Договор с риелторами: заключил с риелторским агентством договор не оказание услуг по покупке объекта

Адвокатская фирма «Ревякины и партнеры» имеет значительный опыт представления интересов Агенств недвижимости в судах всех инстанций по вопросам взыскания оплаты с заказчиков услуг – недобросоветсных покупателей и продавцов, которые приобретали или продавали объекты недвижимости в обход агентства, не оплачивая его Услуги.

Так, в 2017г. нашей компании удалось добиться в Верховном Суде РФ вынесения двух судебных актов, которыми были отменены решения судов нижестоящих инстанций и, тем самым, изменена судебная практика по данной категории споров.

В агентствах недвижимости нередко возникают ситуации, когда после показа Объекта – квартиры, жилого дома или земельного участка, потенциальный покупатель, которого заинтересовал Объект недвижимости, исчезает или заявляет, что уже не ищет Недвижимость. А через некоторое время агент, показавший объект, узнает, что этот жилой дом или квартира уже сняты с продажи.

• В этом случае, первично необходимо заказать выписку из ЕГРН и посмотреть на кого был приобретен этот объект для того, чтобы выяснить «кинули» агентство или нет.
• Если объект был куплен на заказчика, кого-то из его родственников или других лиц, которые были на просмотре с заказчиком, необходимо учитывать – какие трудности могут возникнуть у Агентства при взыскании оплаты своих услуг, а также обоснованность возражений со стороны покупателя, обманувшего агентство.
• Ошибки при оформлении договора показа, лишающие или затрудняющие возможность взыскания оплаты:

• включение в содержание предмета договора помимо информационных услуг иных обязанностей за общее вознаграждение по договору;
• не указание в содержании договора показа или неправильное указание в нем момента, когда услуга считается оказанной;
• указание ограниченного круга лиц, на которых может быть оформлен Договор;
• не правильное указание адреса, отсутствие номера квартиры или ошибка в этом номере;
• отсутствие в конце договора или в акте приема-передачи рядом с просмотренным объектом подписи заказчика.
• не включение в содержание договора некоторых других условий, например, о том, что заказчик и его близкие родственники ранее не осматривали этот объект недвижимости.

Во избежание трудностей по взысканию в содержание договора необходимо включить следующие условия:

1. предмет – исключительно предоставление информационных услуг о местонахождении и параметрах объекта недвижимости;
2. момент, когда услуга в полном объеме будет считаться оказанной –это подписание акта приема-передачи объекта (акта об оказании услуг);
3. обязанность оплатить услуги агентства, когда объект оформлен на него, его близких родственников, а также не близких родственников, знакомых, иных лиц, получивших от него информацию о просмотренном объекте, а также на организации, в которых указанные лица, являются учредителями или занимают должности в органах управления;
4. указание в договоре о том, что ранее ни заказчик, ни его родственники не владели информацией о просмотренном объекте недвижимости и его не просматривали, ни самостоятельно, ни с другим Агентством недвижимости;

Помимо этого, необходимо контролировать подписания агентского договора и акта приема-передачи самим заказчиком, а также включение в содержание договора ФИО лиц, смотревших объект вместе с ним, а равно их подписей.

Обстоятельства, затрудняющие взыскание оплаты, требующие выработки правильной позиции по делу

1. Предварительное направление заказчиком уведомления Агентству о расторжении договора в одностороннем порядке, в том числе со ссылкой на ненадлежащее исполнение с его стороны обязательств.
2. Заключение аналогичного договора с другим Агентством недвижимости и оплата ему за оказанные услуги.
3. Приобретение объекта недвижимости не на родственника или на организацию;
4. Указание на чрезмерно завышенный размер вознаграждения Агентства;
5. Ссылка на то, что оплата услуг агентства недвижимости по договору согласно Постановлению Конституционного суда РФ не может быть поставлена в зависимость от приобретения объекта, а должна производиться только за сам процесс оказания услуги;
6. Невозможность включение в содержание договора указания о том, что Агентство недвижимости оказывает за предусмотренную в нем оплату только информационные услуги;
7. Невыполнение Агентством недвижимости своих обязанностей, предусмотренных договором.

Может ли заказчик в любой момент отказаться от риэлтерских услуг

Так, после осмотра объекта недвижимости, заказчик может направить уведомление о расторжении договора со ссылкой на то, что за ним закреплено право в любой момент отказаться от него.

Однако, отказ может быть сделан только до момента оказания услуги агентством и соответственно подписания акта просмотра (приема-передачи) и к тому же является злоупотреблением правом со стороны заказчика, цель которого исключительно в приобретении объекта в обход агентства.

