О получении жилья: общежитие в котором мы проживали в 2009 году обрушилось

Одной из важнейших задач в жилищной политике российского государства является – переселение собственников жилых помещений, признанных ветхими или аварийными.

Порядок действия по расселению граждан из ветхого жилья регулируется Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, а также, ст.

32 Жилищного кодекса РФ и утвержденными программами в каждом отдельном регионе, действующими в рамках Постановления Правительства №1743. Стоит отметить, что ветхое и аварийное жилье – понятия различимые, в частности:

• ветхое жилье – объекты, износ которых составляет не менее 70% в кирпичных строениях и не меньше 65% — в деревянных, здания не соответствуют требованиям действующих санитарных и эксплуатационных норм, хотя основная конструкция не несет собой угрозу разрушения; 
• аварийное жилье – объекты, износ которых составляет от 70 до 100%; здания имеют сильно поврежденные несущие конструкции, что влечет за собой опасность для жизни и здоровья граждан. 

Жилье признается ветхим специальной комиссией, в которую входят специалисты отдела архитектуры и градостроительства, жилищной инспекции, специалисты отдела коммунального хозяйства и благоустройства.

Процесс оценки жилья на несоответствие требованиям и стандартам инициируется на основании личного обращения граждан и государственных структур от лица форм самоуправления.

Результат проведенного исследования несущих стен, перекрытий и коммуникационных сетей выдается на руки всем проживающим в помещении лицам.

В соответствии с Постановлением №47 жилье признается ветхим по следующим критериям:

• естественный износ несущих стен и перекрытий, составляющий не менее 65-70%, не может быть восстановлен даже при проведении капитального ремонта (осыпание отдельных частей конструкций, гниение деревянных элементов); 
• недостаточный уровень поступления электро- и водоснабжения, приводящие в результате к техногенным авариям; 
• износ конструкций стал причиной возникновения бактериологической и химической угрозы, а также других негативных последствий для жизни и здоровья граждан. 

После проведения оценки комиссией составляется заключение о том, что данное помещение не может быть восстановлено для полноценной эксплуатации даже после проведения крупномаштабных ремонтных работ. Чаще всего ветхими домами признаются жилые помещения, амортизационный ресурс которых составляет более 70 лет.

Рассчитывать на расселение из ветхого и аварийного жилья в новый дом с комфортными условиями для проживания могут следующие категории граждан:

• владельцы муниципального жилья, признанного аварийным, либо их правопреемники, проживающие в жилом помещении на основании договора соцнайма, заключенного с местной администрацией много лет назад; 
• собственники жилых помещений, прошедших государственную регистрацию права собственности, находящихся в муниципальном многоквартирном доме или собственники частных домов, чьи владения располагаются на муниципальной земле; 
• владельцы комнат в коммунальных квартирах и общежитиях, являющихся также муниципальной собственностью. 

Аварийное жилье: варианты расселения жильцов

В соответствии с результатами, полученными после оценки комиссией, и принятии ею решения о признании жилья ветхим или аварийным, все жильцы получают на руки характеристики и уведомления для дальнейших действий. Большими правами и, соответственно, наибольшей самостоятельностью, обладают владельцы жилых помещений, прошедших процедуру регистрации права собственности в Госреестре.

Этой категории граждан государство обязано предоставить альтернативный вариант квартиры или денежную компенсацию, которая, в свою очередь, определяется с учетом проведения анализа рыночной стоимости жилых помещений аналогичной площади и благоустройства района (ст.ст. 32, 87 и 89 Жилищного кодекса РФ).

Наименьшим перечнем возможностей обладают наниматели жилья, признанного в дальнейшем ветхим или аварийным. В данном случае граждане обязаны заключить новый Договор аренды с муниципальным управлением или вправе отказаться от дальнейшего найма, если Жилое помещение не соответствуют условиям для комфортного проживания.

На основании этого отказа обязаны предоставить нанимателю альтернативный вариант жилого помещения, в противном случае все вопросы разрешаются в судебном порядке.

Квартиры и иные жилые помещения, которые предлагаются гражданам в качестве альтернативы для переселения из непригодного для жизни жилья, являются объектами, возводимыми в рамках региональных программ переселения из ветхого жилья. Данное строительство находится под строгим контролем у государственных органов, в единичных случаях программа ветхое жилье допускает выкуп квартир на рынке вторичной недвижимости.

