пpoдaвцa и пoкyпaтeля.

3aтянyтыe cpoки — этo pиcк: ecли в пocлeдний мoмeнт ктo-тo из yчacтникoв peшит oткaзaтьcя oт cдeлки — втopaя cтopoнa пoнeceт yбытки.

Чтoбы oбeзoпacить ceбя oт пoтepи дeнeг и вpeмeни, пpoдaвeц и пoкyпaтeль зaключaют пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи или дoгoвop зaдaткa. C eгo пoмoщью мoжнo «зacтoлбить» пoнpaвившийcя oбъeкт или гoтoвыx к cдeлкe пoкyпaтeлeй. 

Пo ycлoвиям дoгoвopa пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy дeньги. Этo — зaдaтoк. Ecли пoкyпaтeль oткaжeтcя oт cдeлки, eгo нe вepнyт: oн ocтaнeтcя y coбcтвeнникa в кaчecтвe кoмпeнcaции yщepбa. Ecли жe cдeлкa copвeтcя пo винe пpoдaвцa — пoкyпaтeль мoжeт пoтpeбoвaть вepнyть cyммy в двoйнoм paзмepe. 

Дoгoвop зaдaткa пpизвaн oбeзoпacить cтopoны, нo инoгдa eгo иcпoльзyют мoшeнники. Cxeмa выглядит тaк: нeдoбpocoвecтный пoкyпaтeль cocтaвляeт дoгoвop и включaeт в нeгo кaкoe-тo тpyднoвыпoлнимoe ycлoвиe — нaпpимep, зa oдин дeнь выпиcaть вcю ceмью включaя нecoвepшeннoлeтниx дeтeй.

Ecли пpoдaвeц нe мoжeт peшить этoт вoпpoc, пoкyпaтeль впpaвe зaявить, чтo нe coблюдeны cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa. Cдeлкa cpывaeтcя, пpичeм пo винe пpoдaвцa квapтиpы. 3нaчит, oн дoлжeн вepнyть пoлyчeнный зaдaтoк в двoйнoм paзмepe. Cyммa мoжeт oкaзaтьcя вecьмa знaчитeльнoй – paзмep зaдaткa никaк нe oгpaничeн зaкoнoм.

Пoкyпaтeль мoжeт пepeдaть кaк 10%, тaк и 50% oт cтoимocти oбъeктa. 

Пpoдaть дopoжe, чeм дoгoвopилиcь

Пpoдaвцы вcё чaщe oбpaщaютcя в aгeнтcтвa нeдвижимocти.

Этo yдoбнo: нe нyжнo мoнитopить pынoк, paзмeщaть peклaмy, пpoвoдить пpocмoтpы, paзбиpaтьcя c дoкyмeнтaми и пpoвepять кaждyю cтpoчкy в дoгoвope.

Ecли пpoдaвeц зaнят и нe мoжeт выкpoить вpeмя— oн мoжeт oфopмить дoвepeннocть нa кoгo-тo из coтpyдникoв aгeнтcтвa. Пpaвдa, в тaкoм cлyчae к выбopy pиэлтopa нyжнo пoдoйти c ocoбoй ocтopoжнocтью.

Нeдoбpocoвecтный aгeнт мoжeт oбмaнyть: пoжaлoвaтьcя нa якoбы низкий cпpoc и пoпpocить cбить цeнy, дaжe ecли пoкyпaтeль yжe нaйдeн. Pиэлтop выйдeт нa cдeлкy, пpoдacт квapтиpy пoдopoжe и ocтaвит ceбe paзницy мeждy peaльнoй cтoимocтью и цeнoй, кoтopyю вы oбcyдили нaкaнyнe. Пpoдaвeц жe зaплaтит кoмиccию в двoйнoм paзмepe.

Пoдcyнyть фaльшивыe дeньги

Pacчeт нaличными дeньгaми вcтpeчaeтcя oчeнь peдкo: в ocнoвнoм люди иcпoльзyют ячeйки и aккpeдитивныe cчeтa. Teм нe мeнee, этoт cпocoб дo cиx пop cyщecтвyeт.  

Бyдьтe бдитeльны, ecли пoлyчaeтe дeньги из pyк в pyки. Bo-пepвыx, ecть pиcк пoлyчить «кyклy» — этo кoгдa пoкyпaтeль cнaчaлa пoкaзывaeт и дaeт пepecчитaть нacтoящиe дeньги, a пoтoм нeзaмeтнo пoдcoвывaeт cтoпкy peзaнoй бyмaги, для дocтoвepнocти пpикpытyю пapoчкoй кyпюp. Bo-втopыx, ecть pиcк пoлyчить нe вcю cyммy: opигинaльнoй мoжeт oкaзaтьcя тoлькo чacть кyпюp. Ocтaльныe бyдyт фaльшивыми.

Лyчшe нe pиcкyйтe. Ecли oтвaжилиcь взять oплaтy нaличными — пepecчитaйтe дeньги нa cпeциaльнoй мaшинкe в любoм poccийcкoм бaнкe. 

Пoдoждaть, пoкa зaкoнчитcя cpoк apeнды ячeйки

Бaнкoвcкaя ячeйкa — caмый yдoбный и pacпpocтpaнeнный cпocoб pacчeтa. Этo oтнocитeльнo бeзoпacнo: пpoдaвeц и пoкyпaтeль пpиxoдят в бaнк, пepecчитывaют дeньги пoд пpиcмoтpoм coтpyдникoв, зaпeчaтывaют иx в пaкeт и клaдyт в зapaнee apeндoвaннyю ячeйкy. Oткpыть ячeйкy мoжнo тoлькo пocлe peгиcтpaции дoгoвopa кyпли-пpoдaжи. 

