Последнее обновление: 16.03.2021
Вопрос:
Я хочу купить квартиру, которую продает пожилой одинокий человек (старик). Какие здесь могут быть риски и особенности?
Ответ:
Да, действительно, если покупать квартиру у пожилого человека, то самым уязвимым местом сделки становится сам Продавец. Точнее – его психическое состояние в момент сделки.
Бывает, что квартиру продает человек, который относится к так называемой «группе риска» (термин юристов и риэлторов на рынке недвижимости – подробнее по ссылке). Таким «рисковым» продавцом может быть одинокий пожилой человек, и/или больной, алкоголик или наркоман. И в этом случае при покупке такой квартиры действительно возникает дополнительный риск. Какой?
Это – риск признания сделки купли-продажи квартиры недействительной по причине невменяемости Продавца. На юридическом языке это называется несоответствие истинной воли участника сделки ее фактическому проявлению.
Такой «дефект воли» (юридический термин) влечет за собой недействительность сделки, а вероятность его проявления у людей преклонного возраста (равно как у алкоголиков и наркоманов) намного выше.
Суд может установить (по итогам проведения судебно-медицинской экспертизы), что при заключении Договора купли-продажи квартиры Продавец в силу своего психического состояния не мог адекватно воспринимать действительность и значение своих действий. А значит налицо тот самый «дефект воли».
И что в этом случае делает суд от лица государства? Наше государство действует здесь по методу Робин Гуда – отбирает квартиру у «богатых» (вменяемых людей – Покупателей) и отдает «бедным» (невменяемым Продавцам, в т. ч. алкоголикам и наркоманам). И чтобы такой Робин Гуд не отнял у нас купленную квартиру, мы должны сами принять предохранительные меры. Какие? Об этом ниже, по порядку.
Что нужно знать о сроке исковой давности по сделкам с недвижимостью? Что он дает – смотри по ссылке в Глоссарии.
Продажа квартир пожилыми людьми – особенности сделки
Если квартира принадлежит пожилому человеку, признанному судом недееспособным, то сделка с таким Продавцом ничтожна с самого начала (подробнее – по ссылкам).
Другое дело, когда человека дееспособности никто не лишал, но в силу своего преклонного возраста, он мог не осознавать полностью свои действия. И Закон это предусматривает.
Когда такой тихий одинокий старичок продает свое жилье, получает деньги, куда-то их девает, а потом заявляет, что мол был не в себе, когда совершал сделку, государство встает на его защиту. И опирается оно на соответствующие статьи закона:
- статья 177 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими»;
- статья 178 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения».
Конечно, одного заявления Продавца о том, что он был «не в духе», когда заключал сделку, явно не достаточно для суда. Суд устанавливает возможность невменяемого состояния человека только путем проведения судебно-психиатрической экспертизы.
Какой Покупатель квартиры считается добросовестным? И что это значит в случае судебного спора? Смотри в Глоссарии по ссылке.
Но именно у пожилых людей, так же как и у запойных алкоголиков и наркоманов, которые продают свои квартиры, Экспертиза с большой вероятностью может подтвердить их «неспособность понимать значение своих действий».
На практике, например, судебные врачи-эксперты при обследовании стариков довольно часто приходят к выводу о наличии у них признаков возрастной деменции. А для суда это уже повод признать заключенную ими сделку недействительной.
В итоге квартиру возвращают пожилому Продавцу, а уплаченные за нее деньги суд постановляет вернуть Покупателю.
Только вот вернуть Продавцу Право собственности – дело нехитрое, достаточно заменить всего одну регистрационную запись в базе Росреестра. А вернуть Покупателю деньги – гораздо сложнее, особенно, если у Продавца их уже нет.
В таком случае с Продавца регулярно взыскивают определенную сумму, например, 50% его пенсии на протяжении многих лет.
Хуже того, такой «невменяемый» Продавец может заявить суду, что и денег-то за квартиру он не получал, а Расписку в получении денег подмахнул не глядя. Ведь, не понимал же, что делает…
Надо ли объяснять, что для Покупателя это катастрофа, в то время, как для Продавца здесь вполне комфортная ситуация? Именно поэтому некоторые одиноко проживающие пожилые люди (сами или с помощью криминальных друзей) сознательно продают свои квартиры с целью их последующего возврата на вполне «законных» основаниях.
