Родственный обмен или лучше сказать – родственный Обман? Как часто мы видим горе людей, которые лишились квартиры «благодаря» не профессиональным мошенникам или черным риэлторам, а своим родным и близким. К сожалению, подобные трагедии случались ранее и случаются сейчас.
Простые обыватели, не имеющие возможности получить социальное жилье, оформить ипотеку, нередко идут на сделку с совестью, обманывают родственников, хитростью завладевают их недвижимостью.
Надеемся, наша статья, основанная на советах юристов, поможет вам избежать роковых ошибок и не потерять собственное жилье. Итак, начнем.
Содержание
Конечно же, в здравом уме и твердой памяти никому и в голову не придет отдать свое жилье незнакомым людям. Иное дело, когда это члены семьи, самые близкие и родные. А так ли уж хорошо вы их знаете? Меняются времена, меняются и люди. И не всегда в лучшую сторону.
Пример из жизни №1.
Жили себе мать с сыном. Чудесные отношения, полное взаимопонимание, и мать решила при приватизации оформить квартиру только на сына. Из благих намерений, чтобы потом ребенок не «заморачивался» с переоформлением.
Прошли годы, сын женился, родились внуки, стало тесно в квартире. Нехватка денег в молодой семье, частые скандалы на этой почве. Мать пытается сгладить конфликты, а в ответ слышит: не лезь не в свое дело, кто ты здесь вообще такая.
Дальше – больше. Семья решила расширить свои жилищные условия, не считаясь с желанием матери, которая прожила в этой квартире всю свою жизнь. Здесь ей дорог каждый уголок, здесь ей знакомы соседи. Но, увы, она никак не сможет повлиять на решение близких, ведь квартира ей уже не принадлежит.
Что же делать? Судиться? Платить со своих скудных доходов баснословные судебные издержки, нанимать защитников? Да и суд вряд ли вынесет решение в пользу пожилой женщины, ведь она отдала свою Недвижимость добровольно, факта незаконного завладения квартирой не было.
Совет 2. Не отказывайтесь от наследства в пользу родственников
Наследство бывает разное, порой самое обременительное. Но не стоит от него отказываться в пользу родственников.
Пример из жизни №2.
Умерли престарелые родственники в деревне. После них остался неказистый домик, участок земли. Но не хочется городскому жителю возиться со всем этим «добром», и отказывается, скажем, брат от такого наследства в пользу сестры.
А у мужа сестры золотые руки, он этот дом отремонтировал, и получилась прекрасная дача. К тому же, у зятя оказалась хороша не только хозяйственная, но и коммерческая хватка, он и участок приспособил, прибыль пошла.
Глядя на это, жена брата начала «пилить» мужа, что проглядел столь выгодную собственность, требовать справедливого, по ее мнению, дележа. Брат и сам уже не рад, что когда-то подписал отказ от своей доли вотчины…
В результате, близкие люди стали врагами.
Совет 3. Осторожнее с договором дарения
Старшее поколение часто задается вопросом: как распорядиться своим имуществом? Что лучше оформить – Завещание или Договор дарения? Однозначного ответа здесь нет, каждая ситуация индивидуальна, поэтому желательно заранее обговорить ее с юристом. Но будьте бдительны и в том, и в другом случае.
Завещание ограждает вас от сомнительных с точки зрения морали поступков наследников. Вы остаетесь владельцем личной недвижимости до конца своих дней. Но оно может быть оспорено после вашего ухода, в результате чего имущество поделится даже на тех родственников, видеть которых в числе наследников вы не хотели.
Другое дело дарственная. Она защищает человека, которому подарено жилье, от посягательств других претендентов на наследство. Однако договор дарения не защищает самого дарителя. С его подписанием, вы юридически лишаетесь прав на недвижимость. Это именно тот случай, при каком недобросовестные родные могут с легкостью забрать вашу квартиру, без возможности оспорить их действия в суде.
Совет 4. Храните документы в надежном месте и не доверяйте их никому
Вы никогда не задумывались, почему деньги мы храним достаточно надежно, а вот документы – как придется: в обувной коробке, в тумбочке, в шкафу. Нет у нас культуры хранения документов, и в этом наша беда.
Лежащими в свободном доступе важными бумагами (в том числе, подтверждающими право владения недвижимостью) могут воспользоваться злоумышленники, даже если они имеют статус родственников или друзей. Впрочем, мы и сами порой необдуманно доверяем их тем, кому не следовало бы.
