Адвокат по оспариванию сделок с недвижимостью

Главная / Юристы по недвижимости в Москве +7(499)649-89-71

✅ Лучшие юристы по недвижимости в Москве окажут профессиональную юридическую помощь «под ключ» ☎️ +7(499)649-89-71 !

Вопросы недвижимости в Москве стоят как никогда остро — цены высоки, спрос огромный, а опыта у того, кто его приобретает или продаёт, может совсем не быть. К счастью, сейчас не нужно обладать юридическим образованием или штудировать информационные ресурсы по теме, чтобы не быть обманутым. Наши юристы и адвокаты помогут вам разобраться с «квартирным вопросом» любого типа и сложности.

Тимур Рязанов

Виктор Паль

Николай Пашенцев

Елена Тимофеева

Основные Услуги, оказываемые нашими юристами и адвокатами:

• Сопровождение сделок купли/продажи жилья;
• Приватизация жилья;
• Оценка чистоты сделки;
• Переселение из аварийного жилья;
• Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости;
• Оформление долей на Недвижимость;
• Выселение квартирантов и незаконно проживающих лиц;
• Выписка несовершеннолетних детей, родственников и собственников жилья;
• Улучшение жилищных условий;
• Предоставление жилья сиротам и недееспособным детям-инвалидам;
• Перевод нежилого помещения в жилое и обратно;
• Получение разрешения на перепланировку и узаконивание перепланировки жилья;
• Конфликты с соседями, жалобы, заливы;
• Признание нуждающимися в жилье;
• Раздел жилья при разводе.

Бесплатная юридическая консультация по недвижимости!

Не уверены в формулировке своей проблемы? Ничего страшного — вы можете обратиться к нашим специалистам за бесплатной консультацией. Компетентные операторы ответят вам в течение 30 минут, чтобы предоставить вам подробную правовую помощь.

Мы понимаем, почему клиентам неудобно приходить на личные консультации, как это было принято в юридической практике ещё совсем недавно. Это занимает время и разрушает анонимность клиента. Также дистанционная юридическая помощь — самая быстрая.

Вы можете воспользоваться следующими способами:

1. Заполнить простую форму на сайте — от вас потребуется только базовая информация, но постарайтесь описать ситуацию детально.
2. Начать онлайн-чат в режиме реального времени с оператором на сайте — это то же самое, что и форма, но ответ вы получите быстрее, а также сможете корректировать информацию для специалиста по ходу диалога.
3. ☎️ Позвонить по номеру горячей линии +7(499)649-89-71, если вам комфортно общаться с экспертом напрямую.

Обращаясь к нам, клиент в первую очередь хочет собрать непонятную и сложную для него ситуацию воедино, понять, как ему поступать, а как делать не стоит — проще говоря, сориентироваться. Наши операторы — опытные эксперты, которые дадут самые важные советы первыми.

В ходе первичной консультации по недвижимости мы поможем:

1. Продумать план действий в решении проблемы. Как себя вести, сколько времени и средств понадобится для решения проблемы, куда обращаться и на что рассчитывать — всё это специалист спрогнозирует, основываясь на вашей информации.
2. Разъяснить законы и нормативных акты, регулирующие ваш вопрос.
3. Организовать техническую помощь в составлении документации — договоров купли-продажи, разрешений от совладельцев, актов дарения, наследственных документов и т.д.

Если случай требует личных переговоров, вам будет предложено оставить заявку на очную встречу. Юрист будет сопровождать вас в течение процесса решения вопроса по недвижимости или представлять ваши интересы в суде, если возникнет такая потребность.

Стоимость услуг юриста по недвижимости

Ниже приведен небольшой список услуг, хотим обратить внимание что список обширнее, звоните или пишите для консультации

Наименование услугиЦена

Консультация в устной форме (до 30 минут)	БЕСПЛАТНО
Консультация в письменной форме	от 2000 рублей
Досудебное урегулирование, переговоры	от 5000 рублей
Юридическое сопровождение сделок	от 3000 рублей
Составление необходимых документов: исков, жалоб, запросов	от 3000 рублей
Представительство в суде	от 5000 рублей
Судебная защита под ключ: от иска до победы	от 15 000 рублей
Апелляционное обжалование, защита в вышестоящей инстанции	от 3000 рублей
Помощь в исполнении решения суда	от 3000 рублей

Если вы уже пытались что-то сделать со своей проблемой и потерпели неудачу — обязательно сообщите об этом! Это гораздо важнее, чем вы думаете, так как неверные действия могут критически повлиять на ход дела.

