С нынешнего года установлен новый размер материнского капитала за первого ребёнка, родившегося после 1 января 2020 года, — он составляет 483 881 рубль.
А если позже появился второй ребёнок (в том числе усыновленный), то государство выплачивает 155 550 рублей.
Для тех семей, в которых уже есть дети, но родители ранее не пользовались правом на материнский капитал, установлено, что при рождении второго и третьего ребёнка после 1 января 2020 года им положена выплата в 639 431 рубль.
Конечно, большинству россиян эти суммы не позволяют оплатить приобретение нового жилья полностью, но дают возможность существенно сэкономить на его покупке, поэтому в основном граждане тратят материнский капитал на улучшение жилищных условий: покупают Недвижимость или гасят с его помощью ипотеку.
Правда, о том, что для законного использования материнского капитала нужно выполнить ряд условий, многие его получатели вовсе не задумываются. Деньги, предоставленные государством, некоторыми гражданами воспринимаются как нечто само собой разумеющееся. Однако на самом деле это не так.
Меры господдержки строго контролируются уполномоченными органами, и есть случаи, когда маткапитал приходится возвращать.
Михаил и Ирина купили квартиру в Москве в 2019 году. Для приобретения недвижимости они использовали материнский капитал, предоставленный им на двух малолетних детей.
Согласно условиям Пенсионного фонда России (ПФР), который перечислял маткапитал, родители должны были в течение полугода выделить доли всем членам семьи, включая детей, но Михаил и Ирина этого не сделали, а ПФР на нарушение обязательства тогда внимания не обратил.
В январе 2021-го в семье Ирины и Михаила родился третий ребёнок, и они решили улучшить свои жилищные условия, продав имеющуюся квартиру и купив другую — большей площади.
Когда стало очевидно, что средств, которые могут появиться от продажи имеющейся недвижимости, для покупки новой квартиры всё равно не хватит, Михаил и Ирина обратились в банк за ипотекой.
Кредит молодым людям на новое жильё был одобрен, но с условием, что они до получения денежных средств оформят имеющуюся у них квартиру в общую долевую собственность всех членов семьи, включая и третьего ребёнка, а после этого получат согласие органов опеки на улучшение жилищных условий детей.
Вот как раз с разрешением органов опеки и возникли трудности.
Дело в том, что новая квартира, которую планировали приобрести Михаил и Ирина, хотя была большей площади и объективно стоила дороже, но по кадастровому учёту числилась дешевле продаваемого жилья, поэтому органы опеки сочли, что данная сделка ухудшает положение детей, и своего разрешения не дали. Тогда молодые люди решили вообще не связываться с кредитными деньгами и заняли недостающую сумму у родственников, после чего приобрели новую квартиру без выделения долей детям в своей прошлой недвижимости и без согласия органов опеки. Решив получить материнский капитал на третьего ребёнка и этими средствами частично погасить родственный заём, Михаил и Ирина обратились в ПФР, но, как только деньги были им переведены, молодые люди получили судебный Иск, поданный прокуратурой, которая сочла, что действия Михаила и Ирины противоречат закону — а значит, они должны вернуть в ПФР полученный ими маткапитал за третьего ребёнка.
— К сожалению, скорее всего, молодых людей действительно обяжут вернуть материнский капитал, выплаченный им на третьего ребёнка, — считает заведующий Западной коллегией адвокатов Москвы Александр Инютин.
— Ведь Михаил и Ирина своими действиями нарушили положения закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Помимо возврата маткапитала суд может ещё взыскать с них административный Штраф и запретить дальнейшее участие в программе госпомощи, то есть деньги на третьего ребёнка они больше не получат.
Фото © ТАСС / Алексей Павлишак
Ещё одна ситуация, когда материнский капитал пришлось вернуть, произошла весной этого года у петербуржцев Александра и Насти. Они, используя материнский капитал, приобрели квартиру в строящемся доме по договору долевого участия, когда их дочери было четыре месяца.
Застройщик обещал скорую сдачу дома в эксплуатацию, но этого не произошло в течение года.
Тогда молодые люди, не желая арендовать квартиру и ждать завершения строительства, переуступили свои права на новостройку другому человеку, а на вырученные деньги хотели приобрести такую недвижимость, чтобы в ней сразу можно было жить.
Но застройщик, который контролировал сделку по переуступке прав, вернул материнский капитал, вложенный в своё время Александром и Настей в цену покупки строящейся недвижимости, обратно в ПФР. Молодые люди обратились в суд, но тот решил, что действия застройщика были правомерными. Правда, при этом суд напомнил, что они могут повторно претендовать на материнский капитал.
