Прожив много лет в браке, супруги успевают обзавестись большим количеством имущества. В случае развода делят его между собой согласно СК РФ и ГК РФ. В России предусмотрено два варианта общей собственности. Если сами супруги не устанавливают иное, их имущество является совместно нажитым.
Но в случае раздела оно в первую очередь переводится в долевую собственность. Это относится и к жилой недвижимости. Естественно, что после развода стороны редко желают проживать далее совместно. Поэтому часто встает вопрос, а возможен ли выкуп доли в квартире у бывшего супруга или супруги.
Процедуру эту осуществить можно. Но вариант действий несколько разнится в зависимости от сопутствующих обстоятельств.
Основные моменты
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Если в браке супруги приобретают имущество, оно считается их совместной собственностью. При условии, что на покупку расходовались средства семейного бюджета. Данная норма закреплена в ст. 34 СК РФ.
Совместная собственность является разновидностью общей собственности. Она предполагает, что супруги пользуются имуществом сообща и все решения относительно эксплуатации принимают на основании обоюдной договоренности.
В случае, когда перед супругами встает необходимость раздела совместного имущества, его переводят в категорию долевой собственности. Т.е. в объекте определяются конкретные доли для каждого из владельцев.
Супруги могут изначально приобрести имущество в долевую собственность. Такая ситуация складывается, если они совместно приватизируют квартиру, покупают жилье по договору ипотечного кредитования, используют маткапитал для улучшения жилищных условий или просто самостоятельно при оформлении прав собственности на приобретенную Недвижимость выделяют в ней доли. Закон этого не запрещает.
Может ли жена купить у мужа его долю в имуществе?
Вопрос выкупа долей собственности супругами друг у друга, как правило, возникает, если муж и жена уже развелись или находятся в стадии развода. Закон в этом не чинит препятствий. Но возможность реализации процедуры будет зависеть от множества факторов:
- Согласен ли муж продать свою долю;
- Размеры долей в недвижимости;
- Наличие несовершеннолетних детей и место их проживания;
- Наличие иного жилья у мужа и жены;
- Присутствие иных собственников долей у объекта;
- Являются ли оба супруга содольщиками.
Самый идеальный вариант – это когда квартира оформлена в долевую собственность на мужа и жену и оба они согласны на проведение сделки. В таком случае стороны договариваются о купле-продаже, подписывают Договор и жена становится владельцем доли мужа в недвижимости. В таком случае схема отчуждения используется стандартная.
Важно! После подписания договор купли-продажи заверяется у нотариуса, а затем регистрируется в Росреестре.
Что делать, если жена не владеет долей в квартире?
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Ситуации, при которых жена выкупает долю мужа в квартире, а сама не является содольщиком, редки, но возможны.
В таком случае стороны обязаны действовать в соответствии с нормами ГК РФ и продавать долю с соблюдением права преимущественной покупки (ст. 250). Это значит, что мужчина обязан в первую очередь предложить выкупить свою долю владельцам прочих долей.
И продавать ее своей жене только, если они откажутся от своего права.
Отступить от этого правила только на том основании, что Продавец и покупатель находятся или находились в браке, невозможно. В таком случае проще оформить договор дарения. Тогда предлагать свою долю прочим владельцам не нужно.
Как выкупить долю, если супруг не хочет ее продавать?
Если муж и жена находятся в стадии развода, им редко хочется в дальнейшем проживать под одной крышей. Поэтому они делят общую квартиру и разъезжаются. Для супругов предусмотрено несколько способов раздела. Все они начинаются с перевода совместной собственности в долевую.
Далее, если супруги владеют квартирой, они могут договориться, что один останется ее собственником, выкупив долю второго. Но если оба супруга не желают расставаться с имуществом, действовать придется через суд.
В таком случае жене нужно, в первую очередь, обратиться к практикующему юристу, чтобы он оценил ее шансы на принудительный выкуп доли. Все несколько проще, если совместно нажитое имущество еще не поделено. Если раздел уже состоялся, действовать придется так, как чужим независимым друг от друга содольщикам.
Чтобы судья вынес решение о принудительной продаже доли мужа, необходимо наличие веских оснований:
- Доля супруга в квартире очень маленькая и ее невозможно выделить в натуре;
- Муж устранился от участия в делах, связанных с объектом недвижимости: не оплачивает счета, не выделяет средства на ремонт, не посещает квартиру и пр.;
- У бывшего супруга имеется еще собственная жилая недвижимость, а у жены она отсутствует.
