Комната в коммуналке: нашллись покупатели, хотят взять по ипотечное кредитование. Но износ дома 58%, т

Для покупки квартиры в ипотеку нужно выбрать Недвижимость, доказать банку свою платежеспособность и подать документы на рассмотрение.

Если доход позволяет, и ежемесячный платеж не превышает 50% от общего дохода, заявку одобрят. Но банки предъявляют требования не только к платежеспособности клиента, но и самой квартире.

Если квартира в старом доме, который признали аварийным или износ строения составляет более 65%, в выдаче ипотеки откажут. 

Расскажем, по каким критериям банки оценивают квартиры. Еще узнаете, можно ли купить квартиру с перепланировкой.

Требования банков к ипотечным квартирам на вторичном рынке

В каждом банке предусмотрены свои требования к ипотечным объектам. И многие компании размещают информацию с требованиями по ипотеке на своих сайтах.

Какие требования предъявляют банки к квартирам в новостройках?

Недвижимость должна пройти аккредитацию в банке. Это означает, что банк должен проверить объект недвижимости, оценить сроки сдачи и застройщика. 

Эксперты из банка анализируют репутацию девелопера и тщательно проверяют документацию. Если найдут какие-то нарушения, купить такую недвижимость в ипотеку не получится.

При получении аккредитации от банка можете смело подавать документы на покупку квартиры в новом жилом комплексе.

Но помните, что даже тщательная проверка застройщика со стороны банка, не дает уверенность, что дом будет построен вовремя.

Если покупаете апартаменты в новом доме, к ним предъявляются дополнительные требования. У апартаментов не должно быть статуса складского, торгового или офисного помещения. И залоговой объект не может находиться в бывших лагерях отдыха, санаториях, гостиницах. Если застройщик ведет реконструкцию дома, здание должно быть построено не ранее 2000 года.

Ограничения по ипотеке при покупке квартиры на льготных условиях?

Купить недвижимость по льготной ипотеке по ставке 7% можно только в новых домах. Вторичные объекты недвижимости не входят в программу. Льготная Ипотека позволяет покупателям купить недвижимость по низкой процентной ставке, а застройщикам позволяет быстрее распродать квартиры. 

Правительство РФ считает, что поддерживать продавцов на вторичном рынке жилья необязательно. Но в программе всегда найдутся исключения. Например, по «Семейной ипотеке» жители Дальневосточного округа могут купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке недвижимости.

Можно ли купить квартиру в ипотеку с перепланировкой?

Банки разрешают покупать квартиры только с узаконенными перепланировками. Вы не сможете приобрести недвижимость по ипотеке, если:

• лоджия объединена с комнатой;
• в квартире снесли несущие стены и не согласовали с БТИ;
• отопительные приборы перенесли на лоджию или балкон;
• газифицированную кухню объединили с общей комнатой;
• площадь санузла увеличена за счет жилого помещения;
• перенесли инженерные системы: канализацию и водопровод.

Если при перепланировке затронули несущие стены, банк откажет в оформлении ипотечного кредита. Но некоторые банки готовы рассмотреть объекты с незаконной планировкой.

Это касается только тех квартир, в которых не демонтировали несущие стены. Например, Продавец решил расширить коридор или объединил санузлы без использования площади жилых помещений.

В этом случае некоторые банки готовы пойти на уступки и разрешить оформить ипотечный Кредит.

Банки сразу откажут в приобретении недвижимости, на которую наложили арест. Такие сделки проводить запрещается. Если продавец пытается продать недвижимость, но его признали банкротом, сделку отменят.

Менеджеры банков проверяют юридическую чистоту квартир и отказывают в выдаче кредитов на объекты с долгами, арестами и иными видами обременений. Но это преимущество для покупателя, т. к.

никто не захочет приобретать проблемные квартиры. 

• На аварийные дома и здания, износ которых превышает 65%, запрещается оформлять ипотечный кредит.
• Нельзя приобрести недвижимость с незаконной перепланировкой. Исключения составляют квартиры, где не были затронуты несущие стены.
• Банки отказывают в выдаче кредита на любые объекты с обременениями.
• При покупке недвижимости на льготных условиях можно купить объект только в новом доме, вторичный рынок не рассматривается.
• Если в квартире нет коммуникационных систем, в оформлении ипотеки откажут.
• Банк откажет покупать квартиру по ипотеке, если продавец подал документы на квартиру и жилье под арестом.

Будьте с нами — подпишитесь на рассылку. Мы уведомим вас о новых статьях по почте или мессенджеру.

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Выдается в 3 раза больше кредитов, чем пять лет назад, с помощью ипотеки покупают около 80–90% жилья в новостройках, посчитал Дом.РФ. Это наивысший показатель за все время. На вторичном рынке – 50–80%, в зависимости от сегмента.

