Продажа квартиры, без согласия остальных наследников

Вопрос о том, как продать долю в квартире после смерти собственника, появляется в случаях, когда правопреемники не желают или не могут проживать вместе, находятся в состоянии конфликта или нуждаются в денежных средствах. Рассмотрим нюансы продажи оставленной после смерти человека недвижимости, делящейся между его родственниками в установленных долях.

Как определить размер наследуемой доли

Продажа квартиры,  без согласия остальных наследников

Определение размера части наследуемого имущества – несложный процесс. Если наследодатель успел составить Завещание перед смертью, распределение произойдет в соответствии с желанием умершего.

Однако могут возникнуть ситуации, когда к числу наследников добавляются другие лица – правообладатели обязательной части.

Эти лица получают как минимум ½ доли, предусмотренной для них действующим законодательством, даже если их имена не фигурировали в тексте распоряжения покойного.

К таким лицам относятся:

  1. Родители (усыновители) умершего гражданина при их нетрудоспособности (пенсионный возраст, инвалидность).
  2. Несовершеннолетние и нетрудоспособные по разным причинам дети (инвалиды, студенты очной формы обучения в возрасте до 23 лет).
  3. Нетрудоспособный супруг, состоявший с покойным в браке.
  4. Нетрудоспособные Иждивенцы, которыми могут быть как родственники, так и посторонние умершему лицу люди, которых покойный содержал как минимум год до момента смерти.

Возникает вопрос, возможно ли оформление наследства в общем порядке, без особых распоряжений собственника. Да, в таком случае право на Наследство имеют в равной степени правопреемники одной линии.

Последовательность оформления доли

Продажа квартиры,  без согласия остальных наследников

Если правопреемник принял решение о дальнейшей продаже своей части объекта, необходимо понимать, что продать квартиру или долю можно только после вступления в наследство и регистрации владения. Это условие обязательно, даже если имя правообладателя было указано в завещании.

Порядок наследования доли

Нужно обратиться к нотариусу для получения прав собственности, написать заявление о принятии наследства, для этого потребуются:

  1. Паспорт правопреемника.
  2. Документ, подтверждающий смерть гражданина.
  3. Документы, подтверждающие родственные отношения покойного и заявителя.
  4. Завещание.
  5. Документы, подтверждающие право на Недвижимость умершего гражданина.
  6. Справки и выписки из БТИ, ЖЭУ и домовой книги.

Для подготовки к продаже недостаточно просто обратиться к нотариусу. Необходимо получить свидетельство о праве собственности. Оно будет выдано нотариусом, который вел дело о наследстве. В случае споров в вопросе размеров установленных долей процесс получения свидетельства увеличится на срок судебных разбирательств.

Регистрация доли в собственность

После урегулирования вопросов о размере долей и их цене новым собственникам необходимо обратиться в органы Росреестра для регистрации доли во владение.

Кроме заявления, свидетельства, выданного нотариусом, и техплана жилья, потребуется еще и квитанция об оплате госпошлины в размере 200 руб.

Только после внесения в Единый госреестр наследник становится полноправным собственником и может приступить к продаже доли наследства.

Когда не стоит вступать в наследство

Необходимо знать, нужно ли вступать в наследство, если есть желание в дальнейшем уступить его остальным правопреемникам безвозмездно. Нет, фактическое непринятие будет свидетельствовать об отказе от части наследуемой квартиры.

Отказ от наследства также можно оформить, если наследодатель оставил своим родственникам не только жилплощадь, но и долговые обязательства (например, незастрахованный Кредит или ипотеку).

Все долги делятся между наследниками пропорционально наследуемым активам.

Если предполагаемая стоимость имущества меньше затрат, необходимых для погашения всех обязательств, можно не принимать наследство, а если оно уже было принято, требуется сообщить об этом нотариусу.

Раздел наследных долей в судебном порядке

Продажа квартиры,  без согласия остальных наследников

Достижение соглашения о размере принадлежащих наследникам долей иногда вызывает проблемы. Это происходит при отсутствии распоряжения и в ситуации, когда в завещании прописаны только правопреемники без уточнения размера доли. Тогда споры между владельцами долей разрешаются в судебном порядке.

Для этого не принимающая условия сторона обращается в судебный орган с заявлением о разделе имущества. Судом принимается во внимание, проживал ли Истец на указанной жилплощади, имеет ли он жилье и какой у него материальный достаток.

Решение суда заменяет нотариальное соглашение и предоставляется при регистрации наряду с другими необходимыми документами.

Подлежит ли продаже доля в унаследованной квартире

В ситуациях когда собственнику досталась лишь часть квартиры, где не планируется проживать, возникает вопрос о возможности продажи своей доли. Безусловно, новый собственник доли может провести сделку купли–продажи и получить за это желаемую денежную сумму.

Однако продавцу следует знать, что сначала предложение о покупке делается правообладателям остальных долей. Оформлять его необходимо в письменном виде с указанием стоимости сделки.