Если имущество между супругами уже было поделено, а муж не согласен продавать свою долю в квартире, шанс вынудить его минимален.
Подготовка искового заявления
Чтобы составить Иск о принудительном выкупе доли в квартире, обязательно следует обращаться к хорошему практикующему юристу. Вопрос этот сложный и нужно заранее продумать аргументацию. Само Исковое заявление пишется согласно нормам, изложенным в ст. 131 ГПК РФ. Оно должно содержать следующую информацию:
- Название судебного органа;
- Данные истца и ответчика (ФИО, адрес места жительства, даты рождения, реквизиты паспортов);
- Состоят ли стороны в браке. Если официальный развод уже был, нужно указать его дату и реквизиты свидетельства;
- Имеются ли у сторон несовершеннолетние дети и с кем они проживают;
- Сведения о том, как действия ответчика ущемляют права истца. Здесь нужно дать подробное описание ситуации. Например, указать, что доля супруга слишком мала, а выделить ее в однокомнатной квартире не представляется возможным, поэтому женщина не может продать свою часть и переехать. Обязательно следует давать ссылки на действующее законодательство, подтверждающее обоснованность слов истца;
- Предложения относительно продажи доли в квартире;
- Расчет продажной стоимости;
- Список прилагаемых к заявлению документов;
- Подпись истца с расшифровкой и дата подачи документа.
Исковое заявление в данном случае следует направлять в районный суд. Нужно выбрать инстанцию по месту проживания ответчика. Если установить его затруднительно или Истец входит в льготную категорию, можно выбрать ту инстанцию, что располагается ближе к спорной квартире или к месту проживания истца.
Подается иск:
- Лично в канцелярию суда. Это – самый удобный вариант, т.к. при наличии ошибок истцу сразу на них укажут;
- Заказным письмом по почте на адрес судебной инстанции.
Направить иск может и судебный представитель.
К заявлению следует прилагать некоторый пакет документов. Он имеет отличия в зависимости от ситуации. Основной пакет включает:
- Паспорта всех заинтересованных сторон;
- Свидетельство о расторжении брака;
- Документы на несовершеннолетних детей;
- Правоустанавливающие документы на спорную недвижимость;
- Свидетельства из ЕГРН о праве собственности на доли;
- Техническую документацию на спорную недвижимость (кадастровый и технический паспорт, технический план);
- Платежный документ о внесении государственной пошлины.
Вместе с иском представляют копии документов. Подлинники подаются уже по требованию судьи.
Скачать образец иска о принудительном выкупе доли в жилой недвижимости
Возможные варианты решений
Какое решение примет судья, будет зависеть от множества обстоятельств. Прежде всего, от категорического настроя самих супругов, размера их долей и существенных интересов несовершеннолетних детей пары.
Возможны следующие варианты решений, чтобы осуществить выкуп доли в квартире у бывшего мужа:
- Супруг сам соглашается продать свою собственность или такое решение выносится судьей. Далее стороны составляют простой договор купли-продажи и регистрируют его надлежащим образом;
- Судья выносит решение о совместной продаже квартиры с последующим разделом денежных средств;
- Стоимость доли в квартире засчитывается в счет долга по алиментам.
Важно! Если бывший супруг имеет большую долю в недвижимости, проявляет в ней заинтересованность, а раздел совместного имущества уже состоялся, суд не вынесет решение о принудительной продаже им своей доли.
Нюансы выкупа доли
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Учитывая, что основания приобретения доли в собственность могут быть различны, отличаются и способы ее отчуждения.
Ипотечное жилье
Когда супруги разводятся, не выплатив до конца долг за ипотечную квартиру, они все равно могут распоряжаться ей. Но только с согласия банка.
Если долг еще велик, естественно, что не все хотят далее несколько лет его совместно погашать и только потом делить квартиру.
Поэтому, как вариант, один из супругов при разводе может выкупить долю другого, далее выплачивать долг самостоятельно и в конце стать единственным владельцем недвижимости.
Осуществить такую процедуру можно, но с одной оговоркой. Пока квартира в ипотеке и долг не погашен полностью, она является залоговым имуществом. Значит, все сделки можно с ней совершать только после получения разрешения от кредитора.
Данная норма распространяется на любой вариант раздела ипотечного залогового жилья: не имеет значения, отчуждают его стороны по обоюдной договоренности или в судебном порядке.
