Право собственности на недвижимость: дом 1895 года, но он поддерживался в хорошем состоянии и производился

Есть несколько путей возвращения имущества, правда реституцией в строгом юридическом смысле они не являются. Дореволюционную Недвижимость будут возвращать в индивидуальном порядке

ФОТО: serednikovo.ru

Лет пятнадцать назад тема реституции – возвращения имущества владельцам и их прямым потомкам не сходила со страниц СМИ. Эксперты, потомки дворянских фамилий и просто интересующиеся обсуждали возможные пути реституции.

На практике вся эта дискуссия не вылилась ни во что конкретное, как видно на примере одного из первых инициаторов возвращения национализированной недвижимости – Евгения Мещерского с Украины. Потомок княжеского рода Мещерских решил пойти в лобовую атаку на российское государство.

Он предъявил документы на право владения усадьбой Алабино под Москвой и начал ходить по инстанциям. На тот момент от усадебного дома оставались одни руины, а пригоден для жилья был только флигель. Поначалу Мещерскому удалось договориться с местной администрацией, и он вместе с семьей занял флигель. Но дальше флигеля дело не двинулось.

К началу XXI века стало ясно, что усадьбу ему никто не вернет, и «князь» куда-то пропал, вроде бы даже освободив усадебную жилплощадь.

В последнее время в России вновь заговорили о возвращении собственности потомкам тех, у кого она была отнята после октябрьского переворота.

Отчасти разговоры подогреваются принятием нового Земельного кодекса, где зафиксировано Право собственности физического лица на землю, еще в большей степени – решением государства вернуть право собственности на землю под культовыми строениями религиозным организациям.

То есть, вроде бы, процесс медленного признания прав «исторических» владельцев недвижимого имущества, как в случае с религиозными организациями и общинами, пошел.

Однако реституция, которая в глазах большинства населения до сих пор выглядит эдакой благостной картинкой возвращения дворцов и поместий благодарным отпрыскам, — гораздо более сложный и болезненный процесс.

Юристы однозначно говорят о невозможности так называемой «абсолютной реституции», когда потомкам владельцев возвращают весь фонд недвижимого имущества, национализированного после революции 1917 года. Дело упирается в отсутствие у подавляющего большинства наследников документов на имущество. Советская власть и разруха послереволюционных лет уничтожили бумаги.

Объяви сегодня реституцию, громадное количество наследников автоматически лишится легальных путей возвращения бывшего имущества. Потому что раз нет документов, то нет и прав.

Главное, оно же пока и непреодолимое, препятствие на пути хотя бы частичного возвращения былой недвижимости – в нежелании законодателя даже обсуждать этот вопрос. И его, законодателя, можно понять. Немалая часть объектов дореволюционной недвижимости имеет статус памятников архитектуры.

У государства есть сомнения в целесообразности их передачи в частное управление и тем более владение. Даже частичный возврат может привести к переделу рынка недвижимости.

К тому же Российская Федерация не является правопреемницей Российской империи и не отвечает по ее обязательствам, а признание прав потомков дореволюционных собственников на свое имущество теоретически может повлиять и на этот вопрос.

Без правовой основы для реституции, казалось бы, более говорить не о чем. Но де-факто некоторые потомки бывших владельцев все же получают свои родовые дома и усадьбы. Сегодня есть несколько путей возвращения имущества, правда, сразу оговоримся, реституцией в строгом юридическом смысле они не являются.

Первый путь предполагает участие в управлении собственностью государства. Человек со звучным именем Михаил Юрьевич Лермонтов – правнучатый племянник великого поэта и президент ассоциации «Лермонтовское наследие» — совместно с государством восстанавливает усадьбу Середниково. На его взгляд, путь государственно-частного партнерства является оптимальным.

В этом случае недвижимость передается наследникам, например, в аренду на 49 лет со строго определенными обременениями по использованию.

В случае с Середниковом, которое имеет большую историческую значимость для страны – здесь четыре лета жил Лермонтов и провел детство реформатор Столыпин, – обременение состоит не только в обязательной реконструкции усадьбы, но и в обеспечении в дальнейшем беспрепятственного доступа граждан к памятнику.

Ну и, конечно, право аренды не сделает Михаила Юрьевича полновластным собственником усадебного комплекса. Сам потомок Лермонтова не против такого, как он говорит, «нравственного пути» реституции: «Мы пишем, обращаемся, просим власть вернуть нам собственность. Они идут навстречу».

Потомок дворянского рода Леонтьевых Сергей Александрович Леонтьев выбрал другой путь. Он выкупил бывшую усадьбу предков – Воронино под Ростовом Великим. Покупке предшествовал ряд счастливых и случайных совпадений.

Национальный фонд «Возрождение русской усадьбы» опубликовал в газете «Новая деревня» заметку о выставленной на торги местными властями усадьбе Воронино. Сергей Александрович совершенно случайно наткнулся на публикацию и на собственные средства совместно с фондом выкупил Воронино, музейно-гостиничный комплекс.

Обязательный статус музейно-гостиничного комплекса тоже был обременением со стороны государства. Сегодня Леонтьев владеет только комплексом зданий, с оформлением в собственность земли возникли проблемы по линии Регистрационной палаты.