— Скорее всего, вынося решение по иску Александра и Насти, суд руководствовался положениями закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», — считает адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин.
— В данном нормативном акте теперь предусмотрена возможность повторного использования маткапитала в случае расторжения договора участия в долевом строительстве.
Однако это возможно, только если сделка была проведена через специальные счета — эскроу.
Однако помимо ситуаций, при которых возврат материнского капитала произошёл в связи с нарушением закона по его незнанию, встречаются случаи, когда некоторые россияне идут на поводу у мошенников, обещающих быстрое обналичивание маткапитала за весьма умеренный процент.
По факту все случаи мошенничества с материнским капиталом построены на одной из двух схем — это продажа недвижимости по завышенной цене либо фиктивная сделка.
В случае с завышенным ценником обычно речь идёт о ветхой квартире, едва пригодной для жилья, которая тем не менее по документам продаётся втридорога. После оформления сделки и получения маткапитала Продавец, забрав заранее оговорённую долю, остальное передаёт покупателю в виде наличных.
А в ситуации с фиктивной сделкой, как правило, обналичивание материнского капитала происходит после перепродажи недвижимости между родственниками. На деле никакого реального перехода собственности не происходит: жильцы никуда не выезжают, деньги между ними могут вообще не передаваться.
В обоих случаях действия участников таких схем могут быть квалифицированы как мошенничество, и тут речь идёт не только о возврате материнского капитала назад в ПФР, но и о вполне реальных сроках заключения.
Для комментирования авторизуйтесь!
Как продать квартиру, купленную на маткапитал?
Что делать, когда купили квартиру, воспользовавшись материнским капиталом, а через два-три года решили ее продать? Согласно законодательству РФ прямого запрета на продажу такой квартиры нет, но есть много условий и нюансов. Требуется получить разрешение органов опеки и пенсионного фонда, а если недвижимость в ипотеке, придется согласовывать продажу с банком.
Хотите продать квартиру, которую приобрели на деньги из маткапитала? Разберем, когда это возможно сделать, а когда нет.
Условия для продажи квартиры, которую приобрели за деньги маткапитала
Чтобы продать такую недвижимость, сделайте следующее:
- Оформите квартиру в общую собственность и выделите долю детям. Когда недвижимость оформлена на одного члена семьи, продать ее не получится. Для решения проблемы переоформите собственность на всех членов семьи.
- Получите разрешение пенсионного фонда и органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети. Если ваш ребенок достиг совершеннолетия, от него потребуется согласие в письменной форме на продажу квартиры.
- Докажите в органах опеки, что условия проживания детей улучшатся. Это требуется, когда покупаете квартиру с меньшей площадью.
- Заплатите Налог с продажи жилья в 13%, если вы владеете квартирой менее трех лет.
Что такое равнозначная доля при продаже имущества?
Когда будете продавать квартиру, которую приобрели на деньги материнского капитала, в органах опеки потребуется доказать, что жилищные условия будут лучше (или не хуже, чем сейчас). Разрешается покупать квартиру, которая будет больше по площади или равнозначную. Но если вы планируете продать трехкомнатную недвижимость и купить двухкомнатную, придется обосновать свои намерения.
Для этого предъявите документ об оценке новой квартиры, в котором будет сказано, что цена соответствует или выше, чем ваша нынешняя квартира. Это будет доказательством того, что стоимость доли на ребенка не будет меньше, чем сейчас.
Сроки для продажи квартиры
Сделку по продаже квартиры, купленной за деньги из материнского капитала, разрешается продать в любой момент. Но если не получите разрешение, сделку запретят. Для этого возьмите выписку из ЕГРН и заплатите за нее 350 руб. С этим документом приходите в органы опеки, чтобы получить разрешение. Выписка из ЕГРН действует в течение месяца.
Денежная компенсация вместо доли ребенка
Если не хотите выделять долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Предъявите в органы опеки справку о стоимости. Потребуется вызвать оценщиков и получить от них официальный документ. С этим документом направляйтесь в Органы опеки и попечительства, и напишите заявление, что собираетесь вместо выделенной доли воспользоваться компенсацией.