Использование материнского капитала
Вариант использования средств маткапитала будет зависеть от того, потрачены деньги до расторжения брака или жена намеревается расходовать их после развода. Хотя маткапитал можно расходовать на всю семью, он не является совместной собственностью. Это – целевая выплата и владелец ее, как правило, женщина.
Если на материнский капитал квартиру купили до развода, она будет поделена в равных долях между всеми членами семьи. Например, если это родители и двое детей, каждый получает ¼ квартиры.
В таком случае после развода каждый из супругов остается владельцем своей доли. Стороны могут договориться о выкупе. Если при данной ситуации женщина подаст иск о принудительном выкупе, она, почти наверняка, выиграет дело.
При условии, что дети после развода остаются с ней.
Если до развода маткапитал не израсходован, после расторжения брака муж уже не имеет на него никаких прав. При условии, что бывшие супруги имеют в долевой собственности квартиру, женщина может использовать маткапитал, чтобы выкупить долю мужа на эти средства.
В таком случае ей следует обратиться в ПФР с заявлением о предоставлении средств. Фонд в подобных ситуациях предоставляет деньги для улучшения жилищных условий. Особенно, если других совладельцев кроме мужа и жены не имеется.
Важно! Если женщина будет использовать маткапитал после развода на улучшение жилищных условий, каждому ребенку она должна будет оформить равную с ней долю в жилой недвижимости.
Какие могут возникнуть сложности?
Главная сложность, с которой может столкнуться женщина – это правильное определение собственных шансов на успех и правовое обоснование притязаний. В такой ситуации обойтись без помощи практикующего юриста просто невозможно.
Ситуация осложняется, если бывший муж категорически не желает продавать свою долю в имуществе. А это значит, что потребуется судебное разбирательство. А следовательно, необходимо грамотно составленное исковое заявление и нужна разработанная тактика защиты имущественных интересов.
Еще одна сложность – слишком высокая цена за долю в недвижимости, запрашиваемая бывшим супругом. В таком случае Юрист подскажет, каким способом можно уменьшить сумму. Возможно провести взаимозачет имуществом или отказаться от алиментов на ребенка на какой-то срок.
Составление документации – это еще одна существенная проблема. Даже если бывший супруг согласен на продажу своей доли и стороны достигли полного взаимопонимания, им необходим договор купли-продажи. Желательно, чтобы текст документа писал профессиональный юрист, т.к. в него необходимо вносить ссылки на действующее законодательство.
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: [email protected], профиль на ЯндексУслугах.
Выкуп доли в квартире у бывшего мужа: добровольно и через суд
При расторжении брака бывшим супругам необходимо решить вопрос с недвижимостью. Совместное имущество делится пополам. Чтобы не разменивать жилье, женщина может предложить супругу выкупить его долю. В этом случае она станет полноправной владелицей недвижимости. Рассмотрим, как по закону осуществляется выкуп доли в квартире у бывшего мужа.
Права супругов на квартиру при разводе
В соответствии со статьей 34 СК РФ и статьей 256 ГК РФ все имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым. Супруги имеют право на объект в равных долях. Но выделяют ситуации, когда раздел имущества не производится. Особенности процедуры приведены в таблице.
| Способ приобретения имущества | Особенности |
| Приватизированная квартира | Доли могут распределяться или принадлежать одному из супругов. Правило действует, если приватизация проведена в браке. |
| Покупка за счет совместных средств без брачного договора | Жилье является совместно нажитым, делится между мужем и женой пополам. |
| Ипотечное жилье | Квартира делится пополам, вне зависимости от того, на кого из супругов оформлен Кредит. |
| Квартира передана мужу по наследству | Жена не может претендовать на имущество, индивидуальным собственником является муж. |
➟ Приватизированная
Приватизированная квартира – недвижимость, переоформленная из государственной в частную собственность. Она может быть распределена в долях между супругами, а также принадлежать полностью одному из них.
Справка! Если муж приватизировал квартиру до вступления в Брак, жена не будет иметь прав на нее. Также не удастся получить часть, если недвижимость приватизировали на одно лицо с отказом остальных претендентов.
Женщина может обратиться в суд и доказать, что она внесла вклад в благоустройство квартиры. Можно представить доказательства, что был проведен дорогостоящий ремонт, в результате чего цена квартиры увеличилась.
Также супруга вправе доказать, что муж не приносил доход в семью и не вкладывал средства в имущество. Эта норма отражена в статье 39 СК РФ.
