Может ли арендатор защититься от заказной оценки оценочной компании?

Конечно можете защищаться. Самый эффективный способ это обратиться в суд по основаниям ст.446 ГК РФ «Преддоговорные споры».

Такие споры возможны в связи с отказом (уклонением) одной из сторон от заключения договора или разногласиями по условиям договора.

Поэтому судебной практике известно два вида дел по преддоговорным спорам: а) дела по искам о понуждении заключить Договор; б) дела о рассмотрении разногласий по условиям договора.

В силу принципа свободы договора граждане и юридические лица по своему усмотрению заключают договор и определяют его условия. Самостоятельно разрешают стороны и свои разногласия, возникающие при заключении договора.

ГК оставил два основания для возбуждения преддоговорных споров: первое — уклонение стороны, на которую Кодекс или иной Закон возлагает соответствующую обязанность, от заключения договора (п. 4 ст. 445 ГК) и второе — передача на рассмотрение арбитража спора относительно договорных условий, по которым у сторон возникли расхождения.

Однако принципиальное значение имеет то, что при последнем варианте необходимо по общему правилу (исключение составляют случаи, при которых заключение договора является обязательным) предварительное достижение сторонами соглашения относительно передачи возникшего между ними спора на разрешение суда (ст. 446 ГК).

Этому соответствует ст. 130 АПК РФ. Она разграничивает споры о понуждении заключить договор, с одной стороны, и споры, возникающие при заключении или изменении договора, — с другой.

В первом случае в резолютивной части должны быть указаны условия, на которых стороны обязаны заключить договор, а во втором — решение по каждому спорному условию договора.

Применительно к первому случаю п. 4 ст. 445 ГК возлагает на сторону, необоснованно уклонившуюся от обязанности заключить договор, помимо необходимости заключить договор возместить причиненные контрагенту убытки. Для второго случая ст.

446 ГК предусматривает, что условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Приведенная формулировка означает недопустимость для суда в случаях обязательности заключения договоров выйти за пределы условий, по которым возник спор, а в остальных случаях — за пределы достигнутого сторонами соглашения о передаче спора на разрешение суду.

В нашем случае есть споры по изменению условий договора, что также подходит в ситуации.

С иском о понуждении заключить договор вправе обратиться только контрагент обязанной стороны. Аналогичное право самой обязанной стороне не предоставлено. (См. п. 2 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров — Вестник ВАС РФ, 1997, N 7, с. 103) Таким образом именно Вы и являетесь истцом по данному делу.

Таким образом, Вам необходимо, для начала, отправить протокол разногласия муниципалитету, где среди прочего будет условие о возможности передачи спора по условиям в суд. Даже если не подпишут то у Вас будет такое право. После чего Вы, обратившись в суд, имеете право заказать новую оценку.

Во всех предусмотренных ст. 446 ГК случаях постановление арбитража представляет собой обычное решение по преобразовательному иску. Указанное решение выступает в такого рода делах в роли суррогата соглашения.

10 января 2013, 16:58

ВС: Росимущество может увеличить арендную плату на основании отчета оценщика без допсоглашения с арендатором

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13353 по спору о взыскании региональным управлением Росимущества задолженности с арендатора, возникшей из-за увеличения платы за землю вследствие оценки земельного участка.

Стоимость аренды выросла в более чем в 22 раза на основании отчета оценщика

В октябре 2007 г. территориальное управление Росимущества в Московской области (арендодатель) и госучреждение «Опытная станция «Центральная» Всероссийского селекционно-технологического института садоводства и питомниководства (арендатор) заключили договор аренды подмосковного земельного участка сроком на 49 лет.

По условиям договора размер арендной платы определялся на основе рыночной стоимости права аренды. Согласно п. 5.3 договора указанный показатель пересматривался при изменении рыночной стоимости земельного участка или арендной платы за него, но не чаще одного раза в год. В дальнейшем арендатором земельного участка стало ООО «ТехПромАльянс».

В июне 2010 г. стороны заключили дополнительное соглашение, указав в нем новый вид разрешенного использования участка. При этом новая редакция п. 5.

3 договора стала выглядеть так: «Размер арендной платы пересматривается: ежегодно путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка.

Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. Изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору».

Новый размер годовой арендной платы за участок составил более 1,4 млн руб. Данный показатель был определен на основе отчета профессионального оценщика. Впоследствии арендатор возвел на арендованном земельном участке объект недвижимости и зарегистрировал на него Право собственности.