Деньги с продажи квартиры вы будете обязаны направить на сберегательный счет ребенка. Откройте его заранее и получите разрешение органов опеки. Родители вправе распоряжаться деньгами, если они берут их на улучшение благосостояния несовершеннолетнего. На другие цели деньги тратить нельзя. Ребенок по достижению совершеннолетия снимет эти деньги и воспользуется по своему усмотрению.
Какие документы потребуются для продажи квартиры?
Для получения разрешения в органах опеки соберите следующие документы.
- Паспорт ребенка, если ему исполнилось 14 лет, или свидетельство о рождении.
- Заявление и паспорта обоих родителей в органы опеки.
- Техпаспорт на квартиру.
- Документ купли-продажи.
- Если ваш покупатель будет использовать деньги из материнского капитала, от него потребуется копия сертификата.
- Выписка из ЕГРН.
- Если недвижимость в ипотеке, к заявлению приложите разрешение банка.
- Ваш сертификат, которым вы пользовались при покупке квартиры.
- Разрешение на проведение сделки от пенсионного фонда.
- Согласие на сделку супруга, супруги и ребенка, если он достиг совершеннолетия.
Этот список документов потребуется не только для получения разрешения в органах опеки, но и для регистрации прав собственности через Росреестр. Подать документы в органы опеки можно лично в отделении или в онлайн-режиме через МФЦ. Но подтвердить права собственности возможно только лично в отделение Росреестра.
Что проверять в предварительном договоре купли-продажи?
Перед проведением сделки проверьте, все ли в порядке с договором купли-продажи. В документе прописываются следующие пункты:
- обязанности и права всех сторон сделки;
- адрес и параметры квартиры, а также расположение;
- наличие соцпомощи и субсидий;
- сумму задатка, который вносит покупатель;
- сумма сделки;
- реквизиты для перевода денег.
Квартира в ипотеке, возможно ли продать?
Даже если квартира в ипотеке, а материнский капитал вы использовали в качестве первоначального взноса, все равно придется обращаться в органы опеки.
Если вы воспользовались деньгами материнского капитала на выплату долгов по ипотеке, вам выдадут нотариальное обязательство. С учетом этого обязательства придется выделить долю детям в квартире, которую вы собираетесь продать. После этого получите разрешение органов опеки и продадите квартиру.
Чтобы продать квартиру, которую вы купили за деньги из материнского капитала, придется купить новое жилье и выделить долю детям. Органы опеки предъявляют следующие требования к жилью, которое планируете приобрести.
Если планируете купить квартиру, которая не соответствует заявленным требованиям, органы опеки откажут в проведении сделки.
Что делать, если купили недвижимость на деньги маткапитала, но хотите продать и построить дом? Для этого выделите доли детям в старой квартире и проведите сделку купли-продажи.
По закону запрещается выделять доли в строящемся объекте. Если доля выделена в старой квартире, недвижимость продают, а долю ребенка переводят на сберегательный счет.
Этими деньгами разрешается воспользоваться для завершения строительства дома.
Есть и другой вариант. Например, выделить долю ребенку в квартире дедушки или бабушки оформить Договор дарения долги.
- Перед продажей объекта выделите долю ребенку в квартире, иначе органы опеки отклонят заявление.
- Выбирайте недвижимость, которая будет не хуже по техническим параметрам, чем предыдущее жилье. Разрешается купить квартиру меньшей площади, но если недвижимость будет лучше по техническим параметрам и с лучшим ремонтом.
- Чтобы продать и купить квартиру, потребуется получить одобрение не только органов опеки, но и ПФР. Если недвижимость в ипотеке, нужно одобрение банка.
- Если продаете квартиру, которой владеете менее трех лет, придется оплачивать 13%-ный налог с прибыли.
- Выделять долю детям в недостроенном объекте нельзя.
- Когда не получается выделить долю ребенку, разрешается воспользоваться денежной компенсацией. Откройте сберегательный счет на ребенка и переведите деньги с продажи.
- Подать документы для получения разрешения на продажу квартиры можно в органы опеки или МФЦ. А чтобы зарегистрировать переход прав собственности, придется идти в Росреестр.
Если хотите сократить время, продать квартиру выше рыночной цены и избежать ошибок при заключении договора — обращайтесь в МБК.
Материнский капитал на покупку квартиры без ипотеки: плюс свои средства
Последние изменения: Январь 2020
Возможно ли приобрести квартиру с использованием материнского капитала и плюс своя сумма денег? (ребенку скоро 3 года)Какие документы требуются и куда сначала нужно обратиться? Нужна ли доля мужа и старшего сына в приобретаемом жилье с помощью мат.капитала, если у них уже есть доли в другой квартире?
