Есть доля в квартире которую не допродали в 90х годах

Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в Наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах.

Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. ЗАТО внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников.

Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.

Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах.

Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств.

Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

директор офиса АН «Новосёл» Если доля в собственности на квартиру выставляется на свободную продажу – это почти наверняка означает, что между сособственниками конфликт, и они уже не способны решить ситуацию мирно, даже при условии, что этот путь позволит совладельцам получить большую выгоду. Продажа отдельной доли в квартире на сторону – это всегда потеря денег – порядка 30% от стоимости объекта. То есть половина квартиры стоимостью 2 миллиона будет продана не за миллион, а за 700 тысяч. Да и в этом случае шанс на продажу один из десяти. Если в агентство приходит клиент, продающий отдельную долю, риэлтор понимает, что взявшись за её продажу, он окажется в крайне неприятной ситуации. Единственный путь для риэлтора помочь такому клиенту и сохранить своё лицо – это стать медиатором – посредником между совладельцами и постараться решить ситуацию в интересах всех собственников, оставив «за скобками» все личные отношения участников.

Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли.

При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей.

Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

Способ 1. Продать квартиру целиком

Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

директор офиса АН «Новосёл» После мужчины осталась однокомнатная квартира, приобретённая не в браке. На неё претендовала супруга (теперь уже вдова) и ребёнок от первого брака наследодателя. Соответственно, каждый имел право на одну вторую долю в собственности. Прийти к общему решению у наследников не получалось. Один из сособственников попытался продать свою долю, но не смог. В результате в квартире никто не жил и даже в аренду её сдать было невозможно. Мать ребёнка (бывшая супруга наследодателя) обратилась к риэлтору. Тот нашёл две комнаты в коммуналках, суммарная стоимость которых равнялась рыночной стоимости спорной квартиры. Такой вариант «размена» стороны устроил. Квартира была продана, Наследники взамен своих долей получили по комнате, и теперь сдают их в аренду.

Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому

С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю.

То есть если доля продаётся на сторону, Продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже).

Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке.

Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок.

Бывает, что за десятую часть реальной цены.

Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

специалист по недвижимости АН «Линк» Случай из практики. Квартира приватизирована на троих – папу, маму и ребёнка. Родители развелись, отец выехал из квартиры и прекратил всякие отношения с бывшей женой. Её попытки выкупить долю супруга не заканчивались ничем. Это продолжалось 8 лет! В итоге женщина обратилась к риэлтору. Тот отправил мужчине письмо: «Супруга хочет выкупить Вашу долю, если Вам это интересно – свяжитесь со мной». С риэлтором человек согласился общаться. Сделка оформлялась так, чтобы бывшие супруги не встретились лично. Так как выкупалась последняя доля в квартире, банк согласился дать на неё ипотечный Кредит. Так даже в банке при оформлении сделки бывшие супруги – продавец и покупатель – находилась в разных комнатах. Тем не менее, куплю-продажу оформили. Замечу, что женщина смогла выкупить долю, даже не имея достаточной суммы – с помощью ипотеки.

Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст.

252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе.

Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.

Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой

Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать.

Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям.

Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.

юрист Уральской палаты недвижимости Если же диалог между сособственниками не получается, то следует обратиться в суд. Тот определит порядок пользования площадью с учетом реальной ситуации каждого собственника. В расчет будут приняты наличие у каждого из совладельцев иной жилплощади, детей, иждивенцев, финансовое положение и прочее. Если квартира однокомнатная, то может быть вынесено решение, что в ней имеет право проживать многодетный владелец меньшей доли, не имеющий другого жилья, а владельца большей доли из спорной квартиры «попросят» на основании того, что у него есть в собственности иная жилплощадь.

Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

Способ 4. Арендовать долю у совладельца

Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.

юрист Российской гильдии риэлторов Если квартира не позволяет пользоваться ею всем сособственникам, то бывает, что они договариваются так – один совладелец проживает в квартире, и отдаёт другому что-то вроде арендной платы, рассчитанной исходя из размеров долей.

Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре.

По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход.

Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Долю в квартире человек покупает в трёх случаях. Кто-то приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем. Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают. Второй случай – доля покупается для получения постоянной прописки. Доля может быть маленькой, например, одна сотая квартиры. И, наконец, существуют профессиональные рейдеры. Они покупают доли в квартире для того, чтобы навязать старому сособственнику свои условия – чаще всего вынудить к продаже доли.

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко.

Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире.

Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

юрист Российской гильдии риэлторов Некоторое время назад в Екатеринбурге получил реальный срок человек, целенаправленно угнетавший сособственников по квартире. Он дебоширил, мазал двери креозотом, доходило до физического насилия. Но сразу скажу, этот случай скорее исключение. Найти управу на агрессивного совладельца очень трудно. В описанном случае дело дошло до суда, потому что у человека были доли в нескольких квартирах и во всех он пытался выжить соседей. Причём это были не только бабушки-дедушки, но и вполне социально адаптированные люди. Им удалось связаться друг с другом, они обратились в прокуратуру. Суд учёл, что у дебошира есть доли в разных квартирах, и он осознанно не консолидировал их – не поменял в одну квартиру.

1. Продать

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

специалист по недвижимости АН «Линк» По закону сособственник, продающий долю «на сторону», обязан предложить купить её другим совладельцам квартиры. Другие сособственники, если не готовы выкупить долю, пишут отказ от покупки. Если они находятся далеко или не идут на контакт, можно отправить им телеграммы с предложением о продаже. Тогда сособственники не смогут потом заявить, что их право на выкуп доли нарушено, и через суд аннулировать сделку. Ранее практика была такова, что телеграммы надо было отравлять по адресам регистрации сособственников. Эти адреса могли быть неизвестны человеку, продающему долю. Сейчас достаточно направить телеграммы на адрес квартиры, доля в которой продаётся. Суд сегодня рассуждает так: если у тебя есть собственность, то ты должен о ней заботиться, хотя бы проверять почту.

Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

2. Подарить

Часто для отчуждения доли в квартире используют Договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

директор офиса АН «Новосёл» Сравнительно недавний случай: в квартире проживали женщина с ребёнком и её брат – владелец одной третьей доли объекта. Не поставив в известность родных, он передал свою долю через договор дарения. Женщина попыталась оспорить сделку в Орджоникидзевском суде, но там сделку притворной не признали. Судья потребовал доказательств передачи денег. Разумеется, никаких доказательств не было.

Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

3. Отдать за долги

И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю.

В качестве залога по займу оформляется доля.

После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

юрист Российской гильдии риэлторов Доли в квартирах через отступное сейчас отчуждают редко. Проще это сделать через обычную куплю-продажу. Зато по такой схеме нередко проводят сделки с парковочными местами. Такое место – это доля в праве собственности на всю парковку. И всем сособственникам надо направить предложение о покупке доли. Был случай, человек, продающий парковочное место рассылал 255 телеграмм, при этом выяснилось, что 8 сособственников живут в странах, с которыми нет телеграфного сообщения. В итоге сделку провели через договор займа и отступное.

Не забывайте про нотариуса

2 июня 2016 года в России вступил в силу Закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса.

Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы».

Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

Ранее по теме:

• Правила хорошего поведения для собственников долей квартир

Полезные сервисы:

• Каталог новостроек Екатеринбурга
• Продажа квартир в Екатеринбурге

Выгодно ли быть собственником жилья в наше время

Сло­во “при­ва­ти­за­ция” при­шло в наш оби­ход после раз­ва­ла СССР в 1991 г. Оно озна­ча­ет бук­валь­но пере­вод госу­дар­ствен­ной соб­ствен­но­сти в част­ную.

При­ва­ти­зи­ро­ва­лись целые пред­при­я­тия и отрас­ли, появи­лись домо­ро­щен­ные капи­та­ли­сты, акци­о­нер­ные обще­ства, оли­гар­хи­че­ская про­слой­ка. По сво­ей сути при­ва­ти­за­ция в эко­но­ми­ке — это был эле­мен­тар­ный гра­беж пре­кра­тив­ше­го своё суще­ство­ва­ние госу­дар­ства.

