«Дом своей мечты» Марина нашла по объявлению. Девушку привлекло удачное месторасположение жилого комплекса и удобная планировка квартиры, что наглядно иллюстрировали красочные фото.
Не долго думая, Марина набрала номер телефона, указанный в объявлении, чтобы договориться с продавцом о показе жилья. Она узнала, что на осмотр недвижимости уже записалось шесть человек. Продавец предложил придержать квартиру, если ему перечислят Задаток.
Сумма задатка оказалась небольшой, поэтому Марина перевела деньги продавцу, даже не посмотрев квартиру.
Сделка с мошенником может привести к потери не одного миллиона рублей. relait.ru
Когда доверчивая покупательница пришла на показ, оказалось, что в объявлении был указан ложный адрес. Девушка пыталась связаться с продавцом-мошенником, но он перестал отвечать на звонки. Марина не стала обращаться в полицию, так как посчитала, что она потеряла не такие большие деньги — задаток 2 тыс. рублей.
В этой истории потенциальный покупатель отделался «малой кровью». Есть куда более изощренные мошеннические приемы, когда люди лишаются не нескольких тысяч, а миллионов рублей. Рассказываем, какие схемы используют аферисты в сделках с недвижимостью, как избежать обмана и что делать, чтобы защитить себя от мошенников.
Какие схемы используют мошенники
1. Передача задатка
Задаток при покупке квартиры или частного дома — обычная практика «чистых» сделок. Покупатель и продавец договариваются о том, какая сумма будет оставлена в Залог. Обычно это 50-100 тыс. рублей. Оставшуюся часть покупатель передает продавцу после регистрации перехода права собственности на жилье.
Как мошенники используют эту практику? Вы осматриваете квартиру, выставленную на продажу. Обычно на такое жилье ставится весьма привлекательная цена. Затем вы проверяете документы, подтверждающие, что жилплощадь принадлежит продавцу. Вроде все в порядке, и вы договариваетесь о сделке.
При заключении предварительного договора купли-продажи вы передаете продавцу задаток. Собственник недвижимости просит гарантии того, что сделка не сорвется. Он предлагает внести в соглашение пункт о невозврате задатка в случае, если вы откажетесь от покупки. Происходит передача денег продавцу.
И тут всплывают неприятные обстоятельства, которые препятствуют вашей покупке. К примеру, квартира находится в залоге или под арестом. Вам приходится отказаться от сделки. Но по договору купли-продажи продавец вправе оставить себе задаток. Проще говоря, вас «развели» на достаточно крупную сумму.
Как избежать
Вам достаточно внимательно изучить полный пакет документов на Недвижимость. Потребуйте у продавца расширенную выписку из Росреестра, которая подтвердит, что квартира не имеет никаких обременений. Запросите справку об отсутствии долгов по ЖКХ, документы на перепланировку, если она проводилась.
2. Появились Наследники
По закону для вступления в Наследство предоставляется определенный срок — шесть месяцев со дня смерти наследодателя. Случается, что на имущество умершего, в частности, квартиру или дом, претендуют несколько наследников.
Кто-то из них не успевает подать документы нотариусу, а кто-то оказывается нечестным человеком, пытающимся быстрее продать наследуемую недвижимость. Как выглядит мошенническая схема при вступлении в наследство?
Допустим, есть два претендента на квартиру умершего человека. Один из них не знает о смерти наследодателя, другой в срок подает документы нотариусу и получает права собственности на жилье. Наследник-собственник выставляет недвижимость на продажу.
Чтобы быстро продать наследуемое имущество, собственник может ощутимо снизить стоимость жилья. Как любого потенциального покупателя, вас привлекает выгодная цена, и вы решаете заключить с продавцом Договор купли-продажи.
Спустя какое-то время появляется второй наследник. Он подает заявление о восстановлении сроков принятия наследства и оспаривает сделку через суд. Вам приходится доказывать, что вы не могли знать о другом наследнике и приобрели квартиру по закону.
Суд восстанавливает срок принятия наследства, после чего сделка купли-продажи наследственной недвижимости оспаривается. В лучшем случае продавца обяжут компенсировать долю второму наследнику. То есть наследник-мошенник должен будет поделиться деньгами, вырученными от продажи жилья.
Худший для вас вариант — выделение доли в праве собственности. Это значит, что вы потеряете право единоличной собственности. Все зависит от конкретной ситуации. В любом случае появление скрытого наследника грозит вам долгими разбирательствами.
Как избежать
Проверьте всю цепочку собственников. Для этого закажите выписку из ЕГРН о переходе права собственности на приобретаемое жилье. Чем больше было собственников в истории объекта недвижимости, тем вероятнее появление скрытых наследников.
Ваши риски минимизируются, если продавец квартиры унаследовал ее более трех лет назад. А лучше всего укажите в договоре купли-продажи, что ответственность в такой ситуации будет нести продавец.
Сделка с наследником-аферистом может привести к потере права собственности на часть недвижимости. postroitbanju.ru
3. Материнский капитал и несовершеннолетние собственники
Понравившаяся вам квартира когда-то была куплена с помощью материнского капитала. По закону владелец сертификата обязан выделить каждому ребенку свою долю жилплощади. Но некоторые родители «забывают» об этом, оформляя жилье в единоличную собственность. Затем квартира выставляется на продажу.
Если вы купили такую недвижимость, велика возможность, что сделку оспорят представители органа опеки или сами дети по достижении совершеннолетия. По решению суда им выделят доли. То есть вам придется делить жилплощадь с родственниками продавца и вести с ним долгие судебные тяжбы, чтобы вернуть свои деньги.
Как избежать
Если собственник не сообщил вам о том, что недвижимость куплена с помощью маткапитала, то это можно выяснить в Пенсионном фонде. Попросите продавца предоставить вам выписку со счета в ПФР, на котором хранится материнский капитал.
Если средства субсидии находятся на счету, это значит, продавец не использовал маткапитал при покупке жилья. В 2021 году сумма маткапитала составляет: при рождении первого ребенка — 483,8 тыс. руб., при рождении второго — 639,4 тыс. руб.
