С кем можно заключить договор аренды земельного участка. принадлежащего Минестерству Обороны

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 305-ЭС20-12105 по спору между организацией – собственником ряда объектов недвижимости и подмосковным муниципалитетом о предоставлении в аренду земельного участка под указанными объектами.

Муниципалитет отказался предоставлять участок в аренду

ООО «Люберцы-инвест» является собственником нежилого здания и ряда производственных помещений в Подмосковье. В целях предоставления земельного участка для эксплуатации указанных объектов общество обратилось с заявлением в администрацию муниципального образования г. Люберцы Московской области.

В мае 2012 г.

муниципалитет утвердил схему расположения участка общей площадью свыше 8 га, отнеся его к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «земельный участок прочих предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» на кадастровой карте территории.

Далее общество обратилось в муниципальный орган с заявлением о выкупе данного участка, но администрация предложила заключить Договор аренды, сославшись на ограниченную оборотоспособность таких земель. В июне 2018 г.

муниципалитет провел осмотр участка, по итогам которого был составлен акт, где были зафиксированы факты самовольного размещения неустановленными лицами нестационарных объектов (пяти металлических ангаров, трех металлических гаражей и трех построек).

Таким образом, администрация муниципалитета распорядилась о демонтаже 11 незаконно установленных объектов (впоследствии их число было уменьшено до 6).

Осенью 2018 г.

муниципалитет отказал обществу в аренде участка на том основании, что расположенные на нем объекты недвижимости подлежат изъятию для государственных нужд, поскольку расположены на территории участка, предназначенного для реализации проекта транспортно-пересадочного узла «Котельники». Далее межведомственная комиссия по вопросам земельно-имущественных отношений Московской области отменила акт о согласовании предоставления участка в аренду обществу.

В связи с этим общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконными акта о выявлении самовольно (незаконно) установленных нестационарных объектов на территории городского округа Люберцы Московской области, требования об их демонтаже, отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов сроком на три года и возложении на администрацию обязанности заключить договор аренды указанного участка сроком на три года в течение месяца со дня вступления в силу решения суда. Истец также просил взыскать с муниципалитета 100 тыс. руб. судебной неустойки за первую неделю просрочки исполнения решения суда, 200 тыс. руб. – за вторую неделю, 300 тыс. руб. – за третью и далее по прогрессивной шкале до даты фактического исполнения судебного акта.

Апелляция и кассация не согласились с первой инстанцией, частично удовлетворившей исковые требования к муниципалитету

Арбитражный суд признал незаконным отказ администрации в предоставлении спорного участка в аренду и обязал ее заключить с обществом договор аренды. Требование о взыскании судебной неустойки было также удовлетворено, в удовлетворении остальной части требований отказано.

В своем решении суд опирался на заключение строительно-технической экспертизы, согласно которому выявленные в результате осмотра участка стационарные объекты являются объектами капитального строительства, и исходил из того, что исключительное право на аренду участков без проведения торгов имеют граждане и юрлица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках, в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ. Признав доказанным, что за обществом в ЕГРН зарегистрировано Право собственности на 6 объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, суд удовлетворил исковые требования в части признания отказа в предоставлении участка в аренду незаконным.

В дальнейшем апелляция отменила решение первой инстанции в части удовлетворенных требований.

Апелляционный суд счел, что спорный участок входит в границы планируемого строительства транспортно-пересадочного узла «Котельники», имеет вид разрешенного использования «автомобильный транспорт», является ограниченным в обороте, поэтому не может быть предоставлен в аренду обществу (п. 6 ст. 39.16 ЗК). Кроме того, отметил суд, истец не обосновал необходимость использования для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости всего участка площадью 8 га.

Окружной суд поддержал выводы апелляции, добавив, что указанный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения.

Соответственно, с заявлением о предоставлении его в аренду обратилось лицо, не уполномоченное на строительство указанных объектов недвижимости.

При этом для отказа в предоставлении участка в аренду, подчеркнула кассация, не требуется доказательств его резервирования для государственных или муниципальных нужд.

В кассационной жалобе в Верховный Суд общество сослалось на нарушение апелляционной и кассационной инстанциями норм права, просило отменить их постановления и оставить в силе решение первой инстанции. В июне 2020 г. общество было признано банкротом (дело № А40-155948/2019), в отношении него открыто конкурсное производство и назначен конкурсный управляющий.