Задать свой вопрос (кликнуть и открыть здесь)
Для того чтобы воспользоваться материнским капиталом, в Пенсионный фонд надо подать следующие документы:
1. письменное заявление о распоряжении средствами материнского капитала; 2. сертификат на материнский капитал (если потерян – дубликат); 3. страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования мамы; 4.
паспорт мамы (либо другой документ, удостоверяющий личность); 5. копию договора купли-продажи жилого помещения, прошедшего государственную регистрацию в установленном порядке; 6.
копию свидетельства о праве собственности лица, продающего квартиру, на Жилое помещение, приобретаемое мамой;
7. нотариально засвидетельствованное письменное обязательство в оформлении приобретенного жилья в общую долевую собственность всех членов семьи.
договор купли-продажи в пенсионный фонд надо предъявить до получения материнского капитала, а деньги на счет продавца поступят через два месяца после этого. Естественно, что далеко не каждый продавец готов ждать столько времени. Как зарегистрировать этот договор, не прибегая к кредитованию?
Начнем с договора. Для договора купли-продажи нужны следующие бумаги: документация БТИ (техпаспорт и план), выписка из домовой книги, копия лицевого счета и справка об отсутствии задолженности. Договор сперва подписывают, затем заверяют у нотариуса, оплачивают и регистрируют. Вся трудность возникает в момент оплаты.
Адвокаты предлагают заключать договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Именно этот договор и предоставляют на государственную регистрацию.
Иногда в договоре прописывается условие, что Право собственности на квартиру сохраняется за продавцом до оплаты товара. В этом случае покупатель не имеет права собственности на квартиру и покупка не может быть зарегистрирована.
Это право появляется лишь после полной оплаты. Тогда в Пенсионный фонд подается пакет документов, в который не входит копия свидетельства о госрегистрации.
Выше рассмотрен вопрос – как купить, теперь — у кого купить
Покупатель может использовать материнский капитал в сочетании с собственными денежными средствами. В этом случае оформляется договор долевого участия на два-три месяца (это зависит от региона) на сумму, равную материнскому капиталу. Покупатель вносит аванс и через два месяца, когда сумма материнского капитала поступает на счет, гасит остаток задолженности.
Еще вариант:
В ПФ Вы предоставляете документы о займе на покупку недвижимости. Не обязательно ипотечным и совсем необязательно кредитором должен быть банк.
При этом варианте пенсионный фонд, при предоставлении соответствующих документов, перечисляет сумму материнского капитала на счёт кредитора.
В этом варианте вы экономите деньги связанные с затратами на оформление кредита и начисленных банковских процентах.
- Более того: появились специальные банковские программы для людей, которые вообще не хотят брать ипотечный кредит, но готовы использовать материнский капитал в качестве доплаты при улучшении жилищных условий. Важно, что данные программы не обременены сбором большого пакета документов, серьезной оценкой платежеспособности заемщика и так далее, как это необходимо при оформлении ипотечного кредита
- По закону в жилье, приобретаемом с помощью средств материнского капитала, обязательно должны стать собственниками дети.
- Совет: чтобы не запутаться с договорами, правилами, правами и не нарушать Закон, рекомендуем найти в вашем регионе агентство недвижимости, работающее с материнским капиталом
Остались вопросы? Задавайте! Наши юристы готовы ответить на все ваши вопросы, а также оказать квалифицированную помощь в подготовке заявлений в различные инстанции.
Как разменять квартиру, приобретенную с использованием маткапитала — Династия 24 на vc.ru
{«id»:333609,»gtm»:null}
Сам по себе размен квартиры − это уже долгий и трудоемкий процесс, а когда квартира была куплена на материнский капитал − все ещё сложнее.
На примере конкретного кейса мы разберём основные сложности, с которыми можно столкнуться в процессе сделки. Вы узнаете как действовать в случаях, когда Ипотека не закрыта или есть вопросы по долям детей.
Чтобы задать вопросы специалисту, оставьте заявку на бесплатную консультацию на сайте Династия 24.
Ситуация:Семья Андрея М. купила в ипотеку 3-комнатную квартиру площадью 80 кв. м. за 5 млн руб. Часть стоимости квартиры оплатили материнским капиталом. Андрей получил предложение работы в соседнем городе. В связи с этим семья решает продать квартиру, переехать и купить новое жильё. Однако новая квартира будет меньше текущей по площади.