Освобождается ли заказчик от оплаты в случае приобретения объекта через другое агентство

В случае, если покупатель заявляет, что приобрел недвижимость через другое агентство, необходимо учитывать, что:

• во-первых, он может блефовать и никакого другого договора у него нет;
• во-вторых, договор может быть подделан через знакомых, без фактического обращения в АН;
• в-третьих, при отсутствии чека об оплате услуг другого агентства, нужно акцентировать на этом внимание суда;
• в-четвертых, согласно нашей судебной практике, измененной в 2017г. через Верховный суд, заключение договора с другим агентством, не освобождает ответчика от оплаты по подписанному им договору.

Таким образом, вне зависимости от заключения договора с другим агентством недвижимости при правильном составлении договор показа, будут основания для взыскания оплаты с недобросовестного заказчика.

Трудности взыскания оплаты за риэлтерские услуги

Договор показа может быть оформлен не родственника того, на кого приобретается объект недвижимости, а на третье лицо либо дальнего родственника, когда родственную связь доказать затруднительно. В этих случаях помогает включение в содержание договора ФИО, смотревшего объект вместе с Заказчиком и его подпись в договоре.

В иных случаях, необходимо будет доказывать взаимосвязь приобретателя и заказчика по договору показа, например, через социальные сети или путем истребования телефонных соединений.

Также ограничением по взысканию оплаты за риэлтерские услуги может послужить в судебном заседании чрезмерно значительный ее размер. Поэтому по дорогостоящим объектам следует или изначально уменьшать сумму взыскания (например, с 6% до 2-3 %) или уменьшать сумму требований в судебном заседании.

Может ли суд отказать во взыскании оплаты за услуги, поскольку она не может быть поставлена в зависимость от факта приобретения Объекта?

1. Ранее Ростовский областной суд отказывал во взыскании оплаты за риэлтерские услуги со ссылкой на то, что по Постановлению Конституционного суда оплата за них не может быть поставлена в зависимость от приобретения недвижимости, а должна быть установлена в договоре за процесс оказания услуг.

2. Однако, по жалобам нашей фирмы Верховный Суд РФ отменил указанные судебные акты и указал на правильность такой оплаты по договору показа недвижимости.

3. Таким образом, для взыскания оплаты за риэлтерские услуги необходимо, во-первых, правильное составление договора показа и последующее его заполнение агентом при показе недвижимости и во-вторых, правильная позиция в судебном заседании с опровержением контрдоводов противной стороны на основе судебной практики региональных и Верховного судов.

4. Для ознакомления с опытом специалистов Адвокатской фирмы «Ревякины и партнеры» по «Риэлторским спорам» переходите по ссылкам ниже:
5. По вопросам ведения дела по взысканию оплаты за оказание риэлтерских услуг, а также при оспаривании условий договора показа обращайтесь к специалистам нашей фирмы по телефонам: 

8(863)294-32-32 или +7(918)554-77-57

АФ «Ревякины и партнеры»

Договор с риэлтором на продажу, покупку квартиры: образец 2022 года

Договор с риэлтором заключается во всех случаях: при покупке, продаже, сдаче в наем. Он регламентирует права, обязанности и ответственность сторон, и дает клиентам определенные гарантии.

Но так не всегда: если риэлтор или агентство работают недобросовестно, они могут составить документ «под себя», чтобы даже при неисполнении обязательств для них не было ответственности.

Рассмотрим, какие виды договоров с агентствами обычно оформляются, как их расторгать, что они содержат и какие пункты должны насторожить клиента.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.

Обязательно ли заключать договор с риэлтором на продажу или покупку квартиры?

Некоторые люди ошибочно считают, что оформлять договор с риэлтором на продажу квартиры необязательно. Есть несколько фактов, почему это утверждение в корне неверно:

1. Агентства работают охотнее с клиентами, заключившими договор.
2. Без договора у риэлтора нет никаких обязательств перед клиентами.
3. Документом можно сразу определить зону ответственности агента, права и обязательства сторон.

Если же риэлторский договор не оформляется, агент ничем не обязан клиенту. Скорее всего, он не будет активно искать покупателя или недвижимость для покупки, а при появлении проблем агента вообще будет тяжело найти, особенно если он работает на себя.

Совет юриста: если риэлтор предлагает оформление договора, это хорошо. Обычно он заключается по заранее подготовленному шаблону, но перед подписанием важно внимательно изучить все пункты. Некоторые агентства составляют документы так, чтобы вообще не отвечать перед клиентами, даже если сделка срывается по вине риэлтора.

Пройдите опрос и Юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Виды и содержание договоров с риэлтором

Чаще всего риэлторы оформляют эксклюзивные договоры, об оказании услуг или поручения. Но обычно каждый из них содержит элементы нескольких видов договоров.

Обратите внимание! Если агентство получило сертификат, скорее всего оно будет использовать шаблоны, утвержденные Гильдией риэлторов и прошедшие юридическую экспертизу. Но сейчас сертификация необязательна, поэтому документы обычно составляют юристы агентств.