Если приватизация была проведена с участием двух и более лиц, каждый из них будет являться собственником. После развода каждый супруг получает свою долю. Жена вправе выкупить часть имущества у мужа, соблюдая установленный законом порядок.
➟ Купленная в браке
Если квартиру купили в браке по договору купли-продажи, она будет поделена между мужем и женой. Раздел осуществляется в равных долях. Но супруги могут и составить соглашение, в соответствии с которым жена будет являться собственницей установленной доли.
Даже если имущество оформлено на одного из супругов, это не дает ему преимуществ. Данное правило действует, если отсутствует брачный договор.
Квартиру можно поделить в добровольном или судебном порядке. Жена может выкупить долю супруга.
➟ Ипотечная
Если супруги пробрели квартиру в ипотеку, в соответствии с пунктом 3 статьи 39 СК РФ, долги распределяются между ними пропорционально долям. Части имущества определяются в судебном порядке или по соглашению сторон.
После развода может быть два варианта развития событий:
- Муж и жена получают по половине квартиры и оплачивают по 50% долга.
- Один из супругов становится владельцем всей квартиры, а также получает обязанность по выплате кредита. Вторая сторона может компенсировать 50% расходов на уже внесенные платежи.
Выкуп недвижимости возможен в первом случае. Для этого потребуется согласие мужа и одобрение банка.
➟ Подаренная, унаследованная
Если имущество передано по договору дарения или завещанию, она принадлежит конкретному человеку. Имущество не будет признано совместной собственностью. Жена может попросить мужа продать ей долю или всю квартиру. Но супруг вправе отказать в проведении сделки.
Когда стоит выкупить долю?
Выкуп доли будет выгоден, если в результате сделки жена или близкие родственники станут полноправными владельцами всего объекта. Если имеются другие собственники, потребуется согласие на продажу от каждого из них.
Обычно решение о выкупе принимается в процессе развода.
Возможность проведения процедуры зависит от:
- согласия мужа;
- размеров долей;
- наличия ребенка;
- наличия иного жилья у супругов.
Варианты выкупа доли в квартире бывшего супруга
При приобретении доли заключается договор купли-продажи. На процедуру влияет факт, являются ли оба супруга содольщиками.
Идеальным является вариант, если муж и жена имеют свою долю, а вторая сторона согласна продать ее. Но могут складывать и иные обстоятельства.
➟ Супруг согласен на продажу доли, жена не сособственник
В соответствии со статьей 250 ГК РФ требуется соблюсти порядок предоставления права преимущественной покупки. Муж должен предложить выкупить его долю другим собственникам.
Алгоритм действий будет следующим:
- Определение стоимости доли в недвижимости.
- Направление извещения содольщикам о намерении продать долю бывшей жене.
- Получение письменных отказов от покупки или ожидание окончания 30-дневного периода.
- Оформление договора купли-продажи, если содольщики не претендуют на долю или не дали ответа.
➟ Муж согласен на продажу доли, жена сособственник
Стороны должны подготовить документы и договор купли-продажи. Сделка регистрируется у нотариуса, после чего оформляется Право собственности на долю в Росреестре.
Предварительно потребуется собрать комплект документов.
В него входят:
- паспорта сторон;
- выписка из ЕГРН (можно заказать в Росреестре или через МФЦ);
- правоустанавливающий документ (акт о приватизации, договор купли-продажи, дарения);
- технический паспорт;
- выписка с лицевого счета об оплате долгов за Услуги ЖКХ.
Стороны должны заключить договор купли-продажи и заверить его у нотариуса.
➟ Муж против сделки
Если муж против сделки, потребуется обращение в суд. Но для этого должны быть основания. Важно доказать, что доля имущества незначительна и ее выделение в натуре невозможно. Супруга должна будет выплатить компенсацию за нее.
Внимание! Никто не может принудить собственника продать имущество. Поэтому потребуется искать компромиссы или доказательства, что часть недвижимости не используется бывшим супругом.
Правила заключения договора
В соответствии со статьей 549 ГК РФ при проведении сделки составляется письменный договор купли-продажи. Он является основанием для перехода прав собственности. Документ предоставляется после покупки в Росреестр.
Договор купли-продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это правило отражено в статье 42 ФЗ №218.
Нотариус должен проверить чистоту сделки и наличие всех необходимых документов. Вместе с договором потребуются паспорта, правоустанавливающая и техническая документация на недвижимость.