Поможем ответить на все вопросы

+7 (499) 649-89-71

Для жителей Москвы и МО

+7 (812) 426-71-34

Для жителей Спб и области

задать вопрос

Оспаривание сделок: порядок, сроки, помощь адвоката

   В настоящей теме поговорим об оспаривании сделок. Данная тема  встречается как в гражданских правоотношениях между физическими лицами, так и предпринимателями.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по оспариванию любого договора в Екатеринбурге поможет в процедуре оспаривания сделок: профессионально, на выгодных для Вас условиях и в срок. Звоните и читайте информацию подробнее на нашем сайте

Основания оспаривания сделок

   Основаниям оспаривания сделок посвящён параграф 2 главы 9 Гражданского кодекса. И он включает в себя 12 оснований для признания той или иной сделки недействительной. Однако в данной статье мы рассмотрим лишь основные правовые основания, которые встречаются в гражданских правоотношениях между физическими и/или юридическими лицами:

• Сделка, нарушающая требования закона. Примером такой сделки может быть заключение договора с несоблюдением установленной законом формы. Например, заключение договора продажи имущества без его государственной регистрации в реестре. Такая сделка будет являться ничтожной.
• Мнимая или Притворная сделка. Это такая сделка, по которой стороны, заключая Договор, не намерены создать друг для друга каких-либо юридических последствий. А сама сделка заключается лишь для вида. Подробнее о мнимой и притворной сделке по ссылке на нашем сайте
• Сделка, совершенная лицом не способным понимать свои действия. На практике такие споры чаще всего возникают в рамках вступления в Наследство. А именно когда Наследники обратившиеся за принятием наследства узнают о наличии завещания. При этом Завещание составлено в период тяжелой болезни или психического расстройства наследодателя. Все это дает основания для предъявления заинтересованным лицом искового заявления.

   Узнать какие именно правовые основания применимы именно к Вашей конкретной ситуации Вы можете обратившись в наше Адвокатское бюро «Кацайлиди и партнеры» за консультацией.

Досудебный порядок оспаривания сделки

   Безусловно не все спорные ситуации доходят до судебных инстанций. И в спорах об оспаривании той или иной сделки, удается урегулировать спорный вопрос до предъявления иска.

   И такой порядок фактически сводится к предъявлению претензии стороне, или сторонам, нарушившим Ваши права. Стоит отменить, что в спорах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности такой порядок является обязательным.

А правовые основания, положенные в Вашу претензию, будут учитываться судом при рассмотрении Вашего искового заявления в будущем. Так, например, предъявив претензию по одним основаниям, Вы уже не сможете их изменить в суде.

Поэтому важно начинать работу в досудебном порядке именно с квалифицированным юристом.

   Поговорим о последствиях удовлетворения Вашей претензии. Так, например, в случае если стороны оспариваемой сделки признают требования Вашей претензии обоснованной, возможны следующие варианты развития событий:

1. Расторжение сделки. Оно может быть оформлено сторонами оспариваемой сделки в письменной форме. И Тогда фактически все стороны конфликта вернутся в первоначальное положение;
2. Отказ от прав. Так, например, если наследодателем была завещана квартира третьему лицу, и он признал Ваши требования о том, что наследодатель в момент совершения сделки не мог понимать значение своих действий, он может просто предъявить нотариусу заявление об отказе от вступление в наследство. Тем самым будут сняты все риски, связанные с незаконным переходом прав на имущество.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео по правилам составления претензии

Порядок оспаривания сделок в суде

   Как мы уже указывали ранее законом может быть установлен обязательный порядок досудебного урегулирования спора. В таком случае первоначальным этапом в любом случае будет предъявление претензии.

В противном случае Ваше заявлении может остаться без рассмотрения, что повлечет затяжку рассмотрения спора.

Если же вы уже обращались с претензией к сторонам сделки, то порядок оспаривания будет следующий:

1. Формирование позиции по делу. На данном этапе с Вашим юристом необходимо определится с правовыми основаниями Ваших требований.
2. Сбор доказательств. Лучше подготовится к судебному процессу заранее. Это также исключит волокиту спора, связанную с направлением судебных запросов по истребованию тех или иных документов.
3. Подготовка заявления в суд. Учитывая, что в последнее время в процессуальной законодательство вносится большое количество изменений, обращение к юристу снизит риски возврата Вашего заявления или оставления его без движения. Особенно важно грамотно сформировать требования и определится со сторонами спора.
4. Предъявление иска в суд. Опять же обращаем внимание на внесение изменений в процессуальное законодательство. Теперь Вы самостоятельно извещаете противную сторону о предъявлении иска.  
5. Судебное разбирательство. На данной стадии перед судом Вы должны отстоять свою позицию путем предоставления доказательств. 

ПОЛЕЗНО: смотрите, как вести себя в судебном процессе по делу прямо сейчас

Госпошлина при оспаривании сделок

   По общему правило само по себе требования об оспаривании сделки, носит неимущественный характер. То есть госпошлина при предъявлении иска о признании сделки недействительной будет составлять 300 рублей.

Однако на практике данное требование всегда заявляется с производным от него требованием – двухсторонней реституцией, то есть возврате сторон в положение, существовавшее до заключение сделки.

И именно данное требование фактически является конечной целью спорящего лица.

   И в условиях удовлетворения требования о применении последствий недействительности сделки, вы уже вновь приобретаете те или иные имущественные права. А, следовательно, данные требования должны облагаться пошлиной, как для имущественных исков.

Именно данная правовая позиция изложена в разъяснения Верховного суда РФ по вопросом применение процессуального и налогового законодательства.

Вместе с этим на практике суды зачастую пропускают иски о признании договоров недействительными и применении последствий их недействительности, и принимают их с государственной пошлиной, уплаченной как по требованиям неимущественного характера.