Договор на оказание услуг

Договор возмездного оказания услуг – это документ, согласно которому Исполнитель обязуется выполнить для заказчика определенную им работу. Заказчик же обязан все оплатить (ст. 779 ГК РФ).

Что должен содержать такой договор с агентством недвижимости:

1. Дату и место составления.
2. Сведения об агентстве: наименование, ИНН, ОГРН, номер телефона, ссылка на сайт.
3. Информацию о клиенте: Ф.И.О., дату рождения, паспортные данные.
4. Предмет – продажа недвижимости.
5. Адрес, расположение, площадь, кадастровый номер квартиры.
6. Стоимость недвижимости.
7. Срок действия, дата вступления в силу (обычно с момента подписания).
8. Обязанности агента: исполнение условий договора до окончания срока его действия, информирование клиента о результатах проделанной работы, предоставление отчетов, оформление документов для сделки, поиск покупателя, организация и проведение переговоров с потенциальными покупателями, прием звонков от них, размещение объявлений о продаже.
9. Если агент заключает сделку купли-продажи от имени заказчика: реквизиты нотариально удостоверенной доверенности, его полномочия.
10. Права агента: определять методы исполнения обязательств, требовать от заказчика сведения об объекте, получить вознаграждение при исполнении условий договора в установленные сроки, заключать от имени клиента сделки по доверенности.
11. Обязанности заказчика: предоставление достоверных сведений о недвижимости, выдача нотариально удостоверенной доверенности на сделку (по желанию), не обременять жилье правами третьих лиц, и не совершать действий, препятствующих оформлению договора купли-продажи (далее – ДКП).
12. Права заказчика: требовать от агента надлежащего исполнения условий, предоставления отчетов о работе.
13. Ответственность сторон. Например, если в ходе работы агент потеряет документы, расходы на их восстановление возмещает он. Можно предусмотреть и неустойку, ее размер определяется сторонами самостоятельно.
14. Размер агентского вознаграждения: фиксированная сумма или процент от сделки.
15. Срок выплаты вознаграждения: например, не позднее дня исполнения риэлтором своих обязательств.
16. Основания и порядок расторжения.
17. Форс-мажорные обстоятельства.

Важно! Выше указано лишь примерное содержание договора на риэлторские услуги при продаже квартиры. Его можно менять на свое усмотрение, но с учетом требований гл. 39 ГК РФ.

Договор поручения

Договор поручения – это документ, согласно которому поверенный обязуется совершить от имени и за счет доверителя юридически значимые действия: подготовить документы, найти покупателя, зарегистрировать сделку в Росреестре (ст. 971 ГК РФ). Для подписания ДКП и подачи документов на регистрацию требуется нотариальная Доверенность, в остальных случаях достаточно простой письменной доверенности.

Какую информацию должен содержать договор между клиентом и риэлтором:

1. Сведения о сторонах: наименование агентства, реквизиты; Ф.И.О., паспортные данные доверителя.
2. Предмет – совершение от имени и за счет доверителя юридически значимых действий, направленных на продажу недвижимости.
3. Сведения о продаваемой квартире.
4. Обязанности поверенного: подготовить документы, проводить переговоры с потенциальными покупателями, размещать объявления о продаже, проводить показы, предоставлять доверителю отчеты, получить от покупателя аванс или Задаток (при необходимости).
5. Права поверенного: привлекать для сделки третьих лиц (юриста, нотариуса); расторгнуть документ при неисполнении доверителем своих обязательств.
6. Права доверителя: требовать с поверенного отчеты, отозвать доверенность, расторгнуть сделку при неисполнении обязательств с поверенным.
7. Обязанности доверителя: предоставлять документы по требованию поверенного, выдать при необходимости нотариальную доверенность, предоставлять квартиру для проведения показов, оплатить вознаграждение поверенного, нести расходы по оформлению сделки, компенсировать затраты поверенного на сделку.
8. Сроки и порядок расчетов: размер вознаграждения агенту, срок его уплаты.
9. Прекращение договора: по причине исполнения обязательств. При досрочном расторжении по инициативе продавца можно указать, что он обязуется вернуть полученный аванс или задаток, компенсировать расходы и выплатить неустойку поверенному.
10. Срок действия, ответственность сторон.
11. Подписи доверителя и поверенного.

Эксклюзивный договор

Этот вид договора заключается чаще всего. Он ограничивает права принципала (клиента). Оформив такой документ, клиент обязуется не сотрудничать с другими агентствами или частными риэлторами. Этот пункт прямо в нем указывается. Он не сможет самостоятельно размещать объявления о продаже и проводить сделку.

У эксклюзивного договора есть несколько преимуществ:

1. Риэлторы охотнее продают недвижимость. Квартиры клиентов они предлагают покупателям в первую очередь.
2. Если сотрудничать с несколькими агентствами, все они будут размещать объявления от себя. Это может отпугнуть потенциальных покупателей: если квартиру так активно продают, значит, она может быть проблемной. По эксклюзивному договору агентство ведет сделку полностью, начиная от публикации объявлений и заканчивая сопровождением при регистрации права собственности.
3. Хорошие агентства используют маркетинговый подход. Сотрудники сфотографируют квартиру с нужного ракурса и преподнесут в объявлении не слишком удачное жилье так, будто оно самое лучшее.