Ипотека в России всегда была дорогой и не всем доступной. Сейчас, в том числе за счет льготной программы, она становится обычным инструментом решения жилищного вопроса, как в развитых странах.

Но быстрый рост ипотечного портфеля в сочетании с неправильной оценкой заемщиками собственных финансовых возможностей через 2–3 года выльется в существенный рост просрочек платежей по кредитам: в 2010 г. просроченная задолженность составляла 23,5 млрд руб., в 2015 г. – уже 39 млрд руб.

, а на 1 декабря 2020 г. – больше 72 млрд руб. Банки совершенствуют скоринговые системы оценки кредитоспособности, но жизненные ситуации бывают разные.

Если заемщик не платит по кредиту и отказывается продать недвижимость самостоятельно, по решению суда квартира выставляется на публичные торги (ст. 56 закона «Об ипотеке»). Кредитное учреждение заинтересовано в скорости продажи, а не по высокой цене: долг всегда меньше стоимости квартиры и банк в любом случае останется в плюсе. Заемщик может потерять все.

Торги проводятся либо на интернет-площадках кредитных организаций, либо на специализированных платформах. Схема аукциона стандартна: квартира продается тому, кто предложил более высокую цену. Итоговая сумма продажи распределяется между участниками, и в первую очередь погашаются все обязательства, а заемщик получит остаток или остается еще должен банку. 

Начальная цена выставляется на уровне 80% стоимости недвижимого имущества, определенной оценщиком. Если торги признаны несостоявшимися, во втором раунде квартиру выставят на 15% дешевле первоначальной цены, в третьем раунде – на 25%.

В итоге квартира за 10 млн руб. может уйти за 6 млн.

Ведь зачем покупать по первоначальной цене, когда в следующем раунде будет точно дешевле? Тем более что участники видят весь пул квартир, в том числе те, кто уже вышел на 2-й – 3-й раунд по стоимости на 15–25% ниже.

Рассмотрим реальные примеры продажи объектов недвижимости на четырех разных аукционных площадках. Мы проанализировали 13 квартир в нашей системе оценки: по каким ценам они выходили на рынок и в итоге продавались, сроки экспозиции (см. график). Получилась интересная картина: объекты представлены по ценам в среднем на 17–55% ниже рыночных.

Например, квартира на Садово-Триумфальной продана за 11,65 млн руб. при рыночном диапазоне цены 13,5–16 млн руб., а элитную квартиру в Крутицком переулке стоимостью около 70 млн руб. можно было купить за 39 млн руб. При самостоятельной продаже средний срок экспозиции был бы 2–3 месяца и до полугода на самые дорогие и крупные лоты. Квартиры с дисконтом в 20–25% продают за два дня.

Но это недополученные деньги для собственников квартир. 

— Оценка рыночной стоимости на основе данных по спросу и сделкам с аналогичными объектами, чтобы определять оптимальный диапазон цены для быстрой продажи. Анализ цен на площадках и отчеты оценщиков не подойдут – первые завышены, а вторые занижены. — Автоматизация рекламы – ежедневная оптимизация размещений и выбор результативных площадок для эффективного расходования бюджета. 

— Открытый для банков и заемщиков инструмент управления продажей. Система автоматической отчетности. Возможность в любой момент оперативно принять решение, как ускорить процесс: работа с ценой, объектом, рекламой. Удобен и привычен формат онлайн личного кабинета с системой оповещений. 

Система аукционов неэффективна. Заемщик теряет все – квартиру, первоначальный взнос по ипотеке и совершенные ежемесячные платежи, для него аукцион – дорогое и сомнительное удовольствие.

Но и у банков возня с непрофильными активами отнимает время и плохо отражается на кредитном рейтинге.

Зачастую больше проблем, чем выгод: такие непрофильные активы необходимо правильно учитывать, грамотно распоряжаться и структурировать, чтобы не потерять деньги и не привлечь внимание проверяющих органов. 

В этой ситуации на помощь может прийти прозрачный механизм свободной продажи недвижимости.

Сейчас идет обсуждение поправок в Закон об ипотеке, которые позволят гражданину самому продать заложенное в банке имущество, для чего надо будет лишь подать соответствующее заявление и уложиться с продажей в шесть месяцев. Деньги поступят в распоряжение залогодержателя. Разница между суммой долга и выручкой от продажи возвращается продавцу. 

То есть заемщик получает полгода на продажу и снижает свои расходы до стандартной комиссии риэлтору. Полгода – это немного, средний срок продажи квартиры в Москве – восемь месяцев. А квартира с обременением вообще «неликвид», поэтому важно правильно оценить его стоимость, эффективно рекламировать и контролировать весь процесс. 

Как заявляют сами участники банковского рынка на профильных мероприятиях, «актив может убить длительная продажа». Поэтому нужен максимально автоматизированный инструмент, который позволит продавать по рыночной стоимости в заявленные сроки.

