Управляющие компании требуются для предоставления гражданам многочисленных услуг. Они являются посредниками между ресурсными компаниями и потребителями. Дополнительно они оказывают свои Услуги, связанные с содержанием, уборкой и ремонтом дома.
Плата за эти услуги устанавливается на основании договора, подписываемого между этой организацией и жильцами многоэтажного строения. Но по новым законам компании смогут повышать плату без ведома жильцов.
Когда и по какой причине это возможно
Проживание даже в маленькой квартире считается дорогостоящим процессом, так как приходится ежемесячно перечислять определенную сумму средств в виде оплаты коммунальных услуг.
Когда управляющие компании будут платить жильцам – подробная информация содержится в нашей новой статье.
При этом граждане задумываются о том, почему услуги, оказываемые организациями, не изменяются, а вот плата за них регулярно увеличивается. При этом тарифы могут повышаться без ведома жильцов, поэтому не требуется решение собрания собственников.
На самом деле такие действия со стороны УК являются незаконными, если регулярное повышение цен не прописано в договоре.
Работники такой организации должны предварительно получать согласие на повышение цен от жильцов многоэтажного дома. Если же такое разрешение не было получено, то повышение расценок является незаконным процессом.
Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы ЖКХ:
Судебная практика
Практика показывает, что не всегда Верховный суд принимает сторону жильцов, которые столкнулись с необоснованным повышением платы за услуги управляющих компаний.
В качестве примера можно привести следующую ситуацию:
- жильцы дома после получения квитанций обнаружили, что УК неправомерно увеличила тарифы на оплату услуг ЖКХ;
- они обратились с коллективной жалобой в жилищную инспекцию;
- работники данного государственного учреждения приняли сторону жильцов, поэтому направили в управляющую компанию предписание о снижении тарифов, так как их повышение не было утверждено общим собранием собственников многоквартирного дома;
- компания не согласилась с таким предписанием, поэтому подала Иск в суд;
- суд принял сторону организации, так как выяснилось, что в протоколе последнего собрания жильцов имелся пункт, в котором жильцы соглашаются с ежегодным пересмотром цен на услуги УК на основании повышения индексация потребительских цен.
Поэтому жильцы действительно могут обжаловать решение УК о повышении расценок на оказываемые услуги, но только при условии, что иное не предусматривается протоколами собрания или договором, составленным с компанией.
Что говорят в Верховном суде о повышениях? partitaivaonline.com
Какую позицию занимает Минстрой и Верховный суд
В соглашении и протоколе собрания было прописано, что индексация платы за содержание многоквартирного дома осуществляется на основании курса инфляции, что считается законным со стороны УК.
Собственники квартир в доме могут самостоятельно проверить правильность повышения цен, так как они могут получить информацию о размере индекса потребительских цен в любой момент времени из официальных источников. Договор, составленный с УК, является юридически правильным, поэтому суд не имеет право отменить какие-либо его части и пункты.
За что управляющая компания не вправе брать деньги:
По делу № 301-КГ18-22044 Верховный суд признал действия со стороны управляющей компании законными. УК может принимать решение о повышении тарифов без получения согласия жильцов, если такая возможность предусматривается в официальном договоре. Такую же позицию принял Минстрой.
Заключение
Поэтому граждане должны самостоятельно тщательно изучать содержание соглашения, так как в этом случае любые действия со стороны сотрудников УК не будут для них неприятной неожиданностью.
Подпишитесь на срочные экономические новости в Telegram
Права собственников жилья в многоквартирном доме: чего нужно требовать от управляющей компании?
Основная задача управляющих компаний – эксплуатация и содержание имущества в многоквартирных домах — все, что связано с функционированием дома: чистота каждого подъезда, отопление, свет и водоснабжение. Каждый житель является потребителем услуг, а УК — их поставщиком.
Управляющая компания в рамках договора предоставляет жителю полный перечень услуг. В случае невыполнения обязательств заказчик вправе потребовать решения своего вопроса.
О том, как правильно взаимодействовать с управляющей компанией, рассказал заместитель генерального директора УК «Наукоград» города Жуковский Павел Соболев.
Если УК плохо справляется, ее можно поменять общим собранием жильцов. УК ЦЭТ
Чего требовать и куда жаловаться
Собственники квартир в жилом доме имеют право требовать от управляющей компании:
- обеспечения безопасности и надежности дома;
- ремонта общих помещений и содержания их в чистоте;
- обеспечения связи с ресурсоснабжающими организациями;
- поддержки работ систем и оборудования дома;
- поддержания температуры зимой в квартирах больше +18. Если она ниже, жильцы могут потребовать перерасчета и устранения проблемы;
- температуры подачи горячей воды от 58 до 62 градусов. Если температура ниже, можно потребовать перерасчета за данную услугу;
- уборки подъезда и дворовой территории.
