При покупке любой загородной недвижимости, будь то земельный участок или дом, следует быть предельно внимательным. Скрывая важные сведения, касающиеся собственности, могут пострадать обе стороны: как собственник, так и покупатель. Это может быть связано с их арестом или обременением. Что это значит?
Обременения — это различные условия или запреты, которые налагаются на землю или на дом законом, или уполномоченными на то органами. Наличие таких ограничений может вообще запретить отчуждение объекта, или же существенно снизить его стоимость.
Виды обременений
Эксперты по недвижимости разделяют их на пять основных видов:
1. Недвижимость сдана в аренду
Пожалуй, наиболее распространенный вид обременения. Согласно закону, между съемщиком и арендодателем, в обязательном порядке, составляется Договор аренды. Он определяет все аспекты сделки и подписывается обеими сторонами. Только тогда он будет иметь юридическую силу. Устные соглашения законом не признаются.
После того, как все формальности соблюдены, арендодатель получает право временно владеть и пользоваться недвижимостью в своих интересах, в то же время на собственника налагаются некоторые ограничения.
Например, он обязан при желании продать свою собственность, в обязательном порядке уведомить арендатора, а покупателю, вместе с домом и участком, передать все права и обязанности по заключенному договору аренды.
2. Объект находится под доверительным управлением (ДУ)
Собственник недвижимости передает свой объект другому лицу в ДУ на конкретный срок. Право собственности на свой дом и участок по-прежнему остается за ним, а лицо, которому недвижимость передана, обязан управлять ею так, чтобы соблюсти интересы владельца или третьих лиц.
Доверительное управление недвижимостью также обязательно должно быть оформлено в бумажном виде: стороны предварительно оформляют соглашение, либо это может быть судебное решение, по итогам которого собственность передается доверительному управляющему.
3. Действующий Сервитут
Это временное соглашение, которое закрепляет ограниченное право пользоваться чужой землей. Оно составляется тогда, когда возникает необходимость в использовании соседней территории для проезда, при эксплуатации ЛЭП, прокладки инженерных коммуникаций и в остальных, подобных обстоятельствах.
Частный сервитут между собственником и будущим пользователем составляется на основе соглашения. Публичный — может быть установлен законом, как и другим правовым актом, с учетом интересов граждан или в государственных интересах.
Такие действия с земельным наделом требуют обязательной регистрации в Росреестре. Следует понимать, что чаще всего, сервитут — не прихоть собственника, а единственно возможный вариант решения какой-то общей проблемы населенного пункта.
4. Непогашенный ипотечный Кредит
Действующий ипотечный договор на дом или участок — это ограничения, которые накладываются банком на заемщика. Любая ипотечная недвижимость обязательно вносится в ЕГРН. А в документах, подтверждающих право собственности, ставится пометка «Залог в силу закона».
С разрешения банка, ипотечная недвижимость может быть продана, но долговые обязательства по ипотеке автоматически переходят к новому владельцу. В случае неуплаты долга, такое имущество может быть изъято в пользу залогодержателя.
5. Налоговые просрочки и пени
Дома и участки, имеющие просрочку по уплате налогов и пеней, не могут быть проданы, пока все недоимки не будут погашены собственником.
Следует понимать, что все рассмотренные виды обременений, представляют серьезные препятствия для покупки и оформления такой недвижимости. Вот почему, сторонам сделки, так важно провести проверку недвижимости на их наличие еще до того, как они ударят по рукам и начнут проводить взаиморасчеты.
Виды ограничений и особые условия
Имея обременения на свою недвижимость, ее владелец ограничен в возможности проводить сделки с ней и должен выполнять определенные условия.
Основание для ограничений:
- Судебный Иск, по которому накладывается арест или предписывается установка сервитута;
- Официальный документ между двумя или несколькими лицами. Сдача в эксплуатацию недвижимости на время, превышающее 12 месяцев, ипотечный кредит и пр.;
- Законодательный акт.
Иногда, в отношении объекта недвижимости устанавливаются особые условия, когда:
- его нельзя передавать другим лицам, также и за деньги;
- устанавливается определенное время для заключения сделки;
- нельзя осваивать участок и осуществлять ввод объекта в эксплуатацию;
- оформляется Наследство и проводятся различные работы по ремонту или реконструкции недвижимости.
Поэтому, перед покупкой недвижимости, важно не только ознакомиться с документацией, но и изучить законодательство или проконсультироваться с опытным юристом.
Запретные зоны
Когда земельный участок расположен рядом с запретной зоной, на него налагаются ограничения. Различают два типа таких зон:
- Охранные. На территории которой имеются источники воды, природные водоемы, оздоровительные комплексы. Они находятся под защитой и охраной СЭС. В ее пределах могут располагаться промышленные производства, станции, осуществляющие наблюдение за гидрологическим режимом;
- Санитарно-защитные. Находятся в окружении объектов, оказывающих негативное влияние на жилые районы (предприятия химической промышленности или с повышенным шумом, вибрацией). Зона определяется характеристикой объекта и от этого будет зависеть особенность обременения. В таком месте запрещено возводить жилье и строения для постоянного проживания людей.
Зоны разных типов предполагают соответствующие обременения.
Как проверить дом и участок на обременения?
Каждое обременение ограничивает возможность владения и не позволяет свободно распоряжаться недвижимостью. На что оно влияет?
- Земельный участок не может быть продан или передан во временное пользование, пока на него оформлена Ипотека;
- Реализовать землю с сервитутом можно только если будет сохранен правовой порядок (сервитут будет действовать до истечения времени, на который он был установлен);
- Под действием обременения, правообладатель не всегда имеет возможность использовать земельный участок по своему прямому назначению. Запрет может быть полный или частичный.
Важно: Обременение вступает в силу лишь тогда, когда будет зафиксировано в Росреестре. Подобную информацию о его наличии может получить любое физическое или юридическое лицо. На этот случай достаточно отправить запрос в административные органы.
Узнать информацию о наличии обременений на дом и участок можно тремя способами:
- сделать запрос через МФЦ (Мои документы);
- обратиться в территориальный орган надзора за недвижимостью, в ведении которого находится интересующая недвижимость;
- воспользоваться личным кабинетом на сайте государственных услуг (gosuslugi.ru) и подать заявление;
Для осуществления запроса, достаточно иметь кадастровый паспорт или номер участка и его местоположение.
По итогам обращения, заявителю выдается выписка с полным перечнем всех сведений об интересующем объекте, включая типы наложенных арестов, обременений и иных ограничений.
Каким образом можно снять обременения?
До того момента, пока на объект наложено обременение, возможности свободно распоряжаться недвижимостью будут ограничены. Поэтому собственник заинтересован в том, чтобы оно было снято, а запись в Росреестре аннулирована.
Снятие обременений может происходить по разным причинам:
- При смене категории земель и аннулировании распорядительного акта;
- Прекращение договорных отношений;
- По истечению времени, на которое производилась регистрация обременения;
- При выполнении всех обязательств;
- Судебное решение, ликвидирующее обременение.
Принудительно отменить сервитут можно в тех случаях, когда:
- Не соблюдаются условия договора.
Нарушаются сроки оплаты, создаются препятствия для использования свободной части территории;
- Нарушены правовые нормы при введении сервитута;
- Отсутствуют основания для того, чтобы сервитут был сохранен (перенос ЛЭП за территорию участка и т. д.).
Для аннулирования обременения такого вида правообладатель обращается в суд и запись в ЕГРН ликвидируется на основании его решения.
Как снять ипотечное обременение?
Если владелец земельного участка полностью погасил долг по ипотеке, он должен предоставить в Росреестр подтверждающую этот факт выписку из банка. Запись аннулируется на основании его обращения.
Снятие обременения по решению суда
Когда обременение наложено решением суда или должностным лицом ФССП, то снятие происходит так:
- Если арест накладывается на время разбирательства, то при положительном решении он снимется автоматически;
- Для отмены ареста может быть предоставлен другой объект, равноценный по стоимости;
- Если нарушены процессуальные нормы при наложении ареста (когда несколько граждан владеют долями), то его также можно снять.
Все сведения, касающиеся отмены акта или постановления, подаются в ЕГРН. После внесения таких данных владелец восстанавливает право свободно распоряжаться своей недвижимостью.
Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Как приобрести недвижимость дешевле: договор купли-продажи квартиры с обременением
Любая сделка с обременением требует к себе самого пристального внимания. И если вы не являетесь специалистом в области юриспруденции, лучше решать такие вопросы с помощью юристов. Однако, решившись на очередную сделку с имуществом, особенно тогда, когда это имущество приобретаете именно вы, не всегда есть понимание, что речь идет именно про такого рода договор.
Сделки купли-продажи квартиры с обременением связаны с массой рисков. ЗАТО у покупателя есть возможность купить квартиру немного дешевле – на 10-20%, поскольку договора купли-продажи с обременением обычно связаны с большими хлопотами для обеих сторон.
Что это значит?
Квартира может быть выставлена на продажу с обременением. Это означает, что до тех пор, пока оно не будет снято, у собственника не будет возможности осуществлять свои права по распоряжению имуществом. Например, закладная банка не дает возможности продать квартиру пока не выплачен кредит.
Для того чтобы сделка состоялась нужно погасить ипотеку либо получить согласие банка на продажу квартиры и взять на себя обязательства заемщика.
Снять обременение можно:
- в добровольном порядке, когда выполняется обязательство, которое обеспечивалось обременением;
- в судебном порядке.
Все обременения регистрируются в Росреестре. Цель регистрации – информирование потенциального покупателя недвижимости об их наличии еще до заключения сделки. Запись об обременении недвижимости вносится в реестр при наличии записи об объекте в кадастре.
Она может быть актуальной, погашенной или архивной. Снятие обременений подлежит регистрации.
Квартира в обременении | Продажа или покупка без риска, снятие обременения. Рекомендации от юриста
Виды ограничений
Существует множество ограничений на пользование недвижимостью. Все они описаны в ГК РФ, а также законе «О государственной регистрации недвижимости». Виды обременений недвижимости:
- ипотека;
- доверительное управление;
- рента;
- аресты и запрещения на заключение сделок;
- аренда.
Для покупателя очень важно проверить есть на квартире обременения или нет. Для этого нужно изучить расширенную выписку из реестра. ЕГРН содержит всю информацию по обременениям на недвижимость в РФ.
Согласно Постановлению Правительства РФ N 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРН» в записи указывается кадастровый номер квартиры, номер и дата регистрации обременения, сведения о лицах, в пользу которых установлены ограничения, и лицах, права которых ограничиваются. Дополнительно могут указываться и сведения о наличии судебного спора относительно недвижимости.
Арест недвижимости
Квартира арестовывается по определению суда в целях обеспечения иска.
Арест не нужно путать с запрещением, которое накладывается полицией или прокуратурой.
Чаще всего арест накладывается в связи с невыполнением обязательств собственником квартиры (например, в связи с неуплатой налогов, алиментов и пр.) или в связи с судебным спором о разделе имущества.
Арест может быть снят путем:
- устранения оснований для его наложения (выполнения обязательств);
- после отмены определения суда, постановления пристава.
Согласно закону “Об исполнительном производстве” арестовать могут любое имущество должника, если долг более 3 тыс. рублей (ст. 80). Вид, объем и срок ограничения права пользования определяются судебным приставом. Заказав выписку из реестра, можно узнать дату и причину наложения ареста.
Если квартира арестована судом, то после выполнения обязательства нужно обратиться с заявлением в суд об отмене ареста, если приставами – то в соответствующий отдел ФССП. Если собственник квартиры считает арест незаконным, он также может обжаловать его в порядке, предусмотренном ГПК РФ.
Смотрите видео: Квартиры с обременением | Стоит ли покупать?
Квартиры с обременением | Покупать ли жилье с обременением
Оформление ипотеки
Если квартира покупалась в кредит, то она переходит в залог банка до полного погашения задолженности. Без согласия банка собственник не вправе продавать ее, а иногда и сдавать в аренду. При регистрации договора купли-продажи в Росреестре к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная.
В ЕГРН делается запись об обременении в пользу кредитора. Как только кредит гасится в полном объеме, бывший заемщик получает справку из банка и в реестре делается запись о снятии ограничения. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 дней с момента подачи заявления владельца закладной согласно закону «Об ипотеке».
Возможен и другой способ решения проблемы: покупатель квартиры переоформляет кредит на себя и к нему переходят все обязанности заемщика. Пока он не выплатит долг – ограничения не снимутся.
О том, как происходит купля-продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, мы писали в отдельном материале.
Пожизненная рента
Если заключается договор пожизненного содержания с собственником квартиры, то в случае ее продажи обязательства по договору ренты переходят на покупателя.
Это значит, что собственник будет иметь право проживать в своей квартире до самой смерти, а новая сторона по договору обеспечивать его содержание. Неисполненная рента – это и есть обременение.
Без согласия рентополучателя продать квартиру будет невозможно. Для снятия обременения в Росреестр подается свидетельство о смерти рентополучителя.
Только убедившись в том, что рента исполнена, регистраторы изменят запись в реестре.
Как приобрести такое жилье?
Можно ли купить квартиру с обременением и как это сделать? Покупка жилья с обременением – более длительный процесс, чем покупка свободной недвижимости. Иногда он может растянуться на долгие месяцы. Для покупки квартиры необходимо:
- Найти квартиру.
- Запросить расширенную выписку из реестра, чтобы узнать вид обременения.
- Снять обременение:
- если квартира в залоге у банка, необходимо погасить кредит или переоформить его на себя;
- если жилье сдано квартирантам, дождаться окончания срока аренды или расторгнуть договор по соглашению сторон или в судебном порядке;
- если недвижимость арестована, нужно обжаловать арест или дождаться снятия ареста (например, погасив долг за продавца квартиры в счет будущей оплаты квартиры);
- если на квартиру заключен договор доверительного управления,необходимо дождаться его окончания либо расторгнуть его;
- если оформлена рента, дождаться смерти владельца квартиры или взять на себя обязанности рентодателя.
Далее вносится запись в ЕГРН о снятии обременения и можно оформлять договор купли-продажи, рассчитываться с продавцом и регистрировать право собственности. Сроки снятия обременения зависят от каждой конкретной ситуации.
Быстрее всего снять обременение с ипотеки или с арендой – достаточно только погасить задолженность или попрощаться с квартирантами.
Сложнее всего обстоит дело с судебными арестами, запретами полиции.
Для снятия обременений предстоит нанимать опытного адвоката и не факт, что ему удастся добиться отмены судебных определений или исполнительных документов.
Покупатель может также не исполнять обязательство, которое обеспечено квартирой, а взять на себя обязанности продавца квартиры. Естественно не безвозмездно, а в счет оплаты ее стоимости.
Смотрите видео: Подробно о покупке квартиры с обременением
Покупка квартиры с обременением
Как продать?
Многие продавцы квартир даже не пытаются выставить их на продажу, думая, что подобные сделки невозможны. Однако сделки с обременением это отнюдь не редкость. Просто у них есть свои особенности, которые нужно знать заранее.
Для продажи квартиры нужно:
- Собрать документы для совершения сделки.
- Найти покупателя квартиры (через риэлтора или самостоятельно) и взять Задаток.
- Добиться снятия обременения (погасив кредит или долг по арестованной квартире в счет задатка).
- Заключить договор купли-продажи.
- Зарегистрировать договор и получить окончательную сумму за продажу квартиры.
В основном решать проблемы с обременением приходится заинтересованному покупателю, иначе продавцы давно бы с ними справились.
Но это не значит, что собственник квартиры полностью устраняется от решения проблемы. Если дело в судебном аресте или договоре аренды, то снять такое обременение возможно и самостоятельно.
Продавец может договориться с арендаторами и расторгнуть договор аренды досрочно. Без участия покупателя можно снять обременение и в связи с рентой и доверительным управлением. Если давно ведется судебный спор, собственник также должен максимально поспособствовать снятию ареста со своей недвижимости.
Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция
Необходимые бумаги
Для совершения сделки купли-продажи на квартиру с обременением требуется расширенный пакет документов. Для покупателя:
- паспорт;
- ИНН или СНИЛС;
- Доверенность представителя (если есть);
- нотариально заверенное согласие супруга на сделку.
Для снятия обременения потребуется:
- заявление о снятии обременения;
- документы на квартиру;
- справка из банка, где зафиксирован факт выплаты кредита, а также кредитный договор;
- закладная на квартиру;
- свидетельство о смерти рентополучателя;
- постановление пристава, Определение суда о снятии ареста.
Для продавца:
- паспорт, ИНН или СНИЛС;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- нотариально заверенное согласие супруга (и);
- расширенная выписка из ЕГРН на квартиру, в которой будет указано, что обременение снято;
- выписка из домовой книги;
- справка об отсутствии долгов за коммунальные Услуги.
Обременение снимается в основном перед сделкой.
Арест или запрещение могут быть сняты и без подачи документов продавцом или покупателем квартиры, поскольку постановление судебного пристава-исполнителя о снятии ареста и все распоряжения полиции в обязательном порядке направляется в Росреестр самими ведомствами. Если покупатель квартиры желает переоформить на себя договор ипотеки, ренты, то необходимо будет заключить новые соглашения.
Полный перечень документов, необходимых для купли-продажи квартиры, вы найдете в этой статье.
Составление купчей
Основные пункты договора купчей:
- стороны (их может быть три, если залогодержатель участвует в сделке);
- предмет (описание квартиры, четкий адрес, кадастровый номер);
- цена сделки;
- порядок расчетов;
- права и обязанности;
- ответственность сторон;
- условия досрочного расторжения ДКП.
Договор купли-продажи может быть составлен в двух видах:
- В пользу продавца. Обременение в пользу продавца в основном применяется в сделках с рассрочкой или отсрочкой платежа по договору купли-продажи. До тех пор пока покупатель не рассчитается за недвижимость, он будет ограничен в своих правах на распоряжение недвижимостью.
- В пользу покупателя. Обременение в пользу покупателя возможно в том случае, когда тот переоформляет на себя ипотеку, доверительное управление или ренту. В этом случае он уже не сможет свободно распоряжаться недвижимостью до момента выполнения своих обязательств по договору.
Во всех остальных случаях оформляется обычный договор купли-продажи. Если это трехсторонний договор с банком, то делается отметка о том, что после перехода к покупателю права собственности он становится на место залогодателя и принимает на себя все его права и обязанности по договору об ипотеке.
Регистрация договора аренды в Росреестре: какие регистрировать, какие – нет
Регистрация сделки
Сделка с обременением регистрируется в течение недели в Росреестре. Снимается обременение в течение трех дней по заявлению всех участников сделки.
Особенности
На практике сделки с обременением могут обернуться серьезными проблемами. Снятие ограничений может затянуться, а постановление пристава о снятии ареста могут обжаловать и отменить.
Основные риски сделок с обременением:
- необходимость принять на себя чужие обязательства, которые могут быть невыгодны покупателю или гасить чужие долги;
- риск погашения кредита без перехода прав собственности при неправильном оформлении сделки;
- признание договора недействительным, если покупатель не знал об обременении;
- большие затраты на снятие ареста, запрещения (например, на услуги адвокатов) без гарантий перехода права собственности;
- обжалование арендаторами, управляющими досрочное расторжение своих договоров.
Самый опасный вариант – покупка недвижимости под арестом или запрещением. Если гасится задолженность за продавца квартиры, то это необходимо делать с соблюдением всех формальностей.
Обязательно оформляется предварительный договор купли-продажи, в котором оговаривается, что сумма погашения включается в стоимость квартиры.
Заключение
Стоит ли покупать такое жилье? Покупка ипотечной квартиры не представляет никакой проблемы.
Сложности могут возникнуть только в отдельных случаях (например, в связи с арестом в сложном судебном процессе или проблемах с полицией). Чтобы избежать рисков стоит обратиться к юристу за консультацией.
Для продавца квартиры риски совершения сделки минимальны. Он может решить проблему (погасить кредит или долг) и заодно получить оставшуюся сумму за квартиру.
Все расходы по оформлению сделки обычно ложатся на счет покупателя. Для того чтобы купить квартиру с обременением нужно для начала его снять, либо переоформить на себя обязательство продавца. Погасить задолженность по ипотеке или другим обязательствам можно как за счет собственных средств, так и за счет покупателя.
Как продать квартиру с обременением: специфика сделки и нюансы
В ряде случаев решение о продаже квартиры с обременением может оказаться более оправданным, чем попытки справиться с выполнением обязательств, которые стали причиной обременения.
Операции по продаже такого вида жилья имеют свои нюансы и специфику — так как большинство потенциальных покупателей ищут «юридически чистые» квартиры, могут возникнуть затруднения в процессе поиска покупателя.
Кроме того, покупатель несет определенные риски, поэтому продать недвижимость по рыночной стоимости не получится, придется снижать цену.
В рамках настоящей статьи мы расскажем о том, как продать квартиру с обременением и на что стоит обратить особое внимание в процессе подготовки к сделке.
Что такое обременения
Наличие обременений означает, что собственник не может распоряжаться своей недвижимостью в полной мере — под запрет попадают отдельные сделки, либо все юридические операции, связанные с квартирой.
- Например, собственник не имеет права продать жилье, которое находится в залоге у банка (без его разрешения), однако может им пользоваться для проживания.
- Если же на квартиру наложено обременение судебными органами, например, в связи с необходимостью изъятия собственности (например, во время бракоразводного процесса или при рассмотрении правонарушения экономического характера), то квартира опечатывается, и не может использоваться текущим собственником (или иными лицами) никоим образом.
Но даже при наличии некоторых обременений недвижимость можно продавать, однако стоит помнить, что вместе с правами собственности к новому хозяину перейдут все обязательства продавца перед третьими лицами.
Собственно, чаще всего недвижимость и продается именно по той причине, что владелец более не в состоянии выполнять обязательства, связанные с недвижимостью (оплачивать ипотеку, вернуть кредит).
В том случае, если с точки зрения закона квартиру продавать можно, собственнику приходится снижать цену – сумма скидки должна включать стоимость «выполнения обязательств» (закрытие кредита, пр.), а также ту сумму, которая компенсирует хлопоты покупателя, связанные со снятием обременений.
Кстати, далеко не всегда вопрос снятия обременений связан непосредственно с выплатой каких-либо долгов. Так, при продаже квартиры, с владельцем которой заключен договор пожизненной ренты, покупателю придется найти с последним общий язык и предложить выгодные условия (например, перезаключить договор на себя или предоставить жилье).
Виды обременений
Существует несколько видов обременений, мы приведем наиболее распространенные:
- Жилье в залоге у банка — квартира приобреталось в ипотеку, которая до сих пор не выплачена. Такую недвижимость продавать можно, однако банк, выдавший кредит под залог имущества, должен выразить свое согласие на смену владельца;
- Квартира является предметом договора ренты или договора пожизненного содержания, либо имеется договор о купле-продаже с условием, что в квартире может проживать бывший собственник. Для продажи потребуется согласие всех лиц, которые имеют отношение к проживанию на данной площади;
- Наличие совладельцев, пользователей. В квартире прописаны лица, которые по закону имеют право пользования жилплощадью, в частности, это могут быть дети, или же квартира находится в долевой собственности. Помимо согласия вех собственников, потребуется также разрешение органов опеки, которые проверяют условия жизни и соблюдения прав ребенка.
- Квартира под арестом. Если недвижимое имущество было арестовано судом или приставом для возврата задолженности, компенсации какого-либо ущерба, при рассмотрении экономических или уголовных правонарушений — такая квартира может быть продана под надзором судебных органов для возвращения имеющегося займа. Продать такую квартиру можно только до того, как наложен арест либо покупателю необходимо обратиться в суд с заявлением о том, что он готов оплатить задолженность или понести издержки, которые являются причиной обременений.
Специфика покупки и продажи жилья с обременениями
Обременение квартиры может в значительной мере снизить ее стоимость. В подобных сделках имеется большое количество «подводных камней», которые могут привести к возникновению у покупателя серьезных проблем с недвижимостью, вплоть до полной ее утраты.
Например, расторжение договора ренты впоследствии может оспорить рентополучатель, мотивируя свое решение тем, что он на тот момент не отдавал себе отчет в своих действиях.
В случае с собственниками, находящимися в преклонном возрасте, суд с большей вероятностью вынесет вердикт в их пользу.
Покупателю также стоит остерегаться возможных наследников, которые могут появиться спустя длительное время после смерти рентополучателя, что, в итоге, приведет к судебным тяжбам.
Однако некоторые покупатели намеренно ищут именно такие сделки, так как они позволяют уложиться в имеющийся бюджет или хорошо сэкономить на приобретении жилья. Осознавая все возможные риски и действуя в рамках закона, можно снять ограничения, минимизировать негативные факторы обременения, и получить в итоге прямую выгоду.
Процедура продажи квартиры с ипотекой
В большинстве случаев такие сделки проводятся для разрешения проблем с ипотекой, и продавцу необходимо заранее заручиться письменным согласием покупателя о том, что он действительно берет на себя обязательства по выплате оставшегося займа.
После того, как условия сделки оговорены, собственник и покупатель подписывают договор предварительной продажи и нотариально заверяют документ. С этим договором можно отправляться в банк, который давал кредит – сделка возможна только с согласия банка.
В случае одобрения банка стороны сделки (собственник, продавец и банк) подписывают основной договор купли-продажи.
Сделка может осуществляться, как с предварительным снятием ипотечного обременения, так и без снятия.
В первом случае покупатель квартиры должен обратиться в банк и подать заявление о том, что хотел бы погасить кредит с целью приобретения залоговой квартиры. После согласия банка покупатель пополняет один счет на сумму, которая покроет имеющийся кредит, а на другой счет кладет те деньги, которые будут направлены продавцу в качестве самой оплаты за покупку недвижимости.
Банк, получив деньги, инициирует снятие обременения, а покупатель, со справкой из банка и договором (который является основанием для перехода прав собственности) отправляется в Росреестр.
Во втором случае купля-продажа оформляется перед тем, как будет снято обременение.
Продавец может взять аванс у покупателя для последующей выплаты кредита, после внесения средств он получает у банка справку о погашении долга, с которой можно подавать в Росреестр заявление снятии всех претензий, касающихся выплат.
Далее следует регистрация прав собственности на покупателя, после чего последний передает оставшуюся часть денег за квартиру продавцу.
Продажа квартиры под арестом
Если на квартиру наложен арест, перед сделкой потребуется снять обременение – процедуру должны инициировать органы, в пользу которых обременение было наложено, иначе недвижимость продать не получится. Иногда устранить причины ареста и удалить обременение невозможно, и в таких случаях имущество будет реализовано на аукционе.
Если жилье имеет большую стоимость, чем сумма, которая стала причиной наложения обременения, продавцу рекомендуется привлечь независимых экспертов, которые могут установить справедливую цену размещения недвижимости на аукционе.
В ходе аукциона покупатели будут предлагать разные цены и, в итоге, среди всех претендентов будет выбран тот, кто предложит самую большую сумму.
По завершении аукциона оформляются соответствующий договор, на основании которого регистрируется право собственности, обременение в виде ареста недвижимости снимается.
На что стоит обратить внимание перед продажей
Если речь идет о продаже ипотечной квартиры, перед началом поиска потенциального покупателя следует обратиться в банк, который выдавал заем, чтобы убедиться в возможности продажи.
Иногда банки отказываются давать свое разрешение, если, например, кредит не погашен хотя бы наполовину. Условия и необходимые суммы для выплаты у разных банков могут отличаться.
Перед началом продаж лучше заранее убедиться в том, что в квартире больше действительно никто не прописан.
Проверить наличие обременений можно путем получения выписки ЕГРН, которую необходимо запросить в Росреестре (заказать через МФЦ, на сайте Росреестра или на коммерческих сайтах, которые оказывают подобную услугу).
В том случае, если недвижимость «чистая» в плане обременений, в соответствующем поле будет указано «не зарегистрировано».
Однако покупателю стоит учитывать возможность наличия скрытых обременений, о которых нет сведений в краткой выписке ЕГРП.
К ним можно отнести:
- завещательный отказ, информацию о котором можно не вносить в реестр;
- оформленную доверенность на управление имуществом, которая, кстати, может заключаться и при опеке;
- наличие прописанных детей, которые не достигли совершеннолетия;
- наличие прочих жильцов, которые прописаны в квартире, но могли не участвовать в процессе приватизации.
- Чтобы проверить наличие скрытых обременений, необходимо попросить продавца получить расширенную выписку ЕГРП, так как сделать это может только собственник.
- Если продавец сможет самостоятельно снять все обременения с квартиры, исчезнет необходимость снижать цену на недвижимость до 10% — 30%.
- Кстати, осложнения могут возникнуть с теми жильцами, что в данный момент находятся в тюрьме, либо без вести пропали – за ними автоматически сохраняется право пользования, и возвращение упомянутых лиц может стать для покупателя неприятным сюрпризом.
Заключение
Продажа квартиры с обременением может стать очень выгодным решением и для покупателя (низкая стоимость жилья), и для продавца (закрытие всех квартирных обязательств перед банком или государством). Тем не менее, как покупка, так и продажа имущества, за которым закреплены определенные обязательства или ограничения, является достаточно рискованным предприятием.
Если покупатель или продавец не уверены в своих юридических навыках, стоит прибегнуть к помощи профессиональных юристов, которые обладают необходимыми знаниями и опытом в проверке и реализации подобных имущественных сделок.
Покупка квартиры с обременением
Что такое обременение
Обременение — это ограничение прав собственника недвижимости, из-за того, что на этот объект имеют права владения или пользования другие частные, юридические лица или государство.
То есть хозяин квартиры не может самостоятельно принять решение о её продаже, не согласовав это ещё с кем-то. Или в квартире проживает человек, которого нельзя выселить, и квартира продаётся только с жильцом.
А иногда продажа и просто невозможна.
Как узнать, есть ли у квартиры обременения
В выписке из ЕГРН, получить которую может любой, нужно обратить внимание на пункт 4 «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», в котором указано, есть ли у третьих лиц какие-то права на жильё. Если нет, то в этом разделе выписки будет указано «не зарегистрировано».
Выписка из ЕГРН говорит, что обременений нет
Но не все виды обременений указываются в выписке. Поэтому покупателю, возможно, придется запрашивать у продавца дополнительные документы. Какие — расскажем ниже.
Какие обременения бывают:
Ипотека
Самое распространённое обременение — ипотека. То есть люди продают квартиру, которая находится в залоге у банка. Причиной такой продажи может быть, например, невозможность выплачивать в дальнейшем ипотечный кредит.
Если на квартиру наложено такое обременение, она не может быть продана без разрешения банка.
Что делать, если есть такое обременение. Есть два способа:
1. Покупатель переоформляет ипотеку на себя и далее выплачивает её сам. Он также должен вернуть продавцу деньги, которые тот уже внёс по кредиту (с учётом первоначального взноса, но без учёта выплаченных по ипотеке процентов).
Если продавец просрочил выплаты по кредиту, то все штрафы и пени достанутся новому владельцу.
Поэтому перед покупкой нужно выяснить всё о состоянии кредита: попросить у продавца справку из банка об отсутствии задолженностей и пеней, а если просрочки выплат есть — выяснить сумму задолженности и штрафов перед тем, как принять решение о покупке.
2. Продавец получает в банке разрешение на досрочное погашение кредита. Далее покупатель передает продавцу деньги, чтобы тот выплатил оставшуюся задолженность.
Для этого заключается договор задатка (или предварительный договор купли-продажи), по которому вносится сумма, равная долгу по ипотеке. Когда долг погашен, банк передает продавцу закладную на квартиру.
С этим документом продавец и покупатель обращаются в Регистрационную палату для снятия с квартиры обременения. Затем покупатель полностью расплачивается с продавцом и по договору купли-продажи становится владельцем квартиры.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:
«Опасаться таких вариантов не стоит, это очень распространенная практика. Сегодня на вторичном рынке примерно каждая пятая квартира имеет ипотечное обременение. Это связано с распространённостью ипотечного кредитования. Однако определенные риски всё же есть.
В частности, сложности могут возникнуть в ситуации, когда покупатель покрывает остаток по задолженности продавца. Собственник, погасив ипотеку, может отказаться от сделки и помешать регистрации договора купли-продажи, „организовав“ форс-мажорное обстоятельство.
В итоге несостоявшийся покупатель вынужден будет судиться с мошенником, который может выплачивать деньги по суду многие годы».
Аренда
Второй тип обременения — аренда. В этом случае квартиру продают, когда в ней проживают арендаторы по официальному договору. Срок договора найма указывается в договоре купли-продажи, и новый собственник не может выселить квартирантов до его истечения.
Это распространённая практика в европейских странах: если человек покупает жилье с инвестиционной целью (то есть с целью вложения денег и получения дохода от аренды), оно достается ему вместе с арендаторами, которые по-прежнему платят за жильё, но уже новому владельцу.
В России такое встречается нечасто. Зато бывает, что после заключения сделки покупатель обнаруживает в квартире жильцов, которые тоже ничего не знали о продаже недвижимости.
Обычно это происходит, когда заключается краткосрочный договор найма (на срок до года), и он не регистрируется в Росреестре. В этом случае в выписке из ЕГРН никаких пометок не будет.
Если заключается долгосрочный договор, подлежащий обязательной регистрации, аренда будет указана как обременение в выписке.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:
«Новому владельцу приходится разрешать конфликты с квартирантами, нередко с вызовом полиции и скандалами. Известен случай, когда собственник, не вернув залог арендаторам, продал жилье.
Те, в свою очередь, отказались покидать квартиру, пока им не вернут деньги. В итоге новый владелец отдал им депозит. И это — самое мирное решение конфликта.
При худших раскладах арендаторы съезжали со скандалом, заливая бетоном водопроводные трубы».
Что делать, если у квартиры есть такое обременение:
Решение владельца продать жильё не является поводом для автоматического расторжения договора с арендаторами. Арендаторы имеют право проживать в квартире, пока не истечет срок аренды (если он прописан в договоре).
Здесь есть два варианта: либо покупать квартиру вместе с квартирантами, либо потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить, что этот договор расторгнут, можно обычной распиской от арендатора.
После этого договор купли-продажи заключается по обычной схеме.
Рента
Третий вид обременения — рента. Получатель ренты (обычно пожилой человек) имеет право проживания в квартире при том, что право собственности переходит от него к рентодателю взамен на пожизненное содержание. Владельцем жилья получатель ренты уже не является, но выселить его никуда нельзя. Договор ренты прекращает действовать со смертью рентополучателя.
Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:
«Случается, что мошенники или недобросовестные рентодатели продают жильё, находящееся в ренте, ведь о её наличии часто ничего не говорится в свидетельстве о праве собственности. В результате покупателю достается квартира, в которой имеет право проживать пожилой человек».
Что делать, если у квартиры есть такое обременение:
Рента указывается как обременение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка в выписке есть, нужно выяснить, действует ли ещё договор ренты — в частности, попросить предоставить свидетельство о смерти рентополучателя, и уточнить, почему обременение не снято.Теоретически продать квартиру, находящуюся в ренте, можно.
При этом договор ренты может быть перезаключен и обязательства перед рентополучателем перейдут к новому владельцу. Но всё это возможно только с согласия рентополучателя, которое должно быть нотариально заверено.
Продавать квартиру, не получив согласия получателя ренты и не уведомив об обременении покупателя, — незаконно.
Эксперты рынка недвижимости не рекомендуют покупать квартиры с таким обременением. Здесь нередки случаи подлога документов.
Безвозмездное пользование
Еще один вид обременения — безвозмездное пользование квартирой человеком, который в свое время отказался от приватизации. Граждане России имеют право приватизировать жильё и получить в нём долю. Если Гражданин, зарегистрированный в квартире, не участвует в приватизации, он получает пожизненное право пользования данной жилплощадью.
Проблема в том, что это не отражается ни в свидетельстве о праве собственности, ни в выписке ЕГРН. Нередки случаи, когда люди покупали жильё и уже после выясняли, что посторонний человек имеет право безвозмездного пользования их квартирой, и лишить его этого права никто не может.
Иногда даже новые собственники покупают отдельную квартиру, чтобы отселить нежелательных жильцов.
- Что делать, если у квартиры есть такое обременение:
- При заключении сделки всегда просите показать дополнительные документы и всё тщательно проверяйте.
- Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:
«Необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) или единый жилищный документ (ЕЖД).
Там указано, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при её продаже. Идеальный вариант — справка об отсутствии зарегистрированных лиц.
Нужно настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца (и других зарегистрированных лиц) сняться с регистрационного учета и освободить Жилое помещение».
Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире
Для подстраховки можно попросить нотариально заверенное обязательство выписать проживающих из квартиры в течение ограниченного времени после регистрации сделки.
Чтобы купить жильё, в котором зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, нужно, чтобы ещё до заключения сделки эти люди зарегистрировались в другой квартире, так как в этом случае они лишаются права на пожизненное проживание.
Завещательный отказ
Человек может получить право пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека (это право закреплено за ними ст. 1137 ГК РФ). Он не теряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить из квартиры или лишить его данного права по закону нельзя, во всяком случае до истечения срока, установленного в завещании.
Что делать, если у квартиры есть такое обременение:
Максим Самощенков, руководитель практики имущественных и обязательственных отношений Национальной юридической службы «Амулекс»:
«К счастью покупателей, данное обременение встречается крайне редко, поскольку проверить его наличие при покупке с 100% точностью невозможно. Право проживания не подлежит обязательной регистрации. Оно может быть зарегистрировано в Росреестре, но по желанию собственников.
Информацией о его наличии обладает Нотариус, открывший наследственное дело, и Наследники, которые приняли наследство и стали собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве.
Нотариус не вправе разглашать информацию, содержащуюся в наследственном деле, поэтому даже обращение к нему не прояснит наличие или отсутствие такого права».
Внимательно изучайте документы. Если собственник получил свою квартиру в наследство, запросите у него копию завещания, чтобы выяснить, нет ли обременений в виде завещательного отказа.
Арест
На квартиру может быть наложен арест по решению суда. Причины для этого могут быть самые разные, самые распространенные — долговые обязательства или раздел имущества.
Что делать, если у квартиры есть такое обременение:
Арестованную квартиру продать нельзя (а также сдать, завещать, подарить и т. п.) Если кто-то пытается это сделать, он нарушает Закон. Информация об аресте квартиры отображается в выписке из ЕГРН.
Материнский капитал и зарегистрированные несовершеннолетние
Если жильё было приобретено с использованием материнского капитала, значит дети имеют право на долю в этой квартире. Чтобы это узнать, нужно выяснить, есть ли у продавца несовершеннолетние дети, и, если есть два ребенка и более, попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.
Если квартира куплена без маткапитала, но в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, вы также должны быть уверены, что его права не нарушены.
Что делать, если у квартиры есть такое обременение:
Продавец в обоих случаях должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Тогда сделка будет безопасной для покупателя.
Заключение
С большинством видов обременений квартиру покупать можно. А из-за того, что потенциальных покупателей отпугивает обременение, такие квартиры часто продаются с дисконтом. Главное — тщательно проверить все документы, заказать все выписки и справки, взять необходимые нотариальные свидетельства.
Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Наташа Савинова