На рассмотрение предложения дается 30 дней, и, если оно не будет принято, недвижимость можно продать постороннему гражданину.

Если в наследство объект получил Гражданин в возрасте до 18 лет, решение от его имени принимает законный представитель.

Важно получить от совладельца квартиры письменное отречение от доли, иначе он может оспорить Договор купли-продажи.

При этом нужно знать, может ли один из наследников продать свою долю без согласия других. Да, при условии зафиксированного отказа или при отсутствии ответа на предложение.

Процесс продажи доли в квартире

Продажа квартиры,  без согласия остальных наследников

Если продажа доли наследства происходит между совладельцами, процесс не займет много времени. Достаточно заключить договор в свободной форме, подтверждающий передачу денег между продавцом и покупателем, а новому владельцу оформить Право собственности на всю квартиру целиком.

Однако, если совладелец не принял предложение, искать покупателя придется на стороне. Процесс этот может занять много времени, поскольку сложно найти желающих обладать лишь частью недвижимости, находящейся в долевой собственности.

Как осуществляется продажи доли в квартире

Процесс продажи доли в квартире, полученной по наследству, выглядит так:

  1. Процедура получения свидетельства у нотариуса (до полугода).
  2. Регистрация прав в Росреестре (происходит в десятидневный срок).
  3. Предложение своей доли совладельцу квартиры и регистрация сделки в случае согласия в письменном виде (на принятие решения дается месяц).
  4. Поиск покупателей в случае отказа совладельцев.
  5. Оформление сделки с новым собственником, утверждение стоимости и порядка расчетов.
  6. Получение денежных средств и перерегистрация прав собственности.

Очевидно, что если наследнику досталась часть квартиры, получить за нее денежные средства быстро не получится. При самых благоприятных условиях процедура займет как минимум 7 месяцев, а иногда поиски покупателя растягиваются на годы.

Составление договора

Договор, подтверждающий факт продажи жилья, – серьезный документ, ошибки в составлении которого принесут в будущем немало проблем. Безопаснее доверить составление юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. Если принято решение о самостоятельном составлении договора, то следует заранее оговорить с покупателем все нюансы.

В договор обязательно должны входить:

  1. Данные паспорта сторон соглашения.
  2. Предмет договора, в данном случае – доля в квартире с указанием ее размера.
  3. Информация об объекте недвижимости (адрес, площадь, этаж, количество комнат).
  4. Информация о совладельцах жилья.
  5. Подтверждение права собственности продавца.
  6. Стоимость сделки и расходов на перерегистрацию и порядок расчетов.

Договор заключается в трех экземплярах, два из которых остаются продавцу и покупателю, а третий потребуется при регистрации прав собственности.

Оплата

Решить, каким образом будут произведены расчеты, необходимо до заключения сделки. Следует помнить про безопасность, чтобы обе стороны были защищены от возможного мошенничества. Передача суммы наличными – самый небезопасный метод. Предпочтительнее воспользоваться предложениями банков, имеющих Услуги по проведению расчетов за недвижимость.

Как правило, покупателю требуется внести деньги на специальный счет, откуда забрать их можно только при предъявлении выписки, подтверждающей переход прав собственности.

Документы, необходимые для заключения сделки

На этапе заключения сделки продавцу необходимо предоставить следующий пакет документов:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о праве наследства.
  3. Выписка из госреестра.
  4. Отказ от приобретения доли совладельцами квартиры.
  5. Заключение органов опеки при наличии несовершеннолетних наследников.
  6. План жилья, выданный БТИ.
  7. Незаполненный договор.

Все это потребуется не только в момент заключения сделки с покупателем, но и при регистрации собственности в Росреестре.

Расходы на продажу доли в квартире

Продавцу предстоит ряд трат. Оплатить придется услуги нотариуса при оформлении права наследования, пошлину в размере 0,5% от стоимости недвижимости и госпошлину за регистрацию права собственности. Кроме этого, при продаже жилья, полученного в наследство, необходима уплата налога в размере 13% от стоимости сделки.

На что еще обратить внимание продавцу

Несмотря на то что оплата госпошлины и налога – процентная часть от стоимости сделки, не рекомендуется искусственно занижать ее в договоре для уменьшения платежей в казну. Также нежелательно прибегать к оформлению сделки как дарение. В случае оспаривания сделки совладельцами жилья и присуждения им прав и обязанностей покупателя, есть риск потерять деньги.

Новые Наследники у уже проданной квартиры: могут ли они оспорить сделку?

Иногда квартиры живут дольше людей. Если такое случается, то жилье переходит в наследство.  Такая недвижимость часто встречается на рынке и может скрывать ряд проблем. Самое страшное, что может случиться с покупателем унаследованного жилья, — он лишится квартиры. Чтобы такого не было, рассказываем, что проверить перед покупкой квартиры, полученной в наследство.

