Как докупить участок, если администрация не дает ответ

Конечно, каждый случай индивидуален, предоставление земель происходит по-разному, зависит от категории населения.

Что же необходимо знать в данном случае? На что обратить внимание? Рассмотрим ключевые вопросы в данной статье.

Понятие

Под выделением земельного участка понимают процесс передачи государственных земель физическим или юридическим лицам. Данная сделка закрепляется особым документом – договором предоставления, который фиксирует основные положения:

• цели физического или юридического лица, для которых отводится участок;
• основные условия выделения;
• период, в течение которого юридическое или физическое лицо может распоряжаться участком;
• порядок расторжения договора в случаях, когда земля предоставляется на определенный срок;
• порядок оформления земли в собственность новым владельцем.

Процедура перехода земельного участка от государства к иным лицам регулируется законодательно. В данном случае в качестве основного документа выступает Земельный Кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) гл. V.1.

Виды предоставления земли государством

Земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, могут становиться объектом сделки. Основные виды отношений приведены в таблице:

Вид	Краткое описание
Продажа	Реализация через публичные торги или через осуществление права преимущественного выкупа у человека, предоставляющего интересы официальных органов.
Аренда	Права переходят открыто, через публичные торги. Повторное продление договора аренды производится без торгов.
Постоянное бессрочное пользование	В данном случае за пользование землей устанавливается определенная плата.
Безвозмездное срочное пользование	Земля эксплуатируется в соответствии с ее целевым назначением, плата за использование отсутствует.

В таблице отражены ключевые направления перехода земель от государства к юридическому или физическому лицу. В данном случае земля становится объектом сделки, для его получения составляется Договор купли-продажи в соответствии с законодательными нормами.

Но есть ситуации, когда он может быть выделен безвозмездно на льготной основе определенным группам граждан (ст.39.5 ЗК РФ).

Даже если Гражданин имеет право на получение льготных земель, то юридически всё равно заключается договор купли-продажи, но он не требует платы за участок.

Считается, что гражданин покрыл стоимость земли, оплатив Услуги по оформлению кадастровых и межевых документов. Исключение – заключение договора безвозмездного срочного пользования.

Порядок процедуры

Для получения земельного участка гражданину придется пройти процедуру оформления. Как уже было сказано, в большинстве случаев она подразумевает заключение договора купли-продажи между государством и физическим или юридическим лицом.

Кому может быть выделен бесплатно?

Первое, что необходимо разобрать – категории граждан, которым полагаются льготные участки. К ним относят:

1. Многодетные или молодые семьи, которые ранее не пользовались правом получения участка.
2. Герои России или Советского Союза.
3. Ветераны труда или Советского Союза.
4. Кавалеры орденов Славы.
5. Члены семьи погибших Героев или Ветеранов труда РФ и Советского союза.
6. Ликвидаторы аварии на Чернобыльской АС.
7. Дети-сироты.
8. Семьи, в которых воспитывается ребенок-инвалид.
9. Военнослужащие, работники ОВД.
10. Молодые специалисты, которые приехали для работы в сельскую местность после окончания высшего учебного заведения.

Для данных групп предусмотрен отдельный порядок получения.

При этом участок может быть выделен по двум критериям:

• по праву собственности, при котором участок полностью передается во владение или распоряжение;
• по праву пользования, при котором физическое или юридическое лицо может распоряжаться землей, но не оформлять ее в собственность до тех пор, пока не будут выполнены определенные условия, установленные государством.

С первым случаем все понятно. А во втором, например, молодой специалист обязан построить на выделенном участке дом в течение пяти лет, иначе его придется вернуть государству.

Как только гражданин выполняет условия, продиктованные государством, право пользования переходит в Право собственности.

О бесплатном выделение земельных участков от государства расскажет видео:

Подготовка документов и подача заявления

Для получения земли по льготным условиям гражданину необходимо обратиться в администрацию города или области с заявлением о предоставлении участка и пакетом основных документов, в который должны входить:

• удостоверение, подтверждающее статус Героя или Ветерана РФ или Советского Союза;
• документ, подтверждающий статус семьи как многодетной;
• согласие от органов опеки и попечительства, если в сделки участвуют несовершеннолетние дети;
• кадастровые и межевые документы на тот участок, который должен быть выделен государством, в которых указаны: кадастровый номер участка, его границы, площадь, фактическое расположение;
• документы на здания и сооружения, построенные на данном участке;
• копии документов, удостоверяющих личность: паспорт, свидетельство о рождении детей;
• справка о составе семьи;
• справка о месте проживания из паспортного стола.

