Потеря долю на квартиру: если мы оформим общедолевую собственность на квартиру, и после этого я выписываюсь из нее

• Более половины всех приватизированных квартир в России по статистике находятся в долевой собственности.
• При этом доля – это не конкретная комната, а лишь определённое количество квадратных метров.
• Поэтому распорядиться своими частями приватизированного жилья их владельцы не всегда могут по своему усмотрению.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

О том, как делится приватизированная квартира между бывшими супругами при разводе, вы можете узнать из нашей статьи. о том, является ли приватизированная квартира совместно нажитым имуществом.

Понятийный аппарат

Однако любые действия с долей в квартире обладают некоторыми особенностями в сравнении с распоряжением целым объектом недвижимости.

Любые действия с частью квартиры возможны и строго регламентированы законом, однако их владельцы должны знать некоторые их особенности.

Нюансы действий с долей в приватизированной квартире связаны с её юридическим статусом. Доля – правовое понятие, которое на привязано к конкретному месту в приватизированной квартире.

1. Её нельзя огородить, а в некоторых случаях даже конкретно продемонстрировать в помещении.
2. Доля в квартире – это определённое количество квадратных метров, принадлежащих какому — либо лицу, без привязки к конкретному помещению внутри жилой недвижимости.
3. Читайте на нашем сайте о том, как отказаться от доли в приватизированной квартире в пользу детей или родителей, а также о том, как разделить в ней лицевые счета.

Как выделить долю в приватизированной квартире?

Во время приватизации квартиры в долевую собственность свои квадратные метры получает каждый зарегистрированный в ней жилец. Процесс проводится при наличии обоюдного согласия всех зарегистрированных по их заявлению.

Долевая собственность предполагает владение каждым жильцом определённым количеством квадратных метров в общей жилой площади. Владение и проживание на территории квартиры происходит в соответствии с добровольным соглашением собственников.

Однако в течение жизни могут возникнуть различные ситуации, и кому-то из собственников может понадобиться выделение доли в натуре для совершения сделок по её отчуждению. Данная ситуация предполагает несколько вариантов развития событий:

1. По добровольному соглашению. Сделка производится путём обращения к нотариусу для заключения договора об установлении долей. Участниками сделки являются все собственники долей.
2. Через суд. Если кто-либо из владельцев не согласен с размером определённой ему части или с разделением квартиры на доли в принципе.

Закон РФ по умолчанию предполагает деление общей жилой площади на равные доли.

При этом собственность на жилплощадь остаётся общей, поэтому объект остаётся неделимым.

Выделение доли в натуре

Процесс выделения доли в виде отдельного помещения – комнаты или отдельного помещения с частью общей площади. Не в каждой жилплощади такие действия возможны, поскольку для выделения доли в натуре должны существовать следующие технические условия:

1. Наличие изолированного помещения, равного размеру положенной собственнику площади.
2. Возможность оборудования отдельного входа в помещение.
3. Возможность раздела технических помещений квартиры без нанесения ущерба квартире и затрагивания интересов третьих лиц.
4. Чаще всего такая возможность есть в частных домовладениях в одноэтажных постройках. Выделение комнаты в квартире, расположенной в многоквартирном доме означает превращения её в коммунальную.
5. Заинтересованное лицо становится полноправным владельцем конкретной комнаты и за ним остаётся право пользования общими помещениями (санузел, коридор).

В однокомнатной квартире выделение доли в натуре невозможно. В этом случае доли могут быть только идеальными.

Как передать свою долю в приватизированной квартире?

Как переоформить долю в приватизированной квартире на другого дольщика? После выделения доли в квартире, собственник может совершать любые сделки по её отчуждению. Одним из видов подобных сделок является передача прав собственности другому лицу.

• По правилам возмездной сделки (продажи) вступает в силу право преимущественной покупки.
• Это означает, что предложение о покупке в первую очередь должны получить другие собственники долей.
• Исключение составляют случаи продажи с публичных торгов.

Предложение сособственники должны получить в письменной форме. Заявить о намерении приобрести долю сособственник имеет право в течение месяца после получения извещения о продаже.

