Хотим продать квартиру, ребенок в долевой собственности

Дело в том, что маленькие граждане РФ довольно надёжно защищены государством, ведь не только родители обязаны оберегать и защищать интересы детей, но и такой институт, как органы опеки. А у опекунского совета в инструментарии есть множество требований к охране имущественных интересов детей, не зная которых, Процедура оформления сделки по продаже недвижимости может не только завершиться неудачей, но и принести немалые убытки.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком. Что говорит Закон

По норме Гражданского кодекса сделки с недвижимостью, которая принадлежит ребёнку, в том числе и доли в недвижимости, совершаются их законными представителями – родителями или опекунами (статья 28). А по статье 37 ГК все подобные сделки совершаются только с письменного разрешения органа опеки (кроме дарения). При этом уменьшение имущества ребёнка не допускается.

Таким образом, государство в лице опекунского совета страхует имущество детей не только от мошеннических действий, но и от его потери или ухудшения.

Для большей надёжности с 1 января 2016 года все сделки с имуществом детей проходят через нотариуса, так как внесены поправки в закон №122 о госрегистрации прав на Недвижимость. То есть перед тем, как начать процедуру продажи нужно не только заручиться разрешением опеки на продажу квартиры или доли в ней, принадлежащей малолетнему, но и заверить сделку купли-продажи у нотариуса.

Этими законными актами государство запретило продавать квартиры детей или доли в них без разрешения опеки. Ведь Нотариус не удостоверит Договор купли-продажи без разрешения опеки, а Росреестр не зарегистрирует сделку без нотариального удостоверения.

Важно. Все несовершеннолетние граждане России признаются не полностью дееспособными, то есть их недвижимость может быть продана только с разрешения опекунского совета. Но существует такое понятие, как эмансипация. Это тот случай, когда ребёнок, достигший 16 лет, имеет право сам распоряжаться своим имуществом, в том числе и недвижимым, без чьего либо разрешения.

Как признаётся эмансипация:

• по решению опекунского совета с разрешения обоих родителей;
• по судебному решению, если опека или родители не согласны.

Главное условие эмансипации – это самообеспечение. То есть ребёнок самостоятельно может себя содержать, без посторонней помощи, например:

• он трудоустроен по договору;
• занимается предпринимательством;
• состоит в браке.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком собственником

• получение разрешения опекунского совета на продажу; 
• заверение договора купли-продажи у нотариуса; 
• регистрация сделки в Росреестре.

Самый сложный момент – поход в опеку. От инспекторов зависит – сможете вы продать недвижимость ребёнка, или нет. Самое главное условие опеки – это чтобы положение детей не ухудшилось после совершения сделки. А значит, что ребёнку вместо продаваемого жилья нужно предоставить другое – равноценное или лучше.

Важно. Не спешите переоформлять на ребёнка другую недвижимость перед походом в опеку, ведь получится, что у него уже будет два жилья – в продаваемой квартире и в новой. Поэтому и предоставлять нужно будет тоже два жилья.

Вот как нужно поступить:

• оформляется предварительный договор купли-продажи (или дарения) недвижимости, где у ребёнка будет доля; 
• в опеку нужно принести этот договор и получить разрешение.

При этом нужно иметь в виду:

• площадь жилья не должна уменьшиться; 
• характеристики квартиры не должны быть хуже продаваемой (наличие коммуникаций, состояние дома, расположение инфраструктуры, удалённость от центра и т.п.); 
• стоимость нового жилья не должна быть меньше старого.

При этих условиях опека, скорее всего, разрешение выдаст.

Хотите купить недострой или вступить в кооператив? Вряд ли вы получите разрешение на покупку недостроя, ведь нет стопроцентной гарантии, что дом достроится. В этом случае можно выделить долю ребёнку, например, в квартире бабушки, а потом её продать по той же схеме и купить долю малышу в уже построенной квартире.

Итак, разрешение получили, теперь идём к нотариусу. Кстати, сделку может зарегистрировать любой российский нотариус, привязка к нотариальным участкам существует только по наследственным делам. А поэтому, тут можно выиграть в деньгах – обзвонить нотариусов в округе и узнать стоимость оформления договора купли-продажи квартиры ребёнка.

Перед походом оформляем договор купли-продажи вот по такому образцу и распечатываем столько копий, сколько сторон в договоре, плюс один для Росреестра.

Нотариусу от вас будет нужно:

• личное присутствие вас и покупателя;
• паспорта – ваш и покупателя квартиры;
• документ ребёнка;
• договор купли-продажи;
• свидетельство на собственность;
• разрешение опеки.

Вопрос цены нотариального удостоверения сложится из сумм:

• госпошлина – полпроцента от цены договора (но не меньше 300 и не больше 20000 руб.); 
• плата за работу нотариуса (у всех разная, так как тарифы не закреплены законодательно).

