На портале проектов нормативных правовых актов размещен проект Постановления Правительства РФ «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме».
www.kmvinform.ru
Законом от 28.06.
2021 229-ФЗ «О внесении изменений в отдельные Законодательные акты РФ», внесены изменения Жилищный Кодекс РФ (ЖК РФ), устанавливающие новые нормы по оплате за содержание жилого помещения, вносимой нанимателями по договору социального найма или договору найма жилого помещения, а также коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (МКД).
Проект Постановления разработан с учетом внесенных изменений в жилищное законодательство и предлагает уточнить порядок расчета платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД.
В частности, проектом Постановления предусматривается внесение изменений в «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденные Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.
2020, где планируется закрепить, что расходы на содержание общего имущества в МКД, включаемые в плату за содержание жилого помещения, определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, и включают:
- • расходы на содержание внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения;
- • обоснованные расходы на снятие показаний приборов учета, выставление платежных документов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные Услуги, истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
- Предлагается установить, что расчет платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, осуществляется:
www.eco-kotly.ru
• при наличии в МКД общедомового (коллективного) прибора учета коммунальных ресурсов, исходя из нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества с корректировкой с учетом показаний общедомового (коллективного) прибора учета.
• при отсутствии общедомового прибора учета, а также по истечении 3 расчетных периодов (календарных месяцев) с даты выхода из строя или утраты ранее введенного в эксплуатацию общедомового прибора учета либо истечения срока его эксплуатации, межповерочного интервала — исходя из нормативов потребления коммунальных ресурсов (отведения сточных вод), установленных в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ №306 от 23.05.2006.
• при наличии решения общего собрания собственников помещений в МКД, оснащенном коллективным (общедомовым) прибором учета коммунального ресурса, об определении размера расходов в составе платы за содержание жилого помещения на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых на общедомовые нужды, исходя из среднемесячного объема их потребления исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, с последующим проведением перерасчета платы.
www.31tv.ru
- • при наличии решения общего собрания собственников помещений в МКД об определении платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды, — исходя из показаний общедомового прибора учета;
- • в случае оснащения МКД автоматизированной информационно-измерительной системой учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг — исходя из показаний такой системы.
- Проектом Постановления дополнительно определен порядок определения величины перерасчета платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды в МКД, и среднемесячного объема таких ресурсов.
- В целях формирования единообразного подхода и приведения в соответствие с действующим жилищным законодательством уточнены формулировки отдельных положений.
- Плата за коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды, отражается в платежном документе отдельной строкой по каждому виду таких коммунальных ресурсов.
www.gk-step.ru
Дополнительно проектом Постановления уточнен порядок расчета объемов и платы между управляющими и ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды в МКД.
В случае принятия изменений Постановление вступит в силу со дня его официального опубликования.
Законодательство в сфере ЖКХ – нововведения, полезные факты
Деятельность жилищно-коммунального характера имеет свои специфические особенности.
Она направлена, прежде всего, на обеспечение людей необходимыми ресурсами, оказание услуг, а также создание надлежащих условий для проживания. Порядок осуществления указанной деятельности регулируется несколькими нормативными правовыми актами.
Обязанность оплаты ЖКУ
Согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, все физические и юридические лица должны своевременно и в полном объеме оплачивать услуги коммунального и жилищного характера.
Указанная обязанность возникает с момента:
- Заключения договора найма жилья.
- Возникновения права собственности, например, в случае наследования, купли-продажи, мены или дарения недвижимости.
- Заключения договора аренды.
- Принятия помещения от застройщика.
Следует отметить, что до того, как люди будут заселены в квартиру, входящую в государственный или муниципальный фонд, все расходы, связанные с платежами по коммуналке, несут указанные структуры либо уполномоченные ими лица.
Законодательное регулирование
В качестве основных нормативных актов, которые имеют отношение к сфере указанной деятельности, отнесены:
- Жилищный кодекс РФ.
- Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
- Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
- Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».
- Федеральный Закон от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности».