У эксклюзивного договора на оказание риэлторских услуг есть и минус. Если агентство работает недобросовестно, клиенту никакой выгоды от такого документа не будет. Недвижимость будет простаивать, в то время как сам Продавец не сможет ее продавать – это право ограничивается договором.

Договор на подбор недвижимости покупателю

С покупателем заключатся договор об оказании риэлторских услуг по поиску недвижимости. Помимо сведений о сторонах, в нем содержатся и другие данные:

1. Требования к жилью: территориальное расположение, этаж, тип дома, количество комнат, площадь, инфраструктура.
2. Срок оказания услуг.
3. Место оказания услуг – по адресу нахождения исполнителя. Если же недвижимость ищется в другом городе, расходы на поездку оплачиваются заказчиком.
4. Обязанности исполнителя: подобрать заказчику квартиру в соответствии с требованиями, проверить документы продавца, подготовить документы для клиента.
5. Обязанности заказчика: своевременно просматривать предлагаемые варианты, внести на счет продавца задаток или аванс, предоставить документы для сделки, не заключать сделки с другими агентствами недвижимости.
6. Стоимость, порядок оплаты услуг агента.
7. Ответственность сторон, порядок разрешения споров.
8. Дата составления, подписи риэлтора и клиента, печать агентства.

Как правильно заключить договор с риэлтором?

Если договор заключается с продавцом, обычно все выглядит так:

1. Собственник продаваемого жилья обращается в агентство сам, или риэлтор находит его по объявлению и предлагает свои услуги.
2. В назначенный день продавец приходит в агентство с документами, изучает и подписывает документ. С этого момента все действия по продаже жилья совершает агент.

Покупатели сами обращаются в агентства с целью подбора недвижимости.

Документы

Продавец для заключения риэлторского договора должен представить:

• паспорт;
• техпаспорт;
• выписку из ЕГРН;
• документ, на основании которого у него возникло Право собственности (свидетельство о наследстве, дарственная, и пр.).

От покупателя, обратившегося в агентство, требуется только паспорт.

Стоимость услуг агентства

Хорошие агентства берут оплату только после заключения сделки. Если агент требует предоплату, это должно насторожить. Стоимость риэлторских услуг обычно закладывается в цену недвижимости.

Например, если продавец изначально продает жилье за 3 000 000 руб., а риэлтор берет за работу 100 000 руб., он может предложить выставить объект на продажу за 3 100 000 руб. Или не повышать цену, а включить вознаграждение в изначальную стоимость, но тогда собственник получит 2 900 000 руб.

Примечание: средняя стоимость риэлторских услуг в регионах составляет 30 000-70 000 руб. В крупных городах расценки могут быть выше.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Какие пункты договора с риэлтором должны насторожить?

Недобросовестные агентства указывают невыгодные для клиента в документе мелким шрифтом. Если он есть, нужно читать эти положения в первую очередь. Как правило, они касаются финансовых обязательств и могут указывать на скрытую комиссию.

Еще один момент – разница между ценой квартиры, указанной в договоре, и реальной стоимостью. Некоторые агенты пытаются ее получить сверх вознаграждения. Если же риэлтор просит подписать документ задним числом, от сотрудничества с ним лучше отказаться: при появлении проблем в дальнейшем его будет сложно привлечь к ответственности.

Совет юриста: всегда внимательно читайте любые договоры. Клиент вправе взять его на ознакомление в спокойной обстановке на полчаса или даже забрать его домой на несколько дней, и только потом подписывать. Риэлтор может настаивать на скорейшем заключении сделки, применяя психологические методы воздействия, и на это не стоит обращать внимание.

Расторжение договора с риэлтором на продажу квартиры

Чтобы расторгнуть договор оказания услуг по продаже квартиры, в первую очередь нужно прочитать его положения о расторжении. Ст. 782 ГК РФ позволяет отказаться от договора возмездного оказания услуг в одностороннем порядке, оплатив агенту понесенные им расходы. Если же заключен другой вид договора, все зависит от того, что в нем указано.

Расторжение возможно несколькими способами:

1. По соглашению сторон.
2. В одностороннем порядке (если допускается по закону).
3. Через суд, если по закону расторгнуть в одностороннем порядке нельзя, и агентство отказывается прекращать сотрудничество.

Для расторжения в одностороннем порядке достаточно отправить в агентство письменный отказ с указанием причин. Желательно оформить соглашение о расторжении в нескольких экземплярах.