Внимание! Будьте готовы к тому, что нотариус попробует вас убедить, что договоры составляются исключительно нотариусами самостоятельно. За такое условие вы можете переплатить больше десятка тысяч рублей. Лучше поищите того, кто заверит ваш собственный договор.

Как только договор удостоверен, можно отправляться в Росреестр или в МФЦ с документами:

• паспорта;
• свидетельство на собственность;
• заверенный договор купли-продажи;
• согласие опеки.

Нотариальные сделки регистрируются не 10 дней, как обычно, а только 3.

Кстати, в Росреестре тоже не бесплатно работают, госпошлина за регистрацию перехода прав стоит 2000 рублей.

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребёнком не собственником

В случае, если ребенок не имеет доли в квартире с наличием сертификата, он не является владельцем квартиры, а только прописан в ней, то и разрешения на продажу в опеке брать не нужно. Не нужны и Услуги нотариуса. Но как уговорить покупателя купить квартиру, в которой прописан ребёнок?

По статье 20 Гражданского кодекса ребёнок должен проживать с одним из родителей, соответственно, и быть прописанным там же. Поэтому перед тем, как оформлять договор купли-продажи, одному из родителей нужно прописаться в новом жилье или у родственников (временно), куда прописать и ребёнка.

Если нет возможности прописаться сразу, в договоре купли-продажи можно обозначить условие о том, что все зарегистрированные в квартире лица обязуются выписаться до определённой даты.

В таком случае покупатель уже застрахован от сюрприза в виде прописанного в его квартире ребёнка. Если детей не выписать в оговоренный срок, может случиться так:

• покупатель подаст на вас в суд о признании утраты права пользования ребёнком жилья; 
• суд признает это право и обяжет миграционную службу выписать ребёнка; 
• с вас суд взыщет издержки по делу, убытки (переплата по коммуналке), плату адвокату.

Алгоритм продажи квартиры, даже если в ней прописан ребёнок, достаточно прост:

• оформление договора купли-продажи;
• регистрация в Росреестре (срок 10 дней, госпошлина 2000 руб.);
• прописка на новом месте.

Как выписать несовершеннолетнего

Регистрацию можно оформить:

• у паспортиста ТСЖ, ЖСК или управляющей компании по новому месту жительства;
• в отделе по вопросам миграции (бывшие отделения УФМС);
• в МФЦ.

Документы для регистрации:

• домовая книга;
• паспорт ваш и ребёнка (или свидетельство о рождении);
• документы на собственность.

Максимум через 3 дня вас с ребёнком пропишут в новой квартире, а по старому месту жительства автоматически выпишут.

Купля продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка. Риски покупателя

Если вы – покупатель и боитесь потерять в деньгах при покупке квартиры, учтите тонкости, не отдавайте Задаток, пока не удостоверитесь в чистоте квартиры.

Как определить чистоту квартиры

• закажите в Росреестре выписку из ЕГРП на квартиру или пусть её (свежую) предоставит Продавец (смотрите – нет ли малолетних собственников); 
• если есть, у продавца на руках должно быть письменное разрешение органа опеки на продажу; 
• посмотрите в свидетельство на собственность – если документ-основание это договор приватизации, а в квартире прописан ребёнок, повод задуматься о возможности признания сделки недействительной; 
• в договоре купли-продажи определите срок, в который все прописанные выпишутся из квартиры.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Продать квартиру непросто, учитывая подготовку документов и решение всех вопросов в процессе сделки. Если долей жилья владеют ещё и несовершеннолетние граждане, это существенно усложняет задачу.

Необходимость переезда возникает довольно часто, будь это переезд в другой город или район населённого пункта, расширение жилплощади или другие причины.

Российским законодательством разрешена продажа приватизированной квартиры, доля в которой предназначена для несовершеннолетнего ребенка, являющегося собственником. Но это возможно только при выполнении ряда условий и с учётом всех правовых нюансов.

Когда сделка возможна

Без разрешения органов опеки продажа квартиры с долей, которой обладают несовершеннолетние, невозможна. Поэтому раньше, чем оно будет получено, разворачивать активную деятельность не стоит. Чтобы получить разрешение, важно удостоверить попечительский совет в том, что доля несовершеннолетнего ребенка в новом жилье будет эквивалентна или больше доли в продаваемой квартире.

Исходя из вышесказанного, продажа квартиры, собственником доли которой являются несовершеннолетние граждане, возможна, если:

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

• Одновременно с продажей жилья на ребенка будет оформлена равноценная доля в купленной квартире, и он будет её собственником;
• Если покупка нового жилья не планируется, доля для не достигших восемнадцати лет будет предоставлена в любой другой квартире.