Указанные акты регулируют все, что связано со сферой ЖКХ. Следует отметить, что принимаются и другие подзаконные нормы, например, по установлению тарифов на коммунальные услуги.
Жилищный кодекс
Жилищный кодекс РФ является, пожалуй, главный закон о ЖКХ.
Его требования направлены на обеспечение уполномоченными официальными инстанциями надлежащих условий проживания для людей, независимо от их пола, возраста, социального статуса и уровня получаемых доходов. То есть в данном случае действует принцип равенства.
Также каждый человек, по своему личному усмотрению может вступать в договорные отношения с собственником жилья, определяя при этом длительность эксплуатации помещения и объем предоставляемых коммунальных услуг.
При этом любой может быть ограничен в своих возможностях в случае нарушения взятых на себя обязательств, например, выселен из помещения.
Правила оказания коммунальных услуг
Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», это относительно новый документ, который регулирует все вопросы, касающиеся обеспечения пользователей благами цивилизации. В данном случае речь идет о газе, водоснабжении, электричестве, тепле и канализации. Указанное Постановление также раскрывает суть основных понятий, которые применяются в сфере предоставления коммунальных услуг.
Правила содержания общего имущества
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 регулирует все, что касается правил содержания общего имущества в многоквартирных домах и правил регулирования размера платы за содержание жилых помещений при оказании услуг и выполнении работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Его действие распространяется на физические и юридические лица, а также на государственные структуры.
Закон о раскрытии информации в сфере ЖКХ
Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731 устанавливает Стандарт раскрытия информации организациями, которые осуществляют деятельность по управлению многоквартирными домами.
В такой перечень включены: общие данные об УК, список домов, относящихся к ней, сведения о выполняемых работах, оказываемых услугах, использовании общего имущества, ремонте, проводимых собраниях, отчет о расходовании денежных средств, факты применения к организации или её должностным лицам мер воздействия административного характера.
Закон о лицензировании деятельности УК
Вопросы, касающиеся лицензирования деятельности управляющей компании, регулируются ФЗ от 4 мая 2011 года № 99-ФЗ. Следует отметить, что его нормы не касаются УК в целом.
Например, в части 6 статьи 192 ЖК РФ указано, что действие Закона не распространяется на порядок приостановления, возобновления действия лицензии, а на установление оснований для аннулирования лицензии при осуществлении деятельности по управлению многоквартирными домами.
Правила начисления платы
Оплата за ЖКУ складывается из нескольких частей.
Прежде всего, это коммунальные услуги, которые предоставляются жильцам. Сюда входит снабжение водой, газом, теплом, электричеством. Размер зависит от тарифов, установленных исполнителем. Они определяются исходя из условий заключенного договора, требований действующего законодательства, а также региона, в котором находится жилье.
Окончательная сумма определяется согласно показаниям учетных приборов, представленных пользователем или снятых исполнителем за отчетный период. Продолжительность последнего составляет один месяц.
При этом размер оплаты может быть снижен.
В качестве причин выступает – временное, более пяти дней, отсутствие жильцов, работы ремонтно-профилактического характера, длительный перерыв в предоставлении услуг, их ненадлежащее качество, изменение вида использования жилья.
Также в расходы по оплате входят расчеты за оказание жилищных услуг. К ним отнесены: пользование помещением на условиях найма, содержание и ремонт жилья, вывоз твердых и жидких бытовых отходов.
Размер оплаты жилищных услуг зависит также от оснований, на которых человек использует помещение.
Если это происходит в рамках договора найма, то жильцы будут вносить плату за пользование помещением, его содержание и текущий ремонт.
Для собственника жилья расходы носят несколько иной характер. Он несет расходы, связанные с содержанием и ремонтом. Но это касается не только жилого помещения. Сюда относится также общее имущество – конструкция здания, лестничные пролеты, коридоры, чердаки, подвалы, инженерные системы, мусоропроводы, лифты, сушилки.