Такие инструменты используются в мире, можно посмотреть на деятельность американских риелторов Compass, Redfin. Прозрачности процесса продажи можно добиться за счет единой экосистемы сервисов, которые работают в связке, поддерживая и оптимизируя друг друга.

Proptech из модного слова станет как раз примером, когда использование технологий может помочь людям.

Как правильно купить долю в квартире: какие нужны документы

Бывают случаи, когда купить или продать нужно не целую квартиру, а долю или комнату в ней.

Разберемся, в чем разница между этими понятиями, и какие особенности у таких сделок.

Что такое «комната» и что такое «доля»

Комната — это выделенная часть квартиры, помещение с определенными квадратными метрами и отдельным кадастровым номером.

Доля — это не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Обычно доля определяется дробью. Например, если владельцев долевой собственности двое, в выписке из ЕГРН на каждого из них будет записано: доля в праве ½.

Долю и комнату можно купить в ипотеку СберБанка по программе «Приобретение готового жилья». Комнату можно также приобрести по программе «Военная ипотека».

Особенности сделки с комнатой и долей

✅ Преимущестенное право покупки

Одна из главных особенностей сделок с долями или комнатами — это Преимущественное право покупки.

Суть в том, что если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.

❗️Например: В квартире две комнаты и два владельца — Гриша и Алла. Гриша хочет продать свою комнату и предлагает купить ее Алле.

Если Алла отказывается, то нужно получить у нее нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Если же Алла не хочет писать отказ, то Гриша может через нотариуса отправить ей заявление о намерении продать свою комнату.

А потом получить опять же у нотариуса свидетельство о передаче заявления. В нем будет указан полученный ответ или написано, что ответа не получено. В таком случае, Гриша может продавать комнату кому угодно, по своему усмотрению.

✅ Передача недвижимости в Залог

При покупке доли в ипотеку требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком. Остальные участники долевой собственности должны также оформить свои доли в залог банка. Причем это нужно сделать до выдачи кредита.

❗️Например: Гриша решил продать свою долю в квартире, Алла не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.

Алла идет в банк и подписывает Договор ипотеки — после его регистрации в Росреестре доля будет в обременении ипотекой в силу договора.

Только после этого покупатель подписывает договор на покупку доли, и кредит выдается. После регистрации договора купли-продажи купленная доля тоже будет в залоге банка, а в ЕГРН будет запись по обременению ипотекой в силу закона.

Таким образом, в залоге у банка будет полностью весь объект.

Комментарий эксперта

Если остальные владельцы долей не соглашаются оформлять свои доли в залог, то в качестве обеспечения можно предоставить какую-то другую недвижимость. В таком случае долю, которую покупают, не нужно отдавать в залог банка, так как обеспечением по кредиту будет другой объект недвижимости. Залог на нее надо оформить до выдачи кредита.

Евгения Соколова, Эксперт ДомКлик 

✅ Отчет об оценке при покупке доли или комнаты

При заказеотчета об оценке по комнате достаточно оценить только приобретаемую комнату.

При покупке доли оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей.

✅ Страхование залога

При покупке недвижимости в ипотеку залог, предоставляемый банку, необходимо застраховать.

Так как при покупке доли в залог оформляется весь объект, то и залоговое страхование оформляется тоже на весь объект, а не на долю. Если в залог банку оформляется другой объект недвижимости, то страхуют его, а кредитуемый — нет.

При передаче в залог комнаты нужно страховать только ее.

Какое жильё можно купить в ипотеку

Ипотечный кредит можно взять на покупку различной недвижимости. В зависимости от выбранного объекта банк определяет перечень документов, необходимых для оформления займа, а также порядок проведения сделки. Рассмотрим, какие варианты жилья доступны для приобретения в ипотеку.

Доступные варианты недвижимости

Банки оформляют ипотеку на следующее недвижимое имущество:

• •частные жилые дома и таунхаусы;
• •квартиры и апартаменты в многоквартирных домах;
• •дачные дома, гаражи;
• •парковочные места
• •здания и сооружения для ведения коммерческой деятельности

Альфа-Банк предоставляет ипотечные кредиты на:

• •квартиры и апартаменты в многоквартирных домах
• •построенные частные жилые дома совместно с земельным участком;
• •таунхаусы

Можно ли купить в ипотеку земельный участок? Да, если он не является муниципальной или государственной собственностью, а его площадь превышает минимальные размеры, установленные нормативами отдельных российских субъектов. Например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области минимальный размер земельного участка для индивидуального жилого строительства составляет 300 м².

Земельные участки: особенности ипотеки

При оформлении ипотеки на землю право залога распространяется только на участок, не затрагивая находящиеся на нём здания и сооружения. Но многие банки выдают ипотечный кредит одновременно и на земельный участок, и на расположенные на его территории объекты.