Вы также рискуете в случае многократной перепродажи квартиры и использования маткапитала в одной из сделок. Для подстраховки закажите расширенную выписку из ЕГРН, в которой прописана вся история перехода права собственности.
Если среди бывших собственников есть несовершеннолетние, вы можете запросить дополнительные документы, подтверждающие законность всех прошлых сделок. Но лучше не тратьте время и откажитесь от покупки такой недвижимости.
4. Продажа квартиры недееспособным
По закону продажа жилья, принадлежащего недееспособному гражданину, разрешается только с согласия органа опеки. Мошеннические сделки с такой недвижимостью раскрываются достаточно часто. Вот как это выглядит на практике.
Квартирный аферист заключает договор купли-продажи с недееспособным человеком. В зоне риска находятся одинокие пенсионеры, зависимые люди: алкоголики и наркоманы. Мошенник платит собственнику минимальную сумму за недвижимость.
Затем квартира или дом сразу выставляются на продажу. Конечно, стоимость жилья поднимается, но в разумных пределах, чтобы продавец успел быстро найти покупателя. Вы совершаете сделку с мошенником, не подозревая, что первоначальный собственник был недееспособным.
Спустя какое-то время на пороге вашей новой квартиры появляется родственник первоначального продавца и оспаривает куплю-продажу. Основанием для спора является ст. 171, 176, 177 ГК РФ. В итоге вам придется доказывать, что вы добросовестный приобретатель.
Как избежать
Запросите выписку из ЕГРН. Так вы проверите историю перехода права собственности на объект недвижимости. Если жилплощадь слишком часто продавалась (периоды между сделками составляют менее 3 лет), то стоит отказаться от покупки.
Откажитесь от сделки, если за последние пару лет несколько раз менялись собственники жилья. egorsukhachev.com
5. Намеренное занижение стоимости в договоре
Случается, продавец просит покупателя о занижении стоимости жилья в договоре купли-продажи. Таким образом собственник пытается уменьшить сумму налога с продажи недвижимости. Это может оказаться очередной мошеннической схемой.
К примеру, продается квартира за 7 млн руб. В договоре прописывается сумма в 5 млн руб. Вы переводите продавцу задаток 100 тыс. руб., а оставшуюся часть (6 млн 900 тыс. руб.) помещаете в банковскую ячейку. Продавец получит всю сумму только после того, как вы зарегистрируете права собственности на новое жилье.
Казалось бы, вы застраховали себя от потери денег, используя безопасный способ расчета. Но через какое-то время бывший собственник недвижимости оспаривает сделку. Продавец заявляет, что продажа жилья стала для него убыточной и он готов вернуть всю сумму — 5 млн руб.
При положительном решении суда вам придется вернуть жилплощадь бывшему собственнику. Продавец-мошенник возвращает только те средства, которые были указаны в договоре. То есть в данной сделке вы потеряете и жилье, и 2 млн руб. — сумму, на которую была занижена стоимость квартиры.
Как избежать
Возьмите с продавца расписку о получении фактической суммы денег, а не по договору купли-продажи. Но лучше не идти на поводу у продавца и указывать в соглашении реальную стоимость объекта недвижимости.
6. Продажа квартиры с долгами
Даже при тщательной проверке чистоты сделки покупатель может попасть в неприятную ситуацию. Продавец-аферист при продаже квартиры просто «забывает» предупредить о наличии долгов по ЖКУ.
Конечно, вы не обязаны платить коммуналку за бывшего собственника. По закону при продаже квартиры долги по коммунальным услугам остаются на предыдущем владельце жилья.
Но из-за задолженности поставщики, к примеру, электроэнергии или газа, могут перекрыть доступ к пользованию ресурсами.
Вам придется доказывать коммунальщикам, что это не ваши долги, а предыдущего собственника.
Как избежать
Попросите у продавца справку об отсутствии задолженности по ЖКУ. Документ выдадут в МФЦ или управляющей компании. Помимо этого, вы можете проверить регулярные платежи по последним квитанциям за квартиру.
Покупая жилье, проверьте его на наличие обременений и долгов по ЖКУ. prozkh.ru
Как защититься от мошенников при совершении сделок с недвижимостью
К сожалению, способов обмана доверчивых граждан в сделках с недвижимостью намного больше, чем мы перечислили. Аферисты придумывают новые мошеннические схемы, чтобы присвоить чужие деньги и недвижимость. Эксперты Росреестра предлагают несколько способов защиты при покупке и продаже жилья.
Способ №1. Запись в Росреестре о невозможности проведения сделок без присутствия собственника
Подайте в ЕГРН заявление о невозможности проведения сделок без вашего личного участия. Это значит, что без вас никто не сможет регистрировать переход права собственности на ваше жилье, а также накладывать какие-либо ограничения. Исключением для подобных манипуляций станет только решение суда или требование судебного пристава-исполнителя.
Подача вашего заявления фиксируется в Росреестре. Теперь, если кто-то без вас обратится в ЕГРН с документами на вашу недвижимость, сделка рассматриваться не будет.
Документы вернутся обратно заявителю. Таким образом, вы минимизируете риски мошенничества, к примеру, при потере паспорта или документов на квартиру.
Это также поможет защитить права пожилых людей, которых могут обмануть мошенники.
Способ №2. Адрес электронной почты в ЕГРН
С 2019 года оформление сделок с недвижимостью в ЕГРН при помощи электронной подписи без разрешения собственника незаконно. Это значит, что документы на регистрацию в электронном виде вправе направить только орган государственной власти, местная администрация или аккредитованный Нотариус. Но и при использовании электронных носителей тоже случаются аферы.
Чтобы никто не смог без вашего ведома переоформить права собственности на жилье или наложить на него обременение, обновите личные данные в ЕГРН. Для этого обратитесь в МФЦ, заполните там соответствующее заявление, в котором укажите все контакты для связи. В том числе, актуальный адрес своей электронной почты.