Пример из жизни №3.
Женщина, похоронив мужа, надумала обменять ставшую большой для нее одной трехкомнатную квартиру на жилье меньшей площади. Поскольку детей у хозяйки жилья не было, она попросила содействия в решении вопроса у любимого племянника, оформив на него генеральную Доверенность и отдав ему в руки все документы на недвижимость.
Ушлый племянник решил, что бабушке полноценная квартира ни к чему, хватит и коммуналки, да и деньги за обмен ему, молодому, с множеством запросов, нужнее. Дело могло обернуться большой бедой для пенсионерки, если бы вовремя не вмешались друзья почившего мужа.
Через обращение в суд сделка была признана недействительной. Но сколько нервов и здоровья было потрачено, сколько упреков и угроз услышала женщина в свой адрес от родителей племянника, своей же сестры и ее мужа.
Сто раз подумайте, прежде чем доверить кому-то судьбу своей недвижимости. Даже если это самый близкий, обожаемый вами человек, не дайте любви затмить ваш разум.
Совет 5. Не прописывайте в свою квартиру никого постороннего
Эта рекомендация касается, в основном, собственников неприватизированного (муниципального) жилья. Прописав в такой квартире родственника, приехавшего в ваш город на учебу, работу, или решившего сменить место жительства, вы совершаете рискованный поступок.
Это равносильно тому, как если бы вы по доброй воле отказались от части прав на свое жилье. Глупо? Безусловно. Но, тем не менее, многие попались на такой уловке.
Мало того, что посторонний человек будет пользоваться жилплощадью, как равноправный хозяин, так еще может возникнуть масса сложностей, если вы решите приватизировать квартиру.
Сначала вам придется выписать «подселенца», чтобы не включать его в приватизацию недвижимости. Но согласится ли он это сделать?
Из вышесказанного вытекает следующее правило: прежде чем прописать кого-либо на жилплощади, где вы проживаете по договору соцнайма, и являетесь ответственным квартиросъемщиком, вначале приватизируйте ее, чтобы уменьшить риск незаконного завладения квартирой или ее частью.
Совет 6. Раздел совместно нажитой недвижимости – по закону
По судебной статистике, около 20% жилищных споров связаны именно с разделом совместно нажитого имущества при разводе. И тут также крайне важно придерживаться рационализма и следовать букве закона.
Пример из жизни №4.
До брака молодые парень и девушка имели каждый в своей собственности по двухкомнатной квартире. После узаконивания отношений решили продать их и купить просторный загородный дом. Сказано – сделано. Приобретенную недвижимость оформили в совместную собственность, Родился ребенок, но, к сожалению, семейная жизнь не заладилась.
Встал вопрос о разводе и разделе недвижимости. Супруг продавать дом и делить деньги пополам не желал. Не хотела этого и его мать, жившая по соседству.
Бывшей невестке был предложен вариант – денежная компенсация. Ей и ребенку свекровь обещала приобрести квартиру, в обмен на отказ с ее стороны от имущественных претензий касательного совместно купленного дома.
Пока сделка приближалась к финалу, цены на недвижимость существенно выросли, и оговоренной суммы хватило лишь на покупку однокомнатной квартиры в «малосемейке». Женщина с ребенком на улице не осталась, но свои жилищные условия она, несомненно, ухудшила. Было хорошее жилье, доставшееся в наследство, был отличный дом, а в итоге – малогабаритная однокомнатная квартира в неблагоустроенном доме.
Этот пример можно отнести к махинациям с недвижимостью в форме злоупотребления доверием бывшего родственника, с пренебрежением законодательства. Мужчина в данном случае ничего не потерял, а, наоборот, только выиграл, обратив свою квартиру в комфортный частный дом, и откупившись от доверчивой жены и своего же ребенка скромными отступными.
Мы рассмотрели лишь несколько примеров, в каких случаях родные могут забрать квартиру. В реальной жизни подобных прецедентов, к сожалению, в разы больше. Это и махинации с брачным контрактом, и лишение детей права на жилье в ходе незаконной приватизации, и аферы с льготами на получение жилплощади по социальным программам. Всего не перечислишь.
Проявляйте разумную предосторожность даже в общении с родными. Различайте рубеж, где заканчиваются родственные отношения и начинается материальная проза жизни, особенно, когда дело касается денег и недвижимости.
