Главный плюс очевиден: у налога самая небольшая ставка по сравнению с любым другим способом. Это сэкономит деньги тем, кто раньше платил с доходов НДФЛ 13%, и уменьшит налоговую нагрузку для тех индивидуальных предпринимателей, у которых сдача жилья не является единственным способом получения прибыли.
При этом Закон запрещает пересматривать ставку по налогу в течение 10 лет − ежегодное повышение налога самозанятым точно не грозит.
Ещё одно преимущество – простой и понятный процесс регистрации и оплаты. Достаточно скачать приложение, отправить заявление, вносить доходы и выдавать чеки. И ещё:
- не нужно даже запоминать дату платежа – платить можно автоматически;
- без налоговых деклараций;
- без касс;
- без самостоятельных расчётов налога и походов в ФНС.
- Собственник, который платит налоги, не боится государства, штрафов и шантажа от нанимателей.
- За счёт налогового вычета в первый год система налогообложения становится ещё выгоднее.
- А если система всё же не устроит, можно очень быстро вернуться к ИП с патентом или УСН, или даже к НДФЛ, если по каким-то причинам эта схема более удобна.
Кроме того, от самозанятости легко отказаться. Если собственник перестал сдавать квартиру, достаточно отправить заявление об этом через «Мой Налог». Уже на следующий день налоговая снимет владельца жилья с учёта как самозанятого.
Но есть у системы и недостатки. Например, главный плюс может стать и главным минусом: всё происходит онлайн. Соответственно, очень многое зависит от работы приложения. Как и у любого технического изобретения, в работе «Моего налога» могут происходить сбои.
В законе прописано, что в этом случае налогоплательщик вправе исполнить свои обязанности на следующий день после восстановления работы, однако это крайний срок. Впрочем, данный недостаток легко предупредить, не откладывая оплату налога на последний день.
Ещё один минус заключается в том, что доходы необходимо вносить самостоятельно. Если случайно что-то забыть, налоговая может это заметить и выписать Штраф.
У самозанятых нет трудового стажа.
Если вы работаете официально, а квартиру сдаёте только для дополнительного дохода, то этот минус аннулируется, поскольку все отчисления и социальные гарантии даёт вам основной работодатель. Но если самозанятость – единственная «работа», то трудовой стаж идти не будет. А это, как известно, влияет на размер пенсии.
Дело в том, что ваш налог от сдачи квартиры в аренду распределяется только в региональный бюджет и Фонд обязательного медицинского страхования. А страховые взносы в Пенсионный фонд нужно платить самостоятельно — если хочется. Соответственно, о пенсии самозанятым придётся позаботиться самостоятельно, например, откладывая какую-то сумму ежемесячно на сберегательный счёт.
Если обобщить, то вот какие получаются данные:
Самозанятые арендодатели. Опасно ли «светиться»?
Какие налоги платят самозанятые, если они сдают жилье в аренду? Нужно ли платить НДФЛ при продаже недвижимости?
Представьте ситуацию: вы платите налог от сдачи квартиры в аренду. А через некоторое время решаете продать жилье. Нужно ли в этом случае платить налог на доходы физлиц в 13%? И если да, можно ли рассчитывать на имущественный налоговый вычет? Давайте разбираться.
Налог при сдаче в аренду
Раньше с доходов от сдачи в аренду нужно было отдавать стандартные 13% (НДФЛ). Но с 2019 года можно зарегистрироваться в качестве самозанятого и выплачивать налог на профессиональный доход (НПД).
если вы сдаете в аренду жилплощадь физическому лицу, то заплатить в бюджет надо будет лишь 4% от дохода, а если организации или предпринимателю — 6%.
Воспользоваться новым налогом пока могут только жители четырех регионов – Москвы, Подмосковья, Калужской области и Татарстана. Именно в них проводится эксперимент по установлению нового спецрежима «Налог на профессиональный доход». Однако на днях стало известно, что Минфин планирует с 2020 года ввести профессиональный налог и в остальных регионах страны.
Самозанятые — граждане, которые получают доход от своей деятельности, но не имеют работодателя и не привлекают наемных работников.
Если вы станете самозанятым, то можете быть уверены: в течение 10 лет пока проводится эксперимент государство не изменит ставки в 4 и 6% (п. 3 ст. 1 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Это значит, что, зарегистрировавшись в специальном мобильном приложении как самозанятый, до 31 декабря 2028 года за сдачу в аренду жилья вы будете платить указанную сумму.
Юрист рассказала, чем полезен арендодателям закон о самозанятых
Имущественный вычет при продаже
Не секрет, что при продаже жилья с полученного от покупателя дохода нужно заплатить НДФЛ. Причем налоговое законодательство разрешает уменьшить доходы от продажи жилища, в том числе, на сумму имущественного налогового вычета (1 млн рублей). Однако, как поясняет Анна Артамонова, адвокат, партнер адвокатского бюро «ЕМПП», здесь есть большое «НО».
Если квартира использовалась в предпринимательской деятельности, налоговые вычеты не предоставляются.
