Покупка квартиры, находящейся в общей совместной собственности

Объект недвижимости может находиться в индивидуальной и общей собственности. В первом случае права на жилье принадлежат одному человеку, во втором — нескольким людям. Общая собственность на квартиру или дом может быть совместной и долевой.

От вида собственности на квартиру зависят возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой. Разбираемся, какие виды собственности существуют, чем отличается совместная собственность от долевой, какие плюсы и минусы у каждой формы владения.

В пошаговой инструкции расскажем, как заключить сделку купли-продажи жилья, находящегося в совместной и общедолевой собственности.

Долевая и совместная собственность — разные права и возможности  распоряжаться жильем. Коллаж: МИР КВАРТИР

Какая бывает собственность

Благодаря приватизации с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде России стала быстро расти. Большая часть бывшего муниципального жилья перешла в частную собственность проживающих в нем граждан.

Частная собственность может быть индивидуальной, принадлежащей одному человеку и общей — двоим и более лицам. В свою очередь, общая собственность может быть совместной и долевой.

Что такое общая совместная собственность на квартиру

Совместная собственность — это когда квартира в равной степени принадлежит всем собственникам жилплощади. Объект не разделен на доли, и права каждого владельца считаются равноценными.

Совместное право на Недвижимость возникает по желанию владельцев или автоматически. То есть когда недвижимость покупается супругами. Стоит напомнить, что имущество, приобретенное в браке, считается общим.

Поэтому квартира или дом, купленные после регистрации в ЗАГСе, являются совместной собственностью мужа и жены. Даже в том случае, если жилье зарегистрировано на одного из супругов.

Плюсы

1. Все собственники в равной степени отвечают за содержание жилья. Оплата коммунальных платежей так же распределяется на всех владельцев общей совместной недвижимости.

2. Совладельцы несут равную ответственность по исполнению налоговых обязательств. То есть Налог на недвижимость вам начисляют в равной доле с другими собственниками.

3. Каждый собственник объекта недвижимости вправе использовать имущественный налоговый вычет ― он распределяется между всеми владельцами квартиры или дома по договоренности.

4. Если у вас возникла кредитная задолженность, то кредиторы не смогут даже через суд потребовать продажи общего имущества. То есть квартиру, находящуюся в совместной собственности, нельзя забрать за долги.

Минусы

1. На совместное владение выдается один документ. Собственник не имеет права единолично оформлять документы. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная.
2. Если вы по договоренности с другими собственниками решили сдать жилье в аренду, учтите, что доход придется делить между всеми владельцами.

3. Когда одним из владельцев является несовершеннолетний ребенок, любые сделки с недвижимостью совершаются с участием органов опеки.

Совместное распоряжение общим совместным жильем (продажа,  дарение, Завещание и т. д.) можно отнести как к плюсам, так и к минусам.

К примеру, чтобы продать квартиру, придется получить согласие всех сособственников.

Плюс в том, что без вашего ведома не будет продан ни один квадратный метр. Но если сделка инициирована вами и кто-то из собственников на нее не согласен, то вам придется договариваться.

Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности

Общая совместная собственность на квартиру не является препятствием для совершения сделок с жильем. Вы можете продать общую недвижимость, но прежде придется получить согласие на сделку других собственников. Согласие обязательно заверяется у нотариуса.

Согласие совладельца на продажу квартиры должно удостоверяться нотариусом. postila.ru

Если вы собираетесь купить квартиру, к примеру, у супружеской пары, то, скорее всего, жилье будет оформлено в общую собственность. Проверьте все документы, чтобы понять, совместно они владеют недвижимостью или нет.

Какие документы проверить:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, если документы на жилье оформлялись до июля 2016 года;
• выписка из ЕГРН;
• паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
• документ, на основании которого квартира была получена, к примеру, Договор купли-продажи;
• брачный договор, если документ был заключен и нотариально заверен.

Обратите внимание на дату заключения брака и дату регистрации квартиры. Вы найдете их в брачном свидетельстве и выписке ЕГРН (в свидетельстве о регистрации прав собственности). Если квартира появилась до брака — это личная собственность, и продать ее можно без согласия супруга.

Спросите у продавца квартиры о брачном договоре. В договоре, заключенном супругами, может быть указано, что для недвижимости, купленной в браке, устанавливается другая форма собственности, к примеру, раздельная или долевая.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

• она появилась до брака;
• ее подарили по договору дарения;
• она получена в Наследство одним из супругов.

Краткая инструкция

1. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы проверить Право собственности.
2. Убедитесь, что квартира приобретена в браке, а у супругов нет брачного договора.
3. После согласования с продавцом подпишите договор купли-продажи.

4. Если договор подписывает один супруг, проверьте наличие нотариально удостоверенного согласия на сделку от другого супруга.
5. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.

6. Подайте документы в Росреестр на регистрацию (при оформлении сделки у нотариуса документы подаст специалист нотариальной фирмы).
7. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на новую квартиру.