Чтобы получить земельную ипотеку, могут понадобиться:

• •акт с указанием принадлежности участка к категории земель ИЖС;
• •кадастровый план с указанием номера и месторасположения участка, план межевания территории;
• •правоустанавливающие документы (со стороны продавца);
• •отчёт об оценке с указанием реальной стоимости участка;
• •справка из БТИ об отсутствии построек на заявленном участке.

В процессе рассмотрения заявки банк вправе запрашивать дополнительную документацию, например, разрешение от органов опеки и попечительства или нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.

Ипотека на дом или дачу

В ипотеку также можно купить частный дом. Существуют ли у этой покупки особенности? Многие банки одобряют такие кредиты только при наличии другого залогового имущества. Так, кредиторы охотнее выдают ипотеку, если потенциальный заёмщик предоставил в качестве залога квартиру или комнату.

Сложность оформления ипотеки на загородную недвижимость связана с решением земельных вопросов. Кроме того, ликвидность частных домов зачастую ниже, чем у городских квартир. Такие сделки связаны с большими рисками, поэтому взять ипотеку на покупку или строительство такого жилья можно далеко не во всех банках.

Ипотека на строительство индивидуального жилого дома имеет ряд особенностей:

• •понадобится утверждённый проект, смета, а также документация о ведении всех этапов строительства;
• •участок должен относиться к категории земель, где разрешено строительство индивидуальных домов для постоянного проживания (ИЖС);
• •может потребоваться залог в виде другой недвижимости.

Земельный участок под возведение объекта должен принадлежать заёмщику на правах собственности. Готовый жилой дом можно строить только в регионе, где представлены офисы банка-кредитора.

Некоторые банки выдают кредиты на строительство дома траншами после завершения каждой стадии строительства.

Альфа-Банк выдаёт ипотечные кредиты только на уже готовые загородные дома вместе с земельным участком. Кредиты на строительство дома или только на участок не выдаются.

Требования к жилому дому:

1. Находится в собственности продавца (при этом Право собственности должно быть зарегистрировано как на объект недвижимости, завершённый строительством);

2. площадь жилого дома не менее 60 кв. м и не более 300 кв. м;

3. материал стен — кирпич/бетон (в т. ч. материал на основе бетона: газоблок, пеноблок, твинблок и т. п.), брус/клееный брус;

4. год постройки — не более 20 лет до даты проведения оценки (для дома из бруса/клееного бруса год постройки — не ранее 2000 года);

5. наличие остекления оконных проёмов, установлены входные двери;

6. оборудование следующими инженерными коммуникациями:

• •подключение к электросети, осуществлена разводка электропроводки;
• •подключение к центральному отоплению или оборудование автономной газовой системой отопления (установлен газовый отопительный котёл, работающий на магистральном газе), осуществлена разводка труб для теплоносителя и установлены радиаторы отопления;
• •подключение к всесезонному водопроводу или к скважине, осуществлена разводка труб водоснабжения;
• •подключение к канализационной сети или локальному очистному сооружению, осуществлена разводка канализационных труб.

Требования к земельному участку:

1. находится в собственности продавца;

2. категория использования земельного участка — земли населённых пунктов/поселений/сельскохозяйственного назначения. Разрешённое использование земельного участка — любой из видов использования для соответствующей категории, предусмотренный законодательством РФ и разрешающий возведение жилого строения;

3. не должен находиться в водоохранной, резервной зоне или зоне национального парка;

4. площадь земельного участка не должна быть ограничена габаритами жилого дома и превышать 5000 кв. м.

Можно ли купить две квартиры в ипотеку?

Чтобы взять сумму, достаточную для покупки двух квартир, нужно иметь требуемый уровень дохода и подтвердить свою платёжеспособность перед банком. Оформление ипотечного кредита на два объекта имеет ряд особенностей.

Это связано с нюансами оформления подобных сделок: на каждую квартиру оформляют отдельную заявку и отдельное ипотечное соглашение, готовят два пакета документов и т. д.

Оформить ипотеку можно как в двух разных банках, так и в одном.

При покупке двух квартир в ипотеку банк-кредитор будет проверять оба объекта, что потребует больше времени. Также нужно делать две отдельные страховки и вносить большую сумму в качестве первоначального взноса.

Принимая решение о выдаче ипотеки на два объекта, банк учитывает платёжеспособность заёмщика. Если дохода недостаточно для одобрения, стоит привлечь созаёмщиков. Так, в Альфа-Банке рассматривают ипотечные заявки с привлечением от одного до трёх дополнительных заёмщиков. Другие критерии принятия решения банком:

• •кредитная история, своевременность погашений предыдущих кредитов, длительность задержек, если они были;
• •наличие официального трудоустройства, длительность работы на одном месте, система начисления заработной платы;
• •число лиц, находящихся на иждивении;
• •размер первоначального взноса, сумма долга по первому ипотечному кредиту;
• •актуальная рыночная стоимость залогового имущества.