Как определяется рыночная стоимость ветхого жилья

Программа переселения из ветхого жилья предполагает выдачу собственнику, при наличии его согласия, денежной компенсации, срок выплаты определяется по соглашению с собственником в индивидуальном порядке.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, размер выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным, рассчитывается с учетом таких факторов, как:

• рыночная стоимость квартиры, подлежащей выкупу; 
• расходы, которые понес собственник в связи с выкупом квартиры;
• расходы, возникшие в связи с переездом, а также поиском другого жилья для его дальнейшего оформления; 
• расходы владельца, возникшие в связи с прекращением обязательств в досрочном порядке, при этом учитывается обязательство по возмещению упущенной выгоды. 

Важно! Если владелец не согласен с размером назначенной денежной компенсации, данный вопрос может быть рассмотрен в судебном порядке. В случае выбора владельцем ветхого жилья альтернативного варианта квартиры, компенсация засчитывается в качестве оплаты за новое жилье.

Если рассчитанной компенсации недостаточно для полной оплаты нового жилья, допускается установление долевой собственности между физическим лицом и муниципальным образованием (то есть часть жилого помещения предоставляется в пользование по договору социального найма).

Переселение из ветхого или аварийного жилья: сколько положено квадратных метров

Многие владельцы жилых помещений, признанных ветхим или аварийными, задаются вопросом, сколько будет выделено для них квадратных метров жилой площади в случае предоставления альтернативного жилья.

В соответствии с действующим законодательством, переселяемым из ветхого жилья гражданам должно быть предоставлено равноценное по площади и показателям благоустройства жилье.

Количество квадратных метров должно составлять не менее, чем в аварийном жилом помещении, и вместе с тем этот показатель должен быть равен не менее 18 кв.м. на каждого члена семьи.

Стоит отметить, что этот показатель может изменяться в большую или меньшую сторону в зависимости от программы переселения из ветхого жилья, действующей в конкретном регионе или области.

Расселение из ветхого и аварийного жилья собственников: порядок действий

Как мы уже писали выше, для того, чтобы дом был признан аварийным или ветхим с последующим выселением из него жильцов, в соответствии с Постановлением №47 создается региональная межведомственная комиссия, которая выносит решение о пригодности или непригодности жилого помещения для проживания.

Порядок обращения в комиссию включает в себя несколько этапов: 1. Письменное обращение лично собственником или нанимателем в соответствующие органы с требованием признать жилье непригодным для проживания. 2.

Заключение органа, осуществляющего контроль и надзор за состоянием жилых помещений, о том, что жилье не соответствует установленным нормам и стандартам. 

3. Подача заявления вместе с пакетом документов может быть осуществлена лично заявителем, через МФЦ или на сайте Госуслуг: 

• копии документов, подтверждающих право заявителя на проживание в данной квартире; 
• проект реконструкции помещения; 
• документ, выданный экспертной комиссией, и подтверждающий факт того, что помещение признано не пригодным для проживания; 
• иные документы, имеющие прямое отношение к делу и переселении. 

4. Рассмотрение заявления и проверка представленных сведений осуществляется в течение 30 рабочих дней с момента подачи. 

5. Вынесение соответствующего решения комиссией:

• жилое помещение пригодно для проживания; 
• существует необходимость в проведении капитального ремонта; 
• данное жилое помещение нуждается в реконструкции или перепланировке; 
• жилье не пригодно для проживания ввиду несоответствия нормам и требованиям действующих законодательных актов; 
• аварийный дом подлежит восстановлению в связи с проведением в нем крупномасштабных ремонтных ремонт; 
• дом признается аварийным и подлежит сносу.

На основании решения комиссии о непригодности жилья выносится решение о переселении жильцов из аварийного дома, и в дальнейшем издается распоряжение исполнительного органа государственной власти о порядке расселения.

Заключение комиссии составляется в 3-х экземплярах, направляется заявителю, собственнику помещения и один остается в комиссии.

В случае, если обращение было направлено почтовым отправлением или посредством портала Госуслуг, срок отправления решения заявителю, принятого комиссией, составляет 5 рабочих дней.

Расселение из ветхого и аварийного жилья имеет определенный порядок, который зависит от принадлежности к категории жилого помещения, это может быть жилищный фонд:

• частный; 
• государственный; 
• муниципальный. 

Вместе с тем, программа переселения из ветхого жилья предполагает следующие меры компенсации:

1. Предоставление равноценного жилого помещения.

Данная мера возможна, если выселяется собственник. Предоставляется жилье, полностью соответствующее техническим характеристикам прежнего помещения, включая размер общей площади и количество комнат.

2. Предоставление альтернативного жилья по договору социального найма.