Но как это ограничение действует в отношении самозанятых арендодателей? Является ли сдача в аренду квартиры предпринимательской деятельностью? Самозанятые – не обязательно индивидуальные предприниматели (ИП). Поэтому можно предположить, что если они будут продавать Недвижимость, то эта норма на них распространяться не будет. Ведь без статуса ИП они вроде бы предпринимательскую деятельность не осуществляют.
Хотя, как рассказывает Аркадий Брызгалин, генеральный директор группы компаний «Налоги и финансовое право», налоговые инспекторы могут посчитать иначе.
В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности закон может предусматривать условия ее осуществления без государственной регистрации в качестве ИП, но это деятельность будет все равно являться предпринимательской.
Поэтому даже не являясь предпринимателем, но применяя спецрежим «Налог на профессиональный доход», недвижимость, которая сдавалась в аренду, будет считаться используемой в предпринимательской деятельности со всеми вытекающими налоговыми последствиями.
Аркадий Брызгалингенеральный директор группы компаний «Налоги и финансовое право»
Поспорить с налоговиками здесь можно. Для определения видов предпринимательской деятельности, которые можно осуществлять без регистрации, должен быть специальный закон. И он есть – закон от 27.12.2018 № 546-ФЗ, согласно которому только три вида деятельности могут осуществлять предпринимательство без регистрации ИП. Это уборка жилья, репетиторство и уход за людьми.
«Для всех остальных видов деятельности, в том числе и для доходов от сдачи жилой недвижимости в аренду, статуса именно «предпринимательской» пока не установлено. Это как бы некий «профессиональный доход» физлица от использования имущества, который подвергается налогообложению в особом порядке.
Ведь если физлицо сдает квартиру в аренду, декларирует доходы, и, не являясь ИП исчисляет НДФЛ, то при продаже такой квартиры на него не распространяются ограничения, установленные подп. 4 п. 2 ст.
220 НК РФ (о не предоставлении налоговых вычетов на жилье, используемое в предпринимательской деятельности)», – добавляет Аркадий Брызгалин.
По его словам, это явная недоработка законодателя, который, кажется, сам запутался, где и когда Гражданин становится предпринимателем и как квалифицировать осуществляемую им деятельность.
Если законодатель в ближайшее время не урегулирует данную ситуацию и не внесет соответствующие поправки в законодательство с ответом на вопрос «можно ли самозанятым, облагающим свой доход от сдачи квартиры в порядке НПД считать это предпринимательством», то ответ на него даст уже только судебная практика.
Продажа квартиры без налога
Но все эти риски можно избежать, если продать квартиру после минимального положенного срока ее владения. Налоговое законодательство в некоторых случаях освобождает продавца жилья от уплаты НДФЛ. В частности, если он владел квартирой больше трех или пяти лет.
Минимальный срок владения жильем, при продаже которого не нужно платить НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, п. 3 и 4 ст. 217.1 НК РФ)
| 3 года | 5 лет |
| – приняли в подарок от супруга, родителя, ребенка, бабушки, дедушки, внука, брата, сестры (с одним или двумя общими родителями) |
Ип сдаёт помещение в аренду: как платить налоги и нужна ли касса?
В статье сравним системы налогообложения для арендодателей, чтобы помочь вам выбрать самый выгодный вариант.
Чтобы сдавать помещение как ИП, предприниматель должен заявить код ОКВЭД 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом» или 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».
Если такого кода не будет, то инспекция расценит сдачу помещения в аренду не как от ИП, а как от физлица и доначислит НДФЛ 13% ― Письмо Минфина России от 19.12.2011 г. N 03-11-11/318. ИП выбирают между УСН «Доходы», УСН «Доходы минус расходы», патентом и общей системой (ОСНО).
При любой системе налогообложения придётся платить страховые взносы — вне зависимости от ситуации в бизнесе.
Статья: Освобождены ли ИП от налога на имущество
Усн
Предприниматели сами выбирают, платить налог с доходов или с доходов за вычетом расходов. Обычно выгоднее «Доходы»: при сдаче помещений предприниматели не имеют большого количества расходов. «Доходы минус расходы» могут быть выгодны только в год ремонта помещения — и то лучше не доверять интуиции, а рассчитать оба налога и сравнить.
При сравнении двух версий УСН учитывайте ставку налога. Все слышали про 6% и 15% — но регионы имеют право снижать ставки из Налогового кодекса. Поэтому важно знать ситуацию по вашему региону — вам поможет таблица.
На УСН размер налога прямо зависит от успешности бизнеса. Больше зарабатываете — больше платите. Но если вы работаете в убыток, всё равно придётся платить: на «Доходах» — потому что не учитываются расходы, на «Доходах минус расходах» — потому что есть минимальный налог.
- Кроме арендной платы в доходах важно учитывать плату за коммунальные Услуги без счётчиков.
????
Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно
Хочу попробовать
Ип на патенте
На сдачу в аренду помещения ИП может получить патент ― пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ. Его стоимость зависит от региона, площади помещения и срока. Лучший способ узнать стоимость — воспользоваться калькулятором налоговой.