В мае 2017 г. арендодатель известил арендатора об очередном увеличении арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости с даты направления такого уведомления. Основанием стал отчет об оценке, выполненный 20 декабря 2016 г. ООО «Центр оценки Аверс», новый размер арендной платы превысил 31 млн руб.

Спустя год арендодатель направил в адрес контрагента претензию с требованием уплатить долг по арендной плате в размере, указанном в прошлогоднем уведомлении. Впоследствии Управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате на сумму свыше 32,5 млн руб.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска со ссылкой на п. 5.3 договора, согласно которому изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. Суд первой инстанции счел, что Истец не доказал заключение сторонами соглашения об изменении размера арендной платы.

Он также отметил, что истец не пытался добиться в судебном порядке изменений условий договора.

В свою очередь, апелляция отметила, что действия арендодателя по направлению уведомления об изменении рыночной стоимости арендной платы за 6 дней до истечения шестимесячного срока с даты составления отчета об оценке, являются злоупотреблением правом со стороны истца и самостоятельным основанием для отказа в иске. Суд округа согласился с выводами нижестоящих инстанций.

ВС не согласился с выводами о злоупотреблении правом

В кассационной жалобе в Верховный Суд РФ Управление Росимущества сослалось на нарушение нижестоящими судами норм материального и процессуального права.

После изучения материалов дела № А41-71074/2018 высшая судебная инстанция напомнила, что порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности РФ, устанавливаются российским правительством. Правительство также устанавливает порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности.

Так, Постановлением Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009 г. были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.

Проанализировав документ, Верховный Суд заключил, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за федеральные земельные участки ее изменение может производиться в том числе в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Со ссылкой на разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 Суд отметил, что к договору аренды земельных участков государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу ЗК РФ (п. 3 ст.

65 которого предусматривает необходимость госрегулирования размера арендной платы), применяется порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Как пояснил ВС РФ, в рассматриваемом деле спорный договор был заключен обществом после введения в действие Земельного кодекса РФ не по результатам торгов.

Следовательно, арендная плата по договору, определенная на основании рыночной стоимости права аренды, является регулируемой и может меняться в связи с изменением рыночной стоимости права аренды.

Таким образом, действия арендодателя по направлению арендатору уведомления об изменении арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке от 20 декабря 2016 г., только 31 мая 2017 г.

не могут быть квалифицированы как содержащие признаки злоупотребления правом. Ведь перерасчет арендной платы в связи с изменением ее рыночной стоимости был произведен арендодателем с даты направления уведомления, а не за прошедший период.

Высшая судебная инстанция также отметила, что рыночный размер арендной платы за спорный участок, определенный оценщиком в 2010 г., использовался сторонами в течение почти 7 лет.

«При таком положении довод ответчика о невозможности использовать отчет от 20 декабря 2016 г. для определения арендной платы начиная с 31 мая 2017 г. несостоятелен», – отметил Суд. Как разъяснено в п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30 мая 2005 г.

№ 92, отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения.

Поэтому указанная в таком отчете итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки является достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством РФ не определено или в судебном порядке не установлено иное.

«Направление арендодателем в мае 2017 г. уведомления об изменении рыночной стоимости арендной платы на основании отчета, изготовленного 20 декабря 2016 г., само по себе не свидетельствует о недостоверности этого отчета и невозможности его использовать для расчета арендной платы в последующие годы с учетом положений п. 10 Правил.

В случае несогласия с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды, арендатор вправе оспорить изменившуюся на основании уведомления арендодателя арендную плату в судебном порядке (в том числе и при рассмотрении спора о взыскании с него арендной платы), представить доказательства, подтверждающие, что такой отчет подготовлен с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности, а величина оценки является недостоверной, а также заявить в порядке ст. 82 АПК РФ ходатайство о проведении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка», – отметил Суд в своем определении.

В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Арбитражному суду, в частности, нужно будет исследовать обстоятельства для определения размера арендной платы за указанный в иске период, а также проверить довод ответчика о нарушении законодательства об оценочной деятельности при изготовлении отчета об оценке от 20 декабря 2016 г.

Эксперты «АГ» поддержали выводы Суда

Комментируя выводы Верховного Суда, адвокат АП г. Москвы Михаил Красильников отметил, что тот справедливо указал, что отчет оценщика в рассматриваемом деле является одним из видов доказательств, и в случае несогласия с ним ответчик был вправе потребовать проведения экспертизы в судебном порядке – то есть это вопрос состязательности сторон.