- Были случаи, когда такой пожилой человек специально продавал свою убитую в хлам квартиру, ждал, пока Покупатель сделает там ремонт, а потом через суд отменял сделку и получал обратно уже новенькое жилье.
- Бывало, что Продавец шантажировал Покупателя, угрожая отменой сделки по причине своего «нездоровья», и требовал с него дополнительные деньги за проданную квартиру.
- Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.
- Оспаривание сделки здесь может происходить тремя путями:
- Продавец сам обращается в суд и требует вернуть ему квартиру;
- В суд обращаются родственники Продавца, которые, например, имели виды на эту квартиру, а она «ушла» у них из-под носа;
- Иск в суд подают уполномоченные органы – например, Прокуратура или Органы опеки и попечительства, если им становится известно о подозрительной продаже квартиры одиноким пожилым человеком.
Во всех трех случаях защититься Покупателю помогут следующие действия.
Можно ли вернуть Задаток или аванс за квартиру, если Покупатель передумал ее покупать – см. в заметке по ссылке.
Что делать Покупателю при покупке квартиры у пожилого человека
Заключая Договор купли-продажи квартиры с пожилым человеком, Покупатель должен помнить одну важную вещь. Для суда, в случае оспаривания сделки, будет иметь значение не просто факт невменяемости Продавца, а его психическое состояние в момент подписания договора.
Поэтому Покупателю важно иметь убедительные доказательства того, что в момент заключения Договора купли-продажи квартиры Продавец (пожилой человек) находился в ясном уме и твердой памяти, то есть понимал, что и зачем он делает. А как эти доказательства достают?
На практике для этого применяют следующие методы:
Во-первых, требуют от Продавца дополнительные документы для продажи квартиры – справки из НД и ПНД (что это такое – см. по ссылке в Глоссарии).
Во-вторых, составляют, подписывают и заверяют Договор купли-продажи квартиры у нотариуса.
Почему обязательно Нотариус? Потому что он выступает официальным свидетелем момента заключения сделки, и всегда сможет подтвердить, что Продавец действовал осознанно и по доброй воле.
То есть в случае судебного спора, нотариус выступает на стороне Покупателя, а это уже серьезный аргумент в его пользу.
Некоторые нотариусы ведут видеозапись процесса заключения сделки (отдельная услуга), что впоследствии так же принимается к рассмотрению судом. Кроме того, у нотариусов есть доступ к базе данных лиц, ограниченных и лишенных дееспособности, а это сразу отсекает вероятность заключения ничтожной сделки.
В-третьих, самый крайний, но наиболее надежный случай – это вызов на сделку врача-психиатра, который перед подписанием договора проводит обследование (психиатрическое освидетельствование) Продавца. Письменное заключение эксперта будет железным аргументом в защиту Покупателя, доказывающим, что пожилой человек был в ясном уме и понимал, что делает, когда подписывал договор продажи своей квартиры.
- Услуги таких экспертов специально для сделок с недвижимостью можно найти в СЕРВИСАХ.
- Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности – смотри в этой заметке.
- Конечно, для некоторых людей предложение обследоваться у психиатра может звучать оскорбительно, но таким владельцам недвижимости следует деликатно объяснить, что это не вопрос личной антипатии, а своего рода юридическая страховка для предусмотренного законом случая.
- Если же поведение пожилого Продавца наводит на нехорошие мысли, и он наотрез отказывается от медицинской проверки, то есть повод задуматься, стоит ли вообще заключать ли с ним сделку.
- На нашем ФОРУМЕ можно посмотреть, как на практике решается вопрос покупки квартиры у старого человека, и продолжить там обсуждение этой темы.
- Как действовать Покупателю, если квартиру он покупает у пожилого человека показано на шаге ИНСТРУКЦИИ >> Продавец из «группы риска».
- Кстати, если квартиру продает одинокий больной человек (не обязательно пожилой), алкоголик или наркоман, принцип действия тот же самый.
- В спецразделе «Махинации с жильем» рассказана история как раз такого случая.
Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Консультации профильного юриста по недвижимости — ЗДЕСЬ.
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
Купля-продажа дома с прописанными родственниками и детьми. Что важно знать? на сайте Недвио
Согласно российским законам, жителями в квартирах и домах считаются не только непосредственно ее собственники, но также и проживающие или прописанные люди. К ним относят только три категории лиц.
