Как оформить субаренду: ответ на вопрос: Как самому себе сдать помещение в субаренду? Я ИП

Такое понятие, как Субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Кроме того, необходимо точно знать какой код ОКВЭД применим для субаренды нежилого объекта недвижимости. В этой статье, мы постараемся разобраться во всех тонкостях сдачи помещений в субаренду.

Что такое субаренда?

Само понятие субаренды можно классифицировать как повторную сдачу объекта недвижимости в аренду третьему лицу. Для этого необходимо согласие собственника помещения. Процедура актуальна для жилых и нежилых помещений.

Стоит отметить, что можно сдать в субаренду помещение целиком или его часть. Выглядит это следующим образом: вы арендуете у организации или физического лица нежилое помещение за определённую сумму денег. После этого, можно сдать его в субаренду за более существенную сумму.

Разрешение на субаренду помещений подтверждается статьёй 615 пункт 2 Гражданского кодекса РФ. Он гласит, что арендатор может поступать с арендованным объектом недвижимости следующим образом:

• сдавать строение (или его часть) в субаренду;
• отдать его в безвозмездное пользование;
• передать свои права арендатора третьему лицу.

Стоит отметить, что первоначальный Договор аренды не предусматривает право арендатора на субаренду без разрешения собственника. ЗАТО может быть включён пункт, дающий право арендатору осуществлять сдачу недвижимости в субаренду. Это обеспечивает прямое заключение договора между арендатором и третьим лицом. Согласие собственника уже не требуется.

Из этого можно сделать вывод, что договор субаренды заключается между участниками договора. Это могут быть как физические, так и юридические лица.

Иногда в роли юридического лица может выступать агентство недвижимости, которое оказывает Услуги по сдаче помещений в аренду. В этом случае меняется налогообложение для арендатора и вступает в силу другой код ОКВЭД.

• Тонкости сдачи нежилого помещения в аренду

Договор субаренды

Составление договора субаренды нежилого помещения подразумевает письменное оформление стандартного документа. Подписывается договор участниками сделки. Это стандартная процедура, на которую не влияют сроки заключения договора и статус его участников.

Договор на сдачу нежилого помещения в субаренду должен включать следующие моменты:

• территориальное расположение с указанием точного адреса;
• общая площадь строения;
• целевое предназначение;
• срок договора субаренды;
• форма и сроки оплаты.

В некоторых случаях основной договор может быть подкреплён следующими документами:

• кадастровым паспортом и свидетельством о Государственной регистрации объекта;
• актом приёма/сдачи нежилого помещения;
• протоколами разногласий и согласия разногласий.

Важно! Несмотря на наличие стандартной формы договора субаренды, допускается его оформление в свободной форме. При этом обязательным условием является вхождение всех основных пунктов.

Необходимо знать, что если договор заключается на срок свыше 12 месяцев, необходима его государственная регистрация. Договор вступает в действие только с момента его регистрации. Иначе разрешение на аренду помещения третьим лицом не будет иметь юридической силы.

Кроме того, договор повторной аренды не должен превышать срок первичного найма. При этом по истечении срока действия, документ не продлевается автоматически. Каждый раз требуется составление нового договора.

Права и обязанности сторон

Отдельного внимания заслуживают права и обязанности участников договора. Это не касается собственника помещения, а только арендатора и субарендатора. Рассмотрим права и обязанности каждого из участников соглашения.

Арендатор

Эта сторона обязана: предоставить нежилое помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, обеспечить поставки воды, электроэнергии и отопления.

Стоит отметить, что бездействие коммунальных служб не подразумевает ответственность арендатора. Кроме того, арендатор обязан ознакомить субарендатора с правилами внутреннего распорядка и планом эвакуации в случае возникновения чрезвычайных ситуаций.

Арендатор вправе проводить проверку соблюдения условий договора субаренды. Это делается в рабочее время и в присутствии субарендатора. Последний обязан предоставить все документы, в том числе разрешение на определённый вид деятельности.