Патент берут на определённый срок от месяца до года — но в рамках календарного года. Например, можно взять патент с 1 января по 31 декабря 2021, но нельзя с 1 декабря 2021 по 1 декабря 2022. Это будут два разных патента. Порой предприниматели берут патент на срок аренды.
Когда аренда заканчиваются, ищут нового арендатора, находят — и снова оформляют патент. У схемы два минуса: во-первых, налоговая может заинтересоваться, чем вы занимаетесь в промежутках между патентами, во-вторых, заявление на патент нужно подавать за 10 рабочих дней до начала работы.
Патент не зависит от фактических доходов. Если не найдёте арендатора, налог всё равно придётся платить в полном размере.
Патент распространяется только на конкретную деятельность, в вашем случае — аренду. Если параллельно занимаетесь другим бизнесом, можете взять на него другой патент, применять УСН или ОСНО.
Ип на осно
Обычно общая система невыгодна для малого бизнеса, но в случае со сдачей квартиры в аренду отсекать её не стоит. Ип на осно платит НДФЛ 13%. Налоговую базу разрешено уменьшать на расходы, что не очень интересно при сдаче помещений в аренду. ЗАТО у предпринимателя есть возможность применять другие налоговые вычеты физлиц — на покупку квартиры, лечение, обучение и т.д.
Если они есть, общая система может стать выгодной. Часто предпринимателей отпугивает от общей системы наличие НДС. Но при сдаче жилого помещения платить НДС не придётся. При сдаче нежилого предприниматель подаст в инспекцию уведомление — и тоже будет освобождён, если выручка за квартал не превышает 2 млн ₽.
В первом случае придётся сдавать декларацию до 25 числа следующего после каждого квартала месяца.
Налог за имущество — придётся платить. Освобождения для общей системы нет. Но зато предприниматель не потеряет право на освобождение от НДФЛ при продаже квартиры.
Что с кассой
Предприниматели на любых системах освобождены от онлайн-касс, если сдают квартиру в собственности. Если нежилые помещения — только при получении оплаты от юрлиц на расчётный счёт. При оплате наличкой необходимо выдавать чеки. На патенте освобождение от касс распространяется на любые помещения при любых способах оплаты.
Компания-арендатор пожаловалась в налоговую, что ИП получил от нее наличкой арендную плату, выдал квитанцию к приходному кассовому ордеру, а чек не выдал. Инспекция провела проверку ИП, установила, что он не владеет зарегистрированной кассой и оштрафовала на 10 000 руб. ИП обжаловал постановление инспекции в суде.
Суд согласился с налоговой, заменив штраф на предупреждение.
Дело № А60-49011/2017
Статья актуальна на 16.09.2021
Ип сдает в аренду нежилое помещение: налогообложение
Богдан прислал вопрос: «Я ИП, и у меня в собственности есть коммерческое помещение, которое я собираюсь сдавать под офис. Какие налоги я должен буду платить?»
У арендодателя-ИП будет несколько видов платежей в бюджет
Если предприниматель сдает недвижимость в аренду, он платит налог на имущество, налог с доходов в зависимости от выбранной системы налогообложения и страховые взносы за себя.
Налог на имущество
Собственники недвижимости под офисы платят налог на имущество — до 2% от кадастровой стоимости объекта, если регион включил его в специальный перечень. Если объекта в перечне нет или он там есть, но без указания кадастровой стоимости, ИП может подать заявление на льготу и не платить налог.
Налог с доходов
ИП платит налог с доходов в соответствии с условиями выбранной системы налогообложения. Доход при сдаче недвижимости — арендная плата.
| Общая система налогообложения | Налог на доходы физических лиц — 13% от прибыли и налог на добавленную стоимость — 20% от цены аренды |
| Упрощенная система налогообложения «Доходы» | До 6% от всех доходов. Если годовой доход превысит 150 млн рублей, но не достигнет 200 млн, ставка вырастет до 8% |
| Упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы» | До 15% от прибыли — разницы между доходами и расходами. Если годовой доход превысит 150 млн рублей, но не достигнет 200 млн, ставка вырастет до 20% |
| Патентная система налогообложения | Фиксированная сумма за патент. Не зависит от дохода — величины арендной платы. Годовой лимит дохода — 60 млн рублей |
ИП, зарегистрированный как самозанятый, не может сдавать в аренду недвижимость.
Иногда индивидуальные предприниматели сначала занимаются одним видом деятельности, например продают товары на УСН «Доходы минус расходы» и платят налог с прибыли. Затем начинают еще оказывать услуги или сдавать недвижимость, и доходы становятся гораздо больше расходов.
В таких случаях бывает полезно пересмотреть выбор системы налогообложения, исходя из новых условий бизнеса.
Например, если аренда будет приносит основную часть дохода, ИП выгодно выбрать УСН «Доходы», потому что расходы при таком формате бизнеса обычно невелики: предпринимателю будет выгоднее платить 6% со всех доходов, чем 15% с прибыли. Изменить объект налогообложения можно только с 1 января следующего года.