Росреестр всегда извещает собственников, когда получает на регистрацию электронные документы на их объекты недвижимости. Если при получении подобного извещения окажется, что вы никаких документов не подавали, то вы сможете быстро отреагировать и предотвратить мошенническую сделку.
Способ №3. Тщательная проверка документов продавца
Внимательно изучите правоустанавливающие документы на недвижимость: договоры купли-продажи, дарения, приватизации, наследования и другие. Так вы убедитесь, что нынешний владелец или владельцы имеют законное право на жилье, которое вы собираетесь купить.
Попросите также выписку из ЕГРН с характеристиками квартиры и данными о зарегистрированных правах. Так вы убедитесь, что продавец является законным собственником. Стоит отказаться от сделки, если владелец жилплощади предоставляет вам копии документов, но не хочет показывать оригиналы.
Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:
- технический, кадастровый паспорт — проверка точной площади квартиры и наличия незаконных перепланировок;
- выписка из ЕГРН на объект недвижимости — проверка отсутствия ограничений и обременений;
- выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости — данные обо всех собственниках жилья;
- выписка из домовой книги — данные о жильцах, прописанных в квартире на данный момент;
- справка из паспортного стола (форма 9) — информация о временно выписанных лицах;
- справка из МФЦ или УК — проверка наличия задолженности по коммунальным услугам.
Внимательно просмотрите личные документы продавца. Сверьте его паспортные данные с информацией из выписки ЕГРН о регистрации права собственности, а также из других правоустанавливающих документов.
Если собственник находится в браке, он обязан предоставить нотариально заверенное согласие супруга или супруги на продажу жилья. Исключение — брачный контракт, в котором указано единоличное Право собственности продавца на недвижимость.
Если на жилплощади зарегистрированы несовершеннолетние дети, продавец должен показать разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Откажитесь от сделки, если такого разрешения нет. Иначе вам придется выписывать ребенка через суд, и не факт, что судебное решение будет для вас положительным.
Особого внимания требуют сделки, в которых продавец действует как доверенное лицо собственника квартиры. Проверьте Доверенность продавца на подлинность. Это можно сделать на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
«Меня обманул ипотечный брокер!». Невыдуманные истории о кредитных брокерах-мошенниках и советы, как от них защититься
- Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем нужен, как его заключить и расторгнуть
- Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний
- Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
Незаконный захват собственности — защита от рейдерства
18 декабря 2017
Рейдерство, или незаконный захват чужой собственности, как явление достигло в России небывалых размахов: по оценкам экспертов, ежегодно в нашей стране происходит до 70 тысяч рейдерских захватов. Причем сейчас защита от захвата требуется не только крупным корпорациям, но и небольшим фирмам — в этом и есть особенность современного рейдерства.
Если раньше бизнес захватывался типично криминальными способами (шантаж, угроза, насилие, захват заложников, подделка документов и т.д.
), то в настоящее время рейдеры в подавляющем большинстве случаев используют внешне законные способы, например, искусственное создание или покупку кредитной задолженности организации-«жертвы», внесение изменений в учредительные документы и незаконное приобретение долей в уставном капитале, выпуск фиктивных долговых обязательств и векселей. Для последующей легализации действий по захвату бизнеса привлекается штат квалифицированных юристов и адвокатов, которые используют средства гражданского судопроизводства и в качестве представителей получают необходимые судебные решения. Кроме того, рейдерство может производиться при «поддержке» силовых структур — ОМОНа, полиции и т.д.
В отличие от цивилизованного бизнеса, где слияние и поглощение предприятий как формы реорганизации основаны на взаимном согласии и равноправии сторон, а добрая воля лица, передающего бизнес или его часть явно выражена и не подвержена сомнению, в случае рейдерства захват активов происходит вопреки воле его предыдущих собственников. Учредители лишаются своей собственности и имущественных прав, терпят большие убытки и теряют источник дохода, а рейдеры, в свою очередь, практически за бесценок либо за сумму, на несколько порядков ниже рыночной, получают готовый бизнес.
Негативно рейдерство сказывается и на экономической ситуации, поскольку оно устраняет конкуренцию — неотъемлемую составляющую рыночной экономики, приводит к разорению среднего и малого бизнеса, потере рабочих мест.
Рейдерский захват — статья Уголовного кодекса РФ
Рейдерство в УК РФ как преступление не закреплено в отдельной статье, но более 10 различных статьей предусматривают ответственность за те или иные действия по незаконному захвату собственности.
Наиболее распространённой статьей, которая применяется на практике при квалификации действий рейдеров, это статья 159 УК РФ (мошенничество); сама диспозиция данной статьи, предусматривающая ответственность за хищение чужого имущества путём обмана или злоупотребления доверием, полностью охватывает действия злоумышленников по захвату чужого бизнеса.
Помимо указанной статьи действия рейдеров нередко квалифицируются по следующим статьям УК РФ (по совокупности со статьёй ст. 159 или отдельно от неё):
- 179 УК РФ, если рейдер принуждает владельца организации заключить сделку по отчуждению имущества под угрозой насилия;
- 170.1 — в случаях, когда в регистрирующий орган представляются заведомо ложные данные в целях внесения недостоверных сведений в ЕГРЮЛ, реестр ценных бумаг или систему депозитарной учета;
- 170 — в отношении должностных лиц, регистрирующих заведомо незаконные сделки, искажающих сведения ЕГРЮЛ и государственного кадастра;
- 173.1 и 173.2 — при использовании в процессе захвата фирм-однодневок и подставных лиц;
- 183 — при незаконном получении сведений, составляющих коммерческую, налоговую или банковскую тайну;
- 185.5 — фальсификация решения общего собрания или совета директоров общества;
- 186 — в части изготовления и сбыта ценных бумаг;
- 196 и 197 — преднамеренное и фиктивное банкротство;
- 303 — фальсификация доказательств, — при представлении в суд в целях получения неправосудного акта поддельных документов;
- 327 — подделка документов;
- ч. 3 ст. 299 — незаконное возбуждение уголовного дела в целях воспрепятствования предпринимательской деятельности.