   Государственную пошлину вы можете оплатить как в отделении банка, так и безналичным платежом. Обращаем внимание на то, что если оплата будет производится безналичным платежом, то в отделении Вашего банка в обязательном порядке необходимо заверить копию платежного поручения. В противно случае Исковое заявление могут оставить без движения.

ПОЛЕЗНО: иногда стоимость сделки может быть многомиллионной, а значит потребуется решить вопрос о снижении государственной пошлины, рассчитываемой от цены иска

Сроки оспаривания сделок

   Гражданский Кодекс РФ выделяет два типа недействительных сделок:

• Оспариваемые сделки;
• Ничтожные сделки.

   Срок давности для предъявления требований о признании сделки ничтожной, составляет три года. При этом срок давности для призвания оспоримой сделки недействительной, составляет один год.

   Отмечаем, что пропуск срока исковой давности, не является препятствием для предъявления искового заявления. И в любом случае такой Иск должен быть рассмотрен по правилам процессуального законодательства.

Более того отмечаем, что течение срока давности, начинается только тогда, когда лицо, чьи права нарушены, узнало об этом. Вместе с этим в любом случае, с момента совершения сделки не должно пройти более 10 лет.

Указанный срок является пресекательным и не подлежит восстановлению.

   Вместе с этим действующим законодательством закреплено такое понятие как приостановление течения срока давности. Например, оно начинает работать в условиях, когда спорящие стороны привлекли профессионального медиатора к разрешению их конфликта.

   Более того, срок исковой давности может быть прерван и начать течь начала. Данное правило реализуется в условиях, когда противная сторона признала требования Вашей досудебной претензии, но не удовлетворила их в том числе и по основания пропуска срока. В данных условиях течения срока «обнуляется».

Последствия оспаривания сделки

   Так в случае удовлетворения требований о признании сделки недействительной, суд возвращает стороны в первоначальное положение. Например, если в браке одним из супругов было произведено Отчуждение имущества, без ведома второго супруга, такая сделка может быть оспорена. И с момента принятия решения, У вас снова возникнет право общей совместной собственности на имущество.

   В отношении сделок, совершенных с тем имуществом, которое подлежит государственной регистрации, суд дополнительно указывает в своем решении о признании сделки недействительной, что оно является основанием для внесения изменений в государственном реестре.

   Таким образом после получения решения, Вам необходимо будет обратится в уполномоченный орган и осуществить регистрационные действия. Обратится с таким заявлением, может любая сторона спора. Важно, чтобы решение имело отметку о том, что оно вступило в законную силу.

Адвокат по оспариванию сделок в Екатеринбурге

   Да потому что, пожалуй, это одна из самых сложных категорий споров, рассматриваемых судами. Зачастую истории с оспариваемой сделкой, могут быть очень запутанными.

   И входе рассмотрения спора, может выяснятся, что после спорной сделки, был совершен еще ряд сделок, сторон которых также необходимо задействовать в Вашем процессе. В противном случае ошибка, можете очень дорого обойтись. А исправлять ошибки в вышестоящих инстанциях очень непросто.

Не раз помогали нашим Доверителям в:

Именно в связи с этим Адвокат Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» по оспариванию сделки:

• определит вместе с Вами правовую позицию;
• осуществит сбор необходимых доказательств;
• представит в надлежащей форме указанные доказательства в суд.

   Очень важно также оценить в судебном процессе поведение противной стороны. Зачастую, именно пояснения второй стороны можно также использовать в Вашу пользу в качестве доказательства.

Также необходимо обращать внимание и на поведение судьи. Зачастую они дают подсказки, которые обычный человек – не юрист может не разглядеть.

Такие подсказки могут содержать указание на предоставление необходимых дополнительных доказательств.

   В связи с чем настоятельно рекомендуем Вам прибегать к помощь профессионалов в таком сложном вопросе как оспаривание сделки.

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

А.В. Кацайлиди

Юристы по недвижимости |Москва| Юридическое сопровождение сделок |Договора купли-продажи и Дарения| – Правовед Плюс

Первичная консультация по телефону или при заказе обратного звонка «БЕСПЛАТНАЯ» 

• Недвижимость на вторичном рынке;
• Новостройки;
• Ипотечные сделки (на первичном и вторичном рынке);
• Загородные дома (дачи);
• Коммерческая недвижимость и земельные участки.

Помощь в оформлении договоров дарения (проверка, составление, отмена) в Москве — осуществляется нашими специалистами в кратчайшие сроки, и в соответствии со всеми нормами Российского законодательства.

Данный документ мы можем Вам составить онлайн или при Вашем личном присутствии, это все на усмотрение клиента.

Услуги по оформлению договоров купли продажи квартиры или дома (проверка, составление, расторжение) в Москве — осуществляется нашими сотрудниками, которые непосредственно имеют большой опыт по оформлению недвижимости и ее сопровождению, и знают все подводные камни, которые могут образоваться при неправильном составлении ДКП.

• Первичное участие в переговорах между покупателями и продавцами;
• Внесения аванса (проверка всех возможных рисков);
• Проверка юридической чистоты объектов недвижимости;
• Полная подготовка всех необходимых документов для совершения сделки;
• Сопровождение клиента в банке и при регистрации (перехода) права собственности.