Наследство – дело темное
Последнее обновление: 12.06.2020
Еще в детстве, в каком-то фильме Вася услышал эту фразу: «Не шути с наследством. Темное это дело». Он уже не помнил, к чему это было сказано, но фраза в голове засела крепко. С тех пор Вася вырос, женился и… влип в историю. И именно с наследством.
А история такая. Сразу после свадьбы Вася вместе с молодой женой начал строить планы на будущее. Пунктом №1 в плане значилась покупка квартиры – жить-то где-то надо. Насобирали молодые денег с родственников, добавили свои сбережения, и устремились осваивать рынок недвижимости.
- А в это время в другом конце города происходили следующие события.
- Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.
- В хорошем добротном доме сталинской постройки, в просторной квартире с высокими потолками и красивой лепниной по углам, жил тихий старый дед, которого все звали просто – Никитич.
Никитич жил один, жена его перебралась на тот свет еще лет пять назад, а взрослые дети – сын и дочь – старательно устраивали собственную жизнь, напрочь позабыв о существовании отца. Звонили только изредка, проконтролировать, не умер ли.
Никитич не давил на нервы своим детям, ни о чем их не просил, и скрашивал свое одиночество посиделками с соседкой, немногим младше его по возрасту:
– Только ты меня понимаешь, Надя, а дети совсем меня из жизни вычеркнули. Не хотят меня ни видеть, ни слышать. Помру вот так, а они даже не обернутся. Только за квартирой, небось, приедут. Чтоб им досталась. Ээх-хе-хех…
– Да на кой ляд тебе такие родственники? Забудь ты про них. Бог им судья, – по-соседски поддакивала Надя.
– И то верно, ничего они от меня не получат! Не заслужили! – подводил эмоциональный итог Никитич, и как-то странно поглядывал на добродушную соседку, будто решая в уме сложную задачу.
Задачку эту он решал еще несколько недель, и наконец – определился. Ничего не сказав соседке, Никитич по-тихому составил завещание, в котором квартиру свою он передавал по наследству только ей и больше никому.
Неблагодарных детей своих он, как и обещал, из числа наследников исключил. Заверил завещание у нотариуса.
Один экземпляр, как и положено, остался в делах у нотариуса, а свой второй экземпляр Никитич отдал на хранение соседу снизу, мол, передашь моей Наде, если я – того… в ящик сыграю.
Как в воду глядел Никитич. Спустя каких-то пару месяцев, он благополучно отдал Богу душу. Тут и родственники подтянулись – сын с дочерью. Надо как-то добро делить. Про завещание никто – ни сном, ни духом. Квартиру старую, но просторную они уже глазами цепко ощупали и между собой в уме поделили.
Для пенсионеров налоговый вычет при покупке квартиры имеет некоторые особенности (см. по ссылке).
Пошли дедовы дети к ближайшему нотариусу, что на районе уполномочен наследственные дела вести. Дед-то, к слову сказать, совсем у другого нотариуса завещание заверял – Закон такое позволяет.
Районный Нотариус, проверив документы законных наследников, признал за ними наследственные права и, спустя положенные 6 месяцев, выдал им Свидетельство о праве на наследство. На основании этого свидетельства новоявленные владельцы квартиры зарегистрировали в равных долях свое Право собственности в Росреестре.
Чтобы поделить свалившееся на них состояние, сынок с дочкой решили квартиру продать. Разместили объявление в интернете, и надо же такому случиться – свела судьба дедовых наследников с нашим Васей. Сосватали ему эту квартиру местные риэлторы, и взялись устроить и оформить все по высшему разряду.
Вася запал на квартиру всей душой. Высокие потолки, толстые стены, большие окна. Ничего другого уже не хотелось. Все документы были проверены, как положено. Ни у юристов, ни у риэлторов вопросов не возникло.
Родственники первой очереди – сын и дочь – унаследовали квартиру по закону. Других родственников в составе первой очереди не наблюдается. Значит, претензий вроде бы ждать неоткуда.
Право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре. Все путем. Придраться не к чему.
Вася с молодой женой облегченно вздохнули – вот она мечта, дождались! И пошли к владельцам-наследникам договариваться о сделке.
Все прошло по высшему разряду, как и обещали риэлторы. После покупки квартиры Вася тут же затеял серьезный ремонт, и с головой ушел в строительные заботы.