Он напомнил, что еще в 2011 г. ВАС РФ дал разъяснения, касающиеся вопроса о том, каким образом применяются регулируемые ставки арендной платы за публичные земли применительно к договорам, заключенным до и после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость такого регулирования (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

«Так, государственное регулирование арендной платы применяется к договору аренды, который заключен до вступления в силу закона, предусматривающего необходимость такого регулирования, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, а волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором. Указанная правовая позиция отражена в Постановлении ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13», – пояснил адвокат. Михаил Красильников добавил, что в рассматриваемом случае нижестоящие суды увлеклись вопросами договорного права и упустили публично-правовое регулирование, на что и обратил внимание Верховный Суд.

Глава филиала МКА «Берлингтонз» в Санкт-Петербурге Александр Осетинский отметил, что отчет оценщика об определении рыночной стоимости объекта является в соответствии с положениями АПК и ГПК доказательством по делу, а именно — заключением специалиста.

«Заключение специалиста или эксперта, как неоднократно указывал Верховный Суд, является лишь одним из доказательств по делу и не может иметь для суда заранее определенного значения, то есть оно не является некой “царицей доказательств”.

В то же время, исходя из судебной практики, выводы эксперта относительно вопросов, которые требуют специальных познаний, преимущественно оцениваются судами как более достоверное доказательство по делу, тогда как противоречащие заключению эксперта или специалиста доказательства оцениваются судами критически», – пояснил адвокат.

Александр Осетинский добавил, что заключение эксперта в подавляющем большинстве случаев фактически обладает для суда большей силой, чем заключение специалиста или иные доказательства, хотя юридически они имеют для суда одинаковое значение.

«Такое отношение суда может быть мотивировано формально большими гарантиями независимости и объективности заключения эксперта, такими как предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, а также обеспечение возможности для обеих сторон дела участвовать в формировании вопросов и определении экспертной организации. Безусловно, встречаются и исключения из правил, когда суд выносит решение, опираясь на заключение специалиста, которое является для него более убедительным, как, например, в деле № А75-9149/2014», – отметил он.

По словам Александра Осетинского, в данном конкретном деле Верховный Суд придерживается ранее выработанных правовых позиций в части, касающейся роли отчета об оценке.

«Установив возможность определения арендной платы за пользование земельным участком, исходя из ее рыночной стоимости и изменения ее в одностороннем порядке арендодателем, Суд указывает на наличие права арендатора по оспариванию установленной арендной ставки.

Так как арендодателем в обоснование своей позиции в дело был представлен отчет об оценке, который не должен иметь для суда заранее определенного доказательственного значения, у арендатора остается право при пересмотре дела оспаривать определенную цену.

Например, путем предоставления иного отчета об оценке или проведения по делу судебной экспертизы», – пояснил адвокат.

Оценка недвижимости: как происходит, где брать, зачем нужна?

Содержание

Найти объект

Оценка недвижимости — что это такое?

Оценка недвижимости — это комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта или прав в отношении предмета оценки (права собственности, аренды, пользования).

Определить точную цену квартиры, дома или другого объекта можно с помощью профессионального оценщика или самостоятельно. Если вам не требуется документальное подтверждение оценки, можно установить цену на Недвижимость с помощью сведений из Госкадастра.

Оценка недвижимости проводится независимыми экспертами, деятельность которых регламентируется Федеральным Законом РФ № 135 «Об оценочной деятельности». Если отчет об оценке нужен для предоставления в банк, суд или другую госорганизацию, его должен подготовить специалист, имеющий аккредитацию. Это может быть сотрудник организации или самостоятельный независимый Эксперт.

Для чего нужна оценка недвижимости?

Оценка недвижимости проводится в таких случаях:

• Оформление ипотеки — если для покупки жилья используются заемные средства, банк должен знать, какую сумму он получит назад, если заемщик перестанет погашать Кредит. При оценке недвижимости кредитор учитывает, как правило, ликвидационную стоимость. Этот показатель меньше рыночной и соответствует (или меньше) сумме, выданной заемщику;
• Заключение договора купли-продажи — оценка недвижимости нужна обоим участникам сделки. Продавец должен понимать реальную цену жилплощади, а покупатель — что цену на жилье не завысили искусственно;
• Обмен жилплощади — для проведения равнозначной сделки, каждая сторона должна знать реальную стоимость своих объектов;
• Реорганизация компании — в этой ситуации Процедура по определению цены имущества позволяет определить количество и сумму активов, которыми располагает предприятие;
• Решение конфликтов в суде — если владелец имущества уверен, что он приобрел жилье по завышенной стоимости, оно может провести независимую оценку и обратиться в суд.