Андрей столкнулся сразу с тремя сложностями: обременение по ипотеке, обязательства, которые возникают при использовании материнского капитала, и необходимость получить разрешение органов опеки и попечительства на сделку.
Продать квартиру и купить новую можно даже в такой непростой ситуации. Разберем её по шагам.
Как решить проблему: Есть несколько вариантов действий.
Вариант 1. Андрей может досрочно погасить кредит и снять обременение.
Это самый легкий и надежный способ. Минус этого варианта − средства на погашение ипотеки придется искать самостоятельно. Если собственных средств нет, то можно попробовать занять средства у знакомых или возможно взять второй кредит, например, потребительский, если дохода на это хватит.
Вариант 2. Покупатель закрывает ипотечную задолженность Андрея.
Этот вариант гораздо более распространен, чем предыдущий, так как банк-кредитор принимает активное участие в сделке и является гарантом безопасности для покупателя. Покупатель гасит долг за ипотеку, переводя средства на счёт банка, а не напрямую продавцу. Далее банк и регистрирующий орган снимают обременение с квартиры.
Разницу между ценой продажи квартиры и задолженностью по ипотеке покупатель кладет в ячейку банка кредитора или другой банк. После регистрации договора купли-продажи и вступления покупателем в право собственности, разница переводится на счёт продавца.
Обычно при такой схеме составляется предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: закрепляют стоимость квартиры, размер аванса, устанавливают дату подписания основного договора.
Минус этого варианта заключается в том, что банки не всегда идут на такую сделку и это надо будет согласовать заранее. К тому же покупателя может оттолкнуть необходимость внесения большой суммы задатка для погашения ипотеки. Поэтому в данной схеме потребуется опытный агент, который сможет убедить покупателя вступить в сделку: расскажет о возможных рисках и объяснит, как их избежать.
Мы рекомендовали Андрею выбрать второй вариант, помогли договориться с банком и покупателем, составить предварительный договор купли-продажи и пройти по всем шагам продажи.
По закону при покупке квартиры на средства маткапитала вы обязаны выделить доли в квартире всем членам семьи, включая детей. Банки отказываются оформлять доли на детей сразу, когда одобряют ипотеку.
Андрей тоже пока не оформил доли. Законно продать квартиру без этого он не может. Пенсионный фонд может оспорить сделку, обязать продавца вернуть маткапитал и забрать квартиру у покупателя.
Как решить проблему: наделить детей правом собственности на часть недвижимости.
По закону продавец обязан выполнить это требование, даже если у детей уже есть доли в какой-то другой недвижимости. В противном случае, если Прокуратура проведет проверку, вас могут обязать выделить доли по судебному решению, вернуть маткапитал пенсионному фонду или даже привлечь к ответственности по статье 159 УК РФ «Мошенничество».
При сделках с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, своё согласие должны давать органы опеки. Они выставляют довольно много условий и ограничений на покупку нового жилья.
Поэтому многие продавцы ищут способы исключить детей из сделки и выделяют им доли в другой недвижимости, например, покупают доли у родственников.
Однако, если в случае проверки вскроется факт, что квартира была продана без выделения долей детям, то сделка будет аннулирована и последуют санкции, описанные выше.
Размер долей собственник может определить самостоятельно. Чаще всего родители делят квартиру поровну между всеми членами семьи. Однако здесь стоит помнить, что наш герой Андрей собирается покупать новое жильё. Органы опеки выдадут разрешение на сделку только когда убедятся, что дети получат равноценные или большие доли в новой квартире.
Поэтому имеет смысл уменьшить исходные доли детей, чтобы было меньше проблем при согласовании покупки с опекой. По закону размер доли не может быть меньше, чем размер вложенного материнского капитала.
В кейсе Андрея в семье два родителя и два ребенка. Квартиру площадью 80 кв. м купили за 5 млн руб. Маткапитал размером 500 тыс. руб. покрыл 10% или 8 кв.м от общей площади. Этот метраж нужно распределить между всеми членами семьи поровну. Значит на каждого человека придется 2 кв.м. В соглашении о выделении долей полученное число будет записано в долях, т.е. 2/80.
Когда доли определены, необходимо подписать соглашения о выделении долей и подать его вместе с остальными документами на регистрацию.
1. Написать соглашение о выделении долей в письменной форме и заверить его у нотариуса, оплатить госпошлину в размере 0,5% от цены договора (стоимости недвижимости) и технический сбор.