Чем опасна покупка квартиры, полученной в наследство

Унаследованная квартира принадлежит владельцу на праве частной собственности. Ее можно продать, подарить, заложить и сдать в аренду — как любое другое жилье. Никаких препятствий к сделкам с такой недвижимостью нет, но для покупателя она несет ряд потенциальных рисков. Причем эти риски никуда не исчезнут в течение десяти лет.

Особо опасны квартиры, полученные в наследство 2-3 год назад. Такая недвижимость обычно продается со скидкой 5-10% и долго висит на сайтах объявлений.

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. Если погибший оставил завещание, то квартира может перейти хоть к соседям, хоть к друзьям. Если же завещания нет, то наследники претендуют на жилье в порядке очереди:

  1. Супруги, дети и родители;
  2. Братья и сестры, бабушки и дедушки;
  3. Дяди и тети;
  4. Остальные родственники.
  1. Стандартный срок принятия наследства — 6 месяцев. За эти полгода наследники должны определить свои доли, поругаться в суде и получить свидетельство о праве наследования. До истечения 6 месяцев продавать и покупать такую квартиру вообще нельзя.
  2. Но по закону наследники могут претендовать на квартиру и после его истечения. Случается, что их не было видно несколько лет, а потом они объявляются, заявив свои права на квартиру. Для этого достаточно доказать в суде, что они не знали о смерти родственника или никак не могли заявить свои права раньше.
  3. Особенно опасно то, что узнать о всех наследниках очень сложно. В доступных документах обычно можно увидеть только наличие детей и супругов, а откуда можно узнать о внебрачном сыне или давно пропавшей тетушке из Тюмени?
  4. Как же тогда купить квартиру, которая досталась продавцу по наследству? Расскажем, как действовали другие люди.
Читайте также:  Свидетельство о рождении: у нас умерла сестра. Родилась она в Донецке. Сейчас живем в России

Ситуация 1. Покупка недавно унаследованной квартиры

Мария пять лет назад купила квартиру, которую Продавец получил в наследство. С того момента, как продавец получил свидетельство о праве наследования, прошло всего полгода, но сделка все равно закончилась хорошо. Мария знала, что покупка унаследованной квартиры имеет подводные камни, поэтому тщательно подошла к проверке. Она изучила документы:

  • Выписку из ЕГРН. Мария заказала в сервисе ЕГРН.Реестр полную выписку и убедилась, что продавец является собственником квартиры на основании свидетельства о праве на наследство. В этой же выписке проверила отсутствие ипотеки, ареста, залога и других обременений. В выписке из ЕГРН о переходе прав можно проследить историю перехода прав на квартиру.
  • Свидетельство о праве на наследство. В этом документе девушка проверила совпадение описания квартиры с тем, что указано в свидетельстве. Нашлись отличия, поэтому она попросила продавца объясниться. Оказалось, что была сделана перепланировка с изменением площади.
  • Паспорт собственника. Далее она сравнила данные паспорта продавца с теми, что указаны в выписке из ЕГРН и свидетельстве о праве на наследство.
  • Технические документы. Эти бумаги стоит изучить при покупке любой квартиры, чтобы убедиться в совпадении данных выписки с техническими характеристиками.
  • Также Мария изучила круг наследников и убедилась в отсутствии (хотя бы явном) других претендентов на жилье. Еще она попросила продавца написать и заверить у нотариуса заявление о том, что в случае судебного разбирательства он за свой счет возместит ей все финансовые и имущественные потери.

 Ситуация 2. Покупка унаследованной квартиры с завещательным отказом

  • Андрей осознанно купил квартиру с завещательным отказом, чтобы сэкономить. Завещательный отказ — это обременение, которое предусматривает обязанность наследника сделать что-то для третьих лиц. Если оно связано с квартирой, то указывается в ЕГРН. Важно помнить, что все обременения переходят к покупателю.
  • Продажа квартиры,  без согласия остальных наследниковФото Pexels
    Иван Михайлович 75 лет проживал в квартире со своей сожительницей Марией Петровной. После своей смерти он завещал квартиру своему единственному сыну, но предусмотрел в нем условие, что Мария сможет одна жить в квартире до своей смерти. По условиям завещательного отказа вселять в квартиру других лиц до этого момента было запрещено. Андрей с большой скидкой купил эту квартиру у сына наследодателя, который честно рассказал ему о проблеме. Въехать в квартиру Андрей смог только после смерти Марии Петровны — через 5 лет после покупки жилья.
  • Андрею повезло, но не все продавцы готовы честно рассказать о наличии завещательного отказа. Человек, в пользу которого написан отказ, может потребовать у наследника его исполнения в течение 3 лет со дня открытия наследства. Если купить недвижимость, которая унаследована больше 3 лет назад, то рисков меньше.