Страховые взносы
Страховые взносы за себя обязаны платить все зарегистрированные ИП, даже если они не ведут деятельность. Исключение — ИП на налоге на профессиональный доход. Они платят страховые взносы по желанию, но сдавать в аренду нежилую недвижимость не могут.
В 2021 году фиксированные суммы взносов — 32 448 ₽ на ОПС и 8426 ₽ на ОМС, в 2022 году — 34 445 ₽ на ОПС и 8776 ₽ на ОМС. Если доход ИП за год расчетный период превышает 300 000 ₽, нужно заплатить дополнительные пенсионные взносы — 1% от суммы превышения.
Пример расчета налогов и сборов
Допустим, ИП без сотрудников работает на УСН «Доходы», ставка 6%. В Костроме у него есть помещение 20 м², которое он сдает под офис за 20 000 ₽ в месяц. Годовая сумма дохода предпринимателя меньше 300 000 ₽. Кадастровая стоимость помещения 900 000 ₽, и оно включено в региональный перечень объектов, облагаемых налогом по кадастровой стоимости.
За 2021 год предприниматель исчислит:
- Налог на имущество — 2% от кадастровой стоимости помещения: 900 000 × 2% = 18 000 ₽.
- Налог с дохода по УСН: 20 000 × 12 × 6% = 14 400 ₽. Однако платить эту сумму не придется, поскольку ИП без работников уменьшают налог на страховые взносы вплоть до нуля.
- Фиксированные страховые взносы на ОПС и ОМС: 32 448 + 8426 = 40 874 ₽. Дополнительных взносов не будет, поскольку годовая сумма дохода меньше 300 000 ₽.
Общая сумма платежей за год: 18 000 + 40 874 = 58 874 ₽.
Ответственность за неуплату налогов
За неуплату налогов, сборов и взносов нарушителю доначисляют эти суммы, назначают штраф 20—40% от неуплаченной суммы налога и пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки.
Если недоимка превысит 15 млн рублей за три года или 45 млн рублей за любой период — это преступление, за которое, помимо штрафа, грозит лишение свободы на срок до 6 лет.
Эксперты Тинькофф отвечают на вопросы читателей по налогообложению, законам, трудовым спорам и другим проблемам в бизнесе. Чтобы мы разобрали вашу ситуацию, пишите на [email protected].
Самозанятый: сдача в аренду нежилого помещения
Виды деятельности для самозанятых по закону № 422-ФЗ
В соответствии с законом № 422-ФЗ, самозанятые могут вести деятельность, уплачивая налог на профессиональный доход (НПД) на территории любого региона РФ.
Разрешенные виды деятельности в законе не прописаны, однако введены ограничения в части признания определенных доходов. В частности, не являются доходами самозанятого денежные средства (п.2 ст.6 закона № 422-ФЗ):
- полученные в результате передачи имущественных прав на недвижимость, за исключением аренды жилых помещений;
- в виде доходов госслужащих (государственных, муниципальных), исключая доходы от сдачи в аренду принадлежащего им жилья.
Таким образом, для самозанятых сдача в аренду нежилого помещения в рамках действующего закона о налоге на профдоход невозможна. Поэтому те, кто сдает в аренду нежилое имущество, применять налог на профдоход нельзя.
Что относят к нежилой недвижимости
Любая недвижимость, не предназначенная для постоянного проживания людей, может быть признана нежилой. К таким объектам относят:
- производственные здания и сооружения;
- коммерческую недвижимость, в том числе встроенные помещения;
- прочие объекты, предназначенные для хозяйственной деятельности.
В частности, нежилой недвижимостью можно признать помещения, используемые под магазины, кафе, офисы, гаражи, склады и так далее, а также площадки под парковки или хранение продукции.
Аренда жилых помещений
Ограничения по налогу на профдоход не касаются жилого фонда – отдельных помещений, комнат, квартир или домов. В качестве налога с арендной платы за жилье самозанятому нужно будет заплатить:
- 4%, если Жилое помещение снимает физическое лицо;
- 6%, если арендатор ИП или организация.
При этом оплату за аренду нельзя принимать в натуральной форме (пп. 11 п. 2 ст.6 закона № 422-ФЗ).
Можно ли одновременно быть самозанятым и сдавать в аренду нежилое помещение как ИП
Если нельзя по нежилой недвижимости применять налог на профессиональный доход (НПД), то можно ли одновременно числиться самозанятым (по услугам, например) и ИП на ином спецрежиме (для аренды)? Нет, закон № 422-ФЗ не позволяет предпринимателям совмещать НПД с другими налоговыми режимами, включая ОСНО.
ИП вправе применять налог на профдоход, но после постановки на учет самозанятому дается месяц на подачу заявления о прекращении иных применяемых им спецрежимов.
Снятие со «спецрежимного» учета происходит со дня регистрации статуса самозанятого. Если же заявление от ИП не поступит вовремя – аннулируется его «самозанятость» (пп. 7 п. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ, письмо ФНС от 10.01.
2019 № СД-4-3/101@). То есть, совмещать иные режимы с НПД законодательство запрещает.