Передать право обладания долей другому лицу целесообразнее, оформив Договор дарения. Юридически оформить сделку необходимо с участием нотариуса, к которому и нужно обратиться для составления договора.

Предварительно нужно подготовить пакет документов, в который входят следующие позиции:

• свидетельство о собственности;
• паспорта участников договора;
• выписка из домовой книги;
• кадастровый паспорт;
• разрешение органов опеки(если в сделке принимают участие несовершеннолетние лица);
• согласие супруга(если даритель состоит в браке).

Ко всем документом нужно приложить по две копии. После составления договора дарения у нотариуса, его нужно приложить к перечисленному пакету документов и обратиться для завершения сделки в Росреестр или МФЦ.

1. На процедуре должны присутствовать даритель доли и одариваемый, в собственность которого переходит часть недвижимости.
2. Если даритель и одариваемый являются близкими родственниками, то сделка освобождается от выплаты налога.
3. После регистрации сделки дарения в Росреестре новый владелец доли получает Свидетельство о собственности.

• Передать права на долю в квартире собственник может обратившись непосредственно в Росреестр.
• Согласия других владельцев долей при передаче её третьему лицу не требуется.
• В то же время согласие совладельцев понадобится, если предметом передачи другому лицу является доля в однокомнатной квартире.

Как отсудить?

Можно ли отсудить долю в приватизированной квартире? Если владельцами долей в квартире являются бывшие супруги или дети и их родители, может возникнуть необходимость получить какую-то часть в личное пользование. Отсудив её у противной стороны.

Решить вопрос передачи доли мирным путём в этом случае невозможно, поэтому фигурантам по делу придётся обращаться с иском в суд. Как отсудить долю в приватизированной квартире?

Действие возможно с выделенной долей. Поэтому если Процедура выделения долей ранее не производилась, прежде всего, нужно сделать именно это. Затем собственнику необходимо подать Исковое заявление в суд.

В качестве претензии заявитель может потребовать выделения доли в натуре или выплаты за неё денежной компенсации, в случае отсутствия технической возможности сделать это.

Основанием для подачи иска выделения доли должно служить Право собственности на долю в квартире. Если есть законные обоснования для увеличения размера причитающейся доли, их нужно приложить к иску.

Необходимо также провести техническую экспертизу для оценки возможности выделения оспариваемой доли в натуре и получить официальное заключение по ней.

После сбора всех документов составляется исковое заявление в суд. На данном этапе целесообразно воспользоваться помощью квалифицированного юриста, чтобы избежать отклонения заявления по причине неправильного его составления.

Заявление с приложением и квитанцией об оплате госпошлины подаётся в суд по месту расположения объекта недвижимости.

По факту принятия иска к рассмотрению будет получено уведомление о назначении судебного заседания. Истцу предстоит обосновывать свои требования лично или через своего представителя (адвоката).

1. Если решение суда будет положительным, Истец получает возможность выделения доли в квартире в натуре или выплаты денежной компенсации в размере её рыночной стоимости.
2. Для производства выплаты денежной компенсации понадобится предварительная оценка объекта и выдача заключения эксперта об её стоимости.
3. Каждый случай совершения сделок с долей в приватизированной квартире может иметь свои особенности и нюансы, и исход дела напрямую зависит от них.
4. Для того чтобы оформить всё юридически грамотно, нужно тщательно изучить и строго соблюдать существующие законодательные нормы, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Доля в квартире. Что нужно знать о доле в квартире

   В России больше, чем половина жилья, находится в долевой собственности. Доля в квартире – это не определённая комната или квадратные метры, это какая-то часть права владения жильём наравне с другими совладельцами. И владеть долей – это не владеть квартирой. Распорядиться своей частью жилья, конечно, можно, как угодно, но существуют определённые правила, зафиксированные законодательно. И чтобы не расходовать семейный бюджет на сделки, которые вполне могут быть признаны незаконными, правила сделок с долями нужно соблюдать.

Доля в квартире. Что это такое

По статье 244 Гражданского кодекса собственность может быть либо долевой, либо совместной.

