Право собственности: если я не являюсь собственницей квартиры, а только муж, имею ли я право на эту квартиру

Семейное право > Имущественные вопросы > Какие права на квартиру имеет жена, если собственник муж?

• Многие семенные пары задаются вопросом, если собственник квартиры муж, какие права имеет жена.
• И тут важно понимать, от чего именно зависит установление определенных прав второго супруга, если квартира оформлена на другого супруга.
• Для определения прав каждого члена семьи на жилую Недвижимость необходимо обратиться к изучению Семейного Кодекса, так как именно им регулируются данные вопросы.

Законодательство

Все зависит от обстоятельств, при которых муж стал владельцем жилой недвижимости. Основные варианты:

1. Жилье было куплено в период нахождения супругов в официальном семейном союзе.
2. Квартира была приобретена мужем до вступления в Брак.
3. Жилая недвижимость перешла мужу по наследству, либо подарена.
4. Если квартира была приватизирована.

Таким образом, можно выделить 4 основных варианта, при которых права супруги будут различными. Кроме этого, конечно, в каждом из них есть свои нюансы.

Наличие прав на квартиру подразумевает возможность проживать в ней, использовать по назначению, а также распоряжаться ей по своему усмотрению.

К основным правам, которыми пользуются собственники, относятся:

• возможность регистрировать в жилье других людей и выписывать их в принудительном порядке в случае необходимости;
• возможность непосредственно проживать в квартире;
• возможность отчуждать жилье по различным договорам, а также получать с нее доход за предоставление в аренду;
• возможность осуществлять в квартире перепланировку законными способами и регистрировать ее.

Если у жены нет юридических прав на квартиру мужа, то она не вправе осуществлять данные возможности.

А если она имеет равные с ним права, то для осуществления большинства действий требуется обязательное его согласие.

В официальном браке

По общему правилу, все имущество, приобретенное супругами в браке, считается общим. Они имеют на него одинаковые права, а также обязанности. При этом оформлено оно может быть на любого супруга, либо на двоих в определенных пропорциях.

Порядок деления значения не имеет, так как пока они проживают вместе, всем имуществом они могут владеть, пользоваться и распоряжаться каждый в одинаковых правах, ограниченными правами второго супруга.

Порядок покупки квартиры одним супругом может быть следующим:

• по соглашению купли-продажи с бывшим владельцем;
• по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Различий между этими двумя видами договоров для жены не будет в том случае, если все денежные средства были уплачены в момент нахождения их в браке.

Но бывают такие ситуации, когда часть средств были внесены до регистрации брака. В этом случае при разводе доля женщины в этой квартире может оказаться меньше, чем половина.

Но если регистрация сделки была осуществлена в браке, то супруга будет иметь равные права с мужем.

Если между мужем и женой составлен брачный Договор, то он может предусматривать следующие варианты прав женщины:

• она может иметь одинаковые права с мужем на основании данного контракта, а также может иметь определенную долю в данной квартире;
• права жены могут быть частично или полностью ограничены контрактом, а также она может полностью не иметь долю в данной недвижимости;
• определенные права жены и наличие доли может быть изменено при появлении конкретных обстоятельств, оговоренных в этом контракте.

Данный документ заверяется у нотариуса и один экземпляр его хранится у него. Составление брачного контракта говорит о том, что супруги добровольно заключили данное соглашение.

В этом случае права женщины будут зависеть от наличия брачного договора или его отсутствия. Если контракт не подписан или не регулирует данные отношения, всегда применяются нормы законодательства.

В зависимости от этого, нужно понимать, имеет ли жена право на квартиру, если собственник квартиры муж.

Ипотечные вопросы

Одним из наиболее наболевших вопросов, всегда является Ипотека.

А связано это с тем, что большинство таких кредитов оформляется на длительные сроки 15-30 лет.

И за это время в семейной жизни многих пар происходят различные семейные обстоятельства. А платить по взятым обязательствам необходимо.

Кроме этого существует еще следующая проблема:

1. Некоторые банки специально не включают в ипотечный договор жену, если она не имеет дохода (например, находясь в декретном отпуске). Соответственно, заемщиком и собственником жилья по документам является только муж.
2. В случае необходимости продажи квартиры, потребуется обязательное согласие банка, а его получить практически невозможно, так как данная недвижимость является залогом и единственным обеспечением взятого обязательства. Соответственно в случае развода пара не сможет избавиться от ипотеки, просто продав квартиру. Так как встанет вопрос изначально о полном погашении задолженности и только потом о снятии обременения и возможности регистрации сделки купли-продажи.
3. Взятые обязательства в браке придется платить пополам при разводе. Хотя в некоторых случаях судом может быть принято решение о том, что супруг, оставшийся с ребенком, будет платить меньше.