Как сдать в аренду нежилые помещения
Поскольку самозанятый сдать в аренду нежилое помещение не может, ему придется выбирать другое налогообложение. Заключить соответствующий Договор он может, как ИП (при наличии регистрации статуса в ЕГРИП) или как физлицо.
Нужно учитывать, что систематическое получение таких доходов физлицом может быть приравнено налоговиками к предпринимательству. За деятельность без регистрации предпринимательского статуса возможен штраф от 500 до 2000 руб. по ст. 14.1 КоАП РФ.
Налогообложение аренды
С точки зрения налогового законодательства, человек, получающий денежные средства от аренды недвижимости, должен самостоятельно декларировать доходы. Неважно, зарегистрирован он как ИП или нет.
С дохода физлица арендатором-налоговым агентом (компанией или ИП) удерживается и перечисляется в бюджет НДФЛ 13% и сдается соответствующая отчетность в ИФНС. Когда арендатор нежилой площади – обычное физлицо, арендодатель сам платит НДФЛ и подает декларацию 3-НДФЛ в налоговую.
Если получатель арендных платежей – ИП, он обязан уплачивать в бюджет все причитающиеся с них налоги:
- при общей системе — 20% НДС и 13% НДФЛ;
- при упрощенной системе – 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами (или меньше, если региональное законодательство выбрало пониженные налоговые ставки).
Перейти на УСН или иной спецрежим, кроме НПД, может только предприниматель. Кроме того, при любой системе налогообложения, исключая «самозанятость», ИП ежегодно уплачивает за себя страховые взносы.
Таким образом, стать самозанятым может только арендодатель жилых объектов – квартир, домов, комнат. Для владельца нежилых помещений такая возможность исключена.
Может ли самозанятый арендовать помещение
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс. Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Налоги ИП при сдаче жилья в аренду
David Pereiras/Fotolia
Упрощенная система налогообложения
Для индивидуальных предпринимателей государство разработало специальную упрощенную систему налогообложения (УСН). По ней размер налога на доходы составляет всего 6%, при том что физлица должны платить 13%. Кроме того, при «упрощенке» частный предприниматель освобожден от НДФЛ, налога на имущество физических лиц и НДС.
Перейти на «упрощенку» можно двумя способами. Первый – одновременно с регистрацией ИП. Но не забудьте уведомить об этом налоговые органы в течение 30 календарных дней с даты постановки на учет. Если вы уже являетесь индивидуальным предпринимателем, сообщите о своем желании перейти на УНС не позднее 31 декабря.
После этого следует платить налог каждый квартал до 25 числа следующего месяца и раз в год подавать налоговую декларацию (до 30 апреля года, следующего за отчетным). Кроме того, необходимо вносить фиксированную сумму страховых взносов в пенсионный и медицинский фонды.
Отказаться от «упрощенки» можно, подав заявление в налоговую не позднее 15 января года, в котором переходите на новую схему.
В чем подвох низкой цены апартаментов?
Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру
Налоговый патент
Второй способ налогообложения для индивидуальных предпринимателей еще проще – это покупка патента. Если вы не хотите возиться с бухгалтерскими документами и ежеквартальными платежами, то этот вариант точно для вас.
Патент оплачивается двумя частями: треть стоимости не позднее 25 дней после того, как вы начнете сдавать квартиру внаем, остальная сумма — не позднее чем за 25 дней до истечения срока. Цена патента зависит от региона.
Например, в Москве налоговый патент на каждый сдаваемый объект стоит 60 тысяч рублей в год.
Обладатель патента также освобожден от НДС, НДФЛ и налога на имущество. Налоговую декларацию подавать не надо. Обязательные страховые взносы в Пенсионный фонд, Фонд социального страхования и Федеральный фонд обязательного медицинского страхования производятся по установленным тарифам (26%, 2,9% и 5,1% соответственно).
Регистрация и содержание ИП
Получить статус индивидуального предпринимателя несложно, но потом этот статус потребует определенных действий и трат. Необходимо подать заявление в налоговую инспекцию по месту жительства, затем оплатить госпошлину (800 рублей) и услуги нотариуса (от 1300 рублей). Уже через пять дней вы будете зарегистрированы как ИП.
После этого нужно встать на налоговый учет. Свидетельства о регистрации и постановке на налоговый учет потребуются при заключении договора аренды вместе с паспортом и документом о праве собственности. Пока существует ИП, вы обязаны уплачивать страховые взносы и предоставлять отчетность по ним. Кроме того, вам придется вести учет доходов и расходов.
- Не пропустите:
- 3 способа расчетов при покупке квартиры
- «Сдам квартиру с мебелью»: как составить опись к договору найма?
- Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?
- Как сдают квартиры в поднаем: безопасность и риски
Об авторе
Юлия Пилипейко
Автор статей на портале Domofond.ru
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как сдавать квартиру на законных основаниях: нужна ли регистрация ИП?
Как показывает практика и статистика, граждане, осуществляющие сдачу жилья в аренду, не спешат докладывать государству о своем заработке.
Несмотря на существующий принцип «заплати налоги и спи спокойно», граждане не стремятся делиться своими заработанными денежными средствами.