Оценка недвижимости может также использоваться при проведении каких-либо юридических операций с имуществом (дарение, передача в Наследство).

Найти объект

Виды стоимости

Согласно Приказу Минэкономразвития № 298 различают следующие виды стоимости недвижимого имущества:

• Рыночная — это сумма, за которую можно продать квартиру или дом в данный момент времени. Этот показатель устанавливается путем изучения цен на аналогичные объекты в этом же районе;
• Кадастровая — это показатель, который устанавливает Росреестр в результате постановки на госучет. Данный вид оценки влияет на сумму налогового сбора;
• Ликвидационная — это цена недвижимого имущества, по которой его можно реализовать в кратчайшие сроки. Как правило, ликвидационная стоимость ниже рыночной на 15-20%;
• Инвестиционная — этот показатель используют предприниматели или граждане, желающие получить прибыль с недвижимого имущества. Инвестиционная оценка всегда ниже рыночной, так как при ее расчете учитывается размер возможной прибыли.

Методы оценки: Как могут считать стоимость

Методы проведения оценки недвижимости регламентируются Приказом Минэкономразвития РФ № 297. 

Сравнительный метод

Этот метод используется, чаще всего, для определения рыночной стоимости. Его основная задача — не дать покупателю приобрести жилье по завышенной цене. Для этого оценщик изучает аналогичные объекты, сравнивает их и рассчитывает средний показатель.

Доходный метод

Такой способ применяют при расчете инвестиционной цены имущества. Его суть заключается в том, что происходит анализ возможных рисков, которые приведут к снижению цены объекта. То есть, покупатель должен заплатить за недвижимость столько, сколько сможет получить прибыли. Если объект не окупит себя в дальнейшем, не стоит его приобретать.

Затратный метод

Чаще всего эту методику используют для оценки стоимости домов или земельных участков. Его суть заключается в том, что объект не может стоить дороже, чем покупатель потратил бы на строительство аналогичного жилья.

Что влияет на стоимость недвижимости

Цена квартиры или дома, прежде всего, зависит от себестоимости объекта. Это те расходы, которые понес застройщик при возведении ОКС (разработка проекта, оплата труда рабочим, вид стройматериалов). Также на оценку недвижимости оказывают влияние такие особенности:

• Ситуация на рынке недвижимости;
• Месторасположение;
• Площадь;
• Развитие инфраструктуры;
• Технические параметры;
• Год постройки и уровень износа здания;
• Планировка;
• Наличие документации, подтверждающей право собственности;
• Целевое назначение;
• Комфорт для жильцов (паркинг, система видеонаблюдения, охрана);
• Наличие ограничений;
• Вид имущественного права продавца (собственник, арендатор).

Как проходит оценка объектов недвижимости

Оценка недвижимости длится от 2 дней до трех недель. Длительность процедуры зависит от места расположения имущества, загруженности оценщика, количества сведений по имуществу. Расчет стоимости ОКС состоит из шести основных этапов.

Постановка здания на оценку

На этом этапе выбирается эксперт, который будет проводить расчет стоимости. Он определяет метод оценки, в зависимости от цели исследования. Если стоимость квартиры нужна для оформления ипотеки, оценщик определяет рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Для выявления показателя заказчик должен предоставить специалисту следующие документы:

• Выписку из ЕГРН;
• Техплан;
• Документ, на основании которого владелец приобрел право собственности;
• Паспорт;
• Поэтажный план с экспликацией.

Подписание договора

После изучения предоставленной документации эксперт и заказчик заключают договор. В нем указывают сроки и объем работ. Стоимость услуг оценщика зависит от региона, как правило, она варьируется от двух до пяти тысяч рублей.

Сбор информации

Исполнитель проводит осмотр недвижимости, фиксирует техническое состояние объекта, выясняет, используется ли он по целевому назначению. Также оценщик сравнивает фактические характеристики имущества со сведениями, зафиксированными в документах.

Расчет стоимости

На данном этапе исследования имущества происходит определение цены одним из существующих методов. Формулы расчетов и полученные результаты указываются в отчете.