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли расторгнуть договор с риэлтором, если мы сами нашли покупателя? Да, если в нем нет пункта, согласно которому клиент не может самостоятельно проводить сделку. Если же он есть, договор все равно расторгается, но придется компенсировать агентству понесенные расходы. Заключила договор с агентством недвижимости, а потом передумала продавать квартиру.

Что мне за это будет? Все зависит от условий документа. Если указано, что клиент возмещает расходы и выплачивает неустойку, придется платить. Оформил с риэлтором договор об оказании услуг по поиску недвижимости для покупки. За два месяца он ничего не сделал, квартиру я нашел сам.

Как правильно расторгнуть договор? Достаточно отправить письменное уведомление о расторжении, сославшись на неисполнение обязательств риэлтором. Собираюсь оформить договор на подбор квартиры. Риэлтор предлагает заключить его на три месяца. Можно ли предусмотреть автоматическое продление? Да, но если вы точно уверены в добросовестности агента, иначе он может искать жилье годами.

Что будет, если клиент нарушит условия договора? Смотря какой договор заключен. Обычно предусматривается Неустойка и возмещение расходов.

Заключение эксперта

Подведение итогов:

1. Договор с агентством на продажу квартиры позволяет ускорить поиск покупателя, если риэлтор работает хорошо.
2. Обязанности агента регулируются именно договором. Без него он ничем не обязан клиенту.
3. С агентствами оформляются разные виды договоров: на оказание услуг, эксклюзивные договоры, договоры поручения. Они отличаются между собой перечнями обязательств и последствиями неисполнения условий.

Услуги риэлтора при прикупке и продаже квартиры

Содержание

Найти объект

Что входит в стоимость услуг риэлтора?

Услуги риэлтора — это комплекс мероприятий, осуществляемый на основании договора, который включает действия по подготовке и проведению юридических сделок с недвижимым имуществом.

Цена на услуги риэлтора зависит от объема работ и функций, которые выполняет агент. Как правило, клиенту предоставляется услуга «под ключ» и полное юридическое сопровождение сделки: от подписания договора до получения выписки ЕГРН о переходе имущественного права. 

В стоимость услуг риэлтора включены следующие опции:

• Первичная консультация;
• Поиск подходящей недвижимости для покупателя;
• Реклама жилплощади для продавца;
• Организация просмотра объекта недвижимости и переговоры с потенциальными покупателями/продавцами;
• Проверка имущества на юридическую чистоту;
• Решение денежных вопросов между сторонами;
• Оформление документов, договоров, регистрация объекта в Росреестре.

В текущем году Закон, регулирующий риэлторскую деятельность, находится на рассмотрении правительства. Чтобы обеспечить качество оказываемых услуг была создана Российская гильдия риэлторов. Постановлением госстандарта РФ № № 14 (от 08.02.2002) разработана система добровольной сертификации посреднических услуг на рынке недвижимости.

Найти объект

Какие услуги оказывают риэлторы?

Агентства недвижимости помогают владельцам жилплощади продать объект, а покупателям — найти подходящую квартиру. Услуги риэлтора предоставляются на платной основе. За свою работу агент получает определенную комиссию.

Услуги при покупке квартиры в новостройке

Если человек хочет приобрести жилплощадь в новостройке, у риэлтора можно заказать такие услуги:

1. Подбор объекта в соответствии с предъявляемыми требованиями заказчика;
2. Ведение переговоров с застройщиком о предоставлении скидки;
3. Проверка строительной компании на юридическую чистоту (наличие лицензии);
4. Оформление технической документации на квартиру;
5. Проверка объекта недвижимости на соответствие действующим нормативам;
6. Юридическое сопровождение купли-продажи;
7. Регистрация объекта и права собственности в Росреестре.

Список услуг риэлтора зависит от требований клиента. От этого зависит размер зарплаты агента. Если вам нужно просто подобрать квартиру, посредник возьмет комиссию только за эту услугу. Остальные расходы и заботы по оформлению сделки клиент берет на себя.

Услуги при покупке на вторичном рынке

При работе со «вторичкой» круг обязанностей риэлтора значительно расширяется. Кроме поиска подходящей квартиры, клиент может заказать такие услуги:

1. Проверить собственника и сам объект недвижимости на юридическую чистоту — если на жилплощадь наложено обременение, сделки с ним проводить нельзя. Риэлтор обязан выяснить все подводные камни и сообщить о них клиенту;
2. Оценка стоимости имущества;
3. Составление предварительного договора купли-продажи;
4. Организация передачи задатка или аванса;
5. Подготовка документации;
6. Сопровождение юридической операции до конечного этапа (получение новым владельцем выписки из ЕГРН о переходе права собственности).