Без согласия супруга продать квартиру  совместной собственности не получится. postila.ru

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Долевая собственность — когда квартира находится в общей собственности с определением доли для каждого совладельца. Доли могут быть равными или неравными.

К примеру, один собственник владеет 1/3 жилплощади, а другой — 2/3. Или трем владельцам одного объекта недвижимости принадлежит по 1/3 жилплощади. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.

Вы можете стать владельцем доли квартиры, дачи или другой недвижимости в результате наследования, сделки купли-продажи, приватизации и др. Переоформить в долевую можно и совместную собственность. Для этого потребуется согласие совладельцев или решение суда.

По согласию совладельцев в долевую можно переоформить совместную собствнность. palyulin.ru

Плюсы

1. Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Вы вправе подарить, продать, завещать свою долю самостоятельно.

2. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников жилья так и останутся в их владении.

3. Каждый из собственников общедолевой недвижимости имеет свой пакет документов на жилье.

Минусы

1. Не всегда доля в квартире — это отдельная комната. На вашу долю может приходиться лишь угол в этой комнате.

2. Если нет возможности отделить вашу долю в отдельное помещение, и вы не можете договориться с совладельцами, то для определения порядка пользования жильем придется обращаться  суд.

3. Долевую собственность могут продать за долги. То есть если вы сильно задолжали, то кредиторы через суд могут взыскать средства от продажи вашей части недвижимости.

Как определяется доля

По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда. 

При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.

Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.

Доля в виде отдельной комнаты в квартире называется реальной. smollawyers.ru

Идеальная и реальная доли в квартире

Доля в квартире может быть выделена как идеальная или реальная (в натуре). То есть в первом случае доля не соответствует документально ни одной из комнат. Во втором — это отдельное помещение.

Пример: площадь одной комнаты в двухкомнатной квартире — 10 кв. м, площадь второй составляет 20 кв. м. Первая комната составляет 1/3 от жилой площади квартиры, а вторая — 2/3. Но квартира находится в общей долевой собственности двух людей и каждому принадлежит по 1/2 доли квартиры.

Такая 1/2 доля квартиры является «идеальной»: она не соответствует площади комнат, эту долю нельзя увидеть в реальной квартире. То есть под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Обладатель 1/4 доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на 1/4.

Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.

Реальная доля (часть, выделенная в натуре) не только соответствует площади конкретной комнаты, но и оформлена документально.

Пример: та же квартира с двумя комнатами площадью 10 кв. м и 20 кв. м. Теперь каждому совладельцу принадлежит отдельное помещение: одному собственнику 10-метровая комната, а другому — 20-метровая. Такие доли называют реальными, или выделенными в натуре.

Реальные доли выделены на местности, соответствуют площади комнат. При этом каждый совладелец имеет право не пускать в свою комнату другого сособственника.

Как купить долю в квартире

Вы легко можете выяснить, что квартира находится в долевой собственности: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Что необходимо учесть

По закону совладельцы имеют преимущественное право для получения предложения о покупке доли. Иными словами, прежде чем продавать постороннему гражданину свою часть в квартире, вы обязаны предложить выкупить ее другим владельцам недвижимости.

Для этого письменно извещаете совладельцев обо всех деталях планируемой продажи. Условия сделки должны быть такими же, как и для других покупателей. У сособственников есть один месяц для принятия решения. Только после этого вы можете продать свою долю.

Если же вы покупаете долю в квартире, то убедитесь, что все владельцы отказались от покупки. Отказ, как и предложение о покупке доли, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если Продавец нарушил преимущественное право других собственников на покупку, они в течение трех месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права покупателя на себя. То есть если вы не проверите письменные отказы совладельцев, то рискуете потерять приобретенную долю.

Краткая инструкция по покупке доли

1. Закажите выписку ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире. Из выписки вы узнаете, сколько у квартиры владельцев.
2. Запросите у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от нее отказались или не ответили.

3. Согласуйте с продавцом все позиции договора купли-продажи и подпишите его. Чтобы избежать мошеннических действий, удостоверьте документ у нотариуса.
4. Оплатите государственную пошлину за регистрацию права.

5. Подайте документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.
6. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности на долю в квартире.

yuristprav.ru» width=»1024″ class=»lazyload» src=»https://f5.mirkvartir.me/journal/custom/6055cf01-bace-42a2-af56-1726ab52789b.jpg»>Из выписки ЕГРН можно узнать количество собственников и их доли в квартире. yuristprav.ru

Основные отличия совместной собственности от долевой

Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.

Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.

Не присматривала за квартирой и ее украли. Пустая жилплощадь – мишень для мошенников?