➟ Образец договора купли-продажи доли в квартире
При составлении договора купли-продажи можно использовать данный образец.
В документе необходимо отразить следующие моменты:
- Данные сторон. Указываются ФИО, паспортные данные, адреса проживания покупателя и продавца.
- Характеристики доли. Адрес расположения квартиры, площадь недвижимости и самой доли, особенности планировки, этажность здания.
- Основания для продажи. Отмечается документ, в соответствии с которым продавец получил право собственности на долю.
- Количество совладельцев, размеры принадлежащих им долей.
- Количество прописанных в квартире лиц.
- Стоимость доли, порядок расчета с продавцом, сроки перевода средств.
- Отсутствие претензий между сторонами, пункт о том, что договор заключается добровольно.
- Ответственность сторон за неисполнение обязательств.
- Подписи сторон.
Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире
➟ Расходы на сделку
Продажа доли требует определенных расходов:
- Нотариальный Тариф. В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.24 НК РФ он составляет 0,5% от стоимости доли. Но не может быть менее 300 рублей и более 20 000 рублей.
- Госпошлина за регистрацию прав собственности составляет 2000 рублей.
- Услуги правового технического характера. Стоимость зависит от вида работ. Примерная сумма – 5 000 – 8 000 рублей.
- Налог. НДФЛ в размере 13% от стоимости доли оплачивается продавцом. Не начисляется налог при владении имуществом на протяжении более 5 лет или 3 лет в отношении долей, полученных по наследству, договору дарения, в рамках приватизации.
Покупка доли в квартире у бывшего супруга через суд
В пункте 4 статьи 252 ГК РФ описывается понятие «незначительная доля». Такой называют часть имущества, которую невозможно выделить в натуре.
Если супруг обладает правом на незначительную долю и не заинтересован в проживании в таком помещении, суд может обязать его продать часть супруге.
Алгоритм действий
Если выкуп доли будет принудительный, необходимо следовать алгоритму:
- Признать долю в имуществе незначительной.
- Собрать необходимые для обращения в суд документы.
- Подготовить и подать исковое заявление в суд.
- Получить решение судебного органа.
- Выплатить бывшему мужу компенсацию за долю.
- Провести государственную регистрацию права собственности в Росреестре.
Образец иска
Оформление искового заявления осуществляется в соответствии со статьей 131 ГПК РФ. Можно использовать данный образец.
В документе необходимо отразить следующую информацию:
- наименование судебного органа (иск подается по месту расположения недвижимости);
- данные истца (ФИО, адрес проживания, номер телефона);
- данные ответчика (ФИО, адрес проживания, номер телефона);
- Цена иска (стоимость выкупаемой доли);
- сведения о регистрации и расторжении брака (реквизиты свидетельств);
- данные о покупке недвижимости, ее характеристики;
- список совладельцев;
- сведения об оценке и стоимости объекта;
- ссылки на нормы закона;
- требования истца;
- перечень прилагаемых документов;
- дата и подпись.
Скачать образец искового заявления о принудительном выкупе доли в квартире
По закону истец может в одном исковом заявлении выдвинуть два требования: признать долю незначительной и поделить имущество с выплатой компенсации ответчику.
Перечень документов
Вместе с исковым заявлением необходимо предоставить пакет документов.
В него входят:
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- судебное решение о признании доли незначительной (если имеется);
- выписка из домой книги;
- паспорт истца;
- квитанция об оплате госпошлины;
- выписка из ЕГРН;
- технический паспорт на недвижимость;
- выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие долга за пользование услугами ЖКХ.
Налоги
После проведения сделки продавец должен заплатить НДФЛ. Для резидентов он составляет 13%, а для нерезидентов – 33%.
Перед уплатой необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую службу. Она направляется до 1 апреля следующего за периодом покупки года.
Государственная регистрация сделки
Для перерегистрации прав собственности необходимо обратиться в Росреестр. Сделать это можно лично или через МФЦ. Предварительно потребуется оплатить госпошлину в размере 2000 рублей.
В орган должны обратиться обе стороны. Каждая из них составляет заявление.
Дополнительно необходимо иметь при себе:
- договор купли-продажи, заверенный у нотариуса;
- удостоверения личности сторон;
- правоустанавливающие документы;
- техпаспорт;
- выписку из домовой книги.
Регистрация проводится в течение 5-7 дней. Если заявление подается через МФЦ, срок увеличивается на 2 дня.