На основании этого можно сделать вывод, что жена будет иметь одинаковые права на приобретенную квартиру по ипотеке.

Но в то же время, независимо от ее прямого участия в ипотечном соглашении, она будет иметь и обязанности по погашению данного долга совместно с супругом. Так как их семейный бюджет, пока они находятся в браке, рассматривается общим.

Однако составление брачного договора до приобретения квартиры в ипотеку может изменить данную ситуацию. В нем могут быть прописаны иные условия, права и обязанности.

Но банк обязательно должен знать о том, что между супругами заключен брачный контракт, в котором прописаны данные моменты.

В этом случае банк может требовать с супругов осуществление выплат по ипотечному займу на основании условий, определенных в брачном контракте.

Материнский капитал

Зачастую семейные пары сталкиваются с государственной программой, по которой они получают денежные средства в размере 453026 рублей. Их использование является строго целевым и одним из вариантов является приобретение жилья.

Если покупка квартиры осуществляется с участием ипотечных средств, то банк также может не включить жену в ипотечный договор. Но она будет иметь такие же права на квартиру, как и муж.

Кроме этого приобретатель жилья обязательно должен сделать следующее:

1. Написать обязательство и заверить его у нотариуса о том, что после полной выплаты ипотечного кредита, в приобретенной квартире будут выделены доли жене и двум детям.
2. Данное обязательство нужно отдать на хранение в Пенсионный Фонд.
3. В дальнейшем ПФР проводит регулярную проверку исполнения данного обязательства после полного погашения ипотеки.
4. Если обязательство не исполнено в течение установленного шестимесячного срока, то нарушители будут привлечены к ответственности.

Формат ответственности может быть разным, от обвинения в мошенничестве, до признания сделки недействительной с полным ее расторжением и истребованием средств капитала через суд.

Приобретение до брака

Мужчина может прописать жену в своей квартире, что даст ей законное право там проживать, а также регистрировать своих детей.

Однако при возникновении спорных ситуаций часто возникает такой вопрос, может ли муж выписать жену без ее согласия, если он собственник. Действительно, это возможно.

Собственник вправе распоряжаться своим имуществом так, как он желает. Поэтому в его квартире должны быть зарегистрированы только те граждане, которые с ним вместе проживают, и которых он желает у себя регистрировать.

Но тут имеется нюанс с детьми. Если у пары есть несовершеннолетние дети, и они были зарегистрированы вместе с мамой по данному адресу, то выписать их нельзя просто так.

1. Законодательством строго защищаются права детей, поэтому, если отец детей сам зарегистрирован в этой квартире, он может выписать только жену.
2. Но при дальнейшей регистрации мать имеет право поменять место их регистрации, либо оставить прежним.
3. Еще одним нюансом может быть такой момент, когда квартира была приобретена до брака, но впоследствии второй супруг тратил существенные средства на ее улучшение, после чего стоимость недвижимости значительно повысилась.
4. В этом случае супруги могут поступить следующими способами:

1. Составить брачный договор, согласно которому будет передана определенная доля квартиры. В случае развода жена будет иметь права на нее в соответствии с выделенной долей.
2. Жена, потратившаяся на ремонт, может сделать независимую оценку жилья, сохранив также все документальные подтверждения ее вложений в период брака. После этого при разводе она может требовать компенсацию своих затрат, либо требовать долю жилья.
3. В период брака, либо после его распада супруги по обоюдному согласию могут перерегистрировать доли каждого из них на основании договора дарения.

В любом случае, если недвижимость оформлена на мужа, а штамп в паспорт о заключении брака поставлен позже, женщине придется только через суд доказывать свои права, если муж препятствует их осуществлению. И обязанность доказывания этих прав будет возложена на жену.

Наследство или дарственная

При получении квартиры одним супругом по наследству, он становится единственным собственником, не зависимо от того, как оно было оформлено:

• по завещанию;
• или по закону.

Данное правило действует в случаях, если самим законом или завещанием не предусмотрено владение несколькими лицами. Второй супруг не может претендовать на данное жилье, если он не включен в Завещание.

В некоторых случаях завещатели могут завещать свое жилье не только одному человеку, а его супруге и детям в том числе. Только в этом случае жена сможет претендовать на права в той степени, которой ей было предоставлено по завещанию.

Если муж получил квартиру в дар по соответствующему договору, то жена также остается не у дел. Прав на такую собственность у нее не будет.