2. Собрать необходимый пакет документов:
- паспорта родителей;
- свидетельства о рождении детей;
- соглашение о выделение долей в трех экземплярах;
- свидетельство о браке или разводе;
- документ-основание права собственности;
- чеки об уплате госпошлины.
3. Подать через МФЦ заявление на регистрацию в Росреестр, приложив собранные документы и оплатив госпошлину 2000 рублей (сумму делят по-ровну между всеми собственниками и выплачивают отдельными квитанциями).
4. Дождаться проверки от Росреестра. Если все верно, доли зарегистрируют. Если нет — нужно проверить все шаги, найти и исправить ошибку.
5. Получить разрешение на продажу имущества у органов опеки и попечительства.
Для этого требуется подать:
- заявление всех совершеннолетних собственников и детей старше 14 лет;
- согласие на сделку несовершеннолетних собственников от 10 до 14 лет;
- копии паспортов всех собственников недвижимого имущества или копии свидетельства о рождении для детей, младше 14 лет;
- письменное согласие собственников жилого помещения;
- письменное согласие законных представителей на совершение сделки имуществом;
- паспорта законных представителей несовершеннолетних;
- информацию о рыночной стоимости жилого помещения;
- копии правоустанавливающих документов на недвижимость;
- копию кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана
- единый жилищный документ либо выписку из домовой книги, финансовый лицевой счёт, справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
Можно пройти этот путь самостоятельно, но лучше опираться на поддержку профессионалов. Наши юристы помогут вам оформить все документы и получить необходимые согласования.
Итак, Андрей решил уже большую часть вопросов с продажей, однако еще нужно согласовать покупку новой квартиры с органами опеки. Семья Андрея переезжает в более крупный город и планирует купить жилье в хорошем районе недалеко от его новой работы. Однако Общая площадь квартиры будет на 20 кв. м. меньше. Одобрит ли подобную покупку опека?
Как решить проблему: перед покупкой новой квартиры вам необходимо будет проконсультироваться с органами опеки и попечительства.
Для этого нужно обратиться в отдел опеки района, в котором зарегистрирован ребенок, описать свою ситуацию и уточнить список документов, который потребуется на консультации.
Закон не устанавливает четких условий, на основании которых органы опеки определяют, что жилищные условия ребенка не ухудшаются.
С большей вероятностью сделку одобрят, если:
- в новой квартире доля детей будет больше, чем в предыдущей;
- в новой квартире больше площадь или количество комнат;
- новая квартира имеет другие важные преимущества: лучше развита инфраструктура, ближе находятся сад или школа.
В случае Андрея рассчитывать на первые два пункта не получится, а следовательно нужно будет обратить внимание опеки, что общее качество жизни детей при переезде улучшится, несмотря на уменьшение метража. Например, при переезде увеличится доход семьи, рядом с новым жильем будут развивающие секции для детей и т.д.
В случае переезда семьи в другой регион, появляются дополнительные условия и шаги по продаже ипотечной квартиры, приобретенной с маткапиталом, и согласованию с органами опеки покупки новой. Подробно этот кейс мы разбираем в статье [Как обменять квартиру при переезде в другой город].
Андрей решил все вопросы и уже готов подписать договор купли-продажи. Однако покупатель начал сомневаться в сделке из-за использования маткапитала при покупке квартиры.
Покупатель боится, что его лишат права собственности в части доли детей. Органы опеки или дети после достижения совершеннолетия смогут оспорить сделку. И этот страх обоснован.
- продавец скрыл от покупателя сам факт использования маткапитала;
- доли в продаваемой квартире не выделены.
В этом случае нарушаются права детей, у которых по закону есть право собственности на часть недвижимости. Расторгнуть сделку могут они сами после достижения совершеннолетия, пенсионный фонд, прокуратура или органы опеки.
Как решить проблему: позаботиться о соблюдении закона и предоставить покупателю соглашение о распределении долей по маткапиталу.
Мы описали самый частый страх покупателя, но могут быть и другие риски:
- не получено разрешение от органов опеки: условия для проживания в новой квартире хуже, чем в предыдущей или есть ошибки в оформлении документов;
- на сделке присутствовали не все владельцы;
- квартиру продают и приобретают жилье в рассрочку (зависит от конкретной ситуации);
- новую недвижимость покупают в новостройках (особый риск на стадии котлована).
Андрей успокоил покупателя и предоставил все подтверждающие документы, успешно продал квартиру и приобрел жилье в новом городе.
