Как защититься от действий черных риэлтеров

Думаете, время квартирных махинаций прошло, и одинокие и пожилые собственники квартир могут спать спокойно? Как бы не так. Черные риэлторы придумывают сегодня разные способы обмана доверчивых владельцев недвижимости.

Владельцы недвижимости пропадают, умирают, их могут отравить – в погоне за шальными деньгами у многих нет границ…

Какие схемы присвоения собственности придумывают сегодняшние аферисты и откуда они узнают адреса одиноких и доверчивых жильцов?

Как не надо делать

Моей коллеге посоветовали хорошего риэлтора, который давал деньги под Залог квартиры. Коллеге такой вариант понравился, квартиру продавала она уже давно.

Пошли к нотариусу подписывать Договор. Там посредник подсунул договор купли-продажи, аргументируя тем, что так и нужно, это займ, так все делают. Коллега подписала, уверенная, что так действительно нужно, и осталась без квартиры. Судится уже год.

Как защититься от действий черных риэлтеровИз-за немалой стоимости жилья некоторые люди идут на все. obninsk-24.ru

Страшная история

Другая история произошла с одним моим знакомых. Он жил в квартире с долевой собственностью. Сосед свою долю продал и вселился новый хозяин. По внешнему виду он походил на человека, которого только что выпустили из тюрьмы, и лексикон у него был – мама не горюй!

Когда мой знакомый был на работе, тот снял унитаз с его привычного места, а соседу предложил скинуться и купить новый, подешевле. Мой знакомый отказался, а тот прямо заявил, что скоро он снимет и раковину и сделает жизнь моего приятеля невыносимой.

Позже он так и поступил. А еще позже залил нижних соседей водой. Мой приятель, вернувшись как обычно вечером домой, застал соседей у дверей своей квартиры. Они набросились на него чуть ли не с кулаками. Второй владелец как ни в чем не бывало всю вину свалил на моего знакомого. Доказать обратное было невозможно. Пришлось выплачивать деньги за ремонт, чтобы до суда дело не дошло.

Как защититься от действий черных риэлтеровЧерные риэлторы могут создавать целые преступные группы, где у каждого своя роль. 4 tololo.ru

Потом этот уголовник еще много чего придумал. Было понятно, что он выживает первого из квартиры. Поэтому приятель поспешил продать свою долю.

Покупатели долго не находились. Потом нашелся один и предложил сумму в четыре раза меньше заявленной и пригрозил, что иначе часть квартиры продавца случайно сгорит. Знакомый догадался, что тот заодно с его соседом. Страшно было даже идти с ним на сделку, но остаться без квартиры и без денег еще страшнее.

Чтобы не увезли в Набережные Челны

Следующим способом обычно обманывают одиноких людей, пенсионеров. Черные риэлторы вместо договора пожизненного содержания могут подсунуть одинокой старушке сразу договор купли-продажи.

После этого ее выгонят из квартиры или увезут куда-нибудь в Набережные Челны, чтобы пожилой человек дорогу в свою прежнюю квартиру не нашел.

Как защититься от действий черных риэлтеровСамые незащищенные от аферистов – это одинокие пожилые люди. kp.ru

Как они узнают контакты пожилых и одиноких людей?

Многие квартирные преступления совершаются работниками сферы ЖКХ или при их участии. Они в курсе, в каких квартирах кто живет.

Часто одинокие собственники сами рассказывают о себе и своих родственниках незнакомым людям, которые мастера выуживать такие истории. Мошенники и аферисты – хорошие психологи, они знают, как разговорить «клиента»и как вести себя с ним.

Некоторые мошенники ищут информацию по задолженности гражданина за «коммуналку». Тогда риэлторы могут представиться жертве судебными приставами, которые пришли взыскать долг. Ну а потом дурят ей голову и подсовывают на подпись нужные бумаги.

Могут выискивать любителя выпить, а потом поят дармовым алкоголем и даже предлагают продать жилье за выпивку.

Выискивают преступники и одиноких психически больных людей, вступая в сговор с персоналом ПНД и психиатрических больниц.