Учет условий

Как правило, специалист оценивает объект с применением трех основных методов: сравнительный, затратный и доходный. Для выявления точной суммы эксперт использует повышающие или понижающие коэффициенты, которые также фиксируются в отчете.

Формирование отчета

Требования к оценочному отчету закреплены в ст. 11 ФЗ РФ № 135 и в Приказе Минэкономразвития РФ № 299. Согласно указанным нормативным актам, документ должен включать такую информацию:

• Выводы эксперта;
• Оценочное задание;
• Реквизиты заказчика и оценщика;
• Метод расчета стоимости объекта;
• Описание технических характеристик имущества;
• Перечень факторов, влияющих на конечный показатель; 
• Список документов, которые использовал специалист при исследовании.

Оценочный отчет должен быть сшит, а каждая страница пронумерована. Документ заверяется подписью исполнителя.

Сколько стоит профессиональная оценка недвижимости

Если вам требуется подготовить официальный оценочный отчет, например, для банка при оформлении ипотеки, нужно обращаться к профессиональным оценщикам. Стоимость Услуги — от 5000 рублей. Тарифы на определение цены жилплощади представлены в таблице.

Наименование вида экспертизы	Стоимость проведения экспертизы в досудебном порядке за единицу	Стоимость проведения экспертизы в рамках судебного разбирательства за единицу
Определение рыночной стоимости квартиры	5 000 рублей	15 000 рублей
Определение рыночной стоимости жилых домов
до 150 м2	8 000 рублей	15 000 рублей
до 350 м2	15 000 рублей	20 000 рублей
свыше 350 м2	От 25 000 рублей	От 30 000 рублей
Определение рыночной стоимости земельного участка
до 10 соток	7 000 рублей	15 000 рублей
до 50 соток	12 000 рублей	20 000 рублей
от 90 соток	25 000 рублей	30 000 рублей
от 1 Га	по согласованию	по согласованию
Определение рыночной стоимости нежилых зданий и помещений
до 150 м2	15 000 рублей	От 20 000 рублей
до 300 м2	От 20 000 рублей	От 25 000 рублей
до 500 м2	От 25 000 рублей	От 30 000 рублей
до 1000 м2	От 35 000 рублей	От 40 000 рублей
свыше 1000 м2	по согласованию	по согласованию
Определение рыночной стоимости предприятия
малого	От 50 000 рублей	От 50 000 рублей
среднего	От 150 000 рублей	От 150 000 рублей
крупного	От 200 000 рублей	От 200 000 рублей
Иные виды оценки	По договоренности

Как посчитать стоимость жилья самому, без оценщиков?

Если вам не нужен официальный отчет от оценщика и вы просто хотите приобрести или продать свою квартиру, но не можете определиться с ценой, можно самостоятельно провести расчеты. Для этого можно найти на досках объявлений аналогичные объекты и ознакомиться с уровнем цен.

Также для определения цены недвижимого имущества можно воспользоваться сведениями из Кадастра. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Этот показатель определяет рыночную цену недвижимости и используется для формирования налогового сбора.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для оформления онлайн запроса на портале ЕГРНка и получения официальной справки заверенной ЭЦП госрегистратора из Государственного Реестра недвижимости, необходим:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки из ЕГРН. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, запрос на получение выписки ЕГРН будет отправлен в Росреестр.

Формирования справки, обычно происходит в течение часа, если на официальном сайте не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов.

После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию документа для проверки юридической чистоты онлайн.

Найти объект

Найти объект онлайн на публичной кадастровой карте

Источник: https://egrnka.info/info/ocenka-nedvizhimosti/

Сколько стоят услуги по оценке недвижимости?

Тарифы на определение стоимости объекта зависят от региона, вида недвижимости, его площади и технических параметров. Минимальная сумма, которую придется заплатить эксперту, от 5000 рублей.

Можно ли провести оценку объекта самостоятельно?

Да, оценить стоимость жилплощади можно самому. Для этого нужно узнать кадастровую стоимость и заказать выписку ЕГРН. Самостоятельная оценка недвижимости носит справочно-информационный характер.

Можно ли провести оценку объекта онлайн?

Нет, одним из обязательных этапов оценки является выезд эксперта на объект и проведением им осмотра, замеров, фиксации недостатков.

Как можно узнать оценочную стоимость недвижимости?