Например, заявку можно отправить в аварийно-диспетчерскую службу УК или обратиться в Единую диспетчерскую службу ЖКХ города. Необходимо указать свои данные — ФИО, телефон, адрес. Решить проблему смогут в любой из этих служб (Единая диспетчерская служба передаст информацию в УК).
Каждой заявке присваивается номер. Если ответ не устроил, то следующим этапом необходимо обратиться к директору управляющей компании и написать заявление с указанием всех претензий.
При обнаружении несоблюдения правил технического обслуживания жалобу можно подать в государственную жилищную инспекцию и в региональный Роспотребнадзор. В случае неоправданного завышения цен на услуги жильцы вправе обратиться в ФАС. Если все предыдущие инстанции не помогли решить вопрос — обращение пишется в районную прокуратуру по месту жительства.
Звоните в аварийно-диспетчерскую службу УК или ЕДС, там помогут. Мир Квартир
Тарифы и план ремонта
Следует обратить внимание на то, что тарифы УК складываются из двух составляющих: статья на содержание и статья на текущий ремонт, которая включает в себя ремонт подъездов, балконов, стояков замену окон. Жители имеют полное право спросить с управляющей компании выполнение данных работ и потребовать отчет.
Цены зависят от набора услуг: есть текущий ремонт, а есть дополнительные расходы — домофон, обслуживание системы видеонаблюдения, шлагбаум. Та же замена пластиковых окон — это дорогостоящая работа, и она требует повышения статьи на текущий ремонт.
Можно и нужно контролировать ремонт своего дома. Его план есть у председателя совета дома — он заранее знает, какие работы будут выполнены согласно бюджету начислений.
Из-за высокой конкуренции УК стараются согласовывать планы текущего ремонта и выполнять в сроки.
Обычно УК самостоятельно выходит к собственникам через представителя совета дома или инициативную группу, с которыми утверждается план текущего ремонта на год.
Так, наша управляющая компания согласовывает каждый план работ и в индивидуальном порядке утверждает его с председателем. В течение календарного года работы выполняются, после чего компания отчитывается перед собственниками.
Содержание общих помещений дома в чистоте – прямая обязанность УК. Мир Квартир
Замена возможна
Совет дома — важный орган коммуникации, позволяющий жителям коллегиально решать сложившиеся ситуации и иметь прямой контакт с УК.
Так, жители могут передать совету свои замечания и вопросы, а уже затем инициативная группа или ее представитель лично решит эти вопросы с управляющей компанией.
Хороший тон для УК – постоянно отчитываться о выполнении работ и максимально информировать об этом жителей.
Если жильцы недовольны действующей управляющей компанией, то они могут инициировать проведение общего собрания для выбора новой УК. Предварительно с новой организацией необходимо проработать Тариф и обсудить процесс перехода дома.
Отношения владельцев квартир и управляющих компаний редко бывают простыми. Часто у первых есть очень большие претензии, как обоснованные, так и необоснованные, ко вторым. Иногда достаточно небольших изменений – повышения информированности, создание чата и прямого общения, чтобы снять острые моменты. В целом же, жители домов просто хотят, чтобы все работало, а неполадки быстро устранялись.
Выбирая место для покупки жилья, покупатели также оценивают и ту управляющую компанию, с которой им придется жить и сотрудничать, читают отзывы, рассматривают тарифы. Именно поэтому компании важно вести диалог, а также быть открытой запросам граждан.
- Не забывайте о своих правах и смело отстаивайте свои интересы!
- Квартиры-студии в домах бизнес-класса: какие они и кому нужны?
- Как не надо продавать, или Пять самых нелепых объявлений о недвижимости
- Пять самых дешевых комнат в Москве
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Может ли управляющая компания повысить плату за содержание жилья?
Для координации вопроса установления тарифов ЖКХ следует обращаться к ст. 310 ГК РФ, которая не позволяет УК в одностороннем порядке изменить принятые тарифы по оплате коммунальных услуг. Тот же принц предусматривает Закон «О защите прав потребителей» в статье 16.
Изменения в работе управляющих компаний с 2018 года.
Следует отдельно рассмотреть статьи указанных законов. По ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» предполагается, что условия договора, которые ущемляют интересы потребителей (в том числе коммунальных услуг), будут признаваться недействительным, соответственно, никаких последствий такое соглашение не порождает.
Ущемление – это несоответствие условий положениям НПА. Ст. 310 ГК РФ предусматривает невозможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств по договору.
Только исключительные обстоятельства, прописанные в законе, могут позволить одной стороне соглашения самостоятельно отказаться от исполнения обязательств. Если только одна из сторон осуществляет предпринимательскую деятельность, то отказаться таковая от обязательств не может.