ВС вернул дело на новое рассмотрение

Изучив материалы дела № А41-63226/2018, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС пояснила, что для его рассмотрения необходимо установить порядок предоставления земельного участка публичной собственности для размещения и использования недвижимых и движимых объектов частных лиц, а также полномочия публичных органов на осуществление проверок и вынесение обязательных предписаний, правовой режим участка, наличие прав на размещение спорных объектов, их характеристики и иные значимые для разрешения спора обстоятельства.

Как пояснил ВС, ст.

72 ЗК, а также положениями закона субъекта РФ и нормативных актов муниципального образования предусмотрена возможность проведения муниципального земельного контроля в отношении юрлиц с выдачей обязательных для исполнения предписаний об устранении нарушений законодательства. «При этом, по сути, акт проверки с фиксацией выявленного нарушения и предписание о его устранении представляют собой неразрывно связанные между собой акты, что не исключает оспаривание заявителем, полагающим свои права нарушенными, в том числе и акта проверки, в котором, в числе прочего, зафиксировано, что объект, зарегистрированный на праве собственности за обществом как недвижимый, относится к движимому имуществу, в одном процессе, в том числе по правилам гл. 24 АПК РФ», – отмечается в определении.

Экономколлегия добавила, что невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего муниципальный контроль, об устранении нарушений законодательства может повлечь для юрлица негативные последствия в виде сноса (демонтажа) объектов, лишения права собственности на них, а также привлечение к административной ответственности по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ.

Так, судами не было установлено, что спорный участок относится к землям, изъятым из оборота. В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК участки, за исключением указанных в п. 4 ст.

27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В п. 4 ст.

27 ЗК приведен исчерпывающий перечень изъятых из оборота участков, занятых находящимися в федеральной собственности объектами.

Таким образом, ВС счел ошибочным вывод первой инстанции, поддержанный апелляцией и кассацией, о том, что оспариваемые акты и действия органа местного самоуправления об устранении нарушений земельного законодательства путем сноса указанных объектов не нарушают либо иным образом не затрагивают права и законные интересы общества. «Кроме того, без рассмотрения по существу данных требований невозможно определить наличие прав общества на земельный участок площадью, необходимой для размещения и эксплуатации находящегося в его собственности имущества», – подчеркнул ВС.

Кроме того, отмечается в определении, из совокупного толкования положений ЗК и ГК РФ следует, что сами по себе положения п. 17 ст. 39.

16 ЗК не лишают права собственника объектов недвижимости на заключение договоров аренды участка, занятого такими объектами и необходимого для их использования, без торгов. Верховный Суд пояснил, что окружной суд необоснованно сослался на п.

27 Обзора судебной практики № 1 (2017), поскольку приведенная в нем позиция ограничена толкованием этой нормы в случае обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, а не в аренду.

Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Эксперты прокомментировали выводы ВС

Ведущий Юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что в рассматриваемом деле Верховный Суд сформулировал очень важную правовую позицию.

«Ранее в судебной практике не было единообразия по поводу допустимости предоставления в аренду участков из “публичных” земель, на которых планируется размещение объектов федерального, регионального или местного значения в соответствии с документами территориального планирования.

Формально данное обстоятельство служит основанием для отказа в таком предоставлении (п. 17 ст. 39.16 ЗК). Однако несмотря на то, что часть судов поддерживала указанный подход (см. постановление АС Московского округа от 13 марта 2019 г. № Ф05-685/2019 по делу № А41-22435/2018; апелляционное определение Мосгорсуда от 24 июля 2020 г.

№ 2-774/2020, дело № 33-23582/2020), иногда в судебной практике встречалась противоположная позиция (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2020 г. № 15АП-16996/2020 по делу № А32-51272/2019)», – пояснил он.

Читайте также:  Компенсация неиспользованного междувахтового отпуска

По мнению эксперта, Верховный Суд фактически сформулировал исключение из п. 17 ст. 39.16 ЗК: если лицо испрашивает участок в связи с тем, что на нем расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, ему не может быть отказано на основании указанной нормы. «Такой подход представляется обоснованным.

С момента, когда в документы территориального планирования вносится информация о планируемом размещении объекта, до момента, как начнут осуществляться первые действия, связанные с его размещением (в том числе изъятие), может пройти очень много времени. Если формально подходить к применению п. 17 ст. 39.