Требования к качеству жилья

Поскольку квартира или другая недвижимость является предметом залога, она должна соответствовать критериям:

• •находиться на территории России;
• •не иметь несогласованных перепланировок и переоборудований;
• •не стоять в планах на снос по программе реновации;
• •иметь износ не более 65%;
• •быть подключённой к центральным инженерным сетям;
• •не находиться в залоге, под обременением или арестом.

Загородные дома должны быть удалены от крупных населенных пунктов не более чем на 50-100 км и не относиться к памятникам архитектуры.

Альфа-Банк предлагает ипотеку на квартиры в новостройках и вторичное жильё по минимальной ставке от 5,99% годовых. Всё, что вам нужно на первом этапе — оставить онлайн-заявку и дождаться одобрения.

Кредитные программы Альфа-Банка доступны гражданам РФ от 21 года до 70 лет с общим трудовым стажем не менее года.

Выдаём ипотеку наёмным работникам, индивидуальным предпринимателям и владельцам бизнеса, а также специалистам, ведущим частную практику.

Страхование недвижимости

Одним из ключевых особенностей оформления ипотечного кредита является приобретение страховки. Страхование недвижимости снижает риски банка и заёмщика в случае непредвиденных ситуаций: порчи залогового имущества, ухудшения здоровья заёмщика и т. д.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру и как еще отбить вложения

Ипотека

/ 24 января 11:40

Жилье, купленное в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения займа. Из этой статьи вы узнаете, мешает ли обременение продаже или сдаче недвижимости в аренду и возможно ли таким образом «отбить» расходы на погашение кредита.

Если по каким-то причинам вы не собираетесь переезжать в новую квартиру, можно сдать ее в аренду для компенсации расходов на погашение ипотеки

Бытует мнение, что жилье, купленное в ипотеку, неприкосновенно для любых операций, пока на нем лежит обременение банка. Однако это не совсем так. Владельцем квартиры является покупатель, и он имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению, но с некоторыми оговорками.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру

В прошлом году Илья купил в ипотеку двухкомнатную квартиру на вторичном рынке за 2,3 млн рублей, чтобы в дальнейшем сдавать в аренду и получать дополнительный доход. Кредитная ставка 8,9% годовых, первоначальный взнос – 20%. Чтобы иметь возможность маневрировать в зависимости от финансовой ситуации, начинающий инвестор заключил договор на 20 лет с ежемесячным платежом 16 437 ₽. 

Арендаторы нашлись спустя два месяца. Договорились на 20 тысяч рублей. Илья доволен – и недвижимость купил, и взносы по ипотеке удалось перекрыть. Но если бы парень принял во внимание некоторые нюансы, то понял бы, что в конечном итоге останется в минусе.

Во-первых, объект залога подлежит обязательному страхованию, а это около 2,5 тысяч в год. 

Во-вторых, за 20 лет хотя бы пару раз придется сделать ремонт. Даже при скромных подсчетах на это понадобится тысяч двести. 

• Итак, полная стоимость кредита: 3 944 834 ₽.
• Страхование: 2 500 × 20 = 50 000 ₽.
• Ремонт: 200 000 ₽.
• Расходы Ильи итого: 4 194 834 ₽. 

Поскольку часть дохода «съедает» инфляция, считается, что недвижимость должна окупаться в течение 10 лет. Для выполнения этого условия сдавать рассматриваемый объект в аренду нужно примерно за 35 тысяч рублей, а это слишком дорого. Даже если собственник будет повышать плату на пару тысяч в год, спустя 10 лет ипотечная квартира окупится лишь на 62,4%.

Если не хотите стать участником судебных разбирательств, не забывайте уплачивать Налог на доходы, полученные от сдачи имущества в аренду

Конечно, это грубые расчеты, без учета досрочного погашения и рефинансирования с понижением ставки, но вывод очевиден: покупка жилья в ипотеку на длительный срок для предоставления третьим лицам за деньги – не самый удачный вариант инвестирования.

Однако если цель – обзавестись недвижимостью для себя (или детей), но по каким-то причинам вы пока не готовы к переезду, сдача в аренду – отличный способ компенсировать часть расходов. Тем более что это не запрещено.

Еще один действенный способ уменьшить переплату – оформить ипотеку в Совкомбанке с одновременным подключением Услуги «Гарантия Отличной Ставки», суть которой заключается в возврате заемщику части уплаченных процентов. Для заказа звонка специалиста и подробной консультации по условиям заполните короткую заявку на сайте.

Закон об ипотеке гласит, что залоговое имущество можно подарить, продать, обменять только с согласия залогодержателя. Это связано с передачей права собственности третьему лицу.