Жилые помещения, которые предоставляются по договору соцнайма для граждан, расселяемых из ветхого или аварийного жилья, должны находиться на учете в фонде социального пользования. Размер такого жилого помещения соответствует установленным в регионе нормам, положенным на каждого члена семьи на момент принятия распоряжения о выселении. Предоставляемое по соцнайму жилье должно располагаться в том же районе или области, что и признанное аварийным. В случае, если владельцы помещений, признанных непригодными для проживания, отказываются расторгать договор социального найма, данный вопрос будет рассматриваться в судебном порядке. Судом будет вынесено решение о принудительном выселении жильцов с предоставлением альтернативного жилья.

3. Выплата выкупной стоимости жилья, признанного ветхим или аварийным.

В соответствии со ст. 32 ЖК РФ граждане имеют право получить денежную компенсацию, как альтернативу предоставления иного жилого помещения. Выкупная стоимость включает в себя рыночную стоимость жилья, оформления правоустанавливающих документов и расходы на переезд.

В случае, если собственник отказывается от получения выкупной цены, государственный орган вправе обратиться в суд. В судебном решении будет указываться стоимость, которая будет выплачена владельцу помещения.

Как показывает практика, большинство судебных споров связано с искусственно заниженной выкупной ценой государством, и, учитывая безвыходность своего положения, собственники зачастую вынуждены соглашаться на такие кабальные сделки.

Переселение жильцов на время проведения ремонтно-восстановительных работ

Признание жилья аварийным нередко требует переселения его жильцов только на период проведения ремонтных работ по реконструкции и восстановлению здания. В этом случае наймодатель должен предоставить гражданам альтернативное жилье, входящее в так называемый маневренный фонд (ст. 95 ЖК РФ).

Жильцы, которые не согласны на временное выселение, могут быть переселены в принудительном порядке на основании судебного решения. При этом за нанимателем сохраняется право на возвращение в реконструированное помещение независимо от продолжительности ремонтно-восстановительных работ.

Важно! Гражданин не сможет вернуться в помещение, где он раньше проживал, если после ремонта были изменены размеры площади, не соответствующие в результате необходимым нормам.

"В том, что обрушилось общежитие, виноваты собственники", — бывшая жительница общежития на ул. Самочкина Любовь Панина

06 сентября 2017 19:08  [1631] Происшествия

«В том, что произошло обрушение нашего общежития, виноваты не Белов и Рожкова, а сами собственники жилья в общежитии», — считает бывшая жительница общежития д. №32 на ул. Самочкина Любовь Панина. Об этом она заявила 6 сентября 2017 года, комментируя итоги рассмотрения уголовного дела в суде Ленинского района.

«Особенно в последнее время жильцы как с ума сошли: проводили канализационные трубы, от которых в подвале потом стояла вода, разрушали несущие стены и все перегородки. Делали, что хотели. И я предупреждала жильцов, что если так будет продолжаться — весной мы рухнем», — рассказала предысторию события Панина.

По её словам, в общежитие на Самочкина она переехала в 2007 году, когда дом принадлежал заводу «Красная Этна». «В свое время на заводе была ревизионная комиссия.

Ее представители к нам постоянно приходили и нас контролировали. Так как все знали, что дом слабенький, проводка плохонькая, нам лишнего не дозволяли делать.

Но у нас ведь все шустрые, умные, стали подключать микроволновки, стиральные машины», — поясняет Панина.

Первая вода, по ее словам, в подвале дома появилась в 2009 году из-за того, что один из жильцов самовольно провел канализацию.

«А, глядя на них, и другие жильцы стали прорубать себе канализацию. В итоге дошло до того, что жители пятого этажа решили провести трубу до первого, и эта труба забила все стоки окончательно. Когда я побежала к генеральному директору завода, вода в подвалах уже практически доходила до щитовой, она тогда была установлена в подвале», — подчеркнула нижегородка.

После этого последовала передача общежития на баланс города.

«С нами начала работать ДК «Зеленый город». Они вывели проводку снизу, поменяли на новую. И все началось сначала – жильцы снова начали врезаться в нее, кто во что горазд! И все заискрило. А затем еще начались и перепланировки.

Стали давать по две комнаты и жильцы, глядя друг на друга, начали рубить несущие стены. Они у нас мощные, по 80 см, так по три дня рубили. Я постоянно всех предупреждала, что хорошим это не кончится, и мы рухнем. Поэтому, я считаю, что мы сами виноваты в произошедшем.

