На кого лучше оформить комерческую недвижимость?

Расходы на аренду и содержание офиса съедают значительную часть прибыли — это подтвердит любой бизнесмен. Выход из положения — покупка недвижимости под нужды бизнеса. Предприниматель может это сделать с помощью коммерческой ипотеки. Что это за Кредит, как его получить и какую Недвижимость можно купить на заёмные деньги — расскажем в этой статье.

Коммерческую недвижимость приобретают для работы и для инвестиций. Например, покупка апартаментов для сдачи внаём приносит стабильную прибыль и оправдывает вложения. Разберёмся, какие ещё объекты попадают под категорию коммерческих. 

Что такое коммерческая недвижимость

Это объекты нежилого фонда, которые используются для получения прибыли:

• Офисы, бизнес-центры.
• Складские помещения.
• Производственные цеха.
• Торговые центры, салоны, магазины.
• Лечебные учреждения.
• Апартаменты, которые сдаются в аренду.
• Хостелы, гостиницы.
• Автосалоны, мойки и гаражи.
• Бары, кафе, рестораны.

Можно ли взять ипотеку на покупку коммерческой недвижимости

Да, но учтите, что коммерческая недвижимость, взятая в долг, станет объектом залога. Это прописано в законе об ипотеке (102-ФЗ, ст. 6).

Заключить ипотечный Договор имеют право юридические и физические лица. Банки стараются свести свои риски к минимуму, понимая, что доход предпринимателя в любой момент может снизиться. Поэтому они ужесточают условия выдачи ипотеки: требуют предъявить дополнительные документы, привлечь поручителей или предоставить гарантии в виде залога.

Но это не говорит о недоступности ипотеки для предпринимателей. На этот вид кредита есть стабильный спрос.

Вы можете оформить займ на все виды коммерческой недвижимости, которые расположены на территории нашей страны, открыты для доступа и не имеют обременений.

Недвижимость будет находиться под обременением банка, пока вы не закроете выплаты.

Физическое лицо, выступающее как учредитель или руководитель, может поручаться за юридических лиц. Если вы ИП, то допускается поручительство одного из супругов. Третье лицо, которому принадлежит право на залоговое имущество, может стать дополнительным поручителем.

❗Важно! Банки готовы предложить выгодные условия ипотеки на коммерческую недвижимость добросовестным предпринимателям, которые ведут прозрачный бизнес и могут подтвердить свою платёжеспособность. На решение влияют доходность бизнеса и предпринимательский стаж.

Особенности таких ипотечных программ:

• Высокая процентная ставка.
• Срок займа на покупку коммерческой недвижимости меньше, чем на покупку жилья. Кредит нужно погасить в среднем за 10 лет.
• Недвижимость станет собственностью с обременением. Вы сможете эксплуатировать её без права продажи и обмена.
• Если в качестве залога выступает покупаемый объект, потребуется внести первоначальный взнос.
• Вы можете использовать аккредитивную форму расчётов. Продавец получит деньги после того, как выполнит условия договора.
• Сделка регистрируется в Росреестре.

Если вы приобретаете отдельное здание, в Залог попадает и земельный участок, на котором оно стоит.

???? «Как купить апартаменты в ипотеку»

В странах Европы бизнесмены покупают недвижимость, а затем сдают её в субаренду, обеспечивая себе дополнительный источник дохода. Каковы достоинства и недостатки такого кредитования в России?

• Плюсы
• ???? Вы получите возможность расширить бизнес, увеличить доход и со временем окупить начисленные проценты.
• ???? Вы избавитесь от аренды без значительного увеличения ежемесячных расходов, если платежи по займу ниже, чем арендная плата.
• ???? Вы привлечёте средства банка, не изымая из оборота капитал.
• Минусы
• ☹️ Высокие процентные ставки, большая переплата.

☹️ Ограниченная свобода выбора. Вы можете купить только ту недвижимость, которую одобрит кредитор.

☹️ К юридическим лицам кредиторы относятся строже, чем к физическим, поэтому для оформления ипотеки нужно внести большой первоначальный взнос (примерно 30%).

☹️ Придётся оформить Право собственности на недвижимость, так как иначе у вас не получится передать её в залог. После этой сложной и длительной процедуры банк перечислит продавцу деньги.

☹️ Нельзя купить офис в новом здании, если на него не оформлено право собственности.

☹️ Мало программ по долгосрочному кредитованию. Срок кредитования — не более 15 лет.

☹️ Раздутый пакет документов.

☹️ Длительное оформление ипотеки (до двух месяцев).

Требования к заёмщику

Условия предоставления ипотеки на покупку коммерческой недвижимости зависят от политики банка. Отметим общие требования.

1. Для ИП
2. Ипотеку выдают гражданам РФ в возрасте от 21 до 65 лет, которые официально зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя.
3. В числе требований:

• Стаж ведения бизнеса от 9 месяцев.
• Регистрация в зоне присутствия того банка, в котором планируете оформить ипотеку на коммерческую недвижимость.
• Удалённость бизнес-объекта должна быть не более, чем 100 км от отделения банка.

Для юридических лиц

Для оформления коммерческой ипотеки потребуется:

• Подтвердить официальный статус.
• Проверить ограничения по составу учредителей. Процент общественных организаций, религиозных компаний и нерезидентов в уставном капитале — не более 25.
• Заниматься предпринимательской деятельностью более 9 месяцев.
• Обратиться в отделение банка, которое находится не более чем в 100 км от юридического адреса компании.