Какие подводные камне возникают ?!

Иногда жилье продается с обременением, в виде ареста или прописанных в нем несовершеннолетних граждан. Особенное внимание надо обращать на объекты недвижимости, которые находятся в ипотеке.

Юристы по юридической проверке чистоты квартиры перед покупкой в Москве, проверять чистоту сделки, составят договор купли-продажи и сопроводят Вас вплоть до получения права собственности.

Также специалист требуется при проведении сделки, связанной с договором дарения, когда собственник безвозмездно отчуждает свою недвижимость в пользу другого лица.

При сопровождении сделок, связанных с вступлением в наследственные права юрист может организовать вступление по закону по истечению шестимесячного срока или же помочь получить свидетельство о вступлении в права наследования недвижимым имуществом фактически, путем подачи искового заявления в судебные органы.

• Взаимодействие в правовом ключе вместе с проведением переговоров с контрагентом, покупателем, продавцом объекта жилой недвижимости;
• Консультации юристов по ипотеке (полное сопровождение);
• Консультирование по правовым вопросам клиентов на всех этапах сотрудничества;
• Прояснение и разработка всех деталей будущей сделки;
• Подготовка и подписание таких документов, как авансовое соглашение между продавцом и покупателем, договор о задатке, предварительный договор купли-продажи квартиры;
• Обсуждение вариантов как физического, так и юридического освобождения жилого помещения при продаже;
• Подготовка необходимого пакета документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры;
• Подготовка и проверка договора купли-продажи на предмет соответствия нормам действующего законодательства Российской Федерации;
• Организация сделки, начиная от встречи продавца и покупателя и заканчивая походом в банк, к нотариусу, в регистрационные органы;
• Обеспечение дополнительной безопасности сделки купли-продажи (подготовка аккредитивов, условия доступа к банковской ячейке);
• Регистрация перехода прав собственности от продавца к покупателю и акт приема-передачи жилого помещения.

Мы внимательно изучаем юридическую чистоту объекта недвижимости в Москве, на наличие возможных обременений, таких как арест, Залог, прописанные несовершеннолетние собственники. При этом важно сказать то, что каждая сделка носит индивидуальный характер, поэтому к условиям ее проведения относимся крайне внимательно.

• Взаимодействие в правовом ключе вместе с проведением переговоров с контрагентом, покупателем, продавцом объекта жилой недвижимости;
• Консультации юристов по ипотеке (полное сопровождение);
• Консультирование по правовым вопросам клиентов на всех этапах сотрудничества;
• Прояснение и разработка всех деталей будущей сделки;
• Подготовка и подписание таких документов, как авансовое соглашение между продавцом и покупателем, договор о задатке, предварительный договор купли-продажи квартиры;
• Обсуждение вариантов как физического, так и юридического освобождения жилого помещения при продаже;
• Подготовка необходимого пакета документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры;
• Подготовка и проверка договора купли-продажи на предмет соответствия нормам действующего законодательства Российской Федерации;
• Организация сделки, начиная от встречи продавца и покупателя и заканчивая походом в банк, к нотариусу, в регистрационные органы;
• Обеспечение дополнительной безопасности сделки купли-продажи (подготовка аккредитивов, условия доступа к банковской ячейке);
• Регистрация перехода прав собственности от продавца к покупателю и акт приема-передачи жилого помещения.

В каких случаях требуется юрист в области недвижимости в Москве ?! Ежедневно продаются, арендуются, дарятся квартиры и дома. Покупка собственной квартиры – это серьезный и ответственный шаг, и часто бывает так, что люди сталкиваются с мошенниками, которые действуют недобросовестно.

 Юристы по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью в Москве, смогут проверить юридическую чистоту сделки и провести ее в соответствии с установленными гражданско-правовыми нормами.

 Юристы по оформлению квартиры в собственность в Москве, оказывает содействие при купле-продаже, аренде, дарении, вступлении в наследственные права в отношении жилья фактически и по закону.

• Сопровождение заказчика юристом при внесении аванса/задатка в Москве и Московской области от 6000 ₽;
• Полная юридическая проверка объекта недвижимости на безопасность его приобретения от 13000 ₽;
• Комплексное сопровождение (от составления договоров до регистрации права собственности) от 30000 ₽;
• Развой выезд (присутствие юриста или адвоката при совершении каких либо действий с недвижимостью) от 7000 ₽;

Почему вам стоит обратиться к нам ?!

Мы работаем с клиентами не первый год и гарантируем то, что сделка купли-продажи пройдет правильно в соответствии с буквой закона. Это значит, что вы можете быть полностью уверены в своей безопасности. Наша задача – это исключение рисков потери денег при покупке жилья.

Имеем огромный опыт сопровождения сделок, связанных с разнообразными объектами жилой и нежилой недвижимости с применением собственных денежных средств и всех типов сертификатов, предусмотренных в Российской Федерации.