Данный пакет документов необходимо прикрепить к письменному заявлению, которое составляется по следующей схеме:

Пункт заявления	Что должно быть
Шапка в правом верхнем углу листа	фамилия, имя, отчество главы города или области, к которому обращено заявление; адрес администрации с указанием города; фамилия, имя, отчество гражданина, от имени которого написано заявление; паспортные данные заявителя; адрес постоянной регистрации.
Наименование документа	По центру с большой буквы пишется «Заявление».
Основная часть	Здесь отображаются основные вопросы. Начинается со слов: «Я, … (фамилия, имя, отчество), прошу предоставить земельный участок»: во временное пользование на определенный срок; на бессрочное пользование; по праву собственности на безвозмездной основе; по праву собственности по оплате. Далее указывается цель: под индивидуальное жилищное строительство; для личного подсобного хозяйства; для ведения сельского хозяйства или сезонных работ; для строительства нежилой недвижимости. Далее указывается причина, а также перечень документов, ее подтверждающих.
Дата и подпись.

Работник, отвечающий за прием заявлений, должен проверить правильность составления и полноту комплекта бумаг.

Постановка в очередь

Процедура постановки в очередь состоит из четырех основных этапов:

1. Обращение в местную администрацию с заявлением и пакетом документов.
2. Прием заявления сотрудником администрации. Он должен поставить печать и дату подачи, именно от нее будет отсчитываться период рассмотрения. Граждане также могут подать заявление дистанционно через портал Госуслуги.
3. Если выделение участка одобрено, человек ставится в очередь, которая порою может идти до нескольких лет. Ускорить процесс можно лишь одним способом – регулярно ходить в администрацию и проверять положение в очереди. В случае, если очередь стоит или позиция сместилась вниз – идти в прокуратуру.
4. Непосредственно выделение земли. На данном этапе новый собственник должен оформить межевые документы, поставить участок на кадастровый учет и получить кадастровый номер.

Администрация должна вынести решение о постановке на учет или отказе в течение 30 рабочих дней с момента подачи всех необходимых документов.

В случае отказа должны быть четко сформулированы причины. Если формулировка размыта или вовсе отсутствует, гражданин вправе обратиться в надзорные органы – прокуратуру, чтобы установить свою правоту.

Официальные причины отказа могут быть следующие:

• был установлен факт подделки документов заявителем или указание недостоверной информации;
• если кто-то из членов семьи не имеет Российского гражданства;
• если семья переехала на постоянное место жительство в другую страну.

Но в регионах данный перечень может быть дополнен в рамках закона. В случае отказа рекомендуется проконсультироваться с юристом и, в случае нарушения прав, обязательно обратиться в надзорные органы.

Как происходит принятие решения?

Как уже было сказано, для получения земельного участка гражданину следует обратиться в администрацию с заявлением и пакетом основных документов. Право рассматривать такие обращения предоставляется исполнительному лицу государственной власти или органу местного самоуправления.

В течение установленного срока, 30 дней с момента подачи заявления, сотрудники должны провести проверку предоставленных данных:

• установить достоверность предоставленной информации;
• проверить полноту пакета документов;
• проверить землю, которая должна быть выделена.

По результатам проведенной проверки выносится решение: положительное или отрицательное.

Если результат отрицательный, необходимо исправить все ошибки, заново собрать документы и обратиться в администрацию. Если результат положительный, гражданин получает решение в письменной форме – специальный документ, который является основанием для проведения процедуры выделения.

Он состоит из нескольких основных пунктов:

1. Название и номер документа. Например, «Постановление от 08.05.2020 №22 о выдаче земельного участка под индивидуальное жилищное строительство».
2. Ссылки на законы и Законодательные акты, в соответствии с которыми будет происходить процедура выделения.
3. Непосредственно решение. Обычно состоит из нескольких пунктов, в которых указаны основные моменты передачи земли.
4. Данные по участку: фактическое расположение, адрес, кадастровый номер, категория земель, границы участка и его площадь.
5. Наличие обременений на участке: аренда, Залог, арест, Сервитут.
6. Стоимость земли, если она переходит не по льготной программе.
7. Список ответственных лиц.

Документ обязательно должен быть заверен печатью и подписью ответственного лица, выдавшего данное разрешение – глава местной администрации или его законный представитель.

Оформление в собственность

Процедура регистрации права собственности состоит из нескольких основных шагов:

1. Подготовка документов. Для оформления в собственность выделенного земельного участка потребуются следующие документы:
   • распоряжение от местной администрации о выделении земли;
   • кадастровый паспорт на участок;
   • межевые документы;
   • оригинал и копия паспорта гражданина, на которого будет оформляться земля;
   • квитанция, подтверждающая факт оплаты услуги регистрации.
2. Оплата государственной пошлины. Ее можно оплатить в любом банке или через сервисы онлайн-банкинга, например, Сбербанк Онлайн. Но при оплате через портал Госуслуги гражданам предлагается скидка 30%, поэтому лучше оплачивать именно на этом ресурсе.
3. Дополнительный. Если ранее не было проведено межевание участка, то перед следующим шагом его необходимо произвести.
4. Подача документов. Все необходимые документы вместе с квитанцией об оплате государственной пошлины передаются сотрудникам многофункционального центра – МФЦ. Он проверяет правильность заполнения, наличие необходимых бумаг и выдает расписку о их получении.
5. Получение сертификата на землю. Сотрудник МФЦ назначает дату, когда можно будет забрать заявление. Для этого необходимо явиться в МФЦ с распиской.

От уплаты государственной пошлины могут быть освобождены следующие категории граждан: сотрудники органов государственной власти, Центрального банка и малоимущие семьи.

Сроки и стоимость

Для людей, которые претендуют на выделение земельного участка на платной основе, через торги, процесс получения займет не более полугода. Но в случае с льготными программами всё намного труднее.

Здесь ситуация зависит от количества обратившихся граждан – чем их больше, тем дольше придется ждать. И тут невозможно сказать точно, поскольку каждая администрация самостоятельно определяет годовой объем земель, который может быть передан безвозмездно. Поэтому срок здесь колеблется от полугода до нескольких лет.

Размер государственной пошлины может быть от 100 рублей до 2000. Все зависит от вида участка, его площади и размеров. Узнать можно на сайте Госуслуги.

Можно ли получить дополнительный ЗУ?

В некоторых случаях к основному земельному участку можно получить дополнительный участок. Такая процедура носит свое название – оформление прирезка. В соответствии с гл. V.4. ЗК РФ граждане могут расширить границы участка.

На это может рассчитывать каждый гражданин. Причем, при увеличении не более, чем на 10%, эта процедура бесплатна, а за земли не придется платить, но при условии, что на них нет обременений.

Последовательность оформления в данном случае следующая:

1. Написание заявление по образцу, указанному выше. Но в данном случае оно будет называться иначе – на перераспределение земельных угодий.
2. Подготовка необходимых документов – такие же, как на выделение земельного участка.
3. Передача заявления и пакета документов уполномоченному органу – администрации района или области.
4. Рассмотрение уполномоченным органом заявления в течение 30 рабочих дней.
5. Вынесение решения.
6. Проведение кадастровых и межевых работ для установки новых границ земельного участка.

В соответствии с Постановлением Правительства №1308 стоимость нового участка будет составлять 15% от его кадастровой стоимости.

Заключение

Таким образом, выделение земельного участка – сложный с юридической точки зрения процесс. Задача гражданина – ответственно подойти к подготовке документов, активно сотрудничать с работниками администрации, быть готовым на возможный отказ или необходимость в повторном прохождении процедуры. Только так удастся получить земли от государства.

Как разрешить спор с соседями о границах земельного участка

Земельные споры являются одной из наиболее сложных для простого гражданина категорией дел, при этом являясь одной из самых злободневных. Соседские конфликты из-за земли иногда длятся годами, выливаясь в несколько судов, колоссальные затраты и массу испорченных нервов, особенно если обе стороны пренебрегают юридической помощью.

Что же делать, если мирно сосуществовать с соседями не получается, а спор по земельным вопросам превращается в серьезный конфликт? Статья 64 Земельного кодекса прямо устанавливает, что все земельные споры подлежат рассмотрению в судебном порядке. Закон, впрочем, не мешает соседям договориться миром, но подобный исход дела возможен лишь при участии с обеих сторон опытных адвокатов, умеющих донести до спорящих сторон всю разрушительность и обременительность судебного конфликта.

Если же одна из сторон категорически не идет на уступки, единственным выходом будет судебное разбирательство.

С чего начинается земельный спор?

Соседский земельный спор это не всегда претензии из-за посаженного на меже куста помидоров. Условно можно выделить следующие разновидности земельных конфликтов, которые могут возникнуть у проживающих рядом лиц:

• Захват земли соседа. Умышленно или же из-за ошибки в документах, но один из соседей «присваивает» себе часть земельного участка, принадлежащего смежному землевладельцу. Каждая сторона считает себя единственно правой, а искать истину придется лишь в суде, особенно если на захваченном участке уже что-либо построено;

• Конфликт при согласовании границ. Статья 39 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (N 221 от 24 июля 2007 года) устанавливает, что местоположение границ земельных участков должно быть согласовано с заинтересованными лицами.

Это необходимо в тех случаях, когда в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или, уточняются границы смежных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.

Бывает и так, что соседи годами живут без проблем, но они возникают при попытке узаконить владение землей одним из собственников. По документам вполне может оказаться, что кто-то пользуется не своей землей.

• Нарушение требований санитарного и противопожарного контроля. Для любой постройки, будь то сарай или уличный туалет (для него – в особенности) есть достаточно жесткие требования, прописанные в СНиП’ах. Если один из соседей нарушил их, разместив строение слишком близко к границе другого землепользователя, то разрешать проблему придется только в суде.