Приведённый перечень является неполным, в зависимости от конкретных обстоятельств дела и используемых схем органы следствия могут квалифицировать действия рейдеров и их соучастников, совершающих в процессе захвата собственности сопутствующие общественно опасные деяния, по иным статьям УК РФ, предусматривающим ответственность за налоговые и иные преступления в сфере экономической деятельности, преступления против собственности и должностные преступления, преступления против правосудия, а также против жизни и здоровья граждан.
Депутаты и сенаторы Федерального собрания РФ неоднократно предлагали включить в УК РФ статью 159.7 УК РФ, предусматривающую ответственность непосредственно за рейдерский захват, причем наказание предлагалось сделать суровым — до 20 лет лишения свободы с конфискацией имущества.
Представляется, что в связи с распространенностью данного деяния и его повышенной общественной опасностью, такие предложения вполне обоснованы; как мы отметили выше, имеющаяся редакция диспозиции статьи 159 УК РФ полностью охватывает действия правонарушителей по захвату чужой собственности, в связи с чем нет необходимости введения в Кодекс отдельной статьи, предусматривающей ответственность за рейдерство. Между тем Санкция части 4 ст. 159 УК РФ, по которой и привлекаются к отвественности рейдеры, предусматривает максимальное наказание в виде лишения свободы сроком до 10 лет, относя эти преступления к категории тяжких. Введение отдельной части в ст. 159 УК РФ в отношении рейдеров позволило бы выделить это деяние в качестве вида мошенничества, предусмотрев повышенную ответственность за совершение подобных деяний с отнесением их к категории особо тяжких преступлений. Все это способствовало бы сохранению стройности системы уголовного законодательства, облегчило бы практическое применение статьи в данной части, а также способствовало бы более полной реализации превентивной функции уголовного закона.
В случае введения в Закон новой части ст.
159 УК РФ, вполне логично было бы отнести расследование уголовных дел данной категории к подследственности следователей Следственного комитета РФ, к которой отнесена основная масса преступлений в сфере экономической деятельности; это, на наш взгляд, положительным образом сказалось бы как на качестве расследования, так и на исключении споров о подсудности и соблюдении сроков при проведении проверок сообщений о фактах рейдерских захватов.
Защита от рейдерства — как обезопасить свою компанию?
В глобальном понимании рейдерство неистребимо, пока будут существовать пробелы в законодательстве, взяточничество и коррупция. Но любой фирме под силу снизить риск «попадания в руки» рейдеров. Для этого следует придерживаться следующих правил:
- полномочия в доверенности на любого сотрудника должны быть строго ограничены на решение узкого круга задач;
- передача активов и отчуждение собственности могут быть прерогативой совета директоров, а не менеджеров;
- процесс сбыта (передачи) третьим лицам долей в уставном капитале общества, недвижимого имущества, основных средств должен быть строго регламентирован отдельным внутренним нормативным документом общества с определением основополагающих положений в уставных документах;
- к выбору сотрудников, особенно топ-менеджеров, бухгалтеров, материально-ответственных и доверенных лиц стоит отнестись внимательно — лучше проверять их личности через службы безопасности или специальные агентства;
- акционерный капитал стоит по возможности максимально консолидировать в одних руках; при наличии множества акционеров необходимо реализовать систему мер по предотвращению скупки определённого количества (дающего право решающего голоса) акций сторонними лицами без ведома учредителей (основных акционеров);
- в устав следует быть введено правило о преимущественном праве покупки долей или акций, недвижимого имущества, основных средств, внутренних (внутрихолдинговых) векселей и иных долговых обязательств соответственно участниками (учредителями) и юридическими лицами, входящими в холдинг или группу предприятий;
- номинальных лиц в управлении компанией нужно избегать;
- в фирме должна действовать отлаженная система защиты информации;
- в организации необходима отдельная регламентация и строгий учёт действий по выпуску векселей и иных долговых обязательств;
- необходимы регламентация и строгий учёт всех действий по изготовлению, хранению и использованию печатей и штампов, используемых организацией в своей деятельности;
- необходима регламентация и строгий учёт взаимоотношений между руководителями и сотрудниками, входящими в административный аппарат общества, с внедрением практики «служебных записок» хотя бы в отношении тех действий или процессов, которые могут повлечь образование задолженности, реализацию долей в капитале общества, недвижимого имущества и основных средств;
- следует избегать сосредоточение функций по реализации основных активов общества и распоряжению крупными суммами денежных средств в руках одного лица, не являющегося основным или единственным собственником общества; при удалении собственников бизнеса от управления обществом необходима регламентация в уставных документах процедуры истребования их согласия на осуществление значимых сделок;
- необходимо поручить юристу или юридическому отделу не реже чем раз в месяц проверять базы ГАС «Правосудие» и иные базы судов на предмет наличия в производстве судов дел с участием либо в отношении общества;
- желательно закрепление в уставных документах общества принципа, согласно которому все действия по реализации долей в уставном капитале, недвижимого имущества и основных средств осуществляются конкретным нотариусом или нотариусами определенных нотариальных округов;
- вся деятельность фирмы должна осуществляться в строгом соответствии с действующим законодательством.
Штатному юристу, никогда не сталкивавшемуся с захватом чужой собственности, трудно оценить все риски и снизить их. В случаях, когда организация подвергается рейдерскому захвату, пострадавшие лица оказываются перед лицом целого ряда проблем: правоохранительные органы отказываются возбуждать уголовные дела;
- проверки по заявлениям о преступлении проводятся сотрудниками подразделений ЭБиПК МВД РФ формально и с нарушением процессуальных сроков;
- материалы проверок пересылаются из одного территориального подразделения в другое, из органов полиции в органы СКР в связи со спором о подследственности;
- не редко в возбуждении уголовного дела отказывается со ссылкой на наличие корпоративного спора и гражданского правонарушения.