Как вносить предоплату при покупке квартиры? Задаток или аванс? В чем разница, и что чаще применяют на практике – смотри по ссылке в Глоссарии.
– Совсем из головы выскочило. Вот память!.. Никитич же тебе квартиру свою отписал. А завещание мне велел для тебя держать. Пойдем, я тебе его отдам.
Вот тут и началась канитель! Надя, естественно, обратилась к нотариусу, тот подтвердив подлинность завещания, отправил ее в суд.
Суд, приняв во внимание вновь открывшиеся обстоятельства и учитывая приоритет завещания над наследованием по закону, признал ее право на уже проданную квартиру.
И как следствие, сделку купли-продажи объявили недействительной.
То, что Надя пропустила 6-месячный срок принятия наследства, в результате чего наследство приняли родственники Никитича, суд учел. Но посчитал причину этого уважительной, так как Надя ничего не знала о завещании.
По вынесенному судебному решению в Росреестре изменили запись о праве собственности на квартиру: фамилию Васи вычеркнули, а фамилию Нади вписали. Так произошла смена собственника.
А лишившийся квартиры Вася, едва избежав инфаркта от такого потрясения, вынужден был разыскивать своих продавцов, и требовать от них возврата уплаченной им суммы. Продавцы, хоть и не спорили с судебным решением, но уверяли, что денег у них уже нет, и отдавать им нечего.
Риэлторы морально поддержали Васю, доверительно сообщив ему, что такие случаи в практике бывают, мол, ничего не поделаешь, крепитесь! И в качестве утешения предложили ему персональную скидку на случай, если он когда-нибудь захочет купить у них другую квартиру.
Что Вася вслух сказал про риэлторов, и как он дальше разбирался с родственниками Никитича – это уже другая история. Нам здесь нужно усвоить только саму суть сделки с наследством.
А в чем же здесь мошенничество? Конкретно в этой истории умышленного мошенничества нет. Ни Продавцы, ни Покупатель не знали о новом наследнике.
Но на практике бывают аналогичные случаи, когда Продавцы ЗНАЮТ о том, что есть и другие Наследники квартиры, но их умышленно не извещают, и они пропускают установленный 6-месячный срок принятия наследства.
А Продавец тем временем оформляет квартиру на себя и по-быстрому ее продает, в расчете на то, что когда объявится «забытый» родственник, то ему уже придется сражаться за квартиру не с Продавцом, а с Покупателем.
Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.
Что здесь можно посоветовать Покупателю?
Совет тут один. По возможности, не связываться с наследством вообще! «Наследство – дело темное», – эта фраза как нельзя лучше характеризует такие сделки. С юридической точки зрения это называется – неконтролируемый риск. Ну, почти не контролируемый.
Получить достоверную информацию обо всех родственниках наследодателя, которые наследуют имущество по закону, да еще обо всех людях (в т.ч.
посторонних), которые могут унаследовать квартиру по завещанию, а также о наличии самого завещания в принципе – это задача для опытного детектива, а не для кабинетного юриста.
Да и то не факт, что детектив сможет отыскать всех потенциально заинтересованных персонажей.
Итог очевиден. Детективов на такие задачи, обычно, никто не нанимает, а значит, риск неожиданного сюрприза для Покупателя унаследованной квартиры всегда остается.
Правда, с введением в действие единой информационной системы нотариата (ЕИС) и единой системы межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ), риск покупки унаследованной квартиры стал ниже, но не исчез совсем.
Благодаря этим системам, у нотариусов стало больше возможностей по проверке наследственных дел – например, нотариус теперь может оперативно проверить, заверял ли другой нотариус завещание от конкретного наследодателя. Но дело в том, что закон позволяет удостоверять завещания не только нотариусам.
Например, завещание (равно как и его изменение или отмена старого завещания) может заверяться консулом РФ (если наследодатель оказался за границей).
Завещание также имеют право заверять и врачи больниц (если наследодатель лежит в стационаре), и директора домов престарелых, командиры воинских частей и т.п. (полный список – в ст.1127 ГК РФ).
Какой Покупатель квартиры считается добросовестным? И что это значит в случае судебного спора? Смотри в Глоссарии по ссылке.
Кроме того, кое-какие факторы и действия самого Покупателя могут обеспечить относительное снижение этого риска. Например, если Продавец-наследник владеет квартирой уже больше трех лет (а лучше – более пяти, чем больше, тем лучше), то риск возникновения из тумана новых наследников снижается прямо пропорционально годам владения.