- При этом следует понимать, что возможность одностороннего отказа должна быть прямо предусмотрена договором, а включение такого пункта в текст соглашения будет предусматривать прекращение отношений по инициативе одной стороны, причем без исполнения таковой обязательств сделки.
- Говоря непосредственно о соглашении, заключаемом между управляющей компанией и владельцами квартир, то здесь очевидно, что собственники не являются предпринимателями.
- Соответственно, при нарушениях или иных обстоятельствах жильцы многоквартирного дома могут отказаться от своих обязательств, если таковые ущемляют права.
Важно! Кроме того, следует учитывать такую процедуру, как общее собрание собственников. Возможность формирования такового определена ст. 156 ЖК РФ.
Нередко практика позывает, что суд принимает сторону жильца в ситуациях, когда управляющая компания самостоятельно изменяет условия оплаты коммунальных услуг, не привлекая к этому процессу собственников.
Следует понимать, что ЖК РФ позволяет жильцам на собрании, при условии отсутствия ТСЖ, определять размер оплаты, а не сам порядок такого определения. То есть жильцам даются стандарты и нормативы законодателя, с опорой на которые и будет установлена сумма платежей за коммунальные услуги.
- Порядок определения оплаты представляет собой индексацию, проводимую ежегодно и исходящую исключительно со стороны уполномоченных органов.
- Если же собственники самостоятельно не решили вопрос установления размера платежей, то законодатель в статье 158 ЖК РФ предусматривает передачу указанной функции местным органам власти, которые также определят только точную сумму платежей, а не их индексацию в целом.
- Если решение исходит от местного самоуправления, то согласия жильцов не требуется, в остальном все изменения проводятся с одобрения владельцев квартир.
Что такое тарифы УК
Обслуживание многоквартирного дома, в том числе обеспечение такового необходимыми для жизни ресурсами, предполагает регулярное представление коммунальных услуг.
При этом каждый собственник потребляет разное количество таких ресурсов, что не может устанавливать одинаковую плату для всех. Отсюда и вытекает необходимость индексации и установления общего тарифа, от которого и будет определяться итоговая сумма платежа.
Внимание! Определяется две категории коммунальных услуг:
- Первые предполагают установление фиксированной равной для всех суммы. Сюда относят вывоз мусора, ремонт, технические работы, обслуживание лифта и домофона,
- Вторая категория включает такие ресурсы, сумма оплаты которых определяется с учетом потребления таковых жильцами (электричество, вода, газ, отопление). Именно вторая группа услуг и имеет тарифы, то есть стоимость одной единицы потребления ресурсов.
Формирование тарифов управляющей компании
Ресурсы, которые позволяют обеспечивать комфортные условия для жизни людей в многоквартирных домах, потребляются каждый день. Электроэнергия, вода, газ, отопление – все это требует постоянного обслуживания, отсюда и возникает необходимость ежемесячной оплаты подобных услуг.
- Кроме того, формирование точной суммы оплаты коммуналки необходимо ввиду работ, которые также проводятся регулярно и касаются не только частной территории жильцов дома, но и мест общего пользования (эксплуатация лифта, вывоз мусора, обслуживание домофона и так далее).
- Смена управляющей компании в многоквартирном доме.
- За это также нужно платить, поэтому подобные услуги включаются в квитанции за коммуналку.
Расчет стоимости осуществляется исходя из тарифов, предусмотренных законом. Такие показатели умножатся на количество потребляемых ресурсов, расчет которых также проводится в соответствующих единицах. Например, вода определяется в кубометрах и литрах, а электричество – в киловаттах. Соответственно, с учетом такой системы потребления каждый будет платить столько, сколько использовал ресурсов.
Установление нормативов необходимо потому, что управляющая компания таким образом ограничивается в своих действиях и не может устанавливать стоимость услуг самостоятельно. Отсюда и вытекает возможность обнаружить завышение стоимости услуг.
Установление тарифов происходит двумя способами:
- Первый вариант – собрание жильцов. Законодатель в Жилищном кодексе РФ обозначает, что собственники вправе сами решать, какие тарифы будут предусмотрены за коммунальные услуги,
- Второй вариант установление нормативов местными органами власти. Это происходит в том случае, если собрание жильцов не формируется, и отсутствует ТСЖ при конкретном многоквартирном доме.
Однако, несмотря на такие правила, чаще всего жильцы просто голосуют за те варианты тарифов, что предлагаются именно управляющей компанией, которая и будет выставлять счета за коммуналку.
Чтобы правильно определять тарифы, следует проводить оценку потребляемых ресурсов, количество услуг, предоставляемых в конкретном доме, и прочие факторы. Именно поэтому самостоятельно жильцы редко решают такой вопрос, оставляя все на УК и органы местной власти.