Это купля-продажи квартир, домов, комнат, долей в жилом помещении, расселение коммунальных квартир, альтернативный обмен недвижимостью, продажа и покупка земельных участков под сельскохозяйственные нужды и индивидуальное жилое строительство, машиномест, гаражей, приобретение квартир в новостройках от застройщиков по договору ДДУ.

Как мы не позволили оспорить сделку по продаже недвижимости — Игумнов Групп

Кейс о том, как мы помешали оспорить сделку по продаже недвижимости, несмотря на то, что сделка совершалась, когда Продавец уже был в предбанкротном состоянии

В 2020 году почти все риелторы отговаривают клиентов покупать недвижимость у людей, которые находятся в предбанкротном состоянии. Им кажется, что клиент купит квартиру, а через пару месяцев продавца признают банкротом, сделку оспорят и квартиру заберут. После этого, говорят риелторы, покупателя поставят в очередь вместе со всеми, кому задолжал банкрот, и он будет ждать, когда же ему вернут деньги, заплаченные за недвижимость. И не факт, что он вообще этого дождется. Как юристы с опытом защиты личных активов скажем сразу: это миф. Если покупатель был добросовестным, а недвижимость приобреталась по рыночной цене, оспорить сделку почти невозможно. Поэтому, если вы нашли прекрасную квартиру, но опасаетесь покупать ее из-за того, что у владельца есть долги, не бойтесь и заключайте сделку. Самое плохое, что может случиться: придется сходить в суд и доказать, что недвижимость приобреталась по рыночной цене. На примере нашего кейса рассказываем, как не допустить оспаривания сделки по продаже недвижимости.

Плюсы

Клиентка обратилась заранее У нас было время продумать стратегию и тактику защиты.

Мы координировали всех заинтересованных лиц Мы работали не только с клиенткой, но и помогали ее покупателям. Мы могли давать юридические советы и Елене, и ответчикам по делу. Они выполняли наши рекомендации быстро и без вопросов.

Любимая тема

Мы не первый раз боролись с оспариванием сделки. У нас большой опыт, таких дел мы выиграли уже много.

Минусы

Сильный противник Нашим соперником был финансовый управляющий с многолетним стажем. Он работал профессионально и использовал все возможности добиться своего.

Сделки совершались в предбанкротный период Сделки совершались менее, чем за год до банкротства, и формально подпадали под основания для оспаривания.

• Суть дела
• Подробнее о процедуре оспаривания подобных сделок мы писали в статье.
• Удача 1: необоснованные требования банка

К нам обратилась клиентка Елена. В 2012 году она взяла Кредит у банка почти на 15 млн рублей и купила на эти деньги дом. Дом был передан в залог банку, а поручителем по кредиту выступил супруг. Через несколько лет Елена потеряла работу и не смогла больше выплачивать долг. В 2015 году суд обязал Елену и супруга вернуть банку остаток по кредиту — 9.7 млн рублей. Тогда же банк возбудил исполнительное производство. В 2017 году, уже догадываясь о том, что скоро она станет банкротом, Елена продала все имущество, которое у нее было: пару земельных участков и автомобиль. Учитывая, что одновременно с ней от имущества избавился и супруг-поручитель, сделки выглядели подозрительно. Но при этом недвижимость продавалась по рыночной цене и неаффилированным людям. Спустя 11 месяцев банк подал на банкротство Елены, а в 2020 финансовый управляющий заявил об оспаривании сделок. Елена была в ужасе: она не хотела подставлять своих покупателей и переживала, что, если сделки оспорят, ей не спишут долги. Люди, которые приобрели у нее недвижимость, были в еще большем шоке. Чтобы не допустить оспаривания сделок, Елена обратилась к нам. Как только мы изучили бумаги, мы сразу заметили первый момент, за который можно зацепиться, — необоснованные требования АСВ (банк к этому моменту находился в банкротстве, и от его имени действовало Агентство по страхованию вкладов).

Требования АСВ были довольно наглыми, потому что на деньги, которые Елена взяла в кредит, она купила дом. И этот дом оставался у банка в залоге.

Стоимость дома покрывала размер кредита, поэтому нам было непонятно, почему АСВ вместе со своим финансовым управляющим вообще претендовали на имущество Елены. Чтобы вернуть деньги на счета, достаточно было продать дом. Более того, банк мог не опасаться, что деньги от продажи дома придется с кем-то делить: никаких других кредиторов у Елены не было.

Удача 2: ошибки финансового управляющего

Был еще один момент, который играл нам на руку. Финансовый управляющий путал нормы, по которым должно рассматриваться дело. По закону сделки, совершенные в предбанкротный период, рассматриваются по спецнормам закона о банкротстве. Елена продала недвижимость за 11 месяцев до того, как стала банкротом. То есть в суде финансовый управляющий должен был доказать, что сделка была неравноценной (это значит, что имущество продали дешевле, чем оно стоило). Но управляющий почему-то пользовался не только спецнормами, но и общегражданскими нормами. Он утверждал, что сделка была совершена со злоупотреблением правом, и пытался убедить суд в том, что Елена не получила денег за продажу имущества, а просто переписала активы на знакомых. Такой тезис вообще нельзя было выдвигать, потому что это общегражданская норма, а Верховный суд неоднократно высказывался против одновременного применения спецнорм и общегражданского законодательства. Короче, мы вооружились документами и перешли в наступление.

Суд

По большому счету, чтобы выиграть суд нам было необходимо доказать всего 2 момента:

1. Сделка не совершалась со злоупотреблением правом
2. Имущество продали по рыночной цене, а не по заниженной

Но на всякий случай мы расширили нашу позицию и доказали следующее:

1. На момент совершения сделки Елена не имела признаков неплатежеспособности
2. Покупатели не были подставными

Мы вели все три сделки, но подробно будем рассказывать только об одной (по продаже земельного участка). Все сделки были однотипными, поэтому стратегия нашей работы не менялась.

1. Еще один наш кейс по защите сделки от оспаривания — по ссылке.
2. Сделка не совершалась со злоупотреблением правом
3. Сделка была равноценной
4. 1. Участок был продан по его рыночной стоимости

Первым делом мы начали требовать, чтобы разговор о злоупотреблении правом вообще не поднимался. Наша позиция была простой: Верховный суд запрещает оспаривать сделки сразу и по общегражданским нормам, и по спецнормам закона о банкротстве. В этом конкретном случае сделка была совершена в течение года до банкротства, соответственно общегражданские нормы разрешено применять только в том случае, если сделка вышла за пределы спецнорм. Для этого финансовому управляющему нужно доказать, что Елена продала земельный участок, чтобы уклониться от уплаты долга. В этом случае она должна была бы вступить с покупателем в сговор и формально продать ему недвижимость, но на деле сохранить контроль над ней. Но наш покупатель настаивал: ничего такого не происходило. Он купил землю, начал строить дом, платил за эту землю налоги. То есть причин говорить о злоупотреблении правом со стороны Елены не было. А вот финансовый управляющий, который хотел судить нашу клиентку одновременно и по банкротным, и по общегражданским нормам, своими правами как раз несколько злоупотребил. Чтобы скачать судебный акт по этому делу, введите свой е-мейл: Здесь у нас были все козыри.

а) Для начала мы сделали кадастровую выписку. Кадастровая стоимость участка составила 1 млн рублей. А продали его за 1.5 млн!

Да, кадастровая стоимость — это не рыночная, но Высший арбитражный суд подтвердил их взаимосвязь: кадастровая стоимость отличается только методом ее определения. ФУ не сделал оценку рыночной стоимости, поэтому выписка о кадастровой стоимости разбивала аргумент финансового управляющего о нерыночной цене. К тому же, кадастровая выписка не требовала дополнительных расходов от клиентки на проведение оценки с нашей стороны.

• б) Затем мы отклонили доказательства, которые якобы подтверждали нерыночность сделки
• 2. Покупатель действительно заплатил деньги
• 3. У покупателя были деньги купить этот дом
• У Елены не было признаков неплатежеспособности

ФУ приложил скриншоты аналогичных земельных участков, которые в 2020 году стоят сильно дороже. Когда он это сделал, мы на секунду подумали, что он над нами смеется. Не будет же финансовый управляющий, квалифицированный юрист и вообще адекватный человек, думать, что за 3 года стоимость земли не могла измениться. Так как спрашивать прямым текстом: «Дорогой управляющий, поясните, пожалуйста, вы над нами издеваетесь или нет?» — было как-то неловко, мы начали убеждать суд в том, что скриншоты принять нельзя. Во-первых, они сделаны в 2020 году, и цена земельного участка могла измениться сто раз. Во-вторых, они не заверены у нотариуса, как того требует порядок сбора подобных доказательств. В-третьих, они даже не подходят под критерии скриншотов, которые не нужно заверять. Не видно, когда они сделаны, на каком сайте, с какого устройства. По факту это просто непонятные картинки с ценами на какую-то землю. Деньги он передал наличными (это минус), но все документы, подтверждающие оплату, бережно сохранил и принес в суд (это большой плюс). Покупатель предоставил выписку с банковского счета, доказывающую, что в 2017 году он снял 1.5 млн рублей наличными, договор купли-продажи и расписку о том, что Елена получила деньги за дом. Кроме того, он приложил договор аренды банковской ячейки и акт ее возврата. Он принес справку 2-НДФЛ и выписку с банковских счетов. Из документов понятно, что у покупателя есть деньги и он может позволить себе купить участок. 1. Долг кредитора был обеспечен залогом На деньги, которые наша клиентка взяла у банка, она купила дом (он остался в залоге у банка). Банк легко мог продать этот дом и вернуть средства.