16 ЗК, все это время отношения собственника недвижимости и собственника соответствующего участка фактически остаются неурегулированными. Такую ситуацию нельзя назвать приемлемой, и она не соответствует принципу единства судьбы участка и расположенной на нем недвижимости.

Поэтому, как представляется, Верховный Суд принял верное решение, которое, как следует ожидать, повлияет на формирование судебной практики по подобным делам», – резюмировал Павел Лобачев.

Управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов считает, что в рассматриваемом деле во главу угла ставятся интересы коммерческой организации как собственника недвижимого имущества и, соответственно, право собственника на земельный участок под данными объектами недвижимости.

ВС, по мнению эксперта, пытается выровнять ситуацию, при этом не нарушив принцип единства правовой связи недвижимости и участка под ней.

«Проблемой выступают процедурные вопросы, связанные с проведением торгов, и возможность предоставления титула на участок (аренда или право собственности).

Кроме того, ситуация осложняется такими элементами, как назначение участка и наличие предусмотренного территориального планирования и (или) документации по планировке территории предназначения для размещения объектов федерального, регионального или местного значения.

Таким образом, спор должен быть решен в плоскости соблюдения баланса интересов между собственником объектов недвижимости, расположенной на участке, и публичными интересами государства (муниципалитета), установившего ограничение оборотоспособности данного участка», – убежден Артем Денисов.

Право собственности на земельный участок под построенным зданием — Юридическая консультация

Вы как собственник здания, находящегося на земельном участке, арендуемом у муниципального образования, имеете исключительное право на аренду или выкуп в собственность данного земельного участка (ст. 39.20 Земельного кодекса РФ).

  • Статья 39.5 ЗК РФ предусматривает случаи, когда земельный участок может быть предоставлен физическому лицу бесплатно:
  • 1) по истечении пяти лет со дня предоставления земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот Гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;
  • 2) по истечении пяти лет со дня предоставления гражданину земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта РФ;

3) гражданам, имеющим трех и более детей, и т.п.

Также приобретение арендуемого земельного участка в собственность в упрощенном порядке допускается для граждан, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (п. 4 ст. 3 Федерального закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В содержании вашего вопроса не усматривается ни одного из приведенных выше обстоятельств, наделяющих граждан правом получения земельного участка на безвозмездной основе, из чего следует, что оснований для обращения в суд на текущий момент у вас нет.

Вам следует руководствоваться ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которой вам предоставляется право на приобретение в собственность или аренду земельного участка.

В случае если вы намерены выкупить земельный участок, вам следует обратиться в орган исполнительной власти вашего субъекта РФ либо в орган местного самоуправления через МФЦ.

Согласно приказу Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов» к заявлению о предоставлении земельного участка в собственность заявитель должен приложить следующие документы:

  1. — документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на здание, сооружение либо помещение, если право на такое здание, сооружение либо помещение не зарегистрировано в ЕГРН;
  2. — документ, удостоверяющий (устанавливающий) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если право на такой земельный участок не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии соответствующих прав на земельный участок);
  3. — сообщение заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.
  4. Если в результате вашего обращения вам будет отказано в приобретении земельного участка в собственность без законных на то оснований, вы в праве обратиться за защитой нарушенного права в суд.

В каких случаях можно предоставить сельхозпроизводителю землю без торгов

Муниципалитету стало проще избежать ошибок при предоставлении земли в аренду или собственность без торгов. Теперь вы можете принимать решения с учетом последних выводов Верховного суда. Он обобщил судебную практику по делам, связанным с предоставлением участков для осуществления сельскохозяйственного производства, в Обзоре от 23.

12.2020. На этот документ можно опираться и в случае, если возникнет судебное разбирательство по иску арендатора или прокурора. Нижестоящие инстанции будут ориентироваться на выводы Верховного суда. В статье — ответы на вопросы, которые часто возникают у муниципалитетов при предоставлении земельных участков в аренду или собственность.

Кому можно предоставлять земельные участки без торгов

Муниципалитет может предоставить свой земельный участок другому лицу в собственность или в аренду по итогам торгов (п. 1 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.6 ЗК). Но есть случаи, когда администрация вправе не проводить торги. Это возможно, в частности, если вы предоставляете участок для ведения сельского хозяйства или осуществления связанного с ним производства (см. таблицу ниже).