Во-первых, это граждане, которые проживают в данном жилом помещении на основании договора о пожизненном содержании. Во-вторых, это лица, которые получили данное жилье в результате завещательного отказа. И к последней категории относятся члены семьи собственника.
Все вышеперечисленные лица обладают определенными правами и обязанностями во время пользования недвижимым имуществом.
При реализации имущества (продажи дома) у многих собственников возникает вопрос о том, какие нужно остаются права членов семьи собственника жилья. По действующему законодательству, в состав семьи владельца жилого помещения прежде всего относят его детей, супруга (у) и родителей. Иногда к этой категории лиц могут добавляться и другие родственники владельца.
В сегодняшней статье мы расскажем вам о наиболее частых подводных камнях, возникающих в сделках купли-продажи домов с долей несовершеннолетнего или прописанными другими жильцами.
Чем чревата продажа дома без учета интересов других членов семьи собственника?
Вопрос о правах, которые имеются у семьи домовладельца, полностью освещает 31 статья Жилищного кодекса РФ.
Именно в ней говорится том, что собственник имущества и его семья имеют равные права, если иное не указывается в каких-либо специально установленных соглашениях, заключенных между ними.
И главным из прав, которыми обладают родственники хозяина дома, является право проживания на его территории на абсолютно равных условиях.
Но важно помнить, что это право по своей сути не является аналогией права распоряжения этим имуществом.
Только при наличии письменного разрешения, получаемого у владельца дома, член его семьи может осуществлять какие-либо сделки с данной недвижимостью.
К ним относится: продажа этой недвижимости, предоставление ее в аренду, ее обмен или использование ее для ведения бизнеса. Сегодня даже для того, чтобы сделать перепланировку понадобится разрешение.
Какие сюрпризы таит в себе продажа дома с долей несовершеннолетнего?
Риэлторы считают такие сделки достаточно сложными. Между тем, вероятность столкнуться с такой сделкой крайне высока: семьи растут, со временем появляется один, два и более детей и наступает тот момент, когда без расширения жилплощади не обойтись. Увеличить количество квадратных метров можно несколькими способами, один из которых продажа старой недвижимости и покупка новой.
Купля-продажа дома, в котором официально прописан несовершеннолетний ребенок, имеет целый ряд нюансов. Условия, на которых совершается подобная сделка, подробно прописаны в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Разрешить такую продажу сотрудники органов опеки могут только в том случае, если после продажи доли несовершеннолетнего ребенка в старом жилье он получит такую же долю, но только в новом жилье. То есть произойдет своеобразный равноценный обмен.
Разрешение органы опеки должны выдавать до тех пор, пока малолетний ребенок не получит полную Дееспособность. Такой возраст наступает в 18 лет, когда полноправный Гражданин уже имеет право совершать любые сделки.
Однако в законодательстве прописаны и такие ситуации, когда момент дееспособности наступает раньше, то есть не в 18, а в 16 лет.
Это происходит, когда 16-летний гражданин вступает в Брак, когда в этом возрасте он устроился на работу по трудовому договору или же стал заниматься индивидуальным предпринимательством.
В таких случаях продажа дома с долей несовершеннолетнего может производиться без разрешения органов опеки.
Вышеописанные требования уместны тогда, когда несовершеннолетний ребенок является владельцем имущества по долевой или совместной собственности.
Что будет если сделку купли-продажи дома провести без учета доли несовершеннолетнего?
Если дом был продан без согласия органов опеки, то такую сделку признают недействительной в судебном порядке, а продавца накажут согласно закона.
Основным условием продажи жилья с долей несовершеннолетнего ребенка является равноценность доли в покупаемом жилье.
То есть, если ребенок является одним из владельцев дома, то одновременно с продажей старой недвижимости должна происходить и покупка нового жилья.
Право контролировать эту часть сделки по купле-продаже недвижимого имущества городские власти предоставили органам опеки и попечительства. Каждый муниципальный район имеет свой территориальный филиал органов опеки.
Получить согласие органов опеки на осуществление продажи дома можно при условии предоставления следующего пакета документов:
- паспорт родителей;
- паспорт несовершеннолетнего;
- свидетельство о рождении;
- документы на покупку жилья;
- документы на продаваемое жилье (выписка из домовой книги, справку из БТИ, поэтажный план).