Ситуация 3. Покупка квартиры, унаследованной по закону

  • Вадим покупал унаследованную по закону квартиру. Он знал, что это опасно, поэтому попросил помощи у знакомого риелтора. Они вместе изучили все документы, проверили родственников и оформили сделку. Но, как позже оказалось, всех потенциальных наследников найти не удалось.
  • Через пару лет после заключения сделки объявился сын покойного мужчины от первого брака, о котором не знала продавец — дочь от второго брака, считавшая себя единственным ребенком. Сын отправился в суд, чтобы расторгнуть заключенную сделку и получить свои деньги.
  • К сожалению, попросить продавца написать такое же нотариальное заявление, как сделала Мария, Вадим и риелтор не подумали. Их спасло то, что в документах по сделке они указали реальную цену приобретения квартиры. Сделку расторгли, но Вадим получил полную компенсацию расходов. Если бы цена сделки была занижена, то и полную компенсацию получить бы не получилось.
  • Вывод: принимайте решение о покупке жилья, собрав об объекте максимум информации. Не забывайте заказать выписку из ЕГРН и проверить наличие обременений

Продажа квартиры,  без согласия остальных наследниковФото Pexels

Право на виндикацию, истребование собственного имущества из чужого незаконного владения, подвержено исковой давности. Срок исковой давности — 3 года.

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

  1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
  2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
  3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

На практике оспорить сделку по прошествии столь значительного периода времени практически невозможно, прежде всего в силу применения срока исковой давности.

Единственная теоретическая возможность — пытаться доказать, что они объективно не могли узнать о совершении оспариваемой сделки и на этом основании исчислять срок исковой давности с того момента, когда они фактически узнали о заключении договора купли-продажи, поскольку согласно п.1 ст.200 ГК РФ.

Если появятся правопретенденты на данную квартиру (наследники) они имеют право поставить вопрос о применении последствий ничтожности сделки, если Во-первых, докажут, что в права наследства продавец вступил незаконно, собственником не являлся и не имел право распоряжаться квартирой, Во-вторых, восстановят срок исковой давности по оспариванию наследства, В-третьих, докажут, что не пропущен срок исковой давности по применению последствий недействительности сделки. Практически, это неосуществимо

Продажа квартиры,  без согласия остальных наследников

Вам также может понравиться

Если квартира была получена в наследство

Последнее обновление: 27.01.2022

Продажа квартиры,  без согласия остальных наследниковПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

Наследство, вероятно, самый непредсказуемый, а потому опасный вариант для Покупателя.

Теоретически всегда может найтись «забытый» родственник из другого города или даже страны, который может внезапно объявиться, и заявить свои права на проданное нам наследство в виде квартиры. Например, в случае, когда этот родственник не знал, и не мог знать об открытии наследства.

Кроме того, среди наследниковмогут быть определенные лица, которые получают свою долю при любом раскладе (т.н. «обязательная доля»), даже если квартира была завещана другому человеку. Это несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные родители и супруг/-га наследодателя, а также те, кто находился у него на иждивении (иждивенцы).

Гарантированно выяснить наличие или отсутствие таких лиц не всегда возможно (риэлторы здесь тоже бывают бессильны, но прямо об этом не говорят). Правда, при желании, можно попытаться собрать такую информацию из неформальных источников (например, соседей, участкового, других родственников наследодателя и т.п.), а также у нотариуса, оформлявшего наследство (его можно найти здесь).

Что лучше – подарить квартиру или завещать? Что выгоднее для родственников и почему? Смотри в заметке по ссылке.

Прежде всего, нам нужно внимательно ознакомиться со Свидетельством о праве на наследство.

Именно эта бумага, в данном случае, является правоустанавливающим документом на квартиру.

 В первую очередь мы выясняем, какого типа это наследство – наследство по закону, или наследство по завещанию (в чем отличия – см. по ссылкам в Глоссарии).

Если квартира перешла в наследство – по завещанию

При завещании, бывает, что в нем встречается условие предоставления права пожизненного проживания в квартире кого-либо (т.н. «завещательный отказ»).

Или другое обременение, которое наследодатель посчитал нужным вписать в свое завещание, в «довесок» к передаче права собственности на квартиру. Ясное дело, такой «довесок» нам не нужен, и от такой квартиры лучше отказаться.

 О наличии или отсутствии завещательного отказа мы можем узнать из Свидетельства о праве на наследство.

Если никаких «довесков» (обременений) в завещании не указано, то наша задача убедиться, что среди ближайших родственников наследодателя нет претендентов на «обязательную долю», неучтенную в завещании (подробнее про «обязательную долю» – см. выше по ссылкам про завещание). При обнаружении таких персонажей – отказываемся от квартиры.

Кроме того, нам всегда нужно помнить, что само завещание может быть не одно. Закон позволяет наследодателю хоть каждый день писать новые завещания, и силу будет иметь только последнее из них.

А еще наследодатель мог просто отменить свое завещание, и тогда наследство делится по закону. Подробнее об этом – см. по тем же ссылкам в Глоссарии.