Специалисты агентства «Династия 24» объяснят как решить сложные ситуации, помогут подготовить все документы заранее. Во время непосредственно сделки обе стороны смогут вздохнуть спокойно, ведь купля-продажа точно не сорвется.
Вы разобрались со всеми проблемами и с нетерпением ждете, когда уже подпишите договор. Вот, что вам осталось сделать для размена недвижимости:
- Убедиться, что права несовершеннолетних детей не будут нарушены: новые жилищные условия такие же или лучше нынешних.
- Нотариально заверить обязательство наделить детей правом собственности на часть приобретаемой квартиры.
- Получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры.
- Составить предварительный договор купли-продажи и заверить у нотариуса.
- Обратиться к юристу для оформления сделки.
Мы описали только основные проблемы, с которыми сталкиваются при размене жилья, купленного на маткапитал. Более мелких юридических проволочек еще больше.
Специалисты агентства недвижимости «Династия 24» готовы помочь и оказать консультацию по любой из перечисленных ситуаций. Мы поможем собрать полный комплект документов для заключения юридически не оспоримой сделки с гарантией.
Чтобы задать свои вопросы, позвоните +7 385 259-05-70
Мы уверены, наша консультация поможет подготовить документы и провести сделку на выгодных условиях. Если вы не хотите лишней траты времени, оспоренной купли-продажи — обращайтесь, мы поможем соблюсти все юридические формальности.
Как работает КПК с материнским капиталом
С 18 марта 2019 в силу вступили изменения в ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ужесточающие требования к организациям, имеющим право работать с материнским капиталом. Поправки запретили работать с материнским капиталом иным организациям, кроме:
- Кредитных учреждений, имеющие лицензию на осуществление банковской деятельности;
- Кредитные потребительские кооперативы (КПК), являющиеся членами действующего СРО и работающие на рынке более 3 лет;
- АО «ДОМ.РФ» (ранее АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»).
Данные меры позволили исключить организации, деятельность которых не контролируется Центральным банком РФ. По задумке законодателей, изменения позволят очистить рынок от недобросовестных игроков и различных мошеннических схем по обналичиванию средств государственной поддержки.
На что можно потратить средства М(с)К
Согласно программе государственной поддержки, средства материнского (семейного) сертификата можно использовать:
- На улучшение жилищных условий – приобрести пригодное для проживания с детьми жилье, оплатить ипотечный кредит, потратить средства на строительство жилья;
- На образование детей – оплату услуг дошкольных и школьных учреждений, оплата за получение среднего профессионального и высшего образования, средства можно потратить, в том числе на оплату частных детских садов;
- Для семей с низким доходом предусмотрели возможность получения выплат и материнского капитала в размере 1 МРОТ;
- На покупку товаров и услуг для социальной адаптации и интеграции детей-инвалидов;
- На формирование накопительной части будущей пенсии мамы.
Согласно данным Пенсионного фонда РФ, статистика по использованию средств материнского капитала выглядит следующим образом:
- На улучшение жилищных условий – 59,23%;
- На ежемесячные выплаты – 30,23%;
- На обучение детей – 10,44%;
- На накопительную пенсию мамы – 0,08%;
- Соц. адаптация и интеграция детей-инвалидов – 0,02%.
Займы под материнский капитал в КПК
Ужесточение требований к организациям, работающим с материнским капиталом, еще больше поспособствовали популяризации услуг, предоставляемые кредитными потребительскими кооперативами – займы под материнский капитал. На это есть несколько причин:
- Во-первых, не всем гражданам доступны Услуги банков;
- Во-вторых, более низкие требования к кандидатуре заемщика и объектам, на покупку которых планируется использование средств материнского капитала;
- В-третьих, более высокая скорость обработки заявки, поскольку не требуется оценка и страхование объекта, некоторые кооперативы в промо-материалах утверждают, что при наличии всех документов, могут перечислить деньги в день обращения.
- В-четвертых, есть возможность покупки жилья, стоимость которого не превышает размера остатка средств материнского капитала.