Как защититься от действий черных риэлтеровНе рассказывайте незнакомцам о своих жилищных условиях. кадр из фильма «Дуплекс» 

Чаще всего черные риэлторы действуют через посредников. Подсылают к старикам какую-нибудь миловидную женщину или представительного вида мужчину, то есть того, кому поверят.

Черный риэлтор может создать большую группу людей, чтобы «провернуть» дельце с квартирой, но тогда деньги, полученные с помощью аферы, нужно будет делить на всех.

Поэтому иногда риэлтор берет всю грязную работу на себя.

Как не попасться на удочку черным риэлторам

  • Не рассказывайте незнакомым людям о себе, о своей семье и о том, сколько у вас в собственности квартир — чем меньше людей знает о ваших жилищном вопросе, тем безопаснее жизнь.
  • Не оставляйте квартиру без присмотра на долгое время.
  • Изучайте все оригиналы документов, никому не доверяйте, и оригиналы своих документов никому не отдавайте на хранение.
  • Проверяйте документы и удостоверения у должностных лиц.
  • Анализируйте свои риски с помощью проверенных юристов, а не с помощью непонятных риэлторов.
  • Внимательно читайте, что подписываете.
  • Не «ведитесь» на бесплатные угощение и выпивку.

Будьте бдительны и не дайте себя обмануть!

Черные риэлторы обманом отбирают жилье — что делать если столкнулся с махинациями

Если ориентироваться на общераспространенную терминологию, это:

  1. Любой человек, получающий собственность незаконно;
  2. Бывший или действующий работник риэлтерской конторы;
  3. Откровенный мошенник.

Обычно, работает сразу целая группа людей. И способов отъема квартиры, несмотря на ужесточения и усложнения в законодательстве остается достаточно много. И далеко не все из них силовые.

Очень часто Гражданин просто по каким-либо причинам начинает доверять недавним знакомым и это доверие доходит до того, что человек просто теряет собственную Недвижимость.

Охотятся черные риэлторы за правом собственности. Т.е. просто вынуждают фактического владельца переоформить квартиру на подставное лицо. В некоторых случаях, мошенники оформляют квартиру сразу на себя. Это упрощает работу правоохранителей и других ведомств, расследующих дело.

Понятие права собственности

Получить право на собственность, можно только после его регистрации. А значит, человек купив квартиру или дом не может сразу им распоряжаться. Нужно еще и зарегистрировать его. Только после этого можно:

  1. Использовать недвижимость в качестве залога;
  2. Продавать;
  3. Дарить и т.д.

Само право регулируется 219 статьей гражданского кодекса. Наличие права дает возможность распоряжаться квартирой или домом (последний в контексте основной тематики не очень уместен) как того душа желает. Причем делать это можно, основываясь на соответствующем документе.

При этом, само по себе Право собственности (как вещь в себе) не появляется на пустом месте. И накладывает определенные обязанности на владельца:

  1. Нужно платить налоги;
  2. Нужно оплачивать коммуналку.

Появляется право на собственность после того, как недвижимость была внесена в РосРеестр. Естественно, для внесения потребуется другая правоустанавливающая документация. Обязанность внесения в реестр продиктована федеральным законодательством (ФЗ № 218).

Возможно ли передать право собственности?

Да. И законодательством предусмотрена возможность передачи. На этом и базируется вся деятельность мошенников или откровенных бандитов:

  1. Приобретение;
  2. Наследование;
  3. Дарение;
  4. Обмен;
  5. Выдача государством.

Государство выдает недвижимость гражданам только в особых случаях. И то, в основном это стандартный договор социального найма. Поэтому последний вариант мы просто не рассматриваем. А вот все остальные годятся для мошенников. В ситуации с черными риэлторами, дарение, наследование или обмен — идеальный вариант.

Но сначала надо разобраться как это работает в идеальной ситуации. В случае с дарением, недвижимость (в нашем случае квартира) передается просто безвозмездно.

Наследование (в соответствии с действующим законом) должно сопровождаться завещанием. Или гражданин получает свидетельство на Наследство.