Случаи, когда можно предоставить участок в аренду или продать его без торгов

Кому можно предоставить участок Обязательные условия Основание
В аренду
Крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации
  • Арендатор должен:  • быть участником программы государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства; 
  • • использовать землю для ведения сельского хозяйства или осуществления иной
  • связанной с сельскохозяйственным производством деятельности
Подп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК
Религиозной организации или казачьему обществу
  1. Арендатор должен использовать землю для осуществления сельскохозяйственного производства.
  2. Казачье общество — для сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования.
  3. Оно должно значиться в государственном реестре казачьих обществ
Подп. 17 п. 2 ст. 39.6 ЗК 
Сельхозпроизводителю с действующим договором аренды земельного участка
  • У уполномоченного органа не должно быть информации о выявленных в рамках государственного
  • земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства при использовании участка.  Арендатор должен подать заявление о заключении нового договора аренды, пока не истек срок
  • действия старого договора
Подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК
В собственность по договору купли-продажи
Арендатору земельного участка,                    предназначенного    для сельхозпроизводства
  1. С момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по такому договору
  2. должно пройти не менее трех лет. Не должно быть выявленных и не устраненных нарушений
  3. законодательства при использовании участка.  Арендатор должен подать заявление о заключении договора купли-продажи, пока не истек
  4. срок действия договора аренды
Подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК

Можно ли предоставить участок без торгов, если на него есть несколько претендентов

Если заявки на получение участка поступили от нескольких предпринимателей, то орган МСУ должен провести торги и предоставить землю победителю. Верховный суд признал такой подход правильным (п. 1 Обзора).

ПРИМЕР 1. Глава крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) потребовал предоставить ему земельный участок в аренду без торгов. Он ссылался на положения части 8 статьи 10 Федерального закона от 24.07.

2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Но местные власти ответили отказом, так как на участок были и другие претенденты. Глава хозяйства обратился в суд.

Он потребовал признать незаконным решение органа МСУ и обязать муниципалитет заключить договор с КФХ.

Суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении прав заявителя. Последний имеет право заключить с органом МСУ договор аренды без торгов как сельскохозяйственный производитель, участник отраслевой программы господдержки (подп. 12 п. 2 ст. 39.6 ЗК, п. 8 ст. 10 Закона № 101-ФЗ).

Вышестоящие суды с такой позицией не согласились. Верховный суд их поддержал. В орган МСУ, уполномоченный на распоряжение участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений от потенциальных арендаторов. В этой ситуации орган МСУ обязан провести торги (определение Верховного суда от 03.02.2020 № 302-ЭС19-27335).

В каком случае можно продлить договор аренды без торгов

Торги не потребуются, если участок уже находится в аренде у сельхозпроизводителя и он желает продлить договор на новый срок (подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК). В таком случае орган МСУ вправе не публиковать извещение о предоставлении участка для ведения сельского хозяйства и сельхозпроизводства (п. 2 Обзора).

На заметку: Продлить аренду на новый срок можно независимо от категории земель

ПРИМЕР 2. Администрация муниципального образования и глава КФХ заключили договор аренды земельного участка без торгов. Позже стороны подписали дополнительное соглашение, которым продлили срок действия договора на пять лет. Но Прокурор счел, что участок надо было предоставить по итогам торгов. Он обратился в суд с иском о признании соглашения недействительным.

Читайте также:  Определение места жительства ребенка: жена забрала ребенка 8 лет без моего согласия и уехала

Суды первой и апелляционной инстанций, а также суд округа исковые требования удовлетворили (постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 по делу № А19-17524/2017). ЗАТО Верховный суд поддержал главу КФХ. Он указал, что новый договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, можно заключить без торгов, если выполняются три условия.

1. Муниципалитет предоставил арендатору землю для ведения сельскохозяйственного производства.

2. Нет информации о том, что орган государственного земельного надзора выявил нарушения при использовании арендуемого участка. Либо арендатор допустил нарушения, но устранил их.

3. Арендатор подал в орган МСУ заявление о заключении нового договора аренды земельного участка раньше, чем истек срок действия старого договора.

Глава КФХ 10 лет использовал спорный участок по договорам аренды для ведения сельскохозяйственной деятельности и нарушений не допускал. Заявление о заключении договора аренды направил вовремя. Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение.

Можно ли без торгов продлить договор аренды на неопределенный срок

Земельный Кодекс содержит правило для арендаторов, которые без торгов получили участки для ведения сельскохозяйственного производства до 1 марта 2015 года.