Когда межевание – причина конфликта

Чаще всего конфликты возникают при межевании, заказанном одним из соседей или же совместно (например, при владении жилым домом и участком в общей долевой собственности).

Именно в ходе межевания выявляются следующие проблемы, которые неминуемо могут привести к конфликту:

1. Ошибки в кадастровой документации, включая стоимость. Если в кадастровой документацией содержатся неточности, то это может привести как к изменению границ, так и увеличению земельного налога у одного или обоих собственников. Еще одна особенность: при кадастровом оформлении позицию соседей никто не выясняет, что часто ведет к ошибочному внесению данных.

2. Противоречие фактических обстоятельств данным в документации. Неверные границы, ошибочное расположение строений, не введенные в эксплуатацию объекты или же возведённые самовольно – все это выявляется в ходе межевания и становится предметом конфликта соседей.

3. Противодействие соседа замерам или самовольный захват части территории с созданием препятствий кадастровым инженерам при проведении межевания.
Здесь, как и в перечисленных выше случаях, при не достижении договоренности сторонам придется обращаться в суд.

Как решить земельный спор между соседями: пошаговая инструкция

Прежде чем конфликт дойдет до суда, стороны (или хотя бы одна из них) пытаются всеми силами решить его самостоятельно. Иногда это не имеет никакого смысла и лучше сразу начать подготовку иска, но в ряде случаев можно добиться защиты своих прав и без суда.

1. Определение своей позиции и причин конфликта

Поймите, в чем заключается ваша или соседская претензия и с чем она связана.
Если с ошибкой в документации – запросите верный документ, если это возможно. Кадастровую ошибку, например, по простому запросу не исправить – обращаться в суд все же придется.

В тех же случаях, когда причиной конфликта является личный интерес или же «работа на принцип» — поинтересуйтесь правовой информацией и предварительно проконсультируйтесь у юриста. В идеале – письменное заключение адвоката.
Если предметом спора являются лишь границы участка – проведите совместное межевание, которое поможет их установить или восстановить.

2. Сядьте за стол переговоров

Любой конфликт лучше начинать решать с переговоров. Абстрагируйтесь от эмоций и попробуйте спокойно, без ругани, пообщаться о причинах проблемы и вариантах ее решения.
Объясните соседу, что обострение конфликта и доведение его до суда чревато не только значительными расходами времени и средств, но и не всегда предсказуемым результатом. В обоснование приведите доводы юриста.

• 3. Привлеките муниципалитет к разрешению спора
• При каждом муниципалитете существует целый ряд различных отделов и комиссий, которые могут помочь в разрешении спора.
• Например, административная комиссия следит за исполнением региональных законов, правил благоустройства и иных норм, а потому может привлечь соседа к ответственности за какие-либо нарушения – например, складирование строительных материалов на меже участка перед домом соседа.
• Земельный отдел городской управы (сам отдел и должности его сотрудников могут называться по-разному), ответственный за рассмотрение жалоб от граждан по вопросам землеустройства, может дать письменное заключение на ваше обращение по конфликту.
• Практически всегда специалисты выедут на место, осмотрят проблемные участки и дадут свои рекомендации по решению спора.

Увы, в отличие от судебного решения даже основанное на законе заключение муниципальных органов не является безусловно обязательным к исполнению конфликтующим соседом. Если ничего не вышло — готовьтесь к суду!

Судебная защита прав по земельным спорам

Земельные споры подсудны исключительно районным (городским) судам.
По правовой классификации, отраженной в Гражданском кодексе, иски по земельным спорам чаще всего будут негаторными – то есть, содержащими требования собственника по устранению препятствий в пользовании и распоряжении своим имуществом.

Это могут быть требования:
• Об определении границ или их изменении;
• Об устранении препятствий в пользовании участком;
• Об устранении кадастровой ошибки;
• О сносе самовольной постройки и т.д.

1. Не стоит искать в Интернете образец искового заявления по земельным спорам между соседями – вы едва ли найдете Иск, отражающий аналогичный вашему, спор.
2. Земельное право столь объемно, а природа земельных споров настолько широка, что лишь опытный адвокат сможет справиться с грамотной подготовкой искового заявления.
3. Подготовьте документы по спору и обращайтесь за юридической помощью к грамотным юристам – только с их участием у вас есть шансы на подходящий для вас результат.
4. В ходе судебного заседания может потребоваться назначение землеустроительной и (или) строительно-технической экспертизы, если по документам установить важные для дела обстоятельства не удастся.

Расходы на оплату экспертизы стороны могут понести как совместно, так и единолично. В дальнейшем все расходы будут отнесены на проигравшую спор сторону.

Адвокат Коченков В.В. оказывает полный спектр юридических услуг по земельным спорам – от первичной консультации до комплексного сопровождения дела «под ключ».

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Обременения земельного участка и ограничения его использования влияют на рыночную стоимость и инвестиционную привлекательность объекта. Участки без обременений встречаются на рынке редко. И чем более привлекателен для бизнеса участок, тем больше вероятность обнаружить ограничения.

И тем больше шансов, что эти обстоятельства может попытаться скрыть Продавец, желающий получить за него стоимость, не учитывающую подобные сюрпризы. Покупателю важно выявить их до заключения сделки, чтобы оценить, можно ли будет использовать участок так, как планировал.

Как это лучше сделать?

Земельный кодекс РФ обязывает продавца земли при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю информацию об обременениях участка и ограничениях его использования. Если продавец дал заведомо ложную информацию, покупатель вправе требовать уменьшения стоимости или расторжения договора и возмещения убытков.

Кроме того, продавец участка может и не знать о действующих ограничениях. Поэтому покупателю лучше самостоятельно найти сведения о наиболее важных и распространенных ограничениях.

В первую очередь необходимо запросить у собственника участка правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на Наследство или иные документы о приобретении права собственности на землю, а также получить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Выписка поможет установить категорию земель, выявить зарегистрированные обременения (залог, арест, долгосрочную аренду), сведения о внесенных в кадастр недвижимости зонах с особыми условиями использования территорий – санитарно-защитных зонах, охранных зонах сетей и сооружений (ЛЭП, трубопроводов, теплосетей и подобных объектов), водоохранных зонах. В выписке ЕГРН также указываются кадастровые номера расположенных на участке объектов недвижимости. Выявить здания и сооружения и установить их собственника необходимо уже на этапе подготовки сделки, поскольку законодательство запрещает продажу земли без находящихся на нем объектов недвижимости, если они принадлежат одному лицу.

На практике покупатели участков часто сталкиваются с тем, что в ЕГРН нет сведений о недвижимом имуществе на участке и зонах с особыми условиями использования территорий.

Советское и постсоветское законодательство не предусматривало внесение в реестр недвижимости таких данных. Даже сейчас, когда такое требование закреплено в законе, многие ранее установленные ограничения до сих пор не внесены в ЕГРН.

Нахождение на участке таких зон влечет ограничения или полный запрет его использования для определенных видов деятельности. Например, Верховный суд в сентябре 2016 г.

признал законным требование «дочки» «Газпрома» – ООО «Газпром трансгаз Чайковский» к индивидуальному предпринимателю о сносе жилого дома в Удмуртии, построенного и введенного в эксплуатацию с нарушением минимальных расстояний от магистрального газопровода.

Также для получения дополнительных сведений об ограничениях можно воспользоваться общедоступными интернет-ресурсами: публичной кадастровой картой на портале Росреестра, информационными системами обеспечения градостроительной деятельности (РГИС в Санкт-Петербурге, ИАИС ОГД в Москве). Покупатель может узнать, к какой зоне отнесен участок согласно генеральному плану и правилам землепользования и застройки населенного пункта, утвержден ли проект планировки с проектом межевания территории.

Эти ресурсы хороши тем, что из них можно быстро и без затрат получить минимально необходимые сведения для оценки участка даже тому, кто не имеет специальной юридической подготовки.

Перед подписанием договора купли-продажи осмотрите участок. Если продавец отказывает в доступе – это повод задуматься, стоит ли покупать кота в мешке.

Закон не возлагает на покупателя такой обязанности, однако практика показывает, что пренебрежение осмотром на этапе подготовки сделки часто оборачивается проблемами после ее совершения.

К примеру, на участке может обнаружиться не оговоренный продавцом объект (Самовольная постройка, незаконная свалка отходов, линейное сооружение и т. д.), вплоть до невозможности доступа к нему с прилегающих территорий.

Так, в октябре прошлого года Верховный суд РФ рассматривал спор между гражданами о расторжении договора купли-продажи земельного участка на территории военного городка в Крыму.

При совершении сделки продавец не сообщил покупателю о нахождении участка на территории режимного объекта, более того, заверил об отсутствии каких-либо ограничений.

Впоследствии Истец обнаружил, что купленный участок невозможно использовать для строительства жилого дома, поскольку войсковая часть запретила доступ через контрольно-пропускной пункт.

Верховный суд РФ отменил Определение суда апелляционной инстанции об отказе в иске и отправил дело на новое рассмотрение, а также подтвердил, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании участка вне зависимости от их регистрации в публичном реестре.

Таким образом, даже если от собственника недвижимости получены заверения об отсутствии ограничений и обременений, покупателю лучше получить хотя бы общедоступную информацию об ограничениях.

Обязательно обратите внимание на окружающую застройку, наличие поблизости действующих предприятий, котельных и прочих источников загрязнения, поскольку существует вероятность попадания участка или его части в санитарно-защитные зоны таких объектов, что полностью исключает возможность жилой застройки и значительно ограничивает другие виды использования.

Если понадобится проверить или уточнить полученные сведения, можно направить письменные обращения в государственные или муниципальные органы власти, у которых есть необходимая информация.

Например, подробное заключение о режиме использования земельного участка в зонах охраны и защитных зонах объектов культурного наследия предоставляет КГИОП и Министерство культуры РФ.

Сведения о наличии и размерах санитарно-защитных зон могут быть запрошены в территориальном управлении Роспотребнадзора. Сведения о линейных объектах, их охранных зонах и ограничениях предоставляют сетевые организации, владеющие такими объектами.

Информацию о градостроительной документации можно найти на официальных сайтах органов власти и муниципальных образований, поскольку акты о ее подготовке, изменении или отмене далеко не всегда отражаются в публичных реестрах и системах.

В целом законодательство развивается в направлении консолидации, открытости и доступности сведений об ограничениях и обременениях объектов недвижимости, что облегчает подготовку сделок. Но риски остаются.

Россияне могут узаконить используемые более 15 лет земельные участки

19 сентября 2019

16 сентября вступили в силу изменения в законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости».

Поправки упростят процедуру проведения комплексных кадастровых работ, заказчиками которых выступают муниципальные власти.

Федеральный закон 150-ФЗ от 17 июня 2019 года устанавливает порядок уточнения границ земельных участков, фактическая площадь которых не соответствует площади, указанной в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Сбор и анализ данных в ходе комплексных кадастровых работ позволяют выявить и устранить случаи пересечения границ и, в определенных случаях, самозахвата земель, а также реестровые ошибки.

Последнее – наиболее распространенная причина, по которой садоводы не могут поставить на кадастровый учет личные участки и земли общего пользования в соответствии с законодательством.

По мнению специалистов Федеральной кадастровой палаты, упрощение процедуры проведения комплексных кадастровых работ в целом благотворно скажется на положении собственников земельных участков.

В частности, одно из положений законодательства предоставляет возможность гражданам узаконить в рамках проведения комплексных кадастровых работ фактически используемые земельные участки, если их площадь превышает площадь, указанную в ЕГРН.

Узаконить фактически используемые «лишние» метры можно будет лишь в том случае, если участок используется в этих границах более 15 лет, на него нет посягательств со стороны соседей и претензий органов власти.

Кроме того, площадь такого «увеличения» должна быть не больше предельного минимального размера участка, установленного местной администрацией, а в случае если такой минимальный размер не установлен — не более, чем на 10% от площади, указанной в ЕГРН.

«У граждан есть возможность официально оформить используемые участки, а соответственно, впоследствии ими распоряжаться.

Если в ходе комплексных кадастровых работ, которые проводятся по заказу местных властей, выяснится, что используемая площадь земельного участка больше, чем предусмотрено данными в ЕГРН, при соблюдении всех критериев разницу можно будет узаконить.

Но важно — к поправкам нельзя относиться как к возможности быстро увеличить площадь своих земельных участков. Закон направлен на уточнение существующих участков и поддержку собственников, которые на протяжении многих лет использовали земли без уточненных границ», — говорит замглавы Федеральной кадастровой палаты Марина Семенова.

Комплексные кадастровые работы (ККР) — это кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории

одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов земельных участков, зданий, сооружений (за исключением линейных объектов), а также объектов незавершенного строительства.

Такие работы проводятся за счет бюджета по заказу органов государственной власти (в Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе) или местного самоуправления (в других регионах страны, муниципальных районах, городских округах).

Кадастровые работы проводятся для уточнения границ земельных участков, зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства. Кроме того, они нужны для корректного представления земельных участков, на которых расположены здания, а также для исправления реестровых ошибок. Комплексные кадастровые работы не проводятся в отношении линейных объектов.

Информация о проведении таких работ публикуется в открытых источниках, в том числе на сайтах органов госвласти или местного самоуправления, в течение 10 дней со дня заключения контракта на выполнение комплексных кадастровых работ.

Кроме того, о начале проведения работ в конкретном кадастровом квартале, где расположен объект, правообладателя должен известить непосредственный Исполнитель работ — кадастровый инженер — по электронной или обычной почте, при наличии этих сведений в реестре недвижимости.

Как отмечает замглавы Кадастровой палаты Марина Семенова, после внесения в ЕГРН сведений о земельных участках и местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, полученных в результате проведения комплексных кадастровых работ, у правообладателей таких объектов недвижимого имущества отпадает необходимость проводить кадастровые работы за свой счет. Комплексные кадастровые работы проводятся на бюджетные средства.

Помимо этого, с вступлением в силу 150-ФЗ появляется возможность проведения комплексных кадастровых работ без утвержденного проекта межевания территории, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации разработка и утверждение такого проекта не требуется. Согласно 150-ФЗ заказчики ККР вправе использовать технические паспорта, оценочную и иную необходимую в работе документацию. Эта мера позволяет исключить дополнительные затраты и сэкономить местный бюджет.

«Проведение комплексных кадастровых работ по заказу органов госвласти или местного самоуправления позволяет сократить число земельных споров и защитить права собственников недвижимости, обеспечить справедливое налогообложение. Таким образом повышается и эффективность управления различными территориями в составе субъектов федерации», — заключила Марина Семенова.

Напомним, Федеральный закон №150-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О кадастровой деятельности» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» подписал Президент России Владимир Путин 17 июня 2019 года. Закон вступает в силу 16 сентября, спустя 90 дней после дня его официального опубликования.

Споры о праве на придомовую территорию

Новый всплеск интереса к вопросу о правах жильцов многоквартирных домов (далее – МКД) на придомовую территорию вызвало апелляционное определение Московского городского суда от 14 июля 2020 г. по делу № 33-24329/2020. Жители района «Останкино» г.

Москвы обратились с исковым заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы и Казенному предприятию г. Москвы «Управление гражданского строительства» о частичном оспаривании договора безвозмездного пользования земельным участком площадью 8600 кв. м.

, предоставленным для строительства гимназии (снос и новое строительство) в рамках программы реновации.

Суд первой инстанции отказал гражданам в удовлетворении иска по той причине, что земельный участок под домом не сформирован, на кадастровый учет не поставлен и находится в собственности города. Следовательно, он не относится к общему имуществу МКД, поэтому его жильцы лишены возможности владеть и пользоваться участком. 

С этими выводами не согласился Мосгорсуд, указав, что Департамент городского имущества г. Москвы как представитель органа государственной власти по распоряжению имуществом столицы не вправе распоряжаться землей, предоставленной под строительство и эксплуатацию МКД, в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под указанным многоквартирным домом.

В свою очередь, истцы как собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, – т.е.

в тех границах, в которых придомовая территория была ранее в установленном законом порядке определена до ее образования в результате межевания. 

Отсутствие кадастрового учета земельных участков под МКД – частое явление, встречающееся повсеместно.

Это обусловлено тем, что массовое жилищное строительство проводилось еще в советские годы, а системы кадастрового учета и госрегистрации прав на недвижимое имущество были введены только к концу 90-х гг. ХХ в.

Таким образом, в сведениях ЕГРН в настоящее время содержится информация лишь о тех земельных участках, которые были образованы после создания указанной системы.

Новых домов эта проблема практически не касается, так как после вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.)1 дом нельзя ввести в эксплуатацию, если участок под ним не сформирован (не поставлен на государственный кадастровый учет)2.

Отметим, что выводы Мосгорсуда не являются принципиально новыми, а лишь повторяют изложенную в п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 (ред. от 23 июня 2015 г.

) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» позицию, следование которой, кстати, является для нижестоящих судов обязательным.

Решения с аналогичной правовой позицией принимались и ранее.3

Особенно часто споры о правомерности установления границ земельных участков, образующих придомовую территорию, а также о праве распоряжения ими публично-правовыми образованиями (городом федерального значения, муниципалитетом) возникают в случае проведения строительства по программе «Реновация» в Москве. 

Такие споры можно разделить на четыре большие категории: 

• о праве распоряжаться придомовой территорией МКД;
• об отказе публично-правового образования (города федерального значения, муниципального образования, в чью компетенцию входит соответствующий вопрос) обеспечить формирование земельного участка, на котором расположен МКД;
• об отказе публично-правового образования выполнить работы, необходимые для формирования участка;
• о границах участков, предназначенных для размещения МКД. 

Для ответа на вопрос о том, как избежать указанных проблем, следует сначала определиться, о каком участке и какой придомовой территории идет речь.

Что понимается под земельным участком жилого дома и придомовой территорией

Это земельный участок, на котором расположен МКД с элементами озеленения и благоустройства, а также размещены иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Границы и размер (площадь) участка, на котором расположен дом, определяются органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, а также требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Отметим, что в случае формирования земельного участка под МКД вероятно определение его границ в соответствии с фактически сложившимся землепользованием.

Об этом ранее высказалась Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Кассационном определении от 27 мая 2020 г. № 89-КАД20-1-К7.

При этом важное значение имеет срок фактического землепользования территорией, на которой расположен МКД4.

В соответствии с судебной практикой образуемый под домом земельный участок должен включать: объекты благоустройства дворовой территории, газгольдер, хозяйственную площадку для сушки белья, почтовые ящики, детскую и спортивную площадки, озеленение5.

Для обоснования границ формируемого участка жильцы МКД могут опираться на Методические рекомендации по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, утвержденные Приказом Минстроя России от 7 марта 2019 г.

№ 153/пр, а также Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденные Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 г. № 59.

Согласно судебной практике Кондоминиум является гарантией прав собственников на приобретение земельного участка, занятого домом.

Если границы участка под МКД не сформированы…

Основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 28 мая 2010 г.

№ 12-П (далее – Постановление КС № 12-П) указал, что для обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах в ЖК РФ закреплено общее правило о принадлежности участка собственникам помещений в расположенном на нем доме (ч. 1 и 2 ст. 36 Кодекса).

При этом во Вводном законе определены специальные порядок и условия перехода такого участка в общую долевую собственность собственников помещений в МКД, который на нем расположен.

В соответствии с указанным порядком переход земельного участка в общую долевую собственность связан с завершением процесса его формирования и проведения государственного кадастрового учета.

При этом каких-либо актов госорганов или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка или о возникновении права собственности, как и госрегистрации права общей долевой собственности на участок в ЕГРН не требуется.

Если участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, земля под МКД является собственностью соответствующего публично-правового образования.

В свою очередь, собственники помещений в доме вправе владеть и пользоваться данным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества.

При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Таким образом, если участок под жилым домом не поставлен на кадастровый учет, это не лишает собственников помещений в нем права использовать придомовую территорию, в том числе под установку ограждений и шлагбаумов (Апелляционное определение ВС Республики Башкортостан от 21 июня 2016 г. по делу № 33 11827/2016). 

С момента формирования участка и его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

Согласно ст.

305 ГК РФ в указанных случаях собственники помещений как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим для его эксплуатации, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав владения и (или) пользования данным участком, в том числе от его собственника. Они вправе также оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен жилой дом, разработке документации по планировке территории (ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению участком действия – в частности, решения о предоставлении участка для строительства, о проведении торгов по продаже участка или права на заключение договора его аренды и т.д.

Если в результате таких действий госоргана у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в доме могут обратиться в суд с иском об оспаривании соответствующего права третьих лиц или об установлении границ участка.

Формирование участка под МКД

Позиция, изложенная в Постановлении КС № 12-П, состоит в том, что для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимости, в общую долевую собственность собственников помещений необходимо и достаточно формирования данного участка органами государственной власти или местного самоуправления в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, а также постановки участка на кадастровый учет — при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении участка, ни госрегистрации права общей долевой собственности на него в ЕГРН не требуется.

Согласно подп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД (Письмо Росреестра от 11 апреля 2018 г. № 14-03826-ГЕ/18 «О возможности образования земельного участка»  вместе с Письмом Минэкономразвития России от 6 марта 2018 г. № Д23и-1133).

В иных случаях образование участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения участка (участков) на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания.

При этом границы участков под МКД должны учитывать земли общего пользования и не должны их пересекать. Исходя из п. 12 ст.

85 ЗК РФ территориями общего пользования являются участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации. В противном случае такой проект межевания может быть оспорен (см., например, Кассационное определение ВС от 22 мая 2019 г. № 67-КА19-1).

Следует также обратить особое внимание на необходимость соблюдения всех предусмотренных законодательством процедур, направленных на формирование участка под МКД.

Кроме того, должны быть проведены полное обследование, а также объективная и всесторонняя оценка квартала с точки зрения обеспечения нормативной достаточности, функциональной целостности и допустимости планировочной обособленности выделяемых участков, а проект межевания территории, в соответствии с которым образуется участок, должен пройти публичные слушания (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 6 августа 2019 г. № 5-КГ19-140).

Вместе с тем обращение любого собственника помещений в МКД в госорганы с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен дом, должно рассматриваться как основание для формирования участка и его кадастрового учета, что не отменяет необходимости формирования и кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция (Постановление КС № 12-П).

Поскольку формирование участков, на которых расположены МКД, относится к области публичных правоотношений, госорганы, на которые возложена эта обязанность, не вправе произвольно отказаться от ее выполнения, если для формирования участка имеются все предусмотренные законом основания (апелляционное определение Мосгорсуда от 28 мая 2019 г. по делу № 33а-2886; кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 5 февраля 2020 г. № 88а-1594/2020).

Указанные действия (бездействие) госоргана могут быть оспорены собственниками помещений. Конкретная процедура оспаривания будет зависеть от способа управления МКД (ТСЖ, управляющая компания и др.).

1 Статья 1 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

2 Часть 6 ст. 16 Вводного закона.

3 Апелляционное определение Московского областного суда от 6 апреля 2015 г. по делу № 33-7685/2015, 33-7992/2015; Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.

4 Определение ВАС РФ от 1 октября 2012 г. № ВАС-12039/12 по делу № А66-10449/2010.

5 Определение ВАС РФ от 19 апреля 2012 г. № ВАС-4716/12 по делу № А04-1618/2011.