Как нам (Покупателю) узнать, была ли отмена завещания, и существуют ли другие завещания? Сложный вопрос. Ни один риэлтор или Юрист не могут ответить на него однозначно.

Конечно, в наследственном деле нотариуса должны быть учтены все последующие волеизъявления наследодателя, и любой другой Нотариус (если покупку квартиры проводить через него), может узнать об этом через Единую информационную систему нотариата (ЕИС).

Но не все так просто. Закон позволяет наследодателю удостоверить свое завещание и без нотариуса в других учреждениях – например, в консульстве РФ за границей, в больнице, в доме престарелых, в воинской части и т.п. И нотариус об этом может вовремя (или совсем) не узнать. Покупатель квартиры, естественно – тоже.

Кроме того, завещание может быть оспорено родственниками умершего, если они сумеют доказать, что наследодатель был не в себе, когда писал завещание (например, страдал психическим заболеванием), или его заставили это сделать под давлением.

Читайте также:  Материнский капитал: мне 32 года. Два года назад мы с мужем взяли ребенка из детского дома

В таком случае суд объявляет завещание недействительным, и наследство заново передается родственникам уже в порядке их очередности по закону. Если квартира к этому моменту уже продана, то сделка купли-продажи так же признается недействительной.

Риск тут для Покупателя почти не контролируемый. Но все же снизить его можно некоторыми способами – о них ниже.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Если квартира перешла в наследство – по закону

В случае, когда из Свидетельства о праве на наследство видно, что наследство получено по закону, нам придется выяснять наличие родственников у Продавца, относящихся к той же «очереди наследников», что и он сам.

Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников они не фигурируют (смотрим Выписку из ЕГРН), то от них должен быть письменный отказ от принятия наследства. Такой отказ от наследства оформляется в виде заявления от наследника и удостоверяется нотариусом.

При этом, сведения о существующем отказе, обычно, НЕ указываются в Свидетельстве о праве на наследство, поэтому нам (Покупателю) придется узнавать о нем у нотариуса, оформлявшего наследство (сам отказ оформляется там же, по месту открытия наследства) и/или выяснять это у родственников наследодателя с подтверждением в виде заверенного нотариусом заявления об отказе.

  ♦ Пример заявления об отказе в принятии наследства ♦     Жми! И откроется пример заявления во всплывающем окне!

Если родственники той же очереди есть, но в числе собственников их нет, и отказа тоже нет, значит, они имеют реальный шанс востребовать свою долю наследства (даже в случае, когда 6-месячный срок принятия наследства ими пропущен).

Такой вариант нас тоже не устраивает – отказываемся от квартиры.

Проблема в том, что узнать о существовании всех родственников в чужой семье – задача невыполнимая ни для риэлтора, ни для юриста. В природе нет таких баз данных.

Даже сами родственники могут не догадываться о существовании друг друга (например, дети наследодателя от разных браков). А могут друг друга знать, но утаить это от Покупателя.

Поэтому вероятность появления нежданного гостя, имеющего права на унаследованную и проданную квартиру, всегда существует.

 О том, что будет, если Продавец-наследник утаит сведения о других наследниках от нотариуса и от Покупателя квартиры, обсуждали на ФОРУМЕ по ссылке.

Да к тому же, среди наследников по закону могут быть не только родственники, но и нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, которых он содержал, как минимум, в последний год своей жизни. Эти персонажи тоже не добавляют нам радости, так как они имеют право на «обязательную долю» в наследстве и могут объявиться в самый неподходящий момент…

Еще один нюанс тут в том, что уже после оформления квартиры в собственность наследниками по закону и после продажи этой квартиры, может неожиданно всплыть завещание наследодателя, о котором никто не знал. А так как завещание имеет приоритет перед наследованием по закону, то новоявленный наследник сможет оспорить продажу квартиры.

И даже наличие Единой информационной системы нотариата (ЕИС), не всегда может помочь, т.к. завещания удостоверяются не только нотариусами (см. выше об этом).

Вообще, если мы обнаружили, что документом-основанием служит Свидетельство о праве на наследство, то нам точно пригодится дополнительная консультация юриста по этому вопросу.

Непредвиденные расходы Покупателя при покупке квартиры – что нужно учесть?

Для Покупателя с железными нервами мы раскроем некоторые подробности в отдельной заметке о рисках покупки квартиры, полученной по наследству (см. по ссылке).

Случай с наследством в виде квартиры, по определению, несет в себе повышенные риски, но это не значит, что от такой квартиры сразу нужно отказываться. Надо разбираться в нюансах конкретной ситуации и выбирать способы защиты (т.е. снижения рисков).

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

Как снизить риск Покупателя

Если мы решили купить именно такую квартиру, то знание основных правил наследования, перечисленных в разделе Глоссария – «Наследование недвижимого имущества», для нас обязательно (читать по ссылке!).