Это не Белов, и не Рожкова к нам приходили, рубили и строили, а мы сами», — подытожила Панина.

Она также отметила, что власти с самого начала отнеслись к потерпевшим по-человечески и сделали все возможное, чтобы облегчить участь пострадавших. «С самого начала нас кормили в администрации, затем поселили в хороших условиях с трехразовым питанием в гостиницы. Всем предлагались компенсации, новые квартиры.

Я когда слышу, какие суммы в суде некоторые из жильцов заявляют в суде, думаю: «У них что там, унитазы золотые стояли? Или полы были мрамором выложены? Да, многие даже не жили в своих комнатах, стояли они заваленные всяким мусором, а сейчас они заламывают суммы на компенсации.

А ведь те, кто согласился на предложение городской власти, уже через год въехал в новые квартиры, которые значительно лучше наших комнат в общежитии», — сказала она.

Панина подчеркнула, что неоднократно пыталась образумить соседей, ведущих незаконные перепланировки и предпринимающих бездумные действия в отношении своего недвижимого имущества, общедомовой собственности. Однако все попытки предотвратить подобные действия были тщетны.

«Я и в следственном комитете дала в итоге показания — что в обрушении нашего дома не кто-то виноват, а сами жильцы», — резюмировала она.

Напомним, что пятиэтажное общежитие рухнуло 15 апреля 2014 года. В нем располагалось общежитие, в котором проживали более 250 человек.

Суд посчитал нижегородского сити-менеджера Сергея Белова и экс-главу Ленинского района Надежду Рожкову виновными по делу о рухнувшем доме.

Copyright © 1999—2020 НИА «Нижний Новгород». При перепечатке гиперссылка на НИА «Нижний Новгород» обязательна.

Настоящий ресурс может содержать материалы 18+

Покупка здания общежития и проблемы с проживающими — Управление персоналом

Артур Давыдов, практикующий Юрист, г. Москва.

Право частной собственности охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции РФ)

Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.(ч. 1 ст. 40 Конституции)

Последние два десятилетия XX века и первое десятилетие XXI века — период кардинальных изменений не только в гражданском законодательстве, но и в жилищном.

Это время реорганизации (приватизации) государственных предприятий, содержащих у себя на балансе огромное количество общежитий, в которых проживали и проживают десятки тысяч работников этих предприятий.

Как правило, при приватизации государственных предприятий общежития в обязательном порядке передавались на баланс муниципальных образований.

Исключением являются предприятия железнодорожного транспорта и атомной энергии. В соответствии с п. 6 ст. 9 Федерального закона от 27.02.2003 № 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта», п. 15 ст.

43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» и п. 5 ст.

18 Федерального закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные Законодательные акты Российской Федерации» указанные предприятия приватизировали общежития в составе своего имущества.

• Необходимо отметить, что имеются случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных предприятий общежития оказывались в собственности за частными коммерческими организациями — правопреемниками государственных предприятий, не относящимся к предприятиям железнодорожного транспорта и атомной энергии.
• Сложная экономическая ситуация в стране вынудила вновь образованных частных собственников этих общежитий — правопреемников государственных предприятий, спасаться кто как может, например, за оплату вселять в общежитие граждан, не имеющих к их деятельности никакого отношения.
• Однако в большинстве случаев в указанных общежитиях проживают граждане, которые были временно (на период их работы) вселены в общежития в целях создания условий для исполнения ими своих трудовых (служебных) обязанностей.
• Но на практике складывается так, что нет ничего более постоянного, чем временное.

Так, подавляющая часть граждан после увольнения продолжали и продолжают проживать во временно предоставленных им жилых помещениях общежитий, хотя давно утратили связь с предприятиями и организациями, работа или обучение в которых была основанием для их вселения в эти помещения. Более того, иногда складывается такая ситуация, что без согласия собственников общежитий (возможно также при их попустительстве) в жилые помещения общежитий были вселены родственники и знакомые проживающих там граждан.

Кроме того, в настоящее время большинство проживающих жильцов общежитий и те, которые уже не живут в них, но продолжаются держать за собой эти помещения, пытаются приватизировать указанные помещения.

При передаче (продаже) общежитий новому собственнику и поднимается вопрос законности проживания ранее вселенных граждан. Инициатором в этом случае часто выступает новый собственник общежития.

При этом новому «счастливому» собственнику следует ожидать скандалов, пикетов, надрывных материалов в СМИ о злобном собственнике общежития, который выкидывает людей на улицу, и, конечно же, судебных разбирательств с проживающими.