• Поэтому, если возникает вопрос о том, может ли муж подарить квартиру без согласия жены, то ответ будет положительным.
• Муж не должен получать ничье согласие, если является единоличным собственником такой недвижимости, независимо от того, появилась у него эта квартира во время брака, или в другое время.
• Но во всех этих случаях действуют следующие обстоятельства, при которых жена может получить определенную долю прав:

1. Если между парой был составлен брачный договор, в котором предусматривается деление всего имущества в определенных пропорциях, даже подаренного и завещанного. Тогда на основании этого жена имеет право при разводе оформить часть положенных ей прав на данное жилье. Соответственно, при совершении каких-либо сделок с имуществом потребуется письменное согласие жены.
2. Если были осуществлены значительные вложения в квартиру женой, после чего ее стоимость существенно возросла. В этом случае супруга может отсудить часть прав у мужа на данную квартиру, и суд обяжет мужа компенсировать жене эти расходы. Но стоит помнить, что все расходы, потраченные во время семейной жизни, делятся пополам, поэтому компенсировать надо будет только их половину. Данное правило действует, если иное не предусмотрено брачным договором.
3. Если муж добровольно подарил определенную долю квартиры жене, о чем была сделана соответствующая регистрационная запись.

Во всех этих случаях жена сможет получить определенные права на квартиру. Но при их отсутствии все наследуемое имущество и полученное в дар, принадлежит только непосредственному получателю.

Приватизация

До приватизации недвижимое имущество принадлежит государству или муниципальным органам. В ходе оформления приватизации государство бесплатно передает Право собственности на него новому владельцу.

1. До осуществления приватизации квартиры право проживания в данном жилье предоставляется гражданам на основе соглашения о социальном найме, или на основании других договоров.
2. Соответственно, порядок приватизации, это Процедура вступления человека в собственность.
3. Если муж успел вступить в данные права до регистрации брака, то в случае развода жена не сможет претендовать ни на какие права на эту квартиру.

Но если приватизация проходила после официальной регистрации брака, и жена отказалась от своей доли в пользу мужа, то после развода выселению она не подлежит. Также она будет иметь право проживания в этой квартире, даже если произойдет смена собственников жилья.

Дальнейшие права жены могут определяться, как и в предыдущих случаях:

• брачным контрактом;
• проведенным дорогостоящим ремонтом, который увеличил стоимость жилья;
• непосредственно подаренной и оформленной долей мужем жене.

• Поэтому ответ на вопрос о том, может ли муж продать квартиру без согласия жены, если он собственник, будет положительный.
• Муж может осуществлять любые сделки со своим имуществом, если оно было приобретено до брака.
• Основным решающим фактором во всех обстоятельствах, согласно Семейному законодательству 2022 года, является покупка или Приватизация жилья в официально зарегистрированном браке.
• В этом случае жена будет иметь равные права, независимо от того, на кого из них была оформлена недвижимая собственность.

На самом деле, пока пара находится в браке, не так важно, кто из супругов какие права имеет. Потому что пока они проживают под одной крышей, они предоставляют друг другу одинаковые права.

Но как только между ними начинаются разногласия, и дело доходит до развода, то каждый пытается защитить свои права.

Чтобы избегать таких ситуаций, проще всего заключать брачные договора, в которых будут заранее урегулированы все эти вопросы.

Покупка квартиры в браке на одного из супругов

Находясь в зарегистрированном браке, один из супругов оформляет приобретенную квартиру в свою собственность. Какие подводные камни могут ожидать его при возможном разделе имущества? Как законодательство может защитить его интересы и интересы других членов семьи? О самых важных моментах, которые должен знать каждый собственник, расскажем в этом материале.

Оформление приобретенной недвижимости

Оформить покупку недвижимости в браке можно разными способами:

• на одного из супругов;
• в совместную собственность без выделения конкретной доли каждого;
• с выделением долей – в равных пропорциях или разделенных по согласованию супругов соответственно вложенным средствам.

Пока семья живет в браке, эти моменты не играют большой роли. Но если дело дошло до развода и раздела нажитого имущества, принцип оформления собственности сыграет решающую роль. Как будут решаться имущественные вопросы при распаде семьи?

Важно! Сразу оговоримся, речь идет о недвижимости, приобретенной в браке.

Если же квартира находилась во владении кого-либо из супругов до момента женитьбы (замужества), она считается добрачным имуществом и не подлежит разделу ни при каких обстоятельствах.

Не считается совместной собственность также недвижимость, полученная в дар или унаследованная независимо от момента ее получения, в браке или ранее.

Оформление квартиры на одного из супругов

Чаще всего покупка квартиры или дома оформляется на одного из членов семьи, мужа или жену. Причиной становится более простой процесс оформления (нет нужды совершать все необходимые формальности обоим супругам).

Независимо от того, чей именно доход являлся источником средств для покупки жилья, оно будет являться совместной собственностью, если приобретено в период законного брака. При этом нужно учитывать, что при регистрации в Росреестре придется предоставить бумагу, подтверждающую согласие второго супруга на покупку жилплощади.