Практика показывает, что большинство наследственных споров разгораются именно в первые годы после смерти наследодателя. Да и срок исковой давности может сыграть здесь свою роль.
Другой выход для Покупателя – застраховать титул перед покупкой квартиры. Некоторые страховые компании предоставляют такую услугу на рынке недвижимости.
Конечно, такая страховка добавит расходов Покупателю в общем бюджете на приобретение жилья.
Но реальная финансовая защита от риска признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, сильно облегчит жизнь Покупателю в случае возникновения подобных сюрпризов.
Кроме того, если юристы страховой компании, проверив документы на квартиру и изучив ситуацию, откажут в страховке, это будет означать, что риск здесь слишком высок, и связываться с такой покупкой точно не стоит.
Какие еще риски возникают у Покупателя при покупке квартиры, полученной по наследству? Примеры, пояснения, рекомендации – см. по ссылке.
Как себя вести Покупателю, если он выбрал квартиру, которая досталась Продавцу в наследство, рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Если квартира получена в наследство».
Чтобы «не влипнуть в историю», всегда лучше иметь под рукой опытного юриста.Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
«Внезапные наследники» после покупки жилья. Что нужно сделать, чтобы никогда с ними не столкнуться?
Мы уже рассказывали историю, когда к добросовестной покупательнице квартиры явился доселе не известный родственник предыдущей владелицы и заявил на нее свои права. Суд присудил квартиру ему, а девушка после долгих тяжб получила компенсацию от государства – миллион рублей. Что, конечно, было гораздо меньше суммы, за которую она ее купила.
В спорных ситуациях для суда важны нюансы. Мир Квартир
И такие истории не столь редки, как хотелось бы. Всплывают «неучтенные» жены-мужья, обделенные наследством дети и т.д. Как не попасть в такую ситуацию, что предусмотреть, какие документы получить, чтобы на вашем пороге не появились потом внезапные наследники? По нашей просьбе историю прокомментировал адвокат Тимур Маршани.
Ура, увеличили компенсацию от государства!
1 января 2020 года вступила в силу статья 68.1, внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Согласно им, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или в размере причиненного ущерба. Раньше гарантированная сумма компенсации была не более одного миллиона рублей.
Так что в вашей истории Ольга получила бы всю стоимость свой квартиры, указанную в договоре купли-продажи, если бы дело происходило в этом году!
Если объявился «внезапный наследник», то здесь поможет только суд. Нужно тщательно собирать доказательства, что новый собственник – добросовестный приобретатель, а не самозванец. Даже если суд встает на сторону наследника, в законодательстве прописаны меры поддержки для такой категории покупателей.
Добросовестный приобретатель, от которого было истребовано Жилое помещение в соответствии со ст.
302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.
Документы лишними не бывают. people.onliner.by
Как перестраховаться на случай мошенничества
Еще до сделки покупатель должен выяснить следующие вещи:
- Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ, ДЭЗе или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем. Также необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
- Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомиться с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст. 1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом смена владельца жилья не влияет на такое право.
- Запросить в МФЦ или Росреестре расширенную выписку из ЕГРН. Проверить сведения о правах на квартиру и наличие обременений.
Не занижайте сумму договора
За продажу жилья, в соответствии с требованиями Налогового кодекса, продавец должен заплатить НДФЛ. И часто продавец предлагает покупателю занизить стоимость квартиры в документах.
Но ни в коем случае, и особенно при покупке унаследованной квартиры, этого делать нельзя! Нужно обязательно прописывать всю сумму целиком исходя из цены договора, поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству.
Если вы занизите сумму покупки, при расторжении сделки вы не получите всех денег обратно. kakprosto.ru
Рекомендуется указывать в договоре полную сумму, за которую вы приобретаете квартиру. Если вдруг сделку расторгнут, только в этом случае возможна полная компенсация ее стоимости.
Специалисты рекомендуют покупать унаследованную недвижимость только после того, как пройдет год с момента оформления наследником титула на собственность.
Один год – срок исковой давности по оспоримой сделке. Чтобы обезопасить себя, сделайте все официально, обратитесь к нотариусу для оформления сделки.
Советуем быть осторожнее с продавцами, которые предлагают квартиру по слишком заниженной цене, либо четко не отвечают на вопросы о своих родственниках и не внушают вам доверия.