• «Думали, сойдем с ума всем подъездом». Как удалось за шум посадить «замечательного соседа»
• Воспитание чувств, или Как я продал комнату в квартире с помощью дедовщины
• Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Продажа квартиры в совместной собственности

Продажа квартиры в совместной собственности вызывает вопрос:
— Нужно ли оформлять сделку у нотариуса в обязательном порядке? Или допустим договор купли-продажи в простой письменной форме?

Все зависит от нюансов.

В этой статье рассматривается три ситуации:

1. Продажа целой квартиры, находящейся в совместной собственности.

2. Продажа доли из совместной собственности

3. Продажа доли из долевой собственности, но в которой есть общая супружеская доля.

Разберемся подробнее:
Статья обновлена: 25.11.2021 года

Существует три формы собственности на недвижимость:

• 1. Единоличная, то есть законным владельцем собственности является одно лицо -физическое или юридическое.
• 2. Общая долевая собственность, то есть законными владельцами долей в праве собственности являются несколько физических или юридических лиц.
  При этом доля в праве может находиться в совместной собственности супругов.

• 3. Общая совместная собственность,  то есть законными владельцами собственности являются  несколько физических лиц, без определения размера их долей.
  На основании Семейного кодекса общая совместная собственность регистрируется супругам.
  Но  в первые годы приватизации жилья такой вид права регистрировался на всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении.

Внимание!
Часто совместно нажитое в браке имущество обыватели считают за общую совместную собственность. Совместно нажитое имущество может быть зарегистрировано как в единоличную, так и общую долевую ( на основании нотариального брачного договора),  или общую совместную собственность.

Продажа квартиры в совместной собственности супругов

Продажа квартиры в совместной собственности может быть оформлена договором в простой письменной форме.
В законе нет требования об обязательном удостоверении сделки нотариусом.

• Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности у супругов, оформляется договором купли-продажи в простой письменной форме и Актом приема-передачи;

• Переход прав к покупателю оформляется заявлением об этом, которое подается вместе с договором в Росреестр (через МФЦ);

• Заявление подписывается обоими супругами, в присутствии специалиста приема документов. То есть оба супруга должны присутствовать.
  Либо от другого супруга должно быть нотариальное согласие на продажу;

• Заявление можно подать непосредственно в Росреестр или через МФЦ. Читайте статью: Росреестр или МФЦ?

• Госпошлина за регистрацию перехода права не оплачивается. То есть продавцы госпошлину не оплачивают.

• Если произошла смена фамилии собственника, нужно подать заявление о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
  Госпошлина 350 рублей.

• Документы в Регистрационную палату — Росреестр

Этот же порядок применяется при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности не супругов

Продажа доли квартиры в совместной собственности супругов

Рассмотрим два варианта.
Вариант первый.

Продажа доли в совместной собственности ( имеется ввиду ситуация когда квартира находится в общей долевой собственности, а доля в праве в общей совместной собственности) подчиняется действиям статьи 42 Закона о регистрации.

То есть, если НЕ все дольщики одновременно осуществляют продажу — это нотариальная сделка в обязательном порядке.

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

Вариант второй.

Продажа доли в совместной собственности  — в ситуации, когда полностью квартира оформлена на супругов в совместную собственность, а продается только доля в ней, оформляется в простой письменной форме, с сохранением общей супружеской доли.

При этом, в ЕГРН вносится запись в соответствии с п. 90.1 Порядка ведения ЕГРН:
90.1.

При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ). Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Например, супруги владеют квартирой и продают 12 долю в праве на нее.
В результате сделки у супругов в совместной собственности остается 12 доля в праве, другая 12 доля переходит в собственность третьему лицу.

Ваша сделка не нуждается в удостоверении нотариусом!!!
НО, если вы обратитесь за этой услугой —  вам не откажут, порой даже предложат ее.

В результате такой сделки меняется форма права из общей совместной на общую долевую (но с сохранением законного режима собственности на оставшуюся супружескую долю).

Продажа доли квартиры в совместной собственности  не супругов

Общая совместная собственность лиц, не связанных супружеством, редкость.
Тем не менее встречается, как правило она возникла в результате приватизации. Даже если в числе ее участников — супруги, то это имущество, полученное в результате приватизации(безвозмездно) не является совместно нажитым и может быть разделено на отдельные доли в результате продажи части квартиры (доли в праве).

Например: супруги имеют в совместной собственности приватизированную квартиру и продают 12 доли в ней.

Такая сделка оформляется в простой письменной форме (без нотариуса).
Совместная собственность прекращается и регистрируется долевая собственность, где у супругов по 1/4 доли, а у покупателя 12 доли.

Разъяснения по вашей индивидуальной ситуации вы можете получить в платной консультации.
После оплаты, вы получите письмо о поступлении от вас денег, в ответ на которое вы можете прислать ваши вопросы.

Пожалуйста их пронумеруйте.