В практике часто встречаются случаи, когда новый собственник здания общежития даже не представлял заранее, какие тяжбы ему придется вести, чтобы воспользоваться правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом, ведь при покупке здания в документах «черным по белому» может быть записано, что ограничений (обременений) на здание общежития не зарегистрировано.

В результате собственники общежитий находятся в двойственном положении: с одной стороны, охраняемое законом Право собственности, а с другой — конституционное право каждого на жилище. Это проблема, с которой в настоящее время сталкивается большинство собственников общежитий. Так, согласно ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом.

В то же время ст. 40 Конституции РФ устанавливает, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.Указанные выше основополагающие нормы Конституции РФ часто фигурируют в мотивировочной части решения судов, связанных с делами об общежитиях. Так, ч. 1.

ст. 35 Конституции РФ обычно указывается при удовлетворении исковых требований собственника о выселении незаконно проживающих граждан из общежития, в свою очередь, ст. 40 Конституции РФ упоминается в решениях суда при отказе в удовлетворении вышеуказанных требований собственника.

1. Рассмотрим лишь некоторые проблемы, с которыми собственник здания общежития может столкнуться при его покупке.
2. 1. Признание сделки по отчуждению (продаже) общежития ничтожной

В силу положений ст.

168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если Закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная (ничтожная) сделка не влечет юридических последствий (ст. 167 ГК РФ), в связи с чем все последующие сделки с имуществом станут недействительными (ничтожными).

В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Необходимо отметить, что в большинстве случаев по делам, связанным с общежитиями, именно органы местного самоуправления и прокуратуры являются инициаторами обращения в суд с исками о признании сделок недействительными (ничтожными) и применении последствий ее недействительности. Поводом для таких обращений чаще всего служат жалобы граждан, проживающих в общежитиях.

В качестве примера можно привести дело А50-39252/2009, рассмотренное Федеральным арбитражным судом Уральского округа .

Так, заместитель прокурора Пермского края, а также администрация Перми обратились в Арбитражный суд Пермского края с исковыми требованиями к открытому акционерному обществу «Судостроительный завод «Кама» (далее — общество «Судостроительный завод «Кама»), обществу с ограниченной ответственностью «Февраль» (далее — общество «Февраль»), обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест Центр» (далее — общество «Капитал Инвест Центр»), частной компании с ограниченной ответственностью «Лайвлист Лимитед» (далее — компания «Лайвлист Лимитед»), обществу «Верхнекамский судостроительный комплекс» о признании права муниципальной собственности на 5-этажное здание общежития, расположенное в г. Пермь; о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на данное здание за обществом «Верхнекамский судостроительный комплекс»; об истребовании его из незаконного владения общества «Верхнекамский судостроительный комплекс».

Согласно материалам дела, по плану приватизации Пермского судостроительного завода «Кама» (далее — план приватизации), Пермский судостроительный завод «Кама» преобразован в общество «Судостроительный завод «Кама».

В состав приватизируемого имущества в числе объектов социально-культурного и социально-бытового назначения включено здание общежития, расположенное в г. Пермь.

На основании плана приватизации за обществом «Судостроительный завод «Кама» зарегистрировано право собственности на указанное здание общежития.

Советом директоров общества «Судостроительный завод «Кама» от 27.01.2006 г. принято решение о создании общества «Февраль» и внесении в качестве имущественного вклада в его уставный капитал вышеназванного здания общежития.

Приобретательная давность: как получить квартиру в собственность, прожив в ней 15 лет

Чтобы стать владельцем квартиры или земельного участка не обязательно их покупать. Одним из наиболее необычных способов приобретения прав собственности на Недвижимость основывается на принципе приобретательной давности. Человек должен просто добросовестно владеть имуществом в течение 15 лет, после чего он может оформить его в собственность.

Рассмотрим, что такое приобретательная давность, кто и в каком порядке может стать собственником квартиры, прожив в ней много лет.

Что такое приобретательная давность

Приобретательная давность — один из способов получения права собственности на имущество, наряду с покупкой, наследованием, получением в дар и пр. Такое право основывается на ст.234 Гражданского кодекса.

Руководствуясь принципом приобретательной давности, человек может оформить недвижимость в собственность, прожив там много лет.  Разница с другими способами получения прав собственности в том, что при приобретательной давности владелец не несет затрат по покупке и формированию имущества. Что, однако, не мешает ему стать его собственником.