Однако, если факт укрытия от государства своих доходов вскроется, это может привести к весьма нелицеприятным последствиям, вплоть до штрафов в крупных размерах.
Постараемся разобраться, так ли необходимо осуществлять регистрацию в виде индивидуального предпринимателя, если вы сдаете квартиру в аренду.
Является ли сдача жилья предпринимательской деятельностью?
Осуществляя сдачу недвижимости в аренду, гражданин, как правило, надеется на получение прибыли. Именно на это нацелена вся Процедура. Ежемесячно квартиросъемщик отчисляет собственнику недвижимости денежные средства. Часто такой вид деятельности становится постоянным доходом граждан.
Государство заботится о том, чтобы граждане ставили органы власти в известность о ходе своей деятельности. Это необходимо для накопления будущей пенсии, а также для того, чтобы налоговый орган имел возможность получать доход в государственную казну.
Сдачу помещения в аренду можно приравнять к бизнесу, а значит, обладатель недвижимости на праве собственности должен соответствующим образом зарегистрироваться, чтобы его деятельность не считалась запрещенной на территории Российской Федерации.
Обязательно ли регистрироваться?
Описание физических лиц как субъектов права, осуществляющих деятельность в рамках Гражданского права, содержится в 3 главе Гражданского кодекса. Но отдельное внимание в рамках данной главы стоит уделить статье 23, где обращается внимание на предпринимательскую деятельность граждан.
В соответствии со статьей 23 Гражданского кодекса, лицо вправе заниматься предпринимательской деятельностью, но для этого необходимо лишь зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. При этом, индивидуальный предприниматель – это не одно и тоже с юридическим лицом, ведь он продолжает оставаться гражданином, но с некоторыми особенностями своего правового статуса.
Если исходить из практики, то регистрироваться гражданину в качестве предпринимателя, чтобы осуществить сдачу квартиру в наем, обязательно.
Ведь государство предпочитает рассматривать арендную деятельность в качестве предпринимательской. Но с другой стороны, осуществление сдачи квартиры – это право собственника.
И далеко не всегда он может получать доход с подобной деятельности.
В соответствии с подпунктом 3 пунктом 1 статьи 67 Жилищного Кодекса, жильцы в квартире по социальному найму тоже имеют право сдавать ее в субаренду, при этом, закон не требует от них регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Однако, случаев привлечения граждан к ответственности за отсутствие регистрации в форме индивидуального предпринимателя много.
Кто-то мог доказать свое право на нежелание проходить подобную государственную процедуру, кто-то нет. На сегодняшний день нет четко сформулированного законодательства, а это значит, что каждый гражданин сам вправе решать, что ему делать, при этом руководствуясь соображениями о своей личной выгоде и удобстве.
Как сдать квартиру через агентство на длительный срок: плюсы и минусы работы с риэлторами
Преимущества
Ошибочно полагать, что регистрация в качестве индивидуального предпринимателя добавит вам хлопот. Положительные стороны в данной ситуации также прослеживаются.
- Денежные средства, которые будут отчисляться в качестве налога, будут оседать на ваших пенсионных накоплениях, а это значит, что в старости вы будете вправе рассчитывать на большую сумму денежных средств.
- Вы будете осуществлять деятельность по сдаче недвижимости в аренду, при этом, не опасаясь того, что государство привлечет вас к ответственности.
- Третий плюс сложившейся ситуации связан с доверием со стороны квартиросъемщиков. Узнав, что вы обладаете статусом индивидуального предпринимателя, претенденты на проживание в вашей квартире будут осознавать всю серьезность ваших намерений, поэтому уровень доверия к вам будет больше.
Способы налогообложения
УСН
Упрощенная система налогообложения выгодна для представителей малого бизнеса и подходит для различных категорий деятельности. Данная система налогообложения наиболее распространена среди начинающих частных предпринимателей.
Ее основная выгода заключается в том, что вместо трёх общих налогов ИП будут платить всего лишь один налог. Он перечисляется один раз в 3 месяца, то есть квартал, а сдавать отчет в Налоговую инспекцию нужно всего лишь раз в год.
Выбрав такую систему, нужно определиться с объектом вашего налогообложения. Это могут быть доходы или доходы минус расходы. Налоговая ставка по доходам составляет от 1 до 6%, тогда как налоговая ставка по второму показателю может доходить до 15%. Всё зависит от региона и вида вашей деятельности.
Упрощенная система налогообложения удобна тем, что разобраться со всей отчетностью и составить необходимые бумаги можно даже без привлечения бухгалтерии.
Налоговый патент
Налоговый патент также относится к упрощенной системе налогообложения. Примечателен тем, что нет сложной процедуры отчётности, а также ведения учёта. Практически единственный режим, в котором Налоговая декларация не сдаётся, расчет налога производится только в случае оплаты патента.
Суть такого режима состоит в получении патента, который дает право на осуществление определенной деятельности. Патент выдается на строго отведённый срок, по факту его истечения оформляется новый.
Плюсами данного способа налогообложения является сравнительно невысокая стоимость данного патента, возможность выбрать срок действия, приобретения сразу нескольких патентов, а также отсутствие налоговой отчётности.