1. 2. У нашей клиентки не было других кредиторов
2. Покупатель не был подставным
3. 1. Покупатель не знал нашу клиентку, они не являлись родственниками
4. 2. Покупатель объяснил цель покупки
5. 3. Покупатель пользовался и распоряжался своим имуществом
6. Решение суда
7. Советы для тех, кто купил квартиру у будущего банкрота

Она должна была только АСВ и только сумму, которая обеспечивалась залогом. Финансовый управляющий предположил, что сделка была мнимой. Получается, что покупатель должен быть подставным, например, родственником Елены, купившим у нее землю лишь по бумагам. Но это было не так. Мы смогли доказать следующее: Елена и покупатель земельного участка не знали друг друга раньше и впервые встретились в 2017 году. У них разные родители, разные фамилии, разное место рождения. Он купил участок, чтобы построить там дом. Это подтверждали договоры со строителями. Он платил налоги и оплачивал коммунальные платежи. Деньги переводились регулярно и с его банковской карточки. Несмотря на то, что дело не казалось нам очень сложным, длилось оно несколько месяцев. Мы были уверены в победе, но в какой-то момент даже мы засомневались: все же очевидно, почему так долго? К счастью, судье тоже было все очевидно. Суд отказал финансовому управляющему, и ни одну из трех сделок не оспорили. Покупатели продолжают распоряжаться своей недвижимостью, а Елена ожидает списания долгов. Все закончилось благополучно. Чтобы получить судебный акт по этому делу, введите свой е-мейл По закону, если покупатель был добросовестным, сделку оспорить не могут. Поэтому не бойтесь приобретать недвижимость у тех, кто находится в предбанкротном состоянии. Главное, соблюдайте следующие правила:

1. Покупайте недвижимость по рыночной цене.
2. Не у аффилированных лиц.
3. Сохраняйте финансовые документы (расписки, чеки, выписки из банков) или переводите оплату по безналу.

И все будет хорошо. Шансы, что такую сделку не оспорят — 99,9%.

P. S. Если сделку по продаже все-таки оспаривают, приходите к нам на консультацию. Мы такие дела регулярно выигрываем.

Информация в статье актуальна на дату публикации. 

Чтобы быть в курсе последних трендов по субсидиарке, банкротству и защите личных активов — приезжайте в гости

Кондратьева Екатерина

юрист «Игумнов Групп», профи по банкротствам юридических и физических лиц,

специалист-схемотехник

Специализация: Индивидуальное сопровождение банкротства. Защита от субсидиарной ответственности в суде и юридическая помощь в исполнительном производстве.

17.12.2020г. Подпишитесь на рассылку

Раз в неделю мы разбираем кейсы «как можно остаться без штанов, делая бизнес в России», и пишем обзоры про то, как этого не допустить. Нашим читателям нравится легкий стиль изложения, отсутствие спама и возможность отказаться от рассылки в любой момент. Присоединяйтесь! Нас уже 14 000.

Юрист по недвижимости

НАША ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ представлена в Московском регионе с 2007 года, специализируясь исключительно на проблемных вопросах, связанных с недвижимостью. Правовой центр «SUP ESTATE» входит в Группу компаний «ГОСПРАВО», являясь независимым профильным подразделением.

МЫ ПРЕДОСТАВЛЯЕМ ЮРИДИЧЕСКУЮ ПОМОЩЬ по вопросам сопровождения сделок с недвижимостью, защите или оспариванию прав на недвижимое имущество, оформлению бракоразводного процесса в части раздела совместно нажитого имущества, узакониванию реконструкций, перепланировок, переустройств, решению споров с недобросовестными застройщиками (банкротство, Неустойка, устранение недостатков), осуществляем консультации по использованию и эксплуатации недвижимого имущества, включая вопросы снижения кадастровой стоимости и оптимизации налоговых платежей.

НАШ ОФИС В МОСКВЕ находится в двух шагах от метро «Деловой центр», вход через южные ворота. Юристы по недвижимости работают для того, чтобы Вы могли решать свои проблемы оперативно, 24 часа в сутки, семь дней в неделю.

Исключительная специализация юристов по недвижимости Московского Правового центра «SUP ESTATE» — это оформление прав на недвижимое имущество, консультационная поддержка собственников с целью грамотного управления активами и их эффективной защиты.

НА БАЗЕ ПРАВОВОГО ЦЕНТРА ФУНКЦИОНИРУЕТ аккредитованная в сфере недвижимости экспертная организация, осуществляющая подготовку проектной документации, строительную и судебную экспертизу, техническую экспертизу реконструкций, перепланировок, переустройств, оценку стоимости имущества для целей продажи, снижения кадастровой стоимости, оптимизации налоговой нагрузки и в случаях возмещения причинённого ущерба.

Команда Правового центра «САП ЭСТЕЙТ» — это 11 профессиональных юристов по недвижимости с обширным многолетним опытом, которые придут на помощь в самой сложной ситуации.

ЛУЧШЕЙ ГАРАНТИЕЙ ОТ ХОРОШЕГО ЮРИСТА по недвижимости может быть вариант оплаты услуг нашего Правового центра по факту выполненной работы на условиях «Гонорар успеха», когда вознаграждение уплачивается только в случае положительного исхода дела и решения проблемы Клиента.

СПЕЦИАЛИСТЫ ПРАВОВОГО ЦЕНТРА «SUP ESTATE» непрерывно совершенствуют свои навыки в судах, проходят повышение квалификации по программам МГУ и МФЮА, а также обобщают полученный опыт и делятся им в статьях и обзорах интересных решений на нашем сайте. 

Оспаривание сделок с недвижимостью

Сегодня проблема оспаривания сделок с недвижимостью становится все более актуальной, поскольку недвижимость дорожает, и количество «дельцов», желающих поживиться за свет ваших квадратных метров также становится больше.