Указанные расходы суммируются за учетный период. Итоговая цифра является окончательной суммой оплаты. Денежные средства должны быть внесены не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным. При этом управляющая компания должна проинформировать жильцов о размере оплаты не позднее первого числа месяца, по истечении отчетного. Наличие задолженности и неуплата карается пеней.
Ответственность за неправильное начисление
Неверное начисление сумм к оплате может повлечь за собой применение мер воздействия к виновному лицу. В случае обнаружения подобного факта пользователю следует обратиться в управляющую компанию.
В таком случае он может рассчитывать на получение денежной компенсации она будет равна половине суммы, на которую расчет был завышен. Если обращение осталось без внимания, то каждый вправе взыскать ущерб в судебном порядке.
В этом случае, помимо материальной ответственности, к виновному лицу будут применены меры административного наказания, предусмотренные статьей 14.6 КоАП РФ.
Какие законы в сфере жилищно-коммунального хозяйства подписал президент в конце декабря-2021
С середины декабря 2021 года президент России подписал большое количество новых Федеральных законов. Среди них и документы в сфере ЖКХ, которые напрямую касаются работы управляющих домами. Делаем краткий обзор новых законов и рассказываем, когда они вступают в силу.
Введена обязанность истца указывать личные данные ответчика, в ГК РФ добавлены главы о недвижимости
21 декабря 2021 года Владимир Путин подписал целый ряд новых Федеральных законов. Среди них два важных для управляющих домами и РСО документа:
С этого момента ФССП смогут в автоматическом режиме принимать решения, не требующие личного участия судебного пристава-исполнителя:
- о возбуждении и отказе в возбуждении, окончании, приостановлении, прекращении исполнительного производства;
- о взыскании исполнительского сбора;
- об установлении и отмене для должника ограничений, запретов;
- о наложении и снятии арестов.
Такие решения принимаются ФССП без участия пристава: в форме электронных постановлений, подписанных квалифицированной электронной подписью. Также № 417-ФЗ вводит требование к истцу указывать идентификаторы должников при любом обращении в суд. Взыскатель вносит в заявление личные данные должника, если они известны.
При поступлении в ФССП исполнительного документа пристав-Исполнитель проверит, есть ли в нём сведения для однозначной идентификации должника. Если их нет, то пристав вернёт документ в суд для надлежащего оформления. При отсутствии личных данных их запросит суд в рамках межведомственного взаимодействия.
- Федеральный закон от 22.12.2020 № 456-ФЗ с 1 марта 2023 года вводит в ГК РФ две новые главы: «О праве собственности на Недвижимость» и «Недвижимые вещи». Они содержат нормы о едином правовом режиме для жилых и нежилых помещений и закрепляют статус и права собственности на различные типы недвижимости.
В главе «О праве собственности на недвижимость» закреплены положения в отношении собственности на здания, объекты незавершённого строительства, помещения и машино-места.
Среди них – положения о праве собственников машино-мест в зданиях владеть и пользоваться общим имуществом.
В главе «Недвижимые вещи» даны определения для разных типов недвижимости – земельных участков, зданий, помещений и машино-мест.
Пять интересных УО тем с пресс-конференции комитета Госдумы РФ по ЖКХ
Продлён мораторий на указание идентификаторов должников за ЖКУ в исках при взыскании
Среди документов, опубликованных 30 декабря 2021 года, – новые законы в сфере ЖКХ, за которыми мы внимательно следили и ожидали их принятия, в том числе об указании идентификаторов должников в исках.
Обязанность УО, ТСЖ и РСО включать в Исковое заявление личные данные должника, введёна Федеральным законом от 28.11.2018 № 451-ФЗ и откладывалась не раз: сначала с 1 октября 2019 года на 180 дней, затем до конца 2020 года, затем до 1 января 2022 года.
Расчет платы за отопление: новшества законодательства и регулирования
В конце июня 2021 года Правительством РФ были внесены отдельные изменения в порядок начисления коммунальной услуги по отоплению (Постановление № 1018 от 25.06.2021 г.). Уточнены механизмы расчета при наличии в доме теплосчетчиков (индивидуальных приборов учета), а также особенности оплаты содержания мест общего пользования в части отопления.