Если такой арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель не возражает против этого, то договор после истечения его срока продлевается на тех же условиях на неопределенный срок.

При этом арендатор имеет право подать заявление о заключении нового договора аренды без торгов (п. 3 Обзора).

Документ: Определение от 20.05.2020 № 310-ЭС19-25907

ПРИМЕР 3. Компания взяла землю в аренду на пять лет. Использовала участки в сельскохозяйственном производстве. Когда срок договора истек, компания продолжила использовать эти участки.

Ее руководство полагало, что договор аренды возобновился на неопределенный срок. Со стороны арендодателя возражений не было.

В период действия договора компания обратилась в уполномоченный орган (комитет) с заявлением о заключении договора аренды на новый срок на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК.

Комитет компании отказал. Тогда она обратилась в суд с иском о признании отказа незаконным.

Верховный суд указал, что Земельный кодекс и Закон № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не исключали возможность возобновления на неопределенный срок договора, при заключении которого можно было не проводить торги.

Договор аренды муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК, если его заключили до вступления в силу закона, который сделал торги обязательными (ст. 422 ГК, п. 1 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73).

Положения кодекса в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключают применение пункта 2 статьи 621 ГК к договору аренды муниципального земельного участка, правомерно заключенному без торгов. Верховный суд удовлетворил Иск.

В какой момент у арендатора возникает право выкупить участок

Арендатор может выкупить арендуемый участок в собственность, но не сразу. Он должен использовать эту землю как минимум три года (п. 2 ст. 39.3 ЗК). Отсчитывайте этот срок не только по последнему договору аренды. Учитывайте еще и предыдущие арендные соглашения, последовательно заключенные с данным арендатором (п. 4 Обзора).

ПРИМЕР 4. Глава КФХ попросил администрацию продать арендованный им земельный участок без торгов. Чиновники отказали предпринимателю: трехлетний срок с момента заключения последнего договора аренды еще не истек. Глава КФХ обратился в суд.

Суд указал, что администрация и глава КФХ последовательно заключали договоры аренды земельного участка для ведения сельхозпроизводства. Хозяйство использовало землю в общей сложности более трех лет. Поэтому отказ администрации незаконен.

3 года — минимальный срок использования арендованной земли. Только когда он истечет, у арендатора возникнет право выкупить участок

Срок аренды неважен для выкупа земли, если арендатор переоформил право постоянного (бессрочного) пользования участком сельскохозяйственного назначения на право аренды. В этом случае сельхозпроизводитель вправе приобрести участок в собственность независимо от срока его использования по договору аренды (п. 7 Обзора).

ПРИМЕР 5. У арендатора было право бессрочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения. Он переоформил это право, заключив договор аренды на 49 лет.

Сразу после этого арендатор попытался выкупить землю. Чиновники, а затем суды первой и апелляционной инстанций отказали сельхозпроизводителю.

Они указали, что он использует участок менее трех лет с момента заключения договора аренды (подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК).

Верховный суд исправил эту ошибку. Арендатор, переоформивший право постоянного (бессрочного) пользования участком из земель сельскохозяйственного назначения, на котором отсутствуют здания или сооружения, на право аренды, вправе приобрести эту землю в собственность. Ограничения по сроку владения таким участком по договору аренды для реализации права на выкуп не предусмотрены.

Участок какой площади вправе выкупить сельхозпроизводитель

Орган местного самоуправления определяет площадь выкупаемого участка из земель сельскохозяйственного назначения с учетом установленных законодательством требований к образованию земельных участков. Эта площадь не ограничена только площадью участка, необходимого для использования находящегося на нем объекта недвижимости (п. 6 Обзора).

ПРИМЕР 6. Компания захотела выкупить без торгов весь арендуемый участок сельскохозяйственной земли. Но местные власти отказали.

Они считали, что достаточно предоставить арендатору в собственность землю, необходимую для эксплуатации размещенного на ней склада. Компания обратилась в суд с заявлением о признании отказа органа МСУ незаконным.

Суды удовлетворили заявление истца. Законодательство не содержит ограничений по площади выкупаемого земельного участка.

Можно ли выставлять на торги земельные доли

Орган местного самоуправления может выставить на торги только земельный участок, который сформирован из невостребованных земельных долей, находящихся в муниципальной собственности. Сами земельные доли на торги не выставляйте (п. 10 Обзора).

ПРИМЕР 7. Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия местной администрации, которая не проводила торги по продаже земельной доли.