Совместная собственность – это когда доли в квартире никак не обозначены. Например, если жильё приобретается супругами, но оформляется на одного из них, это не значит, что именно он владелец квартиры. По умолчанию это совместная собственность мужа и жены. При разводе и дележе имущества судья разделит квартиру поровну, но может и отойти от равенства долей, если:

• с одним из родителей остаётся ребёнок;
• один из супругов вложил в квартиру большую часть (например, продал добрачное имущество).

Долевая же собственность – это владение квартирой, поделённой на доли. Такая собственность может появиться по разным причинам, например:

• квартира унаследована несколькими наследниками;
• куплена или принята в дар несколькими людьми;
• разделена супругами.

При этом доли всегда обозначены в свидетельстве на квартиру, например, ½, 1/3 и т.д.

Внимание! Дробное число – это вовсе не пропорциональное количество квадратных метров, как думают многие, это часть права владения квартирой.

Например, владелец 1/3 доли шестидесятиметровой квартиры вовсе не имеет права отгородить себе 20 метров и поселиться там.

Кому, в какой комнате жить, можно определить только двумя путями:

• договориться между собой;
• просить суд решить порядок пользования жилплощадью.

Но и в случае судебной тяжбы не всегда можно добиться определения порядка пользования жильём, например, если у двушки три или больше содольщика, судья не станет делить комнаты, просто откажет в иске за невозможностью. Поэтому в большинстве случаев споры о долях решаются просто – разменом или продажей всей квартиры.

Как можно распорядиться долей

По статье 244 Гражданского кодекса свою часть квартиры можно:

• продать или подарить;
• завещать;
• заложить.

Однако, так как это всё же доля, а не вся квартира, продать её без спроса не получится. 250 статья ГК установила преимущество содольщиков на покупку доли при её продаже.

Например, если вы собираетесь продавать свою долю, сначала должны предложить купить её у вас остальным совладельцам квартиры по объявленной цене.

Причём предложение должно быть письменное, например, в заказном письме с уведомлением.

К сведению Дарить, завещать или закладывать свою долю можно и без спроса.

Если перед вами встал вопрос – продать или подарить долю, нужно участь несколько нюансов:

• если вы владеете долей меньше 3 лет, с продажи нужно будет заплатить 13% налога;
• при дарении Налог заплатит одаряемый (близкие родственники – дети, родители, мужжена – не платят налога);
• подаренная доля не будет делиться между супругами при разводе, в отличие от проданной (имеется в виду тот случай, когда владелец доли отчуждает её в пользу своего ребёнка, уже состоящего в браке).

Но перед тем, как распорядиться долей, которая не определена (совместная собственность), её сначала нужно определить.

Как оформить долю в квартире

Как уже было пояснено, долю можно определить либо по договорённости, либо в суде. Того требует 244 статья ГК.

Если все совладельцы общей квартиры решили миром определить доли, поступить нужно так:

• оформить письменное соглашение об определении долей;
• зарегистрировать его в Росреестре.

Раньше все сделки с недвижимостью заверялись нотариально, сейчас этого не требуется. Но и не запрещено.

А уж если согласья в товарищах нет, определять доли имеет право только судья. По умолчанию доли в общей квартире равные. Но возможно и увеличение в чью-то пользу, если:

• денег в покупку или строительство вложено не поровну;
• один из совладельцев улучшил состояние квартиры за свой счёт (например, провёл водопровод).

В этом случае в Росреестре основным документом будет не соглашение, а судебное решение.

Дарение доли в квартире

Это наиболее выгодная сделка между близкими родственниками. Оповещать о дарении других содольщиков не нужно, да и налог с дарения родственники не платят. Дарение происходит в два шага:

• оформляется дарственная;
• регистрируется в Росреестре.

Договор дарения доли, то есть дарственная, составляется довольно просто – описывается кто, кому и что дарит. В договоре описывается не доля, а квартира целиком, но размер доли указывается. Бланк дарственной можно скачать здесь.

После того, как дарственная составлена, её нужно зарегистрировать в Росреестре. Можно прийти как в управление Росреестра, так и в МФЦ. Кроме дарственной нужно захватить паспорта дарителя и одаряемого и свидетельство на долю.