Общие моменты по оплате отопления
Принципы оплаты за отопление, которые существовали ранее, остаются неизменными:
— расчетный период для оплаты коммунальных услуг устанавливается равным календарному месяцу, а плата за коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания (п. 1 ст. 155 ЖК РФ);
— размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам (ценам) для потребителей, установленным ресурсоснабжающей организации (п. 36, 37 и 38 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354, далее – Правила № 354));
— в случае если коммунальная услуга по горячему водоснабжению и отоплению готовится внутри дома с помощью ИТП (или крышной котельной), то Потребитель оплачивает весь объем потребленного коммунального ресурса в виде тепловой энергии и холодной воды – по факту потребленного ресурса (абз. 3 п. 40 и п. 54 Правил № 354);
— оплата коммунальной услуги по отоплению осуществляется одним из 2 способов:в течение отопительного периода, либо равномерно в течение календарного года (конечное решение принимается в каждом субъекте отдельно (абз. 1 п. 42(1) и абз. 1 п. 42(2) Правил № 354).
Варианты оплаты отопления: старое и новое
Особенности оплаты отопления зависят от наличия или отсутствия приборов учета, позволяющих агрегировать объем потребленных услуг.
Все установленные в законе варианты оплаты отопления раскрываются в п. 42(1) Правил № 354.
1.Если в многоквартирном доме нет общедомового прибора учета тепловой энергии (ОДПУ), то размер платы за тепловую энергию и отопление определяется исходя из норматива, который устанавливает тарифный орган субъекта. В настоящее время все подобные нормативы имеют повышающие коэффициенты (абз. 2 п. 42(1) Правил № 354).
- Если в многоквартирном доме есть ОДПУ, но ни в одном жилом или нежилом помещении нет индивидуального теплосчетчика (ИПУ), то размер платы за коммунальную услугу по отоплению распределяется по площади каждого жилого или нежилого помещения, исходя из общего объема гигакалорий, которые потребил дом (абз. 3 п. 42(1) Правил № 354). В случае оплаты за отопление равномерно в течение календарного года, эти объемы корректируются исходя из прошлогоднего годового объема потребления.
- Если в многоквартирном доме есть ОДПУ, но хотя бы одно жилое или нежилое помещение имеет ИПУ, то размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется:
— на основании показаний ИПУ данного помещения;
— к плате по показаниям ИПУ добавляется плата за коммунальнуюуслугу на содержание общего имущества, рассчитываемая по ОДПУ за вычетом потребления объема (количества) тепловой энергии, потребленного во всех жилых или нежилых помещения (абз. 4 п. 42(1) Правил № 354).
Таким образом, установка ИПУ не означает, что потребители перестают оплачивать общедомовое потребление.
Важно подчеркнуть, что установка теплосчетчиков не допускается в домах, имеющих вертикальную разводку. Это следует из п. 3 Критериев наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) приборов учета, утвержденных Приложением № 1 к приказу Минстроя России от 28.08.2020 г. N 485/пр.
- Если в многоквартирном доме есть ОДПУ и одновременно все жилые или нежилые помещения имеют ИПУ, то размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется:
— по показаниям ИПУ;
— к плате по показаниям ИПУ добавляется плата за коммунальную услугу на содержание общего имущества, рассчитываемая по ОДПУ за вычетом потребления объема (количества) тепловой энергии, потребленного во всех жилых или нежилых помещения (абз. 5 п. 42(1) Правил № 354).
- В Правилах № 354 введено условие, при котором можно не оплачивать отопление на содержание общего имущества:
- — если все помещения общего пользования не оснащены отопительными приборами или иными теплопотребляющими элементами внутридомовой инженерной системы отопления;
- — этот факт подтверждается технической документацией на многоквартирный дом.
В таком случае норматив потребления коммунальной услуги по отоплению принимается равным нулю (абз. 6 п. 42(1) Правил № 354).