Муж «проглотил» то, что родственники оставили его без наследства, а я не могу. Почему сестра на готовом, а мы в ипотеке?
Мы с мужем вместе уже 4 года. Отношения у нас партнерские, и все финансовые вопросы мы привыкли решать сообща. Я никогда не позволяла себе расслабиться, и жить за его счет. Иногда даже, когда у него были временные финансовые трудности, брала дополнительные смены, и работала без выходных, чтобы в нашей семье было все хорошо.
Нас обоих очень сильно волнует тот факт, что у нас нет своего жилья. И пока оно у нас не появится, мы даже детей заводить не хотим. На съемной квартире мы не можем почувствовать себя «как дома» – нет уверенности в завтрашнем дне, и отсутствует всякое желания облагораживать чужие квадратные метры, с которых нас могут выгнать в любой момент…
Супруг мой – коренной житель нашего города, и у его родителей есть несколько квартир.
Когда свекры сдавали «лишнюю» жилплощадь квартирантам, чтобы иметь дополнительный доход к пенсии, то я даже и думать не смела о том, чтобы позариться на нее (я отдаю себе отчет в том, что квартира приобреталась за их кровно заработанные деньги, и что мы с мужем в ее покупку ничего не вкладывали)… Однако потом я узнала, что свекры собираются эту жилплощадь переписать на свою дочь, и тут уже не смогла остаться в стороне: с чего это вдруг такая несправедливость? У них ведь двое детей, и они оба – наследники, так с какой радости их любимая дочурка будет жить на всем готовом, в тот момент, когда мы с их сыном должны будем бегать по съемным клоповникам или выплачивать всю жизнь ипотеку?
Муж эту новость «проглотил» молча, и не стал конфликтовать, а я молча стерпеть обиду не смогла. Меня оскорбляет такое пренебрежение нашей молодой семьей. Все свои мысли по этому поводу я высказала и свекрови, и ее любимой доченьке. Они в ответ на меня набросились с обвинениями в меркантильности, и сказали, что я могу к ним больше не приходить, пока не извинюсь за свои слова.
Муж обижается меня за то, что я устроила скандал его родственникам, и говорит, что чужие квартиры его не интересуют. Сказал: «Раз мои родители сами заработали на свою недвижимость, то и распоряжаться ею могут, как захотят». Просит меня больше не поднимать эту тему, и даже намекает на то, что неплохо было бы мне сгладить разгоревшийся конфликт каким-нибудь поступком.
Я в шоке от происходящего, и не понимаю, как супругу удается сохранять спокойствие… А ведь главное – когда что-то нужно его родителям, то они просят об одолжении именно его, а не свою любимую дочурку, и он несется к ним, даже если у него единственный выходной на этой неделе.
В общем, я не знаю, как буду в дальнейшем общаться со свекрами и золовкой, а также стоит ли это вообще делать. Злюсь на мужа за то, что он такой слабохарактерный, и не может отвоевать свое право на часть той квартиры. Из-за его принципиальности нам придется пахать как лошадям, и выплачивать ипотеку до конца своей жизни…
Извините. Данных пока нет.
Могут ли наследники заявить о своих правах на квартиру?
tashka2000/Depositphotos
Отвечает Юрист цифровой платформы по разработке и продвижению законодательных инициатив «Инициатор» Андрей Завертяев:
Гражданским кодексом РФ предусмотрено наследование по завещанию и по закону.
В случае, если умерший Гражданин завещал квартиру своей тете, совершеннолетние наследники смогут претендовать на обязательную долю в наследстве только при условии, если они являются нетрудоспособными.
В этом случае суд предоставит им не менее половины от той доли, которую они имели бы по закону, не будь завещания.
Если завещания составлено все же не было, это означает, что только тетя умершего обратилась в положенный шестимесячный срок со дня смерти племянника за установлением наследства. А по истечении положенного законом времени получила подтверждающий ее права документ — свидетельство о праве на наследство. Собственно, на этом основании она и смогла распорядиться квартирой, продав ее вам.
Пять вопросов о завещаниях
Составлять завещание – обязательно?
Предположим, что дети, являющиеся наследниками первой очереди, не обратились за установлением права на наследство в течение полугода со смерти отца по уважительным причинам, таким как тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т. д. Тогда им еще предстоит доказать в суде, что эти факты имели место быть, и как только они отпали, эти молодые люди сразу же обратились в суд (на это законодателем дается еще 6 месяцев).