При сдаче недвижимости в аренду владельцем жилья остается заемщик, а значит, он имеет право использовать его по своему усмотрению и зарабатывать на этом (см. п. 2).

С точки зрения банка

В 2016 году вышло постановление Верховного суда РФ № 309-АД16-8799, согласно которому кредитор не может запретить собственнику сдавать имущество в аренду. Однако многие банки указывают в документах необходимость предварительного согласования действий заемщика.

Это требование вполне обосновано – кредитные организации заинтересованы в сохранности объекта залога на случай, если клиент не справится с исполнением своих долговых обязательств.

После рассмотрения обращения клиента банк может обозначить ряд дополнительных условий. Например, установить максимальный срок договора аренды.

Ирина купила однушку в новостройке в 2015 году. Сейчас планирует переезд в другой город. Несмотря на запрет передачи жилья в пользование третьим лицам, указанный в договоре ипотеки, она решила договориться с банком.

В качестве аргументации в письменном заявлении девушка указала потребность в дополнительном доходе для своевременного погашения кредита.

И это сработало, но с небольшой оговоркой – кредитор ограничил срок сдачи одним годом, без возможности автоматического продления.

Причиной отказа банка, да и вообще препятствием для того, чтобы зарабатывать на сдаче недвижимости, может стать использование маткапитала, ведь это противоречит условиям расходования сертификата.

Если до органов опеки дойдет информация о том, что семья сдает такую квартиру в аренду, они будут обязаны обратиться в прокуратуру с заявлением о мошенничестве и нарушении прав ребенка на улучшение жилищных условий.

Нужен ли договор

Помимо того что договор защищает собственника от действий недобросовестных квартиросъемщиков (порчи имущества, несвоевременной оплаты и т. д.), есть еще минимум два серьезных аргумента в пользу его заключения.

• Во-первых, сдача недвижимости без официального оформления запрещена законом и может повлечь за собой привлечение к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, взыскание суммы всех неуплаченных налогов, штрафов и пеней.

• Во-вторых, если об этом узнает банк, он может потребовать полного досрочного погашения займа или отсудить ипотечную недвижимость у заемщика.

Согласно статье 674 Гражданского кодекса РФ, договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме

Поэтому официально заключать договор нужно вне зависимости от того, находится имущество в залоге или нет.

Может ли сдавать жилье в аренду самозанятый

Сдавать жилье в аренду, имея статус самозанятого, не просто можно, это еще и выгоднее, чем без него, ведь стандартный налог, который нужно платить обычным гражданам при получении доходов, – 13%, а самозанятые платят всего 4% со средств, полученных от физлиц, и 6% – с платежей от организаций и ИП.

Кроме того, плательщикам НПД (налога на профессиональный доход) не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ. После получения арендной платы самозанятый обязан занести информацию с указанием ИНН арендатора в специальное приложение «Мой налог». Налоговая самостоятельно определит, от кого получены средства, и начислит налог до 12-го числа следующего месяца. Внести оплату нужно до 25-го числа.

Подробнее о том, кто такой самозанятый и как получить до 5 млн рублей от 6,9% годовых на развитие личного дела, читайте в нашем блоге.

Можно ли продать ипотечную квартиру

По закону продать объект залога можно только через согласование с залогодержателем. Поэтому подготовку к сделке следует начинать с получения одобрения от кредитора.

В 2017 году Владислав взял ипотечный кредит на покупку просторной студии за 5 млн рублей, а спустя два года женился и переехал к супруге.

Сначала пара хотела оставить квартиру Влада, но появление в семье двоих детей и снижение доходов привели к необходимости избавиться от ипотеки.

Приняв во внимание сложившиеся обстоятельства и хорошую платежную дисциплину клиента, банк пошел ему навстречу и одобрил продажу. 

Остаток долга по договору к началу 2022 года – 3 279 469 рублей, а внесено за все время около 2,8 млн (плюс первоначалка 1 млн). Чтобы не уйти в минус, выставили цену 7,2 млн рублей. Доход при этом составит всего 116 тысяч, что, конечно, очень мало, учитывая инфляцию.

Процедура продажи ипотечной недвижимости зависит от способа оплаты.

В таком случае продажа происходит через полное досрочное погашение кредита. Необходимую для этого сумму продавец берет под расписку у покупателя. После снятия обременения происходит подписание договора и передача оставшейся суммы.

Еще один вариант – с использованием банковских ячеек. Этот способ безопаснее, так как сделку полностью контролирует залогодержатель.

В таком случае продавец должен открыть две ячейки и положить в одну из них сумму, которая отойдет банку для закрытия долга, а в другую – остаток стоимости жилья, предназначенный продавцу. Затем заключается договор купли-продажи, и только после регистрации перехода права собственности продавец получает деньги.

Если у покупателя недостаточно собственных средств, он может обратиться в ваш банк для получения ипотеки. В этом случае кредитор производит повторную оценку объекта, согласовывается размер первоначального взноса, определяются условия кредитования для нового заемщика.