Сведения о зарегистрированных объектах недвижимости хранятся в базе Кадастровой палаты. Изучить технические характеристики жилья, получить подтверждение полномочий продавца можно с помощью выписки ЕГРН. Форма, содержание, правила оформления бланка утверждены Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

Дополнительные услуги риэлтора

Сотрудники агентства недвижимости могут сотрудничать с нотариусами, юристами. Стоимость их услуг входить в комиссию риэлтора или оплачивается отдельно. Покупателю недвижимости могут потребоваться следующие виды допуслуг:

• Изготовление доверенности на продажу квартиры;
• Составление согласия мужа (жены) на реализацию сделки;
• Получение разрешения на куплю-продажу от опеки;
• Составление и нотариальное заверение заявлений, договоров, актов, уведомлений;
• Почтовая пересылка документов;
• Оплата госпошлин;
• Заказ выписки ЕГРН;
• Изготовление технической документации на объект недвижимости;
• Юридическая консультация.

Плюсы и минусы покупки квартиры через риэлторское агентство

Каждый собственник квартиры, решивший ее продать, самостоятельно решает, нужны ему услуги риэлтора или нет. Сотрудничество с агентством недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. Более наглядно они представлены в таблице.

Плюсы	Минусы
Быстрый подбор жилплощади в соответствии с установленными требованиями. Снижение риска стать участником мошеннических схем. Полное юридическое сопровождение сделки. Доскональная проверка имущества и его собственника на юридическую чистоту.	Высокая стоимость услуг риэлтора (от 3 до 5% от стоимости недвижимости) Отсутствие госконтроля за деятельностью агентств.

Как выбрать риэлторское агентство?

Чтобы не рисковать деньгами, при выборе риэлтора нужно обращать внимание на такие нюансы:

• Наличие регистрации в ЕГРЮЛ доверять свое имущество и денежные средства риэлторам, работающим неофициально опасно;
• Отзывы клиентов — в поисках квалифицированного агента может помочь «сарафанное радио». Нужно поинтересоваться у знакомых, которые недавно покупали или продавали квартиру, довольны ли они услугами риэлтора;
• Репутация — найти подходящее агентство недвижимости можно с помощью отзывов на различных форумах;
• Риэлтор числится в Федеральной службе судебных приставов в списке должников;
• Предоставление допуслуг — как правило, в агентство недвижимости сотрудничает с юристами, нотариусами. Клиенту не нужно самостоятельно искать этих специалистов.

Даже если у агентства есть штатный юрист, клиенту лучше получить консультацию независимого эксперта. Недобросовестные риэлторы могут скрыть от потенциального покупателя обременения, наложенные на имущество. И вместе с новым жильем клиент получит список обязательств.

Как заключить договор с агентством

Если услуги риэлтора нужны покупателю недвижимости, договор заключается при обращении в агентство недвижимости. Продавец подписывает соглашение с посредником непосредственно перед заключением сделки купли-продажи. Мини-инструкция по заключению договора с АН:

1. Поиск подходящего агентства.
2. Первичная консультация.
3. Подписание договора, в котором прописываются услуги риэлтора, права и обязанности сторон.
4. Поиск объекта недвижимости по запросам заказчика.
5. Оформление договора с продавцом недвижимости.

Содержание и образец договора

Договор на оказание риэлторских услуг содержит такие пункты:

• Описание объекта недвижимости, который агент должен подобрать — площадь, количество комнат, год постройки дома, район, инфраструктура;
• Реквизиты сторон;
• Предмет соглашения — покупка недвижимости;
• Обязательства участников договора — кто из сторон подготавливает документы, проводит осмотр жилплощади, осуществляет юридическую проверку объекта;
• Стоимость услуг риэлтора;
• Порядок проведения взаиморасчетов;
• Правила расторжения договора;
• Ответственность сторон в случае невыполнения обязательств;
• Сроки исполнения — важно в тексте соглашения указать точную дату оказания услуг. Иначе есть шанс отдать исполнителю аванс и не дождаться от него выполнения обязательств.

Скачать пример образца Договора на оказание риэлторских услуг.

Договор на оказание риэлторских услуг — это документ смешанного типа. Бланк включает элементы соглашения на оказание услуг, поручения. Если агентство предлагает подписать договор на предоставление информационных услуг, лучше не сотрудничать с такой организацией. Вероятнее всего, вам предоставят список адресов, а вот проверять их и договариваться о купле-продаже придется самостоятельно. 

Видео: Кто платит риэлтору при покупке квартиры?

Услуги риэлтора оплачивает заказчик. Если владелец квартиры хочет ее продать, то он берет на себя расходы по оплате работы агентства недвижимости. Иногда к риэлтору обращается потенциальный покупатель. Он нанимает агента для поиска жилплощади по установленным требованиям и юридического сопровождения сделки. В этом случае услуги риэлтора оплачивает покупатель.

Сколько стоят услуги риэлтора при продаже и покупке квартиры?

Установленного единого тарифа на риэлторские услуги не существует. Агентства недвижимости стараются привлечь максимальное количество клиентов. Поэтому их комиссия составляет от 2 до 5 % от стоимости сделки. Также риэлтор может установить фиксированную ставку на свои услуги. 