Вряд ли человек, который сдает в аренду недвижимость будет держать своего штатного бухгалтера для того, чтобы тот составлял документацию для сдачи в Налоговую инспекцию.
Налоговый патент освобождает вас от подобной необходимости.
К числу разрешенных видов деятельности по патентной системе как раз относится сдача недвижимости в аренду и получение прибыли за неё. Поэтому очень часто лица, регистрирующие себя в качестве индивидуальных предпринимателей, прибегают к такому способу оплаты налогов.
Процесс оформления
Прежде, чем осуществить шаги по непосредственной регистрации, выберите способ оформления ИП. Сделать это можно двумя из ниже описанных способов. Зарегистрировать самостоятельно или же с помощью профессиональных регистраторов.
- Выберите наименование вашего ИП.
- В качестве адреса регистрации нужно указать место проживания индивидуального предпринимателя.
- Нужно выбрать коды деятельности. Ознакомиться с ними Вы можете в классификаторе ОК 029 2014.
- Затем, исходя из полученных данных, вам нужно заполнить заявление на регистрацию ИП по форме р21001.
- Оплатите государственную пошлину, которая следует за регистрацию. Сделать это можно при помощи электронного платежа, а также при помощи финансово кредитных организаций.
- Явитесь в Налоговую инспекцию с составленным пакетом документов.
- Выберите систему налогообложения, которая наиболее вам подойдёт.
- Подпишите все документы, которые имеются у вас.
- Проверьте их и подойдите на регистрацию, предварительно сняв ксерокопии.
- Получите у сотрудника расписку, которая свидетельствует о сдаче вами бумаг.
- Спустя 3 рабочих дня вы должны получить регистрационные документы обратно.
- Вам выдается лист записи Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, который имеет форму Р 60009, а также свидетельство о постановке на учет в налоговом учреждении.
- После регистрации вам необходимо встать на учет в качестве работодателя в Пенсионном фонде России, получить коды статистики, изготовить свою собственную печать, открыть расчётный счёт, получить лицензию.
Санкции за уклонение от уплаты
Незаконная сдача квартиры в аренду опасна неожиданными финансовыми потерями. Пример заключается в том, что налоговый орган, получив информацию о том, что собственник получает прибыль, при этом, уклоняется от уплаты налогов в федеральный бюджет, может привлечь гражданина к гражданско-правовой ответственности и вызвать в судебную инстанцию.
Как показывает статистика, санкции для многих лиц оказываются очень обременительным и, помимо суммы долга, накапливаются пени и различные штрафы за невнесение налоговой декларации и иных документов.
В запущенных ситуациях лицо могут привлечь к уголовной ответственности, которая может стать основанием для получения судимостей и наложения штрафа в размере до 200 тыс. руб.
Также возможно лишение свободы на срок до одного года в соответствии со статьей 198 Уголовного кодекса.
Опасность заключается в том, что арендаторы, которые поселились в вашей квартире, могут также оказаться мошенниками и использовать жилье, например, для проживания нелегальных мигрантов.
В таком случае невольно собственник квартиры становится фигурантом уголовного дела, которое связано с незаконным пребыванием граждан на территории Российской Федерации в соответствии со статьей 322.
1 Уголовного кодекса.
Статья 322.1 УК РФ. Организация незаконной миграции
- Организация незаконного въезда в Российскую Федерацию иностранных граждан или лиц без гражданства, их незаконного пребывания в Российской Федерации или незаконного транзитного проезда через территорию Российской Федерации — наказывается лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового.
- Те же деяния, совершенные:
- группой лиц по предварительному сговору или организованной группой;
- в целях совершения преступления на территории Российской Федерации, — наказываются лишением свободы на срок до семи лет со штрафом в размере до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового.
Конечно, собственник не будет привлечен к реальной уголовной ответственности, но потратит множество неприятных минут в зале судебного заседания.
Но, к сожалению, несмотря на такие строгие санкции, чтут закон единицы.
Как показывает практика, только 20% граждан регистрируются в форме индивидуального предпринимателя. Другие предпочитают получать доход, не оповещая в этом государство.
Некоторые особенности
При сдаче квартиры в аренду индивидуальным предпринимателем, наличие договора аренды просто необходимо и является обязательным условием.
Для того, чтобы составить грамотное представление расходов и расчёты соответствующих налогов, необходимо указать в договоре каким именно образом будет производиться оплата.
Также настоятельно рекомендуем вам открыть свой расчетный счет или просто отдельный счет в банке, на который и будут начисляться денежные средства от арендаторов.
Просите жильцов своей недвижимости оплачивать проживание в установленные сроки и посредством финансово-кредитной организации. Сохраняйте квитанции, которые впоследствии могут потребоваться в налоговом органе для уточнения верности предоставленных вами данных.
Заключение
Несмотря на то, что статистика показывает, как ничтожно малое количество людей следует букве закона и регистрирует свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя, не стоит им уподобляться. Защитите себя и способ получения вами доходов надлежащим образом.
К вопросу о налоговых последствиях деятельности по сдаче недвижимого имущества в аренду физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя
Статьей 35 Конституции Российской Федерации (далее – Конституция РФ) закреплено право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.