Только если какие-то из вышеуказанных мною возможных обстоятельств будут иметь место, тогда на обращение в суд у детей племянника бывшей владелицы квартиры действительно есть положенные 3 года исковой давности.
При этом полезно знать следующее: с 1 января 2020 года вступили в силу изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно им добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или причиненного в связи с этим реального ущерба. Ранее гарантированная сумма компенсации ограничивалась одним миллионом рублей.
Оформление завещания: все тонкости закона
Может ли дочь претендовать на наследство?
Отвечает помощник юриста АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Вячеслав Кожанов:
Покупка квартиры, полученной по наследству, всегда сопровождается определенными рисками, и задача покупателя в данном случае их минимизировать.
Проблема в том, что трехгодичный срок предъявления требований исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда лицо узнало или должно было узнать об открытии наследства.
Соответственно, даже после 5 лет владения квартирой у вас остается шанс того, что объявится какой-либо родственник со своими требованиями на данное жилье.
Важно установить, каким путем была получена квартира пожилой женщиной: это было завещание или наследование по закону.
Если завещание, ваши риски уменьшаются, так как завещание приоритетно перед наследованием по закону и имущество передается лицам, указанным в данном документе.
Однако и здесь существуют нюансы — это право на обязательную долю в наследстве и признание завещания недействительным.
Если же квартира была получена путем наследования по закону, основной риск связан с невозможностью установления всех родственников, имеющих право наследования. В любой момент может объявиться дальний родственник, которым только-только узнал о смерти бывшего владельца квартиры и хочет получить свою долю.
Если дети племянника заявят о своих правах, вам придется отстаивать свои интересы в суде. В Постановлении Конституционного суда РФ от 21.04.
2003 N 6-П высказана позиция о защите прав добросовестного приобретателя, что несколько уменьшает риски при покупке квартиры по наследству, однако вам будет необходимо доказать, что вы как покупатель квартиры предприняли все зависящие от вас меры по подготовке к сделке: заказали выписку из ЕГРН, запросили необходимые документы у продавца, проверили наличие реестровой записи о наследстве у нотариуса и т. д.
Что такое фактическое вступление во владение квартирой по наследству?Можно ли вступить в наследство через 15 лет после смерти?
Отвечает ведущий Юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Светлана Болотская:
Если у умершего были наследники первой очереди — дети, переход прав на квартиру к тете умершего мог произойти по двум основаниям:
- дети умершего по каким-то причинам не приняли наследство в установленный законом срок.
По общему правилу, наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя. Если наследники указанный срок пропустили, они могут обратиться в суд с требованием о его восстановлении.
При этом суд может удовлетворить данное требование при наличии двух условий: причина пропуска срока должна быть уважительная (например, тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность наследников и т. п.); в суд необходимо обратиться в течение шести месяцев после того, как отпали причины, повлиявшие на пропуск срока.
Таким образом, незнание наследников об открытии наследства само по себе не может являться основанием для восстановления пропущенного срока;
- умерший не пожелал передать квартиру в наследство детям и составил завещание на свою тетю.
Завещание как любую сделку можно оспорить в суде, но только при наличии законных оснований.
Посмертное оспаривание завещания наследниками умершего чаще всего основывается на болезненном состоянии завещателя в момент составления завещания, когда он не мог понимать значение своих действий.
Для этого допрашиваются свидетели и проводится судебно-психиатрическая Экспертиза, которая на основании медицинской документации определяет возможность завещателя руководить своими действиями при оформлении документа.
Полагаю, что в вашей ситуации взрослые дети племянника, не вступившие в наследство, не нуждаются в жилье и вряд ли будут оспаривать сделки с бывшей квартирой своего отца. В любом случае вам важно сохранять доказательства того, что вы заплатили всю цену квартиры продавцу и являетесь добросовестным приобретателем.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как будет делиться квартира в суде?
- Куда передать ключи от квартиры покойной?
- Наследство и завещание: 25 полезных текстов
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
С какими проблемами можно столкнуться, получая квартиру в наследство
Иногда вместе с квартирой у наследников появляются проблемы: долги, жильцы, другие претенденты на недвижимость. Разбираемся, какие риски предполагает наследование жилья и что с ними делать.
Долги наследодателя
Проблема
По наследству переходит не только имущество, но и долги. Если покойный не оплачивал Услуги ЖКХ или забывал вносить деньги за ипотеку, расплачиваться придется наследникам.