Пере­дел соб­ствен­но­сти кос­нул­ся и жилья. До это­го вре­ме­ни боль­шин­ство насе­ле­ния про­жи­ва­ло в госу­дар­ствен­ных бес­плат­ных квар­ти­рах, кото­рые полу­ча­ли в основ­ном на про­из­вод­ствах. В 1958 г. было раз­ре­ше­но стро­и­тель­ство коопе­ра­тив­ных домов.

Госу­дар­ствен­ные и коопе­ра­тив­ные квар­ти­ры ста­ли при­ва­ти­зи­ро­вать в 1991 году. Что зна­чит при­ва­ти­зи­ро­вать квар­ти­ру? Как про­хо­ди­ла при­ва­ти­за­ция рань­ше, и что она пред­став­ля­ет из себя сейчас?

Приватизация жилья: от 90‑х до настоящих дней

Историческая справка: жильё в СССР

В СССР люди в боль­шин­стве сво­ём бес­сроч­но и без­ВОЗ­мезд­но арен­до­ва­ли квар­ти­ру у госу­дар­ства. Дого­вор соци­аль­но­го най­ма тогда заме­нял ордер на предо­став­ле­ние жилья. Ком­му­наль­ные услу­ги сто­и­ли дёше­во, аренд­ной пла­ты как тако­вой не было. Поми­мо это­го, мож­но было сто­ять в оче­ре­ди на улуч­ше­ние жилищ­ных условий.

Коопе­ра­тив­ное жильё стро­и­лось за счёт госу­дар­ствен­ных ссуд и пае­вых всту­пи­тель­ных взно­сов чле­нов коопе­ра­ти­ва. Оста­ток дол­га пога­шал­ся жиль­ца­ми в тече­ние ряда лет. Огром­ным плю­сом было то, что поль­зо­ва­ние зай­МОМ было бес­про­цент­ным, либо выпла­чи­ва­лись какие-то сим­во­ли­че­ские про­цен­ты, чего в насто­я­щее вре­мя труд­но и представить.

Мину­са­ми были:

• невоз­мож­ность рас­по­ря­жать­ся недви­жи­мо­стью (в том чис­ле и коопе­ра­тив­ной), про­да­вать её, заве­щать, исполь­зо­вать в каче­стве зало­га при полу­че­нии кре­ди­та и т.д.;
• суще­ство­ва­ла нор­ма жилой пло­ща­ди на чело­ве­ка, кото­рая не поз­во­ля­ла полу­чить нор­маль­ную боль­шую квартиру;
• мед­лен­ное про­дви­же­ние очереди.

Послед­нее — факт не абсолютный:

• в боль­ших сто­лич­ных горо­дах в оче­ре­ди мож­но было про­сто­ять 10 — 20 лет, но в неболь­ших, где раз­ви­ва­лось про­мыш­лен­ное про­из­вод­ство, квар­ти­ру мог­ли предо­ста­вить за два ‑три года;
• слу­жеб­ное жильё выде­ля­лось порой вне очереди;
• отдель­ные кате­го­рии граж­дан (инва­ли­ды, вете­ра­ны, афган­цы, мате­ри-оди­ноч­ки) име­ли пра­во на вне­оче­ред­ное полу­че­ние жилья;
• коопе­ра­тив­ные оче­ре­ди про­дви­га­лись зна­чи­тель­но быстрее.

Сделки с недвижимостью в советское время

Какие-то опе­ра­ции с жильём все же совер­ша­лись: напри­мер, мож­но было обме­нять квар­ти­ру, снять или сдать в арен­ду. Попу­ляр­ны были схе­мы двой­ных и трой­ных обме­нов, фик­тив­ная про­пис­ка.

Квар­ти­ры ухищ­ря­лись даже каким-то обра­зом про­да­вать при помо­щи все­зна­ю­щих и вез­де­су­щих жилищ­ных макле­ров (так назы­ва­ли тогда спе­ку­лян­тов по опе­ра­ци­ям с недви­жи­мо­стью).

Тем не менее чело­век не являл­ся пол­но­цен­ным собственником.

Приватизация жилья в 90‑х годах

Начи­ная с 1991 г., госу­дар­ствен­ные и коопе­ра­тив­ные квар­ти­ры ста­ли бес­плат­но пере­да­вать­ся в соб­ствен­ность гражданам.

В мест­ные орга­ны вла­сти или управ­ле­ния коопе­ра­ти­вов нуж­но было представить:

• заяв­ле­ние с прось­бой о приватизации;
• доку­мен­ты, УДО­сто­ве­ря­ю­щие лич­но­сти про­пи­сан­ных на жилой площади;
• ордер;
• справ­ку о соста­ве семьи;
• выпис­ку из домо­вой книги;
• копии послед­них кви­тан­ций ком­му­наль­ных платежей;
• бан­ков­ский пла­тёж­ный доку­мент о выпла­те остат­ка дол­га (для чле­нов ЖСК);
• справ­ку из МБТИ об отсут­ствии дру­гой собственности.

Затем квар­ти­ро­съём­щик обра­щал­ся в ЕГРП и БТИ для полу­че­ния сви­де­тель­ства реги­стра­ции и кадаст­ро­во­го плана.

При­ва­ти­за­цию про­дле­ва­ли не раз, послед­ним СРО­ком про­дле­ния был 2017 г.

Приватизация квартир в 2018 году

При­ва­ти­за­ция в этом году, как и рань­ше, явля­ет­ся бес­плат­ной про­це­ду­рой: квар­ти­ру не нуж­но выку­пать у госу­дар­ства — опла­чи­ва­ет­ся толь­ко сто­и­мость оформ­ле­ния доку­мен­тов на соб­ствен­ность. В МАР­те 2018 года Дмит­рий Мед­ве­дев пред­ло­жил сде­лать при­ва­ти­за­цию жилья бессрочной.

В насто­я­щее вре­мя при­ва­ти­за­ция — это пере­да­ча жилья, кото­рое сда­ёт­ся госу­дар­ством по дого­во­ру соци­аль­но­го най­ма, в соб­ствен­ность нанимателю.

Закон о соци­аль­ном най­ме появил­ся лишь в 2005 г, поэто­му это опре­де­ле­ние при­ва­ти­за­ции мало под­хо­дит к 90‑м. Госу­дар­ствен­ные квар­ти­ры предо­став­ля­лись ведь рань­ше бес­плат­но, а сего­дня госу­дар­ство сда­ёт жильё в арен­ду за деньги.

Закон о приватизации

Пер­во­на­чаль­но закон о при­ва­ти­за­ции выгля­дел и вовсе дико, так как про­ти­во­ре­чил сам себе: в законе была поправ­ка о запре­те при­ва­ти­за­ции жилья, сдан­но­го в найм после 2005 г.

Это озна­ча­лось, что при­ва­ти­зи­ро­вать раз­ре­ша­лось толь­ко те квар­ти­ры, на кото­рые были выда­ны орде­ра ещё при СССР, а не оформ­ле­ны дого­во­ры соци­аль­но­го най­ма.

Кон­сти­ту­ци­он­ный суд отме­нил эту поправ­ку как нару­ша­ю­щую пра­ва чело­ве­ка на соб­ствен­ное жильё.

Трудности сегодняшней приватизации

Сего­дня при­ва­ти­за­цию ново­го соци­аль­но­го жилья про­ве­сти не так лег­ко, как это про­ис­хо­ди­ло и про­ис­хо­дит со ста­ры­ми госу­дар­ствен­ны­ми квар­ти­ра­ми, кото­рые полу­че­ны мно­го лет назад.

• Во-пер­вых, суще­ству­ет дефи­цит деше­во­го соци­аль­но­го жилья: госу­дар­ству выгод­нее стро­ить ком­мер­че­скую недви­жи­мость и доро­гие “доход­ные” дома.
• Во-ВТО­рых, раз­ре­шить при­ва­ти­за­цию — это фак­ти­че­ски угро­бить соци­аль­ную арен­ду, ведь это — два вза­и­мо­ис­клю­ча­ю­щих понятия.
• Воз­ник­ла оче­редь на саму при­ва­ти­за­цию внут­ри оче­ре­ди на соци­аль­ную арен­ду и теперь рас­смот­ре­ние заяв­ле­ния могут пере­не­сти на дру­гой год из-за дефи­ци­та средств в при­ва­ти­за­ци­он­ном фонде.

Плюсы и минусы

Плю­са­ми при­ва­ти­за­ции являются:

• пол­ная сво­бо­да рас­по­ря­же­ния недви­жи­мо­стью (отно­си­тель­ная! если квар­ти­ра в ипо­те­ку, о пол­ной сво­бо­де сле­ду­ет забыть), с жильём мож­но про­во­дить все сдел­ки, инве­сти­ро­вать в него с целью заработка;
• воз­мож­ность про­пис­ки не толь­ко род­ствен­ни­ков, но и абсо­лют­но чужих лиц (к это­му при­вез­ли упразд­не­ние преж­не­го инсти­ту­та про­пис­ки и вве­де­ние новых пра­вил регистрации).

Мину­сы:

• уве­ли­чи­лись ком­му­наль­ные платежи;
• появил­ся ещё один пункт затрат для вла­дель­цев при­ва­ти­зи­ро­ван­но­го жилья — Налог на недви­жи­мость (пока ещё неболь­шой, но речь дав­но ведёт­ся о том, что­бы кадаст­ро­вую сто­и­мость при­рав­нять к рыночной);
• при­ва­ти­зи­ро­ван­ной квар­ти­ре про­ще стать добы­чей чер­ных риэлторов.

Правила приватизации

Что­бы при­ва­ти­зи­ро­вать жильё, необходимо:

• быть про­пи­сан­ным на при­ва­ти­зи­ру­е­мой жилплощади;
• сни­мать поме­ще­ние у госу­дар­ства по дого­во­ру соци­аль­ной аренды;
• иметь согла­сие на при­ва­ти­за­цию от всех про­пи­сан­ных в пись­мен­ном виде, в том чис­ле от несо­вер­шен­но­лет­них (в слу­чае несо­гла­сия дол­жен быть пись­мен­ный отказ);
• ранее не участ­во­вать в приватизации;
• не иметь дол­ги перед ЖКХ или ЖСК;
• про­жи­вать в жилье, соот­вет­ству­ю­щем опре­де­лён­ным тре­бо­ва­ни­ям (оно не долж­но быть ава­рий­ным, слу­жеб­ным, обще­жи­ти­ем, ста­ци­о­нар­ным пери­фе­рий­ным учреждением).

Перед тем как начать про­це­ду­ру пере­во­да квар­ти­ры из госу­дар­ствен­ной соб­ствен­но­сти в част­ную, нуж­но запом­нить такие основ­ные моменты:

• Участ­во­вать в при­ва­ти­за­ции мож­но толь­ко один раз (исклю­че­ние толь­ко для несовершеннолетних).
• Соб­ствен­ни­ком может быть как одно, так и несколь­ко лиц. Осталь­ные лица, не при­няв­шие уча­стия в при­ва­ти­за­ции, не теря­ют пра­во про­жи­ва­ния на дан­ной жилплощади.
• Если кто-то из про­пи­сан­ных отка­зы­ва­ет­ся при­нять уча­стие в при­ва­ти­за­ции, он дол­жен напи­сать пись­мен­ный отказ.

Приватизация для несовершеннолетних

При­нять уча­стие в при­ва­ти­за­ции, то есть стать соб­ствен­ни­ка­ми, име­ют пра­во и несо­вер­шен­но­лет­ние от 14 до 18 лет.

Их инте­ре­сы при обра­ще­нии в орга­ны вла­сти и реги­стра­ции пред­став­ля­ют взрос­лые (роди­те­ли или опе­ку­ны).

Раз­ре­ше­ние на уча­стие детей в при­ва­ти­за­ции дают орга­ны опе­ки, куда нуж­но обра­тить­ся за пол­го­да до пред­по­ла­га­е­мой процедуры.

Несо­вер­шен­но­лет­ние соб­ствен­ни­ки, в отли­чие от взрос­лых, могут после дости­же­ния совер­шен­но­ле­тия, ещё один раз участ­во­вать в приватизации.

Возможен ли отказ в приватизации

Отка­зать в при­ва­ти­за­ции могут при несо­блю­де­нии одно­го из выше­пе­ре­чис­лен­ных пра­вил. Так­же при­чи­на­ми для отка­за могут быть:

• отсут­ствие средств в при­ва­ти­за­ци­он­ном фонде;
• неза­кон­ная пере­пла­ни­ров­ка квартиры;
• вет­хое состо­я­ние жилища.

Из послед­не­го мож­но извлечь выго­ду, осо­бен­но жите­лям Моск­вы, участ­ву­ю­щим в про­грам­ме рено­ва­ции: в при­ва­ти­за­ции ста­ро­го жилья отка­жут, но при этом долж­ны пред­ста­вить квар­ти­ру в новостройке.

Процедура оформления приватизации

Про­це­ду­ра оформ­ле­ния уста­нав­ли­ва­ет­ся мест­ны­ми испол­ня­ю­щи­ми орга­на­ми вла­сти, куда долж­ны обра­тить­ся граж­дане, под­го­то­вив документы:

• заяв­ле­ние на спе­ци­аль­ном бланке;
• дого­вор соци­аль­ной аренды;
• пас­пор­та, сви­де­тель­ства о рождении;
• выпис­ки из домо­вой кни­ги и лице­вых сче­тов жилищ­ных ком­му­наль­ных служб и кооперативов;
• выпис­ка из ЕГРН об отсут­ствии при­ва­ти­зи­ро­ван­ной собственности.

Подать доку­мен­ты мож­но так­же в МФЦ. Жите­ли Моск­вы могут обра­щать­ся в еди­ное окно УДЖП (управ­ле­ние депар­та­мен­том жилищ­ной политики).

Совре­мен­ный и быст­рый спо­со­бом полу­че­ния выпис­ки ЕГРН — через сай­ты госус­лу­ги или Росреестра.

После полу­че­ния раз­ре­ше­ния мож­но пода­вать доку­мен­ты на реги­стра­цию квар­ти­ры в ЕГРН и дожи­дать­ся повтор­ной выпис­ки из ЕГРН, кото­рая под­твер­дит пра­ва соб­ствен­но­сти и будет содер­жать кадаст­ро­вую доку­мен­та­цию недвижимости.

Сколько стоит оформление приватизации

Про­це­ду­ра оформ­ле­ния может сто­ить при­мер­но 1500 руб:

• Пер­вая выпис­ка из ЕГРН об отсут­ствии соб­ствен­но­сти: око­ло 200 руб.
• Вто­рая выпис­ка ЕГРН обой­дёт­ся доро­же, так как будет вклю­чать кадаст­ро­вый план: ори­ен­ти­ро­воч­ная сто­и­мость — 750 руб.
• Гос­по­шли­на — 500 руб.

При­ва­ти­за­ция — это вопрос выбо­ра. Если чело­ве­ку не важ­но, кому доста­нет­ся квар­ти­ра после его смер­ти, и он не хочет мно­го пла­тить за нее по сче­там, то вполне мож­но от нее отказаться.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

carballo/Fotolia

Как мы знаем, приватизация началась в 1992 году. В те «бешеные» времена мало кто знал о правильном и законном действии по приватизации. В связи с этим было много моментов, когда несовершеннолетние дети не участвовали в приватизации, будучи прописанными на жилой площади. Никто этого не требовал, а родители и не задавались вопросом, нужно детей включать в приватизацию или нет. Вопрос: в течение какого периода дети, достигшие 18 лет, могут обратиться в суд о признании нарушения их прав? Речь идет именно о детях, которые были прописаны, но не участвовали в приватизации! И что делать, если такие взрослые дети обнаруживаются? А квартира понравилась и хочется ее купить!

Отвечает специалист по недвижимости агентства недвижимости «Невский простор» Дмитрий Румянцев:

К сожалению, такие случаи имеют место, и Ваши опасения обоснованы. Дети, чьи права были нарушены, имеют право обратиться суд в течение трех лет с того момента, как они узнали о нарушении своих прав. Поэтому в этой ситуации сроки очень и очень размыты.

Если Вы точно знаете о таких детях, которые сейчас уже не дети, то с них можно взять нотариальное заявление. Этот документ поможет доказать, что они знали о продаже и не выступали против. Вследствие этого споров в отношении права пользования не возникнет.

 Если это невозможно, то лучше воздержаться от покупки такого жилья или застраховать Право собственности от притязаний третьих лиц, хотя срок страхования определить довольно сложно.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

В 90-е годы, во время самого активного периода приватизации, дети до 18 лет, действительно, чаще всего не включались в договор о передаче прав по приватизации.

То есть граждане, которые на момент оформления недвижимости в собственность были несовершеннолетними, сегодня могут в любой момент потребовать выделить их долю в квартире. Причем сделать это они могут фактически в течение всей жизни.

Конечно, есть сроки исковой давности, но Гражданин через суд может доказать, что он не знал о своем нарушенном праве. Тем не менее не всегда новый собственник должен будет возмещать стоимость доли объявившемуся владельцу, не учтенному при приватизации.

Скорее, решать вопрос по выплатам «новым» собственникам придется со своими родственниками, а не с людьми, купившими приватизированное некогда жилье.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает старший Юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Дмитрий Смаковский:

Прежде всего следует обратить внимание на то, что признание недействительным договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации делает недействительными и все последующие сделки со спорной квартирой. Это лишний раз говорит о том, насколько внимательно и тщательно необходимо подходить к покупке жилой недвижимости.

«В 90-е мы все мечтали о собственности»

В июле 1991 года председатель Борис Ельцин подписал закон «О приватизации жилищного фонда Российской Федерации», установивший порядок бесплатной передачи жилых помещений в собственность россиян. “Ъ” спросил общественных деятелей и деятелей культуры об их опыте приватизации.

Светлана Журова, депутат Госдумы, олимпийская чемпионка по конькобежному спорту:

— Я принимала участие в приватизации родительской квартиры, в которой выросла. Также были приватизированы квартиры бабушек — все члены нашей семьи приняли участие в этом процессе: делили доли, оформляли документы и так далее. Потом, став более самостоятельной, я покупала квартиру себе, она уже была приватизирована.

Приватизация жилья была активным процессом. Но, мне кажется, люди не понимали до конца, что не будет больше как в Советском Союзе.

И что с обретением права собственности возникают и многие новые обязательства, в том числе и касающиеся общего домового имущества.

В этой суете кто-то ухитрился прихватить вещи, которые должны быть в общей собственности: нежилые помещения, чердаки и проч. И теперь все возмущаются магазинами, надстроенным мансардами…

Сергей Филатов, президент Фонда социально-экономических и интеллектуальных программ, бывший глава администрации президента Бориса Ельцина:

— Квартиру, в которой проживал, приватизировал, как и большинство других граждан, у кого тогда появилась возможность стать собственником жилья. У кого-то такого жилья не было, и они, возможно, были в менее выгодном положении.

Но в том и состоял смысл данного закона: основной упор делался на создание рыночных отношений. Только в таких отношениях не имевшие жилья могут получить возможность покупать квартиры, в том числе взяв кредит, вступать в кооперативы запросто, а не по решению начальства.

Для того, чтобы рынок состоялся, нужны были банки, а для того, чтобы состоялись банки, нужна была частная собственность.

Алла Довлатова, актриса, телерадиоведущая:

— Я на момент начала приватизации была подростком и жила с родителями в Санкт-Петербурге. Отлично помню, как папа с мамой обсуждали вопрос оформления права собственности на квартиры: сначала свою, потом бабушкину, перешедшую к ним по наследству, и папа сделал это одним из первых в городе.

Папа вообще в этом смысле педант, отлично разбирается в законах, у него порядок в документах, во всем. Он даже мне до сих пор помогает разобраться с закавыками в документах. Свою квартиру я купила у строительной компании с получением права собственности, а дачу приобрела у собственника.

Денис Драгунский, писатель, журналист:

— Мне досталось все, что было положено. И я не чувствую себя обиженным или обманутым. В начале 90-х годов я стал совладельцем квартиры, в которой я жил со своей первой женой Людмилой с 1974 года. Но это была не Денискина квартира. В той оставались жить мама и сестра, и они же ее приватизировали.

А у моей доли в приватизированной квартире, которая исторически принадлежала родителям моей жены, совершенно другая история. Моя жена Людмила получила квартиру при советской власти, поскольку была прописана вместе с родителями. К моменту приватизации и я уже много лет был в ней прописан, поэтому мы получили равные доли.