Отказ от доли в квартире в случае дарения возможен в любое время. Без причин может отказаться только одаряемый, даритель же, подписав дарственную, отказаться может только в том случае, если его финансовое положение ухудшилось и дарение доли лишит его последнего жилья.

Дарственную впоследствии можно и отменить, если одаряемый покусится на жизнь или здоровье дарителя. Но на это должно быть решение суда, подкреплённое приговором.

Отказ возможен и тогда, когда квартиру решено приватизировать.

Если вы до сих пор не приватизировали квартиру, то стоит почитать здесь.

   Если квартира ещё не приватизирована, но решение о переоформлении уже принято, жильё делится в равных частях между всеми, кто в квартире прописан.Как известно в приватизации взрослые могут участвовать лишь единожды.

Иногда взрослые дети задаются вопросом — как отказаться от доли в квартире в пользу родителей. Такие вопросы нередки, если, например, есть возможность получить служебную квартиру по военному сертификату или по программе «Жилище». Существует два варианта развития событий:

• можно выписаться из родительского жилья перед приватизацией;
• написать у нотариуса отказ от приватизации.

В таком случае договор передачи квартиры будет составлен только с родителями. Но дело обстоит совсем иначе, если ребёнок несовершеннолетний. Даже если опекунский совет разрешит выписать ребёнка в другое жильё, всё равно впоследствии сделка может быть признана недействительной. Поэтому лучше не рисковать и включить ребенка в приватизацию.

Доля ребенка в квартире

Дети – это особо охраняемый государством слой населения. Если у ребёнка есть имущество в виде доли квартиры, распорядиться родителям ей можно, но под пристальным надзором опекунского совета. При этом долю можно только продать и родители не имеют права быть покупателями.

Чтобы продать долю ребёнка нужно соблюсти условия:

• обеспечить ребёнка другим жильём, которое не должно быть меньше и хуже;
• заручиться письменным разрешением опекунского совета на продажу.

Бывают ситуации, когда перед продажей ребёнку дарят часть квартиры, например, бабушкиной, а потом уже обращаются в опеку за разрешением. Такой подход в корне не верен, ведь у ребёнка теперь есть и доля в бабушкиной квартире, и в продаваемой. И вот взамен продаваемой доли нужно что-то малышу выделить.

• Решение Перед походом в опеку нужно составить предварительный договор дарения или купли-продажи доли в пользу ребёнка.
• А после того, как опека даст разрешение на продажу, можно составлять уже основной договор, по которому доля в квартире перейдёт в собственность ребёнка взамен проданной.
• Но имейте в виду, что опека может запретить продажу, если:

• приобретаемая доля имеет худшие технические характеристики по сравнению с продаваемой (например, нет водопровода);
• новая квартира расположена в худшей зоне, чем имеющаяся (например, на окраине, вдали от школы);
• жильё ещё не построено (кооператив).

Возврат налога и вычет при общей долевой собственности

Налогия

Статьи

Общая долевая собственность на квартиру или просто «долевая собственность»
— это собственность, при которой имущество (квартира) разделена на доли, то
есть доля каждого из собственников в имуществе четко определена. При таком
виде регистрации недвижимости каждому собственнику выдается свое
свидетельство, в котором прописан размер принадлежащей ему доли. В долевой
собственности может быть и другое имущество, например, жилой дом.

Что такое налоговый и сколько денег можно получить?

Налоговый вычет — это уменьшение налогооблагаемой базы, то есть той суммы,
с которой рассчитывается налог к уплате. С помощью налогового вычета вы
можете уменьшить налог к уплате или вернуть ранее уплаченный налог.

При покупке квартиры и оформлении ее в общую долевую собственность вы
можете оформить имущественный налоговый вычет (

ст. 220 НК РФ

).

Тест · 1 / 3

Первый раз оформляете вычет?

Тест · 2 / 3

Кажется ли Вам процесс получения вычета сложным?

Тест · 3 / 3

Рассматриваете возможность воспользоваться услугами нашего сервиса?