Большое распространение в последние годы получил не предусмотренный законом термин «технический отказ», — оперативные сотрудники, не успевая принять закончить проверку в предусмотренный УПК РФ максимальный 30-дневный срок, выносят необоснованные постановления об отказе в возбуждении уголовного дела в расчете на отмену постановления прокуратурой с получением дополнительного месяца для проведения дополнительной проверки.
Средний срок рассмотрения сообщения об экономическом преступлении сотрудниками ОЭБиПК УВД по ЦАО г. Москвы с момента подачи заявления о совершении преступления и до вынесения следователем постановления о возбуждении уголовного дела составил в 2017 году более 6 месяцев.
В подавляющем большинстве случаев оперативные сотрудники не виноваты в сложившейся ситуации и честно и добросовестно исполняют свои служебные обязанности, не успевая провести проверку в силу загруженности, занятости в иных делах, а также в силу специфики подобных дел, по которым необходимо проведение целого ряда оперативно-розыскных мероприятий, применение специальных познаний, проведение экспертиз и исследований. Да и сами злоумышленники никак не способствуют проведению проверки, уклоняются от явок для дачи объяснений, не представляют истребованные документы и т.п.
Поэтому, если вы не хотите потерять свой бизнес и заработанное имущество, заручитесь поддержкой уголовного адвоката, специализирующегося на защите бизнеса от экономических преступлений, который проведет аудит вашей фирмы и определит ее наиболее уязвимые места. Если механизм захвата уже запущен, адвокат не допустит передачи ваших активов в чужие руки и сделает все возможное, чтобы спасти фирму и привлечь виновных лиц к ответственности.
Как Генеральный Директор может отнять бизнес у собственника
Автор — Алексей Толстов
Защита прав участников общества и акционеров стала лучше, но тема отъема бизнеса в России по-прежнему актуальна. Раньше основной проблемой были рейдеры из 90-х годов с откровенно «черными» схемами и силовым давлением. Теперь акцент неуклонно смещается в сторону внутреннего мошенничества. Главным действующим лицом в подобных ситуациях становится Генеральный Директор компании. Если собственник бизнеса наделил полнотой власти единственного руководителя, а сам отошел от прямого управления, рано или поздно директор может поддаться соблазну и подмять компанию под себя.
Схема 1. Клонировать бизнес
Организовать свое дело, присвоив идею или уведя клиентов компании, пытаются многие инициативные и энергичные сотрудники.
Но именно в распоряжении директора есть все необходимые рычаги и информация, чтобы завладеть бизнесом либо присвоить себе значительную часть прибыли.
Легче всего создать параллельное дело в сфере услуг, где не требуются серьезные инвестиции, недвижимость, лицензии. Распространенный вариант –воспользоваться имеющимися ресурсами для развития собственной конкурирующей компании.
Пример:
Компания «Принт-Сервис» занимала лидирующие позиции в сфере заправки картриджей, ремонта и обслуживания офисной техники в Тольятти. Директор создал фирму «Технопринт», переоформил на нее телефон, сдал часть помещений в субаренду и организовал там деятельность.
Себя назначил заместителем Генерального Директора. Руководитель предлагал ключевым клиентам компании перезаключить договоры с новой фирмой, которая стала основным конкурентом «Принт-Сервиса». За два года финансовые результаты «Принт-Сервиса» ухудшились.
А у новой фирмы дела пошли в гору. Когда директор покинул свой пост, один из совладельцев устроил проверку и вскрыл аферу. Суд взыскал с недобросовестного директора причиненные компании убытки в размере 1,6 млн руб. (постановление ФАС Поволжского округа от 03.06.
2014 по делу №А55-6679/2013).
Схема 2. Наживаться на прибыли
Директор может не уничтожать бизнес, но при этом систематически наживаться на нем в ущерб интересам собственников. Например, оплачивать ненужные компании Услуги своих посредников. Или же просто отнимать у компании прибыль, переводя часть выручки подконтрольным лицам. Схему довольно сложно обнаружить, поэтому итогом таких действий может стать банкротство компании.
Пример:
Компания «Дом мод» сдавала собственные нежилые помещения в аренду. Директор оформил на подставных лиц фирму «Коммерческий центр» и сдал ей значительную часть площадей по заниженным ставкам. В дальнейшем площади передавались в субаренду по цене в 3–10 раз выше. За год с небольшим подконтрольная фирма директора стала получать бóльшую часть выручки вместо «Дома мод».
Схема вскрылась в рамках налоговой проверки фирмы в связи с уклонением от уплаты налогов. В итоге за неуплату налогов директор был приговорен к полутора годам лишения свободы (п. «б» ч. 2 ст. 199 УК РФ). Кроме того, с него по иску собственника взыскали причиненные «Дому мод» убытки в размере 8,9 млн руб. (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.03.
2015 по делу №А46-19160/2008).
Схема 3. Отнять бизнес и бросить компанию
В отсутствие контроля со стороны владельцев компании директор может перевести весь бизнес на подконтрольную фирму. При этом он может вообще прекратить заниматься управлением основной организации.
Пример:
Директор компании по производству электромагнитных замков «К.И.Ж.И.» перевел на аффилированную структуру права на Товарный знак и полезную модель, весь персонал, право аренды помещения с находившимся в нем оборудованием, а также автотранспорт.
Руководитель реализовал электромагнитные замки премиум-класса и сопутствующие элементы монтажа под видом несортированных отходов черных и цветных металлов. Когда в фирме ничего не осталось, директор ее бросил и перестал сдавать отчетность в налоговые органы.
В результате деятельность компании «К.И.Ж.И.» была парализована, ущерб составил 59,6 млн руб. Иск о взыскании с директора убытков рассматривается в арбитражных судах Московского округа уже два года.
Вину директора собственникам пока доказать не удалось (постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2015 по делу №А40-81480/14).
Схема 4. Вывести активы
У директора есть все возможности для манипуляций с бухгалтерской отчетностью компании, в том числе для вывода имущества. Он может «раздуть» размер активов и уменьшить стоимость отчуждаемых объектов путем переоценки основных средств.
Даже если удается доказать нарушение директором закона при совершении сделки, вернуть имущество трудно, ведь суды признают конечных приобретателей недвижимости добросовестными. Не поможет и ограничение полномочий директора в уставе общества.
Пример:
Нежилое помещение компании «Лотос» было ее единственным активом и источником прибыли за счет сдачи в аренду. Директор продал это помещение рыночной стоимостью 18,65 млн руб. за 4 млн руб. Далее он передал его в уставный капитал подконтрольной фирмы «Ритейл». Деятельность «Лотоса» прекратилась, собственникам оспорить сделку так и не удалось.
Подвох в том, что по бухгалтерской отчетности объект числился на балансе по стоимости всего в 390 тыс. руб. Но суд признал, что директор действовал против интересов компании и сделка экономически нецелесообразна. Поэтому с него в пользу «Лотоса» взыскали 11,7 млн руб. убытков (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 09.04.
2015 по делу №А71-10688/2013).
Схема 5. Обанкротить компанию
У компании создается значительная фиктивная задолженность перед подконтрольным директору лицом, затем «просуживается» – подтверждается в суде. Директор способствует еще большему ухудшению положения компании, чтобы у собственников осталось как можно меньше финансовых ресурсов для борьбы.
Когда нужный объем задолженности сформирован и «просужен», подконтрольное директору лицо обращается с заявлением о банкротстве компании. Обеспечивается назначение «своего» арбитражного, а затем и конкурсного управляющего.
Основными жертвами становятся компании, не приносящие прибыль или находящиеся в сложном финансовом положении, но обладающие привлекательными активами (старый убыточный завод, у которого в собственности есть недвижимость, земля, основные средства). Часто директора сотрудничают со структурами, которые специализируются на недружественных поглощениях.
Это существенно усложняет противодействие такому способу отъема бизнеса. Если же план сорвется и собственник вовремя обнаружит приготовления, максимум, что грозит директору, – это обвинение в попытке преднамеренного банкротства компании (ст. 196 УК РФ).
Пример:
Директор компании «РосЭкоПродукт» оформил в банке Кредит на покупку недвижимости на сумму 70,4 млн руб., но возвращать его не собирался. Вместо этого он решил создать контролируемую задолженность и обанкротить фирму.
Для этого заключил со знакомым предпринимателем фиктивный договор на покупку 340 тонн мясной продукции на сумму 78 млн руб. Затем предприниматель обратился в суд с иском о неоплате поставленного товара. Он легко выиграл спор: документы были в полном порядке.
В отношении «РосЭкоПродукта» ввели процедуру банкротства. Директор собирался продать имущество компании по заниженной стоимости аффилированным лицам. Однако его план провалился из-за настойчивости банка, выдавшего компании кредит.
Во время рассмотрения иска банка суд вскрыл мнимую сделку и корыстную схему (определение Верховного суда РФ от 25.07.2016 по делу №А41-48518/2014).
Схема 6. Стать единственным владельцем
До 2014 года перехват корпоративного контроля в ООО был самым распространенным способом отъема бизнеса. Но после введения нотариальной формы сделок по отчуждению долей и обязательного нотариального удостоверения протоколов общих собраний метод почти перестал встречаться.
Однако одна возможность для его реализации осталась. Потерять долю в обществе легко, если ее вовремя не оплатить. Срок оплаты – четыре месяца.
Если директор – миноритарный участник компании, то он может «потерять» или уничтожить хранящиеся в обществе документы об оплате доли другим участником либо просто «забыть» об этом.
Это дело провернуть легко, потому что ни договор купли-продажи доли, ни решение единственного участника заверять у нотариуса не требуется. Даже если участник сможет по суду восстановить корпоративный контроль, вернуть ценные активы, выведенные из компании, будет уже невозможно.
Пример:
Интересы директора компании «Адонис-Авто» и второго участника общества разошлись. В результате директор принял решение о переходе якобы неоплаченной доли второго участника обществу. После регистрации изменений в ЕГРЮЛ директор продал эту долю сам себе по номинальной стоимости.
Так он стал единственным участником общества. Эти действия позволяют руководителям единолично вносить изменения в устав, увеличивать уставный капитал, вводить новых участников, назначать номинального директора, менять юридический адрес компании (определение Верховного суда РФ от 24.10.
2014 по делу №А70-11692/2013).
Источник
Осторожно, крадут фирмы
Однажды Петр Семёнов решил открыть компанию по торговле светильниками, но чтобы не возиться с документами, пошел в юридическую фирму, оплатил их услуги и попросил зарегистрировать ООО-шку за него. Фирма всё сделала как надо. А через некоторое время в ЕГРЮЛ в графе «генеральный директор» вместо его имени появилось имя другого человека. Семёнов пошел в налоговую, где ему сказали:
— Генерального директора недавно поменял учредитель компании.
— Подождите-ка, но учредитель — это же я! Я ничего не менял, это точно.
— По документам вы поменяли директора двадцатого числа.
— Но я же не менял, я как был гендиректором, так и остался! Как разобраться с этим безобразием?
— Берите паспортные данные предыдущего гендиректора, пишите решение от имени учредителя, мы всё поменяем.
— Но я даже не знаю, кто это такой! Где я по вашему возьму его данные?!
— ¯\_(ツ)_/¯
Семёнов не успокоился и написал заявление в налоговую с просьбой разобраться, почему так произошло. Налоговая ответила, что документы на смену генерального учредителя подали без ошибок, у них не было причин отказать. Семёнов пошел в полицию, но пока всё по-прежнему.
А еще у Семёнова остались вопросы: кому и зачем нужна его новенькая компания, у которой даже имущества нет, и как удалось провернуть такую махинацию. Рассказываем!
Злоумышленники крадут компании, чтобы помогать другим фирмам уходить от налогов — чаще всего с помощью вычета по НДС. Вот как этот вычет получают честные компании:
Производство мороженого покупает молоко у поставщика, в стоимость молока уже входит НДС. Производство платит 30 000 рублей, в том числе НДС 5000 рублей.
Затем оно делает и продает мороженое на 90 000 рублей, из них НДС 15 000 рублей. Чтобы не платить НДС два раза, компания из 15 000 вычитает 5000 рублей и платит только 10 000 рублей.
А теперь как работают злоумышленники по этой схеме.
Компания посчитала налоги и поняла, что должна заплатить миллион рублей, а платить не хочется. Она может написать в декларации, что купила товар с НДС у поставщика, но налоговая будет проверять партнеров и заметит, что те о такой сделке не сообщали.
Компания идет к злоумышленникам, которые за вознаграждение сдают от имени якобы партнера декларацию, где указывают, что продали этой компании товар.
Потом злоумышленники делают бумажные счета-фактуры: в одних они напишут от партнера, что продали и отгрузили товар с НДС, а в других — что купили товар с НДС. Но никакой сделки на самом деле не было.
Чтобы злоумышленникам провернуть эту схему, нужны чистые юрлица — компании, от имени которых можно подавать декларации, писать счета-фактуры и тем самым помогать другим фирмам уходить от налогов. Обычно за такую услугу берут 2%, и компании соглашаются — это меньше, чем 20% НДС.
На Авито тысяча объявлений об оптимизации и снижении НДС. Чаще всего это мошенничество — создание липовых операций, чтобы заказчик мог заплатить меньше налогов
Как крадут юрлицо
Есть два основных способа своровать компанию: по паспорту и электронной подписи.
По паспортным данным с помощью нотариуса. Эта схема работает, если в компании один учредитель, и он же генеральный директор.
Злоумышленник приходит к нотариусу с уставными документами и решением учредителя о смене генерального директора. Нотариус проверяет документы и заверяет их. Злоумышленник идет в налоговую и подает документы на перерегистрацию — просит внести изменения в ЕГРЮЛ. Это обычная Процедура, поэтому налоговая принимает документы.
Раньше к нотариусу должны были прийти два человека: старый и новый гендиректоры, сейчас это не нужно, достаточно иметь паспортные данные старого гендиректора. Как в истории Петра Семёнова в начале статьи, эти данные могут собирать при регистрации ООО-шек, ведь люди отдают юрфирмам все свои документы, а еще данные можно купить в интернете.
С помощью электронной подписи, нотариус уже не нужен. Электронные подписи — это как обычные подписи, только на флешке. Их воруют и подделывают, а затем с их помощью меняют генерального директора компании и тем самым получают право делать что угодно.
Статистика махинаций с электронными подписями — в статье Ведомостей
Кажется, это что-то из голливудского фильма про шпионов и хакеров, но нет. Налоговая посчитала, что с начала 2018 года по середину 2019 года только они заметили сорок три тысячи случаев незаконного использования таких подписей. В налоговую поступили почти четыре тысячи деклараций от злоумышленников, а оборот по ним оценивают в 88 млрд рублей.
Закон об электронной подписи — на сайте Консультанта
К тому же сам закон об электронной подписи так трактуется, что если подпись украли или подделали, то человек сам дурак.
Компания «Без названия» работает с госзаказами, бухгалтерию для нее ведет фирма на аутсорсинге. И вот бухгалтер сдает декларацию по НДС, а от налоговой приходит письмо, что не хватает счета-фактуры по одной из сделок.
Бухгалтер замечает, что такой сделки у компании и не было, и начинает разбираться. Оказывается, что от имени компании с помощью электронной подписи сдали декларацию по НДС на сто миллионов рублей. Причем операция прошла в Краснодаре — городе, где компания никогда не работала.
В налоговую отправили письмо, что такую декларацию не сдавали. А директор компании возмутился и дошел до начальника местного ФНС, который ответил: «Не вы первые и не вы последние. Сдайте нормальную декларацию и отзовите электронную подпись. Если хотите, идите в полицию».
Директор сделал запрос в Роскомнадзор, чтобы проверить электронную подпись и компанию, которая ее выпустила. Ему ответили, что помочь не могут.
Что делать, если компанию украли
Мониторить изменения по компании — на сайте налоговой
Прежде всего нужно не допустить, чтобы на компанию успели навесить липовые декларации и махинации. Для этого можно отслеживать любые изменения в регистрационных данных, но настроить нужно заранее. Вот как это сделать:
- открываете сайт налоговой по ссылке, регистрируетесь и указываете почту, куда будет приходить информация. Потребуется указать ОГРН или ОГРНИП;
- настраиваете оповещения на телефоне, чтобы сразу увидеть, если придет письмо от налоговой. Если по компании будут движения, вы быстро узнаете об этом.
Если вы заметили, что у компании изменился генеральный директор или еще что, нужно обратиться в четыре места:
- в налоговую — написать заявление о недостоверности сведений и жалобу, что компания директора не меняла;
- полицию — написать заявление о мошенничестве;
- компанию, которая выпустила электронную подпись — отозвать сертификат, так подпись перестанет действовать;
- Роскомнадзор — сообщить о воровстве подписи, если это случилось.
Чаще всего компании воруют с помощью электронных подписей, поэтому этих шагов будет достаточно, чтобы помешать мошенникам. Сложнее, если злоумышленники использовали чужие данные и поменяли гендиректора через нотариуса: здесь может помочь только полиция, а если она не реагирует, то Прокуратура.
Было ваше, стало наше. За что могут отобрать личные средства у бизнесмена или директора компании
Директора и учредителей могут привлечь к субсидиарной ответственности, если их фирме не хватило денег, чтобы рассчитаться с кредиторами. В этом случае они отвечают по обязательствам компании личными активами.
Предприниматель, у которого есть ООО или АО, всегда рискует остаться без имущества. Пришла налоговая проверка и начислена безумная сумма налогов, сгорел товар или начался коронавирус — когда у компании есть долги и нет возможности с ними рассчитаться, кредиторы найдут способ добраться до первых лиц.
Но к субсидиарной ответственности привлекают не всех поголовно: суд удовлетворяет только каждое третье Исковое заявление.
Список оснований, по которым подают большинство заявлений о субсидиарке, ограничивается тремя пунктами:
1. Директор не передаёт документы конкурсному управляющему;
2. Подозрительные сделки с имуществом компании;
3. Главный кредитор — государство.
Рассмотрим их подробнее.
Когда компанию банкротят кредиторы, суд назначает вместо директора специальное должностное лицо — конкурсного управляющего. Всё происходит добровольно-принудительно: кредиторы сами выбирают управляющего, а директор не может повлиять на их решение.
Конкурсный управляющий становится главным во всей процедуре банкротства: он ищет и продаёт всё имущество компании, делит деньги между кредиторами.
Бывший директор обязан немедленно передать управляющему все документы и товарно-материальные ценности — таково требование закона. Но очень часто директор ни в какую не хочет делиться отчётностью.
Главная причина заключается в том, что бизнесмен хочет скрыть от посторонних глаз «нутро» фирмы. Ведь там можно найти и обнальные документы, и бумаги на живую дебиторку, которую бизнесмен уже переписал на другие свои компании.
В результате суд привлекает бывшего директора к субсидиарке за «непередачу» и все долги фирмы становятся его «багажом». Суд как бы говорит: раз документы скрывают, значит, директор виноват в банкротстве компании.
Что нужно знать, чтобы избежать субсидиарной ответственности? Управляющий ориентируется в первую очередь на последний сданный бухбаланс. И спрашивать он будет прямо по строкам: где документы, которые подтверждают дебиторку согласно балансу? Где документы, подтверждающие финансовые вложения?
Многие не знают о том, что необязательно передавать управляющему все документы. Достаточно только уставных и тех, которые касаются активов, без остальной макулатуры. Если с последнего баланса уже прошло полгода и дебиторки не осталось, это нужно расписать и доказать.
Кодекс ПЧСД: Предотвращение вывода прибыли и активов из общества
Неотъемлемыми и ключевыми правами акционеров являются права на часть прибыли и долю имущества при ликвидации общества (подробно об этом Кодекс ПЧСД: Права акционеров).
Любые нарушения, ведущие к занижению прибыли общества и выводу из него активов, являются результатом плохого корпоративного управления и самым негативным образом сказываются на акционерном капитале.
Ни миноритарные, ни мажоритарные акционеры не смогут получить достойную оценку акций, так как теряется смысл инвестирования в акции подобных компаний со стороны широкого круга инвесторов.
В целом на сегодняшний день российское акционерное законодательство сформировано и содержит нормы, защищающие права миноритарных акционеров, однако трактовка этих норм судами, а также поведение контролирующих органов позволяет мажоритарным акционерам лишать остальных акционеров их имущества. Именно мажоритарные акционеры выбирают в совет директоров общества представителей, которые не только назначают менеджмент и контролируют его деятельность, но и служат орудием для проведения экономически невыгодных обществу сделок в пользу мажоритарного акционера или третьих лиц.
Спектр инструментов присвоения прибыли или ее части, а также имущества общества, очень широкий.
Здесь и заключение невыгодных сделок, и вывод активов из акционерного общества в пользу дружественных менеджменту фирм, и раздувание затрат и многое другое.
Поэтому ПЧСД для целей пресечения подобных практик должен хорошо разбираться в нюансах основных схем вывода прибыли и активов из общества. В то же время, необходимо отличать умышленные недобросовестные действия от ошибочных.
Признаки возможных злоупотреблений
Маркерами (ситуациями, требующими особого внимания) для диагностирования подозрительных операций, направленных на вывод прибыли и активов из общества, являются:
- Длительное нахождение рентабельности работы общества ниже рентабельности отраслевых компаний-аналогов.
- Крупные сделки, особенно с основными средствами.
- Частый объем сделок с заинтересованностью.
- Растущий объем неосновной деятельности компании.
- Рост забалансовых обязательств общества и др.
Следует помнить, что в основной деятельности общества могут встречаться ошибки органов управления как форма проявления коммерческого риска, принимаемого на себя акционерами общества. В тоже время злоупотребления чаще встречаются при заключении сделок в рамках деятельности, не относящейся к основной.
Вышеперечисленные признаки однозначно не свидетельствуют о наличии злоупотреблений, наносящих ущерб обществу. Это означает только то, что, столкнувшись на практике с подобными ситуациями, необходимо тщательно разобраться в структуре сделок и причинах их возникновения.
Наиболее часто встречающиеся злоупотребления
Существует множество способов вывода прибыли и активов из акционерного общества. Не претендуя на абсолютную полноту, ниже приводится описание наиболее часто встречающихся на практике злоупотреблений.
Основные способы вывода активов из общества
По своему смыслу вывод активов представляет собой операции, совершаемые органами управления обществом, по отчуждению находящегося на балансе общества имущества на безвозмездной основе или по цене существенно ниже рыночной. При этом сделка совершается в интересах узкого круга лиц, связанного с менеджментом и/или с основными акционерами, в ущерб остальным акционерам.
Наиболее распространенными способами вывода активов является Отчуждение имущества на основании сделок купли-продажи или в форме мены.
С помощью цепочки таких сделок имущество неоднократно перепродается между компаниями, которые являются своего рода «фильтрами».
В конечном итоге имущество концентрируется в новой компании, подконтрольной заинтересованным лицам, которая будет претендовать на статус добросовестного приобретателя.
Еще один вариант вывода активов – передача их в качестве отступного по долговому обязательству. В этом случае общество заключает договор с компанией-бенефициаром сделки и умышленно не исполняет условия договора. В качестве отступного в таком договоре фигурирует имущество, которое и передается компании-кредитору.
Схожие черты имеет вывод активов через обременение имущества. Между компанией-владельцем и подконтрольной компанией заключается заведомо неисполнимый договор с очень сжатыми сроками исполнения. В качестве обеспечения договора имущество компании-владельца передается в залог. Далее обязательство не исполняется, и кредитор предъявляет взыскание на предмет залога.
Для вывода активов в форме денежных средств могут оформляться безвозвратные займы, приобретение «пустых» или «токсичных» активов, фиктивные договоры, предметом которых могут служить маркетинговые, консалтинговые или иные услуги.