Выяснить, сколько стоит тот или иной объект можно с помощью экспертной оценки или самостоятельно, заказав выписку из Росреестра.

Часто задаваемые вопросы по оценке — общие

«Ценообразующие» факторы — одно из важнейших понятий в оценке. Если очень упрощенно, то это факторы от которых зависит стоимость объекта. 

Основная проблема в том, что этих факторов очень много, причем некоторые очень субъективны — т.е. имеют место только для конкретного продавца или покупателя. Оценщиков специально учат выделять минимально необходимый набор факторов для получения достоверной оценки. Причем факторов массовых — т.е. важных для всех сторон рынка.

Это непростая задача. Ведь многие факторы не столь уж существенны, как кажется на первый взгляд. Так, например, по значимости Общая площадь квартиры значительно перекрывает количество комнат. Этот показатель является более объективным. При прочих равных квартира большей площади всегда будет стоить дороже. А вот трехкомнатная квартира далеко не всегда больше по площади чем двухкомнатная.

Часто задают вопрос, а почему вы в расчете не учли тот или иной фактор.

Дело в том, что если фактор влияет на стоимость совсем незначительно (доли или единицы процента), то его учет не приведет к существенному изменению результата.

На рынке всегда наблюдаются колебания цены даже на абсолютно одинаковые объекты. И эти колебания редко бывают меньше 3-5%, т.е. с легкостью перекроют любой фактор влияющий на 0.5-1%.

Также проблемой в оценке является учет фактора, который не является типичным на рынке. Например, иногда обращаются с просьбой оценить влияние на стоимость квартиры снижения ее освещенности из-за постройки нового дома напротив. Или снесенного сквера во дворе.

Но ведь это нетипичные случаи, массовый покупатель не оперирует такими понятиями. Оценщик не найдет предложений о продаже где фигурирует такой фактор и не сможет определить степень его влияния. С точки зрения классической оценки эта задача нерешаема.

Здесь может быть аргументом только экспертное мнение некоего специалиста по продажам квартир, но оно всегда будет субъективно и легко оспариваемо.

Требований обязательного осмотра оцениваемого объекта в действующих нормативных документах по оценке не содержится. Даже в новом федеральном стандарте по оценке недвижимости (ФСО-7), хотя и есть требование указания сведений об осмотре, но также имеется возможность указания причин по которым осмотр не производился.

Другой вопрос если без осмотра невозможно установить значение какого-либо важного ценообразующего фактора. Например, если нет доступа в квартиру, но есть документы на нее. Замечательно, почти все параметры квартиры можно установить по документам.

А вот как узнать уровень отделки внутри? А если она вообще отсутствует? В таком случае оценщику остается только делать допущения о состоянии отделки и обосновывать их. Но допущения на то и допущения, что их можно оспорить.

Если заказчик настаивает на проведении такой оценки без осмотра, то умный оценщик просто внесет в договор на оценку (точнее в его приложение — задание на оценку) пункт — «Оценить исходя из допущения об отличном/хорошем/удовлетворительном/ином состоянии отделки».

Заказчик подписывая такое требование берет всю ответственность за достоверность информации на себя. Единичные допущения таким образом оформить можно. Если же их много, то возникает вопрос достоверности оценки.

Полное отсутствие документов более сложный случай. Без документов слишком много факторов, влияющих на стоимость объекта будут неопределенными.

Особенно если объект оценки подлежит обязательной государственной регистрации — автотранспорт, недвижимость, оружие, предприятия и пр. Как правило, в таких случаях оценщик обязан отказаться от проведения оценки.

Он просто не сможет выполнить требований законодательства при оформлении отчета об оценке. 

Исключениями могут быть объекты, государственная регистрация которых не обязательна. Например, мебель или бытовая техника. Конечно при приобретении на них выдаются чеки, но покупатель ведь не обязан их хранить. В таких случаях объект будет описан по результатам осмотра оценщиком. И да, получается, что в таком случае осмотр обязателен.

Законодательно никаких запретов на оценку чужого имущества нет. Но помните — вы все равно должны будете предоставить все необходимые для оценки документы на объект и, при необходимости, обеспечить доступ для осмотра оценщику.

Как вы, наверное, догадываетесь список документов зависит от конкретного объекта. Но, в общем случае, нужны два вида документов:

1. описывающие права на объект, т.е. кому принадлежит оцениваемый объект, какие есть обременения и пр. (правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы);
2. описывающие физические свойства объекта (технические или кадастровые паспорта, описания и пр.)