Оформление документов

Для оформления сделки купли-продажи недвижимости, в которой зарегистрированы дети, можно заранее подготовить следующие документы:

Вид документаОсобенности

Паспорта родителей или официальных опекунов	Оригиналы и копии
Паспорт или свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребенка или каждого из них, если их несколько	Оригиналы и копии
Свидетельство о браке	Или о его расторжении
Свидетельство права собственности на жильё	Или другие правоустанавливающие документы
Кадастровый паспорт и план	Желательно иметь и техническую документацию
Документы о покупке нового жилья, подтверждающие, что несовершеннолетний также её собственник	Без этих бумаг нельзя получить разрешение попечительского совета
Выписка из лицевого счёта	Об отсутствии задолженности
Справка из домовой книги	По месту регистрации в старой и новой недвижимости
Договор купли-продажи новой квартиры или дома	Если была такая сделка
Разрешение органов опеки	Письменное
Нотариальное разрешение на сделку	О продаже от имени детей
Квитанция об оплате государственной пошлины	Желательно иметь также копию

Правила оформления

Органы опеки также оценивают условия, в которых дети живут на данный момент, чтобы решить, будет ли новое жильё лучше или не хуже нынешнего, и можно ли совершить такой обмен. Учитываются не только условия, но и площадь жилья, которая не должна быть меньше.

О намерении продать квартиру необходимо уведомлять в письменном виде. Для этого нужно заполнить заявление в присутствии органов опеки и заверить его у инспектора. Ответственный сотрудник должен провести с родителями разъяснительную беседу о том, что права детей не должны нарушаться и чем это чревато.

Разрешение органов опеки

Можно отдельно отметить случаи, когда Органы опеки и попечительства вправе отказать и не выдать разрешение на продажу квартиры, доля которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку.

• Жильё приобретается в рассрочку, при этом происходит продажа всей жилой собственности. При этом ущемляются права ребенка, который больше не будет собственником недвижимости;
• Сделка представляет собой не продажу квартиры, а её дарение;
• Новое жильё не достроено;
• Новая квартира по площади меньше продаваемой;
• В новой квартире или доме нет каких-либо систем коммуникаций, например, воды или электричества.

Положительно на решение органов опеки повлияют следующие факторы:

• Улучшение жилищных условий;
• Улучшенная инфраструктура по новому месту жительства;
• Хорошее экологическое состояние и климатические условия;
• Более высокооплачиваемая работа у родителей и лучший уход за детьми.

Без вмешательства попечительского совета осуществить продажу квартиры можно только в том случае, если несовершеннолетний достиг шестнадцати лет и самостоятельно работает, является индивидуальным предпринимателем, либо вступил в Брак.

Завершение сделки

Разрешение органов опеки должно быть выдано через две рабочих недели после подачи заявления. В документе будет чётко указан адрес жилплощади, которая продаётся, и адрес приобретаемого взамен жилья. После этого все проживающие в квартире должны быть из неё выписаны. Последним этапом станет заключение сделки купли-продажи квартиры.

Далее можно проводить сделку по следующему принципу:

• Составление договора купли-продажи;
• Подписание акта приёма-передачи недвижимости;
• Регистрация права собственности;
• Одновременная продажа и приобретение жилья;
• Регистрация собственника по новому месту жительства, в том числе и детей;
• Передача органам опеки копий договоров и подтверждение, что ребенок собственник доли жилплощади, а значит, его права не были нарушены.

https://www.youtube.com/watch?v=IpRxnres45U

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка?

Осуществить продажу квартиры, которая частично принадлежит несовершеннолетнему, гораздо сложнее, чем оформить обычный договор купли-продажи с участием совершеннолетних. Ребенок до 18 лет относится к незащищенной категории граждан, поэтому его интересы учитываются в любых юридически важных сделках.

Но отношение к продаже квартиры лицо имеет только в том случае, если он является одним из ее собственников. Кроме того, как совладелец, он должен числиться в ЕГРН. Когда на несовершеннолетнего ребенка оформлена временная регистрация либо он с родителями арендует жилье, продажа осуществляется без его участия.

Возрастные ограничения

В соответствии со ст. 26 ГК РФ, граждане, достигшие возраста 14 лет, становятся независимой стороной сделки. Но в данном случае, в отличие от сделок с лицами, которым исполнилось 18 лет, от родителей либо других законных представителей требуется согласие. Это является гарантией защиты имущества ребенка.

Влияние на ход сделки можно оказывать с 14 лет. Если ребенок не достиг этого возраста, решение за него принимают органы опеки.

Каким образом можно продать долю несовершеннолетнего?