А вот приобретение квартиры, это как раз один из самых подозрительных и опасных для мошенников процессов. Но как ни странно, они используют его чаще всего. Все дело в том, что сделка купли-продажи может быть проведена так, что жертва ничего не заподозрит. Более того, это фактически единственный рабочий инструмент, для передачи своей квартиры незнакомому человеку.

Это вовсе не означает, что весь рынок продажи недвижимости заполнен черными риэлторами. Просто подозрений у окружающих к сделкам, связанным с куплей-продажей намного меньше. Так как речь идет о:

  1. Передаче недвижимости;
  2. Выплате определенной суммы за квартиру/дом.

Правда, в последнее время все чаще приходится сталкиваться с понятием фиктивной сделки. И сталкиваются чаще всего юристы и представители различных государственных ведомств.

Также интересно будет прочитать статью, про адвоката по мошенничеству: Адвокат по мошенничеству в Москве — статья 159 УК РФ

Как защититься от действий черных риэлтеров

О понятии фиктивной сделки

Каким образом выглядит обычная сделка-купли продажи? Достаточно просто:

  1. Стоимость квартиры определяется рыночной ценой;
  2. Обе стороны (покупатель и Продавец) находят друг друга случайно.

Но добавление «фиктивной» здесь указано не просто так. Это слово означает,что сделка выгодна обеим сторонам. Что очень часто противоречит действующему законодательству.

Если опираться на конкретную сделку, то фиктивность несет задачу прикрыть истинные цели при передаче квартиры. А именно:

  1. Есть попытка скрыть намерения;
  2. Цена излишне занижена;
  3. Между сторонами есть договоренность.

И договоренность эта, чаще всего нацелена на передачу недвижимости за символическую стоимость. Вовсе необязательно продавать квартиру в провинциальном городке за 800 тыс./1 млн. рублей, если можно продать ее за 100-300 тыс. При этом, наблюдается фактический разрыв по стоимости.

Читайте также:  Можно ли подать на развод в другом городе

Делается это по разным причинам:

  1. Нужно получить выгоду (что и преследуют черные риэлторы);
  2. Хочется сэкономить на обеспечении сделки (что встречается часто);
  3. Мошенники пытаются укрыться от контролирующих органов (что фактически играет в обратную сторону).

Фиктивная (притворная) сделка описана в 170 статье Гражданского кодекса. И Закон дает четкое определение такому событию:

  1. У сторон есть желание скрыть противозаконную операцию;
  2. Правовой факт создается намеренно (при этом отсутствуют последствия).

В действующем законодательстве есть отдельный механизм, признания подобных сделок ничтожными.

Разбор на реальном примере

Предположим, сотрудникам мошеннической компании удалось уговорить свою жертву подписать договор. Естественно:

  1. На очень невыгодных условиях;
  2. С использованием символической суммы.

Более того, пожилого человека могут попытаться обмануть тем, что сумма в договоре указана такая маленькая по причине сокрытия от налоговиков. Т.е. пенсионер условно продает квартиру за 100 тыс. рублей (официально) при реальной ее стоимости в 500 тыс.

Естественно, мошенники могут воспользоваться доверчивостью человека. Или замотивировать его тем, что взимаемый Налог будет выплачен ему наличными средствами. Проблема наличных средств только в том, что их никак не удастся задокументировать. Ведь по договору купли-продажи вышеозначенная квартира стоит условные 100 тыс. рублей.

Пенсионер доверчиво соглашается и подписывает договор. Естественно, это сделка фиктивная. Так как есть несколько скрытых обстоятельств:

  1. Есть попытка снизить налоговые платежи;
  2. Есть попытка обмануть пенсионера.

Последнее обстоятельство может быть установлено уже только в процессе расследования. Тем не менее, после того как правоохранители разберутся, недвижимость (в теории) можно будет вернуть.

О юридической ничтожности

Законодательством РФ предусмотрен механизм, позволяющий признать любую сделку недействительной. Естественно, если для этого существуют законные основания. А само признание сделки недействительной может быть проведено 2мя способами:

  1. Оспаривание;
  2. Ничтожность.

Решение о ничтожности может быть принято без суда (в досудебном порядке).