Бывают и особые случаи, когда продажа дома с долей несовершеннолетнего осуществляется, чуть ли не одновременно с приобретением квартиры в новостройке, которая находится на первичном этапе строительства. В таком случае права собственности еще нет, поскольку объект недвижимости еще не сдан в эксплуатацию.
В этом случае орган опеки решает вопрос о разрешении продажи имущества в индивидуальном порядке.
На сегодняшний день уже есть много разных решений попечительского совета, в которых было решено степень участия в сделке несовершеннолетнего, при заключении договора долевого участия.
Орган опеки скорее выдаст разрешение на продажу, если будет доказана возможность улучшения жилищных условий ребенка в новом жилье.
Вердикт органа опеки выдается в течение 15 дней со дня подачи заявления. Любое их решение можно обжаловать в суде.
Что нужно учитывать при купле-продаже дома с долей/пропиской супруга?
Также граждане все чаще задаются вопросом, какие права членов семьи собственника жилья, а точнее у супруга (и), остаются после того, как прекращаются семейные отношения.
Обычно, после развода, у людей всегда возникает настойчивое желание скорее разъехаться. В случае, когда дом был приобретен одним из членов семьи до заключения брака, это жилье нельзя отнести к совместно нажитому имуществу. В связи с этим у собственника есть право, позволяющее выселить супруга из дома.
Совершенно иначе обстоит дело при наличии в семье несовершеннолетних детей. Только после предоставления другой жилой площади ребенку, его можно выписывать. В обратном же случае, органы опеки не дадут добро на осуществление подобной процедуры.
Также проблемной считается ситуация, возникающая при желании одного из супругов продать дом после оформления развода. Если у второго супруга нет жилья, а несовершеннолетние дети собираются проживать вместе с ним, то со стороны продавца-собственника возникает необходимость по предоставлению им в обязательном порядке другого жилого помещения.
Проблема заключается в том, что даже после обращения в суд, подобные споры разрешаются отнюдь не в пользу владельца имущества. Бывают случаи, когда суд выносит решение, позволяющее родственникам собственника пользоваться его недвижимостью. Это право возникает на определенный срок до момента, пока им не будет предоставлено другое жилье.
Также законодательством предусмотрены случаи, когда гражданина невозможно лишить его права на единственное жилье. В данной ситуации снять с регистрации этого человека можно только после того, как он пропишется в другом доме / квартире. Если таковых нет, то выписать даже не очень близкого родственника, будет очень проблематично.
Заключение
Чтобы избежать возникновения каких-либо конфликтов в сделках купли-продажи домов, важно опираться на определенные правила. Прежде всего, значение имеет факт заключения брака между супругами. Стоит помнить и о договоре пожизненного содержания во время оформления жилья на детей. Ну и Завещание с определением долей имеет юридическую силу.
В свою очередь, детям и родственникам собственника дома необходимо учитывать, что полагаться только на силу закона — недостаточно, поскольку решения судов порой непредсказумы.
И если есть какие-либо неоформленные бумаги, подтверждающие права на объект недвижимости, лучше не тянуть с их оформлением.
Только официально оформленные имущественные отношения позволяют в полной мере защитить права членов семьи собственника жилья.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Покупка квартиры у пожилого человека
Что считать пожилым возрастом
Взгляды на это расходятся. По статистике ВОЗ, с 60 до 75 лет люди считаются пожилыми, люди старше — с 75 до 90 — уже представители старого возраста, а перешагнувшие рубеж в 90 лет — долгожители. На практике в России покупатели опасаются заключать сделки с продавцами старше 80 лет, а подписание договора с людьми помладше так сильно их не пугает.
Риски покупки квартиры у пожилого человека
Прежде всего риски связаны с состоянием здоровья собственника и его незащищённым положением — и эмоциональным, и финансовым.
Пожилой человек проще поддаётся внушению и давлению со стороны мошенников, которые могут уговорить его на сомнительную сделку и её оспаривание в дальнейшем.
Поэтому основной риск не столько в самой покупке, сколько в том, что потом сделку могут признать недействительной.