Что касается оплаты таких ресурсов, как обслуживание общих мест в доме и капитальный ремонт, то здесь следует учитывать особенности рынка, стоимость возможных работ, расценки сотрудничающих с управляющей компанией организаций и так далее.
Это также требует активной деятельности и большого количества времени со стороны жильцов.
Важно! Расценки не могут быть слишком низкими при определении тарифов, поскольку управляющая компания должна получать процент от общей суммы в качестве собственного дохода. Если такой показатель меньше 5%, то УК может просто отказаться исполнять свои функции, и многоквартирный дом останется без соответствующего обслуживания.
Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома — Лайфхакер
Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом. Её основные функции — следить за состоянием общего имущества и быть посредником между жильцами и поставщиками ресурсов. Но эти формулировки довольно размытые. Поэтому разберём подробнее, что означает каждая из обязанностей.
1. Содержать и ремонтировать общедомовое имущество
Есть несколько документов, которые регламентируют действия управляющей компании. Если интересно, прочитайте их целиком, чтобы ещё лучше понимать, на что вы можете рассчитывать. Они, в отличие от многих остальных нормативных актов, небольшие и понятные:
- Постановление о минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Если разбирать подробнее, все обязанности УК можно разделить на несколько групп.
Обеспечивать надёжность и безопасность дома
УК отвечает за то, чтобы с фундаментом, стенами, перекрытиями и перегородками, крышами, подъездами было всё в порядке. Для этого она должна периодически проверять их, чтобы выяснить, нет ли коррозии на важных металлических конструкциях, не сгрызли ли короеды деревянные балки и не течёт ли крыша.
Осмотры бывают текущими и сезонными. Первые проводятся в соответствии с технической документацией. Сезонные проводятся дважды в год — весной и осенью. В случае аварии или стихийного бедствия организация также обязана провести внеочередной осмотр. В процессе представители УК должны составить список недочётов.
Разумеется, осмотром дело не ограничивается. В некоторых случаях нужен незамедлительный ремонт. Например, если в подъезде разбито окно в отопительный сезон, его надо заменить не откладывая. Быстро отреагировать также должны, когда есть риск обрушения отделки в подъезде или протекла крыша. Если проблема не требует срочного вмешательства, УК составляет план восстановительных работ.
Жильцам обязаны сообщать о планах по текущему ремонту. Результаты каждого осмотра вы можете запросить у управляющей компании. У вас также есть право потребовать компенсацию, если вы пострадали от бездействия организации. Например, из‑за протечки крыши у вас появлялось мокрое пятно на потолке.
Поддерживать работу систем и оборудования
Системы отопления, канализации, водо-, газо- и электроснабжения также в ведении УК. Именно она должна осматривать их и своевременно приводить в порядок.
Управляющая компания также несёт ответственность, если авария на коммуникациях причинила ущерб. Правда, в некоторых случаях отдельные участки сети попадают в зону ответственности владельца квартиры.
Речь идёт о сегментах, которые отрезаны от общей сети вентилем или другим отсекающим устройством. Причём за сам вентиль тоже отвечает УК.
Допустим, у вас прорвало батарею и вы залили соседей. Если на батарее есть кран, которым вы можете перекрыть поступление туда воды, то это ваша вина. Именно вы должны были обеспечить её исправность. Если вентиля нет, имущество считается общим.
А раз так, то в случае аварии на сегменте сети, который относится к общему, вы можете требовать починки от УК. Впрочем, специалиста вам могут прислать, даже если поломалось что‑то из вашего имущества. Но его услуги, скорее всего, придётся оплатить.
У аварийной службы есть регламент работы. Диспетчеру даётся 5 минут, чтобы принять звонок, и 10 минут, чтобы обработать заявку по электронной почте. Устранить протечку в системе водо- и теплоснабжения должны в течение получаса. Ещё три дня даётся на ремонт. Канализацию и мусоропровод обязаны прочистить в течение получаса.
Ремонтировать общие помещения
К ним относится всё, кроме собственно квартир: чердаки, технические этажи, колясочные, лифты и даже общие коридоры перед квартирами. Если кто‑то сломал перила или сжёг почтовые ящики, перегорела лампочка на лестничной площадке — пишите в УК, она должна это исправить.
Что касается более масштабного ремонта подъезда, здесь всё непросто. По закону УК должна проводить его раз в 3–5 лет. Но в случае необходимости можно попросить компанию пересмотреть срок ремонта.
Поддерживать чистоту в подъездах
УК организовывает сухую и влажную уборку. Причём в чистоте надо держать не только пол, но и перила, подоконники, окна, двери и дверные ручки. А ещё в этот раздел входит устранение грызунов и насекомых.
Работы должны проводиться с такой периодичностью:
- Влажное подметание лестничных клеток первых трёх этажей, мытьё пола в лифте — ежедневно.
- Влажное подметание всех остальных этажей — 1–3 раза в неделю.
- Мытьё остальных поверхностей лифта, кроме пола, — два раза в месяц.
- Мытьё лестничных маршей и площадок — два раза в месяц. Если в подъезде есть лифт, выше третьего этажа со шваброй следует подниматься не реже одного раза в месяц.
- Мытьё стен, дверей, перил и так далее, обметание потолков — один раз в год.
- Мытьё окон и батарей — дважды в год.
Заботиться о прилегающей территории
В обязанности управляющей компании входит убирать территорию рядом с домом от мусора и снега, вывозить отходы, мыть урны, поставленные у подъездов, следить за наличием освещения.
2. Обеспечивать связь с ресурсоснабжающими организациями
УК собирает с жильцов деньги, если те не заключили с поставщиками прямые договоры. Кроме того, именно её сотрудники должны предупреждать вас об отключениях и авариях на сетях.
Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательства
Для начала стоит убедиться, что УК в курсе проблемы. Вы можете позвонить, направить обращение по почте, электронным письмом, через ГИС ЖКХ или локальный сервис вашего города. Иногда этого достаточно, чтобы к вам пришли и поменяли лампочку или почтовый ящик.
Если стандартные каналы связи не помогают, напишите жалобу на имя руководителя УК. Подготовьте два экземпляра и отнесите их лично, чтобы на вашей копии поставили отметку о том, что документ принят. Сроки, в которые УК должна отреагировать, зависят от ситуации. Но чаще всего ответ обязаны дать не более чем через 10 дней.
Если реакции нет, остаётся обращаться:
- В Госжилинспекцию. Это орган, уполномоченный контролировать деятельность УК. Сюда стоит жаловаться на неправильное техническое обслуживание, махинации с общими собраниями жильцов, сомнительную подготовку к отопительному сезону и так далее.
- В Роспотребнадзор. Это ведомство поможет разобраться, если вам оказывали услуги ненадлежащего качества, обсчитывали или что‑то навязывали.
- В прокуратуру. Если предыдущие шаги ничего не дали, обращайтесь сюда. В компетенции этого ведомства наказать за бездействие тех, кто вас проигнорировал.
- В суд. Важно помнить, что у управляющей компании есть юридическая служба, одна из основных функций которой — процессы с недовольными жильцами. Так что важно хорошо подготовиться и иметь доказательства того, что ваши права были нарушены.
Управдома к ответу: как грамотно действовать в спорах с управляющей компанией
Но о старой компании забыть оказалось не так просто. Ее сотрудники не передали новым управленцам техническую документацию на дом, сославшись на то, что документы отсутствуют, поскольку не были переданы изначально.
Таким образом, жителям пришлось столкнуться с рядом проблем, самая неприятная из которых – двойные квитанции на оплату услуг, причем долги начали копиться в обеих компаниях.
Как сменить управляющую компанию многоквартирного дома >>>
Выставление каких-либо счетов управляющей компанией, с которой расторгнут договор, не правомерно, а присланные квитанции не подлежат оплате, замечает адвокат юридической группы «Яковлев и Партнеры» Александр Мачнев. Он обращает внимание, что многоквартирный дом может находиться под управлением только одной УК.
Впрочем, двойные квитанции, пожалуй, это лишь малая часть проблем, которые могут возникнуть у жителей в связи с отсутствием у вновь выбранной компании техдокументации, обращает внимание Юрист Ольга Хохлова.
«Люди не смогут получить справки с места жительства, поскольку квартирные карточки тоже входят в техническую документацию.
Кроме того, невозможно получить и копии техпланов на квартиры, которые могут понадобиться при перепланировке, оформлении сделки купли-продажи или переустройстве помещений.
Еще одна проблема — новая УК придется готовить новые документы, производить новые замеры, за что жильцы заплатят круглую сумму», — говорит собеседница агентства.
Мачнев добавляет, что даже утеря документации не освобождает старую УК от ее передачи. Компания обязана восстановить эту документацию за свой счет и передать новым управдомам.
В этом случае он рекомендует жильцам периодически направлять в старую компанию возражения по поводу выставления счетов и действия договора, а также требования по восстановлению документации.
Это можно делать в произвольной форме, причем как отдельными собственникам, так и коллективно. Следует также зафиксировать акт несогласия с выставленными квитанциями.
Причем возражения старой управляющей компании лучше вручать представителям новой УК под расписку со штампом организации, либо направлять по почте заказным письмом с уведомлением о вручении с описью вложения.
- Впоследствии, если дело дойдет до суда, такая подборка сыграет немалую роль в обосновании позиции жильцов.