Ст 42 фз 218 «О государственной регистрации недвижимости»

Советую почитать:

Изменение в законе о регистрации недвижимости

Всегда рада разъяснить. Автор

Продажа квартиры в совместной собственности

Как правильно оформить приобретение квартиры супругами в совместную собственность: образец договора купли-продажи

Граждане, находящиеся в браке, в Российской Федерации имеют возможность оформить квартиру в долевую общую собственность либо на одного из супругов.

Чем отличаются между собой вышеуказанные варианты имущественного права, с какими особенностями, недостатками и достоинствами сопряжены – обо всем этом мы расскажем в материале. А также, узнаете как оформить, продать или разделить жилье при данном виде собственности и требуется ли согласие супруга на покупку недвижимости.

Статусы недвижимости по отношению к хозяевам

Долевая и совместная собственность предусматривают оформление одинакового статуса недвижимости по отношению к хозяевам – общего права владения, однако у каждого правового режима есть ряд особенностей.

В статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что долевая форма требует определения долей владения объектом – они могут быть как равными, так и не равными, оговариваются индивидуально. В случае долевой собственности супруги вправе распоряжаться своей долей по собственному усмотрению.

Если же была выбрана регистрация имущества в совместную собственность – при проведении любых следок потребуется разрешение всех владельцев, поскольку вся квартира в целом принадлежит двум гражданам с одинаковыми на нее правами.

Примечательно, что муж с женой, по желанию, могут выделить в имуществе доли в любой момент совместной жизни и в дальнейшем распоряжаться квартирой в рамках оговоренных частей единолично.

Особенности режимов владения

Если имущество общее

1. Если парой не было оговорено другое (выделение долей), то режим совместной собственности начинает действовать в отношении общего имущества (квартиры), нажитого в браке.

2. Если один из собственников хочет продать квартиру, а другой выступил против, единственным путем реализовать недвижимость для одного из супругов станет выделение своей доли.
3. Налоговые обязательства по квартире делятся на всех ее владельцев.

4. Каждый собственник имеет право получить налоговый имущественный вычет.

При долевой собственности

1. Каждый собственник владеет не квартирой в целом, а только ее частью.
2. Хозяин доли вправе сам распоряжаться ею, например, продавать третьим лицам. В этом случае от него потребуется только уведомить второго собственника о своем намерении.

3. Налог на недвижимость выплачивается владельцем в соответствии с определенным размером его доли.
4. Налоговый вычет распределяется также пропорционально размеру доли.

Как видите, долевая форма собственности дает каждому владельцу больше прав и независимости, в то время как совместно оформленной квартирой могут распоряжаться хозяева только с получением нотариально заверенного разрешения на любую сделку.

Смотрите видео о видах права собственности:

Виды права собственности

На кого можно оформить жилье, приобретенное в браке ?

Семейный и Гражданский кодексы РФ предлагают совместный или долевой режим владения. Если квартира была приобретена и оформлена на деньги одного из пары, но в момент заключения сделки граждане прибывали в официальном браке – объект для мужа и жены будет считаться общим.

Если супруги хотят конкретно выделить «вклад» в приобретение каждого, им больше подойдет долевая форма собственности. Без определения долей квартира по умолчанию будет считаться общей с правами каждого супруга на уровне 50%.

Обратите внимание! При разделе имущества подписание долевого договора облегчит судебный процесс, если же собственность зарегистрирована только на одного и является совместной, придется договариваться о компенсации за часть имущества в пользу одного при переходе полного права собственности другому.

Согласие супруга на продажу квартиры: всегда ли нужно получать?

На одного владельца

Статья 256 Гражданского кодекса РФ предусматривает оформление в совместную собственность нажитого во время брака имущества.

Соответствующие правовые последствия для сделки купли-продажи квартир наступают при оформлении официального брака (гражданское сожительство не считается).

Супруги имеют право зарегистрировать жилье на одного человека, при этом оно будет считаться их общей собственностью.

С выделением долей

В ст. 244 ГК РФ сказано, что помимо установленного нормами семейного законодательства России режима собственности, в процессе приобретения недвижимости по договоренности может возникнуть и другая его разновидность. В первом случае квартира оформляется только на одного супруга, а во втором – в документы вписывается каждый.

Долевая собственность не возникает автоматически, только в договорном режиме. Чтобы поделить квартиру на доли, супруги должны подписать определенные документы, например, брачный контракт (в этом случае долевой режим может распространяться на все имущество). Возможно и заключение отдельного договора – только на квартиру.

Необходимо помнить, что долевой режим устанавливается и в судебном порядке.

Как оформить в совместную собственность?

При оформлении в совместное владение имуществом, договор подписывает только один супруг, именно он выступает покупателем и обладателем права собственности. Однако есть и ряд особенностей, которые важно соблюсти супругам, покупающим недвижимость.

Правила составления договора купли-продажи

Договор купли-продажи составляется по стандартному образцу, с указанием характеристик недвижимости, цены сделки, прав и обязанностей сторон. Указывать третью сторону не стоит, если вы сделаете это – то супруг выступит в качестве полноценного покупателя со своей долей в имуществе.