Вопросы наших читателей
Особенности сделки, если квартира куплена с участием материнского капитала
Если квартира куплена на материнский капитал до развода, она делится между всеми членами семьи. После расторжения брака каждый владелец имеет свою часть.
Стороны могут договориться о выкупе. Если бывший муж не согласен на сделку, потребуется обращение в суд. Дело рассматривается с учетом имеющихся обстоятельств, а также с соблюдением интересов несовершеннолетних детей.
Если материнский капитал до развода не был израсходован, то после расторжения брака муж не имеет на него прав. Сертификат принадлежит женщине. Если супруги имеют в долевой собственности квартиру, супруга может потратить маткапитал на выкуп доли мужа. В этом случае ей нужно обратиться в ПФР с заявлением о направлении средств на улучшение жилищных условий.
Подводные камни
Процедура выкупа доли может быть сопряжена с трудностями:
- При принудительном выкупе женщина должна быть уверена, что основания для этого имеются. В противном случае она потратит много времени и сил, а судебное решение будет не в ее пользу.
- Муж может запросить слишком высокую цену за долю. Потребуется проведение оценки недвижимости, чтобы уменьшить стоимость.
- При обращении в суд документы должны быть составлены грамотно. Не все граждане могут справиться с этой задачей. Придется обращаться к юристу для подготовки иска.
Заключение
Подведем итоги по данному вопросу:
- Все имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым. Супруги имеют право на объект в равных долях. Исключение составляют случаи, когда имущество было передано по наследству, получено в дар, а также приватизировано до вступления в брак.
- Выкуп доли может быть добровольным. В этом случае стороны заключают договор купли-продажи доли в квартире.
- Если муж не согласен с выкупом, потребуется обращение в суд. Для подачи иска нужно будет доказать, что доля недвижимости незначительная, ее нельзя выделить в натуре. Также стоит подтвердить, что муж не заинтересован в проживании в квартире.
Выкуп доли в квартире у бывшего мужа – сложная процедура. Поэтому стоит заручиться поддержкой юриста. Наши специалисты помогут вам решить проблему в досудебном порядке или подготовить заявление в суд.
Вс разъяснил особенности принудительного выкупа доли в квартире при разделе общего имущества
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ опубликовала Определение от 19 октября по делу № 3-КГ21-9-КЗ о разделе совместно нажитого имущества бывших супругов при невозможности выдела доли имущества в натуре.
Обстоятельства дела
Брак между Галиной Алексеевой и Евгением Соколовым был расторгнут 8 ноября 2017 г. В период брака супруги совместно приобрели имущество – 1/3 доли двухкомнатной квартиры.
Согласно договору купли-продажи от 10 октября 2013 г.
2/3 доли в праве собственности на квартиру принадлежат Галине Алексеевой на основании соглашения о разделе супружеского имущества в предыдущем браке от 29 ноября 2004 г.
Позднее Галина Алексеева обратилась в суд с иском к Евгению Соколову о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, взыскании денежных средств, а также выплате компенсации за долю в праве на имущество.
Истица указала, что ответчик не имеет существенного интереса в использовании принадлежащего ему имущества, поскольку выехал из квартиры и проживает с другой семьей, расходы на оплату жилья и коммунальных услуг не несет, а его доля является незначительной (4,7 кв.
м жилой площади и 9,2 кв. м общей) и не подлежит выделению в натуре.
В ходе судебного разбирательства истица уточнила требования и просила выделить ей 1/6 доли в праве на квартиру, прекратив право ответчика в общей долевой собственности с выплатой ему компенсации в 150 тыс. руб.
согласно имевшемуся в материалах дела экспертному заключению от 24 февраля 2020 г. об оценке рыночной стоимости указанной доли.
Кроме того, истица просила взыскать с ответчика плату за Жилое помещение и коммунальные услуги, расходы на оплату услуг представителя, оплату экспертизы и уплату госпошлины на общую сумму 125 тыс. руб.
Решением Кировского городского суда Ленинградской области от 17 июля 2020 г.
исковые требования были удовлетворены частично: бывшим супругам передано в собственность по 1/6 доли в праве общей долевой собственности на двухкомнатную квартиру.
С ответчика в пользу истицы взыскано 24 тыс. руб., а также Судебные расходы в 27 тыс. руб. В выплате ответчику компенсации за долю в праве на имущество было отказано.