Бывают комбинированные документы. Так, например, паспорт транспортного средства (ПТС) содержит и технические данные автомобиля и сведения о последнем владельце.

Также, поскольку процедура оценки подразумевает заключение договора, то потребуются данные заказчика. Для заказчиков физических лиц — паспортные, для юридических — подробные реквизиты.

Оценщик досконально изучает объект оценки, анализирует предложения о продаже таких же объектов в новом и б/у состоянии, отбирает самые важные параметры объекта с точки зрения продавца и покупателя и пр. 

После определения основных ценообразующих факторов, оценщик производит расчет стоимости. Существует три подхода к оценке:

1. затратный — с точки зрения затрат, т.е. расходов на получение объекта в новом состоянии за вычетом уже накопленного износа;
2. доходный — с точки зрения инвестора, т.е. за какую стоимость еще целесообразно приобрести объект, чтобы он при этом обеспечивал приемлемый уровень доходности;
3. сравнительный — с точки зрения рынка, путем сравнения и корректирования отличий со схожими объектами, цены на которые известны.

Оценщик может применить как все три, так и один единственный подход к оценке. Как правило, результаты расчетов различными подходами различаются. В таком случае производится процедура согласования результатов. Каждому результату присваивается свой вес от 0 до 100% и выводится итоговая величина стоимости объекта оценки. В сумме все веса должны равняться 100%.

Как видите процедура оценки имеет довольно строгий научный характер. Теоретически оценщик может оценить любой объект. Но, естественно, реализация такой процедуры требует времени. Поэтому в общем случае ни один оценщик не сможет дать вам ответ по стоимости сразу.

Из любого случая есть исключения. Быстрый ответ о примерной стоимости вам может дать эксперт в данной области — товаровед в комиссионном магазине для мебели или бытовой техники, риэлтор для квартир и комнат и пр.

Если оценщик занимается оценкой только в одной узкой сфере, то со временем он станет экспертом в этой области и сможет без расчета прикинуть результат. Но реалии нашего рынка оценки таковы, что большинство оценщиков занимаются очень широким кругом задач.

В результате, чтобы сделать какие-либо выводы им требуется хотя бы минимальный предварительный расчет.

оценка арендной ставки

Арендная ставка – это величина платы за временное пользование имуществом.

Любой арендатор (и частное лицо, и предприятие), решая арендовать транспорт, земельный участок, оборудование, недвижимость, заинтересован платить арендную плату, которая соответствует ситуации на рынке.

Учитывая, что право аренды является активом, то оценка арендной ставки становится важным мероприятием для арендатора. В ходе деятельности он может продать это право или совершить с ним другие операции с учётом реальной рыночной стоимости арендной ставки.

Имущественные договоры, которые предоставляют право пользования каким-либо объектом, являются одними из самых часто заключаемых. Именно поэтому оценка аренды имущества очень актуальна у обеих сторон, заключающих сделку.

Федеральным законом ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» определены случаи, когда проведение независимой оценки арендной ставки обязательно: когда одной из сторон, заключающих договор аренды, является муниципальное образование, субъект РФ или государство.

Коммерческие организации и физические лица проводят оценку ставки арендной платы по собственному желанию и в своих интересах.

Плата за пользование движимым и недвижимым имуществом может «съедать» значительную часть бюджета бизнеса (особенного малого и среднего).

Владельцы предприятий обращаются к услугам независимых оценщиков, чтобы не переплачивать и сохранить финансовые средства на достижение других целей, в том числе на развитие бизнеса.

Консалтинговая группа «Новые Горизонты» предлагает качественную услугу оценки арендной ставки. В компании работают компетентные независимые оценщики, которые состоят в саморегулируемых организациях. Они предоставят услугу недорого, оперативно и законно.

Особенности оценки рыночной арендной ставки

Заказать отчёт об оценке у нас могут физические лица, владельцы малого, среднего и крупного бизнеса. Специалисты компании «Новые Горизонты» осуществят профессиональную оценку арендной ставки:

• На земельный участок.
• На здания и сооружения.
• На квартиру, дом и другие объекты жилой и коммерческой недвижимости.
• На оборудование.
• На транспортные средства и др.

Оценка арендной ставки требует учёта многих факторов и условий. Именно они помогут определить соответствующую деятельности рыночную стоимость арендной ставки и права на аренду.