• Результат
• Хорошый выбор!
• Налоговые эксперты ждут, какой Тариф вы выберете, тем более, что у вас теперь и промокод на скидку 23% есть: HOROSHO23

1. Результат
2. Уважаем Ваш выбор!
3. Но возможно выгодней воспользоваться опытом наших экспертов, тем более, что у вас теперь и промокод на скидку 23% есть: HOROSHO23

Налоговый вычет за покупку собственности

Максимальный размер такой налоговой “льготы” по приобретению жилья
составляет 2 млн руб. (это установленный лимит) на человека, не считая
процентов по кредиту. При этом государство возвращает 13% от суммы лимита,
то есть 260 000 руб. — это максимальная сумма возврата по приобретению
жилья.

Пример:

Иванов стал собственником доли в доме, купив его за 3 000 000₽. Невзирая на
то, что сумма покупки больше лимита, он может оформить возврат НДФЛ за
часть дома только с 2 000 000₽ и получить 260 тысяч.

Для определения суммы налога к возврату необходимо определить момент
возникновения права на этот возврат, а именно:

• при приобретении квартиры в строящемся доме (договор долевого
  участия (ДДУ), договор уступки права) таким моментом является
  подписание акта приема-передачи готовой квартиры;
• при покупке готового жилья (договор купли-продажи) – дата
  регистрации права собственности.

При покупке жилья в ипотеку, вы также имеете право на возврат по уплаченным
банку процентам. С 2014 года такая налоговая “льгота” ограничена 3 млн.
руб., ранее сумма налогового вычета по процентам не лимитировалась. То есть
с 2014 года получить возврат по уплаченным процентам по ипотеке можно в
сумме до 390 000 руб.

Пример:

Петров оформил в собственность долю в жилом доме в ипотеку за 4 000 000 ₽.
Процентов банку он уже выплатил на сумму 1 000 000₽. Петров имеет право
вернуть 260 тысяч по основному налоговому вычету и еще 130 000₽ за
уплаченные % (1 000 000*13%).

Как получить максимальный налоговый вычет быстро и просто?

Налоговый возврат при долевой собственности проще всего оформить с
Налогией. С Налогией вы сможете подготовить правильные документы, чтобы их
одобрила инспекция и вам не пришлось их переделывать. Получите консультацию
эксперта при оформлении возврата НДФЛ при долевой собственности и выберите,
как отправить документы — подать онлайн или отнести в инспекцию самому.

Как распределяется налоговый вычет?

При покупке квартиры в долевую собственность налоговые вычеты по
приобретению жилья и ипотечным процентам распределяются строго в
соответствии с размером долей собственников.

Собственник не может ни отказаться от своей части налогового вычета, ни
передать вычет за долю другому, ни получить часть вычета на долю своего
сособственника.

Пример:

Николай и Анна из Москвы в 2014 году приобрели жилье в общую долевую
собственность за 2.8 млн руб. Согласно документам, у Николая — права
собственника 1/4 доли квартиры, а у Анны в собственности 3/4 жилья.

При
долевой собственности на квартиру налоговый вычет будет распределяться
следующим образом: Николаю – 700 000 руб (2 800 000*¼), Анне – 2 млн руб
(2.8*¾) = 2.1 млн руб., что больше лимита, поэтому берется 2 млн. руб).

Анна сможет вернуть налог со всей суммы лимита, а Николай сможет получить
остаток налогового вычета 1 300 000₽ (2 000 000 – 700 000) при покупке еще
одной квартиры в собственность.

Важно! Рассмотренный порядок получения вычета подготовлен с учетом изменений
(новых правил), вступивших в силу с 1 января 2014 года.

До этой даты максимальный размер налогового вычета устанавливался не на
каждого собственника, а на весь объект недвижимости (квартиру, дом).

Если
бы по условиям примера Николай и Анна приобрели квартиру не в 2014, а в
2013 году, то “льгота” распределялась бы иначе — общая сумма делилась бы
пропорционально долям собственников.

Кроме того, вернув деньги с доли
квартиры, права на возврат по другому жилью они бы больше не имели
(несмотря на то, что сумма налогового вычета составила менее 2 000 000₽).

Покупка доли по отдельному договору

Если доля в собственности (квартире, доме или другом имуществе) была
приобретена по отдельному договору (например, в собственность оформлена ½
доли в квартире, которая куплена по договору купли-продажи), то в целях
имущественного возврата считается, что вы купили целый объект.