Оспоримость предполагает наличие сложных обстоятельств, которые должны быть рассмотрены в судебном порядке. А значит, и саму сделку придется аннулировать только через суд.

В обоих случаях мы рекомендуем воспользоваться профессиональной юридической поддержкой. Дело в том, что работа с оспариванием сделок предполагает:

  1. Заполнение огромного количества бумаг;
  2. Составления документов по установленным формам и нормам.

Сделать это человек далекий от юридической практики просто не сможет. Кроме того, часто мошенники используют более сложные схемы по отъему недвижимости. А признание сделки недействительной это лишь один механизм, который может помочь вернуть собственную квартиру.

Как защититься от действий черных риэлтеров

Черные риэлторы и их базовые схемы

Изначально (в 90-х) квартиры просто изымались силовым методом. К владельцу отправляли бандитов, которые:

  1. Избивали;
  2. Запугивали;
  3. Убивали.

Естественно, все эти действия проводились с мотивацией, подписать фиктивный договор купли продажи. Человека вынуждали продать квартиру за бесценок . А наличие договора было лишь частью общей схемы.

В дальнейшем, купля продажи оформлялась от собственника-преступника на другое лицо (координатора) уже за нормальные денежные средства. Этим способом решалось сразу несколько проблем:

  1. Получалось «отмыть» немного денежных средств полученных преступным путем;
  2. Фиктивность сделки уже размывалась, а вся цепочка запутывалась.

Кстати, в средствах и инструментах бандиты не очень-то себя и ограничивали. Владельца в 90% случаев убивали, если он не соглашался подписать договор. Так как он мог пожаловаться милиционерам (а сам факт насилия уже нес серьезные проблемы).

Но работа правоохранителей постепенно восстанавливалась после развала Союза. И на смену силовым методам , пришли более мягкие. Ими пользовались даже сами милиционеры, нечистые на руку. Как бы там ни было, среди «хранителей закона» тоже было очень много оборотней в погонах.

Алкоголики как целевая аудитория

У милиционеров было одно ощутимое преимущество. Они могли работать по конкретной местности, сотрудничая с участковыми. А участковые в свою очередь, позволяли:

  1. Отфильтровывать потенциальную жертву;
  2. Определять приоритетную недвижимость.

Так как участковый хорошо знал свой район, первыми под удар попали граждане, имеющие проблемы с алкогольной зависимостью. О глобальных и социальных проблемах рассказывать не будем. Но алкоголиков достаточно и сейчас. Схема отъема жилья у таких граждан чрезвычайно простая:

  1. К владельцу квартиры «втираются» в доверие;
  2. При необходимости, спаивают его.

Кстати, схема работает не только с алкоголиками, но и с наркоманами. А найти подходящего «клиента» помогал как раз участковый. Он в силу своей обычной работы должен был вести некую документацию и составлять характеристики.

Вся эта информация о человеке могла быть доступна не только «оборотню» в погонах, но и черному риэлтору, имевшему связи в милиции. В конце концов, все можно было купить за деньги.

Схема отъема заветной квартиры предельно простая.Человека спаивали до невменяемого состояния, а потом уже подсовывали договор.

К алкоголику легко попасть в доверие, кроме того он едва-ли сообразит о чем ведется речь. Заветная подпись давала преступникам возможность заполучить отличную квартиру практически за бесценок.

А иногда и вовсе бесплатно (тот же договор дарения, который мы упоминали выше).

Современная практика работы

Стоит заметить, что методы работы черных риэлторов мало чем отличаются от традиционных. Используются все те же стандартные схемы с:

  1. Несовершенством законодательства;
  2. Откровенным обманом;
  3. Введением собственника в заблуждение.

Более того, буквально 6 месяцев назад в Москве была задержана целая банда, на счету которой:

  1. По меньшей мере 5 убийств;
  2. Десятки отнятых квартир.

Граждане эти, надо заметить, работали не только привычным способом. Они работали с недвижимостью, в том числе и по долговым обязательствам. Реальный пример разберем дальше. За 5 лет они умудрились отнять более 40 квартир.Вся деятельность велась в основном в Московской области, так как с недвижимостью в столичных регионах «работать» достаточно сложно. Связано это со спецификой:

  1. Квартира в столице стоит очень дорого;
  2. Практически вся столичная недвижимость указывается в нескольких реестрах;
  3. Контроль за сделками усиливается.