Право собственности, являясь одним из основополагающих правовых институтов, раскрывается, прежде всего, в нормах гражданского законодательства.
Так, в соответствии с п. 2 ст.
209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в Залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Наличие права на сдачу имущества в аренду обуславливается исключительно наличием права собственности на данное имущество.
Законом не предусматривается осуществление собственником каких-либо дополнительных действий перед сдачей имущества в аренду, как, например, получение лицензии или государственная регистрация.
Сдача имущества в аренду предполагает получение арендодателем платы от арендатора за пользование имуществом. А в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ).
Таким образом, гражданин может осуществлять деятельность по сдаче имущества в аренду как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (далее — ИП), так как закон не содержит требование о регистрации физического лица в качестве ИП как необходимое условие сдачи в аренду принадлежащего ему имущества и уплате с доходов от арендной платы НДФЛ.
Однако, в последнее время участились случаи, когда налоговые органы квалифицируют деятельность физических лиц, сдающих принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество и уплачивающих с полученных от этого доходов НДФЛ в размере 13 %, как предпринимательскую деятельность, осуществляемую без соответствующей регистрации в качестве ИП.
Подобная переквалификация чаще всего является результатом проведенной в отношении физического лица выездной налоговой проверки и сопровождается доначислением на доходы от арендной платы, полученные в проверяемый период, налога на добавленную стоимость (далее – НДС), пеней в соответствии со ст. 75 НК РФ, а также привлечением лица к налоговой ответственности по ст.
122 НК РФ за неуплату НДС, а также по ст. 119 НК РФ за непредставление деклараций по НДС. В итоге налогоплательщику необходимо перечислить в бюджет внушительную сумму, что становится неприятным сюрпризом, в особенности в случае добросовестного декларирования в проверяемом периоде доходов от сдачи имущества в аренду и уплаты с них причитающегося НДФЛ.
При этом налоговые органы исходят из следующего.
В соответствии со ст. 143 НК РФ налогоплательщиками НДС признаются организации, индивидуальные предприниматели, а также лица, признаваемые налогоплательщиками налога на добавленную стоимость в связи с перемещением товаров через таможенную границу Таможенного союза.
Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ для целей налогообложения к индивидуальным предпринимателям относятся физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.
Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении налоговых обязанностей не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Таким образом, из указанных положений налогового законодательства и коррелирующих им положений гражданского законодательства (ст. 23 ГК РФ) следует, что физическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, при отсутствии регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться на то, что он не является индивидуальным предпринимателем.
Подобный подход соответствует конституционно-правовому смыслу положений п. 2 ст. 11 НК РФ, сформулированному Конституционным судом Российской Федерации.
В частности, им была рассмотрена ситуация, когда постановлениями судов общей юрисдикции заявителю было отказано в признании незаконным решения налогового органа, которым установлен факт осуществления им предпринимательской деятельности без образования юридического лица и без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, а также доначислены суммы налога к уплате (в том числе НДС) и предложено уплатить пени и штраф. Суд пришел к выводу, что п. 2 ст. 11 НК РФ содержит определение понятия «индивидуальный предприниматель» для целей налогообложения, а также указание на невозможность ссылаться на отсутствие статуса индивидуального предпринимателя в случае, если лицо не было зарегистрировано в соответствующем качестве в нарушение норм гражданского законодательства Российской Федерации. Таким образом, оспариваемое законоположение содержит правило, позволяющее обеспечить безусловное исполнение налогоплательщиками обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует ст. 57 Конституции РФ (Определения КС РФ от 23 октября 2014 г. N 2298-О).
В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, за исключением операций, не подлежащих налогообложению, согласно ст. 149 НК РФ, а также операций, не признаваемых объектом налогообложения согласно пункту 2 ст. 146 НК РФ.
Услуги по сдаче в аренду недвижимого имущества не освобождены от налогообложения, следовательно, данные операции облагаются НДС в общеустановленном порядке.
Не будем останавливаться на том, почему налоговые декларации по НДФЛ, в которых заявлены доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества (в том числе нежилых помещений), принадлежащего физическому лицу на праве собственности, проходят камеральные проверки без каких-либо замечаний или вопросов со стороны налоговых органов, а лишь через несколько лет, постфактум происходит переквалификация полученной арендной платы в доход от предпринимательской деятельности.
Также оставим за рамками настоящей статьи вопрос о том, как подобное поведение налоговых органов соотносится с установленной ст.
32 НК РФ обязанностью налоговых органов бесплатно информировать (в том числе в письменной форме) налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов о действующих налогах и сборах, законодательстве о налогах и сборах и о принятых в соответствии с ним нормативных правовых актах, порядке исчисления и уплаты налогов и сборов, правах и обязанностях налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов.
Больший интерес вызывают критерии, по которым налоговые органы оценивают деятельность физических лиц по сдаче имущества в аренду в качестве предпринимательской.
Согласно легальному определению, закрепленному в гражданском законодательстве, предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (п. 1 ст. 2 ГК РФ).