Схема работы кооператива с материнским капиталом
Поскольку до достижения ребенком 3 лет, с рождением которого у семьи появилось право на материнский капитал, средствами можно воспользоваться только на погашения кредита либо займа на приобретение/строительство жилья, кооперативы работают по следующей схеме:
- Владелец сертификата, вступает в члены КПК;
- Подбирает объект, который планирует приобрести с использованием средств материнского капитала;
- Оформляет заявку на целевой заем на покупку готового, либо стройку нового жилья;
- Кредитный комитет кооператива принимает решение по заявке, в случае одобрения, денежные средства перечисляются на счет заемщика;
- Заемщик выходит на сделку и после сделки подает заявление в ПФ РФ на распоряжение средствами материнского капитала, в котором просит направить средства на погашение целевого займа в кооператив;
- Пенсионный фонд рассматривает заявление, в случае его одобрения, направляет средства МсК в кооператив – если долг по договору займа, равен остатку средств МсК, то договор будет исполнен;
- Кооператив снимает обременения с объекта;
- Заемщик-пайщик подает заявление на выход из кооператива.
Рассмотрим каждый этап работы более детально:
Вступление в кооператив
При вступлении в кооператив пишется заявление на имя председателя правления, как правило, на бланке КПК и оплачиваются вступительные и паевые взносы.
Размер взносов устанавливает кооператив самостоятельно, это могут быть и символические суммы в 100 или 200 рублей, так и более ощутимые. Добровольный паевый взнос будет возвращен после выхода пайщика из кооператива.
Некоторые кооперативы принимают пайщиков только после предварительного одобрения заявки на заем.
Подбор объекта
Объект может быть подобран заемщиком самостоятельно, но некоторые кооперативы предлагают данный этап, как дополнительную услугу, либо направляют к риелтору, с которым сотрудничает КПК.
В качестве объекта может выступать доля в квартире (комната должна быть изолирована и в договоре купли-продажи определен порядок пользования местами общего пользования), комната в коммунальной квартире, КГТ, дом, часть дома. Объект не должен состоять в реестре ветхого и аварийного жилья. Если приобретается дом, то кооператив может дополнительно затребовать справку из администрации о пригодности дома для проживания.
Если заем оформляется на строительство, то земельный участок должен быть в собственности, либо на правах долгосрочной аренды и у заемщика на руках должно иметься разрешение на строительство.
Заявка на заем
Как правило, оформляется в офисе кооператива. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие право на государственную поддержку, на заемщика и членов его семьи, документы на приобретаемый объект. Список в разных КПК может отличаться, поэтому стоит заранее уточнить перечень.
Решение по заявке
Этап согласования заявки может занимать от одного часа до нескольких дней. Зависит от того, каким образом настроена работа внутри самого кооператива и от полноты представленных заемщиком документов.
В процессе рассмотрения заявки, кооператив может затребовать дополнительные документы, попросить заменить объект, либо дополнительно предоставить 1-2 поручителей, если платежеспособность заемщика вызывает сомнения.
В случае одобрения заявки, после подписания договора займа денежные средства могут быть перечислены на счет заемщика сразу, либо после регистрации сделки. Этот момент стоит уточнить в КПК сразу, поскольку от этого зависит, на каком этапе денежные средства получит продавец недвижимости. Наличными денежные средства могут быть выданы, только если сумма займа не более 100000 рублей.
Подача заявления в ПФ РФ
Заявление на распоряжение средствами материнского капитала может быть подано в территориальное подразделение ПФ, через многофункциональный центр, либо через портал Госуслуг. Предпочтительнее подавать документы через МФЦ, поскольку при обращении через Госуслуги Вам в любом случае придется отнести копии и оригиналы документов в ПФ.
Перечень необходимых документов, для рассмотрения заявления на распоряжение материнским капиталом:
- Документы, удостоверяющие личность заявителя;
- Заявление и сведения к заявлению (на бланке ПФ);
- Договор займа;
- Выписку со счета, подтверждающая получение д/с от КПК;
- Договор купли-продажи;
- Выписку из ЕГРП.
В некоторых регионах просят предоставить выписку из протокола о принятии заемщика в члены КПК, а также платежное поручение о перечислении денежных средств Кооперативом.
Рассмотрение заявления Пенсионным фондом
В течение 10 дней Пенсионный фонд принимает решение об удовлетворении, либо отказе в удовлетворении заявления на распоряжение средствами материнского капитала. В случае одобрения, денежные средства в течение 10-ти дней будут перечислены в КПК.
Результат по заявлению приходит по адресу, указанному в заявлении, результат также можно посмотреть на портале Госуслуг в соответствующем разделе сайта.
Таким образом, максимальный срок перечисления денежных Пенсионным фондом в кооператив составляет 20 дней с момента подачи заявления на распоряжение средствами материнского (семейного) капитала.