Важно! Такой документ не потребуется только при оформлении недвижимости, когда:

• квартира приобретается в долевую собственность;
• имеется брачный контракт, в котором подробно прописано, в каких ситуациях и как супруги имеют право распоряжаться имуществом;
• имеется Доверенность второго супруга на оформление договора купли-продажи.

Оформить разрешение от мужа (жены) на покупку квартиры можно заранее. При этом допускается два варианта такого документа:

• с указанием конкретного жилья (адрес, прочие технические данные);
• согласие на приобретение недвижимости без конкретизации объекта.

Согласие от супруга необходимо удостоверить нотариально. Делается это для того, чтобы обезопасить продавца от расторжения сделки через суд, если муж (или жена) покупателя захочет оспорить договор купли-продажи и добиться возврата денег.

 

Особенности раздела квартиры, купленной в браке

Оформить приобретенную в браке квартиру можно на одного владельца. Однако нужно помнить, что в регистрации права собственности только на одного супруга есть свои подводные камни. Речь идет о возможном разделе совместно нажитого имущества.

Такая ситуация чаще всего возникает в процессе развода, но и при сохранении семьи вполне вероятно желание второго супруга зафиксировать свое право на недвижимость. И совершенно не обязательно, что квартира или дом будет поделена поровну.

Если супругам не удастся достичь договоренностей путем переговоров, то размер доли каждого будет определять суд. Учитываться при этом будут интересы несовершеннолетних детей, наличие брачного договора и прочие законодательно закрепленные нюансы.

Однако собственник, купивший недвижимость находясь в браке, и оформивший право владения только на себя, в определенных случаях вполне может претендовать на ее неделимость. Причин таких решения несколько.

Жилье приобреталось на деньги, унаследованные или подаренные родственником

В такой ситуации необходимо будет позаботиться о двух вещах:

• зафиксировать факт дарения соглашением у нотариуса или сделать копии документов о банковском переводе средств от дарителя одариваемому. В ситуации наследования понадобится соответствующее нотариальное свидетельство;
• зафиксировать факт перечисления средств за приобретенное жилье с личного счета покупателя.

Если квартира приобреталась за наличный расчет, необходимо иметь документ о происхождении суммы, потраченной на покупку. Это поможет впоследствии доказать то, что купленное жилье, по сути, подарено одному из супругов и второй не может претендовать на долю в нем.

Квартира куплена полностью на доходы владельца

Если второй супруг находится на полном содержании владельца недвижимости без уважительных причин, то купленное во время брака жилье может отойти тому, кто его приобретал.

При этом нужно учитывать, что уважительными причинами отсутствия дохода суд может признать:

• необходимость ухода за больным родственником, подтвержденную заключением врача (справкой об инвалидности);
• наличие несовершеннолетних детей, воспитанием которых занимается неработающий супруг;
• серьезная болезнь, не позволяющая второму супругу трудиться и получать собственный доход.

Наличие брачного договора

Все возможные имущественные споры могут быть подробно описаны в брачном соглашении между супругами. В их число обязательно включают вопросы о распределении долей в приобретаемой в браке недвижимости.

Брачный договор является правоустанавливающим документом и не оспаривается в суде, за исключением случаев, когда напрямую затрагиваются интересы несовершеннолетних детей. В таких ситуациях суд будет ориентироваться на семейное и гражданское законодательство для защиты прав ребенка.

Регистрация купленной в браке недвижимости на одного из супругов несколько облегчает процесс его оформления, но в перспективе может доставить много неприятных моментов при дележе имущества.

Юристы, связанные с вопросами недвижимости, советуют решить вопрос о распределении долей между супругами еще до момента покупки. Регистрация права собственности в соответствии с достигнутыми супругами договоренностями позволит избежать впоследствии лишних конфликтов.

Как проверить, куплена ли квартира в браке

На рынке недвижимости продажа квартиры без согласия супруга – явление довольно частое. Продавец очень рискует, покупая такие квадратные метры.

Вполне может такое случиться, что спустя время вдруг приходит повестка в суд – второй супруг решил оспорить сделку и вернуть себе половину нажитого имущества.

Потраченные на покупку средства вам, конечно, возвратят, но на это уйдет много времени. А вот затраты на Услуги риелтора и ремонт никто не возместит.

Как продать совместно нажитое имущество

Точно определить, в браке была куплена квартира или нет, невозможно. Эту информацию предоставляет только продавец. Но все же кое-какие справки навести реально при условии, что второй супруг тоже является собственником жилья. Например, уточнить информацию можно через Единый государственный реестр недвижимости.

Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН. Она позволит определить, есть ли у квартиры еще собственники и сколько их. Если помещение в совместной собственности, то продавец обязан предоставить разрешение на продажу от всех владельцев.

Выписка пригодится, если вы покупаете квартиру, которая уже продавалась. То есть продавец купил ее, не проверил хорошо документы и теперь продает вам.

Предыдущий собственник мог сбыть жилье, на которое имеет право второй супруг, но не предоставить согласие. Росреестр зарегистрирует сделку, однако в выписке появится важная отметка – согласие супруга не предоставлено.

Если видите ее, стоит поискать какую-то другую квартиру для покупки. 

Выписку ЕГРН можно получить разными способами, в том числе лично посетив офис Росреестра или МФЦ. Но для тех, кто не хочет терять драгоценное время, есть другой способ – заказать справку в формате онлайн.

В этом поможет сайт ЕГРН.Реестр. Нужно знать только адрес квартиры или ее кадастровый номер, заполнить простую форму и дождаться готовой выписки из ЕГРН. Официальный документ придет на вашу электронную почту.

 

Светлана Курылева, Олеся Москевич 

Собственник квартиры муж: какие права имеет жена

Исторически сложилось, что для подавляющего большинства наших сограждан жилье — самое ценное имущество.

Если квартира или дом принадлежат только одному из супругов (например, если собственником является муж), даже при хороших взаимоотношениях в семье часто возникают вопросы, какие права имеет второй супруг (например – жена)? В случае же развода ситуация нередко обостряется вплоть до судебных разбирательств.

Законодательно установлено, что собственник имущества (недвижимого или любого другого), имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению (согласно ГК РФ).

Однако, применительно к жилью, члены его семьи и жена в том числе, обладают правами пользования в силу норм Жилищного кодекса (ст. 30, 31).

Статья 31 ЖК РФ конкретизирует содержание указанного права пользования:

• проживание (наравне с собственником);
• участие в содержании жилья;
• использование помещения по назначению;
• ответственность, солидарная с собственником, за ущерб, нанесенный при пользовании жилым помещением другим лицам.

Ограничения или иные полномочия по использованию квартиры могут быть установлены только соглашением супругов (брачным договором). Важно, что договор такой можно составить как до вступления в брак, так и уже во время его.

Закон наделяет правами пользователей, кроме жены собственника еще и:

• его детей;
• родителей;
• других родственников, а в некоторых случаях и иных лиц, вселенных хозяином в квартиру.

Таким образом по праву члена семьи, супруга пользуется квартирой мужа на вполне законных основаниях.

Кроме того, при осуществлении собственником (мужем) ряда действий, он обязан получить на них согласие супруги.

Так, например, продать квартиру, при наличии прописанных в ней жены и несовершеннолетнего ребенка или детей, без согласия супруги невозможно.

К тому же на такое действие понадобится разрешение органов опеки, а такой документ не получить без взаимного согласия супругов и учета интересов детей.

Какие права будут у жены, если квартира приватизирована на мужа

Если квартира перешла в собственность мужа в порядке приватизации, то есть бесплатной передачи в собственность жилья гражданам, это не влияет на права супруги пользоваться жильем собственника.

Права и обязанности жены, связанные с пользованием квартирой, регулируются также ст. 31 ЖК РФ, и не зависят от способа приобретения квартиры в собственность.

Если квартира не приватизирована

Если квартира не приватизирована, она является собственностью либо государства, либо муниципалитета, и только уполномоченные ими органы/организации осуществляют права собственника на такое жилье.

При таких условиях, даже если жилье по договору получал супруг, он имеет права такого же объема, как и жена, дети, и вправе только владеть и пользоваться ею, без права распоряжения. При этом неважно, кто был вписан в договор первоначально —понятие ответственного квартиросъемщика давно утратило свое значение.

Все проживающие члены семьи должны быть вписаны в договор соцнайма, а согласно ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, если пользователи перестают быть семьей (например, при расторжении брака), это не влияет на их проживание в занимаемом жилье.

Таким образом, жена, даже после развода, имеет право пользоваться жилым помещением.

Важно, что с согласия совместно проживающих с ним лиц, наниматель вправе поселить в квартиру не только членов своей семьи, но и других лиц (например, гражданскую жену, если брак гражданский). А вот на поселение к родителям их несовершеннолетних детей, ничьего согласия не требуется ( ст. 70 ЖК РФ).

Нюансы права пользования квартирой при разводе

В зависимости от того, каким образом и когда квартира перешла в собственность супруга, после развода права пользования помещением для жены и других членов семьи могут измениться.

Если приватизация произошла до или во время брака – в чем разница

Собственность, приобретенная супругами в браке, считается совместной, и при разводе делится пополам (в равных долях). Это общие правила, установленные ст. 31 и 39 Семейного кодекса. Хотя поскольку приватизация бесплатна, то собственником вполне может стать один единственный супруг (см. видео)

Если квартира приватизирована на мужа до брака, она является его собственностью. В случае развода супруга теряет статус члена семьи собственника, и, следовательно, право пользования квартирой. По решению суда (подача иска осуществляется мужем-собственником), она может быть выселена из жилого помещения.

Однако, в случае приватизации во время брака, даже только на одного из супругов, если второй оформил отказ от участия в ней, не влияет на право пользования и проживания в такой квартире и после развода. Законом считается, что такое лицо отказалось от своей доли в пользу собственника, поэтому и выселению не подлежит.

Если квартира куплена во время брака или до него

Купленная во время брака жилая недвижимость является совместной собственностью супругов. Исключениями являются лишь несколько случаев:

• Квартира куплена на средства, подаренные супругу/доставшиеся в наследство;
• Или приобретена по целевой ипотеке (так называемой «военной»).

Если квартира куплена до брака, после развода супруг может написать Исковое заявление в суд о прекращении права пользования бывшей женой его жилищем, и о выселении ее (ст. 35 ЖК РФ).

Если есть дети

Если у экс-супругов имеются несовершеннолетние дети, выселить их из квартиры отца-собственника без предоставления другого жилья невозможно.

При этом суд может либо обязать отца обеспечить детям такое другое жилье, либо дать отсрочку до изменения (улучшения) обстоятельств.

Вопросы пользования жилым помещением лицами, не являющимися собственниками, не вызывающие обычно затруднений во время брака, крайне болезненно разрешаются после развода. Чаще всего это происходит в судебном порядке. При этом следует помнить, что обе стороны вправе приводить свои аргументы, доказывать свои права на спорное Жилое помещение и право проживания в нем.

Квартира с прописанным. Права зарегистрированного в квартире. Продать квартиру с прописанным. — блоги риэлторов | ЦИАН

Какие права имеет прописанный в квартире? История с одним пользователем.  Купить и продать квартиру с прописанным. В чем проблема?

Юридическое освобождение квартиры. История с пользователем.

Я давно не писала про юридическое освобождение квартиры… И вот, одна недавняя история, которая еще не закончилась, а только получила развитие, натолкнула меня на написание этой статьи.

Моя коллега, с которой мы периодически работаем вместе, попросила меня показать квартиру, которую она помогала продать в Центральном округе Москвы, пока она уехала по делам за город. Квартира находилась в самом сердце столицы – у метро Пушкинская.

Она оставалась коммунальной до сегодняшнего дня. В ней проживает один из двух собственников в двух комнатах с женой, второй собственник сдавал свою комнату арендаторам.

Неоднократные попытки риэлторов развезти эту коммунальную квартиру на отдельные жилплощади для каждого собственника, закончились полным провалом. Моя коллега с большой долей пессимизма выставила ее в рекламу…

Один из покупателей проявил интерес к этой квартире. Мы начали переговоры. Собственник — Олег, который проживал в квартире, все время выезжал в командировки, и с ним тяжело было встречаться и вести переговоры. Это занимало много времени… Олег приватизировал свои комнаты в двухтысячных годах, а затем прописал на свою площадь свою маму.

Мама уехала жить во Францию и периодически приезжала в Москву навестить сына и погулять по исторической Родине. Но когда зашел вопрос о продаже квартиры, она перестала выходить на связь во Франции (то ли супруг заболел, то ли еще что-то). Мы начали дергать Олега, потому что нужна была ясность с выпиской мамы до сделки. Зашел вопрос об авансе… Мама на связь не выходила.

И вдруг, о чудо, мама оказывается уже летит в Москву без приглашения…Мама прилетела. На вторичных показах квартиры вела себя довольно двусмысленно, показывая, что она хозяйка, всеми уважаемая… И видимо долго вела она свою агитацию перед сыном, объясняя, как хорошо прилететь в Москву и погулять по Тверской и старым улицам. Олег объяснял, что он может выписать её по суду.

А она, внимая его обещаниям прописать её в новой квартире, гнула свою линию («хорошо жить в центре столицы», имея такие комнаты). Итогом было то, что аванс отменили, документы на квартиру долго лежали у агента. Мама улетела обратно во Францию. Кстати, мама владеет половиной квартиры в Подмосковье. Мы как агенты, были в ужасе. Олегу – её сыну лет тридцать.

Он хочет жить в своей отдельной, а не коммунальной квартире, но у мамы свое мнение. Вот так пользователь квартиры испортил запланированную сделку.

https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I

Мы решили, что Олег поставил крест на всей этой истории… Но сейчас появилась новая информация. Олег выписал маму по суду из квартиры и возобновляет продажу комнат… Вот такая история.

Какие права имеет прописанный в квартире?

Квартира досталась Олегу от отца. Если маму прописали после её приватизации, то кроме права пользования комнатами у нее нет других прав, она может только проживать в квартире. К счастью для Олега, мама уже участвовала в приватизации (видимо квартиры в Подмосковье).

Поэтому Олегу не составило труда выписать её через суд. Если бы мама была прописана в квартире на момент приватизации этих комнат и имела право приватизации, но не участвовала в ней, Олег не смог бы её выписать никогда без её желания. Она сохранила бы пожизненное право пользования квартирой.

Таких людей называют «отказниками» в приватизации.

Собственник квартиры имеет право: 1) владения, 2) пользования (жить в ней) и 3) распоряжения квартирой (может продать, подарить, передать по наследству и т.д.

В то время как пользователь сохраняет только право проживания, пользования квартирой. Продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ), но снять пользователей с регистрационного учета можно только по суду.

Продать квартиру с прописанным. Возможно ли?

Теоретически такую квартиру продать можно. Но стоить она будет гораздо дешевле рыночной стоимости. Если пользователя в квартире выписать по суду нельзя, то такая квартира будет стоить еще дешевле на рынке.

Есть категория людей, которые покупают квартиры с пользователем, вселяются в них и создают невыносимые условия для проживания на одной территории с собственником. И в итоге, выселяют его на любую минимальную площадь. Таких историй не так много, но они есть.

Исходы этих историй разные, так как обычно документы на квартиру разные, соответственно и разные исходные позиции.

Надеюсь, что у этой истории будет счастливый конец и все собственники получат отдельные квартиры в Москве по взаимному согласию сторон.

Купить квартиру с прописанным? Или найти другой вариант?

Тот, кто собирается купить квартиру с зарегистрированным пользователем, должен как минимум осознавать все последствия и издержки такой покупки. Он должен понимать, сможет ли он как новый собственник по суду выписать зарегистрированного пользователя из квартиры. Если да, то он должен иметь на примете адвоката, который подаст Иск от его имени в суд. Остальные варианты я даже не рассматриваю,

Имеет ли муж право на квартиру, если собственник квартиры жена

Существуют разные варианты правовых и имущественных отношений между мужем и женой, в каждом из которых муж будет иметь разные права на имущество жены:

1. Квартира была куплена после официального оформления супружеских отношений.
2. Квартира была приобретена супругой до брака.
3. Жена получила недвижимость по наследству или в дар.
4. Квартира была получена в результате приватизации на имя жены.

Под правами на квартиру подразумеваются следующие права:

• право жить в ней;
• использовать ее по прямому назначению;
• распоряжаться квартирой на свое усмотрение;
• регистрировать в ней и выписывать из нее других людей;
•  отчуждать ее;
• получать с нее доход за предоставление в наемное пользование;
• проводить в квартире перепланировку и регистрировать ее.

При отсутствии прав мужа на квартиру он не имеет прав ни на что из вышеперечисленного. При наличии прав мужа на жилье, он может осуществлять все эти действия, но с согласия супруги.

Согласно положениям Семейного кодекса имущество, приобретавшееся в официальном браке, считается общим. Оба супруга имеют на это имущество равные права и одинаковые обязанности. При этом закон не делает различий в том, на кого оформлена квартира: на мужа, на жену или на них обеих в определенной пропорции.

Однако, если на покупку квартиры один из супругов потратил средства, накопленные им до брака, при разводе он может претендовать на большую долю недвижимого имущества соответственно своим затратам.

Также, согласно брачному договору, подписанному обоими супругами, права каждого супруга на квартиру или любое другое имущество могут быть либо расширены, либо урезаны. При наличии брачного контракта права мужа на квартиру жены определяются этим документом.

Если жена стала собственницей квартиры до момента заключения официального брака, муж претендовать на эту квартиру права не имеет. Жена может прописать в этой квартире мужа, чтобы он мог законно проживать в ней, но может и выписать без согласия мужа.

Однако, если в течение брака муж тратил денежные средства на улучшение жилья и его стоимость после этих улучшений значительно повысилась, во время развода он имеет право требовать у суда выделить ему в собственность часть квартиры сообразно его вложениям.

Кроме того, в период замужества жена может передать квартиру или ее часть на мужа по договору дарения или брачному договору. Разводясь, муж получит полное право на выделенную ему часть квартиры или квартиру полностью.

При получении женой квартиры по наследству ее супруг не сможет обладать правами на нее. Но если недвижимость была завещана обоим супругам или по закону они оба имеют право на наследство наследодателя, он может предъявить свои права на долю в квартире.