Риск 1. Продавец не отдаёт себе отчёт в своих действиях
Покупатели больше всего боятся того, что пожилой человек не до конца понимает, что происходит. И потом просто «забудет» про продажу или «передумает». Как правило, такие договоры оспариваются по ст. 177 Гражданского кодекса РФ — в связи с тем, что человек, пусть и дееспособный, мог не понимать смысл своих действий во время подписания договора.
Полную дееспособность человек получает в 18 лет (за редкими исключениями). Лишиться дееспособности можно только по решению суда, таким людям назначают опекуна или попечителя, которые и участвуют в сделках от его лица. Если договор подписал недееспособный человек, документ будет недействительным уже в момент подписания.
Важный нюанс: человек может быть болен и не понимать смысл своих действий (в том числе участие в сделке), но при этом считаться полностью дееспособным.
Если сделка уже прошла, суд может установить, что на момент продажи квартиры человек не понимал, что делает, но при этом оставался дееспособным.
Это случается, если заболевание только начало развиваться, человек пережил сильное эмоциональное потрясение, например смерть близкого родственника, или недавно перенёс тяжёлое заболевание или операцию. О таких сделках и говорит статья 177 ГК РФ.
Ещё раз: психическое расстройство — это ещё не недееспособность. Недееспособным человека может признать только суд. Но и дееспособность продавца — это не гарантия, что сделку не оспорят.
Риск 2. Продавца квартиры обманули или запугали. Или воспользовались его бедственным положением и заставили продать квартиру
Сделку признают недействительной, если в суде будет доказано, что её провели под влиянием обмана, угроз, насилия или неблагоприятных обстоятельств, — ст. 179 ГК РФ. Например, если квартиру за копейки купили у пенсионера, которому требовались деньги на лечение.
В суде можно доказать, что покупатель воспользовался положением больного человека и купил квартиру за бесценок. Такая сделка — когда покупатель злоупотребил тяжёлой ситуацией продавца и купил квартиру на очень невыгодных продавцу условиях — называется кабальной.
И её можно оспорить.
Риск 3. Продавец не понял условия сделки
На юридическом языке это называется «существенное заблуждение», о нём говорится в ст. 178 ГК РФ. К примеру, человек не до конца понимал смысл договора и считал, что в результате не лишится места для проживания.
Кто может оспорить сделку
Обычно это делает сам продавец, в том числе по наущению мошенников или родственников, или Наследники продавца после его смерти — те, кто мог бы рассчитывать на квартиру, если бы её не продали.
Если продажу квартиры пожилого человека подстроили мошенники, то даже честный покупатель может потерять деньги. Если суд признает договор недействительным, то стороны должны вернуть друг другу всё полученное: продавец — деньги, а покупатель — квартиру.
Вот только получить от пожилого человека деньги может быть проблематично, особенно если они уже полностью потрачены, а из доходов у него только пенсия.
Как уменьшить риски
Совсем исключить риски при покупке квартиры невозможно. Но это нельзя сделать и в других сделках: свои нюансы есть и в покупке унаследованной квартиры, и при покупке «первички». Но уменьшить риски можно и нужно.
- До сделки
- 1. Изучите историю квартиры, чтобы убедиться, что на неё никто больше не претендует
- Попросите все документы, связанные с квартирой:
- выписку из ЕГРН;
- документы-основания права собственности (это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство на Наследство и т. д.);
- выписку из домовой книги; • выписку с финансово-лицевого счёта;
- технические документы (технический паспорт, экспликацию и поэтажный план).
Посмотрите в выписке из домовой книги, кто зарегистрирован в квартире, и узнайте у продавца, когда выписались последние проживающие.
Попробуйте выяснить у продавца, как и от кого он получил квартиру, были ли спорные ситуации, есть ли у него потенциальные наследники, а особенно — родственники без жилья.
Спросите, нет ли на квартиру других договоров, например, договоров ренты, не упомянута ли она в завещании (такие квартиры продавать не запрещается, но стоит учитывать, что есть люди, которые могли «рассчитывать» на это жильё, а значит, они способны вступить в борьбу за него).
2. Узнайте, почему продавец продаёт квартиру и где он будет жить после этого
Это важно.
Хорошо, если у пожилого человека есть другая квартира, его забирают дети в загородный дом или деньги от квартиры пойдут на альтернативную сделку. В этой ситуации будет сложно доказать, что вы воспользовались беззащитным состоянием человека, который не понимал, что останется на улице.