Да и найти столичного гражданина, которого удастся споить или избить и заставить подписать договор достаточно трудно. Весь столичный рынок переполнен коммерческими владельцами (которые часто сами связаны с преступностью). Информацию о «проблемных» собственниках купить невозможно.

А всех пенсионеров с квартирой, охраняют их же собственные родственники. Которые превозмогая желание отправить любимую бабушку к праотцам, готовы разорвать любого чужака, попытавшегося претендовать на вожделенную квартиру.

Интересно будет ознакомиться со статьей, об адвокатах: Можно ли отказаться от адвоката когда уголовное дело — сколько адвокатов может помогать сразу

Как защититься от действий черных риэлтеров

Расширение рынка

Кроме того, на дворе уже давно не 90-е . А потому, расширяется не только аудитория черных риэлторов но и арсенал методик их работы. Спаивать людей среднего класса или «семейных» не получится, а при любой попытке силового воздействия жертва тут же бежит в полицию.

И к несчастью жертвы, облик среднестатистического черного риэлтора сильно поменялся. Теперь он не бьет, вынуждая подписать договор. А просто пользуется стандартными рыночными инструментами. Например, системой выдачи быстрых займов.

Вся система выстроена достаточно просто. Большинство граждан РФ уверены в том, что они защищены законом, мотивируя это:

  1. Наличием ипотечных обязательств;
  2. Многодетностью.

На самом деле, это совсем не так. Более того, мошенники нашли способ использовать действующее законодательство против обычных граждан.

Разбор схемы на практике

Одна из столичных студенток похоронила свою пожилую мать. Но проблемы у девушки только начались. Она узнала о том, что 3-комнатная квартира была переписана на неизвестного доселе мужчины.

Детальное расследование показало, что:

  1. Женщина подписала кредитный договор с ООО;
  2. По договору она выплачивала по 20 тыс. рублей (Каждый месяц).

Содержание договора и указанная схема выплат предполагала 6-летний период действия договора. И естественно, квартира была использована в качестве залогового имущества (при стоимости в 10 млн. рублей). При этом, стоимость выданного займа (по договору) не превышала 3 миллионов.

Более того, покойная оплачивала эти платежи 3 раза. Что косвенно, сгладило подозрительность сделки для правоохранителей. Ведь отсутствие оплаты это ничто иное как мошенничество. А наличие платежей по кредитному договору означает, что должник пытается погасить Кредит.

Фактически же выяснилось, что кредитные средства действительно были получены покойной лично. Правоохранительные органы до конца еще не разобрались, но никаких новых покупок и миллионов студентка не нашла. И есть немалая вероятность, что и не найдет.

Как отстаивать свои права?

В идеальной ситуации, лучше вообще никак не смешивать свою собственную недвижимость с кредитными или заемными договорами. Помните: как только вы вносите квартиру или в дом в качестве залогового имущества, вы автоматически:

  1. Подвергаетесь риску;
  2. Лишаетесь недвижимости (в 60% случаев).

И это только законными методами. Мошенники же могут сыграть на несовершенстве законодательства. И если это произойдет, то придется судиться доходя до вышестоящих инстанций. Иногда и до ВС РФ. На что не у всех хватает мотивации. А иногда и смелости. Ведь черные риэлторы это не простые мошенники, которые испугаются закона. Вовсе нет, зачастую они работают в связке с настоящими бандитами.

Читайте также:  Наследование недвижимости: разрешите задать вопрос: у нас есть очень пожилая родственница

Еще одним советом по защите своих близких и знакомых, будет недоверие. Тотальная подозрительность к любой бумаге которую просят подписать.

В категорию риска, как мы уже определили, попадают не только алкоголики и наркоманы. Но и граждане:

  1. С психическими отклонениями;
  2. Одиночки;
  3. Преклонного возраста;
  4. Социально незащищенные.