Истец указал, что он наряду с другой компанией использует земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Поскольку имеется несколько заинтересованных лиц, которые вправе претендовать на приобретение земельной доли у муниципалитета, то местные власти должны выставить эту долю на торги.

Суды отказали истцу. На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли.

Можно ли продать сельхозпроизводителю участок в составе земель населенных пунктов

Если участок включили в состав земель населенного пункта, то арендатор не может выкупить его для целей сельскохозяйственного производства. Выкуп становится невозможным с момента, когда изменился вид разрешенного использования участка в соответствии с правилами землепользования и застройки (п. 8 Обзора).

На торги можно выставить только сформированный из невостребованных долей земельный участок, а не сами доли

ПРИМЕР 8. Компания более трех лет была арендатором участка, предназначенного для сельхозпроизводства. Она обратилась в департамент администрации с заявлением о выкупе этой земли без торгов. Департамент в выкупе отказал.

В соответствии с генпланом и правилами землепользования и застройки участок был отнесен к зоне общественно-деловой застройки. Его использование в сельскохозяйственных целях не предполагается.

Компания обратилась в суд, потребовала признать отказ незаконным и обязать департамент заключить договор купли-продажи участка.+

Суды отказали в иске. Само по себе включение участка в состав населенного пункта не является ограничением для его выкупа арендатором.

Однако выкупить эту землю для сельскохозяйственного производства невозможно. Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать целям его использования, указанным в заявлении арендатора.

В противном случае муниципалитет вправе ответить отказом (п. 14 ст. 39.16 ЗК).

Условия и порядок оформления аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

Аренда земельного участка у администрации – один из способов получения и дальнейшего распоряжения имуществом. Среди преимуществ такой правовой формы: отсутствие обязанности платить земельный Налог, возможность пользоваться недвижимостью за небольшую арендную плату, право последующего приоритетного выкупа земли у муниципалитета по цене до 20% от кадастровой стоимости.

Получить участок можно через аукцион или без проведения торгов (если претендент отвечает определённым условиям).

Кто и на каком основании может арендовать ЗУ, находящийся в муниципальной собственности?

Согласно Земельному кодексу на аренду участка имеют право (ст. 22, 39.6 ЗК РФ):

  • физические лица (с гражданством и без);
  • иностранные граждане;
  • юридические лица.

Для получения недвижимости в аренду предусмотрено два способа:

  • через проведение аукциона;
  • напрямую, без торгов.

Аукцион может быть организован как муниципалитетом, так и физическим (юридическим) лицом, намеренным приобрести участок.

Получить землю без проведения аукциона имеют право следующие категории (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ):

  • физические лица с целью возведения частного дома, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или фермерского хозяйства;
  • юридические лица, наделённые полномочиями по завершению строительства объектов, расположенных на данном участке;
  • юридические лица, уполномоченные возводить объекты социально-культурного назначения, организовывать крупные инвестиционные проекты в пределах участка земли;
  • некоммерческие организации для реализации проектов индивидуального жилищного строительства;
  • фермерские хозяйства или сельскохозяйственные организации;
  • физические или юридические лица, в собственности которых находятся объекты, расположенные на данном участке;
  • собственники незавершённых объектов строительства, находящихся на территории участка.

Земельный участок переходит пользователю на основании договора аренды. Документ заключается в письменной форме.

Условия

Договор аренды участка заключается при соблюдении ряда условий, которые касаются вида земель, их целевого использования, статуса арендатора.

Какие земельные участки арендовать нельзя?

В соответствии с Земельным кодексом, не доступны для аренды земли, изъятые из оборота (п. 2 ст. 27 ЗК РФ, п. 11 ст. 22 ЗК РФ). К таким участкам относятся (п. 5 ст. 27 ЗК РФ):

  • природные заповедники, национальные парки и иные природоохранные зоны;
  • территории лесов;
  • водные объекты в государственной или муниципальной собственности (подробнее о том, возможна ли аренда лесных участков и водных объектов, мы рассказываем в отдельной статье);
  • земли, занятые объектами культурного наследия;
  • участки, предназначенные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;
  • территория, занятая объектами космической инфраструктуры.
Читайте также:  Материнский капитал: мне 32 года. Два года назад мы с мужем взяли ребенка из детского дома

Под какие цели можно взять?

Земельное законодательство предусматривает следующий принцип разделения земель:

  • по целевому назначению;
  • по видам разрешённого использования.