После одобрения заявки стороны оформляют сделку, в банк направляется заявление о досрочном погашении, а в регистрационную палату – подписанные документы для передачи права собственности.

Совкомбанк предоставляет возможность оформить ипотеку на покупку недвижимости, которая находится в залоге у другого банка без надбавки к процентной ставке.

Для проведения сделки продавец должен открыть эскроу-счет у залогодержателя для получения своей части денежных средств и выступить поручителем до момента регистрации ипотеки в пользу Совкомбанка.

Читайте также:  Выписка малолетнего ребенка: я хочу прописать в свою квартиру знакомую с трехлетним ребенком

В России все доходы граждан облагаются НДФЛ:

• 13% – при сумме до 5 млн рублей за год;
• 15% – при превышении этой суммы.

Если вы владели недвижимым имуществом менее пяти лет (либо трех лет, если у вас нет другого жилья), то деньги, вырученные при его продаже, признаются доходом.

Однако собственник, продавший жилую ипотечную недвижимость, имеет право сократить размер налогооблагаемой базы на сумму, которую он затратил при ее покупке (то есть первоначальный взнос и платежи) либо получить налоговый вычет 1 млн рублей. Второй способ снижения налога выгоднее, если суммарно вы внесли по договору меньше 1 млн; соответственно, если больше – лучше подтвердить в налоговой свои расходы.

Как еще можно отбивать вложения в ипотечную квартиру

Пожалуй, если изначально вы не ставили себе цель зарабатывать, выгодно «отбить» покупку не выйдет – полученные при сдаче в аренду средства лишь помогут компенсировать ежемесячные расходы на погашение, да и продажа в какие-то случайные сроки не сделает вас существенно богаче.

Но если подходить к выбору недвижимости с умом, удастся зарабатывать даже с ипотекой.

• Вложиться в новостройку – как правило, стоимость жилья при сдаче дома на 20–30% выше, чем на этапе котлована. Главное – подобрать надежного застройщика.
• Купить вторичку подешевле – продать подороже. Иногда на рынке недвижимости попадаются недорогие «бабушкины» квартиры в хороших районах. Если не затягивать с ремонтом и поиском покупателя, при продаже можно получить 3–5% сверху.

Жилье с хорошим ремонтом и новой мебелью можно сдавать на 20–40% дороже

• Сдавать в аренду выгодно – возможно. Насколько быстро покупка начнет приносить доход – напрямую зависит от условий ипотечного кредита: чем меньше ставка и срок, тем ниже будет переплата и, соответственно, конечная стоимость объекта.

При выборе любого из этих вариантов отдельное внимание следует уделить локации. Правильно подобранный район – с хорошей репутацией, развитой инфраструктурой, транспортной доступностью – может сыграть решающую роль на пути к вашей цели.

Татьяна Мищенко

Считаю, что сила — в знаниях! С радостью делюсь «фишками» банковских продуктов, которые сделают вашу жизнь лучше.

Подходит ли мой дом под ипотеку?

vvoe/Fotolia

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Rambler&Co Николай Косяк:

Выдавая ипотеку на покупку недвижимости, банк оценивает ее ликвидность. Дело в том, что зачастую покупаемая недвижимость выступает предметом залога для банка, гарантирующего своевременное погашение займа. Поэтому требуется, чтобы частный дом, приобретаемый в ипотеку, соответствовал некоторым характеристикам.

Первая часть требований — технические характеристики. Дом не должен быть в аварийном состоянии, все его конструктивные части должны быть исправны. Желательно, чтобы у дома был бетонный, кирпичный или каменный фундамент. При этом износ жилища должен составлять не более 50%. То есть ветхая избушка, построенная в начале прошлого века, не годится.

Следующее важное требование — наличие коммуникаций и инфраструктуры. Банки часто требуют, чтобы к частному дому был круглогодичный подъезд, имелись необходимые для жизни коммуникации. Дом должен быть также благоустроенным: удобства на улице не подойдут.

Кроме того, кредитная организация предъявит требования и к земельному участку, так как купить отдельно дом без земельного надела невозможно. Должно быть проведено межевание участка, а его границы обозначены в документах. Значение имеет и категория земельного участка.

Так, легче всего получить ипотеку на частичный дом, который построен на землях населенных пунктов с разрешенным использованием «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» и т. д.

Также банк может одобрить заявку на кредит, если дом расположен на землях сельскохозяйственного назначения «для дачного строительства» или «для ведения личного подсобного хозяйства», однако такие сделки проводятся сложнее.

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сергеева:

У банков, предоставляющих ипотечные средства на приобретение загородной недвижимости, требования к объекту довольно одинаковые.

Земельный участок, дом и иные объекты капитального строительства должны быть поставлены на кадастровый учет. В жилом доме должны быть коммуникации: заведено отопление, водопровод и электричество.