Стоимость риэлторских услуги при продаже и покупке недвижимости одинаковая. Хотя объективно при покупке жилья агент проводит более серьезную работу. Кроме того, что он подбирает подходящие варианты, проводит переговоры с продавцами, также в обязанности посредника входит проверка объекта на юридическую чистоту.

Комиссия посредника оплачивается после подписания купли-продажи, то есть после выполнения обязательств по договору на предоставление услуг. Агентства недвижимости получают вознаграждение постфактум, потому что любая из сторон может в последний момент отказаться от сделки.

Цены на услуги риэлтора

Примерные цены на январь 2021 года в различных агенства:

Продажа квартиры	от 50 000Р
Сопровождение сделки купли продажи квартиры	от 30 000Р
Покупка квартиры (вторичка)	от 50 000Р
Покупка квартиры в новостройке	от 30 000Р
Обмен (альтернатива — продажа одной и покупка другой квартиры)	от 100 000Р
Продажа гаража, машиноместа	от 30 000Р
Продажа земельного участка, дома, дачи	от 100 000Р
Покупка участка, дома, коттеджа	от 100 000Р
Сопровождение сделки по загородной недвижимости	от 30 000Р
Составление риэлторских договоров	от 3 000Р
Приватизация жилья	от 30 000Р
Оценка квартиры	Бесплатно
Консультации	Бесплатно
Сдать квартиру, комнату	Бесплатно
Снять квартиру, комнату	50 %

Можно ли обойтись без риэлтора при продаже или покупке квартиры?

Любой человек сможет продать или купить жилплощадь без посредников. Для этого достаточно знать, где можно поверить объект с юридической стороны. Вообще, профессия риэлтора постепенно себя изживает. С развитием технологий растет количество сервисов, где можно получить любую информацию о недвижимом имуществе онлайн, ознакомиться с образцами договоров, порядком оформления взаиморасчетов. 

Любому заинтересованному лицу доступны доски объявлений о продаже недвижимости, где можно найти подходящую квартиру без посредника. Проверить объект можно с помощью электронной выписки ЕГРН. При подаче заявке на портал EGRNKA.RU получить справку можно уже через час. Получить юридическую консультацию также можно не выходя из дома на профессиональных форумах, сервисах.

Как проверить квартиру без риэлторов

Узнать характеристики объекта недвижимости можно самостоятельно, не прибегая к посредникам. Эти сведения хранятся в базе Росреестра и отображаются на публичной кадастровой карте. Получить информацию может любое заинтересованное лицо. Порядок предоставления информации из Госкадастра регламентируется ФЗ РФ № 218, ст. 62.

Оформляем справку на портале за 15 минут

Информация о недвижимом имуществе и его правообладателях содержится в базе Росреестра. Проверить юридическую чистоту объекта, характеристики и узнать ФИО собственников, можно двумя способами: посетив отделение Росреестра или воспользовавшись услугами по формированию онлайн отчета в PDF формате, сервисом EGRNka.online

Выдачей выписок ЕГРН занимается только Росреестр. Правила получения информации установлены в ФЗ РФ № 218, Статья 62. Порядок предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Для получения справки онлайн на портале ЕГРНка необходимо:

1) На кадастровой карте или в строке поиска, укажите точное месторасположение или кадастровый номер объекта. Нажмите кнопку: «Найти».

2) Если данные по недвижимости занесены в базу Росреестра, система предложит выбрать нужный вам объект. Кликнете на кнопку: «Подробнее».

Если информация по объекту будет отсутствовать, необходимо обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ, для выяснения причин отсутствия данных в Едином госреестре недвижимости.

3) В блоке «Информация», изучите публичные сведения и выберите доступный вид выписки. Укажите e-mail и нажмите кнопку: «Заказать документы».

Бесплатно получить расширенные сведения об объекте недвижимости из базы Росреестра — НЕЛЬЗЯ! Чтобы увидеть полную информацию, придется заплатить госпошлину, размер которой зависит от вида документа и посетить отделение МФЦ или Росреестра.

4) Оплатите справку любым удобным для вас способом.

После оплаты заказанных документов, формирование справки обычно происходит в течение часа, если на сайте Росреестра не проводятся технические работы, из за чего, срок может увеличиться до 48 часов. После обработки заявки на указанную электронную почту, придет отчет в PDF формате. Форма, структура и содержание документа регламентируется Приказом Минэкономразвития РФ № 975.

При обращении в отделение МФЦ или через сайт Госуслуг, ждать документы придется от 3 до 7 рабочих дней, а иногда и дольше. Быстрее всего, получить электронную версию справки для проверки, а оригинал запросить в отделении.

Найти объект

Проверить данные квартиры на публичной карте

Источник: https://egrnka.info/info/uslugi-rieltora/

Обязательно ли обращаться за помощью риэлтора?