Сторонами договоренности оказываются только продавец недвижимости и покупатель (тот, на кого в итоге и будет зарегистрировано право собственности).

На заметку. Особенностью сделки с совместной собственность является не сам договор, а порядок его регистрации, например, обязательное наличие разрешение супруга.

Как оформить договор купли-продажи квартиры по доверенности? Риски и особенности

Какие нужны документы?

Совместная собственность оформляется по итогам предоставления в контролирующий орган (Росреестр) пакета документов. Сотрудники Росреестра оставляют за собой право потребовать у заявителя предоставить им дополнительные документы.

• Паспорта граждан РФ супруга и супруги.
• Правоустанавливающий документ на недвижимость (договор купли-продажи).
• Все дополнения к договору купли-продажи, если есть.
• Кадастровый план недвижимости.
• Справку о прописанных в квартире лицах, плюс копию финансово-лицевого счета (о том, как действовать при покупке квартиры с прописанным человеком, читайте здесь).
• Документ о законности перепланировки, если была сделана.
• Согласие на сделку супруга, не указанного в договоре купли-продажи жилья.
• Квитанция оплаты государственной пошлины.

О том, какие документы могут понадобиться при купле-продаже квартиры, написано в отдельной статье.

Согласие мужа или жены

Поскольку покупателем в данном случае выступает только один из супругов, а второй в договоре-купли продаже не упоминается, для осуществления сделки потребуется нотариально заверенное согласие второго человека (статья 35 Семейного кодекса РФ). Получить согласие можно при наличии паспорта гражданина РФ и свидетельства о браке у нотариуса.

Отсутствие согласия может привести к отказу Росреестра регистрировать новое право собственности. Документы у заявителя примут, но в итоге могут потребовать получить согласие у супруга. Также супруг, чье согласие не было получено, получает право потребовать признать сделку купли-продажи недействительной в момент, когда ему станет о ней известно.

Стоимость услуг нотариуса

Цена нотариальных услуг сильно отличается в зависимости от региона. В небольших населенных пунктах за нотариально заверенное разрешение придется заплатить около 1000 рублей, в столице РФ такая же услуга может обойтись в 2.5-3 тыс. рублей.

О том, как происходит купля-продажа с участием нотариуса, читайте тут, а здесь вы узнаете о том, можно ли купить или продать жилье без него.

Регистрация

После проведения расчета владелец недвижимости должен отправиться в Росреестр с пакетом документов. Присутствовать второму супругу необязательно, главное иметь на руках два документа – свидетельство о браке и разрешение на покупку квартиры. Новое право собственности оформляется сотрудниками Росреестра в течение десяти дней.

О регистрации купли-продажи квартиры мы писали тут.

Совместный возврат НДФЛ

С 2014 года каждый собственник квартиры имеет возможность получить вычет в размере 2 млн рублей (220 статья Налогового кодекса). До 2014 года несмотря на нюансы оформления, на квартиру государство оформляло только один вычет.

Важно! В наши дни приобретение в совместное владение стало более выгодным, поскольку совместный возврат НДФЛ составляет максимально до 260 тысяч рублей. Воспользоваться таким правом супруги могут один раз, при этом доход получателя вычета должен быть официальным.

Продажа общего жилья

Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности, возможна только по обоюдному согласию супругов. В данном случае действуют положения Семейного кодекса о нажитом во время брака имуществе. Несмотря на то, что зарегистрирована квартира только на одного, распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению владелец не сможет.

Продавцом должен выступать человек, вписанный в правоустанавливающий документ, но сама сделка будет возможной при наличии заверено нотариально разрешения второго супруга. Статья 35 СК РФ подразумевает этот документ среди обязательных при регистрации сделки в Росреестре, без него ее, скорее всего, признают несостоявшейся.

Письменное согласие понадобится и в том случае, если в договоре купли-продажи фигурирует квартира, купленная во время брака, однако мужчина и женщина развелись.

Даже развод не лишает бывших супругов прав собственности на общую квартиру.

В таком случае продавцу придется либо взять у второго владельца разрешение на продажу, либо дождаться когда суд разделит общее имущество и у него останется собственная доля.

Отдельное разрешение супруга не требуется лишь в случае, когда и мужчина и женщина указываются в документе купли-продажи как равноправные продавцы.

Раздел имущества, купленного на деньги одного из пары

Порядок раздела имущества регламентируется положениями Семейного кодекса РФ.

Оговоримся сразу, бывают и исключения из правил, однако, зачастую, такие судебные решения связаны с удовлетворением интересов несовершеннолетних лиц.

СК РФ предусматривает четкое разграничение общей и индивидуальной собственности в зависимости от момента, когда была приобретена квартира, а не источника средств, на которые сделка была совершена.

Справка. Если на момент перехода прав собственности владелец квартиры пребывал в браке – недвижимость считается совместной собственностью, на нее супруги имеют равные права.