Продавец должен чётко отвечать на вопросы о том, почему он решил продать квартиру и где собирается жить дальше. Если он не задумывался об этом, отнеситесь к ситуации внимательнее: возможно, человек не в состоянии оценить последствия того, что делает.
Спросите, куда и когда он переезжает после продажи жилья, будут ли ему помогать родственники, почему он решил продать квартиру именно сейчас, будет ли перевозить на новое место мебель и посуду.
Чем больше конкретных вопросов о переезде и причинах продажи вы зададите, тем быстрее поймёте, действительно ли продавец собрался выехать из квартиры и насколько продумал дальнейшие действия.
Нередко условием для покупки квартиры становится переезд пожилого собственника в другое жильё и его регистрация в нём. Только после этого стороны подписывают договор купли-продажи.
3. Деликатно поинтересуйтесь материальным положением продавца
Постарайтесь узнать, как живёт продавец: хватает ли денег на жизнь, есть ли у него накопления или родственники, которые помогают, отложены ли деньги на переезд, не продаёт ли он квартиру только потому, что не на что жить. Но расспрашивайте деликатно.
Человек может обидеться на грубый допрос о состоянии его финансов или заподозрить в вас мошенника.
Объясните, что вам нужно убедиться, что продажа квартиры для него — не кабальная сделка, в которой вы воспользуетесь его бедственным положением и вынудите продать жильё.
4. Убедитесь, что интересы продавца защищают его родственники, а не посторонние люди
Если на стороне продавца выступают активные посредники, которые не приходятся ему родственниками, — это повод усомниться в чистоте их намерений. Пожилые люди нередко поддаются на уговоры мошенников, под давлением которых решают продать квартиру, а потом оспаривают сделку. Узнайте, кто эти люди, почему они участвуют в сделке, и по возможности свяжитесь с родственниками продавца.
5. Расспросите собственника о состоянии здоровья и о том, какие лекарства он принимает
Любое заболевание или сильнодействующее лекарство, которое способно влиять на принятие решений, — сигнал о том, что с договором могут быть проблемы. Не говоря уже о том, что продавец с тяжёлой болезнью иногда, к сожалению, не доживает до сделки.
Обратите внимание на то, как человек общается: если он путается, без причин становится агрессивным, теряется в ответах на простые вопросы или не помнит, что вы сказали ему час назад, это может говорить о проблемах.
Постарайтесь узнать, что беспокоит продавца, какие лекарства он принимает и какие операции недавно перенёс или, наоборот, ожидает. Помните, что это личная информация: человек не обязан её раскрывать. Поясните, что вы вовсе не хотите нарушать границы, но беспокоитесь за судьбу сделки — ведь вы рискуете большой суммой денег — и будете благодарны за помощь.
Однозначно сказать, какие лекарства могут повлиять на состояние человека, а какие — нет, нельзя. Повод насторожиться: если продавец принимает антидепрессанты, нейролептики, транквилизаторы, ноотропы и стимуляторы.
Ещё один повод задуматься о судьбе сделки — болезни или факторы, которые могут вызывать спутанное сознание и влияют на восприятие человека: болезнь Альцгеймера, болезнь Паркинсона, дисфункция щитовидной железы, энцефалит, пережитые травмы головы, дефицит витамина B1 (он может вызывать проблемы с памятью). Недавние стрессы или перенесённые серьёзные проблемы со здоровьем (например, онкологические заболевания, инсульт) тоже часто становятся основанием, на которое продавцы ссылаются при оспаривании сделки.
6. Настаивайте на освидетельствовании у психиатра и справке из ПНД
До проведения сделки получите от продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит там на учёте. Можно сходить туда вместе, чтобы убедиться, что человек действительно был там, а не принёс липовую бумажку.
Ещё лучше — попросите пройти освидетельствование и получить заключение специалиста. Освидетельствование проводит независимый врач-психиатр, который может приехать прямо на сделку. Стоимость услуг такого специалиста — 10–15 тысяч рублей.
На сделке
Итак, вы расспросили продавца обо всём, он выглядит адекватным, а вокруг не увиваются непонятные люди, и вы решились на покупку. Что сделать, чтобы подстраховать себя на этом этапе?