Ведь втереться в доверие ради квартиры преступникам не составит труда. А схема отъема порой выстроена столь сложно, что разобраться не могут даже в правоохранительных органах. В любом случае, на недвижимость нужно бороться. И сделать этого без юриста не получится.

  • Важно! По всем вопросам, если не знаете, что делать и куда обращаться:
  • Звоните 8-800-777-32-16.
  • Бесплатная горячая юридическая линия.

Как защититься от чёрных риэлторов?

Среди различных видов собственности особенно ценным и желанным для большинства людей является жильё. Люди годами копят деньги на покупку квартиры или выплачивают ипотечные кредиты. При этом далеко не все реально могут себе позволить приобрести жильё.

Значительная часть граждан России живёт в съёмных квартирах, и не пытается купить собственную, так как этого не позволяют их скромные доходы. Однако, есть и те, кто решает получить жильё преступным путём.

Мошенничество с квартирами широко распространено и очень опасно, ведь потерпевшие нередко теряют не только квартиру, но и жизнь.

Кто такие чёрные риэлторы?

Данный термин прочно закрепился за преступниками, которые используют различные схемы обмана и отъёма недвижимости у её законных владельцев. Чёрными риэлторами могут быть реальные сотрудники агентств по продаже недвижимости.

В этом случае они наряду с выполнением своих профессиональных задач также осуществляют и незаконные операции, основанные на обмане собственников жилья.

При этом злоумышленники используют своё должностное положение и репутацию сотрудника солидной компании.

Однако, среди чёрных риэлторов есть и те, кто официально не работает в агентствах по сделкам с недвижимостью и не представляется их сотрудником. Вместо этого они втираются в доверие к потенциальным жертвам и предлагают свою помощь в оформлении сделок с квартирами. В результате таких сделок, бывшие собственники оказываются без жилья и денег, а иногда и погибают от рук злоумышленников.

Как защититься от действий черных риэлтеров

Потенциальные жертвы чёрных риэлторов

Любые схемы обмана рассчитаны на определённые категории людей. Чёрные риэлторы выбирают уязвимых граждан, у которых есть долги, зависимости или они незнакомы с законодательством и собственными правами.

Чаще всего от преступных посягательств страдают:

  • пенсионеры. Мошенники выбирают одиноких стариков, которым не с кем посоветоваться по поводу сделок с недвижимостью, они нуждаются в помощи в быту. Важную роль играет также слабое знание юридических аспектов сделок с имуществом, поскольку большую часть жизни люди пенсионного возраста прожили при СССР, когда продажи квартир не существовало, как и риска стать жертвой чёрных риэлторов;
  • зависимые от алкоголя и наркотиков. Любые зависимости, особенно в тяжёлой форме, позволяют манипулировать человеком. Кроме этого, у таких лиц нередко есть долги и потребность в деньгах для их погашения;
  • доверчивые люди с низким уровнем правовой грамотности. Незнание порядка оформления договоров в сделках с недвижимостью, а также непонимание отличия различных видов сделок, упрощает Обман со стороны чёрных риэлторов.

Распространённые схемы обмана

Как защититься от действий черных риэлтеров

Предложение обмена жилья с доплатой. Чёрные риэлторы предлагают купить жильё, часть стоимости которого они выплатят деньгами, а вместо остальной суммы предоставят человеку другое жильё. Такую схему используют в отношении одиноких людей, которые не имеют работы и с трудом справляются с оплатой коммунальных услуг. Но обещанные и реальные условия сделки обычно сильно отличаются. Вместо обещанного дома в деревне или пансионата продавец квартиры оказывается на улице, а денег он не получает вообще. Ему изначально дают прочесть договор с одними условиями, а на подпись он получает совершенно другой документ.

Есть вопрос к юристу? Спросите прямо сейчас, позвоните и получите бесплатную консультацию от ведущих юристов вашего города. Мы ответим на ваши вопросы быстро и постараемся помочь именно с вашим конкретным случаем.