Для каждого целевого назначения предусмотрены свои виды разрешённого использования. Земельным кодексом выделено 7 категорий земель. По четырём из них допускается передача в аренду, в их числе следующие территории:

При сдаче в аренду земель данных категорий доступны все виды разрешённого использования, предусмотренные Земельным кодексом РФ (ст. 7 ЗК РФ). В частности:

  • ведение личного подсобного хозяйства, сенокошения, животноводства;
  • индивидуальное жилищное строительство;
  • ведение промышленного и сельскохозяйственного производства;
  • индивидуальное или коллективное жилищное строительство и др.

Некоторые цели использования арендованной земли накладывают на арендатора дополнительные обязательства. Например, проведение на участке работ, связанных с пользованием недрами, требует осуществления рекультивации данной территории. Полный перечень условий прописан в ст. 39.8 ЗК РФ.

Подробнее о том, какими правами о обязательствами наделяет стороны договор аренды, мы рассказываем тут.

Особенности заключения договора с муниципалитетом

При заключении договора аренды муниципального участка соблюдаются требования Земельного и Гражданского кодексов РФ. Основные принципы:

  1. При оформлении аренды сроком более, чем на 1 год требуется регистрация договора в Росреестре.
  2. При заключении договора сроком более, чем на 5 лет арендатор имеет право передавать полномочия владения участком другим лицам (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Подробнее о субаренде мы рассказываем здесь, а из этого материала вы узнаете, как правильно составить договор субаренды, если решите передать свои полномочия по владению участком другим лицам.
  3. Любые изменения условий договора допустимы лишь с согласия арендатора земли. Ограничение его прав, прописанных в договоре, так же запрещено.
  4. Стоимость аренды является существенным условием договора, без которой документ будет не действителен — п. 12 ст. 22 ЗК РФ (как узнать стоимость аренды и заключить договор читайте тут).
  5. Арендатор обязан выполнять условия владения участком, отдельно прописанные в Земельном кодексе для некоторых видов целевого использования земли (рекультивация, соблюдение графика мероприятий по освоению территорий и пр.) (ст. 39.8 ЗК РФ).
  6. Договор заключается на срок от одного года до 49 лет в зависимости от категории земли и условий пользования (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Узнать о правилах составления и оформления типовых договоров аренды земельного участка между физическими и юридическими лицами можете тут, а здесь мы рассказывали о составлении договоров между юрлицами.

С чего начать?

Желающие получить в аренду у муниципалитета земельный участок должны соблюдать определённый порядок действий.

Определение целей

Территория может быть арендована физическими и юридическими лицами для широкого круга целей:

Выбор способа оформления

Земельный участок может быть арендован двумя способам (ст. 39.6 ЗК РФ):

  • через аукцион;
  • без проведения торгов.

Аукцион может проходить по инициативе как муниципалитета, так и потенциального арендатора.

Без проведения торгов возможна аренда участков со следующими целями (п. 2 ст. 39.6):

  • работа над объектами незавершённого строительства юридическими лицами;
  • строительство объектов инфраструктуры юридическими лицами;
  • возведение объектов ИЖС некоммерческой организацией;
  • достройка объектов незавершённого строительства собственниками зданий;
  • сельскохозяйственные работы и фермерское хозяйство;
  • работы по использованию недр;
  • индивидуальное жилищное строительство;
  • ведение личного подсобного хозяйства и садоводства.

Какие документы нужны?

Вне зависимости от того, каким способом производится аренда участка (через аукцион или без него), от заявителя потребуются:

  • копия паспорта;
  • заявление по установленной Администрацией города форме;
  • квитанция о внесении задатка (для участвующих в аукционе).

В случае аренды участка через торги внимательно изучаются требования к конкурсным документам, которые могут отличаться в зависимости от лота.

Заявление

Требования к Заявлению на участие в торгах установлены «Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды…», утв. Приказом ФАС № 67 от 10.02.2010 г. Документ должен содержать следующие данные:

  • Ф.И.О.;
  • паспортные данные;
  • адрес физического лица или фирменное наименование;
  • реквизиты и адрес юридического лица.

Заявка также включает в себя ряд документов:

  1. выписка из ЕГРЮЛ для юрлица;
  2. копии учредительных документов юрлица;
  3. предложение о цене договора;
  4. предложения об условиях исполнения договора.