При продаже доли несовершеннолетнего взамен ему требуется предоставить равноценную часть. Причем, равноценной она должна быть не только по размеру, но и комфорту. То есть, продажа не должна идти во вред ребенку и ухудшить его жилищные условия.

Согласно действующему законодательству, новая доля лица, не достигшего 18-летнего возраста, после продажи квартиры, в которой он частично являлся собственником, должна быть такой же или больше, но никак не меньше.

Таким образом, прежде
чем продать квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетнему ребенку, стоит
проконсультироваться с юристом. Он поможет правильно оформить сделку и избежать
ответственности.

Подготовка документов

Согласно закону, сделки, совершаемые с участием несовершеннолетних, в обязательном порядке заверяются у нотариуса.

Поэтому при сборе необходимых документов следует включить в него лицензию (нотариальное разрешение) от юриста. Для ее получения родители должны обратиться в одну из нотариальных контор.

Вместо них действовать могут их представители, но у них должна быть Доверенность, подтверждающая легитимность совершаемых ими операций.

В качестве доверенного лица можно выбрать и самого юриста. Так можно быть уверенным, что сделка будет успешной.

Кроме нотариальной
лицензии, потребуется собрать следующий перечень документов:

• паспорта родителей, а в случае их отсутствия — опекунов или других законных представителей;
• свидетельство о рождении ребенка, доля которого имеется в квартире, запланированной к продаже (если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, ему следует предъявить паспорт);
• технический паспорт на квартиру, которую планируют продавать;
• выписка из ЕГРП;
• свидетельство о браке (если брак расторгнут, нужно предъявить соответствующий документ);
• вписка из лицевых счетов (в данном случае они требуются как на старую, так и на новую квартиру);
• выписки из домовых книг обеих квартир;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Обратите внимание на то, что муниципальные образования вправе вносить в данный перечень документов корректировки. Поэтому перед их сбором следует проконсультироваться с местным властями.

После предъявления собранного пакета документов его передают на рассмотрение в ООиП. После их изучения будет внесено решение.

Если органы опека и попечительство посчитают обмен долями квартир несовершеннолетнего ребенка неравноценным, в продаже могут отказать.

Если его имущественные интересы соблюдены, родителям или законным представителям следует написать заявление. Специалисты уполномоченных органов ставят на нем подпись.

Далее осуществляется
стандартная процедура купли-продажи.

Основания для отказа в продаже квартиры

Если от ООиП получен отказ, сделка по продаже квартиры не состоится. Основаниями для этого являются:

• покупка новой квартиры осуществляется в
  рассрочку — существуют подозрения, что возникнут материальные трудности и
  оплатить всю стоимость недвижимости так и не удастся, в результате чего ребенок
  потеряет свою долю, а новую так и не получит;
• новая квартира приобретается в
  новостройке, которая еще не сдана в эксплуатацию;
• новая доля меньше старой;
• в новом жилье меньше удобств, как было в
  старом;
• новая квартира расположена вдали от
  объектов инфраструктуры, в то время как вблизи проданной недвижимости
  располагались детский сад, школа, больница и прочее.

Если органы опеки
ответят отказом, родителям ничего не останется, как дождаться совершеннолетия ребенка
(или детей), чтобы реализовать задуманные планы.

Обратите внимание на то, что в отдельных случаях ждать, когда ребенку исполнится 18 лет, не обязательно. Существуют определенные обстоятельства, согласно которым ребенок уже в 16 лет считается дееспособным и имеет право принимать самостоятельные решения юридической значимости. К примеру, при вступлении в брак, официальном трудоустройстве, регистрации ИП.

Также стоит отметить, что даже при отсутствии нового жилья ООиП могут дать согласие на продажу старого. Это возможно в тех случаях, когда родители открывают на имя ребенка счет в банке и переводят на него сумму, равную стоимости его доли. Причем воспользоваться деньгами владелец вправе при исполнении 18 лет.

• Как выйти из созаемщиков по ипотеке в Сбербанке
• Как узнать дадут ли ипотеку

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Время чтения 8 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Продажа квартиры, в которой часть (доля) принадлежит несовершеннолетнему (лицу младше 18 лет – п. 1 ст. 21 ГК РФ) – возможна, закон не ограничивает собственников в правах на распоряжение своим имуществом. Однако, сделки такого рода могут быть на законных основаниях выполнены только при непосредственном участии органов опеки и попечительства (ООиП), на которые возлагается функция надзора за соблюдением прав несовершеннолетних граждан. Далее мы подробно разберем порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

В глазах закона дети – это граждане, обладающие ограниченной дееспособностью. Родители являются выразителями интересов своих детей, а только потом в дело вступают ООиП, когда есть вероятность ущемления интересов детей. При продаже доли несовершеннолетнего число участников сделки увеличивается, поскольку необходимо не только получить разрешение из ООиП, но и лицензию в нотариате.

Когда можно продать долю несовершеннолетнего?

Попечительский совет уполномочен выдавать разрешения на совершение сделок купли-продажи квартир, доля в которых принадлежит несовершеннолетнему.

Прежде, чем отправлять в ООиП, следует подготовить документы, подтверждающие передачу ребенку после продажи старой квартиры доли в новой квартире.

Без получения документального разрешения сделка в судебном порядке будет расторгнута и аннулирована. Более того, участников могут привлечь к ответственности за нарушение закона.

Итак, при продаже доли малолетнего есть два пути:

1. Если продажа квартиры – это конечная цель, новую квартиру покупать семья не планирует, тогда несовершеннолетнему должна быть предоставлена аналогичная доля в другом домовладении. Например, можно детей оформить собственниками долей в квартире бабушки или дедушки.
2. При одновременной продаже старой и покупке новой квартире, по новому адресу на ребенка оформляется точно такая же доля в праве собственности. Закон допускает приобретение большей доли или равной прежней, но никак не меньшей.

Просто продать квартиру и не предоставить несовершеннолетнему взамен другую недвижимость – незаконно, в этом отношении законодательство неумолимо.

Прежде, чем окончательно решиться на продажу, стоит предварительно проконсультироваться в ООиП. Необходимо установить, на покупку какого типа жилья будет дано разрешение. Типичный пример: квартира продана, а ребенку куплена комната. ООиП – против, так как один ребенок проживать не может, а комната на двоих даже с одним из родителей – это слишком мало.

Если до продажи в квартире детям принадлежала 1/2, то и в новой квартире на их имя следует оформить 1/2 или даже больше. Оформить меньшую долю – нельзя, даже если новая квартира существенно больше прежней. Фактически в такой ситуации ребенок, скажем, вместо прежних 10 кв.м. получит, например, 15 кв.м. ООиП одобрит такую сделку без возражений.

Как подготовить документы к продаже?

С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.

Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:

• отсутствия второго родителя по причине развода;
• его несогласия с продажей;
• безвестного отсутствия отца или матери,

тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:

1. нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
2. решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
3. решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
4. свидетельство о смерти, если второй родитель умер.  

Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:

• Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
• Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
• Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
• Заявление;
• Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
• Техпаспорт старой квартиры;
• Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
• Нотариальная лицензия на продажу;
• Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
• Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
• Квитанция об оплате госпошлины.

ООиП изучит документы, сравнит прежние и новые условия проживания несовершеннолетних, а при отсутствии нареканий выдаст разрешение. Суть проверки – убедиться, что сделка законна, а имущественные интересы детей соблюдены.

В присутствии инспектора ООиП родители заполняют заявление, в котором обязуются соблюдать права и интересы своих детей. Инспектор ставит свою подпись на этом заявлении. Если ребенку на данный момент уже исполнилось 14 лет, тогда потребуется подготовить письменное разрешение от обоих родителей на продажу и покупку доли в квартире.

Когда ООиП отказывают?

Получить отказ – неприятно, без него сделка сорвется. Поэтому стоит сразу ознакомиться с перечнем ситуаций, в которых ООиП всегда отказывают заявителям:

• Новая квартира приобретается в рассрочку, а старые продаются полностью;
• Сделка проводится путем продажи и одновременно дарения;
• Объект покупки – новостройка (здание не сдано в эксплуатацию);
• Новое жилье меньше старого;
• Новое жилье имеет меньший комплект удобств, чем старое (отсутствует водопровод, канализация и т.д.);
• Новая инфраструктура существенно хуже прежней (нет садика или школы).

Если сделка все-таки должна быть проведена на таких условиях, тогда у родителей нет иного выхода, кроме как дождаться совершеннолетия своих детей.

Если причиной отказа названо то, что родители предоставили только предварительный договор купли-продажи на новую квартиру, вместо уже подписанного основного договора, то это – не правомерно. Предварительный договор обязывает стороны совершить сделку на указанных в нем условиях.

Если же отказ выдан по причине, которая, по вашему мнению, противоречит законодательству, то его можно оспорить в судебном порядке. В этом случае суду потребуется предоставить тот же самый пакет документов, который был подан в ООиП. Ответчиком в данном разбирательстве выступает ООиП, а истцом – родители несовершеннолетнего, действующие в его интересах.

Важно: не всегда необходимо ждать 18-летия, чтобы получить право совершать сделки с недвижимостью от своего имени. В ряде случаев подростки получают признание дееспособности в 16 лет.

Например, когда вступают в брак, либо устраиваются на работу с оформлением полного соцпакета, а также становятся индивидуальными предпринимателями. Разрешение ООиП на сделку в таких случаях не потребуется.

В отдельных случаях, когда родители не намерены покупать новое жилье после продажи старого, ООиП соглашаются на оформление персонального счета на имя ребенка, куда будет переведена сумма от продажи его доли в квартире. Счет оформляется таким образом, что получить с него деньги сможет только сам ребенок, когда ему исполнится 18 лет.

Доказать ООиП, что при переезде условия проживания ребенка станут лучше, можно при аргументации:

• Улучшение экологической обстановки;
• Новая инфраструктура более развита (ближе к дому школа, больше магазинов, есть остановки общественного транспорта и т.д.);
• Улучшение климатических условий;
• Получение родителями более высокооплачиваемой работы.

Когда под влиянием этих аргументов и представленных документов ООиП выдадут разрешение, можно назначать даты сделок купли-продажи.

Как провести сделку?

На выдачу разрешения у ООиП есть ровно 2 недели с момента получения от родителей заявления и прилагающегося к нему пакета документов. В оформляемом разрешении обязательно указывается полный адрес старой квартиры, а также дается согласие на приобретение новой квартиры и указывается ее адрес.

Снятие с регистрационного учета по старому адресу проводится в следующем порядке: сначала выписывают родителей (опекунов), а потом только детей.

Является ли несовершеннолетний собственником доли или же только зарегистрирован в старой квартире, без специального согласия ООиП нельзя снимать его с регистрационного учета.

В противном случае сделка не пройдет регистрацию в Регистрационной палате.

После совершения этих обязательных действий можно приступать непосредственно к проведению сделки:

1. Договор купли-продажи составляется и заверяется у нотариуса, который также готовит акт о приемке-передаче недвижимости. Следует крайне внимательно изучить эти документы, чтобы избежать ошибок и неточностей.
2. В Регистрационную палату подаются два заявления: на регистрацию продажи старой квартиры и покупку новой. В ответ выдаются две выписки из ЕГРП на оба объекта недвижимости.
3. Подаются документы в УФМС по новому адресу для постановки на регистрационный учет несовершеннолетнего и его родителей (опекунов).
4. Копии обоих договоров необходимо предоставить в ООиП, чтобы известить о получении несовершеннолетним равноценное замещение его прежней собственности. 

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Рассматривая отдельно процесс реализации или приобретения недвижимости, можно с уверенностью отнести эту затею к списку довольно непростых. Но вопрос будет существенно осложнен, если говорить о реализации доли, принадлежащей несовершеннолетнему. По какой же причине реализация жилья, один из совладельцев которого несовершеннолетней, так осложнена?

Вопрос приобретает глобальное значение, если возникает необходимость в расширении жилой площади по причине пополнения состава семьи, при появлении второго и затем третьего ребенка.

Обычным решением, в этом случае, является реализация старого жилья с площадью, которой уже катастрофически мало для комфортного размещения семьи, и приобретение нового, с более приемлемой для семейных нужд площадью.

К несовершеннолетним, согласно законодательству РФ, относят лиц, не достигших возраста 18 лет (эта формулировка содержится в пункте 1 статьи 21 Гражданского кодекса РФ). Ввиду возрастного фактора, их Дееспособность еще нельзя назвать полной.

Это означает, что ответственными за соблюдение прав этих лиц должны быть их родители, а также законные представители, к коим можно отнести: опекунов, попечителей либо усыновителей, а также отдельно органы опеки и попечительства при управах городского или районного значения.

Процесс реализации жилья с долей в ней, принадлежащей несовершеннолетнему, является фактором, усложняющим совершение сделки, поскольку, в этом случае, появляется определенный список нюансов (об этом далее).

От имени малолетних лиц (в возрасте до 14 лет), сделки должны совершаться их родителями либо представителями (которые имеют право проставления вместо них подписей).

• Если же детям исполнилось от 14 до 18 лет, и они имеют паспорт, то подписываться за себя они вправе сами, не исключение и подписание договора о купле-продаже жилья, однако, при этом данные действия должны сопровождаться соответствующим нотариально заверенным согласием их родителей или представителей.
• Те же, в свою очередь, имеют право дать согласие на проведение сделки или решить этот вопрос вместо малолетних граждан, но лишь получив предварительное разрешение от органов опеки и попечительства.
• Разрешение, выданное органом опеки и попечительства
• Имущественные права лиц, не достигших совершеннолетия, защищаются органами опеки и попечительства, при этом, их должностные лица имеют достаточно обширный перечень полномочий.

Именно они следят за тем, чтобы при совершении подобных сделок не возникало нарушений имущественных прав детей. Для этого в список полномочий органов опеки и попечительства включена выдача специальных разрешительных документов для возможности проведения сделок, связанных с недвижимостью, если в них принимают участие несовершеннолетние.

1. Эти разрешения должны содержать четкие требования, лишь соблюдая которые возможно оформить реализацию жилья, с имеющейся в нем долей, принадлежащей несовершеннолетнему.
2. Подобные требования носят обязательный характер, и если они будут нарушены, сделка может быть признана по результату рассмотрения поданного органом опеки и попечительства и иными заинтересованными гражданами иска, недействительной.
3. Преимущественно органами опеки и попечительства выдвигаются требования к родителям или законным опекунам, касающиеся обеспечения ребенка жилой площадью, соответствующей той, что продана.
4. В связи с выполнением указанного правила, реализация жилья, имеющего в своем составе долю несовершеннолетнего, становится похожей на взаимозаменяемое соглашение.
5. Регулировка деятельности органов опеки и попечительства осуществляется на основании статей 31-41 Гражданского кодекса РФ, пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, а также Федерального закона-48 «Об опеке и попечительстве».
6. Они относятся к структуре местных исполнительных властных органов и местному самоуправлению (по Москве – муниципалитетов).

Официальное разрешение от них возможно получить, когда реализация жилья не сопровождается ущемлением прав и интересов детей, участвующих в заключении сделки. Проще говоря, доля, принадлежащая ребенку, не должна быть уменьшена, а условия его проживания не могут ухудшиться.

Следует учитывать, что у детей, не достигших совершеннолетия, могут быть как права на владение (включительно и долей в общем праве), так и права на использование (т. е. ребенок может просто быть прописанным в жилье).

Исходя из этого, существуют такие варианты:

• Если у ребенка имеется своя доля собственности в жилье (вне зависимости от его регистрации), то из этого следует, что он относится к участникам сделки и, соответственно, от органов опеки и попечительства нужно соответствующее согласие;
• Если ребенок зарегистрирован в жилье, но не имеет доли в праве владения, однако, пребывает под опекой или он остался без родителей, то, исходя из позиции, обозначенной пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, можно обойтись без разрешения.

Опеку и попечительство устанавливают по отношению к лицам, не достигшим совершеннолетия, если они остались без попечения родителей (когда родителей нет, они пропали без вести, их лишили прав в отношении их детей и т. п.).

• Если ребенок при этих обстоятельствах является малолетним (ему до 14 лет), то в отношении него будет назначена опека, если же речь идет о детях в возрасте от 14 до 18 лет, то будет назначено попечительство.
• Опекуном самостоятельно совершаются все сделки от имени подопечного (он подписывает вместо него любо рода документы), попечитель же, напротив, может лишь дать свое согласие на совершение подопечным сделок (но при этом подписи проставляют и один, и второй).
• В том и другом случае, при сделках, совершаемых с недвижимым имуществом, как попечитель, так и опекун, не имеют права предпринимать действия без наличия на то согласия, выданного органами опеки и попечительства.

В ряде случаев (при реализации жилья), когда ребенок не относится к числу владельцев, однако, зарегистрирован в жилье, регистратором истребуется справка из органов опеки и попечительства, в подтверждение факта отсутствия опеки над ребенком. Здесь подразумевается именно справка, в виде уведомления, а не отдельное разрешение.

1. Если же жилье было приватизировано, все дети, не достигшие совершеннолетия, имеющие прописку в нем, автоматически переходят в статус владельцев.
2. Практика встречает случаи, когда родители в целях упрощения реализации жилья, до момента приватизации, перепрописывают ребенка по адресу проживания дедушки, к примеру, и приватизация недвижимости проходит без его присутствия.
3. Однако совершаемая при таких обстоятельствах сделка может оспариваться органами опеки и попечительства, если последние оценят такой правовой ход, как способ лишения ребенка полагающейся ему по закону собственности.
4. Но у них не будет возражений, к примеру, если у ребенка имеется иная жилая собственность, где он проживает, и где он также может принять участие в процессе приватизации.
5. Поскольку присутствие лиц, не достигших совершеннолетия, в сделках от продавца повышает риск покупателя, и если на этот счет, касающийся прав ребенка, есть сомнения, можно обратиться за консультацией к юристу.
6. Если же ребенок присутствует со стороны покупателя, то какого-либо разрешения от органов опеки и попечительства не потребуется.
7. В качестве исключения здесь могут быть случаи, когда жилье приобретается на условиях ипотеки и, с момента проведения регистрации соглашения, его тут же передают в банковский Залог (таким образом, права ребенка-владельца обременены).

Как продать квартиру, где есть доля несовершеннолетнего

Реализация доли, принадлежащей ребенку, хоть и отличается сложностью, но она вполне возможна. Но обойти стороной органы опеки и попечительства все же не выйдет, поскольку именно получение согласия от них открывает перед вами дорогу для беспрепятственной возможности заключения соглашения.

Обращаясь туда, нужно заранее подготовиться к тому, что у вас возникнет обязанность выделения ребенку отдельной доли в новом жилье.

Какие же есть возможные варианты? Их всего пара:

• Реализация жилья, где зарегистрирован ребенок, и сопутствующее этой сделке приобретение отдельной доли для ребенка в приобретаемом жилье;
• Реализация жилья, где зарегистрирован ребенок, и отдельное выделение в его пользу личной доли в другом жилье (к примеру, у дедушки). Этот вариант приемлем, если приобретение жилья не запланировано.

Таким образом, продавая долю ребенка, законодательство обязывает вас передать в его пользу другую аналогичную, в качестве полноценной замены.

Реализация жилья, где прописано лицо, не достигшее совершеннолетия

Основным нюансом совершаемой разновидности сделки является наличие прав у ребенка на жилье, подлежащее реализации. Нужно понимать, что если ребенок является владельцем доли в жилье, то, в этом случае, не обойтись без разрешения, выданного органами опеки и попечительства, а также согласия его представителей по закону.

При этом схема реализации построена в такой последовательности:

• Приобретение нотариально заверенного разрешения на реализацию доли недвижимости, принадлежащей ребенку;
• Написание заявления в адрес органов опеки и попечительства с целью получить от них соответствующее разрешение. Но при обращении сюда, необходимо знать следующее:
• Каждый из родителей или опекунов должен лично присутствовать;
• Если кого-либо из них не будет, то о данном факте нужно сообщить заранее представителю органов опеки и попечительства.

Если, к примеру, Гражданин, являющийся отцом ребенка и бывшим супругом, преднамеренно скрывается от своей супруги, или же, исходя из собственных принципов, не дает согласие на реализацию доли его ребенка либо местонахождение его остается неизвестным – вопрос подлежит рассмотрению в суде.

Проще говоря, от мамы нужно будет или разрешение от отца, или судебное решение в подтверждение лишения отца родительских прав, или о том, что отец признан пропавшим без вести;

• Выдача разрешения на реализацию доли может быть осуществлена, только когда были предъявлены документы, доказывающие, что ребенок будет обеспечен другой жилплощадью, переданной ему во владение;
• При этом такая площадь должна полностью быть равноценной предыдущей. Площадь не должна уменьшаться, а также ухудшаться жилищные условия;
• Органами опеки должна быть проведена оценка условий, при которых будет проживать ребенок;
• В адрес ООП направляется письменное уведомление о реализации жилья. В этом заявлении должно быть указано о взятии ими на себя обязательств соблюдения прав ребенка. Составление заявления происходит при участии инспектора УЗСН, которым проводится заверение документа;
• С теми родителями, чьи дети возрастом от 14 лет, проводится собеседование. В некоторых случаях, при собеседовании должны присутствовать и владельцы жилья, которое планируется приобрести. Это необходимо для той цели, чтобы получить письменное разрешение на реализацию доли недвижимости несовершеннолетнего;
• Кроме заявления, нужно подать и определенный пакет документации (это копии и подлинники): паспортов, заявления, свидетельств о заключении/расторжении брака, рождении детей, а также документы по реализуемому и приобретаемому жилью;
• Ребенок, которому исполнилось 14 лет, должен участвовать в сделке сам, имея на то письменное согласие своих родителей;
• Наиболее вероятно, что ООП не будет дано согласие, когда выполняется приобретение жилья на условиях рассрочки с одномоментной реализаций всей недвижимости, находящейся во владении; когда проведение сделки являет собой реализацию с сопутствующей ей дарением; когда приобретаемое жилье располагается в жилом доме, находящемся на стадии строительства;
• Разрешение от ООП должно быть выдано в двухнедельный срок с момента проведения собеседования;
• Затем выписка ребенка происходит, основываясь на факте снятия с регистрации родителей;
• Когда ребенок не относится к владельцам, то выписка его возможна и без разрешения органов опеки и попечительства. Регистрация подобной сделки, вероятно, не будет совершена, поскольку суд, при первом же случае, однозначно признает проведение такой выписки недействительной;
• Дальнейшая часть сделки проходит в стандартном режиме;
• Затем соглашение о купле-продаже заключается у нотариуса, оформляется акт приемки-передачи, и проходит регистрация прав владения на каждую из участвующих в сделке сторон;
• Реализация одной недвижимости и приобретение новой, совершаются одномоментно;
• Когда завершен переход права владения на жилье к новому владельцу, прописка ребенка проходит по другому адресу;
• В заключении, следует уведомить органы опеки и попечительства о факте передачи ребенку во владение равноценного жилья или его части (с предоставлением в подтверждение данного факта копии заключенного договора).