При проверке квартиры, помимо прочего, нам следует выяснить, не было ли судебных споров по поводу наследства с нашим Продавцом. Это можно сделать с помощью базы данных местного суда или общей федеральной базы данных по судебным делам, например – здесь (ГАС «Правосудие»).

Ну и помимо всех проверок, при покупке полученной в наследство квартиры, нам желательно придерживаться некоторых защитных действий. На практике, защита от неожиданных наследников, в целом та же, что и от «хвоста» из предыдущих собственников (когда квартира была прежде куплена на «вторичке»), то есть:

Дополнительно, страховки ради, риэлторы на практике используют еще одну вещь.

Берут у Продавца квартиры нотариально заверенное заявление о том, что он гарантирует отсутствие других наследников на эту квартиру, и что в случае возникновения претензий от неожиданно объявившихся наследников, Продавец обязуется удовлетворить все их материальные требования самостоятельно и за свой счет.

  ♦ Пример заявления об отсутствии иных наследников ♦     Жми! И откроется пример заявления во всплывающем окне!

Правда, и здесь для Покупателя никакой гарантии. Во-первых, Продавец может пообещать, но не удовлетворить эти претензии (не захочет или физически не сможет). А во-вторых, на такое удовлетворение претензий должен дать согласие сам новоявленный наследник. Иначе по его иску сделку купли-продажи унаследованной квартиры суд может признать недействительной.

Как правильно оформить покупку квартиры вместе с мебелью – смотри в этой заметке.

Итог. Риск покупки унаследованной квартиры можно считать умеренным (приемлемым), если наследство было оформлено более 3-х лет назад (чем больше, тем безопаснее для нас).

Например, если Продавец вступил в права наследства 7-10 лет назад, и за это время не было судебных споров по нему, то риск для Покупателя минимален.

Если же ситуация не такая радужная, то риск потери права собственности можно застраховать.

Правда, в страховых компаниях тоже не альтруисты сидят, поэтому если они оценят вероятность страхового случая как существенную, то и страховую премию для себя (т.е. стоимость страховки) могут выкатить немаленькую. В сумме со стоимостью квартиры это может оказаться невыгодной сделкой для Покупателя.

  • Кстати, отказ страховой компании страховать риск такой сделки однозначно указывает на то, что Покупателю лучше от нее тоже отказаться.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.Анализ ситуации и Экспертиза документов на квартиру и ее владельцев — ЗДЕСЬ.

  1. Продажа квартиры,  без согласия остальных наследниковЧтобы продолжить шаги ИНСТРУКЦИИ, возвращаемся назад, в предыдущий раздел, и оттуда идем дальше, вниз по шагам.

Покупка квартиры у наследников

Продажа квартиры,  без согласия остальных наследников

Покупка квартиры у наследников бывает не простой:

  • Есть опасность появления нового наследника, чьи права были ущемлены;
  • Трудность определения согласованной цены продажи;
  • Бытовые разногласия и взаимная неприязнь.

Покупка  квартиры у нескольких наследников —  может быть оформлена в простой письменной форме, то есть  без нотариуса или только нотариально.Если в сделке по продаже будут участвовать все наследники одномоментно и сделка будет оформлена одним договором купли-продажи, такую сделку можно законно оформить без нотариуса и составить договор купли-продажи в простой письменной форме.

Если в у наследников есть разногласия, каждый из них может продать свою долю в праве  отдельным договором купли-продажи, даже одному и тому же покупателю. Но в этом случае сделка в обязательном порядке оформляется нотариально.( ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» ст 42 ).

Дополнительно прочтите статью: Кто должен платить нотариусу — покупатель или продавец

Если наследник один — договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Конечно, по желанию участников сделки  они могут оформить договор в нотариальной форме.

В обоих случаях требуется регистрация перехода права от наследников к покупателю в Росреестре.

Для этого, каждый наследник, должен написать в Росреестр заявление о переходе права собственности на покупателя.Такое заявление можно подать непосредственно  через МФЦ.

При нотариальной сделке документы в Росреестр может подать нотариус в электронном виде. Дополнительная оплата за эту услугу не предусмотрена.

Дополнительно прочтите статью: Документы для МФЦ для регистрации права собственности

Как при покупке квартиры проверить наследников

При покупке квартиры у наследников есть риски, а именно нарушение прав других наследников, в случае если они не знали о смерти наследодателя и пропустили срок вступления в наследство.Пропущенный срок вступления в наследство можно восстановить по суду в течении трех лет от даты, когда наследник  узнал о смерти наследодателя.

Тут Вам придется стать РАЗВЕДЧИКОМ ! В разговоре с наследниками задавайте больше вопросов о родственниках наследодателя.

-Не лишним будет узнать, кто отказался от наследства и почему.

-Кто из наследников первой очереди уже умер и почему их наследники не участвовали в распределении наследства, несмотря на то, что имеют право на наследство.