Рассмотрим те факторы, которые учитываются специалистами компании при оценке (отметим, что все они обычно прописываются в договоре, поэтому оценщик может попросить у заказчика договор аренды или его проект, который будет подписан в будущем):

1. Характеристики объекта движимого или недвижимого имущества. Так, при аренде недвижимости на величину арендной платы повлияют:

• её местоположение,
• площадь и назначение,
• удалённость от метро или центра города,
• состояние отделки и др.

При определении стоимости аренды транспорта учитываются технические характеристики, год выпуска и другие параметры.

2. Условия аренды также важны при оценке. К ним относятся:

• платёжный период,
• срок аренды,
• ограничения, наложенные арендодателем (например, на использование электро- и тепловой энергии, воды),
• наличие условий финансового стимулирования (например, включение расходов на ремонт в сумму арендной платы).

3. Дополнительные права (выкупа, продажи и др.).

4. Уровень развития инфраструктуры местности, в которой расположен арендуемый объект.

Учёт всех этих факторов, применение сравнительного подхода позволит определить адекватную рыночную стоимость арендной ставки и составить отчёт об оценке.

Когда необходима оценка величины арендной ставки?

Одним из популярных направлений в работе независимых оценщиков является оценка стоимости аренды земельного участка и коммерческой недвижимости. Она проводится при:

• аренде объекта недвижимости;
• купле-продаже права аренды;
• кредитовании под Залог права аренды;
• инвестировании;
• внесении права аренды в качестве вклада в уставный капитал;
• судебных разбирательствах;
• продаже, реорганизации предприятия, которому принадлежит право аренды.

Рыночная стоимость арендной ставки будет отражена в официальном документе – отчёте об оценке арендной ставки. Его оформление и содержание не вызовут нареканий ни у суда, ни у арендодателя и других лиц, инстанций.

Почему за услугой оценки рыночной арендной ставки стоит обратиться к нам

После составления отчёт об оценке проходит двойную проверку: руководителем и главным экспертом-оценщиком консалтинговой группы «Новые Горизонты». Такой подход гарантирует отсутствие фактических ошибок и недочётов в оформлении.

При составлении отчёта об оценке арендной ставки оценщик должен учитывать несколько нюансов:

1. В отчёте должно быть описание объекта оценки – не только конкретного движимого и недвижимого имущества, но и права на его временное пользование на условиях договора аренды. В отчёте должны быть отмечены все условия договора или его проекта, который будет подписан.

2. Если осуществляется оценка аренды муниципального или государственного имущества, то заключение договора на проведение оценки происходит немного по-другому. Договор заключается на основании поручения арендодателя (государства или муниципального образования) арендатору (коммерческой организации).

Это связано с тем, что по ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» государство и муниципалитет не могут напрямую заказывать независимую оценку, а должны делать это через уполномоченное лицо.

Если эти моменты не отражены в отчёте об оценке арендной ставки, то документ могут не принять по формальным причинам.

Обращаясь к независимым оценщикам ООО «Новые Горизонты», Вы можете быть уверены, что оценка будет проведена согласно российскому законодательству, и её итогом будет документ, имеющий юридическую силу.

Обращение за оценкой арендной ставки имущества в ООО «Новые Горизонты» – это гарантия Ваших выгодных сделок!

Гарантия. Несколько вариантов сотрудничества для Вашего удобства. Вы платите только за результат! Ответственность каждого нашего оценщика застрахована по договору страхования.

Оперативность. Позвонив в нашу компанию, Вы напрямую выходите на связь со специалистом. Вам не нужно по несколько раз объяснять Вашу проблему и бесконечно долго слушать мелодии в Вашем телефоне. На любом этапе взаимодействия с компанией – от первого звонка специалистам до проведения оценки – Заказчик может рассчитывать на быстрое и эффективное решение своих вопросов.

Удобство. Именно Вы выбираете день и время осмотра объекта оценки. Вам не нужно переносить какие-либо дела. Мы приедем, когда Вам будет удобно.

Качество. В нашей компании каждое заключение – отчёт об оценке – перед печатью проходит двух-этапную проверку на соответствие стандартам экспертной деятельности – проверяется ведущим экспертом и руководителем организации.

Репутация. Зачем верить на слово? Посмотрите отзывы наших Клиентов. Может быть, среди них есть Ваш партнёр?

Профессионализм. У нас работают дипломированные специалисты, которые состоят в саморегулируемой организации, имеют лицензию.

Положительная практика. Более 300 выигранных дел.