1. Не покупайте квартиру по сильно заниженной цене
Многие боятся покупать квартиры у пожилых людей, поэтому иногда на такое жильё делают скидку — так продавцы компенсируют непривлекательность сделки. Но это небольшой дисконт, цена будет не слишком отличаться от рыночной.
Покупка квартиры по подозрительно низкой цене может стать дополнительным доказательством для оспаривания сделки, её могут признать кабальной. Кроме того, будет проще доказать, что продавец был не в себе, если продал квартиру так дёшево.
- 2. Укажите полную стоимость квартиры в договоре
- Если сделку оспорят, то назад вы сможете отсудить только ту сумму, которая прописана в договоре.
- 3. Заверяйте сделку у нотариуса и используйте видеосъёмку
Нотариус не только удостоверяет сделку, но обязательно разъясняет её смысл сторонам. Продавец должен подтвердить, что понимает содержание договора и последствия его подписания.
Также нотариус обязан проверить дееспособность сторон, хотя часто это сводится к формальности — проверяется только возраст (продавец должен быть старше 18, либо эмансипирован и старше 16 лет).
И, насколько возможно, оценивается состояние сторон на сделке, например, что продавец не находится в состоянии явного алкогольного опьянения.
Но стоит помнить, что даже нотариус не спасёт от оспаривания сделки, он не Эксперт и не в состоянии поручиться, что продавец на сделке полностью понимает происходящее и не пережил инсульт у него в кабинете. Тут будет кстати психиатр, который проведёт освидетельствование на сделке.
Процесс подписания договора можно снять на видео (у нотариуса есть такая возможность). Так вы зафиксируете, что продавец всё прослушал, всё понимал и сам подписал все документы.
4. Не рассчитывайтесь наличными, только через банк
Не придётся доказывать, сколько денег передано и передавались ли они вообще. Так можно избежать и разных махинаций с деньгами.
Выберите банки и откройте там счёт. После проведения оплаты получите выписку о перечислении денег. Идеальный вариант — иметь на руках и подтверждение из банка, и расписку продавца на полученные им деньги, написанную от руки.
5. Застрахуйте титул
Вы можете застраховать своё право собственности — тот самый «титул» — от его потери. Если после сделки что-то пойдёт не так, страховая выступит в суде третьим лицом на стороне покупателя и компенсирует расходы на квартиру, если сделку отменят.
Хотя стоит помнить, что компании не спешат признавать случившееся страховым случаем и обычно отстаивают своё право не выплачивать страховку.
Если продавец умер во время регистрации сделки
Если продавец умирает после подписания договора, но до регистрации права собственности, то обязанность по регистрации переходит к его наследникам. Если таких наследников нет, то о регистрации должно позаботиться государство.
Но в жизни всё гораздо сложнее, и чаще всего в таких ситуациях покупателя ждёт суд, который решает, должна ли регистрация пройти: учитываются и обстоятельства подписания договора, и состояние продавца в этот момент, и то, передал ли продавец квартиру покупателю.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Эксперт: Гурам Базадзе. Иллюстратор: Вера Хохлова.
Продажа квартиры с прописанным человеком: нюансы
По законодательству собственник должен согласовывать продажу квартиры со всеми совладельцами, не зависимо от того, у кого какая доля. Однако как быть с теми, кто прописан, но доли не имеет? Неужели это может как-то препятствовать продаже недвижимости? Рассказываем, что делать в такой ситуации.
Правовой статус прописанных лиц
Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.
Прописанные в квартире жильцы относятся к скрытым обременениям.
Считается, что передача права собственности новому владельцу не считается существенным основанием для выписки проживающих граждан.
В данном контексте выделяют два правовых статуса прописанных лиц:
- временная прописка — оформляется на определенный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
- постоянная прописка дает неограниченный период для использования квартиры.
Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Но их всегда можно выписать через суд!
Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в квитанциях, примеру. К таким случаям относят:
- пребывание в местах лишения свободы;
- отсутствие при прохождении военной службы;
- стационарное лечение в больнице или санатории;
- пребывание в психиатрической больнице.
Такие граждане по возвращении могут восстановить постоянную прописку и право проживания по указанному адресу. Во избежание таких ситуаций проверяют архивные выписки из домовой книги.
Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом?
Законодательство не запрещает продажу квартиры с прописанным человеком. Владельцу недвижимости дается право распоряжаться жильем по своему усмотрению. Согласие прописанных граждан, не являющихся долевыми собственниками, в этом случае не требуется.