В таком случае и по «старым», и по «новым» правилам («новые» — с 2014 года)
вычет не делится между сособственниками.

Вы можете получить вычет со всей
суммы, потраченной на жилье и выплату процентов по ипотеке при долевой
собственности (но с учетом лимита не более, чем два миллиона).

Если доля в
квартире, оформленная в собственность, стоила больше 2 000 000 (например,
до 3 млн руб. или больше), то налоговый возврат будет рассчитан только с 2
млн.

Пример:

Константин купил и оформил в собственность часть жилья(1/2 доли в квартире)
за 2 млн руб.

Вычет не будет зависеть от того, кто является его соседями и
каковы их доли в праве на остальную часть недвижимости. От них не требуется
никаких подтверждений, разрешений или заявлений.

Константин имеет право
вернуть налог со всей суммы, уплаченной за свою долю, в размере 260 000 руб
(2 000 000*13%).

Доля в квартире (доме) оформлена на ребенка

Довольно часто встречается ситуация, когда родители (усыновители, приемные
родители, опекуны, попечители) покупают квартиру (дом) и оформляют право
собственности на нее полностью или частично на своего несовершеннолетнего
ребенка (подопечного). Можно ли получить налоговый вычет с доли ребенка?
Можно.

Это единственное исключение из правил, когда вы можете получить налоговый
вычет за другого человека без отказа от покупки доли в квартире. Главное
условие – ребенку должно быть менее 18 лет. Если же он уже является
совершеннолетним, то по общему правилу возврат с его доли получить уже не
получится.

Волнующий многих родителей вопрос – сможет ли ребенок получить уже свой
возврат налога в дальнейшем? Ответ однозначный – да, сможет.

При таком
распределении вы как бы забираете часть его налогового возврата и заявляете
его как свой собственный.

Ребенок не использует свое право и в будущем,
когда вырастет, сможет, как собственник, вернуть налог при покупке жилья.
Родителям необходимо решить, кто из них двоих будет получать возврат налог
за ребенка.

Пример:

Супруги Сергей и Наталья купили квартиру за 3 млн руб и оформили ее в общую
долевую собственность с равным выделением долей: каждому принадлежит 1/3
доли квартиры. Родители решили, что возврат денег за ребенка будет получать
Сергей.

Сумма вычета, на которую может претендовать Наталья с части
квартиры, составит 1 млн руб., Сергей же получит возврат с суммы в размере
2 000 000 руб. — за себя и за долю ребенка.

Ребенок права на имущественный
возврат не теряет и сможет воспользоваться им в дальнейшем при покупке
жилой собственности.

Налоговый вычет за продажу собственности

При продаже квартиры в долевой собственности или при продаже доли в
квартире вы также сможете получить налоговую “льготу” и уменьшить сумму
налога к уплате. В некоторых случаях продавать долю в имуществе даже
выгоднее, т.к. с помощью вычета можно и вовсе не платить налог с продажи
доли.

Если вы продаете жилье, которым владели менее минимального срока владения,
то вы должны заплатить 13% с дохода от продажи. Но вы можете уменьшить
налог к уплате, воспользовавшись правом на налоговый вычет, который
составляет 1 млн рублей.

Если вы продаете долевую собственность по одному договору купли-продажи, то
эта “льгота” рассчитывается на весь объект недвижимости. А если вы будете
продавать ее по отдельным ДКП — и первый, и второй собственник продают свои
доли отдельно — то и налоговый вычет может использовать каждый в полном
объеме, заполнив отдельно декларацию 3-НДФЛ.

Форма (бланк) налоговой декларации 3-НДФЛ (в формате PDF)

Обращайтесь за консультацией к нашим специалистам, чтобы правильно
рассчитать налоговый вычет при долевой собственности. Мы более 12 лет
помогаем нашим гражданам возвращать налоги.

Публикуем только проверенную информацию

Получайте максимальные вычеты!

Получить

Каковы права и обязанности собственников квартиры в долевой собственности?