Покупка квартиры у наследников по завещанию

Если основанием получения прав на наследство является Завещание — выясните нет ли у наследодателя наследников, имеющих право на обязательную долю в наследстве  и не получившим ее. Читайте часть третью Гражданского кодекса РФ (Наследственное право).

Разногласия между наследниками

Нередко, у Продавцов — наследников, возникают разногласия в части цены квартиры.

Кто-то считает, что он  ухаживал больше  за наследодателем, кто-то считает, что вкладывал в ремонт его  квартиры свои денежные средства. Ситуации могут быть разные.

  • Порой, даже за столом переговоров о передаче задатка Покупателем, разгораются нешуточные споры и сделка разваливается на глазах.
  • Но выход есть.
  • Можно предложить Продавцам заключить между собой письменное соглашение об определении цены их доли.
  • Даже если собственность на квартиру определена в равных долях завещанием или законом, каждый из них может определить  стоимость своей  доли самостоятельно, в рамках цены за квартиру.
  • Если такая договоренность состоится и Соглашение об определении цены долей будет Продавцами подписано, тогда можно заключать предварительный договор купли-продажи и передавать Задаток.
  • Взаимная неприязнь наследников серьёзно усложняет переговоры, подписание документов и передачу их в Росреестр.
  • Возможно здесь поможет Доверенность на родственника, однако неадекватный человек всегда сможет ее отозвать.
  • Максимально исключите ситуацию встречи спорщиков.
  • Передавайте деньги  за квартиру только после подачи  документов в Росреестр, а еще лучше после регистрации перехода права собственности на покупателя.
  • Дополнительно прочтите статью: Передача денег за квартиру
  • Пропишите в Договоре купли-продажи штрафные санкции к Продавцу за приостановку регистрации или отзыв заявления о переводе права на Покупателя.
  • Всегда рада разъяснить. Автор
Читайте также:  Как вернуть деньги за сломанный товар на гарантии

Кто должен платить долги наследодателя

Пропустили срок принятия наследства. Что делать?

Покупка квартиры у наследников

Продажа доли в квартире при смерти собственника

Есть  трехкомнатная квартира с тремя собственниками. Один из собственников умер. Является ли препятствием смерть сособственника для продажи долей?

— Чтобы ответить на данный вопрос необходимо определиться с правовым статусом доли и кому она сейчас принадлежит.

Кому принадлежит доля после смерти собственника

После смерти собственника его доля перейдет к наследникам. Это могут быть наследники по закону или по завещанию. Если собственник не позаботился о завещании, то его имущество унаследуют родственники. Первоочередное право на наследство принадлежит супруге, детям и родителям умершего, а если их нет – другим родственникам.

После смерти собственника у наследников есть 6 месяцев для вступления в наследство. Если наcледниками являются другие сособственники квартиры, то после вступления в наследство у них не будет препятствий для продажи своих долей. Но если доли в квартире принадлежат посторонним людям, то продажа осложняется.

Кстати, если при жизни собственник планировал выкупить доли в квартире у других сособственников, то его наследники могут обратиться с иском к продавцам о регистрации перехода права собственности на них (на основании п.9 Постановления Пленума ВС №9 от 2012 года «О судебной практике по делам о наследовании»).

В чем особенность сделок купли-продажи доли в квартире

По Гражданскому кодексу имуществом в долевой собственности можно распоряжаться только по соглашению участников.  По ст.250 Гражданского кодекса участники долевой собственности имеют Преимущественное право покупки доли.

А продавец доли должен уведомить остальных участников о намерении ее продать постороннему лицу с указанием цены и прочих существенных условий продажи.

И только в случае если другой собственник доли откажется от преимущественного права и не приобретет ее в течение месяца, долю можно продать посторонним лицам.

Если человек умер, соответственно, он не может заявить о своем преимущественном праве и отказаться от него.

Гипотетически сособственники могут не знать о том, что владелец другой доли умер и направить ему уведомление о продаже почтой. А когда сроки для заявления о своем преимущественном праве истекут, то смогут приступить к продаже.

Но сделки купли-продажи долей подлежат обязательному нотариальному заверению. Поэтому если нотариус узнает об уведомлении человека, которого нет в живых, это приведет к срыву сделки и отказу нотариуса в ее заверении.

Стоит ли ждать вступления в наследство новых собственников?

Если не соблюдено право на преимущественную покупку, сделку не зарегистрируют в Росреестре. Только после вступления в права наследников те могут дать согласие на продажу доли или выразить желание самим купить долю за предложенную продавцом цену.

Оптимальный и самый безопасный вариант для сособственников – подождать, пока пройдут полгода после смерти и наследники вступят в свои права и зарегистрируют право собственности в ЕГРН.

После этого можно уведомить наследников как новых собственников о продаже: направить им предложение выкупить долю и реализовать право преимущественной покупки. При отказе наследников купить доли в рамках преимущественного права, можно заключать сделку купли-продажи с посторонними людьми.