  • Телефон в Москве и Московской области: +7 (495) 266-02-45
  • Телефон в Санкт-Петербурге и Ленинградская области: +7 (812) 603-78-25
  • Бесплатная горячая линия по всей России: 8 (800) 301-39-20

В ряде случаев происходит подмена договора купли-продажи дарственной, после чего Потерпевший оказывается совершенно бесправным. Нужно помнить, что чёрные риэлторы часто идут на убийство своих жертв, чтобы заметать следы и обезопасить себя от преследования в будущем.

Договор ухода и ренты. В случае, когда квартира принадлежит одинокому старику, нуждающемуся в постоянном уходе, мошенники могут предложить ему заключить договор ухода и ренты.

Взамен за это пожилой человек передаёт мошенникам свою квартиру по договору купли-продажи (на выгодных для них условиях) или дарения. После этого он оказывается в аварийном жилье или доме престарелых, а часто просто «скоропостижно» умирает.

При этом официально всё может выглядеть как чистая сделка.

Принуждение к невыгодной сделке. Жертвами данной схемы чаще всего оказываются лица, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками. Такие люди имеют долги по коммунальным платежам и нуждаются в деньгах. Чёрные риэлторы втираются к ним в доверие, предлагают деньги в долг, а потом требуют их вернуть с процентами.

Поскольку денег для выплаты долга у потерпевшего нет, ему предлагают продать квартиру в счёт задолженности. Для устрашения могут применять угрозы, насилие или привлечь подельников из числа сотрудников различных государственных ведомств, которые подтвердят наличие долгов и красочно распишут последствия их невыплаты.

Цель подобного спектакля внушить жертве мысль, что он в любом случае останется без квартиры, но так хотя бы получить некое подобия жилья. На практике, потерпевшего выбрасывают на улицу или убивают.Как защититься от действий черных риэлтеров

Ограбление продавца квартиры. Бывает, что при заключении сделки чёрные риэлторы выплачивают продавцу небольшую часть суммы.

Под разными предлогами они обещают выплатить остаток позже или говорят, что он будет потрачен на другое жильё, обещанное взамен квартиры.

В реальности преступники просто исчезают, а если и предоставляют жильё, то несоответствующее по основным параметрам тому, в котором проживал продавец. Бывает, что эту схему упрощают, просто отбирая деньги у продавца после расчёта.

Профессиональные соседи. Эта схема является наиболее сложной и требующей немалых затрат времени. Преступники выкупают долю в жилье, куда заселяют буйных соседей.

Те постоянно устраивают в квартире пьянки, водят гостей, конфликтуют с остальными совладельцами жилья, пытаясь выжить их.

В результате, последние просто продают свои доли за бесценок, поскольку продать такую квартиру дорого не получается.

Способы защиты от чёрных риэлторов

Исходя из описанного выше, становится ясно, что важнейшими способами защиты своих интересов является повышение уровня юридической грамотности, ведение образа жизни, при котором у человека не возникает зависимостей и долгов, а также самостоятельное осуществление сделок с недвижимостью.

Всегда следует с опаской относиться к новым знакомым, которые неестественно щедры и всячески пытаются втереться в доверие. Часто за этим радушием скрывается корыстная цель заполучить чужое жильё.

Нужно понимать, что передавая права на оформление сделок другому лицу, владелец недвижимости теряет часть контроля над юридическими аспектами таких сделок. Поэтому стоит максимум действий совершать самостоятельно, обращаясь за консультацией к профессиональным юристам.

Учитывая, что чёрные риэлторы активно используют для отъёма жилья долговые обязательства его владельцев, то нужно остерегаться занимать в долг деньги у малознакомых людей.

Ещё один полезный совет касается отъезда на долгий срок. Стоит просить присмотреть за квартирой родных или близких друзей. В судебной практике встречались случаи, когда обнаружив, что квартира находится без присмотра, её взламывали и оформляли продажу по поддельным документам.

Как не попасть на недобросовестного риелтора

Чтобы обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью и распознать недобросовестного риелтора, нужно придерживаться ряда правил. Вместе с экспертами рассказываем, каких именно

Как защититься от действий черных риэлтеров

Pressmaster/shutterstock

Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские Услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.

Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.

Правило 1. Экспресс-мониторинг

Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости.

Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании.