Нет, продать или купить квартиру можно без посредников. Проверить недвижимость можно самостоятельно с помощью выписки ЕГРН.

Можно ли расторгнуть договор с агентством?

Да, клиент может отказаться от услуг агента в любой момент. Предварительно ему нужно возместить расходы посредника. Если соглашение расторгается по вине АН, оплачивать ничего не нужно.

Можно ли найти квартиру через риэлтора, а самостоятельно связаться с собственником, чтобы не платить комиссию?

Теоретически, да. Но, как правило, в договоре содержится пункт о запрете контактов сторон без участия агента. Поэтому, такие действия считаются нарушением договора на оказание услуг и могут караться штрафами.

Какие документы мне нужны при обращении в риэлторское агентство?

Если вы планируете покупку недвижимости, то агенту нужен только паспорт и ИНН. От продавца требуют полный комплект документации на квартиру.

Как отказаться от услуг агентства недвижимости

Агентство агентству рознь и если в одном случае клиент никогда не пожалеет денег, чтобы отблагодарить риелтора за успешно проведенную сделку, в другом — агентство ничего не будет делать, либо будет — но плохо, показывая квартиры раз в месяц, а денег потребует. Еще хуже, когда агентство запрещает клиенту контактировать с другими агентствами или самостоятельно искать варианты, мотивируя это тем, что их услуги все равно придется оплатить плюс большие штрафы в тройном размере.

В любом случае какими бы не были причины и мотивы, клиент (Потребитель) имеет право расторгнуть договор с агентством недвижимости в любое время без уплаты штрафов и неустоек. И даже «эксклюзивный» договор, которым так любят пугать агентства.

Договор, заключенный с агентством недвижимости, может называться по разному — договор на оказание услуг, посреднический, эксклюзивный, договор показа, агентских услуг, информационных и т.п. Не важно как его назовут, смысл один — агент будет оказывать услуги по поиску или продаже недвижимого имущества.

Клиент в таком договоре будет является потребителем. А отношения между сторонами регулируются Законом о защите прав потребителей.

Права потребителя не могут быть ограничены никакими договорами. Если условие договора противоречит закону — оно ничтожно. Следовательно, как бы страшно не был составлен договор и какой бы величины не достигали штрафы — бояться его расторгнуть не нужно. По сути это документ составлен с целью напугать клиента.

При отказе платить штрафные санкции в связи с отказом от договора взыскать их в суде у агентства не получится (если суд вообще состоится). Но все же, при грамотном подходе, суд Иск агентства может удовлетворить, в каком случае — написано ниже.

Как расторгнуть договор?

Очень просто вручить под входящий номер секретарю агентства заявление об отказе от их услуг, примерно такое «Я, ФИО, отказываюсь от услуг исполнителя — ______________по договору №____ с 01.02.2020г.» Причину указывать не нужно, но если она есть — лучше написать ее, например: «мне не было предложено ни одного варианта квартиры…».

Если секретарь отказывается принять документ его можно отправить заказным письмом с описью вложения на юридический адрес юр лица или по месту регистрации ИП.

В каком случае агентство сможет взыскать убытки и свой гонорар в суде?

В случае, если клиент подписывал акт выполненных услуг или смотровые листы, а в договоре была прописана (прайс лист) стоимость каждого показа, консультации, услуги.

К примеру, в договоре сказано, что один выход на квартиру составляет шесть тысяч рублей. После показа квартиры клиент подписывает смотровой лист.

По итогу работы с риэлтором было оформлено 3 смотровых листа, потом заказчик сам находит квартиру (которая НЕ показывалась агентством) и отказывается от договора и оплаты услуг риелторов.

В таком случае иск агентства будет удовлетворен на сумму 18 тыс рублей — оплата трех показов.

Возможно через суд получить оплату также и за другие услуги (консультация, оформление документов), если таковые осуществлялись. Но есть один нюанс.

При расторжении договора потребитель обязан оплатить стоимость фактически оказанных услуг или понесенных расходов. Услуги и расходы подтверждаются документально. Нет документа — нет оплаты.

Полный гонорар (например, процент от сделки) агентство сможет взыскать при условии, если объект реально показывался силами риелтора (есть акты осмотра), но покупатель и продавец в дальнейшем решили общаться напрямую, минуя агентство. Это их право, но в таком случае, суд, вероятнее всего взыщет полный гонорар с ответчика.

Кстати, даже если акты осмотра и составлялись — их все равно можно признать недействительными, в случае отсутствия в них адреса объекта, даты показа (надеюсь пустые бланки никто не подписывает)

Почему суд откажет во взыскании штрафа всегда? Потому что по Закону о защите прав потребителей право расторгнуть договор не может быть ограничено штрафом, ответственностью или скрытой штрафной санкцией (такое тоже бывает, когда Штраф спрятан за красивым текстом и человек не сразу понимает смысл условия).

Адвокат Демина Наталья https://urist-rostov.com/