Аналогичная ситуация наступит, если жена получит квартиру по договору дарения. Она станет единоличным ее владельцем, и муж не сможет предъявлять свои права в отношении этого жилья.

За исключением случаев, если иное не предопределено брачным контрактом, либо если муж во время брачного союза не вложил в улучшение квартиры собственных средств, приведших к ее удорожанию, либо жена не подарила мужу часть квартиры.

Если приватизация квартиры была осуществлена одним из супругов до заключения брачного союза, второй супруг не будет вправе претендовать на это имущество.

Если приватизация произошла в момент брака и при этом муж отказался от своей доли в пользу жены, впоследствии он сохранит за собой право проживать в этой квартире, если произойдет смена собственников недвижимости.

Спор между разведенными супругами о порядке пользования долями в совместно приватизированной квартире

• ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » Спор между разведенными супругами о порядке пользования долями в совместно приватизированной квартире
• Скачать: Спор между разведенными супругами о порядке пользования долями в совместно приватизированной квартире
• Распечатать

Гражданин Д-ков проживает в двухкомнатной квартире с бывшей супругой, с которой находится в разводе 8 лет. Квартира приватизирована на него, бывшую супругу и дочь, по 1/3 доли каждому. В настоящее время Д-ков познакомился с другой женщиной и с ней, в дневное время, встречается в квартире, где проживает. Их брак не зарегистрирован, у женщины есть собственное жилье, на часть площади в квартире Д-кова она не претендует. Однако бывшая супруга начала устраивать скандалы, ссоры, вызывала полицию, требовала, чтобы новая знакомая Д-кова не приходила в их квартиру, заявляя, что та не имеет на то права. Д-ков неоднократно предлагал бывшей жене разъехаться и разменять квартиру, но та забрала документы, подтверждающие его право собственности на часть квартиры, заявляя, что без ее согласия он разменяться не сможет.

1. Вопросы.
2. 1) Имеет ли право Д-ков приводить в квартиру другую женщину без согласия бывшей супруги?
3. 2) Как заставить бывшую жену вернуть документы, подтверждающие право собственности Д-кова на 1/3 долю квартиры, которые бывшая супруга незаконно удерживает?
4. Ответ юриста.

По первому вопросу, согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при его недостижении — в порядке, устанавливаемом судом.

Поскольку оба супруга являются собственниками квартиры в равных долях, они оба по отношении к своей доле имеют равные права и обязанности. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ).

Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.

Однако Д-ков лишь приводит свою новую подругу в дневное время к себе в комнату, не осуществляя её вселение и не оставляя её на ночь. Таким образом, подруга Д-кова не проживает у него в квартире, следовательно, бывшая жена не имеет права запрещать ей приходить в гости к бывшему мужу.

По второму вопросу очевидно, что решение о разделе квартиры (совместная продажа обоими супругами квартиры целиком, раздел полученной денежной суммы и дальнейшее приобретение жилья независимо друг от друга) неприемлемо, поскольку один из супругов не дает согласия на совершение сделки.

В этом случае, в соответствии со ст. 250 ГК РФ Д-ков может продать свою долю в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу, т.к. он имеет право по своему усмотрению распоряжаться своей долей: продать ее, подарить, завещать и т.д.

В то же время остальные участники долевой собственности имеют Преимущественное право покупки продаваемой доли.

Поэтому, найдя покупателя на свою долю в квартире, он должен в письменной форме известить бывшую жену о намерении продать свою долю, с указанием стоимости этой доли и других условий продажи. Правильнее всего такое извещение оформить через нотариуса.

Если бывшая супруга откажется от покупки либо в течение месяца не приобретает продаваемую долю, то Д-ков вправе продать ее любому другому лицу, соблюдая те же условия продажи, какие были указаны в извещении.

Дубликат документов на право собственности 1/3 доли в квартире, которые бывшая супруга незаконно удерживает, можно получить в том органе, который регистрировал право собственности. Это может быть или БТИ (если сделка проведена до 1991 г.

) или, если право собственности было приобретено в порядке приватизации, — орган, осуществлявший государственную регистрацию прав на недвижимость.

Если сделка была зарегистрирована после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. то в соответствии со ст.

8 вышеуказанного закона нужно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике. Если сделка, на основании которой было приобретено право собственности на 1/3 долю в квартире, была удостоверена нотариусом, то дубликат правоустанавливающего документа можно получить у нотариуса.

Обращение же в полицию с заявлением о краже документов нецелесообразно, т.к. придется доказывать факт кражи, при этом бывшая супруга, очевидно, будет все отрицать, заявляя, что не видела никаких документов.

 Скворцов Алексей Валерьевич, консультант правового отдела ФСС по УР, 8-950-175-32-59