- Бумажный вопрос
В начале февраля этого года Елена Смирнова обратилась за справкой с места жительства умершей в ноябре родственницы в управляющую компанию дома, где прежде проживала покойная. В УК отказали в выдачи документа, объяснив тем, что с 1 февраля договор с жителями дома расторгнут, причем в одностороннем порядке, что уже само по себе незаконно.
Что нужно знать о лицензировании управляющих компаний в ЖКХ >>>
«Справка с места жительства родственнику умершего играет важную роль в процессе вступления в Наследство. Закон определяет место открытия наследства адресом проживания умершего», — замечает управляющий партнер центральной коллегии адвокатов Белгородской области Евгений Киминчижи.
Он уточняет, что любые сложности с получением такой справки могут явиться препятствием к своевременному обращению к нотариусу и нарушению прав наследника.
В правилах регистрационного учета четко сказано, что при отсутствии ответственного, в нашем случае управляющей компании, соответствующие мероприятия осуществляются органом миграционного учета (УФМС) по месту жительства. Там потребуют представить документ, удостоверяющий личность — паспорт, а также свидетельство о смерти родственника.
Нотариус также вправе самостоятельно запросить сведения о месте открытия наследства, то есть об адресе проживания умершего на момент смерти. «Чтобы помочь в получении таких сведений. Можно просить нотариуса выдать на руки для исполнения запрос и самостоятельно отнести его в УФМС», — обращает внимание Киминчижи.
Конечно, можно решить спор в судебном порядке – обжаловать отказ управляющей компании, предварительно получив его в письменном виде, но это потребует много времени сил и определенных финансовых затрат. Потому целесообразно самостоятельное обращение в УФМС либо обращение к нотариусу по месту жительства умершего с просьбой выдать запрос в органы регистрационного учета.
Требую убраться
Пожилой мужчина, житель многоквартирного дома, обратился в свою управляющую компанию с претензией, что подъезд дома не убирается. Там ему объяснили, что уборка помещений общего пользования в многоквартирном доме не входит в тариф за содержание и ремонт жилья.
Как заставить управляющую компанию дома выполнять свои обязанности >>>
В этом случае первое, что нужно сделать, поднять договор с УК и посмотреть, прописаны ли там соответствующие услуги. Зачастую не у всех жильцов имеется такой документ, что неправильно, поскольку он должен быть у каждого собственника квартиры.
«Если у владельца квартиры все-таки отсутствует экземпляр договора, то он имеет право прийти в офис своей УК и потребовать выдать экземпляр», — указывает начальник инспекции жилищного надзора Москвы по Северо-Западному административному округу Виктор Буянов.
Управляющий партнер юридической компании «Кочерин и партнеры» Владислав Кочерин предупреждает, что если окажется, что ни в договоре, ни в квитанциях такие услуги не предусмотрены, скорее всего, компанию не смогут обязать к исполнению работ. Но тогда у самих жильцов появится возможность сменить УК или же не горячиться и внести в документ новую услугу.
- С инициативой может выступить как уполномоченный представитель собственников дома, например, председатель ТСЖ в пределах компетенции, предусмотренной уставом товарищества и договором с УК, так и сами собственники, организовав общее собрание собственников квартир и подписав соглашение об изменении условий договора или новый договор, в который будет внесена услуга по уборке дома.
- Если же компания отказывается от предусмотренных документом обязанностей по уборке помещения, то вполне логичным вариантов решения вопроса может стать иск в суд.
- Битва за тепло
Температура воздуха в жилых помещениях должна быть не ниже 18°C, а в угловых комнатах 20°C. Но, как оказывается, некоторым собственникам об этом зимой можно только мечтать.
Так, жительница многоквартирного дома в Самаре Антонина Сухова обратилась в УК с претензией, что в ее квартире температура в морозы не превышает +16°C днем, а ночью и вовсе опускается до +14°C.
Такой «погоды» дома не выдержал новый ремонт — в углах почернели обои. Плюс ко всему пострадали дорогостоящие лекарства, которые попросту замерзли.
По ее словам, обогреватели были включены и днем и ночью, ежемесячная плата за свет вышла в копеечку.
Подобная ситуация возникла у жительницы дома в Подмосковье: температура в комнатах не превышала 13°C. Она предоставила в УК справки из детской поликлиники, указав, что из-за холода дома ее 10-месячный ребенок переболел бронхитом уже больше 10 раз.
- По словам юриста адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаза Мстояна, причинами низкой температуры в квартире могут быть различные факторы, к ним в частности могут относиться строительный Брак, изношенные коммуникации, низкая энергоэффективность здания, неграмотное регулирование теплоснабжения или незаконное переоборудование системы теплоснабжения.