При этом, Семейный Кодекс разрешает супругам договориться о разделе имущества любым способом:

1. Мировая в процессе раздела имущества обладает многими достоинствами – не придется собирать документы и подтверждать свое исключительное право собственности, тратить деньги на судебные издержки и ухудшать отношения.
2. Отдельной строкой идет раздел имущества по брачному контракту – если он был подписан, то преимущество дается положениям этого документа.
3. Если мировой достичь не удалось, имущество можно поделить в судебном порядке. По умолчанию суд будет исходить из равного права супругов на квартиру. Бывшие муж и жена имеют возможность договориться о выделении доли каждому, о переходе права собственности одному супругу с компенсацией стоимости 50% недвижимости другому законному владельцу.

В судебной практике зафиксированы случаи, когда одному из супругов удавалось доказать свое преимущественное право на жилье. Как правило, они были сопряжены с предварительной продажей одним из супругов своей собственной квартиры с целью выручить средства для покупки недвижимости, по которой в итоге и был затеян судебный спор.

Как видите, в России супруги могут воспользоваться правом оформить квартиру как на совместную, так и в долевую собственность. В первом случае и муж, и жена получают равные права на квартиру и не могут распоряжаться ею самостоятельно. Если же партнеры решат оформить долевое владение, каждый станет полноценным хозяином своей части недвижимости.

Совместная и долевая собственность. Как купить квартиру по долям или у сособственников

Общая собственность. Совместная и долевая

Жильё, как и другое имущество, может принадлежать только вам, а может быть и общим, то есть им могут владеть несколько человек. Число таких сособственников Закон не ограничивает: одно и то же здание может принадлежать и одному, и пятидесяти владельцам.

• Общая собственность может быть совместной или долевой: это зависит от того, определены ли официально доли в таком имуществе.
• Совместная собственность
• Недвижимость считается совместной собственностью, если невозможно определить доли или если сами сособственники решили владеть имуществом совместно.

Чаще всего такое встречается в браке: по закону, всё нажитое супругами считается общим. Купленная после свадьбы квартира будет считается совместной собственностью, даже если договор купли-продажи подписывал только муж и право собственности в Росреестре зарегистрировано на него. Жена будет иметь на эту квартиру такие же права (если супруги не прописали другое в брачном договоре).

Долевая собственность

Вне брака совместная собственность встречается очень редко: люди предпочитают определять размер своей доли. Ведь от этого зависят их доходы, расходы, а также то, какую часть собственности они могут использовать.

Хотя владельцы могут заключить соглашение, по которому всё перечисленное может и не зависеть от размера доли — закон даёт им право на самостоятельное решение.

А вот если договориться об управлении и пользовании долевой собственностью не получается, придётся идти в суд.

Доля в праве и доля в квартире, в чём отличие. Выдел доли

Нужно понимать, что доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Доля ¼  в праве на четырёхкомнатную квартиру не равна одной комнате.

Под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом, то есть обладатель ¼ доли участвует в управлении всей квартирой, но лишь на ¼. Кроме того, в жилье есть и места общего пользования, которые невозможно поделить на 4, чтобы использовать их по частям: это коридор, санузел и кухня.

Чтобы получить свою часть имущества в безраздельное владение, можно потребовать выделить свою долю в натуре, но на практике это непросто.

В квартире это можно сделать только если обустроить отдельный вход в помещение и разделить общие места так, чтобы это не ущемляло права других собственников. При этом должны соблюдаться все законы и нормы. Иногда это получается сделать на первых этажах, так как там есть возможность обустроить кухню и санузел в новом месте. 

1. Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
2. Продать совместное имущество, то есть подписать договор купли-продажи, может любой из собственников (как правило — кто-то из супругов), но необходимо нотариально заверенное согласие на сделку других владельцев.
3. Будьте внимательны при покупке квартиры у супружеской пары и проверьте все документы, чтобы понять, совместно ли они ей владеют.
4. Какие документы проверить:

1. свидетельство о государственной регистрации права собственности (если есть);
2. выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
3. паспорта супругов и свидетельство о заключении брака;
4. документ, на основании которого квартира была получена (например, договор купли-продажи);
5. брачный договор (если есть).

Как понять, что квартира находится в общей совместной собственности:

Проверьте свидетельство о государственной регистрации права собственности. Свидетельства выдавали для квартир, купленных до 15 июля 2016 года. Если квартиру приобрели позже, этого документа у владельцев не будет.

В свидетельстве могут быть указаны оба супруга, а может быть кто-то один, но это не значит, что собственность личная — второй супруг всё равно считается равноправным владельцем, за исключением нескольких случаев.

Закажите выписку из ЕГРН. Выписку нужно заказывать всегда, даже если собственники дали вам свидетельство, — оно остается у бывшего владельца и тогда, когда квартиру давно продали.

В выписке же всегда будут актуальные сведения о квартире. Убедитесь, что все данные паспорта, квартиры и свидетельства о регистрации права (если оно есть) совпадают с тем, что написано в документе.

Попросите у продавцов документы-основания права собственности. То есть те документы, по которым право собственности на жильё перешло к нынешним владельцам, они указываются в выписке из ЕГРН. Это может быть договор дарения или купли-продажи, свидетельство на наследство, договор ренты или документ о приватизации.

Это самые важные документы для сделки — именно по ним вы поймете, может ли квартира быть не в общей собственности.

Недвижимость не является общей совместной собственностью, если:

• её подарили одному из супругов по договору дарения или передали бесплатно по другому договору (попросите эти документы и проверьте, кому именно передали квартиру);
• один из супругов получил её в наследство (проверьте свидетельство о наследстве, заодно уточните, сколько всего было наследников и как решился вопрос с остальными);
• если квартира появилась до брака.

Сравните дату регистрации права собственности с датой заключения брака. Эти данные вы найдете в свидетельстве или выписке из ЕГРН: будьте внимательны, дата выдачи свидетельства может не совпадать с датой регистрации права — последняя указывается внизу документа, рядом с номером гос.регистрации.

Дата заключения брака есть на штампе в паспорте и в свидетельстве о заключении брака. В паспорте отметка о браке стоит не всегда: человек мог потерять и восстановить паспорт без неё, поэтому лучше попросить сразу все документы.

Также информацию о браке можно запросить в реестре ЗАГСов через нотариуса — с 31 декабря 2017 года у них появилось такое право. Если квартира появилась до брака — это личная собственность и продать её можно без согласия супруга.

Спросите, нет ли брачного договора. Ещё один случай, когда появившаяся в браке квартира не будет совместной собственностью, — если это прописано в брачном договоре. Такой документ пара может подписать и до заключения брака и после. Он обязательно должен быть письменным и нотариально удостоверенным.

В договоре должно быть предусмотрено, что для квартиры, купленной в браке, устанавливается другой тип собственности: например, раздельный или долевой.

Описание жилья при этом может быть конкретным или общим. Например, «любое недвижимое имущество, приобретаемое в период брака» — если договор заключался до покупки квартиры. Так супруги могут договориться, к примеру, о том, что всё их будущее имущество в браке будет раздельным.

Итак, чтобы купить квартиру, находящуюся в совместной собственности, вам потребуется:

1.    Проверить право собственности, заказав выписку из ЕГРН.

2.    Убедиться, что квартира приобретена в браке, что она не подарена и не получена в наследство, а у супругов нет брачного договора.

3.    Подписать договор купли-продажи с обоими супругами, либо с одним из них.

4.    Если договор подписывает один супруг, от другого потребуется нотариально удостоверенное согласие на сделку.

5.    Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.

6.    Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи, согласие супруга на сделку и заявление на регистрацию.

Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.

Как купить долю в квартире

Понять, что квартира находится в долевой собственности, гораздо проще: каждый из собственников прописан в реестре отдельно, а в выписке из ЕГРН будет указан размер доли.

Если вы решили купить квартиру целиком у долевых собственников, то проще всего собрать их всех вместе и заключить один договор. Если вы покупаете доли не у всех собственников, сделать это будет чуть сложнее.

Вот о каких правилах нужно знать:

Преимущественное право других собственников. До того, как продать свою долю постороннему, собственник должен предложить выкупить её другим владельцам недвижимости. Для этого он письменно извещает их обо всех деталях планируемой продажи.

Важно: условия должны быть такими же, как и для других покупателей. Завысить в извещении сумму с тем, чтобы продать чужим людям долю в квартиру с человеком, с которым испортились отношения, нельзя.

У сособственников есть 1 месяц для принятия решения — только после этого продавец, не получивший ответа, может продать свою долю. Но это можно сделать и раньше: если все владельцы до истечения этого срока отказались от покупки.

Отказ, как и предложение купить долю, обязательно должен быть письменным, заверенным нотариусом.

Если сособственник прислал встречное предложение — например, купить долю вдвое дешевле — такое предложение не считается согласием. Другие владельцы недвижимости могут либо согласиться на предложенные условия, либо отказаться, давая зелёный свет на продажу.

Сохраните все документы: предложение продавца другим собственникам и их письменные отказы. Они понадобятся не только для подписания договора, но и при регистрации права собственности на долю. Прочитайте рекомендации нотариата по форме и содержанию таких извещений и порядку их отправления, а ещё лучше — добейтесь, чтобы всё бумаги проходили через нотариуса.

Будьте внимательны: если продавец доли нарушил преимущественное право других собственников на покупку, то они в течение 3 месяцев могут заявить об этом и через суд перевести права и обязанности покупателя на себя.

Нотариальное удостоверение договора. Все сделки по продаже долей должны проходить через нотариуса. Это касается даже тех договоров, по которым все собственники одновременно продают свои доли.

Итак, чтобы купить долю в праве на квартиру, вам потребуется:

1.    Проверить право собственности на квартиру: заказать выписку из ЕГРН и узнать, сколько у квартиры владельцев.

2.    Запросить у продавца подтверждение того, что он предложил выкупить долю другим собственникам, а они от неё отказались или не ответили в течение 30 дней.

3.    Подписать договор купли-продажи и нотариально удостоверить его.

4.    Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.

5.    Подать на регистрацию документы: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников и их отказы от покупки и заявление на регистрацию.

Подтверждать оплату госпошлины не обязательно, но лучше приложить копию квитанции или чека.

• Риски при покупке долевой собственности
• Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы Процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
• Вот что может пойти не так:
• Продавец продаёт долю в праве под видом отдельного жилья

Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.

Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что Ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся.

1. После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
2. Как этого избежать
3. Внимательно всё проверьте:

• У недвижимости должен быть отдельный кадастровый номер, по которому можно заказать выписку из ЕГРН, в ней будет информация о количестве собственников. До получения выписки вы можете проверить квартиру по адресу на портале Росреестра. 
• Посмотрите документы-основания — если в договоре на покупку этого объекта ранее фигурировала только доля в праве, то отдельной квартирой он стать со временем вряд ли мог. Если в документах-основаниях написано, что это именно квартира, то её кадастровый номер должен совпадать с номером покупаемой недвижимости. Если они отличаются, проверьте старый номер на сайте Росреестра.
• Если дом многоэтажный, посмотрите планировку других квартире в нём — это можно сделать на Яндекс.Недвижимости в истории объявлений по выбранному адресу.  Если планировка и площадь квартир на других этажах отличаются и в доме больше нет квартир с подобным метражом — это повод задуматься.

Продавец не известил других собственников о продаже доли

Этот порядок можно нарушить разными способами:

• подделать извещение о продаже;
• подделать документ, подтверждающий отправку этого извещения другим собственникам, ведь извещение можно передать под роспись;
• отправить извещение по старому или неправильному адресу;
• подделать отказ сособственника от покупки доли.

• Любые нарушения приведут к тому, что обманутый сособственник сможет через суд перевести право собственности на себя.
• Как этого избежать
• Придётся проконтролировать много нюансов:

• Проверяйте содержание извещений, которые продавец отправляет другим собственникам.
• Убедитесь, что в извещении были указаны все значимые условия будущей сделки: описание недвижимости, цена, порядок расчётов, перечень тех, кто остается жить в квартире, срок передачи квартиры и т. д.
• Договоритесь о том, чтобы все документы направлялись через нотариуса. Лучше выберите его сами или найдите общими усилиями — не поддавайтесь на уговоры продавца выбрать «хорошего знакомого специалиста».
• Если извещения отправляются по почте, проследите, чтобы продавец выслал их по актуальным адресам или по всем известным ему адресам, лучше, чтобы это было заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.
• Отслеживайте трек-номера отправлений на сайте Почты России, чтобы убедиться в том, что извещения дошли до адресатов. А если у вас есть телефоны сособственников, позвоните им и спросите, получили ли они уведомления. Так вы хотя бы исключите ситуацию сговора между продавцом и владельцами остальных долей.

Если сособственники выходят на связь и готовы отказаться от покупки доли, попросите их нотариально удостоверить свои отказы.

Сговор продавца и сособственников

Тут возможны разные ситуации. Продавец и сособственники подделывают документы об извещении о продаже доли или об отказе от покупки доли, после чего сособственники через суд переводят права на себя.

Возможен и такой вариант: сделка проходит законно, но после покупки ваши интеллигентные и милые «долевые» соседи начинают вести себя неадекватно, тем самым вынуждая вас продать им долю по заниженной цене. Ведь теперь все правила о продаже доли должны соблюдать вы, а демонстративно неприятные соседи отпугнут любого постороннего покупателя.

Как этого избежать

Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, просите сделать все документы через нотариуса — добросовестных сособственников это смутить не должно. А вам будет проще доказать, что порядок выкупа был полностью соблюден.

А вот если соседи решили вынудить вас продать приобретённую долю своим поведением, то готовьтесь к длительным разборкам (с полицией, судами и т. д, в зависимости от того, что они нарушают), если не хотите терять деньги. Но в такой ситуации многие предпочитают избавиться от доли и не трепать нервы.

Заключение

В сделках с общей собственностью нет ничего необычного: люди часто покупают долю в квартире, чтобы получить прописку, да и супруги могут решить развестись и продать «совместно нажитое». Так что бояться такой покупки не стоит.

Как и во всех сделках с недвижимостью важно только проверять и перепроверять все документы и чётко следовать процедуре.

Мошенники не любят въедливых и юридически грамотных покупателей, поэтому у вас есть все шансы купить такую квартиру без проблем.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Мария Толстова.