Нередки случаи, когда владеют жилой собственностью несколько человек. И у каждого из них имеются законные права на свою часть доли. Однако, помимо прав существует и ряд обязанностей, о которых они обязаны знать и соблюдать в неукоснительном порядке. Это поможет избежать споров и конфликтов при совершении сделок со своей долей имущества. Все права и обязанности собственников закреплены в Гражданском кодексе РФ.

Долевая собственность возникает в результате приватизации, наследования и иных ситуаций, когда собственников конкретного недвижимого объекта становится больше одного.

Собственность может относиться:

• к делимой, когда не представляет сложности определить и выделить доли;
• к неделимой, чаще в случае наследуемого имущества, а также когда это сделать технически невозможно или не позволено юридически.

Законодательно количество владельцев квартирой, т.е. ее долей, не ограничено.

Что такое общая долевая собственность на квартиру

Гражданский Кодекс определяет два вида совместного владения жилым помещением:

• долевая собственность, когда каждому владельцу выделена конкретная доля в праве на квартиру;
• совместная собственность без выделения долей.

Общая собственность на квартиру является долевой, кроме имущества супругов, приобретенного в браке (если не составлен брачный контракт). Такая собственность совместная мужа и жены.

Долями одного жилого объекта могут владеть любые граждане, не зависимо от того состоят ли они в родственных отношениях или нет.

Поэтому, во избежании конфликтных ситуаций, которые могут возникать во время пользования или отчуждения своей доли в имуществе, лучше не портить отношения с владельцами других долей в квартире.

Тогда будет значительно проще распорядиться своим имуществом и, в случае необходимости, получить на то разрешение от других содольщиков.

В общей долевой собственности могут быть выделены доли по соглашению всех участников или в силу закона. По умолчанию они признаются равными.

Но все собственники могут обсудить свой вклад в образование данного имущества и соотнести его с долей каждого. Только письменное соглашение всех участников подтверждает их согласие с решением.

При внесении изменений в квартиру в виде капитального ремонта или замены сантехники, например, можно рассчитывать на пересмотр доли и тоже с согласия остальных.

Например: в общей долевой собственности у четырех владельцев находится квартира площадью 100 кв.метров. При этом не факт, что у каждого из них ровно четверть в доле.

Это значит, что доля в праве не дает возможности распорядиться ¼ от общего имущества единолично, если она не выделена в натуре.

Но, при наступлении обстоятельств, все собственники могут обсудить вопрос выделения каждому конкретной доли и не факт, что они будут равными.

Права собственников доли

Законодательно права собственников на общую квартиру закреплены в статье 209 Гражданского кодекса. Перечислим их и заострим внимание на отдельных вопросах.

Каждый из владельцев квартиры в общей собственности вправе:

• владеть имуществом, принадлежащим ему по праву собственности;
• распоряжаться, в том числе совершать сделки по продаже, обмену или сдаче в аренду;
• эксплуатировать свое имущество.

Однако, полноправно и единолично без согласования распоряжаться своей недвижимостью может лишь единоличный ее собственник. Общее владение подразумевает несколько участников, права которых нарушать нельзя.

Поэтому перечисленные действия можно совершать лишь с согласия остальных владельцев.

Отрицательное решение одного из них приведет к тому, что действия относительно общей собственности будут признаны неправомерными.

Зачастую проще найти компромисс, чем решать дело в суде. Но не всегда возможно поддерживать нормальные отношения, конфликты тут являются частыми и порой сложно разрешимыми.

Если ущемляются права любого из собственников, он может обратиться в суд, который поможет разрешить ситуацию.

При этом его законное право требовать часть имущества, равного его доли, предоставить в собственность для распоряжения и эксплуатации.

В отсутствие такой возможности он может затребовать денежную выплату от остальных владельцев общего имущества в размере, пропорциональной стоимости его доли.

Согласно принципу свободы соглашения, суд не может обязать других владельцев долей в квартире дать свое согласие на отчуждение или сдачу в аренду заявленной части. Это принудительная мера, противоречащая принципу. Поэтому стороны все-таки должны прийти к общему решению и согласию.

Если доли имущества выделены в натуре, то владелец своей части квартиры может полноправно ей распоряжаться, не согласовывая свои действия с другими долевыми собственниками. Но они обладают преимущественным правом выкупа, если доля продается.