На первый взгляд все просто, но в действительности получить одобрение от суда в признании прав весьма сложно.  Владельцу предстоит доказать комплекс обстоятельств.  Получение прав собственности после истечения сроков приобретательной давности допускается только при одновременном соблюдении пяти условий:

• открытое владение имуществом – гражданин не скрывал от других лиц нахождение квартиры или земельного участка в его собственности, но как то специально оповещать о своем владении он не должен;
• непрерывное – гражданин владел недвижимостью длительный срок и оно в этот период не прекращалось (за исключением краткосрочных периодов – например, сдачи имущества в аренду);
• владение в течение не менее 15 лет (к этому времени можно присоединить период использования имуществом предыдущим владельцем – наследодателем);
• добросовестное;
• владение имуществом как своим.

Таким образом, оформить право собственности на имущество по принципу приобретательной давности может лицо, которое добросовестно, открыто и непрерывно владеет имуществом как своим собственным в течение 15 лет и более.

Один из наиболее субъективных критериев признания собственности является добросовестность, которую суды трактуют по-разному.

Считается, что добросовестным считается тот владелец, который не знал об отсутствии у него прав собственности на объект из-за отсутствия претензий с стороны других лиц на использование объекта.

Но в судебной практике есть подход, по которому знание о незаконности своего владения не исключает добросовестности. В любом случае вопрос добросовестности будет решаться в индивидуальном порядке.

Кто может оформить собственность по приобретательной давности

Длительное время в судебной практике преобладал подход, согласно которому ст..234 Гражданского кодекса применялась только к бесхозному имуществу – у которого нет хозяина или он неизвестен.

Но сейчас суды исходят из принципа, что наличие собственника у недвижимости не является барьером для переоформления прав в пользу другого лица.  Это возможно, если владелец длительное время не проживает в квартире, не платит за ее содержания.

Причем, неважно, было ли в планах у собственника продать или подарить недвижимость.

Показательным в этой связи было решение Верховного суда по делу № 4-КГ19-55. Суд принял решение о правомерности требований истицы о том, чтобы отдать ей вторую половину дома, так как Наследники не пользовались имуществом длительное время (более 15 лет). Они не появлялись в доме долгое время и не ставили под сомнение его использование, поэтому истицу признали добросовестным пользователем.

Могут ли арендаторы получить квартиру в собственность, если они проживают в ней более 15 лет

Положения о приобретательной давности не распространяются на арендаторов. Они могут проживать в квартире и 15 и 20 лет, но прав собственности на недвижимость у них не возникает. Ст.234 Гражданского кодекса не распространяется на случаи, когда человек пользуется недвижимостью по договору аренды или бессрочного пользования.

Согласно разъяснениям Конституционного суда приобретательную давность можно применять только в отношении договоров купли-продажи, в рамках которых покупатель не позаботился о регистрации своих прав в ЕГРН. В процессе доказывания своего права на недвижимость собственнику нужно предъявить свидетельства того, что целью подписания сделки с прошлым владельцем была не аренда, а договор купли-продажи.

Но если после окончания договора аренды собственник не объявился и арендатор продолжил проживать в квартире,  то 15-летние сроки могут начать отсчитываться после истечения договорных отношений (на основании п.4 ст.234 Гражданского кодекса).

Как получить права собственности по принципу приобретательной давности

Признание права собственности лица, которое пользуется недвижимостью более 15 лет, происходит исключительно в судебном порядке (ст. 12 Гражданского кодекса, ст.59 Земельного кодекса).

Пошаговый алгоритм

Для получения прав собственности необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании факта. Исковое заявление направляется в районный суд по месту нахождения имущества. Требования могут быть заявлены:

• в порядке особого производства — если собственник недвижимости неизвестен;
• в порядке искового производства — если собственник имущества известен и имеется спор о праве собственности

Порядок признания права собственности будет включать следующие этапы:

1. Формирование искового заявления.
2. Подготовка необходимых документов.
3. Обращение в суд. Исковое заявление можно подать в электронном виде с использованием ГАС «Правосудие».
4. Получение признания факта в суде. Если заявление передано в порядке упрощенного производства, то но рассматривается в течение 2 месяцев. При наличии спора с собственником сроки рассмотрения увеличиваются.
5. Регистрация прав собственности в Росреестре. Если суд займет сторону истца, то решение суда станет основанием для регистрации прав собственности на недвижимость в Росреестре. Для этого передается заявление и платится госпошлина в размере 350 р. при регистрации земельного участка и 2000 р – квартир и домов.

Исковое заявление о признании факта

Исковое заявление составляется в свободной форме по общим принципам Гражданского процессуального кодекса, но должно содержать:

1. Наименование судебной инстанции, в которую направляется заявление.
2. Сведения о заявителе: ФИО, место проживания, контактный телефон и электронная почта.
3. Сведения о заинтересованных лицах.
4. Доказательства обоснованности претензий истца: того, что он владеет имуществом добросовестно, открыто и непрерывно. В частности, того, что собственник долгое время не живет в квартире, не платит за нее, то есть он фактически устранился от владения. Тогда как Истец, исправно оплачивает коммунальные Услуги, сделал ремонт в квартире и пр.
5. Перечень прилагаемых документов.
6. Дата и подпись истца.

Образец искового заявления о признании факта можно скачать тут.

Перечень документов

К исковому заявлению необходимо приложить:

• выписку из ЕГРН;
• документы о регистрации;
• документы, подтверждающие расходы на имущество и факт добросовестного владения (например, показания свидетелей, квитанции об уплате членских взносов, коммунальных услуг и пр.);
• квитанция с оплаченной госпошлиной или ходатайство о предоставлении отсрочки (рассрочки);
• документы, подтверждающие полномочия представителя;
• документы, подтверждающие отправку копии искового заявления ответчику или иным участникам процесса.

 Краткое содержание

1. В ст.234 Гражданского кодекса представлен один из способов получения прав собственности – приобретательная давность. Он позволяет получить имущество в собственность тем, кто долго им пользуется.
2. Для получения в собственность имущества по принципу приобретательной давности необходимо не просто прожить в квартире 15 лет, но и получить подтверждение своего права в суде.
3. В суде необходимо доказать соблюдение обязательных условий: открытое, добросовестное, непрерывное владение в течение 15 лет и более.
4. С учетом судебной практики получить в собственность можно не только бесхозное имущество, но и то, которое находится в собственности других лиц, не проявляющих к нему интереса.
5. Арендаторы квартиры получить ее в собственность по принципу приобретательной давности не могут даже при проживании в ней более 15 лет.
6. После получения признания от суда соблюдения указанных фактов можно зарегистрировать права собственности в Росреестре.

Общагам, их обитателям, должникам за квартплату готовят «веселую жизнь»

Сегодня в России более 200 бывших ведомственных общежитий, в которых проживает свыше 19 тысяч человек.

Большая часть этих зданий находится в неудовлетворительном состоянии, имея степень износа, доходящую до 85%.

При этом собственники строений устанавливают для жильцов завышенные, по факту коммерческие тарифы на услуги, а также предъявляют к возмещению необоснованно завышенные расходы на содержание этого имущества.

Люди становятся заложниками ситуации, поскольку нарушения, допущенные в процессе приватизации предприятий, в ведении которых общежития находились, оспорить в силу исковой давности невозможно.

В связи с этим правительство РФ еще в ноябре 2016 года распорядилось внести в Государственную Думу Федерального Собрания РФ проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» и статью 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Как указывалось в пояснительной записке к документу — для того, чтобы, регулировать отношения с гражданами, проживающими в таких жилых помещениях, нормами ГК РФ о договоре найма жилого помещения, параллельно установив, что условия таких договоров в части платы за пользование жилым помещением, платы за содержание жилого помещения и платы за коммунальные услуги должны быть аналогичными условиям договора социального найма. Что позволит исключить применение в отношении таких граждан необоснованно высоких тарифов по оплате жилого помещения.

Тогда законопроект после первого чтения в 2017 году завис, однако теперь думский комитет по жилищной политике и ЖКХ предлагает принять его во втором чтении 25 мая с учетом правок.

Да, судьбе людей, попавших в столь жесткие условия, действительно, не позавидуешь. Но почему же тогда четыре долгих года власть не нашла времени, чтобы эту несправедливость устранить?

Ответ на этот вопрос, вероятно, следует искать в реплике первого зампреда комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергея Пахомова.

— Следующим шагом мы будем предлагать ввести упрощенный порядок передачи ведомственных общежитий в муниципалитеты. И тогда они смогут их использовать, в том числе как маневренный фонд. Мы готовим такую законодательную инициативу, — заявил он, в частности, «Известиям».

Напомним, маневренный фонд — это жилье, временно предоставляемое нуждающимся гражданам по договору социального найма.

— Тут я вижу несколько, образно выражаясь, нехороших моментов, — поделился с «СП» своим видением ситуации аналитик ГК ФИНАМ Алексей Коренев.

— Во-первых, пока отсутствует законодательная база, неизвестно, сколько времени и в каких условиях будут проживать люди.

Не получится ли перенаселенности? Не получится ли так, что семьи с детьми, переселенные в эти общежития, осядут там на очень долгое время, если не на всю жизнь. Ведь нельзя же пока исключать момента, что чиновники им могут сказать — вам жилье предоставили, вот и живите.

Во-вторых, мне лично не совсем ясно, как именно в муниципалитет будут передаваться ведомственные общежития. Предприятие может вполне резонно заявить — ребята, это наша собственность, с чего бы мы должны ее куда-то передавать. Очень интересно, как будет выглядеть конкретный механизм этой предполагаемой передачи.

В-третьих, учитывая столь высокую степень износа ведомственных общежитий, нельзя скидывать со счетов высокие риски возникновения пожаров или даже обрушений. Я понимаю, конечно, что в стране остро необходимо решать жилищный вопрос, но, на мой взгляд, делать это нужно по-другому.

«СП»: — Как, например?

— В советские времена вся страна жила, по сути, в арендном жилье, которое государство предоставляло людям в пользование. Подобная вещь существует во всех цивилизованных странах мира. Например, в Швеции я лично видел такие арендные дома для малоимущих, принадлежащие государству, причем настолько красивые и ухоженные, что ни в одной российской новостройке такого не встретишь.

Поэтому для меня лично предлагаемый вариант с ведомственными общежитиями выглядит как затычка, которую придумали на скорую руку, лишь бы что-то сделать. При этом ведь никто и ничто не мешает запустить государству программу строительства муниципального бесплатного жилья для нуждающихся.

«СП»: — Возможно, это экономические соображения. Денег-то у нас, как известно, нет. А вкладываться в такое, вероятно, государству экономически невыгодно.

— Что касается экономических соображений, то, во-первых, таким образом мы загрузим строительную отрасль, обеспечив ее рабочими местами, а нуждающихся граждан — приличным жильем. Во-вторых, у нас сейчас мучительно размышляют, на какие бы такие мегапроекты, способные реанимировать нашу экономику, потратить большие деньги.

Ну какие скоростные трассы до Екатеринбурга через Казань, когда у нас половине страны жить негде. Давайте для них жилье строить, вот вам и мегапроект. Вот в этом, на мой взгляд, заключается выход из критической ситуации с жильем, а не в том, чтобы использовать изношенные на 86% общежития, которые для жизни особо не пригодны.

Впрочем, по мнению общественников и юристов, в этой инициативе о ведомственных общежитиях есть и другие, куда более мрачные «нехорошие моменты».

— В конце апреля нынешнего года Конституционный суд вынес решение о том, что должников можно выселять из единственного жилья, предоставляя им жилплощадь по соцнорме в 18 квадратных метров на человека, — напомнила «СП» жительница московских Измайловских бараков, жилищный активист, общественный деятель Юлия Аверина. — И в этом свете данная инициатива выглядит пугающе, особенно для малообеспеченных слоев населения, которые теперь вынуждены брать микрокредиты под бешеные проценты уже на еду.

Во что это превратится, в какую системную схему по масштабному, ковровому «обездомливанию», страшно себе представить. Это, на мой взгляд, очередной элемент даже не столько запугивания, сколько зомбирования людей с тем, чтобы они беспрепятственно, по первому требованию приставов, беспрекословно освобождали свое единственное жилье.

Кроме того, эта история, очень показательная своим цинизмом, является еще и следствием принятия в 2004 году Жилищного кодекса РФ. Ведь согласно этому документу, по договору соцнайма все граждане должны быть обеспечены государством отдельным изолированным, соответствующим санитарным нормам жильем, согласно норме предоставления жилплощади.

— Законодательством было предписано передавать все ведомственные общежития в муниципальный жилищный фонд, — отметил адвокат коллегии «Домбровицкий и партнеры» Станислав Станкевич.

— Сохранялось право проживания граждан в качестве нанимателей по договорам соцнайма.

При этом у нанимателей в силу положения статьи 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и на сегодняшний день формально сохраняется возможность приватизировать комнаты или жилые помещения в этих зданиях.

Однако при этом не были четко оговорены сроки завершения передачи бывших ведомственных общежитий в муниципальный жилищный фонд — думается, неслучайно. В результате они стали настоящими «домами-призраками» с весьма нечётким статусом.

К чему же приведет принятие законопроекта? К тому, что проживающие потеряют возможность приватизации занимаемых ими помещений.

Заключение ими договоров коммерческого найма навсегда обрежет такую возможность, к тому же существенно упростит их выселение.