По прошествии нескольких лет я подарил супруге свою долю, она продала всю квартиру, а на вырученные деньги мы построили загородный дом и жили в нем до развода. На этом же участке была старая дача, которая принадлежала мне. При разводе я оставил новую дачу жене, поскольку она была построена на средства от продажи квартиры ее родителей.

Это было справедливо.

Анатолий Махсон, руководитель онкологического кластера сети клиник МЕДСИ:

— Раньше это была ведомственное жилье при больнице, а теперь эта квартира в моей собственности. Практически все жильцы дома работали в 62-й больнице, а муниципальными были не более 10% квартир. Но тогда все приватизировали, и я в том числе. Мы не знали, что и как будет дальше. До приватизации все коммунальные вопросы решались больницей, на территории которой находился наш дом.

Вячеслав Бобков, профессор, директор научного Центра экономики труда РЭУ им. Г. В. Плеханова:

— Мне досталась одна треть квартиры, в которой была прописана моя семья. Это было в первую волну приватизации, в начале 90-х. Сейчас я вместе с супругой и взрослым сыном по-прежнему владею совместной долевой собственностью.

Сложности при оформлении если и были, то со временем стерлись из памяти. Сейчас, чтобы получить QR-код, мне пришлось провести в МФЦ несколько часов, чтобы только получить новый доступ на Госуслуги. И это только доступ, а данных по моим прививкам, которые сделаны, по-прежнему, нигде нет.

Такое вот сравнение. Поэтому сама приватизация вспоминается без негатива.

В целом по стране ситуация другая. Приватизация жилья, которая продолжается по сей день, привела к усилению жилищного неравенства. Оно даже выше, чем дифференциация по доходам. Сегодня средний и высокий Стандарт обеспеченности жильем по площади и благоустроенности (больше 23 квадратных метров, отдельная комната на человека, интернет) распространяется только на ,28% населения страны.

Для 45% россиян размер по площади составляет меньше 16 квадратных метров на человека, а из четырех основных услуг благоустроенности (тепло, горячая и холодная вода, электричество, канализация) обязательно что-нибудь да отсутствует. Государство вроде передавало своим гражданам актив, но для большинства — очень плохого качества, он неликвиден. А теперь еще и собирает деньги на капремонт.

Гарегин Тосунян, президент Ассоциации российских банков, академик РАН:

— У нас с супругой и ребенком была квартира, и мы ее приватизировали. И у моих родителей тоже была квартира, которую они тоже приватизировали. Иметь собственность гораздо лучше, чем иметь жилье в найме, даже у государства нашего любимого. Тем более в 90-е годы мы все мечтали о собственности.

В СССР, если ты хотел что-то обменять на большую площадь, ты должен был добыть кучу бумажек, справок, разрешений. А если желал передать кому-то из близких, должен был доказывать, почему они имеют право на прописку на твоей площади, почему имеют право получить разрешение на часть этой площади и так далее. Сплошная морока.

Реформы изменили саму систему отношений, в том числе и на право собственности жилья. Мы считали величайшим благом — я считаю так и по сей день,— что жилье является неотъемлемым, важным элементом в обеспечении семьи, ее устойчивости и уверенности в том, что это твое. И что у твоих детей никто это не отнимет.

Юрий Каннер, президент Российского еврейского конгресса:

— Мне и моей семье достался двухэтажный дом. Тогда я жил в Сибири, в райцентре. Получил, приватизировал этот дом и, когда переезжал в Москву, продал его.

Причем достаточно успешно, мне почти хватило денег купить квартиру в Москве. А если бы не приватизация, то я бы просто уехал в Москву, оставив дом.

Да, бывает, что если квартира старая и ее нужно серьезно ремонтировать, то не стоит спешить с приватизацией, но это был не мой случай.

Инна Вяткина, Эксперт городской недвижимости компании «Миэль»:

— Мы приватизировали квартиру, у нас была семья из четырех человек. Муж отказался от приватизации, ему отец оставил в наследство свою квартиру, и он понимал, что, если будет много долей, потом могут возникнуть сложности с продажей. А я с двумя детьми решила приватизировать нашу двушку в Москве. Мы боялись, что бесплатная приватизация когда-нибудь закончится.

Группа «Прямая речь»