Наследники отвечают по долгам наследодателя только в рамках стоимости наследства (ст. 1175 ГК РФ). Получается, что если гражданину досталась квартира стоимостью 2 млн рублей, а усопший был должен банку 3 млн, он обязан выплатить только 2 млн. Если у него есть своя собственная квартира, дача или сбережения, их не смогут забрать в счет долга.
- По наследству не переходят долги, которые были связаны с личностью наследодателя: например, компенсации за нанесенный вред здоровью или обязанность выплачивать Алименты.
- Что делать
- Наследникам придется оплатить долги наследодателя в рамках стоимости завещанного имущества или отказаться от наследства.
Сумму задолженности можно уменьшить. Так, в некоторых случаях ипотеку покрывает страховка. А у долгов за ЖКХ есть срок давности — 3 года. Если покойный не платил дольше, наследники могут списать часть суммы через суд.
Узнать точную сумму долгов наследодателя до вступления в наследство вряд ли получится. Можно попробовать уточнить информацию через нотариуса: он сделает запрос в бюро кредитных историй. Также кредиторы подают претензии нотариусу, но они могут сделать это и после того, как наследники вступили во владение своими долями.
Стоит обратить внимание на возможность сэкономить на оплате госпошлины за совершение нотариальных действий.
Так, для исчисления государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство квартиры, в расчет может быть взята не только рыночная или кадастровая, но также и инвентаризационная стоимость квартиры.
Она, как правило, значительно ниже. На этом можно сэкономить, что в текущих условиях особенно актуально.
Сослан Бетрозов, адвокат, кандидат юридических наук
Жильцы в квартире
Проблема
Если в квартире покойного живут несовершеннолетние или люди, которых он полностью обеспечивал финансово, их будет сложно выселить. Иждивенцы могут обратиться в суд и потребовать, чтобы им предоставили право жить в квартире и дальше. А в борьбу за права несовершеннолетних детей включатся органы опеки.
Проблемы возникнут, даже если жильцы не зарегистрированы и не приходятся родственниками наследодателю.
Что делать
Для начала стоит попробовать договориться: дать время на поиск нового жилья, компенсировать переезд. Не получилось — идти в суд и добиваться принудительного выселения.
Другие наследники
Проблема
Из-за наследуемой квартиры между родственниками покойного могут разгореться споры.
Если наследодатель не оставил завещания, его имущество наследуется родственниками по закону. В первую очередь, на него имеют право родители, дети и супруг, во вторую — братья, сестры, бабушки и дедушки, а в третью — дяди и тети.
Наследники заявляют право на долю в течение полугода со дня смерти. Но даже если срок вышел, шанс получить долю остается: для этого претендент обращается в суд и доказывает, что он не подал заявление в срок по уважительной причине. Получается, если у покойного были родные, о которых никто не знал, они могут претендовать на долю наследства через несколько месяцев после раздела.
Даже если покойный оставил завещание, обязательную долю имущества получают его иждивенцы, нетрудоспособные супруги, родители и несовершеннолетние дети (ст. 1149 ГК РФ).
Иногда наследники спорят, кто останется жить в квартире. Если количество комнат равно количеству долей, ситуацию можно разрешить просто: каждому достается по комнате. В других случаях недвижимость могут признать неделимой, и тогда ее отдадут тому, у кого по закону есть преимущество. Например, человеку, которому и так принадлежит часть этой квартиры (ст. 1168 ГК РФ).
Что делать
Закон не запрещает наследникам договориться мирно: определить, кому достанется квартира, назначить сумму компенсаций за доли, перераспределить другое имущество. Но бывает, что найти общий язык с родными не получается. В этом случае придется отстаивать свои права в суде.
Что делать, если от наследства больше проблем, чем преимуществ
Предположим, наследник знает: сумма долгов покойного была больше стоимости квартиры, на нее претендует еще несколько человек или там кто-то живет. Получается, выгоды от такого наследства никакой — одни проблемы.
Чтобы избежать бумажной волокиты и расходов, наследник отказывается от своей доли. Это можно сделать в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя, даже если право наследования уже оформили.
Альтернативный вариант — не вступать в наследство. Для этого достаточно не подавать заявление нотариусу. Кроме того, не стоит жить в квартире, оплачивать счета за коммунальные услуги или ремонтировать жилье — иначе произойдет фактическое вступление в наследство.