При составлении Заявления на аренду участка без проведения торгов следует ориентироваться на Земельный кодекс РФ (ст. 39.17). Согласно документу Заявление должно содержать следующие данные:

  1. Ф. И. О., адрес и паспортные данные заявителя;
  2. наименование и место нахождения юридического лица, ИНН, регистрационный номер;
  3. кадастровый номер земельного участка;
  4. обоснование права получения участка без проведения торгов;
  5. цель использования земельного участка;
  6. почтовый адрес/адрес электронной почты для связи с заявителем.

Как получить через аукцион – порядок действий

Аренда участка через аукцион включает следующий алгоритм действий:

  1. Мониторинг организации торгов на сайте муниципалитета, а также на сайте torgi.gov.ru.
  2. Выбор подходящего аукциона (объявление о его проведении публикуется за 1 месяц до мероприятия).
  3. Регистрация на аукционе (не позже, чем за 5 дней до проведения торгов).
  4. Оплата задатка.
  5. Изучение требуемой документации и подготовка бумаг.
  6. Подача заявки.
  7. Проведение аукциона.
  8. Заключение договора с администрацией в случае победы.

В случае, если на аукционе представлен лишь один участник и его заявка соответствует всем требованиям, договор аренды будет заключён с данным претендентом (п. 6 ст. 39.9 ЗК РФ).

Как оформить без торгов?

Порядок предоставления в аренду муниципального участка без проведения торгов прописан в Земельном кодексе (ст. 39.14). Планируя воспользоваться данным правом, претендент должен действовать следующим образом:

  1. Ознакомиться с перечнем условий, допускающих аренду земли без торгов и убедиться в соответствии заявителя данным требованиям (перечень условий представлен в п.2 ст. 39.6 ЗК РФ).
  2. Подготовить документы-основания для освобождения от проведения торгов.
  3. Подготовить схему расположения участка, если таковой ещё не сформирован и не проведено межевание территории.
  4. Подать заявление о предварительном согласовании в Администрацию муниципалитета, а также организовать кадастровые работы по образованию земельного участка.
  5. Подать в муниципалитет заявление о предоставлении земельного участка (лично, по почте или через портал «Госуслуги»).
  6. Приложить необходимые обоснования права на аренду земли без проведения торгов.
  7. Дождаться рассмотрения заявления муниципалитетом в течение 30 дней (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).
  8. При вынесении положительного решения подписать подготовленный Администрацией договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Стоимость

Правила расчёта арендной платы за муниципальную землю закреплены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582. Согласно документу:

  1. Стоимость аренды определяют органы исполнительной власти.
  2. Расчёт происходит одним из следующих способов:
      • по кадастровой стоимости;
      • по результатам торгов;
      • по ставкам арендной платы либо методическим указаниям, утвержденным Министерством экономического развития РФ;
      • по рыночной стоимости, определяемой на основании оценки.

    Больше о методиках расчета стоимости права на аренду земли можете узнать из отдельной публикации.

  3. Размер годовой арендной платы за участки, полученные без проведения торгов, устанавливаются в размере 0.01 – 2% от кадастровой стоимости объекта.

В рамках формирования суммы арендной платы во внимание принимают следующие параметры:

  • размер участка и его расположение;
  • кадастровая стоимость;
  • назначение земли;
  • наличие на участке значимых природных объектов (водоёмы и пр.).

О том, в каких случаях плата за аренду земли будет облагаться НДС, а в каких нет, можете узнать из этого материала.

Сроки

Земельный кодекс допускает аренду земельного участка на срок от 1 года до 49 лет. На длительность договора влияет цель использования земли. Все возможные варианты описаны в п.8 ст. 39.6 Земельного кодекса. В частности, предусматриваются следующие сроки:

  • строительство и реконструкция – от 3 до 10 лет;
  • размещение линейных объектов – до 49 лет;
  • ИЖС и личное подсобное хозяйство – до 25 лет;
  • освоение территории юрлицом – от 3 до 5 лет;
  • завершение неоконченного строительства – до 3 лет.

Узнать больше об особенностях долгосрочной и краткосрочной аренды земельных участков вы можете в отдельной публикации.

Что будет за нецелевое использование?

Передача земельных участков в аренду производится под конкретное целевое использование. В связи с чем, изменение данного назначения так же, как и эксплуатация участка не в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель, приводят к нарушению существенных условий договора аренды и к его последующему расторжению.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *