Покупка квартиры: при покупке квартиры владелец уверял что квартира теплая на самом деле нет иостался долг

Покупка квартиры — мероприятие долгое, нервное и опасное.

Даже если сделку сопровождают банк, Нотариус и риелтор, всегда остаётся вероятность, что через несколько лет бывший хозяин или его родственники оспорят покупку, потому что вы не учли всех нюансов, а о некоторых нормах закона и вовсе не знали. Опираясь на судебную практику, советы юристов и собственный опыт, рассказываем, как проверить продавца квартиры, чтобы исключить неожиданности. 

Ищите долги и дело о банкротстве

Покупать квартиру у человека, имеющего множество долгов опасно, потому что сделку в будущем может оспорить арбитражный управляющий, ведущий банкротное дело должника.

Покупка квартиры: при покупке квартиры владелец уверял что квартира теплая на самом деле нет иостался долгНе связывайся с должниками и банкротами. vseposhagam.ru

По закону, при сумме договора больше 10% от требования кредиторов сделку можно оспорить, если она была совершена в течение 3-х лет до банкротства, и есть признаки подозрительной сделки.

Признаки подозрительной сделки:

  1. Кредиторы понесли ущерб.
  2. Покупатель знал о том, что наносит ущерб кредиторам.

Почти каждую сделку с недвижимостью можно оспорить. Стоимость квартиры в большинстве случаев больше 10% от требований кредиторов, ущерб им нанесён, а доказывать, что покупатель знал о кредиторах, не станут, потому что информация о должниках есть в открытом доступе.

Подобный случай мы описывали в статье «Как вашу квартиру могут отобрать за долги постороннего человека». Арбитражный управляющий пытался признать недействительной сделку о купле-продаже квартиры в Москве за 9,3 млн рублей. Восстановить справедливость помог только Верховный суд, признав покупателя добросовестным.

Чтобы не попасть в такую историю, надо подстраховаться:

  1. Воспользоваться Единым федеральным реестром сведений о банкротстве, чтобы проверить продавца. Так вы узнаете, открыто дело или нет.
  2. По сайту Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительного производства. Обращаем внимание, что можно оспорить сделку, проведённую в течение 3-х лет до начала банкротства. В это время дела ещё может не быть.
  3. На портале «ГАС Правосудие» и на сайтах судов тоже можно найти информацию о долгах и банкротстве.

Проверка паспорта на действительность

На сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России можно проверить паспорт. Если его нет в базе, то лучше сделку не проводить.

Покупка квартиры: при покупке квартиры владелец уверял что квартира теплая на самом деле нет иостался долг  сервисы. гувм. мвд. рф

Если собственников несколько, то проверяйте паспорта каждого. Кроме этого, обратите внимание на соответствие данных в паспорте и в документах на квартиру, внешнее сходство человека, который вам продаёт квартиру, и фотографии в паспорте.

С владельцем просроченного или испорченного паспорта тоже лучше не иметь дело, поскольку сделка может сорваться на этапе проверки документов банком или Росреестром.

Выписка из ЕГРН

Это обязательная часть проверки. Если выписка не сделана, то в будущем невозможно будет доказать, что вы добросовестный покупатель.

Покупка квартиры: при покупке квартиры владелец уверял что квартира теплая на самом деле нет иостался долгПример выписки из ЕГРН. comphelp24.ru

Следует обращать внимание на обременение, например, ипотеку. Это не значит, что купить такую квартиру невозможно, но ход сделки будет отличаться. Сначала придётся закрыть Кредит, снять обременение, а потом регистрировать куплю-продажу в Росреестре.

Обращайте внимание на наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Такая сделка будет идти с участием органов опеки и попечительства.

В расширенной выписке ЕГРН будут сведения о всех сделках с квартирой. Так вы поймёте, сколько хозяев было, и как часто переходило Право собственности. Если квартира меняет хозяев раз в год, стоит насторожиться и выяснить причину.

Справка об остатке на пенсионном счёте

Если в числе собственников — дети, или квартиру продаёт семья с несколькими детьми, то просите справку об остатке на пенсионном счёте мамы. Так вы узнаете, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет.

Покупка квартиры: при покупке квартиры владелец уверял что квартира теплая на самом деле нет иостался долгВнимание маткапиталу. cian.ru

Если он был использован на покупку квартиры, то у мамы возникает обязанность выделить доли мужу и всем детям. Если не в вашей, то в следующей.

На практике родители не всегда это делают, а ПФР слабо следит за исполнением нормы закона.

По этой причине муж владелицы сертификата или её выросшие дети идут в суд и заявляют, что имеют право на долю в квартире, которая куплена с использованием средств маткапитала.

Подобные сделки проводятся с участием органов опеки и попечительства. От мамы можно требовать нотариальное обязательство выделить доли в новой квартире.

Осторожно, наследник

Внимание к квартирам, которые получены в Наследство. Смотрите на дату вступления в право собственности. Например, 1 февраля получено свидетельство, а 1 марта квартира уже выставлена на продажу. К чему такая срочность? Уточните и подумайте, стоит ли вообще проводить эту сделку.

В течение 3-х лет Наследники могут оспорить сделку купли-продажи недвижимости. Нет никакой гарантии, что к вам не придёт родственник продавца с судебным приказом на выселение и признанием сделки недействительной.

Согласие супруга на продажу

Если квартира куплена в браке, то согласие надо брать, даже если супруги на момент сделки уже развелись.

Покупка квартиры: при покупке квартиры владелец уверял что квартира теплая на самом деле нет иостался долгОпасен даже бывший супруг.  vseposhagam.ru 

Это обезопасит вас от притязаний бывшего супруга на квартиру. Например, муж и жена полюбовно договорились, что один забирает машину, а другой — квартиру, не оформив раздел через суд или нотариуса.

Где гарантия, что тот, кто остался с машиной, вдруг не передумает? Похожий случай из судебной практики мы описывали в статье «Квартира в беде».

Есть и ещё одна опасность в покупке квартиры без согласия второго супруга. Если Недвижимость была куплена на деньги, например, мужа, а жильё вам продаёт жена, то в будущем муж может оспорить сделку, потому что жена не имеет права на такую квартиру — она ей не принадлежит, даже если женщина оформлена в ней как собственник.

В Постановлении Верховного суда сказано:

Имущество, приобретённое одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.

Справка о зарегистрированных лицах

Справку можно получить в паспортном столе, управляющей компании или МФЦ. В первую очередь надо обратить внимание на тех, кто сейчас прописан, и выяснить, нет ли в квартире невыселяемых.

  1. Жильцы, отказавшиеся от приватизации и получившие право пожизненного проживания.
  2. Жильцы, получившие право проживания по завещательному отказу.
  3. Живущие по договору безвозмездного пользования.

Подробнее все эти случаи описаны в статье «Купил квартиру, а жильцов выселить не могу».

Итак, смотрите, на каком основании возникло право собственности. Если это приватизация, уточните, кто отказался от неё, получив право пожизненного проживания. То же самое с наследством. Лучше настоять на том, чтобы все невыселяемые выписались до сделки.

Обращайте внимание не только на тех, кто прописан на данный момент и на тех, кто уже выписался. Узнайте основание. Например, если жилец выписался, чтобы прописаться в тюрьме, то он вернётся и востановит право на прописку в вашей квартире, если он из числа невыселяемых.

Справка из психо-неврологического диспансера

Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.

Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.

Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.

Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.

Чек-лист для проверки квартиры перед покупкой

Всё сказанное выше можно объединить в алгоритм проверки, которого стоит придерживаться. Это устранит большую часть проблем, которые могут возникнуть после сделки на вторичном рынке недвижимости.

  1. Получите расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Обратите внимание на количество собственников, наличие несовершеннолетних, частоту смену собственников, основание возникновения права собственности.
  2. Проверьте паспорта всех собственников, убедившись, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и нет факторов, указывающих на подделку документа.
  3. Проверьте документ — основание права собственности (свидетельство о праве на наследство, Договор ДДУ, договор купли-продажи, договор приватизации, договор ренты, дарения, мены или решение суда). Особое внимание — договорам приватизации, свидетельству о праве на наследство, договору дарения.
  4. Потребуйте согласие супруга на продажу, даже если собственники в разводе. Документ должен быть заверен у нотариуса.
  5. Проверьте у продавца наличие долгов, открытых судебных дел и банкротства.
  6. Запросите справку о зарегистрированных лицах из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная). Проверьте, кого из прописанных нельзя выселять (опираясь на правоустанавливающие документы), а также проверьте временно выписанных (они могут вернуться).
  7. Попросите справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы выяснить, был ли использован маткапитал.
  8. Попросите справку из психо-неврологического диспансера и наркологии.

Общие правила: требуйте только оригиналы документов и храните их даже после совершения сделки. Если начнутся разбирательства, так вы докажете свою добросовестность, и у бывшего владельца и его родственников не будет оснований признать сделку недействительной.

Как самостоятельно проверить квартиру на юридическую чистоту – пошаговая инструкция

На правах рекламы

Сегодня покупка квартиры – это не просто подписание нескольких бумаг и оплата, это еще и большие риски потерять все из-за попадания в руки к мошенникам.

Именно поэтому настоятельно рекомендуется обращаться за помощью только в проверенные агентства, где возможность быть обманутым исключается априори.

Если же вы нацелены самостоятельно провернуть сделку купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости, то мы предлагаем вам подробную инструкцию о том, как проверить объект на юридическую чистоту и обезопасить себя от действий недобросовестных продавцов.

Покупка квартиры: при покупке квартиры владелец уверял что квартира теплая на самом деле нет иостался долг

Получите выписку из ЕГРН

Как только вы выбрали подходящую вам квартиру, не спешите заключать договор. Первым делом необходимо ее осмотреть и познакомиться с собственниками жилья. Случается, что на встрече Продавец представляется владельцем данного жилья, однако по факту он является квартиросъемщиком, а законные хозяева давно живут где-то заграницей и лишь получают оплату за жилье.

Читайте также:  Как поделить наследство: мой дедушка завещал свою квартиру чужому человеку. В этой квартире кроме деда никто не

Это довольно распространенная схема мошенничества, которая рассчитана на доверчивых граждан. В теории эту квартиру продали уже несколько раз, а по факту собственник как был Иванов Иван, так им и остался.

Для того чтобы выяснить данные обстоятельства и удостовериться в том, что вы действительно имеете дело с законным владельцем, после осмотра квартиры закажите полную выписку из ЕГРН по данной жилплощади.

Выписку из ЕГРН можно заказать на сайте https://rosreestr.net.

На что обратить внимание в выписке:

Покупка квартиры: при покупке квартиры владелец уверял что квартира теплая на самом деле нет иостался долг

Наличие обременений и арестов

Обязательно проверьте квартиру на наличие обременений. Недобросовестные собственники могут не предоставить данных о том, что жилплощадь находится в залоге, ипотеке, на нее наложен арест или же ведутся судебные споры. В выписке из ЕГРН, в разделе № 2 указанно кто является действующим собственником, а так же указаны обременения, ограничения и аресты, если они присутствуют.

Сделка только с собственником недвижимости

Заключайте сделку только с собственником, Доверенность может быть поддельной. Сделайте выписку из ЕГРН, и сверьте данные с паспортом.

Опасность кроется в том, что доверенность может быть не только «липовой», нотариус будет в сговоре, а собственник может быть даже и не быть в курсе, что его недвижимость продают.

Если Вы все же решили заключить договор с представителем собственника, проверьте доверенность на подлинность на сайте http://reestr-dover.ru/.

Подлинность документов

Немаловажным также является и проверка документов на подлинность.

Это можно сделать самостоятельно: иногда люди буквально от руки приписывают неверные данные или утверждают, что была допущена ошибка, которую они исправили.

Помните, что все подобные помарки должны быть обязательно заверены нотариусом, а договоры купли-продажи до 2013 года и другие договоры зарегистрированы в Росреестре.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она.

Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН. Указанная жилая площадь должна совпадать, ровно также, как и количество комнат. При нахождении расхождений продавец обязан их устранить. В противном случае узакониванием перепланировок придется заниматься именно вам.

Кстати, Штраф придется платить тоже вам.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если Дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Согласие супруга на продажу

Этот вопрос можно рассматривать по-разному: по большому счету официально разрешение на продажу от супруга не нужно, однако ситуации бывают совершенно непредсказуемыми.

Первым делом стоит уточнить состоит ли в браке продавец. Если да, то попросите, чтобы вся семья присутствовала на сделке, на встрече для обсуждения условий.

Если это невозможно по каким-либо причинам, то запросите от него письменное разрешение, заверенное нотариусом.

Если собственник в разводе, то нужно проверить наличие имущественных претензий, а также решение суда о разделе имущества.

Наличие долгов

Очень важный момент: продавец обязан предоставить вам все квитанции, которые подтверждают отсутствие задолженностей по коммунальным услугам и налогу на имущество. Хотя вы сможете оправдать себя в будущем и платить вам за это все не придется, однако время на бумажную волокиту придется потратить.

Покупка квартиры: при покупке квартиры владелец уверял что квартира теплая на самом деле нет иостался долг

Покупка квартиры у застройщика

Проверка надежности застройщиков

Вышеописанная инструкция подойдет всем, кто планирует приобретать вторичное жилье или у которого уже есть собственник. Что же касается новостроек, то здесь тоже имеются подводные камни, причем не меньше.

По России зафиксированы сотни случаев, когда застройщики не выполняют своих обязанностей, при этом собирают с людей деньги и продают им несуществующие квартиры.

Чтобы избежать подобных потерь, вам нужно быть на чеку и прежде, чем заключить сделку с одной из компаний, проверить ее на чистоту.

Покупка квартиры: при покупке квартиры владелец уверял что квартира теплая на самом деле нет иостался долг

Разрешительная документация

Первым делом вас должна интересовать разрешительная документация, которая позволяет застройщику возводить здание в определенном месте. Ее вы можете получить в офисе компании.

«Прозрачные» застройщики выкладывают подобные документы на своем официальном сайте.

Кстати, у добросовестного застройщика должен быть полноценный сайт, который рассказывает о деятельности компании, а также можно посмотреть портфолио уже готовых объектов.

Разрешительная документация включает в себя проектную декларацию и само разрешение на строительство, выданное государственными органами. Там же могут быть прописаны технические условия на будущие коммуникации, которые являются еще одним подтверждением «прозрачности», выбранной вами компании.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании.

Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор.

Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые Законодательные акты Российской Федерации». Но! Есть один момент: застройщик может вести свою деятельность по разным адресам. При этом в одном месте он все будет делать по закону, а в другом нет.

Так что ваша задача в данном случае – это проверить не только компанию в списке надежных застройщиков, но и адрес строящегося дома.

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома.

Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе.

Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте.

Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать.

Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть.

Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Полная проверка недвижимости через интернет-сервис

Чтобы не остаться и без денег, и без недвижимости покупателю квартиры стоит всегда оставаться бдительным и не упускать из виду даже самые мелочи.

Если вы не можете рассчитывать на собственные силы в данном вопросе, то лучше обратиться за помощью к сайту https://rosreestr.net/proverit-kvartiru. Сервис предоставляет возможность полной проверки недвижимости, включает все выписки из ЕГРН, проверку по базе ФССП России на наличие ареста, проверка по базе ФНП на предмет залога, наличие судебных дел по недвижимости. Дается анализ выписки, проверяется наличие обременений на жилье, участие в спорах и наличие претензий. Так же проверяется собственник по базе розыска МВД и на предмет задолженностей по судам и налогам. Полная проверка создана специально для борьбы с мошенниками на рынке недвижимости. 

Читайте также:  Гражданская процессуальная правоспособность и дееспособность: когда наступает

Покупка квартиры с обременением

Что такое обременение

Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости, из-за того, что на этот объект имеют права владения или пользования другие частные, юридические лица или государство.

То есть хозяин квартиры не может самостоятельно принять решение о её продаже, не согласовав это ещё с кем-то. Или в квартире проживает человек, которого нельзя выселить, и квартира продаётся только с жильцом.

А иногда продажа и просто невозможна.

Как узнать, есть ли у квартиры обременения

В выписке из ЕГРН, получить которую может любой, нужно обратить внимание на пункт 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».

Выписка из ЕГРН говорит, что обременений нет

Но не все виды обременений указываются в выписке. Поэтому покупателю, возможно, придется запрашивать у продавца дополнительные документы. Какие — расскажем ниже.

Какие обременения бывают:

Ипотека

Самое распространённое обременение — ипотека. То есть люди продают квартиру, которая находится в залоге у банка. Причиной такой продажи может быть, например, невозможность выплачивать в дальнейшем ипотечный кредит.

Если на квартиру наложено такое обременение, она не может быть продана без разрешения банка.

Что делать, если есть такое обременение. Есть два способа:

1. Покупатель переоформляет ипотеку на себя и далее выплачивает её сам. Он также должен вернуть продавцу деньги, которые тот уже внёс по кредиту (с учётом первоначального взноса, но без учёта выплаченных по ипотеке процентов).

Если продавец просрочил выплаты по кредиту, то все штрафы и пени достанутся новому владельцу.

Поэтому перед покупкой нужно выяснить всё о состоянии кредита: попросить у продавца справку из банка об отсутствии задолженностей и пеней, а если просрочки выплат есть — выяснить сумму задолженности и штрафов перед тем, как принять решение о покупке.

2. Продавец получает в банке разрешение на досрочное погашение кредита. Далее покупатель передает продавцу деньги, чтобы тот выплатил оставшуюся задолженность.

Для этого заключается договор задатка (или предварительный договор купли-продажи), по которому вносится сумма, равная долгу по ипотеке. Когда долг погашен, банк передает продавцу закладную на квартиру.

С этим документом продавец и покупатель обращаются в Регистрационную палату для снятия с квартиры обременения. Затем покупатель полностью расплачивается с продавцом и по договору купли-продажи становится владельцем квартиры.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Опасаться таких вариантов не стоит, это очень распространенная практика. Сегодня на вторичном рынке примерно каждая пятая квартира имеет ипотечное обременение. Это связано с распространённостью ипотечного кредитования. Однако определенные риски всё же есть.

В частности, сложности могут возникнуть в ситуации, когда покупатель покрывает остаток по задолженности продавца. Собственник, погасив ипотеку, может отказаться от сделки и помешать регистрации договора купли-продажи, „организовав“ форс-мажорное обстоятельство.

В итоге несостоявшийся покупатель вынужден будет судиться с мошенником, который может выплачивать деньги по суду многие годы».

Аренда

Второй тип обременения — аренда. В этом случае квартиру продают, когда в ней проживают арендаторы по официальному договору. Срок договора найма указывается в договоре купли-продажи, и новый собственник не может выселить квартирантов до его истечения.

Это распространённая практика в европейских странах: если человек покупает жилье с инвестиционной целью (то есть с целью вложения денег и получения дохода от аренды), оно достается ему вместе с арендаторами, которые по-прежнему платят за жильё, но уже новому владельцу.

В России такое встречается нечасто. ЗАТО бывает, что после заключения сделки покупатель обнаруживает в квартире жильцов, которые тоже ничего не знали о продаже недвижимости.

Обычно это происходит, когда заключается краткосрочный договор найма (на срок до года), и он не регистрируется в Росреестре. В этом случае в выписке из ЕГРН никаких пометок не будет.

Если заключается долгосрочный договор, подлежащий обязательной регистрации, аренда будет указана как обременение в выписке.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Новому владельцу приходится разрешать конфликты с квартирантами, нередко с вызовом полиции и скандалами. Известен случай, когда собственник, не вернув Залог арендаторам, продал жилье.

Те, в свою очередь, отказались покидать квартиру, пока им не вернут деньги. В итоге новый владелец отдал им депозит. И это — самое мирное решение конфликта.

При худших раскладах арендаторы съезжали со скандалом, заливая бетоном водопроводные трубы».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Решение владельца продать жильё не является поводом для автоматического расторжения договора с арендаторами. Арендаторы имеют право проживать в квартире, пока не истечет срок аренды (если он прописан в договоре).

Здесь есть два варианта: либо покупать квартиру вместе с квартирантами, либо потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить, что этот договор расторгнут, можно обычной распиской от арендатора.

После этого договор купли-продажи заключается по обычной схеме.

Рента

Третий вид обременения — рента. Получатель ренты (обычно пожилой человек) имеет право проживания в квартире при том, что право собственности переходит от него к рентодателю взамен на пожизненное содержание. Владельцем жилья получатель ренты уже не является, но выселить его никуда нельзя. Договор ренты прекращает действовать со смертью рентополучателя.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«Случается, что мошенники или недобросовестные рентодатели продают жильё, находящееся в ренте, ведь о её наличии часто ничего не говорится в свидетельстве о праве собственности. В результате покупателю достается квартира, в которой имеет право проживать пожилой человек».

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Рента указывается как обременение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка в выписке есть, нужно выяснить, действует ли ещё договор ренты — в частности, попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, и уточнить, почему обременение не снято.Теоретически продать квартиру, находящуюся в ренте, можно.

При этом договор ренты может быть перезаключен и обязательства перед рентополучателем перейдут к новому владельцу. Но всё это возможно только с согласия рентополучателя, которое должно быть нотариально заверено.

Продавать квартиру, не получив согласия получателя ренты и не уведомив об обременении покупателя, — незаконно.

Эксперты рынка недвижимости не рекомендуют покупать квартиры с таким обременением. Здесь нередки случаи подлога документов.

Безвозмездное пользование

Еще один вид обременения — безвозмездное пользование квартирой человеком, который в свое время отказался от приватизации. Граждане России имеют право приватизировать жильё и получить в нём долю. Если Гражданин, зарегистрированный в квартире, не участвует в приватизации, он получает пожизненное право пользования данной жилплощадью.

Проблема в том, что это не отражается ни в свидетельстве о праве собственности, ни в выписке ЕГРН. Нередки случаи, когда люди покупали жильё и уже после выясняли, что посторонний человек имеет право безвозмездного пользования их квартирой, и лишить его этого права никто не может.

Иногда даже новые собственники покупают отдельную квартиру, чтобы отселить нежелательных жильцов.

  • Что делать, если у квартиры есть такое обременение:
  • При заключении сделки всегда просите показать дополнительные документы и всё тщательно проверяйте.
  • Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

«Необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) или единый жилищный документ (ЕЖД).

Там указано, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при её продаже. Идеальный вариант — справка об отсутствии зарегистрированных лиц.

Нужно настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца (и других зарегистрированных лиц) сняться с регистрационного учета и освободить Жилое помещение».

Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире

Для подстраховки можно попросить нотариально заверенное обязательство выписать проживающих из квартиры в течение ограниченного времени после регистрации сделки.

Чтобы купить жильё, в котором зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, нужно, чтобы ещё до заключения сделки эти люди зарегистрировались в другой квартире, так как в этом случае они лишаются права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

Человек может получить право пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека (это право закреплено за ними ст. 1137 ГК РФ). Он не теряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить из квартиры или лишить его данного права по закону нельзя, во всяком случае до истечения срока, установленного в завещании.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:

«К счастью покупателей, данное обременение встречается крайне редко, поскольку проверить его наличие при покупке с 100% точностью невозможно. Право проживания не подлежит обязательной регистрации. Оно может быть зарегистрировано в Росреестре, но по желанию собственников.

Информацией о его наличии обладает нотариус, открывший наследственное дело, и наследники, которые приняли наследство и стали собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве.

Нотариус не вправе разглашать информацию, содержащуюся в наследственном деле, поэтому даже обращение к нему не прояснит наличие или отсутствие такого права».

Внимательно изучайте документы. Если собственник получил свою квартиру в наследство, запросите у него копию завещания, чтобы выяснить, нет ли обременений в виде завещательного отказа.

Арест

На квартиру может быть наложен арест по решению суда. Причины для этого могут быть самые разные, самые распространенные — долговые обязательства или раздел имущества.

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Арестованную квартиру продать нельзя (а также сдать, завещать, подарить и т. п.) Если кто-то пытается это сделать, он нарушает Закон. Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и зарегистрированные несовершеннолетние

Если жильё было приобретено с использованием материнского капитала, значит дети имеют право на долю в этой квартире. Чтобы это узнать, нужно выяснить, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, и, если есть два ребенка и более, попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без маткапитала, но в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, вы также должны быть уверены, что его права не нарушены.

Читайте также:  Вид налогообложения: как узнать какой вид налогооблажения у ООО. упрощенка или основной

Что делать, если у квартиры есть такое обременение:

Продавец в обоих случаях должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Тогда сделка будет безопасной для покупателя.

Заключение

С большинством видов обременений квартиру покупать можно. А из-за того, что потенциальных покупателей отпугивает обременение, такие квартиры часто продаются с дисконтом. Главное — тщательно проверить все документы, заказать все выписки и справки, взять необходимые нотариальные свидетельства.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Савинова

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

  1. Расторжение договора по соглашению сторон
  2. Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

Причины расторжения договора

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий.

 В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.

О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений.

При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

  • Нарушение договора продавцом, например:- уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени- продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
  • Нарушение договора покупателем, например:- покупатель вообще не оплатил недвижимость- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
  • Другие причины, предусмотренные законом или договором:- при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы — прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье- были нарушены права несовершеннолетних- жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Как происходит расторжение договора купли-продажи

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ. 

Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд.

Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

  1. Подготовить Иск и документы, которые являются основанием для расторжения
  2. Подать Исковое заявление и документы в суд
  3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
  4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

???? Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего. 

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца. 

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека

В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.

Сроки расторжения договора 

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.

Как защитить себя

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте.

Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной.

И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *