Налогообложение при продаже квартиры с последующей покупкой

Часты случаи, когда люди не просто покупают или продают квартиру или иное жилье, а делают это почти одновременно — в одном налоговом периоде. Или, для более легкого понимания, в одном календарном году. Как уплачивается и рассчитывается налог при продаже квартиры и покупке новой? Как использовать налоговый вычет при продаже и покупке квартиры? Обо всем этом читайте в нашей статье.

Налогообложение при продаже квартиры с последующей покупкой

Налогообложение при продаже квартиры с последующей покупкой

Налогия

Статьи

Если в одном налоговом периоде — календарном году, у вас была и продажа, и покупка квартиры, то вам следует знать, какие у вас есть права и обязанности.

Продажа квартиры подразумевает уплату налога, и это обязанность. Деньги, полученные от покупателя, — это ваш доход от источников в Российской Федерации, с которого уплачивается НДФЛ (
ст. 208 НК РФ
).

А покупка — возможность с помощью имущественного налогового вычета вернуть ранее уплаченный налог. Имущественный вычет регулируется
статьей 220 НК РФ
, оформлять вычет или нет — это ваше право.

При продаже и покупке жилья одновременно вы можете полностью или частично возместить обязанность по уплате налога правом по возврату этого самого налога. Но разберемся с каждым из пунктов подробнее.

Продажа квартиры

Всем известно, что при продаже квартиры нужно заплатить налог. Поскольку продажа имущества предполагает получение дохода, а с дохода каждый гражданин должен заплатить 13% в качестве НДФЛ — подоходного налога. Продажа квартиры, разумеется, не исключение.

Если вы владели жильем менее минимального срока владения (а он бывает 3 года или 5 лет, в зависимости от способа приобретения), то при продаже квартиры вы должны заплатить налог.

Минимальным сроком владения 3 года для продажи без налога считается, если:

  • Недвижимость получена по договору дарения или в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника

  • Жилье было получено вследствие приватизации или передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)

  • Недвижимость приобретена любым способом до 01.01.2016 года

  • Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. Или вы купили другую (вторую) квартиру и продали первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй.

В других случаях минимальный срок владения для продажи без налога составляет 5 лет.

Есть важное изменение, которое вступило в силу. Оно касается продажи квартир, купленных по ДДУ или ЖСК.

При продаже такого жилья, начиная с 2019 года, срок владения отсчитывается с момента полной оплаты по договору ДДУ или ЖСК. То есть если вы внесли полную оплату за квартиру, например, в 2014 г., то минимальный срок владения будет отсчитываться именно с 2014 г.

И если вы продали квартиру в 2019 г. и платили при этом 13% налога с продажи, хотя по новым правилам минимальный срок уже истек, то вы имеете полное право подать корректирующую декларацию 3-НДФЛ и вернуть излишне уплаченный налог.

Пример:
Иванов в 2020 г. продал квартиру, которая досталась ему от бабушки в 2018 г. Сумма продажи составила 2.3 млн. Так как минимальный срок владения для того, чтобы продать имущество без налога (в данном случае 3 года) еще не истек, Иванову нужно заплатить налог — 13% от суммы продажи, то есть 299 000₽ (2 300 000*13%).

При продаже квартиры вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу либо с помощью вычета в размере 1 миллион рублей, либо уменьшить доход на ранее произведенные расходы и заплатить налог с разницы (если была покупка этой квартиры ранее и у вас сохранились документы, которые эту покупку подтверждают).

Пример:
Петров купил жилье за 3 миллиона рублей и через год продал его за 4 миллиона. Петров может:

  1. Использовать вычет, и тогда налог будет платить с 3 млн руб. (4 000 000 — 1 000 000)
  2. Уменьшить доходы на расходы, и тогда налог ему насчитают с 1 млн руб. (4 000 000 — 3 000 000)

Покупка квартиры

При покупке жилья государство дает своим гражданам своеобразные льготы — возможность компенсировать часть расходов, направленных на покупку / строительство жилья или участка под ИЖС с помощью налогового вычета. Конечно, для этого есть свои требования:

  1. вы должны проживать в России не менее полугода — то есть быть налоговым резидентом РФ

  2. у вас должны быть доходы, налогооблагаемые по ставке 13% (кроме дивидендов).

А если еще точнее, то с 2021 г. внесли некоторые изменения, которые касаются как раз-таки вида доходов.

Если до 2021 с помощью имущественного вычета вы имели право получить возврат налога с любых доходов, облагаемых по ставке 13%, то теперь он будет рассчитываться только с доходов по трудовым договорам, договорам ГПХ, оплаты за оказание услуг, сдачи имущества в аренду, продажи или получения в дар имущества (кроме ценных бумаг), страховых выплат по пенсионному обеспечению.

У имущественного вычета за приобретение недвижимости есть свой лимит — 2 млн рублей — максимальный размер основного налогового вычета за покупку жилья. То есть по факту вернуть можно до 260 000₽.

Помимо основного вычета, при покупке жилья в ипотеку, вы имеете право получить еще и вычет по уплаченным процентам ипотеки.

Вычет по уплаченным процентам тоже лимитирован. 3 млн рублей — максимальный размер налогового вычета за покупку жилья по уплаченным процентам ипотеки. То есть при покупке жилья вернуть можно максимально до 390 000₽ за фактически уплаченные проценты ипотеки.

Таким образом, при продаже и покупке жилья одновременно или в одном и том же году, вы можете использовать положенную сумму возврата налога для того, чтобы “перекрыть” ею сумму положенного к уплате налога. Это называется зачет налога.

Неважно, купили и продали вы одну и ту же квартиру или сначала продали одну, а на эти деньги купили другую — право сделать взаимозачет у вас есть.

Пример:
Сидоров купил квартиру в январе 2020 г. за 2.5 млн, а в ноябре 2020 г. продал ее за 3 млн руб. То есть сделки с недвижимостью были в одном и том же году. Сидоров не использовал свое право на вычет, поэтому он может учесть его при расчете налога за продажу жилья. Плюс ко всему, он имеет право еще и использовать уменьшение дохода на ранее произведенные расходы.

Тогда налогооблагаемая база будет рассчитываться таким образом:

3 000 000 (доход) — 2 500 000 (расходы) = 500 000₽ (налогооблагаемая база после уменьшения дохода)

500 000₽ — 2 000 000 (вычет за покупку жилья) = налогооблагаемой базой после применения вычета будет 0. То есть НДФЛ к уплате не будет.

Пример:
В 2020 г. у Зайцева была покупка квартиры за 2 млн руб. И в том же году он продал недвижимость, которая досталась ему в 2019 г. от родителей, за 3 млн руб. И с продажи налог он тоже платить не будет, так как Зайцев использует положенный вычет в 1 млн руб., и положенный налоговый вычет при покупке жилья. Тем самым он уменьшит свою налогооблагаемую базу до 0.

3 000 000 — (1 000 000 + 2 000 000) = 0

.

Чтобы воспользоваться правом не платить НДФЛ с продажи квартиры в счет имущественного вычета за покупку, обе сделки с недвижимостью должны быть заключены в один налоговый период.

Налоговый период по НДФЛ начинается 1 января и заканчивается 31 декабря, то обе сделки вы должны совершить именно в период с 01.01. по 31.12.

Важно! Если сделки совершены в разные годы, то вы сначала можете воспользоваться вычетом при продаже, а потом оформить вычет за покупку.

Все данные о сделках заносятся в декларацию 3-НДФЛ. При продаже жилья вы должны подать ее до 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен доход (
п. 1 ст. 229 НК РФ
). А оплатить НДФЛ нужно до 15 июля года, следующего за годом, в котором был получен доход.

То есть если вы продавали и покупали недвижимость в одном и том же году, например, 2020, то подать декларацию нужно до 30 апреля 2021, а заплатить НДФЛ до 15 июля 2021 г.

Право на вычет за покупку жилья вы получаете после того, как вступаете в право собственности или подписываете акт приема-передачи при покупке по ДДУ.

Именно так и можно использовать налоговый взаимозачет при продаже и покупке квартиры в одном году. Надеемся, наша статья была полезной и теперь вы знаете, какие налоги вы должны заплатить при продаже жилья, а также сколько денег можно сэкономить при покупке недвижимости.

Публикуем только проверенную информацию

Получайте максимальные вычеты!

Получить

Если продать квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог?

Доход от продажи квартиры по общему правилу облагается
налогом. Однако закон предусматривает возможность для освобождения от уплаты
подоходного налога или снижения налогового бремени.

В том случае, если продать
квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог? Возможен ли взаимозачет
при продаже и покупке квартиры в один налоговый период? Надо ли платить налог, если
продать квартиру раньше 5 лет и купить новую дороже? Ответим на эти и другие
вопросы в нашей публикации.

Продажа и покупка квартиры рассматриваются как две различные
сделки, каждая из которых имеет свои особенности в части налогообложения (определения
налоговой базы при расчете НДФЛ).

При продаже квартиры, получив доход,
налогоплательщик рассчитывает и платит НДФЛ (в некоторых случаях обязанности
платить подоходный налог не возникает), а при покупке квартиры налогоплательщик
или возвращает удержанный НДФЛ или просто его не платит.

Возможен ли взаимозачет
при продаже квартиры и покупке квартиры — нужно ли платить налог с продажи
квартиры, если сразу покупаешь другую? Перед тем как ответить на эти вопросы
необходимо правильно определить срок владения проданной квартирой.

Срок
владения квартирой перед продажей и покупкой новой квартиры

Если проданная квартира была в Вашей собственности более
установленного в законе минимального предельного срока владения, то полученный
от продажи доход освобождается от налогообложения. Предельный срок владения
может быть 3 или 5 лет в зависимости от того:

  • когда была приобретена
    продаваемая квартира (до 1 января 2016 года или позже),
  • каким образом продаваемая
    квартира оказалась в Вашей собственности (приобретена по договору
    купли-продажи, дарения, при наследовании и т.д.)
  • является ли квартира
    единственной или нет.
  • Подробнее об установленном в законе минимальном предельно сроке владения, от чего он зависит и сколько составляет, можно прочитать здесь.
  • Таким образом, ответ на вопрос, нужно ли платить налог, если
    продал квартиру и купил другую, зависит от того, сколько времени Вы владели
    проданной квартирой.

Очень важно правильно рассчитать срок владения продаваемой квартирой. Так, момент начала владения может исчисляться по-разному. Это зависит от того, покупали ли Вы квартиру по договору купли-продажи, по ДДУ, получали ли в наследство и т.д. (подробнее в этой публикации).

В любом случае, если квартира была в Вашей собственности
более 5 лет, от налога доход от продажи квартиры освобождается. Но надо платить
налог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую? Это может зависеть от
того, происходила ли покупка и продажа квартиры в одном году.

Читайте также:  Снятие с регистрации: не будет ли мне это помехой выписаться и переехать в другой город

Покупка и
продажа квартиры в одном налоговом периоде

Как было сказано выше, продажа и покупка квартиры
рассматриваются как отдельные действия, которые имеют разные последствия с
точки зрения налогообложения. Если Вы продали квартиру, которой владели менее
минимального предельного срока владения, Вам необходимо рассчитать и уплатить
НДФЛ.

А при покупке квартиры налогоплательщик может получить имущественный
налоговый вычет (при наличии права на данный вычет), то есть вернуть налог. Расчет
налога при продаже квартиры и расчет налогового вычета при покупке квартиры
производится в налоговой декларации 3 НДФЛ, которая подается за календарный год
(налоговым периодом признается календарный год).

Нужно ли платить налог, если
продать квартиру и сразу купить другую, но покупка и продажа квартиры
осуществлялись в разные годы? В этом случае налогоплательщик сначала
подает декларацию за год, когда он продал квартиру и получил доход, в которой
рассчитывает НДФЛ к уплате.

А потом для получения вычета при покупке квартиры
подает в налоговую инспекцию декларацию за год приобретения квартиры (или
получает указанный вычет через работодателя без подачи декларации).

Пример

В 2020 году
женщине досталась квартира в наследство. В 2020 года она продала унаследованную
квартиру, а в начале 2021 года приобрела другую. В этом случае необходимо
подать декларацию за 2020 год, рассчитать  и заплатить налог при продаже квартиры. В 2022
году женщина подаст декларацию за 2021 год и получит налоговый вычет при
покупке квартиры.

  1. Но можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупке
    квартиры в один налоговый период — надо платить налог, если продать и купить
    квартиру в один год?
  2. Покупка и
    продажа квартиры в один год: налоговый вычет
  3. Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик
    имеет право
  4. При продаже квартиры
  • На получение имущественного
    налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом
    периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные
    жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в
    указанном имуществе, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
  • Или вместо получения
    имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих
    облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально
    подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Пример

Женщина
продала квартиру за 5 млн. рублей (за год до продажи квартира была приобретена
за 4 млн. руб.). Уменьшив налогооблагаемый доход от продажи квартиры на расходы
при покупке квартиры, женщина заплатит налог в размере 130 тыс. руб.
((5 000 000 – 4 000 000)*0,13).

При покупке квартиры

  • На получение  имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (максимальный размер данного вычета 2 000 000 рублей);
  • На получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по ипотеке.

Пример

Мужчина
приобрел квартиру за 4 млн. руб. Он официально трудоустроен, поэтому мужчина
вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн. руб. и вернуть
260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13).

Но можно ли при покупке и продаже квартиры в одном налоговом
периоде одновременно получить вычет при продаже и вычет при покупке
недвижимости?

Налогообложение при продаже квартиры с последующей покупкой

Если продал
квартиру и купил другую, нужно ли платить налог?

Закон не предусматривает прямую возможность произвести
взаимозачет при продаже и покупке квартиры (зачесть стоимость новой купленной
квартиры при расчете НДФЛ при продаже старой квартиры).

И если продать квартиру
и сразу купить другую (даже дороже проданной) это, по общему правилу, не
является основанием для освобождения от налогов.

Однако если Вы продали
квартиру и в этом же календарном году купили другую квартиру, Вы вправе одновременно
оформить вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым
произвести налоговый «взаимозачет» при продаже и покупке квартиры.

Минфин по данному вопросу дает разъяснения: «Если продажа
одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права
собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом
периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение
одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3
пункта 1 статьи 220 Кодекса путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода,
полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,
предусмотренного при приобретении квартиры (квартир)» (Письмо Минфина России от
11 февраля 2016 г. N 03-04-05/7154, Письмо Минфина РФ от 30 декабря
2011 г. N 03-04-05/1-1135). И в некоторых случаях ответ на вопрос, нужно
ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую, будет
отрицательным.

Пример

В 2020 году
мужчина продал квартиру за 4 млн. руб. (в 2019 году он приобрел ее за 3 млн.
руб.). Также в 2020 году мужчина приобрел другую квартиру за 6 млн. руб.

В начале
2021 года мужчина подает декларацию 3-НДФЛ за 2020 год, в которой рассчитывает
налог при продаже квартиры и применяет вычет при покупке новой квартиры в этом
же году (ранее вычет при покупке квартиры он не получал). Налог при продаже
квартиры составит 130 тыс. руб. ((4 000 000 – 3 000 000)*0,13).
Налоговый вычет при покупке квартиры составит 260 тыс. руб.

(2 000 000
* 0,13). То есть согласно расчетам мужчина платить налог при продаже квартиры в
2020 году не будет, а при наличии других доходов, облагаемых по ставке 13 %,
получит еще 130 тыс. руб. (260 тыс. руб. – 130 тыс. руб.).

При выполнении расчета налога при продаже и покупке квартиры
в одном году нужно учесть следующие моменты:

  • У Вас должно быть право на получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры (если, например, ранее Вы получали этот вычет, то, возможно, применить его в этот раз не удастся, подробнее здесь).
  • Вы должны иметь право на получение имущественного вычета при покупке квартиры в том же налоговом периоде, в котором Вы продали квартиру Подробнее о том, когда можно получить вычет при покупке квартиры – здесь. Отметим, что право на получение вычета при приобретении квартиры в новостройке по ДДУ налогоплательщик получает в год подписания акта приема-передачи квартиры.
  • При определении налоговой базы по доходам, полученным при продаже квартиры, необходимо учитывать положения статьи 214.10 НК РФ (в некоторых случаях в расчет будет браться не цена продажи квартиры по договору, а кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента).
  • Рассмотрим некоторые другие вопросы, связанные налогообложением
    продажи и покупки квартиры в один год.
  • Нужно ли
    подавать декларацию, если продал и купил квартиру в один год?

Если Вы продаете квартиру, которой владели менее минимального предельного срока владения, Вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Если Вы продали квартиру и сразу купили другую квартиру (в одном налоговом периоде), в декларации Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры, а также имущественный вычет при покупке новой квартиры.

! Начиная с доходов 2021 года налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы от продажи квартиры, если в отношении такого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. и если сумма всех таких доходов от продажи соответствующей недвижимости в налоговом периоде не превышает 1 000 000 руб.

Можно ли
сделать взаимозачет при продаже и покупке квартиры неработающему?

Налоговый вычет при покупке квартиры может быть получен
только при наличии доходов, облагаемых по ставке 13 % (например, это официальная
заработная плата). Можно ли применить взаимозачет налога при покупке — продаже
квартиры пенсионеру, который не работает, и остальным категориям
нетрудоустроенных граждан?

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры может быть
применен к доходам от продажи квартиры, если продажа одной квартиры и покупка
другой были произведены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина РФ от 27
января 2012 г. N 03-04-05/5-81).

Если продажа одной квартиры и оформление права собственности
на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде, то
налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых
вычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п.

1 ст. 220  НК РФ путем уменьшения суммы налогооблагаемого
дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,
предусмотренного при приобретении квартиры (квартир) (Письмо Минфина России от
11 февраля 2016 г. №03-04-05/7154).

  1. Если продавал и покупал новую квартиру неработающий пенсионер, он в определенных случаях вправе перенести налоговый вычет при покупке квартиры на предыдущие периоды, когда он работал (такая возможность есть и у работающих пенсионеров).
  2. Нужно ли
    платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую квартиру дороже?
  3. Фактически взаимозачета стоимости продаваемой и покупаемой
    квартир в целях налогообложения не происходит. Поэтому, чтобы ответить на
    вопрос, нужно ли платить налог, если продать квартиру раньше 3 лет и купить
    другую дороже, необходимо учесть, например, следующие нюансы:
  • наличие документов,
    подтверждающих расходы на приобретение продаваемой квартиры,
  • наличие права на
    имущественный налоговый вычет при покупке квартиры,
  • совершение сделок покупки и
    продажи квартиры в одном году и т.д.

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу уплаты НДФЛ при продаже квартиры и покупки другой квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

Итак, мы выяснили, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую. Как таковой взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период не происходит.

И даже, если Вы продали квартиру раньше 5/3 лет и купили новую дороже, этот факт не будет являться основанием для освобождения от уплаты НДФЛ, Однако в декларации 3 НДФЛ за тот налоговый период, когда Вы продали одну квартиру и купили другую, Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым уменьшить сумму налога к уплате или свести НДФЛ к нулю.

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

allvision/Fotolia

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

Во-первых, Вам не стоит оформлять сейчас налоговый вычет на купленную квартиру, если Вы хотите ее поменять на другую. Во-вторых, после продажи квартиры Вам нужно предоставить в налоговую службу документы о том, за сколько Вы ее купили.

Если дохода от продажи Вы не получили, то налога не будет. То есть если Вы купили жилье, скажем, за 3 млн рублей, продали за те же 3 млн или меньше, то налог не начисляется при условии, что Вы не пользовались налоговым вычетом.

Новую же квартиру Вы можете спокойно приобретать, делать ремонт и уже на нее оформлять налоговый вычет.

Отвечает юрисконсульт компании «Реюнион» Елена Звончук:

Давайте рассмотрим каждую сделку по отдельности для более ясного понимания, какие действия Вам будет необходимо предпринимать по каждой из них. Итак, продажа квартиры в Сибири. В данном случае Вы освобождаетесь от оплаты налога на доходы, так как срок владения квартирой на момент продажи составлял более трех лет, но декларировать данный доход Вы должны.

Читайте также:  Как думать сможетли бабушка 2 высудить внучку у бабушки 1

https://www.youtube.com/watch?v=SOSgidvps_A\u0026t=6s

Покупка квартиры в Крыму. В данной ситуации Вы имеете право получить имущественный налоговый вычет в размере 13% от стоимости приобретенной квартиры, но не более 260 тысяч рублей.

При этом за отчетный год Вы можете вернуть не больше той суммы, которую перечислили в бюджет в виде подоходного налога (13% от официальной зарплаты). Получать вычет Вы можете в течение нескольких лет до тех пор, пока не вернете всю сумму целиком.

Что же касается приобретения новой квартиры без отделки, то в этом случае Вы можете одновременно с предъявлением заявления о предоставлении вычета по расходам, понесенным на приобретение объекта недвижимости, подать заявление на вычет по расходам, произведенным на отделку квартиры в размере 13% от стоимости отделочных работ. Помните, что тогда Вам нужно соблюсти следующие условия:

  • в договоре купли-продажи квартиры должно быть указано, что квартира приобретается без отделки;
  • для предоставления имущественного налогового вычета с расходов на отделку квартиры в налоговый орган необходимо представить подтверждающие документы (договор подряда, квитанции об оплате и т. д.).

Продажа квартиры в Крыму. С 01.01.2016 г. в целях освобождения от НДФЛ общий срок владения недвижимостью составляет пять лет и более. На сегодняшний день срок владения квартирой в Крыму у вас составляет менее года, поэтому при продаже квартиры возникает обязанность оплатить налог с полученных доходов. Есть два возможных варианта уменьшения налоговой базы.

1. Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, законом предусмотрено предоставление налогового вычета в размере не более 1 млн рублей от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет. Следовательно, налогообложению подлежит доход от продажи вышеназванного имущества, полученный в налоговом периоде и уменьшенный на 1 млн рублей.

2. В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, доход, полученный от реализации квартиры, можно уменьшить на стоимость расходов, произведенных налогоплательщиком при покупке данной квартиры в прошлом.

Для этого Вам необходимо будет вместе с декларацией о доходах подать в налоговый орган заявление о предоставлении налогового вычета с приложением документов, подтверждающих произведенные вами расходы на покупку квартиры (договор купли-продажи, документы об оплате и др.).

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Отвечает директор ФРК «ЭТАЖИ-Краснодар» Вадим Камалов:

Налоговая база в 2016 году исчисляется по следующей формуле: сравниваются две цифры — стоимость продажи объекта недвижимости и 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости (кадастровую стоимость можно узнать в кадастровом паспорте объекта). Из указанных цифр для расчета налога учитывается бОльшая — это и есть налогооблагаемая база. При этом базу можно уменьшить одним из двух способов:

  • а) налогооблагаемая база минус 1 млн рублей (фиксированный налоговый вычет, установленный Налоговым кодексом РФ),
  • б) либо налогооблагаемая база минус расходы на приобретение объекта (то есть стоимость покупки объекта).
  • От полученной цифры необходимо взять 13% — это и будет налог с продажи объекта недвижимости.

Если Вы в одном календарном году совершили и продажу, и покупку объекта недвижимости и при этом ни разу не обращались за получением налогового имущественного вычета при покупке объекта недвижимости, то Вы можете сделать так называемый взаимозачет. Обязанность уплатить налог с продажи жилья замещается правом получения вычета при покупке объекта недвижимости. Затраты же на ремонт никак не влияют на расчет налога.

Отвечает управляющий партнер «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик:

Согласно законодательству, доходы от продажи недвижимого имущества облагаются налогом, если человек владел этим имуществом меньше установленного минимального срока. Так как квартира приобреталась в этом году, то минимальный срок владения составляет пять лет.

В случае продажи раньше этого периода придется уплатить налог. Однако, в соответствии со ст.

220 НК РФ, вместо налогового вычета налогоплательщик имеет право воспользоваться правом уменьшения налогооблагаемой базы на сумму расходов, которые он произвел при приобретении данного имущества и которые может документально подтвердить.

Также стоит помнить, что налогооблагаемая база теперь вычисляется не из инвентаризационной стоимости, а кадастровой стоимости. Принимая во внимание все нюансы, ситуация может развиваться в двух направлениях: в первом случае Вам придется заплатить налог, во втором Вы будете от него освобождены.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Плачу ли я налог с продажи доли в квартире, купленной в браке?

Например, кадастровая стоимость Вашей квартиры составляет 10 млн рублей. С учетом понижающего коэффициента (0,7) налогооблагаемая база составит 7 млн рублей.

Если вы купили квартиру за 7, 8, 10 млн рублей (то есть сумма покупки была равна налогооблагаемой базе или немного выше), а затем продали квартиру за эту же сумму, то никаких налогов платить не надо.

Если же бюджет покупки был ниже налогооблагаемой суммы, например, купили и продали квартиру за 6,5 млн рублей, то налог придется заплатить с 500 тысяч рублей, то есть с разницы между налогооблагаемой суммой и бюджетом покупки.

В случае, если Вы продали квартиру за сумму, большую по сравнению с той, за которую купили (купили за 8 млн рублей, а продали за 9 млн), то вы получили прибыль в размере 1 млн рублей. С этой суммы Вам и придется заплатить налог.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. Новые правила налога с продажи квартиры
  5. Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Сестра купила у меня дом, а ей не возвращают налог. Почему?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Налог при продаже и покупке квартиры: два вычета — Ваши налоги

10.01.2021

Как рассчитать налог на доходы (НДФЛ) если вы продали старую и купили новую квартиру? Идут ли расходы на покупку новой недвижимости в зачет? Можно ли на их сумму уменьшить доход от продажи при расчете налога? Здесь мы ответим на эти и многие другие вопросы. Расскажем о том, как правильно учесть расходы при расчете налога с продажи квартиры и применить все вычеты на которые вы имеете право.

Простой вариант — вы владели проданной квартирой три года и больше (по квартирам, купленным с 1 января 2016 года — 5 лет). Тогда все просто — с дохода от продажи квартиры налог платить не надо. Об этом говорится в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. А покупая другую вы получаете право на имущественный вычет для покупателей.

Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Причем она ограничена законом. Вне зависимости от стоимости купленной квартиры этот вычет не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на оплату процентов по ипотечному кредиту). Как работают вычеты вы можете почитать по ссылке.

О том, как оформить и получить имущественный вычет также смотрите по ссылке.

Как быть если вы владели проданной квартирой меньше трех (или пяти) лет? Здесь ситуация усложняется. Ниже мы рассмотрим ее подробней.

Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?

Можно. Но по специальным правилам и с некоторыми ограничениями. Доходы, облагаемые налогом (в том числе и от продажи квартиры), на расходы по приобретению нового жилья не уменьшают в принципе. Но они могут быть уменьшены на налоговые вычеты.

Вычет — это определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает ваши доходы при расчете налога. В результате сумма дохода становится меньше. Уменьшается и сам налог.

Продав и купив квартиру вы получаете право на два вычета: как продавец недвижимости и как покупатель недвижимости.

Используем два вычета: для продавцов и для покупателей

Если сделки по продаже и покупке квартиры были в одном и том же году (!!!), вы получаете право на два налоговых вычета одновременно. Небольшие исключения из этого правила. Два вычета можно получить и при условии:

  • новая квартира куплена РАНЬШЕ чем продана старая (или обе сделки прошли в одном и том же году);
  • вы имеете право на вычет как покупатель жилой недвижимости (то есть раньше вы не пользовались этим вычетом или не полностью использовали его сумму и квартира была приобретена не у близкого родственника).

Например, вы купили квартиру в 2020 году (или еще раньше), а продали в 2021 году. По купленной квартире вычет заявлен не был и раньше вы им никогда не пользовались.

Тогда в 2021 году вы можете заявить два вычета одновременно: как продавец и как покупатель квартиры. Другой вариант. Вы получили квартиру по наследству в 2021 году, продали ее и на вырученные деньги купили новую квартиру также в 2021 году.

Вы также имеете право на 2 вычета: как продавец унаследованной квартиры и как покупатель новой квартиры.

Первый вычет предоставляется продавцам недвижимости. Он установлен статьей 220 (пункт 2 подпункт 1) Налогового кодекса. Его максимальная сумма — 1 000 000 руб.

Для справки: вместо использования этого вычета вы вправе уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по ее покупке, которые подтверждены документально. Это более выгодно, если расходы на покупку превышают 1 000 000 руб.

(то есть сумму вычета). Подробней об этом читайте в статье «Налог с продажи квартиры».

Внимание!
С 1 января 2016 года изменились правила определения доходов от продажи недвижимости, которая была приобретена после этой даты. В ряде случаев такой доход считают исходя из 70% от кадастровой стоимости комнаты, квартиры, дома, земли. Подробности по ссылке.

Второй вычет предоставляется покупателям недвижимости. Он установлен статьей 220 (пункт 1 подпункт 4) Налогового кодекса. Его сумма равна стоимости приобретаемой квартиры. Максимальный размер второго вычета также ограничен.

Независимо от покупной стоимости квартиры его размер не может быть больше 2 000 000 руб. (без учета расходов на уплату процентов по ипотечному кредиту, если таковые были). Подробнее о том, как получить вычет по квартире смотрите по ссылке.

Ваш доход, облагаемый налогом при продаже и покупке квартиры, будет рассчитан по формуле:

Доход от продажи квартиры — Первый вычет для продавцов недвижимости (не больше 1 000 000 руб. или сумма расходов на покупку проданной квартиры) — Второй вычет для покупателей недвижимости (не больше 2 000 000 руб.) = Сумма дохода от продажи квартиры, облагаемая налогом

Оба вычета могут превысить доход от продажи квартиры. В результате доход будет равен нулю (или составит отрицательную сумму). Тогда налог платить не нужно. Оба вычета могут быть меньше дохода от продажи квартиры. Тогда налог (13%) нужно заплатить с суммы превышения.

Пример
Вы продаете старую квартиру и покупаете новую. Обе сделки проходят в одном и том же году. Проданной квартирой вы владели меньше трех лет.

Ситуация 1
Доход от продажи старой квартиры 6 000 000 руб. Покупная стоимость новой 3 800 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

Читайте также:  Штрафные санкции от туристической компании

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
6 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 5 000 000 руб., где:

    • 6 000 000 — доход от продажи старой квартиры;
    • 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
    • 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
5 000 000 руб. — 2 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

    • 5 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
    • 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
    • 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
3 000 000 руб. х 13% = 390 000 руб.

Как видно из примера расходы на покупку новой квартиры (3 800 000) можно учесть только в пределах максимальной суммы вычета для покупателей — 2 000 000 руб. Разница между этими суммами (1 800 000) «сгорает» и в расчетах никак не участвует. Поэтому учесть расходы на покупку в полной сумме никак не получится.

Ситуация 2
Доход от продажи старой квартиры 4 000 000 руб. Покупная стоимость новой 1 700 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 700 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
4 000 000 руб. — 1 000 000 руб. = 3 000 000 руб., где:

    • 4 000 000 — доход от продажи старой квартиры;
    • 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
    • 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
3 000 000 руб. — 1 700 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

    • 3 000 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
    • 1 700 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
    • 1 300 000 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

Сумма налога, которую нужно заплатить по итогам года, составит:
1 300 000 руб. х 13% = 169 000 руб.

Здесь расходы на покупку новой квартиры будут учетны полностью. Расходы на ее приобретение (1 700 000) не превышают максимальной суммы вычета для покупателей недвижимости (2 000 000).

Ситуация 3
Доход от продажи старой квартиры 1 450 000 руб. Покупная стоимость новой 1 900 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 900 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 450 000 руб. — 1 000 000 руб. = 450 000 руб., где:

    • 1 450 000 — доход от продажи старой квартиры;
    • 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
    • 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
450 000 руб. — 1 900 000 руб. = 0 руб., где:

    • 450 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
    • 1 900 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
    • 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
1 900 000 руб. — 450 000 руб. = 1 450 000 руб., где:

    • 1 900 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
    • 450 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
    • 1 450 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 900 000 руб. вы использовали лишь 450 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 450 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ситуация 4
Доход от продажи старой квартиры 1 900 000 руб. Покупная стоимость новой 2 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 2 000 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
1 900 000 руб. — 1 000 000 руб. = 900 000 руб., где:

    • 1 900 000 — доход от продажи старой квартиры;
    • 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
    • 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
900 000 руб. — 2 000 000 руб. = 0 руб., где:

    • 900 000 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета;
    • 2 000 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
    • 0 — доход, облагаемый налогом, после использования двух вычетов.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного вами второго вычета. Она составит:
2 000 000 руб. — 900 000 руб. = 1 100 000 руб., где:

    • 2 000 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
    • 900 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
    • 1 100 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 2 000 000 руб. вы использовали лишь 900 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 100 000 руб.

Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Ситуация 5
Доход от продажи старой квартиры 650 000 руб. Покупная стоимость новой 1 300 000 руб. (максимальный вычет по ней — 1 300 000 руб.).

После использования первого вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
650 000 руб. — 1 000 000 руб. = 0 руб., где:

    • 650 000 — доход от продажи старой квартиры;
    • 1 000 000 — первый вычет для продавцов недвижимости;
    • 0 — доход, облагаемый налогом, после использования первого вычета.

В этой ситуации второй вычет не был использован вообще (в нем нет необходимости). Поэтому он недоиспользован в полной сумме (1 300 000). Он может уменьшать другие доходы облагаемые налогом (например, заработную плату) или переносится на следующий и все последующие годы до его полного использования.

Вычет как покупатель квартиры вы вправе получить даже если новая квартира не покупалась. Тогда он заявляется по старой (то есть проданной) квартире. Факт ее продажи никакого значения не имеет. Главное — чтобы вы имели право на вычет как покупатель недвижимости. То есть должны выполняться следующие условия:

  • у вас были расходы на приобретение старой квартиры и она куплена не у ближайших родственников;
  • раньше вычетом вы никогда не пользовались или не использовали его сумму полностью (по квартирам приобретенным с 2014 года).

Подробнее о том, как получить вычет при покупке квартиры читайте по ссылке. Но если вы хоть раз в жизни этим вычетом уже пользовались, то второй раз вам его не предоставят. Ни по старой, ни по новой квартире.

Пример
Вы продаете старую квартиру. Она была приобретена год назад. Расходы на ее покупку составили 1 800 000 руб. Доход от продажи квартиры составляет 2 300 000 руб. Вычетом как покупатель недвижимости вы никогда не пользовались.

Доход от продажи квартиры вы вправе уменьшить:

    • на имущественный вычет для продавцов квартир (1 000 000 руб.) или на расходы по покупке этой квартиры (1 800 000 руб.). Для вас выгоден второй вариант — расходы;
    • на имущественный вычет для покупателей квартир. В вашем случае он будет равен расходам на покупку квартиры — 1 800 000 руб.

После уменьшения дохода от продажи на расходы по покупке (вместо первого вычета) сумма дохода, облагаемая налогом, составит:
2 300 000 руб. — 1 800 000 руб. = 500 000 руб., где:

    • 2 300 000 — доход от продажи старой квартиры;
    • 1 800 000 — расходы на покупку проданной квартиры, на который емуньшается доход (вместо использования вычета для продавцов);
    • 500 000 — доход, облагаемый налогом, после уменьшения дохода на расходы.

После использования второго вычета ваш доход, облагаемый налогом, составит:
500 000 руб. — 1 800 000 руб. = 0 руб., где:

    • 500 000 — доход, облагаемый налогом, после использования уменьшения дохода на расходы;
    • 1 800 000 — второй вычет для покупателей недвижимости;
    • 0 — доход, облагаемый налогом.

В данной ситуации доходов, облагаемых налогом в связи с продажей квартиры, у вас не будет. Поэтому никаких налогов по данной сделке платить не нужно. Более того, возникнет часть не использованного второго вычета. Она составит:
1 800 000 руб. — 500 000 руб. = 1 300 000 руб., где:

    • 1 800 000 — сумма положенного вам вычета для покупателей недвижимости;
    • 500 000 — сумма вычета, которая уменьшила доход от продажи квартиры и, следовательно, была использована;
    • 1 300 000 — сумма недоиспользованного вычета для покупателей недвижимости.

Из положенных вам 1 800 000 руб. вы использовали лишь 500 000 руб. Оставшаяся сумма вычета 1 300 000 руб. Данная сумма вычета будет уменьшать другие доходы, облагаемые налогом (например, заработную плату) или будет перенесена на последующие годы (то есть она уменьшит ваши доходы, облагаемые налогом, в следующем и последующие годы до ее полного использования).

Как заявить два вычета при продаже и покупке квартиры

Оба вычета нужно указать в одной декларации по налогу (форма 3-НДФЛ), которую вы должны сдать по итогам того года, в котором продана квартира и получен доход. Право на вычет для продавцов недвижимости (1 000 000) никак подтверждать не нужно. Он предоставляется автоматически.

Право на вычет для покупателей недвижимости нужно обосновать. Для этого к декларации прилагают копии документов, которые подтверждают факт покупки и оплаты квартиры (договор купли-продажи, выписка из госреестра прав на недвижимость, расписка продавца в получении от вас денег и т.д.).

Возможны ли споры с налоговиками или о чем тут спорить?

Зачастую некоторые налоговики (да и независимые «специалисты») считают, что вы вправе использовать только один вычет (для продавцов), а лишь потом заявлять другой (для покупателей).

Проще говоря с вас просят заплатить налог со стоимости проданной квартиры, а в последствии предлагают заявить о его возврате. Аргументы приводятся самые нелепые.

Например, что «зачет налогов по разным категориям плательщиков не допускается» (это не выдумка, это мы взяли с нашего же сайта). Это полный бред, который абсолютно не законен.

Доход человека, облагаемый налогом, определяется в виде разницы между суммой всех полученных доходов и суммой ВСЕХ положенных вычетов. Об этом черным по белому написано в статье 201 (пункт 3) Налогового кодекса. Продав и купив квартиру в одном и том же году вы получаете право на ДВА вычета.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.