Частично удовлетворяя иск, суд исходил из того, что спорная квартира является местом жительства ответчика и что доказательств, свидетельствующих о наличии у истицы денежных средств для выплаты ответчику справедливой денежной компенсации взамен принадлежащего ему имущества, не представлено. Суд пояснил, что денежные средства в размере 150 тыс. руб. на депозит Управления Суддепартамента в обеспечение иска не вносились, а ответчик имеет существенный интерес в использовании доли в праве собственности на квартиру.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 17 ноября 2020 г. и определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 5 апреля 2021 г. решение суда оставлено без изменений.
Выводы ВС
В связи с этим Галина Алексеева обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд. Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1 ст. 252 ГК РФ). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Ссылаясь на п.
3 указанной статьи ГК, Суд пояснил, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела имущества или выделе доли одного из них участник вправе в судебном порядке требовать выдела своей доли из общего имущества в натуре. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, собственник имеет право на выплату стоимости его доли другими сособственниками.
Суд подчеркнул, что несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании ст. 252 ГК, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. При этом ВС обратил внимание, что выплата компенсации вместо выдела доли в натуре допускается с согласия данного собственника.
Если же доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, разъяснил ВС. При этом отмечается, что с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Особенности принудительного выкупа доли в квартиреВерховный Суд разъяснил правила применения ст. 252 ГК РФ касательно выкупа доли в квартире без согласия всех собственников
Верховный Суд обратил внимание, что, закрепляя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
Обращаясь к п. 36 совместного Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. № 6 и 8 (в ред. от 25 декабря 2018 г.
), ВС отметил, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей и других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Верховный Суд принял во внимание, что истица в обоснование заявленных требований указывала, что 1/6 доли жилой площади, принадлежащая ответчику, составляет 4,7 кв. м. и выделить ее в натуре невозможно, поскольку в таком случае доля ответчика в квартире будет значительно увеличена.
Также истица отмечала, что ответчик зарегистрировался в спорной квартире только в ходе судебного разбирательства – в конце 2019 г.
Кроме того, Суд обратил внимание на пояснение истицы о том, что она проживает в спорной квартире с несовершеннолетними детьми – дочерью от первого брака и внучкой и что с бывшим супругом сложились неприязненные отношения, поэтому совместное проживание в одной квартире невозможно.
ВС указал, что судами при решении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании общего имущества правовая оценка возможности использования общего имущества, приходящегося на его долю, не дана.
Ссылка суда на то, что ответчик не имеет в собственности другого жилого помещения, кроме спорного, сама по себе не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований, поясняется в определении.
Обращаясь к разъяснениям содержащимся в п. 1 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г.
№ 25, Верховный Суд отметил, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
В связи с этим, пояснил ВС, суду надлежало оценить соответствие отказа ответчика от выплаты ему денежной компенсации в счет стоимости его доли в общем имуществе требованиям добросовестности, однако это не было выполнено.
Верховный Суд указал: Суд первой инстанции ссылался на то, что истица не представила доказательств, свидетельствующих о наличии у нее денежных средств для выплаты ответчику справедливой денежной компенсации взамен принадлежащего ему имущества.
Вместе с тем, подчеркивается в определении, суд возложил обязанность на истицу представить доказательства своей платежеспособности для выплаты компенсации, что та и сделала, а именно представила выписку о состоянии вклада. Предложения суда о внесении денежных средств в размере 150 тыс. руб.
на депозит Управления Суддепартамента в Ленинградской области истице не поступало, а в последнем судебном заседании данный вопрос не исследовался.
Ввиду изложенного Судебная коллегия ВС пришла к выводу о наличии нарушений норм материального и процессуального права, допущенных нижестоящими судами, и отменила их судебные акты в части требований о разделе совместно нажитого имущества, прекращении общей долевой собственности, выплате компенсации за долю в праве на имущество, направив дело в данной части на новое рассмотрение в первую инстанцию. В части удовлетворения исковых требования о взыскании с ответчика платы за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 24 тыс. руб. ВС оставил решения без изменения.
Адвокаты прокомментировали выводы Суда
ВС разобрался, в каких случаях участнику может быть выплачена действительная доля обществаСуд отметил, что отсутствие ответа от общества на заявление о даче согласия на вступление в состав его участников не образует обязанности выплатить истцу действительную стоимость доли уставного капитала как участнику
Адвокат АП Томской области Алена Ульянова в комментарии «АГ» отметила, что случаи невозможности выдела доли имущества в натуре, нахождение общего имущества в ипотеке – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются бывшие супруги при разделе имущества. По мнению адвоката, проблема в том, что суды нижестоящих инстанций зачастую не пытаются подойти индивидуально к каждой конкретной ситуации при разрешении спора, порой рассматривают спор только с учетом одной из сторон (и это не всегда истец), нарушая при этом права другой стороны. В итоге выносятся неправомерные решения, которое стороны пытаются оспаривать годами.