Кроме того, необходимо наличие соответствующих договоров с поставщиками услуг.

Сколько времени занимает купля-продажа квартиры?

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

При принятии решения о предоставлении кредита на приобретение дома (или квартиры) банки оценивают свои риски и возможность возврата предоставленных денежных средств не только с точки зрения финансовых возможностей заемщиков, но и с точки зрения рентабельности сделки.

Ведь возможно, что у заемщика не будет достаточно средств для выплаты кредита. В этом случае банкам придется самим решать вопрос о продаже заложенного недвижимого имущества и возврате денежных средств.

Поэтому на стадии проверки кредитные организации должны понимать, смогут ли они продать объект недвижимости, за какие деньги и в какие сроки в случае, если заемщик перестанет выплачивать кредит.

При продаже индивидуального жилого дома основными критериями являются:

• расположение дома в городе (относительно центра города, неблагоприятных районов, наличие развитой инфраструктуры);
• состояние недвижимости (дом не должен быть аварийным или подлежать сносу);
• качественные характеристики дома (материал и состояние стен, фундаментов, перекрытий, износ дома, планировка, состояние и обеспеченность инженерной инфраструктурой, этажность, качество отделки и инженерных систем, укомплектованность и качество сантехники);
• наличие правоустанавливающих документов (отсутствие незаконных перепланировок, оформленный земельный участок, зарегистрированные и проживающие в доме, наличие несовершеннолетних детей).

В общем, недвижимость должна быть интересна банку как предмет залога для возможной последующей реализации.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group Сергей Ильясаев:

Понятие дома, подходящего под ипотеку, означает, что объект недвижимости удовлетворяет условиям банков, которые могут выдать покупателю кредит на его приобретение.

При этом требования разных финансовых организаций к объектам вторичной недвижимости могут отличаться.

Замечу, что на первичном рынке банки сами проводят аккредитацию объектов и готовы выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир в новостройках.

Рассмотрим самые распространенные ограничения к объектам залога, суть которых подчинена понятию дальнейшей ликвидности дома на рынке.

• Расположение в структуре города. Если дом находится в депрессивном и малоликвидном районе, по соседству с промзонами, а также другими неблагоприятными объектами, то легко может быть признан неподходящим.
• Дом не должен быть ветхим, аварийным или предназначенным под снос. Обычно при покупке объекта оценивается ресурсный срок его возможной эксплуатации, который должен составлять не менее 70% от периода, указанного в строительном паспорте дома.
• В здании не должно быть старых деревянных перекрытий и газовых колонок, которые могут привести к ликвидации объекта залога.

• Говоря о юридических аспектах «пригодности дома под ипотеку», следует отметить, что банки гораздо благосклоннее относятся к недвижимости, последние владельцы которой являются ее собственниками в течение трех лет и более.
• Как заключить договор с агентством недвижимости
• Есть ли компании, которые помогают накопить на загородный дом?

Отвечает сооснователь Lighthouse Estate Иван Маяк:

Для того чтобы дом подходил под ипотеку, сам собственник должен быть готов к продаже своего недвижимого имущества клиенту, который совершает покупку с использованием ипотечного кредита. Здесь есть несколько моментов:

• Налоги. Если Вы решили продать дом или квартиру, а право собственности у Вас было оформлено после 1 января 2016 года, то для освобождения от уплаты налогов по сделке Вам нужно будет ждать не три года, а пять лет. При условии, если Вы не совершаете покупку другого объекта недвижимости в том же налоговом периоде (в рамках одного календарного года). Если Вы владеете объектом, право собственности на который было зарегистрировано до 1 января 2016 года, то срок, после которого можно продать квартиру и не платить налог, остается прежним три года. Если же Вы владеете недвижимостью более трех лет, можно считать, что Ваш объект под ипотеку подходит. И нет ничего страшного в том, что деньги Вы получите не сразу, а средства будут переведены на счет в банке. Это реальный шанс продать квартиру на падающем рынке.
• Обременения. Если на Ваш дом (квартиру) наложены обременения, то Ваш объект невозможно купить ни в ипотеку, ни за наличный расчет. Обременения могут возникать при разных обстоятельствах. Например, Ваш объект был залогом для получения кредита. В таком случае, сначала гасим кредит, снимаем обременение и только потом продаем недвижимость.
• Документы. Очень часто, продавая объект недвижимости, собственник не имеет на руках необходимых документов, которые может затребовать банк для одобрения объекта по ипотеке. Вам нужно подготовить кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности (или выписку из ЕГРП), документ-основание (на основании чего Вы стали владельцем объекта).

1. Текст подготовила Мария Гуреева
2. Не пропустите:
3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
4. Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?
5. 3 способа максимально быстро продать квартиру
6. Альтернативная сделка: как это работает?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.