Одновременно с этим статья 292 ГК РФ подчеркивает, что смена владельца квартиры не дает оснований для выписки жильцов. В данном контексте покупатель на законных основаниях может получить квартиру с обременением — прописан человек или несколько лиц.
Чтобы избежать такой ситуации, покупателю рекомендуется тщательно проверять квартиру на любые обременения, включая прописанных жильцов. Для этого от продавца требуют выписку из домовой книги, включая архивные сведения.
Порядок выписки прописанных граждан
По закону каждый человек должен иметь временную или постоянную регистрацию по месту жительства. Соответствующее право делает выписку граждан достаточно сложной процедурой. Продавец не всегда может принудительно выписать жильцов даже через суд.
Оптимальным вариантом считается добровольное обращение самих жильцов в миграционную службу для своей выписки. В этом случае Процедура оформления может производиться и до, и после продажи квартиры.
При отказе от добровольной выписки собственник квартиры может обратиться в суд. Однако некоторые категории граждан не могут быть выписаны без их согласия. К таковым относят:
- лица, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования квартирой — по сути они считаются совладельцами приватизированного жилья;
- граждане, получившие пожизненное право пользования на основании завещания умершего родственника;
- лица, оформившие сделку с правом пожизненного содержания;
- граждане, полностью или частично заплатившие за корпоративное жилье;
- несовершеннолетние без родителей или опекуна.
Данные граждане могут быть выписаны через суд только при следующих условиях:
- отказ от оплаты коммунальных услуг или иных обязательных платежей;
- регулярная порча недвижимости, разрушение, использование не по назначению;
- нарушение прав иных лиц, проживающих в данной квартире.
Без указанных оснований через суд можно выписать и граждан, не имеющих права пожизненного пользования квартирой и без вести пропавших жильцов.
Отдельно выделяют ситуацию с супругом после развода. Если у него нет жилья, куда он мог бы съехать, и средств для его аренды, выписать его сразу нельзя. Лицо вправе требовать у суда отсрочку на выселение на год. После истечения данного срока допускается принудительная выписка.
Процедура выписки
Представим, что вы приобрели Недвижимость и выяснили, что в ней остались прописанные лица. Для начала следует попробовать досудебное урегулирование ситуации — обращение к жильцу для добровольного выселения с предоставлением разумных сроков на поиск жилья и оформление документов.
Если мирным путем решить вопрос не удается необходимо направить предупреждение о возможности принудительного выселения через суд. Далее — обращение в суд для защиты прав собственника.
Если местонахождение прописанного гражданина не устанавливается, при обращении в суд указывают последний известный адрес. В этом случае будет проведена проверка на наличие у данного лица права пожизненного пользования. В случае отсутствия такового выносится заочное решение о снятии гражданина с учета.
Если у гражданина имеется только временная прописка — специальных действий по выселению не требуется. Лицо считается выписанным сразу, как только закончится период действий регистрации.
Особенности оформления сделки, если есть прописанные лица в квартире
Если при проверке квартиры обнаруживается наличие прописанных в ней лиц, покупатель может:
- отказаться от сделки — такой вариант актуален, если прописка постоянная и жильцы имеют право пожизненного пользования жильем;
- требовать выписки указанных лиц от продавца;
- не предпринимать никаких действий.
Для покупателя последний вариант приемлем в случае временной прописки граждан. В этом случае достаточно дождаться окончания срока действия регистрации.
Если прописка постоянная, при оформлении предварительного договора купли-продажи указывается обязательство продавца выписать соответствующих граждан. На момент оформления основного договора прописанные граждане должны отсутствовать.
Другой вариант оформления — выписка после продажи. В этом случае в договор купли-продажи включается обязательство продавца выписать указанных граждан. В обязательном порядке прописываются сроки и ответственность за нарушение.
Второй способ оформления не рекомендован для покупателя. Обязательство после заключения сделки не всегда может быть выполнено. Даже в случае получения неустойки новому владельцу придется решать проблему выписки посторонних лиц.
Стоит ли опасаться прописанных в квартире третьих лиц?
Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя.
Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья. Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением.
Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:
- невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади, выделяемой на одного человека;
- увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
- сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия скрытого обременения.
Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.
Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.