«В рассматриваемом определении Верховный Суд в очередной раз указал на необходимость более тщательного, индивидуального подхода к каждой конкретной ситуации, рассмотрения вопроса со всех сторон, не нарушая при этом прав ни одного из участников процесса. Хочется надеяться, что данное определение изменит ситуацию», – подчеркнула Алена Ульянова.
По мнению адвоката АП Воронежской области Олеси Алимкиной, проблема общей долевой собственности на жилье традиционно актуальна, и суды в части раздела совместно нажитого имущества консервативны: «если бывшие супруги не смогли договориться о порядке раздела недвижимости, то суд разделит все это имущество строго пополам и стороны будут обречены на дальнейший конфликт до тех пор, пока кто-либо не уступит добровольно другой стороне право собственности в обмен на денежную компенсацию».
Также адвокат добавила, что суды крайне осторожно подходят к вопросу о признании доли участника общей долевой собственности на жилое помещение незначительной, поскольку такое решение будет означать лишение права на жилище.
По ее мнению, вопрос отсутствия у собственника небольшой доли существенного интереса в пользовании ею – это сфера усмотрения суда, и задача представителя истца состоит в том, чтобы приложить максимум усилий для доказывания данного обстоятельства всеми доступными способами.
«Тем не менее полагаю, что в рассматриваемом случае ВС поступил разумно, признав долю ответчика незначительной, поскольку очевидно, что реально выделить долю бывшему супругу не представляется возможным, до обращения истицы в суд он не был зарегистрирован по месту жительства в спорной квартире и проживает с другой семьей», – отметила Олеся Алимкина.
Адвокат отметила, что по делам о разделе наследственного имущества, где также часто имеется несколько участников общей долевой собственности на недвижимое имущество, суды гораздо решительнее выделяют жилое помещение в собственность кого-либо из наследников.
По мнению адвоката, лишение стороны спора принадлежащей ей доли в жилом помещении должно быть компенсировано справедливой денежной выплатой, определяемой как соответствующая доля от рыночной стоимости всей квартиры, а не как рыночная стоимость доли, поскольку последняя всегда будет значительно ниже.
«Мне показался крайне низким и несправедливым размер денежной компенсации, определенный заключением специалистов, которое представила истица.
Полагаю, ответчику следовало бы представить альтернативное экспертное заключение или ходатайствовать о назначении судебной экспертизы, но, вероятно, его сторона делала ставку на довод о невозможности лишения его права на долю в имуществе», – заключила она.
Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова считает, что проблема принудительной выплаты доли в праве общей долевой собственности участнику долевой собственности на имущество в отсутствие его согласия, несомненно, актуальна.
Адвокат отметила, что Верховный Суд, указывая на то, что в рамках рассматриваемой категории дел истице необходимо было представить доказательства реального наличия финансовых средств на выкуп доли, обоснованно обратил внимание, что вносить денежные средства на депозит суда необязательно.
Светлана Немчинова полностью поддержала позицию ВС, пояснив, что принудительная выплата стоимости доли позволяет решать проблемы раздела имущества бывших супругов, особенно когда один из них злоупотребляет своими правами, не давая согласия на выкуп.
«Ко мне очень часто обращаются доверители с аналогичными вопросами. Я сталкивалась с такими случаями, когда бывший муж, манипулируя наличием своей доли, находясь в квартире, буквально “изводил” бывшую жену.
В одном случае бывший супруг, не проживая в квартире, тем не менее регулярно появлялся в ней, чтобы контролировать личную жизнь бывшей жены, не давал ей возможности приглашать в гости друзей, угрожая скандалами.
В другом случае бывший супруг не давал согласия на продажу квартиры либо на выкуп его доли, поскольку не хотел, чтобы его бывшая супруга вместе с детьми сменила место жительства», – рассказала адвокат.
В заключение Светлана Немчинова добавила, что законодателем не урегулирована возможность выкупа значительной доли, что нередко приводит к манипуляциям и злоупотреблением правом участниками долевой собственности.