В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.

Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме.

Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов.

Читайте также:  Как обжаловать постановление полиции в прокуратуру

Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.

Как защититься от действий черных риэлтеров

Образец удостоверения системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости России в виде пластиковой карты ( Гильдия риелторов Москвы)

«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию.

Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов.

Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила Юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.

Правило 2. Страхование ответственности

Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке.

Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность.

Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью.

Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру.

Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:

  • риск заключить договор с недееспособным продавцом;
  • риск приобрести квартиру у продавца, который не получил согласия своего супруга;
  • риск истребования квартиры из вашего владения законным собственником.

Правило 3. Выписка и время на изучение договора

Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).

Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.

Правило 4. Осмотр квартиры и Задаток

Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.

Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.

Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить.

Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен.

Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.

Правило 5. Заниженная цена

Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой.

«Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб.

В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.

Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила Эксперт.

Правило 6. Поведение риелтора

Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».

Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:

  • не показывают оригиналы документов, на основании которых они приобрели квартиру;
  • отказываются показать квартиру. Отговорки могут быть любые — от чрезмерной занятости до болеющего коронавирусом родственника;
  • просят внести задаток, подтверждающий ваше намерение заключить договор;
  • действуют по доверенности;
  • существенно занижают стоимость квартиры по сравнению с рыночной;
  • торопят сделку и отказываются от привлечения юристов.

Правило 7. Заключение сделки у нотариуса

Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки.

При подготовке сделки он проверит Дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке.

Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.

Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.

Как защитить себя от чёрных риелторов? Советы экспертов — Международная Юридическая фирма «Трунов, Айвар и партнеры»

Как рассказал в эфире радио «Наше Подмосковье» президент Российской  гильдии риелторов Валерий Виноградов, раньше такая схема мошенничества была довольно типична. Преступники находили людей, которые владели небольшой долей в квартире и у которых был конфликт с другими участниками собственности. Доля выкупалась, остальным жильцам создавались невыносимые условия существования. В итоге те были вынуждены за бесценок продавать свои квадратные метры.

Правда, сейчас, по мнению эксперта, осуществлять подобные сделки стало невозможно. Либо собственники в течение трех месяцев договариваются, либо приходит соглашение и им дается три месяца, либо  такие доли продаются по решению суда.  

«Чтобы уберечься мошенников, я советую общаться только с профессионалами, – сказал Валерий Виноградов. – Например, существует электронный сайт reestr.rgr.ru, где  можно увидеть более 1200 компаний. Там зарегистрировано свыше 12 тысяч специалистов, которые  давно  работают на рынке недвижимости, и их  компании следуют Кодексу этики».  

Кроме того, эксперт напомнил о такой организации, как  Гильдия риелторов Московской области. Это ведущее профессиональное объединение рынка недвижимости Подмосковья является структурным подразделением Российской гильдии риэлторов.

Туда всегда можно позвонить и узнать всю информацию о тех, кто пришел к вам с предложением оказать свои услуги.

Если они слишком дёшевы, отметил Виноградов, это уже повод для подозрения, а при малейшей угрозе, попытке давления и насилия нужно сразу обращаться в правоохранительные  органы.

Такого же мнения придерживается и адвокат, доктор юридических  наукЛюдмила Айвар.

«Если вы чувствуете, что вас вводят в заблуждение, то нужно срочно бежать в правоохранительные органы и писать  заявление, – посоветовала она в эфире радио «Наше Подмосковье». – Можно также обратиться к участковому, чтобы он проверил тех, кто хочет купить долю, и риэлтеров, которые в этом замешаны».

По мнению Людмилы Айвар, в подобных ситуациях особенно уязвимы те, кто страдает алкогольной зависимостью, старческой деменцией  или просто доверчивые люди.

Напомним, что в период  с  2014 по 2015 год  участники организованной группы черных риелторов находили  данные о собственниках долей квартир на сайте, содержащем информацию об аренде или продажи жилой недвижимости. Угрожая физической расправой или применяя насилие, они заставляли потерпевших продавать долю в квартире в пользу третьих лиц. В настоящее время все участники преступной группировки задержаны.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *