Договор аренды нежилых помещений, зданий и сооружений

Максим Иванов Автор статьи Практикующий Юрист с 1990 года

Для предоставления свободного здания либо помещения во временное владение предусмотрена Процедура заключения договора аренды.

На его основании арендатор получает правовую возможность использовать недвижимое имущество, а также все находящееся в нем оборудование.

Соглашение о праве пользования имуществом регулируется гражданским законодательством. Документ имеет простую письменную форму. Особое внимание следует уделить пунктам о сумме арендной платы и условиях ее увеличения.

В долгосрочном или бессрочном договоре повышение платы устанавливают не чаще чем раз в год. Если соглашение временное или краткосрочное (длительностью менее 1 года), возможность поднять арендную плату, если это не оговорено сторонами, отсутствует.

Обратите внимание!

Для оформления договора аренды нежилого помещения арендодатель должен быть его собственником и иметь на руках правоустанавливающие документы.

Типовой образец документа включает следующие условия:

1. Если соглашение заключается между физическими лицами, указываются данные паспорта. Если это Договор между юридическими лицами (компаниями), он начинается с полного наименования организации (без аббревиатур и сокращений).

2. Даются подробные характеристики строения с указанием места нахождения и номера кадастрового паспорта. Нужно отметить, на основании какой документации арендодатель распоряжается строением.

3. Это типовое положение обычно дополняет протокол приема-сдачи объекта недвижимости. Здесь отмечают все технические дефекты и неполадки. Акт составляет арендатор при арендодателе, его подписывают все стороны сделки.

4. Подобные бланки актуальны в течение оговоренного сторонами времени либо оформляются на неопределенный срок. В последнем случае договор аренды нежилого помещения имеет законную силу, пока стороны исполняют его условия.

5. Здесь обычно отмечают график внесения денег и сумму арендной платы, оговаривают, кто будет оплачивать коммунальные Услуги и ремонт помещения;

6. Они подтверждают вступление документации в законную силу.

Вы можете скачать бланк договора аренды нежилого помещения в интернете, но лучше обратиться к услугам опытного юриста. Профессионал учтет все особенности сделки и пожелания сторон.

Объект недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В некоторых случаях контрагенты подписывают предварительный договор аренды нежилого помещения. Эта форма применяется для объектов, которые еще не полностью построены.

Соглашение подтверждает намерения сторон и действует вплоть до оформления основного документа.

Образец договора аренды нежилого помещения

dogovor-arendi-nezhilih-pomeshenij.docx ≈ 16 КБ

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!

Скачать образец

Регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре

Регистрация подобных документов осуществляется в территориальном подразделении Росреестра или МФЦ. Необходимо предоставить типовую документацию:

• заполненные и подписанные бланки договора аренды (3 экземпляра);
• акт приема;
• паспорта сторон;
• выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;
• учредительная документация для юрлиц;
• письмо из статистики для юридических лиц;
• ИНН для ИП и юридических лиц;
• бланк выписки из ЕГРЮЛ (если заявитель — организация);
• выписка ГКН;
• приказ о назначении директора;
• квитанция об уплате пошлины.

Если срок действия договора аренды нежилого объекта превышает 1 год, его нужно регистрировать в Росреестре.

Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного варианта обращения:

• через службу Росреестра — в течение 7 рабочих дней;
• если воспользуетесь услугами МФЦ — не более 9 дней.

Обратите внимание!

Обращение напрямую в службу Росреестра дает возможность на несколько дней сократить максимальный срок проведения действий по регистрации.

После правовой экспертизы представленной документации работники Росреестра выполняют следующие действия:

• вносят в реестр ЕГРН информацию о регистрации сделки аренды объекта недвижимости и обременении;
• оформляют выписку из ЕГРН и ставят регистрационную отметку на бланках соглашения;
• передают готовые документы сторонам сделки.

Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения

Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:

• если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;
• при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;
• если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.

Пошлина уплачивается по реквизитам местного регистрирующего органа, куда обращается заявитель.

Срок действия договора аренды нежилого помещения в 2020 году

Срок, на который можно арендовать Недвижимость, оговаривается индивидуально с владельцем помещения.

Подписывая договор аренды нежилого помещения менее, чем на 1 год, проводить регистрацию соглашения не требуется. Именно поэтому при сдаче объекта недвижимости арендодатели предпочитают не превышать указанный период.

Типовое соглашение составляется на определенный период, по истечении которого правоотношения сторон прекращаются автоматически. Однако, на практике возможно и досрочное прекращение сделки.

Расторжение бывает:

• по соглашению сторон;
• в одностороннем порядке.

Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она обязана уведомить об этом партнера в письменной форме не менее, чем за 90 дней.

Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть в одностороннем порядке, но только в случае нарушения его условий.

По требованию арендодателя соглашение может досрочно расторгаться. Например, если:

• предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора либо при установлении фактов неоднократных нарушений;
• существенно ухудшаются качественные характеристики имущества;
• арендатор более двух раз подряд не перечислял арендные платежи;
• арендатор не исполняет обязанности по выполнению капитального ремонта, при этом условиями договора это предполагалось.

Если инициатор прекращения арендных правоотношений — арендодатель, вторая сторона вправе потребовать с него неустойку. Если соглашение желает аннулировать арендатор, платить ему ничего не придется.

Резюме

Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.

Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.

Скачать типовой документ можно в интернете. Однако, он не будет учитывать все нюансы вашей сделки. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами опытного юриста.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Передача в аренду нежилого помещения: как соблюсти законные интересы двух сторон

Нежилое помещение может и должно приносить прибыль своему собственнику.

Для того чтобы процесс передачи помещения для коммерческих целей стал как можно менее проблематичным, важно на старте определить условия взаимодействия между его владельцем и второй стороной — арендатором.

Законодательство рассматривает различные способы передачи нежилых помещений под бизнес-цели. Безусловно, в этой сфере без нюансов не обходится. Разобраться с тем, как грамотно сформировать договор аренды, нам поможет наш Эксперт — адвокат Марина Светлицкая.

В каких ситуациях гражданину может понадобиться заключение договора аренды нежилого помещения?

Первым делом выясним, каким образом Закон определяет статус нежилого помещения. Подчеркнем некоторые признаки:

• отсутствие в этом помещении прописанных граждан;
• обособленный выход либо на улицу, либо в служебное помещение;
• квадратные метры нежилого помещения описаны и оформлены в Росреестре;
• если помещение принадлежит к многоквартирному дому, оно должно быть выделено как нежилое;
• земельный участок, на котором размещен нежилой объект, связан с данным помещением.

Российское законодательство четко разделяет помещения, пригодные для проживания и непригодные для этих целей. Площади, оформленные как нежилые, не могут служить для проживания людей — они должны использоваться только для ведения коммерческой деятельности.

«Для передачи нежилого помещения в аренду между арендодателем и арендатором заключается соответствующий договор. Сделка регулируется положениями первого параграфа 34-й главы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предмет договора — помещение, передаваемое во владение и пользование, ограниченные временем.

В той ситуации, когда помещение сдается в аренду не менее чем на один год, сделка подлежит государственной регистрации», — рассказывает Марина Светлицкая.

Несмотря на востребованность подобных сделок, гражданское законодательство РФ специальных норм, прописывающих порядок сдачи помещений, не предназначенных для проживания, в аренду, не предусматривает. Юридическая и судебная практика связывает эти вопросы с правами на здания и сооружения, так как помещение является их частью.

Гражданский Кодекс, например, гласит, что земельный участок должен обладать прочной связью с тем зданием, где расположено помещение. При этом перемещение объектов, размещенных на земле, без ущерба для их целостности невозможно. В аренду может быть отдана часть помещения, а не вся площадь целиком — законодательство это допускает.

В таком случае помещение или его часть должны быть достаточным образом индивидуализированы.

Право на сдачу имущества во временное арендное пользование принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут выступать лица, которых собственник на законных основаниях уполномочил передавать принадлежащее ему имущество в аренду.

Как грамотно составить договор аренды нежилого помещения? Можно ли сделать это собственноручно?

Договор аренды нежилого помещения считается заключенным, если между арендатором и арендодателем возникло обоюдное соглашение по самым главным условиям.

При этом соблюдены все существенные законодательные нормативы и положения, необходимые при оформлении данного договора.

Ориентиром законодательных актов, регулирующих данную сделку, считаем пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку предметом договора аренды служит нежилое помещение, то требуется указать данные, четко устанавливающие имущество, которое подлежит передаче в аренду.

Обязательно следует прописать, что является объектом договора, а также указать его индивидуальные характеристики, в частности на основании сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (площадь арендуемого помещения, поэтажный план, месторасположение здания).

Договор аренды должен включать в себя информацию о правоустанавливающих документах владельца помещения (например, договор аренды с правом субаренды или договор купли-продажи).

Также в договоре прописывается срок, на который площадь передается в аренду, и права всех сторон — участников сделки. При неопределенном сроке сделка влечет за собой соответствующие условия, в том числе связанные с расторжением соглашения.

Насколько полно они учитывают интересы двух сторон — вопрос спорный.

Важное условие договора аренды нежилого помещения — размер арендной платы и порядок ее взимания и внесения арендатором. Чем подробнее будет описан данный пункт, тем с меньшим количеством проблем столкнутся стороны договора в реальности.

Участникам сделки следует определить порядок передачи нежилого помещения арендатору и порядок возврата имущества арендодателю. На практике окончание договорных отношений арендатора и арендодателя оформляется подписанием актов о сдаче-приемке помещения.

Договор должен содержать пункт о правилах содержания арендуемого помещения, в частности осуществление текущего и капитального ремонта. В разделе о правах и обязанностях двух сторон соглашения прописывается возможность собственника находиться на сдаваемой площади в период действия договора, возможность совершать какие-либо действия, требовать от арендатора улучшать внешний вид территории.

Юристы также рекомендуют максимально подробно описать всевозможные ситуации разрешения споров и их урегулирования. К таким нюансам можно отнести сроки нарушения внесения арендной платы, уклонение арендодателя от передачи помещения, порядок расторжения договора.

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм.

При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги.

Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом.

Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании.

Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Как и на каких условиях происходит расторжение договора?

Расторжение договора аренды может происходить в добровольном порядке, когда обе стороны достигли такого соглашения. Вторая причина — истек срок аренды, прописанный в договоре. И третий, самый энергозатратный, вариант — одна из сторон нарушила условия, прописанные в документе. Тогда признание расторжения сделки может осуществляться только путем обращения в суд.

Договор аренды нежилого помещения c физическим лицом

Нежилые объекты (здания или сооружения), также, как и объекты с жилым статусом передаются в собственность на территории Российской Федерации. Несмотря на основной вид передачи объекта в собственность, имеется разрешение на передачу объекта в аренду другим лицам.

Регламентируется договор аренды нежилого помещения c физическим лицом ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». Для того, чтобы оформить договор аренды нежилого помещения c физическим лицом в Москве, обращайтесь к специалистам портала Правио.

По доступной цене они оперативно помогут составить документ.

Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом: содержание

Чтобы оформить такие отношения, следует заключить договор аренды нежилого помещения с физическим лицом. Обязательные пункты для заполнения такого договора:

• Паспортные данные каждой стороны договора.
• Обязанности каждой стороны.
• Срок действия договора.
• Сведения о приеме-передачи объекта в аренду.
• Условия, при котором будет возможно продлить договор.
• Условия разрешения возникших проблем между сторонами.
• Местоположение объекта сдаваемого в аренду, площадь помещения, кадастровые и иные характеристики.
• Стоимость и сроки оплаты за аренду помещения.
• Подпись и указание даты подписания в конце договора.

После такого заключённого договора, физические лица, которые оформили этот договор получают статус арендатора и арендодателя

ВНИМАНИЕ! Арендатор несет ответственность за помещение, которое взял в аренду. Он обязуется вовремя вносить плату за него, а также при нанесении ущерба платить дополнительную плату, если это было оговорено в договоре. п. 1 ст. 612 ГК РФ

Особенности договора аренды нежилого помещения с физическим лицом

В договоре, на усмотрение арендодателя, может присутствовать пункт оплаты коммунальных платежей. Это может быть отдельной суммой, которую необходимо оплачивать квитанциями, либо она должна быть включена в общую плату за все помещение. Статья 634

Обязательно в договоре нужно указывать цель аренды помещения. Например, если арендатор будет использовать объект в предпринимательских целях. В этом случает сторона, которая арендует объект, будет являться индивидуальным предпринимателем.

СПРАВКА! Все арендодатели должны в обязательном порядке, с получаемой прибыли от аренды помещения, платить налоги государству. (п. 4 ч. 1 ст. 208)

Если арендатор желает сдавать помещение в субаренду, он должен соблюдать некоторые правила:

• Во-первых, это должно быть оговорено с собственником помещения.
• Во-вторых, стороной субаренды может являться и физическое и юридическое лицо.
• В-третьих, срок действия договора не может быть дольше, чем первоначальный договор с первым лицом.Как договор аренды нежилого помещения с физическим лицом, так и договор субаренды, заключённый на срок более 12 месяцев необходимо регистрировать в государственных органах.Субаренда регулируется ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ.

Договор аренды нежилого помещения с физическим лицом: подписание

Такой договор аренды заключается в письменном виде. В этих случаях:

• Срок договора будет более 1 года. (п. 1 ст. 609 ГК РФ)
• Одна сторона будет являться юридическим лицом. (п. 1 ст. 609 ГК РФ)
• Если объект договора, это соображение, здание или транспортное средство с экипажем. (ст. 633 ГК РФ)

Для подписания договора необходимо подготовить типовой бланк, который заполняется арендатором и арендодателем. Если одна из сторон уклоняется от подписания договора, то это означает невыполнение своих обязательств.

Таким образом, договор будет считаться недействительным и дальнейшее сотрудничество двух сторон невозможно.

После подписания договора аренды нежилого помещения с физическим лицом, к каждой стороны остаётся свой подписанный экземпляр документа.

Договор аренды нежилой недвижимости

Договор аренды — это соглашение между сторонами, по которому арендодатель (собственник недвижимости) передает свою собственность арендатору во временное владение и пользование за определенную плату. В соглашении прописываются условия, на которых наниматель будет использовать арендуемое помещение, а также размер арендной платы.

Договор аренды нежилой недвижимости в обязательном порядке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность соглашения.

А если договор заключен на срок более года, то она также подлежит государственной регистрации в Росреестре.

Рассмотрим существенные условия договора аренды нежилой недвижимости.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги. Арендодатель — это собственник имущества или лицо, уполномоченное на это собственником.

Если договор аренды нежилого помещения заключен не собственником нежилого помещения или не самим арендатором, то указываются основания, по которым определенное в договоре лицо (лица) действует при заключении соглашения.

Перед заключением соглашения нужно проверить полномочия стороны на подписание документов:

• Запросите данные из ЕГРН, чтобы узнать кто является собственником недвижимости.
• Если от имени организации документ подписывает руководитель, его полномочия подтверждаются данными из выписки ЕГРЮЛ.
• Если подписант — доверенное лицо, то нужно запросить Доверенность и проверить не истек ли её срок и предусмотрены ли в ней соответствующие полномочия.

Внимание! Доверенность от имени арендодателя должна быть нотариально удостоверена.

Обоснование: п. 1 ст. 185.1 ГК РФ предусматривает, что нотариально должна быть удостоверена доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами.

А так как права на недвижимость зарегистрированы в Росреестре, то требование о нотариальной доверенности относится также к представителю арендодателя, который распоряжается правом собственности, предоставив в аренду недвижимое имущество.

В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

Нужно указать следующие признаки предмета договора:

• точный адрес объекта недвижимости. Если в аренду передается не всё здание, то прописывайте детальные элементы адреса такие как: номер этажа, офиса, помещения, комнаты и т.д.
• наименование объекта (нежилое помещение, часть нежилого помещения, здание, склад и т.д.);
• документы, дающие право сдавать имущество в аренду. Укажите на каком основании арендодателю принадлежит Право собственности, а также номер и дату регистрации данного права в Росреестре;
• назначение сдаваемого нежилого помещения: для офиса, производства, под склад, магазин и т.д.;
• площадь. Когда в аренду передается только часть единого объекта, то нелишним будет также приложить подробный план и заштриховать на нём ту конкретную площадь, которая передается по договору.

• Арендная плата в договоре может быть определена за объект аренды в целом или за единицу площади объекта.
• Арендую плату можно установить в виде твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно.
• Но стороны могут предусмотреть и неденежную форму арендной платы, например:

• предоставление арендатором определенных услуг или работ;
• передача арендодателю обусловленной соглашением вещи в собственность или в аренду;
• возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества;
• зачет арендатором в счет арендной платы встречных обязательств арендодателя перед арендатором (например, вытекающих из договора займа, поставки и т.п.).

Помимо оплаты за помещения, в арендную плату можно также включить и стоимость коммунальных услуг, уборки помещений, охранных услуг, телефонной связи и т.д.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы можно изменять по соглашению сторон в сроки, предусмотренные соглашением, но не чаще одного раза в год. Также можно предусмотреть неизменность размера арендной платы в течение всего срока аренды.

Но есть случаи, когда размер арендной платы может изменяться чаще, чем один раз в год, например, если существенно изменятся обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды (ухудшится состояние арендуемых помещений, ухудшатся условия доступа в здание и т.д.)

Также есть законный способ повышения арендной платы чаще раза в год:

если в соглашении закреплен только порядок (механизм) расчета арендной платы, то рассчитанная в таком порядке сумма может меняться хоть каждый месяц. Это не будет являться изменением размера арендной платы. Размер арендной платы чаще всего привязывают к коэффициенту инфляции, а иногда и к курсам иностранных валют.

Нередко можно встретить ошибочное мнение, что существенным условием является также срок договора аренды и без согласования сторонами этого условия договор считается незаключенным. В действительности это не так.

Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами.

Если срок аренды в соглашении не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (несмотря на то, что фактический срок действия такого договора может превышать один год). Не подлежит государственной регистрации также договор аренды, возобновленный на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон.

Для быстрого составления договора аренды нежилой недвижимости не нужно тратить время и деньги на поиск юридической компании. Вам нужно лишь заполнить некоторые строки простой анкеты и получить готовый документ через 15 минут. При возникновении сложных моментов или вопросов, вы сможете получить консультацию профессионального юриста.

Образец договора аренды нежилой недвижимости

Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно — Лайфхакер

Отношения между собственником и арендатором регулируются договором аренды нежилого помещения в письменной форме. Обеим сторонам важно ответственно подойти к его составлению, так как от этого зависит, как они должны действовать в дальнейшем и будет ли документ действительным.

Образец договора аренды нежилого помещения →

При составлении договора возьмите за основу образец, но не останавливайтесь на использовании шаблона. В каждом пункте стоит подумать о специфике ваших взаимоотношений со второй стороной.

Шапка договора аренды нежилого помещения

Сначала в договоре прописывается информация о сторонах, которые его заключают. Здесь всё довольно стандартно: указываются полные данные арендатора и арендодателя. Выглядеть это может следующим образом:

в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

Сдавать помещение в аренду может собственник или лицо, которое получило право действовать от его имени на основании закона или доверенности. Соответственно, перед заключением договора необходимо запросить у арендодателя:

• документ, на основании которого собственник владеет объектом (договор купли‑продажи, свидетельство о праве на Наследство и так далее);
• выписку из Единого государственного реестра недвижимости — она подтвердит, что помещение не находится в залоге или под арестом;
• документ, который даёт право действовать от лица собственника, — если сам арендодатель не является владельцем помещения.

С обеих сторон может действовать как юридическое, так и физическое лицо. Однако есть нюансы.

Суд может счесть, что арендодатель, сдающий помещение, ведёт предпринимательскую деятельность, и обязать того уплатить Налог на добавленную стоимость.

Что касается второй стороны, арендовать нежилое помещение физлицу разрешается, а вот с использованием могут быть проблемы: незаконное предпринимательство — это нарушение закона.

Предмет договора аренды нежилого помещения

В этом пункте указывается собственно предмет договора:

Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества.

Без данных, позволяющих точно определить, что конкретно сдаётся в аренду, договор считается незаключённым. Поэтому необходимо указать информацию собственно о помещении: точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат — всё это есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.