- «Если в квартире температура ниже установленной, то необходимо обратиться в управляющую компанию с заявлением о проверки факта низкой температуры в квартире и устранения выявленных недостатков, а также возмещения вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу собственника», — советует юрист.
- Далее данные обстоятельства фиксируются сотрудником организации в соответствующем акте в двух экземплярах, одни из которых остается у собственника квартиры.
- Управляющая компания должна ответить в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы и направить собственнику ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин.
Безусловно, владельцы квартир по всем проблемам, связанным с оказанием услуг по управлению многоквартирным домом, в первую очередь должны идти в УК.
Но если там не будет найдено решение вопроса или по каким-либо причинам – дан отказ, стоит обратиться в местную жилищную инспекцию и подать туда жалобу на УК.
И уже в особо сложных ситуациях, после того, как сделаны все попытки решить проблему напрямую с управдомом или через жилинспекцию, можно идти в суд.
Изменение стоимости содержания общим собранием собственников
Настоящая статья входит в цикл публикаций «Мифы ЖКХ», посвященный развенчанию лжетеорий жилищной сферы.
Мифы и лжетеории, широко распространенные в ЖКХ России, способствуют росту социальной напряженности, развитию «Концепции вражды» между потребителями и исполнителями коммунальных услуг и услуг по содержанию жилых помещений, что ведет к крайне негативным последствиям в жилищной отрасли.
Статьи цикла рекомендуются, в первую очередь, для потребителей жилищно-коммунальных услуг, однако, и специалисты по вопросам ЖКХ могут найти в них что-то полезное.
Кроме того, распространение публикаций цикла «Мифы ЖКХ» среди потребителей ЖКУ может способствовать более глубокому пониманию сферы ЖКХ жильцами многоквартирных домов, что ведет к развитию конструктивного взаимодействия между потребителями и исполнителями услуг. Полный перечень статей цикла «Мифы ЖКХ» доступен по ссылке >>>
**************************************************
В статье «Кто устанавливает размер платы за содержание?», входящей в состав цикла «Мифы ЖКХ», было разъяснено, что при управлении домом управляющей организацией размер платы за содержание определяется на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.
Однако, понимание указанных полномочий общего собрания нередко приводит к необоснованному предположению, якобы собственники в любой момент имеют право установить любую стоимость содержания жилья, независимо от того, согласна с такой стоимостью управляющая организация или нет.
Необходимо отметить, что данное предположение является очередной лжетеорией — именно она и рассмотрена в настоящей статье.
Суть лжетеории
Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ «Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме». При этом часть 1 статьи 162 ЖК РФ устанавливает: «При выборе управляющей организации общим собраниемсобственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания».
- Таким образом, именно общее собрание собственников помещений имеет право в одностороннем порядке утвердить условия договора управления и размер платы за содержание жилого помещения, а управляющая компания обязана заключить договор управления на условиях, утвержденных общим собранием, и предъявлять к оплате собственникам помещений стоимость содержания жилья в размере, установленном решением общего собрания.
- Приверженцы приведенного мифа часто не отрицают того, что следование их мнению приводит к ущемлению прав управляющей организации (далее — УО), создает неравные условия для двух сторон договора управления, однако нисколько этим не смущаются.
- Проанализируем, в чем же ошибочность такого подхода.
Требования к размеру платы за содержание
Необходимо отметить, что стоимость содержания не должна устанавливаться произвольно, и об этом прямо говорит Жилищный Кодекс РФ.
Часть 1 статьи 156 ЖК РФ устанавливает: «Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства».
Пункт 29 Правил содержания общего имущества, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила 491), подтверждает приведенную норму: «Расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации».
Замена розеток и батарей: что управляющая компания должна делать бесплатно
Управляющая компания (УК) — это организация, которая отвечает за обслуживание общего имущества многоквартирных домов (подвалы, лифты, лестницы, холлы крыши, инженерные системы и так далее).
УК может быть коммерческой или государственной — как, например, ГБУ «Жилищник» в Москве. Выбирают управляющую компанию сами жильцы дома, и они же могут в любой момент заменить её по итогам общего собрания собственников.
Что должна делать управляющая компания
Задача любой управляющей организации — обслуживание и содержание жилого дома. Её работу оплачивают сами жильцы. Название этой графы в платёжках ЖКХ примерно одинаковое для всех регионов — «плата за содержание и ремонт жилого помещения» (тариф в Москве — 30,49 ₽ за квадратный метр для квартир выше второго этажа в домах с лифтом и мусоропроводом и 26,58 ₽ для квартир на первом этаже).
Управляющая компания выполняет работы исключительно по обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме. Работы по замене розетки в квартире, например, УК производить не должна, так как к общедомовому имуществу они отношения не имеют. А вот розетку в колясочной заменить обязана — эти помещения предназначены для пользования всех жильцов дома.