Договор дарения

Можно также подарить доли без согласия сособственника. Собственники долей вправе дарить их любому лицу без ограничений (согласно п.2 ст.246 Гражданского кодекса). Но если под этой сделкой фактически скрывался договор купли-продажи, то ее могут признать притворной.

Читайте подробнее: Доля в квартире в дар: как оформить сделку по всем правилам, чего опасаться, когда не нужен нотариус и какие расходы предстоят

Вдобавок к этому покупателей («одариваемых») ждут высокие налоги. А именно, 13% от кадастровой стоимости доли, которая достаточно велика и нередко превышает рыночную.

Как продать недвижимость при невозможности поиска всех наследников

В 2021 году в России упростили оформление и вступление в наследство. «Известия» выяснили у нотариусов и юристов подробности наследования и продажи недвижимости.

Как найти наследников, если они не объявляются

Как рассказал Самвел Меграбян, юрист «Единого центра защиты», с 2021 года инициировать процедуру поиска наследников можно, подав заявление нотариусу, у которого открыто наследственное дело. Также разыскать наследников можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

https://www.youtube.com/watch?v=QeapRwyCEhk

По словам адвоката Екатерины Антоновой, чтобы претендентам на наследство найти всех наследников, им стоит обратиться в розыскное бюро или к нотариусу.

«Заниматься поисками наследства и граждан, имеющих право наследовать, нотариус не обязан, но ему не запрещено это делать», — сказала она.

Если нотариусу известны координаты иных претендентов на наследство, он обязан их проинформировать о наследстве. Розыск претендентов осуществляется нотариусом с отправкой им соответствующего уведомления.

Есть поиск по адресу и фамилии, куда направляется извещение по имеющимся домашним или рабочим адресам; можно размещать информацию о розыске на сайтах нотариальных контор и через других правопреемников; а также подать объявления об открытии наследства в газету.

В свою очередь, Анна Аникейчик, юрист, генеральный директор юркомпании «Аникейчик & Партнеры», рассказала, что, согласно ст. 1152 ГК РФ, чтобы у наследника была возможность распорядиться наследством, он должен его принять — по завещанию или по закону.

По закону у него есть полгода, чтобы вступить в права наследования. Для этого необходимо подать заявление нотариусу и представить документы, подтверждающие право на наследство. Однако в течение шести месяцев могут объявиться и другие претенденты. Согласно ст.

61 «Основ законодательства РФ о нотариате», нотариус, получивший сообщение об открывшемся наследстве, обязан известить об этом тех наследников, место жительства или работы которых ему известно.

Также он может вызвать наследников через публичное извещение или сообщения об этом в СМИ.

Если завещания и информации о потенциальных наследниках нет, то всем имеющим право на наследство стоит подождать, пока пройдут полгода со дня смерти наследодателя, а после принять наследство.

Чтобы восстановить право на наследство, можно обратиться в суд. В результате раздел имущества между наследниками будет проведен еще раз, с учетом прав нового претендента.

Имущество есть, а наследников нет

Как отметил Самвел Меграбян, если наследник в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя не заявил о своем желании унаследовать полагающуюся ему собственность, он утрачивает право на половину недвижимости. Его половина перейдет в государственную или муниципальную собственность — такое наследство считается выморочным.

Наследство считается выморочным и в том случае, если отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, либо никто из них не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования по ст.

1117 ГК РФ «Недостойные наследники», либо все наследники отказались от причитающегося им имущества и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого (ст.

1158 ГК РФ «Отказ от наследства в пользу других лиц и отказ от части наследства»).

При этом Марина Лашкевич, ведущий Эксперт BuyBuyHouse, отметила, что наследник, который не вступил в права наследования в течение шести месяцев, может появиться в течение трех лет и оспорить решение, подав ходатайство о восстановлении срока. Однако это возможно в том случае, если у него будут уважительные причины, подчеркнула она.

Для признания права собственности на выморочное имущество необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. После признания права собственности уже можно будет продать или реализовать иным способом эту недвижимость.

Как продать недвижимость, если кто-то из наследников не дает согласие

По словам Екатерины Антоновой, п. 2 ст. 250 ГК РФ «Преимущественное право покупки» обязывает продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему лицу. В извещении необходимо указать цену и другие условия продажи.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимость в течение месяца, а в праве собственности на Движимое имущество — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такую долю можно продать постороннему лицу.

Самвел Меграбян уточнил, что если имущество находится в долевой собственности и один из наследников не дает свое согласие на его реализацию, можно признать долю малозначительной и выплатить компенсацию за спорную долю, после чего можно продавать имущество.

В конце августа «Известия» собрали рекомендации юристов и специалистов «Росреестра» о том, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры, чтобы не лишиться ее или денег по своей вине. Так, любая сделка может быть оспорена, если позднее человек заявит, что находился в невменяемом состоянии. Кроме того, нужно внимательно изучить все документы и правоустанавливающие документы.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *