Поправки налогового кодекса, касающиеся налога при продаже недвижимости физическими лицами, вступающие в силу в начале 2016 года, существенно увеличивают период владения недвижимым имуществом, в котором, в случае ее продаже, собственнику придется уплачивать Налог в 13%.
В большинстве случаях собственник жилья продает его с целью улучшения жилищных условий своей семьи в ближайшем будущем. Добавив некоторую сумму к вырученным средствам от продажи старой квартиры он обычно покупает другое жилье, более лучшего качества.
Государство же, облагая налогом такие операции с недвижимостью, на самом деле сокращает возможности гражданина по улучшению жилищных условий его семьи.
Поэтому многие собственники жилых помещений, которыми они владели менее установленного законом срока, при продаже задумываются о том, как же снизить налог с продажи законным способом.
Уже многим заинтересованным владельцам недвижимости известно, что с 1 января 2016 года, они смогут продать свое недвижимое имущество, без уплаты налога на полученный доход, только лишь по истечении 5-ти лет после его приобретения.
А если срок владения меньше 5 лет, тогда налогом в размере 13% будет облагаться сумма полученного дохода от продажи, но не менее 70% её кадастровой стоимости или дохода, рассчитанного как разница между ценой продажи и ценой покупки недвижимости.
Кстати в законе есть исключение для некоторых категорий собственников, для которых срок владения недвижимостью в случае её продажи, остался прежним — 3 года, без уплаты налога. К таким льготникам относятся владельцы недвижимости, получившие его: в Наследство, в дар, по договору пожизненного содержания и собственники приватизированного жилья.
Если Продавец недвижимости ранее не использовал право на налоговый вычет, тогда он сможет вернуть себе до 260 тысяч рублей уплаченного налога в виде налогового вычета.
Снизить налог с продажи своего имущества вы можете законным способом
Снизить налог с продажи квартиры после 1 января 2016 года, если период её владения оказался менее 5 лет, можно вполне законным способом. Для этого нужно грамотно пользоваться налоговыми инструментами.
Если вы купите жилье в новостройке и станете его продавать ранее пятилетнего срока владения, то в виду незначительного роста стоимости м², установившегося за последние годы, разница в кадастровой цене покупки (зафиксированной в договоре уступки или купли-продажи) и новой кадастровой ценой при продажи вашей квартиры не даст возникнуть обязанности по уплате налога.
Если вы покупаете Жилое помещение на вторичном рынке, тогда в договоре купли-продажи необходимо обязательно указывать фактическую сумму заключенной сделки. В будущем, в случае его продажи ранее 5 лет владения, указав в договоре купли-продажи ранее уплаченную вами сумму при покупки этой недвижимости (а эта сумма обычно выше кадастровой стоимости помещения), обязанность по уплате налога с продажи недвижимости у вас отпадет.
А вот льготным категориям собственников, которые не могут ждать три года и хотят продать свою Недвижимость ранее, придется уплатить государству налог с полученного дохода при её продажи.
Сегодня некоторые собственники пытаются уйти от уплаты налога при продаже своей недвижимости, с «коротким» сроком владения на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ, путем внесение в Договор купли-продажи цены продажи менее 1 млн.
рублей, а разница от реальной цены, уплаченная покупателем, обосновывается как неотделимые расходы на улучшение недвижимости и оформляется отдельной дополнительной распиской.
Однако покупатели, имеющие свежую информацию по налогообложению физических лиц, уже не идут на заключение сделок в такой форме.
Все дело в том, что в этом случае покупатель потеряет часть своих денег при возврате ему налогового вычета от государства, а в случае продажи этой недвижимости в будущем, ему придется указывать покупную цену, которую он указал при её покупке — менее 1 млн.
рублей (что будет меньше кадастровой стоимости), а это значит, ему придется уплачивать налог на основе кадастровой стоимости продаваемой недвижимости.
Если у вас нет другого выхода, для снижения налога законным способом, тогда придется заложить предполагаемую сумму налога в продажную цену вашей недвижимости или в состав своих затрат по ее продаже.
Главное нужно запомнить, что имущественный налоговый вычет при продаже равен 1 000 000 рублей, он же при покупке равен 2 000 000 рублей и не путать их. Кроме того нужно учитывать то, что налоговые вычеты предоставляются налогоплательщику не на объект имущества, а на налоговый период.
С начала 2016 года, при продаже недвижимости ранее 5 лет её владения, за налогооблагаемую базу, для уплаты НДФЛ, будет приниматься в расчет кадастровая стоимость этой недвижимости умноженная на 0,7.
А если сумма сделки, отраженная в договоре купли-продажи, будет менее этой величины, тогда налоговая все равно посчитает налогооблагаемую базу аналогичным образом, в размере 70% от кадастровой стоимости.
Все перечисленные налоговые новации будут касаться только объектов недвижимости приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.
Если недвижимость приобретена до окончания 2015 года, то расчет дохода от её продажи и налога будет производиться по старому порядку налогообложения.
То есть, приобретя недвижимость в декабре 2015 года, вы сможете её продать после 3-х лет владения без уплаты налога 13%.
Если у вас имеется вопрос, связанный с особенностями купли-продажи собственности и её налогообложению, задайте его нам. На нашем сайте вы в любое время сможете задать свой вопрос, описав вашу конкретную ситуацию, а наши адвокаты проанализируют ее и бесплатно вас проконсультируют.
Как не платить налог с проданного имущества либо его сократить?
Если нет возможности ждать 3-х лет для продажи полученной квартиры в дар или наследство (и прочее, читайте здесь), то тому кто продаёт недвижимость придётся выплатить государству налог в размере 13%. В тоже время законными методами эти расходы можно значительно сократить.
Несмотря на то, что сделки с недвижимостью не требуют обязательного нотариального удостоверения, люди всё-таки принимают решение оформлять сделку купли-продажи через нотариуса. Если сделку, удостоверил Нотариус, гарантии безопасности такой сделки повышаются в разы.
При удостоверении сделки у нотариуса можно сэкономить на госпошлине. Есть перечень граждан, которые имеют право на освобождение/ частичное освобождение от уплаты госпошлины у нотариуса (статья 333.38 Налогового кодекса РФ). В их число входят инвалиды I и II группы, несовершеннолетние Наследники.
С проданной недвижимости необходимо заплатить налог. Размер стандартного налога – 13% от суммы, полученной от покупателя. Вместе с тем, размер налога можно не только уменьшить, но и вообще его не платить на законных основаниях. Такое право предусмотрено подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Если соблюсти условия, указанные здесь, то налог с проданного имущества вообще не придётся платить.
Можно уменьшить величину дохода, полученного с продажи имущества, и уже с полученной суммы платить налог.
Разница между покупкой и продажей:
Налог можно заплатить не со всей суммы, полученной при продаже, а за вычетом суммы покупки (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ).
А теперь приведём пример для расчёта: В 2018 году купили квартиру за 3 млн. рублей, а в 2020 году продали её за 5 млн. рублей. В 2021 году в налоговую вам надо будет подать декларацию 3-НДФЛ.
Налог рассчитываем путём вычета расходов. А именно, 5 млн. рублей (доход) — 3 млн. рублей (расход) = 2 млн. рублей (полученная разница, с которой нужно заплатить налог 13%). Получается, что 13% налога заплатите с 2 млн.
рублей, что составит 260 тыс. рублей.
13% х 2 млн. рублей = 260 тыс. рублей
Есть разница – заплатить налог с 5 млн. рублей или с 2 млн. рублей?
Как не платить налог с проданного имущества либо его сократить?
Ещё пример: В 2018 году купили земельный участок за 4 млн. рублей, а в 2020 году продали его за 3,5 млн. рублей. Получается, что продали по меньшей цене, чем покупали. В этом случае вы освобождаетесь от уплаты налога. Несмотря на нулевой доход декларацию всё равно надо будет подать.
Обязательное условие! Все документы, подтверждающие сделки купли-продажи надо будет предоставить в налоговый орган вместе с декларацией 3-НДФЛ для подтверждения наличия либо отсутствия дохода.
Имущественный вычет с продажи 1 млн. рублей
Налогооблагаемую базу (деньги, которые вы получили от продажи недвижимости, и с которых должны заплатить налог) можно уменьшить. Об этом говорится в подпункте 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ.
Если стоимость проданного имущества более 1 млн. рублей, то из общей стоимости вычитается 1 млн. рублей, а к оставшейся сумме применяют налог 13%.
Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?
После прочтения статьи для вас не останется неожиданностей со стороны налоговой инспекции. Вы узнаете не только, какие расходы вам грозят, но и как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог.
Оглавление:
Более 10 лет держался привычный нам порядок начисления и уплаты налогов, но с 2016 года многое изменилось. С 1 января 2016 года начал действовать новый, более сложный механизм калькуляции налогов при отторжении жилья физическими лицами.
В собственности менее 3 лет – что значит?
Предположим, что вы владеете жилым помещением. Перечислю конкретные варианты его получения, которые имеют прямое отношение к этому периоду – 3 года:
- Жилье унаследовано
- Подарено близким родственником
- Было приватизировано
- Получено по договору пожизненного найма
Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без затрат. Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.
Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что Закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона.
В собственности менее 5 лет — что значит?
На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет.
Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка.
И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.
Продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения также влечет обязательства продавца калькулировать сумму будущей оплаты в казну.
Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.
Способ 1
- Самый простой и очевидный – продажа квартиры стоимостью не более 1 млн рублей. Размер налоговой льготы полностью перекрывает цену сделки:
- 1 млн – 1 млн = 0
- Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.
- Недостатки:
- Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
- Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.
Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.
Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.
Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.
Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций.
Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты.
По таким правонарушениям предусмотрен Штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.
Способ 2
Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.
Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.
К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.
С первой сделки вам следует рассчитать и оплатить ваше налоговое обязательство перед бюджетом. Для простоты ситуации предположим, что у вас не сохранилось никаких подтверждающих документов о приобретении этого объекта. Тогда вам остается единственный приемлемый вариант подсчета – с использованием фиксированного налогового вычета 1 млн руб.:
(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.
195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.
Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)
Но даже в этом случае вам не только не придется тратиться на платежи в казну, но появляется возможность получить из бюджета государства причитающиеся вам деньги:
Вы должны государству – 195 тыс.руб.
Вам должно государство – 260 тыс.руб.
Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)
Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.
Недостатки:
- Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
- Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
- Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.
Подробности этого способа на видео:
Калькуляция налогового обязательства
Если вы поверхностно знакомы с расчетом отчислений в бюджет при отторжении жилого помещения, то в этой главе сжато опишу все используемые варианты. Способов расчета конечной суммы налога всего три. Причем налогоплательщик вправе сделать выбор в пользу некоторых из них по своему усмотрению.
С налоговой льготой
Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.
Пример:
Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:
1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.
500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.
65 тыс. руб. – Подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет
Доход минус затраты
Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы.
Договор о покупке, вероятно, у вас сохранится, а квитанции и чеки о проделанном ремонте могут не только не сохраниться, но даже не существовать в принципе. С ремонтными и строительными бригадами часто расплачиваются наличными.
Поэтому, если планируете дальнейшую продажу, озаботьтесь этим заранее и потребуйте от монтажников официальных подтверждающих документов.
Пример:
Дом продан за 4,5 млн рублей. До этого, годом ранее, он был приобретен за 2,5 млн рублей. На ремонт потрачено 800 тыс.руб. База для подсчета подоходного налога составит:
4,5 млн – 2,5 млн – 800 тыс.руб. = 1,2 млн руб.
Налог к оплате бывшим собственником:
1,2 млн руб. х 13% = 156 тыс.руб.
Привязка к кадастровой цене
- Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:
- Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,
- Далее сам налог к уплате определяется одним из приведенных выше способов:
- Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
- Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%
Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию. До вступления в силу новых поправок это было возможно и стороны этим пользовались часто. Однако, с 2016 года это стало затруднительным, поскольку прописав в договоре купли-продажи цену дома в 1 миллион, при его кадастровой оценке в 3 миллиона, налоговый орган посчитает, что продавец получил доход в 3 миллиона. А значит, он обязан перечислить в бюджет государства 273 тыс. рублей:
3 млн х 0,7 х 13% = 273 тыс.рублей
Примечание:
- Для расчета налогового платежа этим способом применяется кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января года, в котором состоялась сделка;
- Если кадастровая стоимость на требуемую дату не установлена, то этот способ подсчета налога не применяется. Вы можете использовать два предыдущих;
- Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.
Через сколько можно продать квартиру?
Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:
- Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации или пожизненному найму, то для вас критичен срок 3 года. Это касается и тех квартир, собственность которых определена до 1 января 2016 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
- Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.
Таким образом, ответ на вопрос: через сколько можно продать квартиру? – становится очевидным. Если вы имущество унаследовали, приватизировали либо вам его подарили, то ждать нужно 3 года. Если свидетельство на Право собственности было оформлено до 2016 года – то же самое. В иных вариантах вступления в права собственности – ждать 5 лет. Либо применять способы оптимизации платежной нагрузки.
Сроки подачи справки и платежа
Хочу подчеркнуть еще одну важную деталь. Сроки владения имуществом для целей расчета налогов могут изменяться региональными властями. Им дано право сокращать этот период вплоть до нуля. Поэтому в каждом конкретном регионе этот критерий следует уточнять индивидуально.
Так выглядят самые реалистичные и законные способы того, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог. Вероятно, арсенал этих приемов будет пополняться благодаря предприимчивости и находчивости наших сограждан.
Желаю вам удачных покупок и не платить лишних сборов!
Объясняем, какой налог вы заплатите при продаже недвижимости при разных условиях
Например, вы продаете квартиру. Или дом. Или гараж. Или только одну комнату. Какой налог придется заплатить с продажи? В разных случаях и налог будет разным, или его не будет вообще — давайте разбираться.
Если вы решили продать свою квартиру, которой владеете больше минимального предельного срока — то налог платить не нужно. Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, приобретенного с 01 января 2016 года, составляет 5 лет. Это регламентировано Налоговым кодексом РФ (ч. 4 ст. 217.1.)
На недвижимость, купленную до 01 января 2016 года, минимальный период владения имуществом составляет 3 года (3 ст. 217.1 НК РФ).
Однако и тут есть исключения.
Минимальный 3-х летний срок владения недвижимостью устанавливается только для имущества, которое соответствует хотя бы одному из этих условий.
1) Право собственности получено гражданином в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника. Согласно ст. 14 СК РФ, близкими родственниками являются: родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры).
2) Право собственности получено налогоплательщиком в результате приватизации.
3) Право получено гражданином — плательщиком ренты после передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Например: мама подарила вам квартиру, а вы решили ее продать. Но она находится у вас в собственности менее 3-х лет — поэтому продажа будет облагаться налогом. А вот если вы владеете квартирой больше 3-х лет, то сделка от налога освобождается.
С какой суммы все-таки уплачивается налог?
При продаже недвижимости (жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков или долей в одном из таких объектов), которая находится у вас в собственности меньше минимальных сроков владения — налогом не облагается сумма в 1 000 000. Остаток суммы от стоимости квартиры будет уже облагаться налогом в 13% (ч. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Например: вы продаете квартиру за 2 200 000 рублей. Вы купили ее в 2017 году, и она находится у вас в собственности всего 2 года. То есть, меньше минимального предельного срока владения.
В этом случае не облагаться налогом будет только 1 000 000 рублей от общей стоимости квартиры. А все, что свыше — а именно 1 200 000 рублей — будет облагаться налогом по ставке 13%.
Сумма налога на эту сумму составит 156 000 руб.
От продажи другой недвижимости, которой вы владеете меньше минимального предельного срока владения, налогом не облагается сумма в 250 000 рублей.
Например: вы продаете гараж, и он не относится к тому списку недвижимости, который мы указали выше. Поэтому вся остаточная стоимость гаража, которая превышает порог в 250 000 рублей, будет облагаться налогом в 13%.
Важно! Если за один налоговый период (1 календарный год) вы продаете несколько объектов недвижимости, которые находятся у вас в собственности меньше максимального предельного срока, то освобожденные от налога части стоимости не суммируются.
Пример: вы продали квартиру и гараж за один календарный год. Необлагаемая налогом сумма будет составлять всего 1000 000 рублей, а не 1250 000 рублей. Если Вы продали 2 гаража — то 250 000 рублей, а не 500 000.
ЗАТО можно уменьшить сумму своих доходов, облагаемых налогом. Для этого нужно документально подтвердить расходы, которые связаны с приобретением имущества (ч2 п. 2 ст. 220 НК РФ ).
Например: вы приобрели квартиру за 2 200 000 рублей и продаете ее по этой же стоимости. Если есть нужные документы об оплате — сделка не будет облагаться налогом.
Если вы продаете квартиру, которая находится в строящемся жилом доме и которую вы приобрели по договору долевого участия, то вы также имеете право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов (с помощью документально подтвержденных расходов на квартиру).
Однако с 01 января 2016 года при продаже недвижимости, которую вы приобрели уже после этой даты, нужно обращать внимание еще и на кадастровую стоимость объекта. И вот, почему.
Вы продаете квартиру. При этом вы получили с продажи доход, и его сумма меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.
В этом случае налогооблагаемая база при продаже квартиры будет рассчитываться из кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.
Это правило действует, если стоимость вашей квартиры меньше кадастровой стоимости на начало того года, в течение которого вы продали квартиру (ч. 5 ст. 217.1 НК РФ).
В случае, если кадастровая стоимость не определена в начале того года, когда вы продали квартиру — это правило не применяется.
Например: вы продали квартиру за 2 500 000 рублей, а кадастровая стоимость объекта на 1 января года совершения сделки составляла 4 000 000 руб. Вот, как рассчитывается налог:
4000000*0,7=2 800 0002 800 000 руб. – налоговая база 13%(2800 000-1000 000)*13%=234 000 руб.В данном случае 1 000 000 – это необлагаемая сумма налога (в соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ)
Итоговая сумма налога: 234000 руб.
Какой налог уплачивают физические лица с продажи квартиры
Ипотека
/ 8 декабря 2021 13:10
Собираетесь продать квартиру или дом? В последние годы правила уплаты в казну НДФЛ с продажи недвижимости менялись не один раз. Отыщем вместе дорогу сквозь дебри российского налогового законодательства.
Пришло время рассчитаться перед ФНС за проданное жилье? Не переживайте, в статье вы найдете ответы на все вопросы
Хорошая новость – в ноябре 2021 года Госдума РФ приняла закон, освобождающий многодетные семьи от уплаты налога с продажи недвижимости, при условии, что вырученные деньги пойдут на расширение жилплощади.
Причем это послабление распространяется даже на сделки, оформленные ранее, – в течение всего 2021 года.
Если в вашей семье больше двух детей, оформите ипотеку для многодетных семей от Совкомбанка и получите двойную выгоду.
Это не единственный шаг навстречу россиянам в этом вопросе со стороны государства за последнее время. Так, с 1 января 2020 года вступили в силу изменения в Налоговом кодексе РФ (ст. 217.1). Начиная с этой даты, многим из тех, кто получил возможность улучшить свои жилищные условия, не придется ждать 5 лет, чтобы не платить в казну НДФЛ. Но обо все по порядку.
Что такое нaлoг c пpoдaжи квapтиpы
Очевидно, что деньги, которые физическое лицо отдает в государственную казну, – это плата за полученную прибыль с продажи жилой или коммерческой недвижимости. Такой сбор – норма для любой цивилизованной страны.
Реализация дорогого имущества (квартира или дом явно относятся к этой категории) может служить некоторым лицам основным источником дохода. В этом случае бенефициар обязан выполнить свой конституционный долг в виде уплаты казенного сбора.
К счастью, если вы не злоупотребляете этой возможностью чаще, чем раз в 5 лет, налог платить не придется ни при каких обстоятельствах. В противном случае вам следует внимательно разобраться с требованиями налогового законодательства.
Если вы задумались о продаже собственного жилья, наверняка рассчитываете приобрести новое. Рассмотрите вариант ипотеки от Совкомбанка. Особенно выгодные условия – со ставкой менее 4,9% – предлагаются по программе с господдержкой для семей с детьми.
НДФЛ в России для резидентов составляет 13% от полученной прибыли. Для нерезидентов эта цифра возрастает до 30%.
Важно понимать, что это разграничение не имеет никакого отношения к гражданству. Можно быть гражданином РФ, но не быть налоговым резидентом России. И наоборот – им вполне может быть иностранец без российского паспорта.
Чтобы стать резидентом РФ, нужно находиться на территории страны не менее полугода (183 дня) в общей сложности за календарный год. Такому физическому лицу, помимо прочего, позволено использовать налоговые вычеты в соответствии с российским законодательством.
Как определить срок владения недвижимостью
Определяющий показатель, который выносит вердикт: платить налог или нет – срок владения жильем до момента продажи. В большинстве случаев он начинается со дня регистрации права собственности в Росреестре, но есть некоторые исключения:
- при получении жилого помещения по наследству срок стартует с момента смерти наследодателя (словами юриста – с открытия наследства);
- если речь идет о недвижимости, приватизированной до 1998 года, независимо от того, когда вы зарегистрировали право владения в Росреестре, ФНС будет считать его с момента реальной покупки;
- в особом случае – получение квартиры по программе реновации (актуально для жителей столицы) – срок владения считается с момента приобретения предыдущего жилья.
Государство заинтересовано в том, чтобы граждане могли улучшить свои жилищные условия
Если вы задумались о продаже собственного жилья, наверняка рассчитываете приобрести новое. Рассмотрите вариант ипотеки от Совкомбанка. Особенно выгодные условия – со ставкой менее 4,9% – предлагаются по программе с господдержкой для семей с детьми.
Если вы владели квартирой (домом, комнатой и т. п.) более пяти лет перед продажей, то платить не придется. В случаях, когда срок владения составляет менее пяти, но больше трех лет, потребуется соответствие одному из следующих условий.
- Продаваемое жилье является для вас единственным.
То есть ни в личной, ни в совместной собственности с кем бы то ни было у вас нет никаких жилых помещений. Это правило действует для сделок, оформленных после 1 января 2020 года
Представьте, что на вас оформлена комната в общежитии и доля в доме бабушки, доставшаяся по наследству. В этом случае ни то, ни другое жилье не будет считаться для вас единственным.
Важно: хорошая новость в том, что это условие имеет 90-дневную отсрочку. Если собственник единственной квартиры приобрел новое жилое помещение, у него есть 3 месяца на то, чтобы продать старое. В этом случае будет действовать правило единственного жилья, а налог уплачивать не придется.
- Квартира или дом достались вам по наследству, независимо от того, когда вы оформили право владения.
- Недвижимость продал или подарил вам близкий родственник. В этом вопросе НК РФ ссылается на ст. 14 Семейного кодекса.
- Жилье досталось продавцу по договору пожизненного содержания с иждивением (особый вид ренты).
Рассмотрим на примере. Молодой человек ухаживает за больной одинокой старушкой по соседству. В мае 2017 года в присутствии нотариуса они заключили договор ренты, согласно которому парень обязуется до смерти заботиться о бабушке – она становится его иждивенкой. Взамен ее квартира переходит в собственность молодого человека.
Органы соцзащиты внимательно следят за исполнением принятых обязательств. В сентябре 2020 года старушка умирает. Если молодой человек решит сразу продать квартиру, то платить НДФЛ ему не придется, поскольку срок владения жильем уже превысил 3 года.
Дольщик может переуступить права на недостроенную квартиру, уплатив НДФЛ только с разницы в ценах
Наконец, полностью освобождены от уплаты налога родители многодетных семей – те, которые воспитывают трех и более несовершеннолетних детей. В ряде регионов России при определенных условиях семья не теряет такой статус даже при достижении иждивенцем 18-летнего возраста, вплоть до исполнения 23 лет.
Норма распространяется на сделки, оформленные с 1 января 2021 года.
Кaк pacсчитaть сумму налога
Во-первых, необходимо определить налоговую базу, с которой будет рассчитываться налог. Это актуально для жилой и коммерческой недвижимости, приобретенной после 2016 года.
В этом случае НДФЛ рассчитывается с наибольшей суммы из двух:
- реально вырученные средства по договору купли-продажи;
- 70% от кадастровой стоимости жилья (отражена в выписке из ЕГРН или в соответствующей справке из Росреестра, заказать которые можно в МФЦ).
Такое правило было введено для борьбы с серыми схемами, посредством которых недобросовестные продавцы и риелторы пытались обмануть государство, преуменьшая уплачиваемый налог.
Приведем пример расчета. Игорь продал жилой дом, доставшийся ему по наследству 2 года назад. По договору купли-продажи вырученная сумма составляет 3,5 млн рублей. Кадастровая стоимость недвижимости по данным Росреестра – 5,2 млн рублей. 70% от этой суммы – 3,64 млн рублей. Это и есть налоговая база.
Получаем НДФЛ:
3,64 млн х 13% = 473,2 тысячи рублей
Можно ли зaплaтить меньше
Одним из двух предлагаемых способов.
- Снизить налоговую базу на сумму расходов, затраченных на приобретение проданного жилья.
Очень удобный способ при условии, что у вас на руках имеются документы, подтверждающие затраты (договор купли-продажи, платежные поручения из банков).
В большинстве случаев он в разы уменьшает налог и может даже свести его к нулю. Для этого требуется, чтобы средства, вырученные с продажи недвижимости, были меньше или равнялись подтвержденным расходам на ее приобретение.
Представим, что Игорь из предыдущего примера получил дом не в наследство, а купил его четырьмя годами ранее за 3,5 млн рублей. Налог в таком случае составит:
(3,64 млн – 3,5 млн) х 13% = 18,2 тысячи рублей
- Применить налоговый вычет 1 млн рублей – фиксированная сумма для недвижимости (для автомобилей, к примеру, это 250 тысяч рублей).
Преимущество этого способа в том, что он безусловный. То есть никакие документы предъявлять не нужно, требуется лишь ваше решение.
Суть вычета очень проста – из вычисленной налоговой базы нужно отнять 1 млн рублей и рассчитать НДФЛ, или просто вычесть из уже рассчитанного НДФЛ 130 тысяч рублей.
Вернемся к примеру с домом, полученным Игорем в наследство. Теперь мы понимаем, что в действительности налог будет меньше, потому что молодой человек обязательно заявит о причитающемся вычете.
(3,64 млн – 1 млн) х 13% = 343,2 тысячи рублей
Дополнительным преимуществом от налогового вычета можно воспользоваться при продаже жилья, которое принадлежит нескольким собственникам. В таком случае можно оформить одну сделку, а можно продать доли по разным договорам. Тогда каждый владелец доли может снизить налоговую базу на 1 млн рублей.
К сожалению, использовать оба способа одновременно не получится. Вы должны решить, что для вас выгоднее.
Срок уплаты налога с продажи недвижимости
Независимо от того, должны ли вы платить налог, освобождены ли от его уплаты или он равен нулю, если недвижимость была у вас в собственности менее 5 лет, вы обязаны предоставить в ФНС декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ.
Срок сдачи – до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
Если вы не выдержали минимальный срок владения, придется в любом случае направить в ФНС декларацию о доходах
После успешной сдачи декларации у вас будет время до 15 июля, чтобы перечислить деньги в счет уплаты НДФЛ от продажи недвижимости. В противном случае с 16 июля ФНС начнет начислять вам пени. Еще более чувствительное наказание – штраф в размере до 20% задолженности.
Не доводите дело до судебных приставов.
Данис Казанцев
Люблю анализировать и разбирать этот мир по кирпичикам. Стану вашим проводником в непредсказуемых финансовых джунглях.