Арендатор имеет право на проведение капитального или текущего ремонта в нежилых помещениях, переданных в субаренду. При этом субарендатор уведомляется в письменном виде за 30 дней до проведения работ. Стоит отметить, что во время ремонта, арендная плата с субарендатора не взимается.

Арендатор вправе устанавливать порядок работы помещений в выходные и праздничные дни. На порядок и размер оплаты это не влияет.

Субарендатор

Эта сторона, заключившая договор, обязана использовать помещение только в целях, указанных в договоре. Следить за техническим и пожарным состоянием нежилого помещения в соответствии с установленными нормами.

Самостоятельно нести полную ответственность перед органами, дающими разрешение и контролирующими предпринимательскую деятельность. Ликвидировать последствия аварий и другого ущерба помещениям, причинённого по собственной вине.

Не проводить перепланировку или реконструкцию, если отсутствует письменное разрешение арендатора. Своевременно вносить установленную договором арендную плату.

Если договор сдачи помещения расторгается досрочно, по инициативе субарендатора, арендатор должен быть уведомлен об этом не позднее, чем за месяц.

Субарендатор обязан при заключении договора представить арендатору следующие документы:

• выписку банковских реквизитов, с печатью предприятия и подписью бухгалтера;
• выписку из ЕГРЮЛ, взятую не позднее, чем за 30 дней до подписания договора;
• документ, дающий разрешение на подписание договора субаренды.

Стоит отметить, что приведённый перечень обязанностей сторон далеко не полный, но здесь указаны их основные права и обязанности.

Особенности налогообложения

Субаренду очень часто путают с посредническими услугами по сдаче помещения в аренду. Согласно Налоговому кодексу Российской Федерации, это разные понятия, соответственно, различается и порядок налогообложения.

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Для деятельности по передаче в субаренду недвижимости, можно использовать код ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду собственной жилой и нежилой недвижимости» и код ОКВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственных или арендованных объектов недвижимости».

Доход физических лиц от сдачи недвижимости в субаренду облагается по ставке НДФЛ в размере 13%. Документ по форме 3-НДФЛ подаётся ежегодно, до 30 апреля. Требуемая сумма должна быть оплачена не позднее 15 июля текущего года.

Для юридических лиц ставка налогообложения составляет 6% по УСН. Но учитывая статус предпринимателя, могут быть назначены дополнительные страховые взносы.

Помните, что уклонение от налогообложения попадает под административную и уголовную ответственность.

Максимальный размер штрафа при уклонении от налогов при сдаче нежилых помещений в субаренду, может составить 500 000 рублей или лишение свободы сроком до 3-х лет.

Надо ли применять ФСБУ 25/2018 к договору аренды, если предусмотрена сдача в субаренду?

Главная страница » 1С Бухгалтерия » ФСБУ 25 АРЕНДА » Надо ли применять ФСБУ 25/2018 к договору аренды, если предусмотрена сдача в субаренду?

Организация имеет право на упрощенный бухучет. По договору аренды:

• не предусмотрен переход права собственности;
• отсутствует возможность выкупа;
• есть право предоставлять помещение в субаренду с разрешения арендодателя.

Субаренды нет, и она не предполагается. Надо ли применять ФСБУ 25 по такому договору аренды?

Пп. б п. 12 ФСБУ 25/2018 гласит: «предмет аренды не предполагается предоставлять в субаренду». Речь идет о намерении организации сдавать или не сдавать предмет аренды в субаренду, а не о гипотетической возможности, предусмотренной в договоре.

Если организация, имеющая право на упрощенный бухучет, не предполагает сдавать в субаренду помещение, но в соответствии с договором это разрешено, то ФСБУ 25 можно не применять. При этом в договоре аренды не должно быть:

• предусмотрено перехода права собственности;
• возможности выкупа по цене значительно ниже справедливой стоимости предмета аренды.

Подробнее про применение ФСБУ 25 при субаренде смотрите в видео:

• Если Вы еще не подписаны:
• Активировать демо-доступ бесплатно →
• или
• Оформить подписку на Рубрикатор →
• После оформления подписки вам станут доступны все материалы по 1С:Бухгалтерия, записи поддерживающих эфиров и вы сможете задавать любые вопросы по 1С.

Помогла статья?

Получите еще секретный бонус и полный доступ к справочной системе БухЭксперт8 на 14 дней бесплатно

Помогла статья? Оцените её

(2

Как сдать нежилое помещение в субаренду | Оформление договора субаренды

Арендованное помещение или его часть можно сдать в субаренду другому предпринимателю для торговли, оказания услуг и размещения офиса. На это спрашивают разрешение собственника. Варианты разные: субарендатор пользуется помещением постоянно или пару часов в неделю. 

Платежи от субарендатора помогают компенсировать свою арендную плату. На субаренду вряд ли согласятся арендодатели в торговых центрах. В остальных случаях, возможно, это дополнительная поддержка магазинам и другому бизнесу, у которого проблемы.

ГК РФ § 1. Общие положения об аренде

Как законно оформить субаренду

Для субаренды берут письменное согласие собственника помещения. С субарендатором подписывают договор субаренды.

Согласие арендодателя

Нельзя сдавать помещение без согласия собственника — ст. 615 ГК РФ. Хорошо когда в согласии точно сказано кому, на какой срок и под какой бизнес можно сдавать помещение. Такой документ защитит от споров.

Бланк: согласие арендодателя на субаренду

Иногда согласие арендодателя уже вписано в договор аренды. Тогда спрашивать отдельное разрешение не нужно.

Бывает и наоборот: в договоре аренде прописан запрет на субаренду. Но это не мешает поговорить с арендодателем. Обстоятельства вокруг меняются и, возможно, субаренду разрешат. В этом случае подписывают дополнительное соглашение. Пункт о запрете убирают и добавляют согласие.

Договор субаренды

С субарендатором подписывают договор. Без него договорённость не работает: если субарендатор внезапно съедет, не получится спросить за сломанную мебель и космический счёт за свет — ст. 651 ГК РФ.

Бланк договора субаренды

Что написать в договоре субаренды

Перед хозяином помещения за субарендатора отвечает арендатор. Поэтому уделите особое внимание условиям, которые защищают помещение и организуют порядок работы. 

Предмет договора и характеристики помещение

Предмет — по поводу чего заключили договор. В предмете пишут, на каких условиях пускают субарендатора: отдают во владение и пользование или только в пользование. Например, на определённые часы и дни недели для проведения мастер-классов. 

Сюда же добавляют адрес, метраж, кадастровый номер и расположение помещения. Это обязательно по ст. 607 ГК РФ. Если сдаёте часть, её расположение удобно отметить на плане помещения. План есть в кадастровом паспорте.

Под какой бизнес отдаёте в субаренду

В договоре пишут, чем именно займётся субарендатор. Например, будет ремонтировать ноутбуки и смартфоны. Прописать вид деятельности важно. Если субарендатор вместо тихого ремонта за прилавком организует столярную мастерскую, аренду можно прекратить и взыскать убытки по ст. 615 ГК РФ.

Срок аренды

Пустить субарендатора можно на период не дольше своей аренды — ст. 614 ГК РФ. Срок записывают в договор субаренды. На новый срок заключают новый договор.

Если арендатор по какой-то причине расторгает свой договор аренды досрочно, субаренда тоже прекращается — ст. 618 ГК РФ. Субарендатор может заключить договор аренды уже с собственником. 

Субаренду на срок более года регистрируют в Росреестре.

Арендная плата, коммуналка и депозит

В договор записывают размер арендной платы и срок ежемесячных платежей. Сколько брать с субарендатора решает арендатор. Повышать плату можно не чаще одного раза в год.

Случается, арендатор и субарендатор работают в помещении вместе. Тогда договариваются, как поделят расходы на коммунальные услуги, воду и электричество.

С субарендатора можно взять депозит. Деньги возвращают после прекращения аренды или засчитывают за последний месяц.

Ремонт, вывеска и уборка 

В обязанности субарендатора вписывают все нужные бытовые условия. Это особенно важно, если арендатор тоже остаётся работать в помещении. Пропишите, как развесите вывески, кто делает уборку и следит за чистотой крыльца. А также — кто берет на себя пожарную безопасность и выполнение санпинов.

По умолчанию субарендатор обязан делать текущий ремонт: менять лампочки, чинить сантехнику — ст. 616 ГК РФ. Но эту обязанность можно распределить по-другому — как договоритесь.

Передача и возврат помещения по акту

Помещение передают субарендатору по акту. Подписали акт — можно начислять арендную плату.

Бланк акта приёма-передачи 

В акте перечисляют мебель и оборудование, которые сдают вместе с помещением. Это поможет спросить с субарендатора ущерб, если что-то сломается или потеряется. 

Если найдутся поломки, арендатор устраняет их по ст. 612 ГК РФ. Но если сломанные выключатели и неработающий кондиционер было видно на приёмке, с арендатора снимается ответственность.

На возврат помещения тоже подписывают акт. До возврата субарендатор платит арендную плату, даже если уже бросил бизнес — ст. 622 ГК РФ.

По каким причинам расстаётесь 

По общему правилу договор аренды раньше срока расторгают через суд. Но удобнее записать в договор, что у каждой стороны есть право отказаться от аренды по уведомлению, например, за 14 дней. Так можно.

Можно написать, что договор расторгают без причины или из-за конкретных нарушений. Это вопрос договорённостей с субарендатором.

• Вот примерные нарушения субарендатора:
• — ведёт бизнес, о котором не договаривались;
• — ухудшает состояние помещения, не делает уборку;
• — задерживает арендную плату и коммунальные платежи;
• — машет бизнесу арендатора.
• А вот арендатора:
• — не разобрался с недостатками помещения;
• — мешает бизнесу субарендатора.

Статья актуальна на 06.02.2022

Бланк и образец согласия на субаренду от арендодателя в 2021-2022 году

Организация-арендатор может передать другому лицу имущество во временное пользование, если его владелец не имеет ничего против этого. Такая передача называется субарендой. Владелец должен в некоторых ситуациях выразить свое разрешение в виде письменного согласия. Разберемся, как его составить.

ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк согласия на субаренду от арендодателя .docСкачать образец согласия на субаренду от арендодателя .doc

Общая информация

Субаренда регулируется ч. 2 ст. 615 ГК РФ. По договору, который подписывается между арендатором и субарендатором, первый обязуется сдавать на какой-либо срок арендованное имущество (по договору между ним и арендодателем). Согласие на субаренду требуется в следующих случаях:

• арендатор размещает в арендованном офисе несколько юридических лиц;
• арендатор регистрирует по данному адресу несколько организаций;
• иные случаи.

Субаренда позволит арендатору уменьшить свои расходы на оплату временного пользования объектом. Договор субаренды нельзя заключать на срок, который превышает период договора аренды.

Если такой договор заключен на срок больше 1 года, то его потребуется зарегистрировать в Росреестре.

Денежные средства за пользование имуществом (арендную плату) необходимо перечислять своевременно согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ.

Внимание! Согласие может быть оформлено как допсоглашение к договору, заверенное письмо или протокол заседания арендодателя и арендатора.

При желании сдать в субаренду имущество арендатор может отправить своему арендодателю письмо с просьбой разрешить такое действие. А далее:

• владелец имущества может отправить арендатору письмо-согласие на субаренду;
• стороны могут заключить допсоглашение к договору аренды;
• стороны могут встретиться и составить протокол заседания, где будет дано разрешение на субаренду.

Чем грозит субаренда без согласия

Если арендодатель узнает о нарушении запрета на субаренду, то арендатор сможет или выселить субарендатора, или расторгнуть ранее заключенный договор аренды. При расторжении придется вернуть владельцу его имущество согласно ст. 301 и 303 ГК РФ. Арендодатель вправе не возвращать платежи, которые были перечислены до дня расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Если в договоре предусмотрена уплата штрафа в случае нарушения его условий, то с арендатора владелец имущества может потребовать Штраф (п. 1 ст. 330 ГК РФ), а также компенсации убытков, если был причинен ущерб имуществу (п. 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).

Если же владельцу имущества будет достаточно только выселить субарендатора, а договор аренды при этом не расторгать, то он может подать Иск в суд с требованием о признании договора субаренды утратившим силу и возврате имущества арендатору (п 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).

Как написать согласие на субаренду

Арендодатель составляет данный документ в свободной форме, поскольку унифицированного его бланка не предусмотрено. При написании нужно избегать разговорных выражений, применяют официально-деловой стиль речи. Можно написать согласие от руки либо на компьютере. В некоторых организациях имеются специальные бланки, которые они разработали на такой случай.

Что нужно указать в согласии:

1. Наименование организации арендодателя и ее реквизиты. Для такого документа можно использовать фирменный бланк компании, в шапку автоматически будут включены все необходимые реквизиты.
2. Кому адресовано согласие. Здесь нужно указать ФИО и должность руководителя компании-арендатора.
3. Наименование документа.
4. Информацию о том, что арендодатель не возражает против субаренды. Нужно отметить реквизиты договора аренды. Как правило, также указывают, что срок субаренды не может быть больше срока аренды.

Документ заканчивают подписью руководителя организации-арендодателя. Также обязательно проставляют дату подписания документа.

Передать арендодателю согласие можно лично, курьером, через интернет.

Образец согласия

• Общество с ограниченной ответственностью «Кипарис» (ООО «Кипарис»)
• Генеральному директору
  ООО «Рододендрон»
  Евгению Петровичу
• Загребину
• Согласие
  арендодателя на передачу имущества в субаренду

ООО «Кипарис» (арендодатель) сообщает, что не имеет возражений против передачи имущества по договору аренды от «13» марта 2020 года № 345 в субаренду ИП Романову А.К.

Напоминаем, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Генеральный директор ООО «Кипарис»
Солодянкин / А.С. Солодянкин
«15» декабря 2020 года

Скачать документна сайте Ассистентус

Сдача помещения субарендатором в субаренду

Подборка наиболее важных документов по запросу Сдача помещения субарендатором в субаренду (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Сдача помещения субарендатором в субаренду

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2019 N 08АП-14359/2018 по делу N А70-6933/2018Требование: О взыскании денежных средств, перечисленных по договору субаренды нежилого помещения.

Решение: Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

От ответчика поступили пояснения и возражения на пояснения истца, в соответствии с которыми ответчик не согласен с позицией истца, указывает, что из выписки по лицевому счету предпринимателя следует, что Общество систематически с 2011 года перечисляет денежные средства предпринимателю с указанием назначения платежа — по договору субаренды нежилого помещения от 25.01.2010, при этом Истец не заявлял до апреля 2018 года об ошибочности их перечисления; предприниматель регулярно производил налоговые отчисления по деятельности, связанной со сдачей имущества в аренду; возможное наличие договорных отношений между Обществом и собственником здания не исключает наличие субарендных отношений Общества с предпринимателем, поскольку предпринимателем в субаренду Обществу были переданы лишь помещения общей площадью 437,7 кв. м с номерами по экспликации с 1 по 17, расположенные на первом этаже нежилого здания по ул. Молодежная, дом 8 в городе Тюмени, а не все четырехэтажное здание в целом; Общество могло арендовать у собственника иные помещения; по этой же причине не опровергает наличие между сторонами отношений по договору субаренды от 25.01.2010 и факт перечисления предпринимателем Обществу сумм с назначением платежа за субаренду, а также сдача Обществом в аренду помещений конечным субарендаторам.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Сдача помещения субарендатором в субаренду

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положенияДополнительным соглашением от 18.11.97 N 2 к договору КУГИ разрешил арендатору сдать в субаренду часть арендуемых помещений площадью 96,84 кв. м предпринимателю Хавенкову Б.В. для использования под торговлю. Названным соглашением стороны определили размер и порядок оплаты арендатором переданных в субаренду площадей: при сдаче в субаренду помещений размер арендной платы, перечисляемой арендатором арендодателю, состоит из арендной платы за сдаваемые в субаренду площади, рассчитываемой исходя из полной рыночной ставки арендной платы, то есть без коэффициента социальной значимости, и арендной платы, рассчитываемой с коэффициентом социальной значимости, за площади, остающиеся в пользовании у арендатора.

Нормативные акты: Сдача помещения субарендатором в субаренду

Постановление Правительства РФ от 31.12.2021 N 2607″Об утверждении Правил оказания телематических услуг связи»60. Действие договора об оказании услуг связи, предусматривающего предоставление доступа к сети передачи данных с использованием абонентской линии, может быть приостановлено по письменному заявлению абонента в случае сдачи в наем (поднаем), аренду (субаренду) помещения, в том числе жилого помещения, в котором установлено оборудование, на срок действия договора найма (поднайма), аренды (субаренды). С нанимателем (поднанимателем), арендатором (субарендатором) помещения, в котором установлено оборудование, может быть заключен договор об оказании услуг связи на срок действия договора найма (поднайма), аренды (субаренды) с выделением для этих целей того же уникального кода идентификации, который был выделен при заключении договора об оказании услуг связи, действие которого приостанавливается, или иного уникального кода идентификации.

Субаренда нежилого помещения: оформление договора, содержание договора | Правоведус

Субаренда нежилого помещения является распространенным явлением в современном деловом мире. Это отдельный вид правоотношений, основное понятие которого закреплено в Гражданском кодексе РФ.

Субаренда – порядок действий, в рамках которого контрагент собственника нежилого помещения, заключивший ранее договор на аренду объекта недвижимости, подписывает новое соглашение на аренду помещения с третьей стороной. При этом Закон не предусматривает запрет на повышение арендной платы по договору субаренды.

Законодательство РФ предусматривает сразу несколько статей Гражданского кодекса РФ, в которых регулируется порядок сдачи объекта недвижимости в аренду или субаренду, а также порядок заключения договора субаренды нежилого помещения между юридическими лицами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Для того, чтобы передать право пользования нежилым помещением третьему лицу на условиях субаренды, необходимо письменное согласие непосредственно владельца недвижимости (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

При отсутствии такого согласия, оформленного дополнительным соглашением или в качестве одного из условий арендного договора, сделка по субаренде будет считаться недействительной.

Важно! Субаренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, будет являться законной только при наличии письменного разрешения от органов муниципальной власти. Любые противозаконные действия могут повлечь за собой административную ответственность и серьезные штрафные санкции.

Договор аренды и субаренды нежилого помещения: зависимость соглашений

Договор субаренды нежилого помещения имеет непосредственную зависимость от первичного договора аренды. Соответственно, если действие основного соглашения прекратилось по каким-либо основаниям (закончился срок действия или досрочное прекращение), автоматически аннулируется договор субаренды, который был заключен первым арендатором со своим контрагентом (субарендатором) (ст. 618 ГК РФ).

То есть, как утверждает закон, субаренда нежилых помещений имеет место только в рамках действия первичного договора аренды, заключенного непосредственно с владельцем объекта недвижимости. Вместе с тем отметим, что в той же 618 статье ГК РФ существуют некоторые положения, дающее право субаренды на подписание нового договора.

То есть, в случае досрочного прекращения действия основного договора аренды нежилого помещения, субарендатор имеет право обратиться к владельцу объекта недвижимости с вопросом о заключении нового соглашения в пределах сроков, указанных в первичном арендном договоре. В свою очередь, собственник помещения должен одобрить данную оферту, в противном случае, согласно ст.

445 ГК РФ, субарендатор вправе за разрешением данного вопроса обратиться в судебные органы.

Механизм двойной субаренды

Российское законодательство не предусматривает порядка так называемой двойной субаренды, хотя законом это не запрещено. Кроме того, формулировки ст.

6 ГК РФ указывают на то, что «вторичный» субарендатор вполне может воспользоваться правом предъявления «первичному» арендатору требования о заключении нового договора об аренде этого же нежилого помещения с возможность дальнейшего использования в своих целях.

Как показывает юридическая практика, решение таких ситуаций может принять положительный оборот только в тех случаях, когда субарендатор своевременно обратился непосредственно к владельцу объекта недвижимости с требованием подписания прямого соглашения.

Регистрация договора субаренды

Сдача нежилого помещения в субаренду не требует официальной регистрации в государственных структурах.

Первичный арендатор должен иметь на руках письменное согласие владельца помещения на дальнейшие заключения сделок по аренде данного объекта недвижимости.

В случаях обоюдного подписания обеими сторонами соглашения о субаренде помещения, ОКВЭД организации, ее вид деятельности и прочие атрибуты, в дальнейшем значения не имеют.

Договор субаренды нежилого помещения

Стандартный договор субаренды нежилого помещения имеет практически такую же структуру, как и при заключении прямого соглашения об аренде с собственником объекта недвижимости:

1. Общие положения. Данный пункт включает в себя описание сделки (в нашем случае субаренда), указывается уступка права пользования владельцем нанимателю, гарантия собственника помещения об отсутствии залоговых обязательств, срок действия договора.
2. Обязанности сторон. В данном пункте прописываются права и обязанности сторон соглашения, в частности целевое назначение использования помещения, обязательства контрагента (первичного арендатора) собственника объекта недвижимости по содержанию помещения и прочие условия.
3. Условия оплаты и порядок расчетов. Данный пункт включает в себя сроки для выполнения субарендатором платежей по аренде, право арендатора на взыскание задолженности, положение об уплате услуг коммунальных хозяйств.
4. Ответственность сторон. Включает в себя стандартные формулировки основного договора аренды, в частности, это касается обязательств участников соглашения об уплате пени, штрафов за неисполнение либо несвоевременное исполнение договорных обязательств.
5. Условия изменения, расторжения, прекращения соглашения. Данный пункт договора предусматривает определенные условия, нарушение которых может привести к изменениям в данном контракте. Как правило, основаниями для изменения, расторжения или прекращения действия договора могут являться задержки по оплате аренды, сдача имущества третьим лицам без согласия на то владельца недвижимого имущества (арендодателя).
6. Особые условия. Соглашения о субаренде, как правило, включают в себя пункт, в котором прописываются особые условия, предусматривающие те или иные критерии для защиты интересов обеих сторон. Например, неотделимые улучшения арендуемого объекта будут являться собственностью арендодателя или положение о праве пользования нежилым помещением субарендатором в случае перехода права собственности третьим лицам.
7. Подписи сторон. Данный пункт включает в себя реквизиты обеих сторон, дату заключения договора субаренды и подписи.

Некоторые нюансы налогообложения при субаренде

• Арендатор может с согласия арендодателя сдать арендованное имущество в субаренду .
• Это касается также имущества, находящегося в республиканской собственности, которое может быть передано в субаренду только с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды .
• К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства .

Субаренда представляет собой аренду, когда арендатор, арендующий имущество у одного лица, сдает это имущество другому лицу — субарендатору. В этом случае арендатор, «пересдающий» арендуемое имущество в аренду (субаренду), одновременно является и арендодателем (субарендодателем). А имущество, арендуемое им, одновременно является имуществом, сданным в аренду (субаренду).

1. В связи с этим при сдаче имущества в субаренду следует учесть некоторые нюансы налогообложения.
2. НДС
3. Обороты по передаче субарендодателем объекта аренды в субаренду субарендатору признаются объектом налогообложения НДС на территории Республики Беларусь .
4. Налоговая база по НДС при передаче субарендодателем объекта аренды субарендатору определяется как сумма арендной платы .

Сумма арендной платы отражается в налоговой декларации по НДС. На сумму арендной платы создается и выставляется ЭСЧФ.

• При выставлении ЭСЧФ субарендатору субарендодатель при создании ЭСЧФ выступает в статусе «Продавец», субарендатор — в статусе «Покупатель» .
• Обороты по возмещению субарендодателю субарендатором стоимости приобретенных работ (услуг), связанных с субарендой, не включенной в сумму арендной платы, не облагаются НДС у субарендодателя.
• Также не являются объектом исчисления НДС у субарендодателя обороты по возмещению субарендатору субарендодателем стоимости приобретенных работ (услуг), связанных с арендой .
• Суммы НДС, исчисленные арендодателем с арендной платы и предъявленные арендатору (субарендодателю), плательщику НДС, принимаются арендатором (субарендодателем) к вычету .
• НДС, предъявленный субарендодателем субарендатору, плательщику НДС, принимается субарендатором к вычету .
• Вычеты по НДС при субаренде производятся на основании ЭСЧФ, полученных в установленном порядке от субарендодателя, при условии их подписания субарендатором в установленном порядке электронной цифровой подписью .
• При этом суммы НДС, предъявленные арендодателем арендатору (субарендодателю), с возмещаемой арендатором (субарендодателем) стоимости приобретенных работ (услуг), связанных с арендой, не включенной в сумму арендной платы, не подлежат вычету .
• Налог на прибыль

Доходы субарендодателя от сдачи имущества в субаренду относятся к внереализационным доходам и определяются как и у обычного арендодателя, т.е.

в сумме арендной платы, уплачиваемой субарендатором, которая включает в себя сумму вознаграждения субарендодателя и возмещаемые в соответствии с законодательством расходы субарендодателя, а также в сумме расходов субарендодателя, не включенных в состав арендной платы, но подлежащих возмещению в соответствии с условиями договора .

Датой отражения этих внереализационных доходов является дата признания доходов в бухучете .

При налогообложении прибыли учитываются расходы субарендодателя по сдаче имущества в субаренду. Такие расходы отражаются на дату отражения соответствующих доходов от сдачи имущества в субаренду, учитываемых в порядке, определенном подп. 3.15 п. 3 ст. 128 НК.

Состав расходов по сдаче имущества в субаренду определяется с учетом положений ст. 130 и 131 НК .

При этом сумма арендной платы, которую уплачивает субарендодатель арендодателю, относится к расходам субарендодателя по сдаче имущества в субаренду.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации доходы по сдаче имущества в субаренду включаются в состав внереализационных доходов субарендодателя на дату фактического поступления арендной платы от субарендатора. На эту же дату признаются и расходы по сдаче имущества в субаренду в виде арендной платы, уплачиваемой субарендодателем по договору аренды, а также исчисленного НДС.

1. УСН
2. Организация и ИП, сдающие арендованное имущество в субаренду, не вправе применять УСН .
3. Указанные организации и ИП (субарендодатели) не вправе применять УСН:

— с месяца, в котором они могут быть признаны организациями и ИП, указанными в подп. 5.1.2-3 п. 5 ст. 286 НК;

— в календарном году, если в предшествовавшем ему календарном году они являлись организациями и ИП, указанными в подп. 5.1.2-3 п. 5 ст. 286 НК .

При этом организации и ИП признаются организациями и ИП, указанными в подп. 5.1.2-3 п. 5 ст. 286 НК, в течение срока действия соответствующего договора, а также по истечении этого срока до дня (включительно), в котором имел место последний факт получения выручки (дохода) по указанному договору .

Налог на Недвижимость

Особенностей определения плательщика налога на недвижимость в случае заключения арендатором договоров субаренды налоговым законодательством не установлено.

Арендодатель, арендатор и субарендатор не могут самостоятельно принимать решения и устанавливать в договоре аренды (субаренды), кто из них будет уплачивать налог на недвижимость. Определение плательщика налога на недвижимость осуществляется только на основании требований налогового законодательства.

При субаренде объекта недвижимости плательщик налога на недвижимость определяется в соответствии со ст.

183 и 184 НК, которые необходимо применять ко всем участникам арендных и субарендных отношений последовательно, начиная с собственника объекта недвижимости.

При этом только одно лицо может быть признано плательщиком налога на недвижимость в отношении определенного объекта недвижимого имущества .