Требования к недвижимости

Вам откажут в оформлении ипотеки, если:

• Адрес объекта недвижимости не зарегистрирован.
• Здание аварийное или подлежит сносу.
• Внутренняя планировка не соответствует данным техпаспорта.

????Совет: Ипотека на коммерческую недвижимость подразумевает первоначальный взнос. Для повышения вероятности одобрения займа предложите залог, превышающий запрашиваемый платёж. Дополнительным залогом могут выступать любые товарно-материальные ценности, транспорт, оборудование.

Если поручителем будет государство, и банк примет риск по спецпрограмме, то вам придётся перечислить первоначальный взнос в размере более 40% суммы займа.

Документы для оформления

• Банк имеет право запросить специфические сведения по установленной форме, например, пояснение к архитектурному проекту или детали помещения.
• Недвижимость должна отвечать правилам, которые действуют в РФ для нежилых объектов, а также не иметь обременений — не находиться под арестом, не выступать как предмет имущественного спора и не быть в аварийном состоянии.
• Кроме договора купли-продажи у вас запросят оценку коммерческой недвижимости и страховку.
• Чтобы взять ипотеку на коммерческую недвижимость, как ИП, так и юридические лица предъявляют:
• ???? Паспортные данные владельцев бизнеса и руководителей.
• ???? Регистрационные и учредительные бумаги.
• ???? Финансовые отчёты.
• ???? Выписки по расчётным счетам других банков.
• ???? Договора с партнёрами.
• ???? Бизнес-план.
• ???? Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости, в котором ведётся бизнес, или же договор аренды.
• ???? Лицензии.
• ???? Залоговые документы.
• Если договор ипотеки оформляет юридическое лицо, также потребуется предоставить:
• ????️ Устав.
• ????️ Учредительный договор.
• ????️ Выписку из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
• ????️ Копии лицензий.
• ????️ Печати фирмы и образец подписи директора, заверенные нотариально.

Пошаговая инструкция покупки коммерческой недвижимости в ипотеку

Если вы обратились в банк за ипотечным кредитом для бизнеса, процесс оформления будет включать в себя те же этапы, что и при покупке жилья: предприятие проверят, объект покупки оценят, а ответственность застрахуют. Рассмотрим схему получения ипотеки пошагово.

1. Находим банки, у которых есть ипотечная программа для бизнеса

Сервисы подбора ипотечных программ предоставят свежую информацию о предложениях крупных кредиторов, помогут найти банки с высокой вероятностью одобрения. Вы можете оформить заявку онлайн. База ипотечных программ для ИП есть на ресурсах Банки.ру, Сравни.ру.

2. Отправляем заявку в выбранный банк

Это делается в офисе или на сайте. Вам перезвонят и разъяснят условия кредитования.

Будьте готовы к тому, что представитель кредитора решит осмотреть объекты вашей фирмы. Банк примет окончательное решение по заявке, проанализировав вашу предпринимательскую деятельность. 

3. Находим помещение

Пока вы не получили решение банка, не пытайтесь договориться с владельцем и внести залог, так как есть вероятность, что ваша заявка не будет одобрена кредитором. Если недвижимость вам понравилась, но она не соответствует требованиям банка, ипотечный договор на неё не будет заключён.

Выбрав подходящее помещение, соберите пакет документов и передайте его сотруднику банка. После одобрения переходите к следующему шагу.

4. Запрашиваем оценку помещения

Банк-кредитор предоставит вам список компаний, которые проводят оценку залоговой недвижимости. Срок проведения оценки занимает до пяти дней, затем Исполнитель передаст отчёт в банк.

Для процедуры понадобятся:

• Выписка из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
• План помещения из БТИ с деталями (экспликацией).
• Кадастровый паспорт.

5. Страхуем залоговую недвижимость

Средняя сумма страховки — 0,5% от суммы кредита. Полис действителен один год, затем его продлевают.

❗Важно! Стоимость страховки зависит от текущего остатка, который вам нужно перечислить по кредиту. Чем меньше задолженность, тем меньше платы за страховку.

6. Подписываем ипотечный договор.

Обратите внимание на следующие моменты:

• График кредитных выплат.
• Условия досрочного погашения задолженности.
• Причины изменения соглашения.
• Право переуступки.

Вы должны оплатить госпошлину и зарегистрировать сделку в Росреестре — это заключительный шаг в оформлении займа на коммерческую недвижимость. Это займёт до 15 рабочих дней.

Теперь вы можете использовать приобретённую недвижимость для получения прибыли, но при этом она будет оставаться в залоге у банка.

Возможные трудности при оформлении и регистрации

Проблемы, которые возникают при оформлении сделки:

1. Если продавец нечестен и находится в шаге от банкротства, то договор аннулируется.
2. У владельца может не быть актуальных договоров на электричество, водоснабжение и канализацию. Возможно, он незаконно реконструировал здание. Это доставит неудобства при покупке.
3. Объект выбран неудачно. Например, покупка здания для магазина, который расположен за городом и лишён транспортных коммуникаций, будет расценена как бесперспективная. У банка возникнут сомнения в стабильности погашения ссуды.

Договор будет считаться неправомочным, если документы содержат ошибки. Часто встречающиеся ситуации — неправильное оформление протокола одобрения продажи, наличие недочётов в бухгалтерской отчётности.

Случаи, в которых банк отклонит заявку:

• Другие открытые кредиты.
• Просрочки по платежам в прошлом.
• Недостаточный срок ведения бизнеса.
• Отсутствие первоначального взноса.
• Предоставление ошибочных или неактуальных данных.

Заключение

• Коммерческая недвижимость — это нежилые производственные, торговые, офисные помещения, а также объекты социального назначения, используемые в предпринимательской деятельности.
• Коммерческая ипотека — кредит, который банки дают юридическим и физическим лицам на приобретение недвижимости для ведения бизнеса.
• Купленное помещение или здание становится залоговым. Недвижимость будет находиться под обременением банка до полного погашения задолженности.
• На решение банка влияют доходность бизнеса и предпринимательский стаж.
• Плюсы коммерческой ипотеки: по сравнению с арендой ипотека выгоднее в долгосрочной перспективе, для покупки необязательно изымать средства из оборота, можно договориться с банком об удобной схеме выплат.
• Минусы коммерческой ипотеки: высокие процентные ставки, большой первоначальный взнос, ограниченная свобода выбора. Вы сможете приобрести лишь ту недвижимость, которую одобрит кредитор.
• Коммерческая недвижимость должна быть без обременений — не находиться под арестом или в аварийном состоянии, не выступать предметом имущественного спора.

Как выгоднее купить недвижимость: как ИП или как физлицо?

Задались мы таким вопросом в контексте покупки недвижимости и как следует во всём разобрались. Читайте или смотрите ????

Если хочется послушать, то вот видео, в котором всё по полочкам, ещё и с перерывами на коварные мысли и реальные судебные кейсы. 

Вопрос не как купить, а как продать

Вопрос с налогами встаёт не в момент, когда вы покупаете недвижимость, а в момент, когда вы её продаёте, ведь именно тогда вы получаете доход. За продажу имущества, квартиры в том числе, физлица по умолчанию платят 13% НДФЛ, но почти всегда не со всей суммы продажи.

Во-первых, эту сумму можно уменьшить на расходы, которые вы понесли при её покупке. Правда, только если у вас есть подтверждающие документы. Если документов нет, то вам готовы предоставить имущественный вычет — целый миллион.

В-третьих, если будете владеть квартирой больше 5 лет (иногда больше 3 лет), то платить Налог при продаже не придётся совсем. То есть купили-продали — ничего не потеряли.

Ну и сразу спойлер: покупать и продавать недвижимость как физлицо — выгоднее всего, вряд ли на УСН получится выгоднее. Поэтому вопрос обычно не в том, на кого же оформить продажу: на ИП или на физлицо, а в том, можно ли продать как физлицо, а не как ИП. 

Важно, как недвижимостью распоряжались, а не что написали в договоре

По сути, всё, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо, недвижимость регистрируется на физическое лицо, а не на ИП.

Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Варежкина М. А. или просто Варежкина М. А.

Важно, как это имущество вы будете использовать: в предпринимательской деятельности или в жизни, от этого уже будет зависеть налогообложение. 

И логика проста: использовали недвижимость для личных нужд — платите НДФЛ или получаете освобождение от налога спустя 5 (3)  лет владения. Используете имущество в предпринимательской деятельности — точно платите налог по своей системе налогообложения. 

Когда всё смешано, всё сложно

Иногда случаются более сложные ситуации, например, когда изначально купили квартиру себе, а потом сдавали её как ИП, потом снова использовали для себя и решили продать.

В этой ситуации можно рискнуть и закрыть глаза на то, что когда-то квартира использовалась в предпринимательской деятельности и воспользоваться вычетом и освобождением от НДФЛ (моё мнение). Особенно, если на момент продажи вы уже не ИП.

Ну а если на момент продажи вы всё ещё ИП, и уж тем более если вы всё ещё сдаёте квартиру, то придётся заплатить с продажи налог УСН. 

Если же такая смешанная ситуация случилась с нежилым помещением, например, с офисом, то отделаться от налога УСН вообще сложно. Если получали от него доход как ИП, то заплатить налоги нужно по своей системе налогообложения, вычетом и освобождением физлица тут воспользоваться не получится.

Даже если покупали офис как физлицо. К слову, даже если на момент продажи вы уже не ИП, вычетом и освобождением всё равно воспользоваться не получится.

Всё потому, что в законе есть оговорка о том, что это освобождение не работает, если имущество использовалось в предпринимательской деятельности (благо, квартир и жилых домов это не касается).

Сколько придётся заплатить как ИП

ИП на УСН «Д-Р» может учесть расходы на покупку недвижимости в налогах — это хорошая новость. При это важно, чтобы недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.

Учесть такой большой расход можно постепенно в течение года, по правилам учёта расходов на основные средства. Если коротко, то нужно просто разбить сумму расхода по кварталам до конца года. Поэтому такие покупки в конце года лучше не совершать, чтобы потом не возиться с переносом убытков на следующий год. 

Здорово, в расходах учли, очень сэкономили на налогах в год покупки. Но, что же будет, когда вы решите продавать эту недвижимость? Во-первых, вам нужно будет заплатить налог с доходов. Это чаще всего 15%, но за вычетом ваших накопившихся расходов. Но это ладно, этого можно было ожидать.

Есть вторая вещь, совсем неочевидная: если ИП владел недвижимостью менее 10 лет и решил её продать, то он должен будет убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел в год покупки. Получается, он должен будет пересчитать налог за год покупки, доплатить его и подать новую декларацию.

Включить в расходы можно будет только амортизацию за всё время использования помещения.

В общем, практически весь профит от того, что вы когда-то учли миллионы в расходах просто пропадает. Не пропадёт лишь в том случае, когда вы покупаете недвижимость исключительно с целью перепродажи. Тогда вы сможете учесть все расходы на покупку недвижимости в момент перепродажи. 

ИП на УСН «Доходы» в расходах ничего учесть не могут, а при продаже должны заплатить все 6%, иногда чуть меньше. Это сильно больше, чем ничего как физлицо. Напомню, никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится. 

ИП на патенте не могут подвести доход от продажи недвижимости под патент, поэтому с них придётся заплатить НДФЛ. Если выполните правило о минимальном сроке владения, сможете воспользоваться освобождением. НО если вы совмещаете патент с УСН, то нужно будет заплатить налог УСН. Пожалуй, это первый раз, когда совмещение УСН с патентом — невыгодное решение.

Статья актуальна на 06.12.2021

Что нужно знать о сдаче нежилого помещения в аренду

Рассказываем об особенностях налогообложения, проверках, штрафах для владельцев коммерческих площадей, а также о влиянии пандемии на этот бизнес

Дмитрий Серебряков/ТАСС

Один из самых популярных видов заработка среди российских частных инвесторов — приобретение небольших коммерческих помещений для последующей сдачи в аренду. Нежилые площади можно сдавать под офисы, лофты, салоны красоты, магазины или кафе.

Рассказываем, кто может приобрести коммерческую недвижимость, особенностях ее налогообложения, штрафах, а также влиянии пандемии на этот бизнес.

Налоги

Приобретать нежилые помещения для последующей сдачи в аренду может любой налогоплательщик — физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели. Однако налоговые последствия от результатов использования данного имущества по виду статуса различные.

«ИП и юрлица при получении дохода от сдачи имущества в аренду обязаны уплатить налоги, предусмотренные выбранным режимом налогообложения. Юридические лица — налог на прибыль и НДС, ИП — ЕНВД (Единый налог на вмененный доход) или УСН по ставке 6% или 15% в зависимости от выбранного объекта учета.

Для физического лица данный доход является объектом обложения НДФЛ.

Однако в случае наличия оценочных обстоятельств, свидетельствующих о предпринимательском характере деятельности физического лица, не имеющего статуса ИП, с данного дохода необходимо уплатить НДС», — рассказал адвокат, управляющий партнер юридической фирмы Tax Compliance Михаил Бегунов.

Может также использоваться патент на арендный бизнес, стоимость которого рассчитывается, исходя из площади недвижимости и района. В этом случае сумма будет фиксированной. «Но оформить его может собственник только одного помещения, что не подходит профессиональным инвесторам.

Если во время действия патента договор аренды не прерывается, а помещение не продается, то для инвестора такая схема будет более выгодной — стоимость патента окажется ниже, чем налог по ставке 6%», — объяснил коммерческий директор Glincom Иван Татаринов.

По его словам, если арендное соглашение было по каким-то причинам расторгнуто или помещение продано, то уплаченные за патент деньги никто не компенсирует.

Штрафы

Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается Штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm.

Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства).

По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.

Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог.

«Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела.

Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.

Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам.

Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин.

Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.

Проверки

В последнее время участили проверки в отношении собственников нежилых помещений, сдающих их в аренду, рассказал Бегунов. Результатом проверок являются штрафы и пени, а также привлечение физического лица к административной и, возможно, к уголовной ответственности.

«Череда доначислений по НДС последовала после того, как в июле прошлого года Верховный суд России подтвердил, что Гражданин должен уплачивать НДС, если он занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В частности, ими являются нацеленность физического лица на получение прибыли, то есть приобретение имущества с целью его последующего использования для извлечения прибыли, а также систематичность получения данного дохода», — уточнил адвокат Tax Compliance.

Он пояснил, что разовый характер сделки сам по себе не свидетельствует о ведении предпринимательской деятельности физическим лицом.

По общему правилу, налоговый орган начинает выездную налоговую проверку, если компания или физическое лицо стоит в плане. Такой план разрабатывается и утверждается на уровне управлений по региону.

«То есть налоговый орган не выбирает рандомно субъекта для проверки, а на момент ее проведения уже имеет информацию о налогоплательщике и подозрения, что было совершено нарушение. Попасть в план можно по разным причинам.

Так, есть критерии, которые говорят о том, что налогоплательщик ведет себя подозрительно, совершает сомнительные операции и т. д.

Проверка проводится, если набирается достаточный объем подобной информации, в том числе по итогам камеральных налоговых проверок, но поставленные вопросы не разрешаются. Например налогоплательщик не отвечает на запросы и требования налоговых органов», — отметил адвокат BMS Law Firm.

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности.

Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин.

«Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения.

Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал Эксперт.

Как ИП на упрощенке купить помещение для бизнеса?

Я индивидуальный предприниматель, подумываю купить нежилое помещение для бизнеса. Но сразу возникло множество вопросов.

Помещение я должен приобретать как ИП или как физлицо? Поиск в интернете показал, что ИП в отличие от ООО не может быть владельцем офиса. То есть покупать я могу только как физлицо.

Если владельцем помещения буду я как физлицо, нужно ли мне как ИП арендовать его у себя же?

У меня УСН «Доходы минус расходы». По понятным причинам я хотел бы списать покупку на расходы. Это можно сделать, если я покупаю как «физик»? А если я приобрету помещение с кем-то в долях, то смогу отнести на расходы стоимость только своей доли или всего помещения?

В интернете пишут, что стоимость офиса можно отнести в расходы только в тот год, когда была совершена покупка. А если я куплю его в декабре, но мне не нужен весь расход в этом месяце, можно ли перекинуть расходы на следующий год?

Придется ли платить налог на имущество? Может ли ИП включать его в расходы?

Будут очень признателен, если вы осветите эти и другие вопросы и подводные камни покупки собственного офиса индивидуальным предпринимателем.

Иван

Предположу, что людей вводят в заблуждение фразы типа «открыть/закрыть ИП», «у меня ИП» и так далее. Но это сленг и не более того. А юридически ИП — это просто дополнительный статус к ФИО человека. От того, что вы зарегистрировались как ИП, новое лицо не появилось.

Соответственно, имущество гражданина не разделяется в зависимости от его статуса: обычное физлицо или индивидуальный предприниматель. Все, что приобретает ИП, он приобретает как физлицо. Если имущество нужно регистрировать, например недвижимость или транспорт, оно всегда регистрируется на физическое лицо, а не на ИП.

Поэтому в принципе неважно, как вы будете значиться в договоре купли-продажи помещения: ИП Сидоров И. И. или просто Сидоров И. И.

Во втором случае ИП Сидоров не должен арендовать купленную недвижимость у просто Сидорова. Вот если бы Сидоров купил помещение для нужд ООО, тогда договор аренды между ним и организацией был бы обязателен.

Даже если Сидоров — единственный учредитель и директор этого общества.

В договоре может быть такая формулировка:

Индивидуальный предприниматель Сидоров Иван Иванович, действующий на основании листа записи Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей от 06.08.2019, ОГРНИП 325483587423584, именуемый в дальнейшем «Покупатель»…

А теперь давайте разбираться с оставшимися вопросами.

Как вести бизнес по законуПодпишитесь на нашу рассылку для предпринимателей, чтобы быть в курсе

Вы применяете «доходно-расходную» УСН. По общему правилу ставка — 15%. А значит, вы вправе списать на затраты стоимость купленного помещения. Если же оно будет приобретено с кем-то в долях, то есть в долевую собственность, вы сможете учесть в расходах только стоимость оплаченной вами доли.

1. Срок полезного использования — больше 12 месяцев.
2. Первоначальная стоимость — более 100 000 Р.

Расходы на ОС и фирмы, и ИП на упрощенке списывают в размере стоимости приобретения объекта. В эту стоимость входит не только цена, но и сопутствующие затраты. В случае с офисом это, например, вознаграждение риелторской конторе за консультационные и посреднические Услуги.

1. Помещение оплачено. Причем неважно, за счет собственных или заемных средств. Если вы оплатили недвижимость не полностью (например, в рассрочку), в расходах можно учесть только оплаченную часть.
2. Помещение уже используется в коммерческой деятельности «упрощенца».

То есть, чтобы учесть расходы, не нужно ждать, пока будут поданы документы на госрегистрацию права собственности на недвижимость.

Расходы на покупку бизнес-недвижимости списываются так. Допустим, помещение стоимостью 4 млн рублей приобретено, оплачено и уже используется в первом квартале, тогда расходы нужно признавать равными долями, по 1 млн рублей, на 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 31 декабря этого года.

Однако освобождение не действует, если купленное помещение входит в перечень недвижимости, облагаемой налогом на имущество по кадастровой стоимости.

В этом случае «упрощенцу» придется платить налог на имущество. При этом сумму налога он может списать в расходы, если применяет УСН 15%.

1. Убрать из расходов затраты на покупку недвижимости, которые он учел ранее.
2. Включить в расходы только амортизацию, рассчитанную по правилам для налога на прибыль, за все время использования помещения по месяц его продажи включительно.

Во-вторых, независимо от срока владения помещением ИП должен будет включить всю сумму, вырученную от его продажи, в доходы, которые учитываются для налога по УСН.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Как купить офис: как выбрать и выгодно сдавать в аренду

К пoкyпкe oфиca cтoит пoдoйти c yмoм и пo нayкe. Bce-тaки дeлo нeпpocтoe: ecли пpoгaдaeтe, мoжнo дaжe пpoгopeть в бизнece. Для тex, ктo зaдyмaлcя o пoкyпкe oфиcныx пoмeщeний, cocтaвили чeк-лиcт в пoмoщь.

Чтo иcкaть

Bыбop бyдeт зaвиceть oт вaшeй цeли. Ecли вы пoкyпaeтe oфиc, чтoбы вecти бизнec caмocтoятeльнo, opиeнтиpyйтecь нa cвoю cпeцификy.

Oтдeльнo cтoящee здaниe

Этoт вapиaнт пoдoйдeт бoлee-мeнee кpyпнoй фиpмe c бoльшим кoличecтвoм coтpyдникoв. Чтo нeмaлoвaжнo, в тaкиx здaнияx cитyaция c пapкoвoчными мecтaми гopaздo лyчшe, чeм в oфиcныx здaнияx, гдe oбитaeт мнoжecтвo кoнтop. Пoэтoмy дaжe ecли y вac нe cлишкoм бoльшaя кoмпaния, нo нyжнo мнoгo мecт для пapкoвки, вoзмoжнo, cтoит paccмoтpeть имeннo тaкoй вapиaнт.

Eщe в пoдoбныx здaнияx пpoщe нaйти нecтaндapтнyю плaниpoвкy, тaк чтo, ecли вaм зaчeм-тo нyжны кaбинeты в мaнcapдe или c фpaнцyзcкими oкнaми, oт oфиcныx мнoгoэтaжeк тoжe лyчшe cpaзy oткaзaтьcя.

Oфиcы в мнoгoэтaжкax

Oптимaльный вapиaнт для мaлeнькиx кoмпaний, филиaлoв или тex, ктo xoчeт cэкoнoмить нa peклaмe – пpи ycлoвии, чтo бизнec пoзвoляeт пpивлeкaть клиeнтoв витpинoй.

К пpимepy, ecли вы тopгyeтe кocмeтикoй или экo-биo-дoбaвкaми, вaшими пoкyпaтeлями мoгyт cтaть нe тoлькo paбoтники из coceдниx oфиcoв, нo и иx клиeнты.

To жe caмoe кacaeтcя ycлyг – чeлoвeк cкopee пoйдeт в coceдний oфиc, ecли eмy пoнaдoбитcя кyпить тypпyтeвкy или пpoкoнcyльтиpoвaтьcя y юpиcтa, чeм пoлeзeт иcкaть этo в интepнeтe.

B пpинципe, дaжe бoльшиe кoмпaнии нepeдкo пpиoбpeтaют плoщaди в oфиcныx здaнияx, пpocтo y ниx и paзмax cooтвeтcтвyющий – выкyпaют кaбинeты этaжaми.

Чтo yчecть

Mecтopacпoлoжeниe. Ecли клиeнты чaщe пpиxoдят к вaм, чeм oбщaютcя yдaлeннo, cтoит пoиcкaть oфиc в пpoxoднoм мecтe. Ecли вaшa paбoтa cтpoитcя нa oбщeнии пo тeлeфoнy, интepнeтy и вaшиx выeздax к клиeнтy, мoжнo cэкoнoмить и кyпить пoмeщeния в “мeдвeжьeм yглy”.

Плoщaдь. Ecли y вac в штaтe мнoгo людeй или вы иcпoльзyeтe бoльшoe кoличecтвo oбopyдoвaния, пoкyпaйтe бoльшoй мeтpaж.

Кoнфигypaция. B зaвиcимocти oт cпeцифики бизнeca пoдыcкивaйтe вapиaнты c нecкoлькими пoмeщeниями или oдним-двyмя бoльшими зaлaми. Пpoдyмaйтe мecтa, гдe бyдyт oжидaть cвoeй oчepeди клиeнты, ecли вaш бизнec cвязaн c визитaми пoceтитeлeй. Bы мoжeтe oбopyдoвaть oтдeльнyю кoмнaтy или ycтpoить yгoлoк oжидaния в oбщeм пoмeщeнии cpeди paбoчиx мecт вaшиx coтpyдникoв.

Peмoнт. 3дecь нa пepвый плaн выxoдят финaнcы. Moжнo кyпить пoмeщeниe c кaкoй-никaкoй oтдeлкoй, чтoбы cpaзy нaчaть paбoтaть, a yжe пoтoм, зapaбoтaв дeнeг, дoвecти peмoнт дo yмa. Moжнo взять oфиc бeз peмoнтa или вoвce c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй и cpaзy oбycтpoить eгo пoд ceбя. Глaвнoe, чтoбы жeлaния cooтвeтcтвoвaли вoзмoжнocтям.

Кaкиe дoкyмeнты нyжны

У пpoдaвцa дoлжны быть пpaвoycтaнaвливaющиe и пpaвoyдocтoвepяющиe дoкyмeнты.

Пpaвoycтaнaвливaющиe пoдтвepждaют фaкт пpиoбpeтeния имyщecтвa. Этo мoгyт быть дoгoвopы кyпли-пpoдaжи, мeны, дapeния, дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe; cвидeтeльcтвa o пpaвe нa нacлeдcтвo; peшeния или oпpeдeлeния cyдa; aкт ввoдa в экcплyaтaцию.

Пpaвoyдocтoвepяющиe пoдтвepждaют, чтo пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть зapeгиcтpиpoвaнo в ycтaнoвлeннoм зaкoнoм пopядкe. Дo янвapя 1999 гoдa peгиcтpaция пpoизвoдилacь БTИ и пoдтвepждeниeм cлyжит бoльшoй штaмп c пeчaтью, пpocтaвлeнныe нa пpaвoycтaнaвливaющeм дoкyмeнтe.

C янвapя 1999 пo июль 2016 peгиcтpaция пoдтвepждaлacь cвидeтeльcтвoм o гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции пpaвa, oтпeчaтaннoм нa нoмepнoм блaнкe c вoдяными знaкaми c пoдпиcью peгиcтpaтopa и пeчaтью peгиcтpиpyющeгo opгaнa.

C июля 2016 гoдa пoдтвepждeниeм гocpeгиcтpaции cлyжит выпиcкa из Eдинoгo гocyдapcтвeннoгo peecтpa нeдвижимocти.

Toнкocти oфopмлeния

Нa кoгo oфopмить пoкyпкy

Пpeждe вceгo oпpeдeлитecь, кaк вы бyдeтe пpиoбpeтaть нeдвижимocть – нa физичecкoe лицo или нa кoмпaнию. Ecли y вac OOO, мoжнo кyпить oфиc кaк физлицo, a пoтoм cдaть eгo в apeндy или бeзвoзмeзднoe пoльзoвaниe cвoeй жe кoмпaнии.

Taк мoжнo cнизить нaлoг нa имyщecтвo: для физлиц cтaвкa нижe, чeм для юpлиц. Пpaвдa, ecть нюaнc: cнизить нaлoгooблaгaeмyю бaзy фиpмы зa cчeт пoкyпки вы yжe нe cмoжeтe.

Дeтaлeй мнoгo, пoэтoмy лyчшe зapaнee пpocчитaть вce вapиaнты вмecтe c бyxгaлтepoм, чтoбы выбpaть caмый выгoдный вapиaнт.

Дoкyмeнты нa oбъeкт

Ecли пpaвo coбcтвeннocти пpoдaвцa зapeгиcтpиpoвaнo в EГPН, тo дoпoлнитeльныx дoкyмeнтoв coбиpaть нe пpидeтcя. Ecли peгиcтpaция былa дo янвapя 1999 гoдa, пpидeтcя зaкaзaть тexничecкий и кaдacтpoвый пacпopт, a тaкжe cпpaвкy, чтo нa пpoдaвaeмoe имyщecтвo зaпpeтoв и apecтoв нe нaлoжeнo. Texничecкий пacпopт и cпpaвкa бepyтcя в БTИ, кaдacтpoвый пacпopт – в кaдacтpoвoй пaлaтe.

Oбpaтитe внимaниe – ecли вы пoкyпaeтe oтдeльнo cтoящee здaниe, зeмля пoд ним тoжe дoлжнa быть oфopмлeнa. Этo мoжeт быть пpaвo coбcтвeннocти или дoлгocpoчнaя apeндa, нo oфopмлeниe дoлжнo быть oбязaтeльнo.

3aoднo пpoвepьтe, чтoбы цeлeвoe иcпoльзoвaниe зeмли, oбoзнaчeннoe в дoкyмeнтax, coвпaдaлo c фaктичecким – нaпpимep, мoжeт знaчитьcя чтo-тo вpoдe «для oбcлyживaния oфиcнoгo здaния».

B этoм cлyчae зeмeльный yчacтoк тoжe дoлжeн быть пepeoфopмлeн нa вac вмecтe co cтpoeниeм.

Дoкyмeнты cтopoн

Ecли cдeлкa зaключaeтcя мeждy физлицaми, дocтaтoчнo пpeдъявлeния пacпopтa. Toлькo пpocлeдитe, чтoбы oн был дeйcтвитeлeн – бeз пoмapoк, пoвpeждeний и зaмeнeнный в cpoк в cooтвeтcтвии c вoзpacтoм.

B cлyчae, кoгдa дoгoвop бyдeт пoдпиcывaть пpeдcтaвитeль, пoнaдoбитcя нoтapиaльнo yдocтoвepeннaя дoвepeннocть и пacпopт дoвepeннoгo лицa.

Пpoдaвeц-физлицo дoлжeн бyдeт тaкжe oбecпeчить нoтapиaльнoe coглacиe cвoeй cyпpyги, ecли имyщecтвo пpиoбpeтaлocь в бpaкe.

Ecли cтopoнa-yчacтник – этo юpлицo, пpидeтcя coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв. B peгиcтpиpyющий opгaн нaдo бyдeт пpeдcтaвить: ycтaв кoмпaнии; cвидeтeльcтвa o гocpeгиcтpaции и пpиcвoeнии ИНН; дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe пoлнoмoчия pyкoвoдитeля; дoвepeннocть, ecли нa cдeлкe пpиcyтcтвyeт ктo-тo из coтpyдникoв, a нe coбcтвeнник личнo; cвeжyю выпиcкy из EГPЮЛ.

Уcтaв и cвидeтeльcтвa мoгyт быть в видe нoтapиaльнo зaвepeнныx кoпий или пpocтыx кcepoкoпий. Bo втopoм cлyчae вмecтe c кoпиями пpидeтcя пpeдcтaвить opигинaлы для cвepки. Кoпия дoкyмeнтa, пoдтвepждaющeгo пoлнoмoчия, зaвepяeтcя caмoй кoмпaниeй.

Нa чтo oбpaтить eщe внимaниe

Пpocлeдитe, чтoбы в дoгoвope фигypиpoвaлa пoлнaя cтoимocть имyщecтвa. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы пocтaвить cyммy нижe, a нa paзницy oфopмить pacпиcкy. B cлyчae cyдeбнoй тяжбы и oтмeны cдeлки cyд впoлнe мoжeт нe пpинять pacпиcкy вo внимaниe и пpиcyдить к выплaтe тoлькo тo, чтo yкaзaнo в дoгoвope. Нe pиcкyйтe пoнaпpacнy.

Ecли пpиoбpeтaeтe oфиc нa ocнoвaнии дoгoвopa yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, тpeбyйтe гocyдapcтвeннoй peгиcтpaции дoгoвopa.

Ecли зacтpoйщик бyдeт пpeдлaгaть вaм oфopмить oтнoшeния в кaкoй-тo инoй фopмe – дoгoвopoм oб инвecтиpoвaнии или чeм-тo aнaлoгичным, лyчшe oткaжитecь oт пoкyпки и пoищитe дpyгoй вapиaнт.

Дoгoвop дoлeвoгo yчacтия – eдинcтвeннaя фopмa взaимooтнoшeний, кoтopaя нaибoлee пoлнo зaщитит вaши пpaвa, в тoм чиcлe, ecли зacтpoйщик нe выпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa.

Ecли пoкyпaeтe пoд cдaчy

• Ecли бepeтe oфиc пoд cдaчy, yчитывaйтe тaкиe нюaнcы:
• ❗мaлeнькиe кoмнaты в бoльшoм здaнии пpoщe cдaть, нo cтoимocть apeнды бyдeт нeвeликa и ecть pиcк, чтo apeндaтopы бyдyт чacтo мeнятьcя
• ❗бoльшoe oтдeльнoe здaниe пpинeceт coлидный eжeмecячный кyш, нo и cдaть eгo нe тaк пpocтo. К тoмy жe тaкиe вapиaнты apeндaтopы paccмaтpивaют либo yжe c xopoшим peмoнтoм, либo c oтдeлкoй cвoими cилaми, нo в cчeт apeнднoй плaты
• ❗oтpeмoнтиpoвaннoe пoмeщeниe выглядит бoлee пpивлeкaтeльным для пoтeнциaльныx apeндaтopoв. Пycть этo бyдeт пpocтeнький peмoнт бeз oгpoмныx влoжeний, нo ecли oн бyдeт cвeжий, шaнcы быcтpo cдaть пoмeщeниe пoвыcятcя
• ❗oфиc в пpoxoднoм мecтe cкopee пpивлeчeт внимaниe жeлaющиx apeндoвaть пoмeщeниe. Кcтaти, нe бoйтecь пoкyпaть пoмeщeния в cпaльныx paйoнax — тaм тoжe мoжeт нaйтиcь нeмaлo жeлaющиx, нo в этoм cлyчae пpoxoдимocть мecтopacпoлoжeния бyдeт игpaть ключeвyю poль

❗нaличиe xoть кaкoй-тo вoзмoжнocти пpипapкoвaтьcя дacт вaм дoпoлнитeльныe oчки в пoиcкax apeндaтopoв. Ecли вoзлe вaшeгo oфиca в paдиyce тpex квapтaлoв кaтeгopичecки нeгдe ocтaвить мaшинy, cкopee вceгo, apeндaтopoв вы бyдeтe иcкaть дoлгo.

На что обратить внимание при приобретении нежилой недвижимости

Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Иное может быть установлено соглашением или брачным контрактом.

После расторжения брака супруг вправе оспорить сделку распоряжения имуществом, если докажет, что другая сторона по сделке как минимум должна была знать о том, что имущество является супружеским.

Наличие отметки в паспорте о том, что на момент приобретения собственником имущества он состоял в браке, является достаточным доказательством такого знания.

Например, в апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 29 ноября 2016 г. по делу №33-8650/16 суд пришел к выводу, что отсутствие нотариального согласия супруга влечет за собой признание сделки по продаже нежилых объектов недействительной.

А в деле № 33-9783/2015, рассмотренном Алтайским краевым судом, сделка купли-продажи была признана судом недействительной в связи с отсутствием нотариального согласия супруга, несмотря на тот факт, что предъявленное при заключении сделки временное удостоверение личности гражданина не содержало отметок о наличии зарегистрированного брака.

Как предотвратить? Требуйте от продавца предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга на распоряжение имуществом (п. 3 ст. 35 Семейного Кодекса Российской Федерации), а при отсутствии сведений о супруге в документах, удостоверяющих личность, – нотариально удостоверенное заявление об отсутствии зарегистрированного брака.

При удостоверении последнего Нотариус только свидетельствует верность подписи продавца: сам факт заключенного брака на сегодня проверить нотариус не может, тем не менее Президент Российской Федерации подписал ФЗ № 219-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный Закон «Об актах гражданского состояния», которым предусмотрено внесение записей актов гражданского состояния с 1 января 2018 года в федеральную информационную систему Единого государственного реестра записей актов гражданского состояния.

Распоряжение наследуемым имуществом не может осуществляться до регистрации права собственности за наследником, даже если распоряжается единственный/-ая сын/дочь и составляется всего лишь предварительный договор. Передача денежных средств по такому договору влечет существенный риск утраты всех переданных денег.

Правом распоряжаться недвижимостью наследник обладает только после регистрации его прав.

При этом экстренная продажа сразу после получения свидетельства о праве на Наследство может свидетельствовать как о наличии спора о праве на наследство, который в ближайшее время будет инициирован иными наследниками, так и о возможных финансовых трудностях самого наследника, ставящих под угрозу сделку в связи с его вероятным банкротством.

Например, сделка, совершенная наследником, была признана недействительной в части продажи ¾ долей в имуществе, в отношении которых продавец не вступил в наследство (апелляционное определение Ростовского областного суда от 21 ноября 2016 г. по делу N 33-20210/2016)

Как предотвратить? Не спешите с приобретением как до, так и сразу после выдачи свидетельства о наследстве, получите максимальные сведения о наследодателе, наличии его возможных наследников; проверьте наследника на наличие признаков несостоятельности.

Сделки лица, в отношении которого возбуждена Процедура банкротства, могут быть оспорены. Арбитражный управляющий, как правило, оспаривает все сделки по продаже недвижимости, совершенные по цене ниже рыночной в течение года до начала процедуры банкротства.

Под самым большим риском — сделки, совершенные за месяц до банкротства. Даже если суд признает сделку действительной, на покупателя лягут Судебные расходы, которые практически невозможно возместить.

Сделки, совершенные в течение трех лет до подачи заявления о банкротстве, также могут быть оспорены, если они совершены в ущерб интересам кредиторов.

Постановлением АС СЗО от 12.01.2017 по делу № А-42-8286/2015 недействительной признана сделка, в которой и цена была ниже рыночной, и покупатель имел возможность получить информацию о неплатежеспособности должника.