Представьте, что вы пришли с работы, ключ в замок двери не вставляется, дверь открывает неизвестная личность и заявляет, что это его квартира, он только сегодня купил – и все подтверждающие документы у него в наличии.

Или, наоборот, вы покупаете квартиру, отдаете деньги, въезжаете, а тут объявляются владельцы, и вам грозит выселение. Москва – самый дорогой город страны, но даже в «глубинке» квартиры стоят совсем немало.

• И вы остаетесь без денег, и без жилья, теряя всякую надежду на нормальную жизнь в дальнейшем.
• И подобных случаев немало.
• Наиболее частые причины оспаривание сделок с недвижимостью

1. Невменяемость продавца. Обычно оспариваются сделки, совершенные лицами, находящимися в состоянии алкогольного или наркотического опьянения (намеренно спаиваемые мошенниками), или тяжело больными (старческая деменция и т.п.).
2. Странная смерть собственника. По этой причине часто оспариваются завещания и договора ренты, когда собственник завещает квартиру на условиях пожизненной заботы о нем, но вскоре неожиданно умирает.
3. Неполучение денег продавцом. Такое чаще случается при альтернативных сделках (цепочках), когда продавец отказывается от сделки, а покупатель уже продал свое жилье и деньги были заложены в ячейку. Если неправильно прописать условия доступа к ячейке, то при отказе от сделки одного из ее участников, остальные смогут получить деньги только по решению суда.
4. Нарушение прав несовершеннолетних детей. Зачастую сделку оспаривает Прокуратура. Например, в случае, когда родители после использования для покупки квартиры материнского капитала не оформляют Право собственности на детей (чтобы при дальнейшей перепродаже квартиры не иметь сложностей с получением разрешения от органов опеки).
5. «Скрытый» собственник. После совершения сделки выясняется, что есть «неучтенный» собственник, например, заключенный, который был перерегистрирован в место лишения свободы, но собственником являться не перестал

Что делать, если вы пострадали при сделке с недвижимостью
Предполагаем, что сделка уже совершена, то есть подписан соответствующий документ (договор купли-продажи, дарения, соглашение об авансе и т.п.) и деньги переданы.

1. Если вы продали квартиру, но собственность на покупателя еще не зарегистрирована в Росреестре, а вы поняли, что вас пытаются обмануть – можете обратиться в правоохранительные органы для приостановки регистрации сделки.
2. Если переход собственности к покупателю уже зарегистрирован – придется сложней.
3. Но в любом случае следует:

• Не паниковать
• Собирать необходимые материалы и подавать в суд для расторжения сделки.

Существенную пользу при этом может вам принести консультация жилищного юриста.

Если сделка не зарегистрирована

Пока документы о сделке не прошли государственную регистрацию собственником квартиры по закону остаетесь вы. Поэтому первая задача – всеми законными способами не дать сделку зарегистрировать.

В дальнейшем – по ситуации. Например, мошенники, понимая, что регистрация сорвалась, могут выйти на вас с требованием вернуть деньги. Не спешите: обязать вернуть их вас может только суд, а вам они еще могут понадобиться для продолжения тяжбы.

Суд по следкам с недвижимостью быстрым не бывает: средняя длина процесса полгода-год. Для того, чтобы сделка была признана недействительной, необходимо предоставить суду все законные доказательства: документы, свидетельские показания, ссылки на законодательство и т.п.

Во всем этом, а также в представлении ваших интересов в служебных заседаниях вам могут помочь адвокаты нашей фирмы, имеющие большой опыт в аналогичных делах.

Если передача права собственности уже прошла государственную регистрацию

Вы удачно купили или продали свою недвижимость (и сделка уже зарегистрирована), но радовались рано. Обнаружилось, что вы попали в одну из приведенных выше ситуаций – вам при продаже не выплатили оговоренную сумму, или при покупке продавец наотрез отказывается освобождать квартиру.

• Что делать?
• Расторгнуть зарегистрированную сделку иначе, чем через суд, невозможно.
• Но стратегия дальнейших действий определяется тем, в чем именно вас обманули.

Одна из самых сложных ситуаций возникает тогда, когда продается недвижимость «с историей». Вполне возможна ситуация, что вы купили квартиру, но вдруг «всплыли» люди, претендующие на право пользоваться жилплощадью. Причем, законно. При этом ваших прав на собственность никто не оспаривает. Парадокс: собственник вы, а живут они.

Здесь важно все взвесить, посоветоваться с юристом и выбрать одну из стратегий борьбы:

• Можно судиться с продавцом, расторгая сделку
• Можно судиться с новыми жильцами, оспаривая их право на пользование жилплощадью.

На любом пути есть свои нюансы и сложности. К примеру, сделку могут признать недействительной, вы возвращаете продавцу квартиру, а он не может вернуть вам потраченные уже деньги, за душой у него ничего, а в собственности только возвращенная вами квартира. Которую – как единственное жилье – отобрать у него права не имеют.

Как видите, оспаривание сделки с недвижимостью – задача непростая.

Консультация жилищного юриста из фирмы «Юрфилд» может помочь вам ее решить!