Что управляющая компания должна делать бесплатно
Понятие «бесплатной услуги» скорее условное. Вы всё равно оплачиваете эти услуги из своего кармана. Они входят в ежемесячную плату «за содержание и ремонт жилья». Это ремонт фасадов дома, проверка инженерных систем, аварийные работы и мытьё окон.
Все услуги и другие обязательства УК перед жильцами дома прописаны в договоре управления. Но минимальный список обязательных работ УК определён законом. Вот некоторые из них:
- обследование технического состояния фундамента дома (например, для выявления и устранения коррозии или гнили);
- проверка подвалов и крыш (в том числе для предотвращения загромождения таких помещений или их затопления);
- контроль состояния стен, перекрытий и покрытий в многоквартирном доме, перегородок, пола, а также колонн, столбов, балок, лестниц (для выявления и устранение следов коррозии, деформаций, трещин и др.);
- обследование фасадов дома (выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, контроль работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды и др.);
- содержание в надлежащем состоянии фасадов дома и его внутренней отделки, а также окон и дверей в общедомовых помещениях (колясочных, комнатах консьержа и др.);
- работы, необходимые для содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения (вентиляция, системы водоснабжения и др.);
- контроль работы лифтов, в случае неисправности — проведение аварийных работ;
- регулярная санитарная уборка (влажная уборка, мытьё окон, очистка придомовой территории от наледи или мусора).
Всего в этом перечне значится около 30 видов обязательных работ при управлении многоквартирными домами, которые УК обязана брать на себя. Работы различаются по срочности их исполнения (аварийные работы и текущий ремонт) и периодичности (сезонные и регулярные работы), но объединяет их одно — они касаются исключительно общедомового имущества.
Впрочем, часть этого имущества может быть расположена и внутри квартир. Например, это трубы с холодной и горячей водой, которые проходят через квартиру (стояки), и даже в некоторых случаях радиаторы отопления. А это значит, что их ремонт и замену управляющая компания обязана выполнить за счёт денег, собранных со всех жильцов. Без каких-либо доплат от собственника.
Ремонт радиатора отопления в Москве стоит в среднем от 2 тысяч ₽. Но в большинстве случаев заменить изношенное оборудование можно бесплатно, за счёт управляющей компании.
Всё зависит от того, какой тип радиатора установлен в вашей квартире: относится ли он к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома или нет, рассказывает генеральный директор консалтинговой компании в сфере ЖКХ «Бурмистр.ру» Юрий Кочетков.
По его словам, если на системе отопления в квартире нет отключающего устройства (оно располагается на ответвлении от стояка), то в случае поломки управляющая компания обязана заменить радиатор без дополнительной платы. Если отключающее устройство есть, то его замену оплачивает сам собственник.
За какие услуги управляющей компании придётся заплатить дополнительно
В этот перечень входят все работы, которые не прописаны в договоре с УК. Например, услуги по замене розеток в квартире, установке нового смесителя или ремонту старого. Это личное имущество собственника жилья. Потому и контролировать исправность такого оборудования он должен сам.
При поломке можно найти стороннего специалиста или вызвать мастера из родной УК, но за дополнительную плату. «УК вправе оказывать на коммерческой основе дополнительные услуги, не связанные с перечнем работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома», — объясняет генеральный директор ООО «Бурмистр.ру» Юрий Кочетков.
Стоимость допуслуг управляющая организация устанавливает на своё усмотрение. Обычно прайс-лист можно посмотреть на сайте УК, на информационном табло в подъезде дома или узнать в диспетчерской службе.
Но не всегда жильцы дома понимают, какие услуги УК считаются основными, а какие — дополнительными, требующими доплаты. Поэтому лучше заранее, прежде чем вызвать мастера в управляющей компании, узнать о стоимости его работы.
«Согласно закону “О защите прав потребителей” (пункт 3 статьи 16), Продавец, а в нашем случае управляющая компания, не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату», — обращает внимание Юрий Кочетков.
По его словам, Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ или услуг, в том числе и по причине отсутствия информации об их стоимости. А если они уже оплачены, он может потребовать возврата уплаченной суммы.
Как объясняет Эксперт, согласие собственника квартиры на выполнение дополнительных работ за плату должно быть оформлено в письменной форме.
Купить новую квартиру в ипотеку
В России работают более 49 тысяч управляющих компаний. Узнать, какая управляющая компания обслуживает именно ваш дом, можно с помощью сервиса «Реформа ЖКХ» по адресу дома. На этом портале собрана информация о многоквартирных домах по всей стране, в том числе указано и то, под чьим управлением находится дом.
Есть также и региональные источники. В Москве, например, это портал «Дома Москвы», в Московской области запущена аналогичная система ЕИАС ЖКХ.