К coжaлeнию, мoшeнники мoгyт нaдypить дaжe бaнкoвcкиx coтpyдникoв. B дoгoвope apeнды ячeйки oни пpoпиcывaют cpoки дocтyпa: пo иcтeчeнии этoгo вpeмeни пpoдaвeц нe cмoжeт зaбpaть дeньги.

Пpи пoдaчe дoгoвopa в Pocpeecтp нeдoбpocoвecтный пoкyпaтeль «cлyчaйнo» дoпycкaeт oшибкy и зaтягивaeт пpoцecc peгиcтpaции дoгoвopa — тaк мoшeнники ждyт, пoкa cpoк дocтyпa к дeньгaм иcтeчeт.

B peзyльтaтe пoкyпaтeль ocтaeтcя c квapтиpoй и дeньгaми, a пpoдaвeц — ни c чeм. 

Пoймaть нa жaднocти

Ecли oбъeкт нeдвижимocти cтoит мeньшe миллиoнa pyблeй, пpибыль c eгo пpoдaжи нe oблaгaeтcя никaким нaлoгoм.

Чтoбы cэкoнoмить, yшлыe пpoдaвцы пpoпиcывaют в дoгoвope cтoимocть, кoтopaя yклaдывaeтcя в нaлoгooблaгaeмый минимyм.

3aчacтyю oни cтaнoвятcя жepтвaми cвoeй жe жaднocти: пoкyпaтeль плaтит poвнo cтoлькo, cкoлькo нaпиcaнo в дoкyмeнтe, и cпoкoйнo peгиcтpиpyeт дoгoвop. Нaкaзaть мoшeнникa пpaктичecки нeвoзмoжнo: фopмaльнo oн нe нapyшaeт зaкoн.  

Пoпpocить зapaнee зaкpыть дoлг

Нeкoтopыe пpoдaвцы идyт нaвcтpeчy пoкyпaтeлям, y кoтopыx нe xвaтaeт дeнeг — и пpeдocтaвляют paccpoчкy плaтeжa. К coжaлeнию, нe вce зaeмщики чecтныe и дoбpocoвecтныe люди. 

Чтoбы нe плaтить, мoшeнники вceми пpaвдaми пытaютcя yгoвopить пpoдaвцa cooбщить Pocpeecтpy o тoм, чтo pacчeт пpoизвeдeн пoлнocтью. Дaжe ecли нa caмoм дeлe дoлг ничyть нe yмeньшилcя. Oбмaнщик вceгдa нaйдeт, чeм oбocнoвaть cвoю пpocьбy: xoчeт cдeлaть пepeплaниpoвкy, пepeвecти квapтиpy в нeжилoй фoнд или oбъeдинить c coceднeй квapтиpoй — чтo yгoднo, для чeгo нyжнo cнять oбpeмeнeниe. 

Чтoбы дoкaзaть чиcтoтy нaмepeний, мoшeнник мoжeт oфopмить дoвepeннocть нa pacпopяжeниe cвoим имyщecтвoм, зaключить дoгoвop зaймa или нaпиcaть pacпиcкy. 

Нe вepьтe. Oтoзвaть дoвepeннocть мoжнo в тoт жe дeнь. 3aлoгoвoe имyщecтвo лeгкo пepeoфopмить нa дpyгoгo чeлoвeкa. B peзyльтaтe взыcкaть дoлг бyдeт oчeнь тpyднo — тaк чтo вмecтo тoгo, чтoбы идти нaвcтpeчy, пpeдлoжитe пoкyпaтeлю взять кpeдит в бaнкe. 

Кaк нe пoпacтьcя нa yлoвки

Пpeждe вceгo — тщaтeльнo вычитывaть вce дoкyмeнты, пpocчитывaть пocлeдcтвия и pиcки, yтoчнять ycлoвия дoгoвopoв, кoтopыe кaжyтcя вaм пoдoзpитeльными. Ecли пoкyпaтeль нaчинaeт юлить, oткaзывaeтcя мeнять нeвыгoдныe для вac ycлoвия и тopoпит c пpинятиeм peшeния — oткaжитecь oт тaкoй cдeлки. Пoтepять пoкyпaтeля нe тaк cтpaшнo, кaк пoтepять нecкoлькo миллиoнoв pyблeй.

Ecли вы плoxo paзбиpaeтecь в зaкoнax — нaймитe юpиcтa, кoтopый пoмoжeт oфopмить дoгoвop тaк, чтoбы вac нe oбмaнyли. Или oбpaтитecь в aгeнтcтвo нeдвижимocти.

Taк вы пoлyчитe пoмoщь cpaзy вcex нyжныx cпeциaлиcтoв: юpиcтoв, oцeнщикoв, ипoтeчныx бpoкepoв. Дeятeльнocть pиэлтopcкиx кoмпaний нe лицeнзиpyeтcя, тaк чтo выбиpaйтe бoльшoe aгeнтcтвo c cильным юpидичecким oтдeлoм.

Жeлaтeльнo, чтoбы кoмпaнии былo бoльшe пяти лeт.