Если помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, выписки из ЕГРН на него не будет, поскольку оно не поставлено на кадастровый учёт. Для индивидуализации объекта необходимо указать в договоре основные характеристики помещения: местоположение в здании, площадь, инвентарный номер.

Кроме того, укажите, оборудован ли объект системами коммунальной инфраструктуры, меблирован ли. Здесь же стоит сослаться на документ, подтверждающий право арендодателя на сдачу помещения:

На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается .

Арендная плата и порядок расчётов

Зафиксируйте сколько, когда и как арендатор будет платить за пользование помещением. Например:

Стоимость аренды помещения составляет рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путём не позднее числа каждого месяца.

Здесь же укажите, входят ли в арендную плату коммунальные услуги.

Собственник помещения может изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год, если в договоре не указано иное.

Права и обязанности сторон

Это важный пункт, в котором указывается, что стороны могут и должны делать по отношению друг к другу. Помимо очевидных вещей вроде того, что арендатор обязан вовремя платить деньги, а арендодатель — предоставить помещение в надлежащем виде, здесь можно прописать, например, следующее.

• Имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду или нет.
• Если арендатор существенно улучшит помещение за свой счёт, должен ли собственник возмещать затраты или их часть и при каких условиях.

Срок аренды

Период действия договора аренды нежилого помещения устанавливается по соглашению сторон. Если он больше одного года, то документ подлежит обязательной госрегистрации и начинает действовать после проведения этой процедуры. Договор сроком до года действителен с момента подписания сторонами.

Если период никак не обозначен, соглашение считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон может разорвать контракт, предупредив о своих намерениях вторую сторону за три месяца. Если договор закончился, а арендатор продолжает пользоваться помещением, документ считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях.

Изменение и прекращение договора

По закону договор аренды нежилого помещения может досрочно расторгнуть суд, если:

• одна из сторон нарушает условия договора;
• арендатор портит имущество или дважды задержал плату;
• собственник не предоставляет помещение арендатору или передал его с недостатками, которые не позволяют использовать площадь.

Но можно прописать и дополнительные условия — например, наделить собственника правом досрочно «выселить» арендатора, если тот использует помещение не по назначению.

Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения

Расторжение договора не единственная возможная Санкция за неисполнение его условий. Например, можно предусмотреть для арендатора пени за просрочку платы или Штраф за нерасторопный выезд при расторжении контракта.

Реквизиты и подписи сторон

Для физлица достаточно указать ФИО и данные паспорта. ИП дописывает ещё и ИНН. Компания указывает ИНН и реквизиты.

Составляем договор аренды правильно

Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п.

 Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях.

Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.

Проверяйте недвижимость

Чтобы проверить объект недвижимости, запросите выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подразделении Федеральной регистрационной службы.

Этот документ подтвердит, что свидетельства, предъявленные вам арендодателем, действительны по настоящее время. Также вы узнаете, нет ли каких-то притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц.

Это особенно важно, если аренда планируется на длительный срок, а адрес будет указываться в рекламных материалах.

Выбирайте юрлицо

Если в течение всего срока аренды в арендуемом помещении планируется проведение ремонта за счет арендатора, рекомендуем арендовать помещение у юрлица. Договор с индивидуальными предпринимателями и тем более с физлицами таит потенциальный риск непризнания расходов на ремонт.

Поскольку наверняка включать в расходы можно только затраты на ремонт амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ), а амортизируют имущество арендодатели-юрлица. Законность учета расходов на ремонт такого имущества у арендодателя ИП или физлица — предмет постоянных споров. Причем единого мнения нет даже у контролирующих органов (см.

, Письма Минфина России от 01.02.2011 № 03-03-06/1/51 и от 13.12.2010 № 03-03-06/1/773).

Указывайте цель аренды

Избегайте подобных формулировок: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается арендатору для ведения хозяйственной деятельности». В данном случае не получится предъявить претензии в части несоответствия помещения конкретным нуждам арендатора, например, если нельзя организовать столовую из-за несоответствия требованиям пожарной безопасности или требованиям СЭС.

Если в договоре прописано, для каких целей арендуется помещение, а оно не соответствует ожиданиям арендатора, он может отказаться от оплаты и расторгнуть договор (ст. 612 ГК РФ).

Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но переданное в аренду имущество запрещено реконструировать, и арендатор не может использовать помещение по целевому назначению.

Значит, нет оснований для перечисления арендной платы (см. Определение ВАС РФ от 26.02.2008 № 1897/08).

Прописывайте все «блага цивилизации»

Также не стоит писать: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается в состоянии, соответствующем потребностям арендатора».

Такая формулировка не позволяет отказаться от оплаты аренды, если в помещении прекращено оказание коммунальных услуг, услуг связи, демонтировано или отключено необходимое оборудование.

Причем не важно, пользовался ли арендатор какое-то время этим оборудованием или нет, в том числе и для ведения бизнеса.

Пропишите конкретные условия в договоре или в акте приемки-передачи.

Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность.

Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования  у вас будет основание не оплачивать аренду.

Четко распределяйте расходы

Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести арендатор, если договором не установлено иное. Но на практике часто арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров  с поставщиком этих услуг. Эти договоры заключены арендодателем, поэтому он обязан их оплачивать.

Также не стоит писать: «Арендатор оплачивает стоимость потребленных при использовании арендуемого имущества коммунальных услуг на основании счетов коммунальных служб».

Это условие не позволяет точно определить, являются ли выплаты компенсирующими расходы арендатора или уплачиваются напрямую коммунальным службам.

В последнем случае проверяющие могут признать их необоснованными и документально неподтвержденными.

Укажите в договоре, что арендатор перечисляет оплату коммунальных платежей арендодателю сверх арендной платы, при этом арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных услуг. Это позволит бухгалтериям не запутаться в учете доходов и расходов, а также устранить возможные налоговые риски, поскольку соответствует рекомендациям налоговых органов.

Регулируйте госрегистрацию

С одной стороны, регистрация договоров дает дополнительные гарантии сторонам. С другой — это финансовые и временные затраты. Регистрируются только те договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если вы решили не регистрировать договор аренды, можно:

• Заключить его на срок менее года и установить правило об автоматической (при отсутствии возражения сторон) пролонгации на новый срок на тех же условиях. Будьте внимательны при указании сроков аренды. Например, указание срока с 1.11.2013 по 31.10.2014 означает, что договор заключен на год и его надо регистрировать. Лучше указать, например, 11 месяцев.
• Не указывать в договоре срок аренды. Тогда он будет считаться бессрочным и регистрировать его не надо (п. 2 ст. 610 ГК РФ). 
• Установить в первоначальном договоре срок 11 месяцев, а по его окончании не выполнять зафиксированную в ГК РФ процедуру прекращения договора. Тогда он «трансформируется» в бессрочный (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Улучшения — в договор!

Несмотря на то, что часто арендатор производит улучшение имущества еще до того, как въедет в помещение, правила проведения таких улучшений крайне редко прописывают в договоре. А ведь для улучшений в НК РФ установлен особый режим налогообложения, который напрямую зависит от условий договора. Есть три варианта, как можно прописать улучшения в договоре:

• Расходы на улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не возмещаются, а согласованные улучшения компенсируются арендодателем, но лишь по окончании срока аренды (ст. 623 ГК РФ).
• Стоимость улучшений возмещается (засчитывается в арендную плату) не по окончании договора аренды, а сразу после их выполнения. Тогда арендатор не сможет амортизировать данные улучшения, поскольку сразу после зачета стоимости улучшений право на их амортизацию перейдет к арендодателю (п. 2 ст. 259 НК РФ).
• Стоимость неотделимых улучшений не возмещается вообще никогда, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя. Это позволяет арендатору амортизировать стоимость произведенных улучшений в течение всего срока действия договора аренды.

Правда, рассчитываться амортизация будет исходя из срока полезного использования объекта аренды в целом. И, хотя норма амортизации будет относительно небольшой, часть (тем большую, чем дольше срок аренды) расходов на улучшения арендатор все же сможет компенсировать за счет снижения налоговой базы.

Алексей Крайнев, налоговый юрист