Сдача общей собственности в аренду приносит определенный доход. Он должен быть распределен между владельцами квартиры в равных долях.

Обязанности собственников

Помимо прав у каждого собственника общего имущества есть и обязанности. Основной из них является соблюдение прав остальных владельцев.

Намерение о распоряжении своей долей он должен озвучивать им, поскольку они обладают преимущественным правом выкупа этой доли.

К тому же, если это условие было проигнорировано, собственники могут оспорить сделку в судебном порядке и признать ее недействительной.

К обязанностям каждого из собственников квартиры можно отнести также обязательные платежи, которые рассчитываются пропорционально соответствующей доле:

• налоги на общее недвижимое имущество;
• платежи за коммунальные Услуги.

Полезно! Неприятным моментом, может быть задолженность по квартплате, которая может образоваться в результате уклонения одного из совладельцев. Тогда лучше открыть лицевые счета на каждого из хозяев, но сделать это можно через суд.

Помимо этого долевой владелец обязан соблюдать санитарно-гигиенические нормы и устранять аварийные ситуации, даже если не проживает в данной квартире.

Отметим, что уклонение от обязанностей является нарушением закона, влекущим за собой административное наказание.

Каждый из долевых собственников квартиры может менять размер личной доли. К примеру, один из владельцев произвел ремонт в помещении и оборудовал новой техникой. Эти затраты могут повлиять на размер участия в собственности и увеличить долю, но вместе с тем увеличить размер платежей по налогам и коммунальным услугам.

Продажа квартиры в долевой собственности

Мы отмечали ранее, что при намерении продать свою долю в имуществе собственник должен сообщить об этом другим долевым участникам, так как в первую очередь они обладают таким правом.

Процедура состоит в том, что один из дольщиков, кто намерен продать долю, письменно извещает остальных с указанием суммы, которую он планирует выручить от продажи.

При этом они имеют право согласиться или отказаться от выкупа тоже в письменной форме.

Тут важно знать, если хозяин продал долю третьему лицу за сумму, которая окажется меньше той, что указана в извещении, совладельцы вправе обратиться в суд о признании сделки недействительной.

Не всегда долю в общей собственности можно запросто выделить в натуре. Обычно это касается неделимого имущества, например, однокомнатной квартиры. Проще решается вопрос, когда в общем владении у нескольких человек находится дом с раздельными входами. Тогда не придется решать вопрос о разделе общих помещений.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире?

Этот вопрос непростой, но решаемый. Для продажи доли, принадлежащей ребенку, нужно получить согласия органов опеки и попечительства. Только при соблюдении одного из условий они дадут положительное решение:

• когда продажа и выписка ребенка из квартиры будут производиться одновременно с оформлением ему доли в квартире, которая приобретается;
• при продаже и выписке ребенка ему выделяется доля в другом жилом помещении, если другая квартира не покупается.

В итоге, органы опеки могут одобрить продажу доли несовершеннолетнего ребенка только при условии предоставления ему доли в другой квартире.

Нужен ли Нотариус при продаже доли?

После вступления в силу закона № 172-ФЗ – с 2 июля 2016 года – все сделки с долевой жилой собственностью обязательно оформляются в присутствии нотариуса.

С этого времени продажа или дарение доли любому человеку, независимо от того, является ли он или нет другим участником долевой собственности, сначала сделка оформляется в нотариальной конторе.

Затем происходит регистрация в Росреестре.

С одной стороны такая мера защищает права всех долевых участников, с другой добавляет расходы к сделке. Услуги нотариального оформления составляют 0,5 % от стоимости доли имущества по рыночной оценке, при этом не может быть больше 20 тыс. рублей. В эту сумму входит юридическая проверка сделки на ее чистоту, подготовка договора.

Внимание! С 01.08.2019 года, если квартира или дом продается всеми кому принадлежат доли и оформляется одним договором купли-продажи, то в этом случае нотариус не нужен.

На основании этого делаем вывод, что долю в делимом объекте реализовать проще. Но зачастую лучше обратиться к специалистам, которые произведут все расчеты правильно, чтобы не ущемить права всех собственников квартиры.

Видео: Правильное оформление долевой собственности в квартире