- Одновременно в Правила № 354 введены особенности оплаты за отопление при наличии в многоквартирном доме распределителей, устанавливаемых на радиаторах отопления. Для того, чтобы применять порядок оплаты с учетом распределителей, необходимо:
- — чтобы многоквартирный дом был оборудован ОДПУ;
- — чтобы общая площадь помещений, где установлены распределители, была не менее чем в 50% от общей площади всех жилых и нежилых помещений.
В таком случае размер платы за отопление будет рассчитываться по принципу, указанному в п. 2 и 3 подраздела данной статьи.
А именно: к показаниям распределителя будет добавляться плата за содержание мест общего пользования, рассчитываемая по ОДПУ за вычетом потребления объема (количества) тепловой энергии, потребленного во всех жилых или нежилых помещения (абз. 10 п. 42(1) Правил № 354).
В дальнейшем размер платы за отопление корректируется один раз в год, если решением общего собрания собственников помещений или членов ТСЖ не установлена иная периодичность для корректировки.
Слабые места регулирования платы за отопление
Регулирование платы за отопление все более усложняется: добавляются новые формулы и ситуации, которые направлены на устранение пробелов в законодательстве. Например, теплосчетчики нельзя устанавливать при вертикальной разводке инженерных коммуникаций по отоплению.
Однако распределители можно (при условии, что эти действия осуществляет одновременно не менее 50% собственников от общей площади помещений в доме).
Общая тенденция регулирования – постоянное оприборивание и надлежащий коммерческий учет, сочетаемый со штрафными санкциями за отсутствие приборов учета в доме или помещении.
Вместе с тем, в нашей практике продолжают встречаться ситуации, которые не охватываются существующим регулированием. Например, в одном из домов застройщик построил двухуровневые квартиры.
При этом трубы отопления в этих квартирах были замурованы глубоко в стену, а для отопления и горячего водоснабжения застройщик установил в отдельной группе помещений индивидуальное газовое отопление. Изменения в проектную документацию были внесены, а вот в технический паспорт на помещение – нет.
В таком случае управляющая организация выставляет потребителю плату за централизованное отопление и горячую воду, которой он не пользуется при наличии автономной газовой системы. То есть, услуга оплачивается дважды.
Кроме того, на уровне формул расчета не урегулированы ситуации, при которых потребитель может в принципе отказаться от оплаты за отопление.
Например, в случае организации (путем надлежащего согласования переустройства) собственного индивидуального отопления (с помощью газа).
Согласование переустройства и демонтаж радиаторов отопления в этом случае не является гарантией отсутствия начисления платы за отопление.
Наконец, в Правилах № 354 не прописан порядок расчета и оплаты потерь тепловой энергии за внешние сети теплоснабжения, в случае, если они являются общим имуществом.
В случае закрытой системы отопления тепловые потери уйдут в тепловой компонент и будут выставлены потребителю по факту (п. 54 Правил № 354).
А вот при централизованной системе теплоснабжения тепловые потери могут уйти только в общедомовое тепловое потребление с неустановленным порядком расчета, что создает дополнительные сложности и путаницу с учетом.
Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
Общедомовые расходы: Порядок начисления собственникам многоквартрных домов
Коллективный (общедомовой) прибор учета – это средство измерения (совокупность средств измерения и дополнительного оборудования), используемое для определения объемов (количества) коммунального ресурса, поданного в многоквартирный дом.
Общедомовые нужды (ОДН) – это разница между показаниями объемов общедомового прибора учета и объемов, рассчитанных из показаний индивидуальных приборов учета.
В общедомовые нужды включается освещение лестничных площадок, обеспечение работы лифта, антенных усилителей, домофонов и прочего оборудования, а также отопление подъездов.
По водоснабжению и водоотведению общедомовые нужды включают уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, входящих в состав общего имущества.
Кроме того, это технически неизбежные и обоснованные потери коммунальных ресурсов во внутридомовых инженерных коммуникациях и оборудовании многоквартирного дома. В них входят гидравлическое испытание системы водоснабжения, промывка канализации, заполнение внутридомовой системы водоснабжения после ремонтов, потери при аварийных ситуациях и другое.
Плата за водопользование и за электроэнергию на общедомовые нужды определяется в целом по многоквартирному дому как произведение площади мест общего пользования на норматив потребления энергоресурса на общедомовые нужды и на действующий Тариф.
Затем полученная сумма затрат делится на суммарную площадь жилых (квартир) и нежилых помещений. Таким образом определяются затраты на общедомовые нужды, приходящиеся на 1 кв. м жилых и нежилых помещений.
Для определения какую же сумму необходимо заплатить каждому собственнику, необходимо стоимость затрат на общедомовые нужды, приходящуюся на 1 кв. м, умножить на общую площадь квартиры или нежилого помещения.
Размер платы за коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды (ОДН), определяется для всех потребителей независимо от того, есть в помещении индивидуальные счетчики или их нет.
Объем ОДН рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади (жилого или нежилого помещения), находящейся в пользовании каждою потребителя в многоквартирном доме.
Все собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны вносить плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды.
О конкретном местонахождении общедомового прибора можно узнать в управляющей компании.
Установка общедомового прибора учета является обязательной
Если фактическое потребление ресурса на содержание общего имущества меньше нормативного…
Емельянова Е. В., Эксперт информационно-справочной системы «Аюдар Инфо»
Переводя плату за коммунальные услуги на ОДН в состав платы за содержание жилого помещения, законодатель преследовал благую цель – ограничить размер расходов потребителей нормативом потребления.
Действительно, в ситуации, когда фактическое потребление ресурса (по показаниям ОПУ) больше нормативного, баланс сохранен.
Но практика показала, что из поля регулирования выпала ситуация, когда фактическое потребление меньше нормативного.
Нам известно, что органы ГЖН уже проводят проверки соблюдения управляющими МКД законодательства о расчете платы за Жилое помещение в части расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества, с 01.01.2017, естественно, по жалобам потребителей.
Потребителей можно понять: они увидели рост итоговой суммы в квитанции за январь по сравнению с декабрем, ведь в декабре им предъявляли к оплате стоимость коммунальных услуг на ОДН исходя из фактического потребления (менее норматива), а в январе выставили счет на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества, с учетом норматива потребления. Их довод прост и логичен: почему они должны оплачивать услуги, которые им не оказывали?
Органы ГЖН поддерживают их, утверждая, что обязательства по оплате услуг являются производными от фактически оказанных и предоставленных услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, а также коммунальных услуг.
Что УК может противопоставить этим аргументам?
Плата в пределах норматива потребления
Согласно ч. 10 ст. 12 Федерального закона от 29.06.
2015 № 176-ФЗ при первоначальном включении в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме их размер не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленный субъектом РФ по состоянию на 1 ноября 2016 года.
Поскольку для первоначального включения указанных расходов в плату за содержание жилого помещения не требуется решение общего собрания собственников помещений в МКД, нарушение со стороны управляющего МКД может заключаться только в начислении платы в размере свыше норматива потребления.
Обращаем особое внимание, что Правила предоставления коммунальных услуг не распространяются на порядок расчета платы за содержание жилого помещения, в том числе расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребленных в целях содержания общего имущества. Поэтому нельзя требовать от управляющего исчислять элемент платы за содержание жилого помещения в соответствии с п. 40, 44 Правил предоставления коммунальных услуг.
Оплата фактически оказанных услуг или внесение «абонентской» платы?
Плата за коммунальные услуги имеет существенное отличие от платы за содержание жилого помещения. Первая рассчитывается исходя из объема потребляемых услуг (по показаниям приборов учета либо исходя из нормативов потребления) (ч. 1 ст.
157 ЖК РФ), вторая же устанавливается решением общего собрания в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (см. ст. 156 ЖК РФ). Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на год с учетом предложений УК.
Сумма платы, которую собственник помещения обязан ежемесячно вносить УК, никогда не совпадает со стоимостью услуг (работ) по содержанию и ремонту общего имущества, фактически оказанных (выполненных) в конкретном расчетном периоде. Тождество должно соблюдаться по итогам года, когда полный перечень мероприятий по содержанию общего имущества (в том числе сезонных) выполнен.
Здесь нужно заметить, что повышение затрат УК на выполнение обязательных работ, необходимость проведения дополнительных работ, не согласованных при заключении договора, не дают права повышать в одностороннем порядке размер платы (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).
Иначе говоря, УК не вправе без согласия собственников помещений требовать с них уплаты (выставлять в платежных документах) каких-либо дополнительных сумм, помимо утвержденного на общем собрании размера платы за содержание жилого помещения. Напротив, мы убеждены, что сокращение затрат УК на выполнение необходимых мероприятий не обусловливает ее обязанность делать перерасчет платы для потребителей.
О том, что ежемесячный платежный документ, являющийся основанием для внесения платы за содержание жилого помещения, не выполняет роль акта об оказании услуг, было сказано в том числе в Определении КС РФ от 28.02.2017 № 292-О.
Таким образом, действующее законодательство не дает оснований считать, что выставление к оплате расходов на коммунальные ресурсы (в составе платы за содержание жилого помещения) в размере, исчисленном в строгом соответствии с федеральным законом, приводит к взысканию с потребителей платы за неоказанные услуги.
О стимулах к энергосбережению
Один из доводов в пользу начисления платы за коммунальные ресурсы по факту заключается в том, что имеющийся сегодня порядок не стимулирует потребителей к энергосбережению.
Однако именно такой довод приводили управляющие МКД, возражавшие против наделения РСО правом взыскивать с них стоимость коммунального ресурса, предоставленного в целях содержания общего имущества, с учетом повышающего коэффициента в отсутствие ОПУ.
Управляющие справедливо отмечали: отсутствие ОПУ никоим образом не сказывается на потребителях, они не мотивированы устанавливать ОПУ и в целом сокращать потребление на ОДН. Убыток в виде повышающего коэффициента несет управляющий, он же теперь имеет право за свой счет установить ОПУ и использовать его показания в расчете платы.
Обязанности УК уплачивать сумму повышающего коэффициента дополнительно к оплате стоимости ресурса, потребленного для содержания общего имущества (в отсутствие ОПУ), и право УК получать с потребителей плату за коммунальные ресурсы, потребленные при содержании общего имущества, в пределах норматива (при наличии ОПУ и проведении энергосберегающих мероприятий, направленных на сокращение объема потребления на ОДН, то есть на получение УК прибыли) – это обстоятельства одного рода. Установив ОПУ, УК избавится от убытка в виде повышающего коэффициента и сможет компенсировать расходы на монтаж ОПУ за счет разницы между нормативным и фактическим потреблением ресурса на содержание общего имущества.
О предлагаемых поправках к жк рф (законопроект № 113667-7)
В начале марта 2017 года в Государственную Думу был внесен законопроект № 113667-7, которым планируется изменить порядок расчета платы за содержание жилого помещения в части расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества. Часть 9.2 ст. 156 ЖК РФ и ч. 10 ст.
12 Федерального закона № 176-ФЗ предлагается дополнить словами: за исключением случая, когда общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о распределении между собственниками помещений в многоквартирном доме объемов потребления коммунальных ресурсов на основании показаний общедомового (коллективного) прибора учета.
Иначе говоря, по общему правилу размер расходов обусловлен нормативом потребления, за исключением случая, когда собственники решили оплачивать их исходя из фактического объема потребления ресурса.
Безусловно, данная законодательная инициатива обусловлена экономической и политической конъюнктурой. Поэтому шансы на принятие этого закона весьма велики.
Однако в чем тогда заключался смысл переноса платы за коммунальные ресурсы в состав платы за содержание жилого помещения? Чем отличается ч. 9.2 ст. 156 ЖК РФ в предлагаемой редакции от п.
44 Правил предоставления коммунальных услуг в ранее действовавших редакциях?
Значит ли, что плата за содержание жилого помещения будет колебаться от месяца к месяцу? Или она должна приниматься стабильной на год с последующим перерасчетом?
Интересный момент: в пояснительной записке к данному законопроекту указано, что причиной значительного превышения нормативного потребления над фактическим являются завышенные нормативы, установленные на региональном уровне (по состоянию на 01.11.2016).
Действительно, это наглядно показано в сравнительной таблице, приложенной к законопроекту.
Выходит, легче поправить федеральный закон, чем обеспечить установление субъектами РФ оправданных нормативов потребления? Хотя с 2017 года органы ГЖН наделены полномочиями по контролю за обоснованностью установления нормативов потребления.
* * *
В начале 2017 года и управляющие МКД, и потребители стали заложниками поправок к жилищному законодательству. На стороне управляющих – закон, на стороне потребителей – справедливость. Какую сторону примет суд, заранее неизвестно, однако попытка не пытка…
Из пресс-релиза, опубликованного на сайте Минстроя РФ 06.04.2017, следует: чиновники также видят причину переплаты потребителей за жилищно-коммунальные услуги в завышенных нормативах потребления, своевременно не актуализированных на региональном уровне. В этой же публикации сообщается, что Минстрой разрабатывает изменения в жилищное законодательство, предполагающие:
– ежегодную корректировку платежей за ОДН (видимо, имеются в виду платежи за коммунальные ресурсы, потребленные в целях содержания общего имущества), исходя из показаний ОПУ;
– применение аналогового метода расчета в случаях, если результат будет ниже норматива, установленного расчетным методом.
Законы по ЖКХ
Часто приходится тратить время на поиск отдельных законов по ЖКХ и прочих нормативных актов, регулирующих отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Дабы сократить время поисков приводим вашему вниманию перечень законов по ЖКХ и иных нормативных актов по ЖКХ.
Кодексы, регулирующие отношения в сфере ЖКХ:
Жилищный кодекс РФ
Гражданский кодекс РФ
Кодекс РФ Об административных нарушениях. Определяет условия и санкции на невыполнение (ненадлежащее выполнение) обязанностей, включая нарушение обязанностей за проволочку с ответом на письменное обращение.
Федеральные законы по ЖКХ
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
Определяет основы тарифного регулирования предприятий ЖКХ, оказывающих коммунальные услуги и занимающихся тепло, водо и электроснабжением, а также вывозом бытовых отходов.
Федеральный закон от 5 апреля 2003 г. № 44-ФЗ «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи».
Регулирует порядок расчета доходов и определения среднедушевого дохода гражданина, дающего право на получение субсидий по оплате услуг ЖКХ.
Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».
Определяет основные положения и определения в сфере санитарно-эпидемиологического благополучия граждан. Может быть весьма полезен для жалоб на услуги, оказанные с нарушением прав граждан на благоприятную окружающую среду (например при водоснабжении ненадлежащего качества).
Федеральный закон 23 ноября 2009 г № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Данный закон регулирует основные положения о порядке учета потребленных коммунальных ресурсов и установки счетчиков потребления электроэнергии, тепла, газа и воды.
И наконец Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О защите прав потребителей»
Тут уже без комментариев
Иные нормативные акты по ЖКХ
Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»;
Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г.
№ 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»;
Постановление Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами». В постановлении определен минимальный объем информации, которую коммунальные организации должны предоставлять потребителям услуг ЖКХ;
Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г.
№ 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвердившее Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, которыми определяется порядок и основные принципы отношений между жильцами как потребителями коммунальных услуг и организациями ЖКХ. Рекомендуем также посмотреть ответы на вопросы по применению правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, размещенные на сайте Минрегиона РФ;
Постановление Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»;
Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»;
«Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004» утвержденные Госстроем России;
Постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»(Зарегистрировано в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. Регистрационный № 5176).
- Отличие ИП от организации
- Правила проверки первичных документов
Рязань, Касимовское шоссе, 15(телефон для договоренности о встрече, а не для консультаций) Пн — Пт с 10 до 17
в нерабочее время и выходные — по предварительной договоренности