Сергей Александрович признается, что процесс обретения фамильного наследства был связан с «невероятными трудностями» и он «не завидует никому, кто отважится сегодня на покупку недвижимости предков». Тем не менее Леонтьев уверен, что никто, кроме него, не станет столь же бережно относиться к этой усадьбе.

Автору этой статьи довелось пожить в Чехии, прошедшей в 1990 г. процедуру «абсолютной реституции». Там все и всем вернули. И оказалось, что часть недвижимости так и не обрела своих владельцев.

Крупнейшие замки и виллы в сельской местности, в районах с неразвитой туристской инфраструктурой остались в собственности государства: бывшие владельцы посчитали затраты на реконструкцию и содержание и отказались от родовых гнезд.

Несколько наиболее оборотистых собственников сумели продать замки богатым американцам или европейцам, для которых чешские цены на элитную недвижимость показались умеренными.

Теперь над некоторыми замками – архитектурными доминантами местности — гордо реют американские флаги. По большей части инертным чехам все равно, но представить такое в российской глубинке совершенно невозможно.

В России с момента отъема собственности у частных владельцев прошло почти в два раза больше времени, чем в той же Чехии. Российская дореволюционная недвижимость хоть и имеет статус памятников истории, но состояние ее не в пример хуже восточноевропейского.

Отдельные категории недвижимости, такие как усадьбы, в основном разрушены. А самые лакомые куски дореволюционной недвижимости Наследники, скорее всего, не получат никогда.

Поэтому путь индивидуального возврата имущества потомкам бывших владельцев – состоятельным и мотивированным в сохранении родового наследия — представляется наиболее оптимальным.

Как стать собственником имущества в силу приобретательной давности

По закону лицо, которое владеет чужим или бесхозным имуществом, по истечении определенного времени может стать его собственником.

Но для этого придется обратиться в суд и доказать, что владение было добросовестным, открытым, непрерывным, и лицо относилось к имуществу как к своему собственному. Анализ судебной практики показывает, что сделать это бывает очень сложно.

Когда можно обращаться с иском в суд? Кого привлекать в качестве ответчика и заинтересованного лица? Какие доказательства приводить? Ответы на эти и другие вопросы – в нашей статье.

Приобретательную давность без всякого преувеличения можно назвать экстраординарным способом получения права собственности на имущество.

Давностный владелец не несет никаких затрат по созданию или покупке имущества, однако в результате долгого владения им и он может (при соблюдении ряда условий) стать собственником.

При кажущейся внешней простоте этого инструмента на практике стать собственником имущества в силу приобретательной давности очень нелегко. Для этого нужно много чего доказать суду и самое главное — как следует набраться терпения. Но обо всем по порядку.

Торопиться некуда

Давностным владельцем признается лицо («физик» или компания), которое не является собственником имущества, но открыто, непрерывно и добросовестно владеет им как собственным в течение (п. 1 ст. 234 ГК РФ):

• 15 лет, если речь идет о недвижимости;
• пяти лет — о движимых вещах.

Эти сроки исчисляются с момента, когда истек трехлетний срок исковой давности (п. 4 ст. 234 ГК РФ). Таким образом, ждать придется целых 18 или 8 лет соответственно. И только после этого есть смысл подать Иск о признании права собственности. Если обратиться в суд раньше, в удовлетворении требований будет отказано.

Хотя срок для приобретения права собственности в силу приобретательной давности более чем приличный, к нему можно присоединить время, в течение которого имуществом владел правопредшественник давностного владельца. Например, это может быть реорганизованная фирма, имущество (включая то, в отношении которого она была давностным владельцем) которой перешло к правопреемникам.

Еще больший срок

На практике возможны самые разнообразные ситуации, в которых обозначенные сроки могут стать еще больше. Взять, к примеру, обнаружение имущества компании после ее ликвидации. Закон предусматривает специальную процедуру его распределения.

Заинтересованное лицо должно обратиться в суд с просьбой назначить арбитражного управляющего, который сможет оценить и продать имущество, распределить его между кредиторами, а при их отсутствии — между бывшими владельцами фирмы.

Такое заявление может быть подано в течение пяти лет с момента внесения в ЕГРЮЛ записи об исключении компании (п. 5.2 ст. 64 ГК РФ).

Бывшие владельцы фирмы не вправе требовать признания за ними права собственности на обнаруженное имущество в обход этой процедуры. Такой вывод можно найти, например, в решении Суда по интеллектуальным правам от 14.03.

2017 по делу № СИП-375/2016. Суд отклонил иск компании о признании исключительных прав на патент, отметив, что на получение таких прав могут претендовать все бывшие владельцы ликвидированной компании, а не только Истец.

Соответственно, для того, чтобы заявить иск о признании права собственности в порядке приобретательной давности на имущество, обнаруженное после ликвидации компании, нужно сначала выждать пятилетний срок, установленный для возможного обнаружения имущества, потом отсчитать срок исковой давности и только после этого — срок приобретательной давности.

Компания была ликвидирована и исключена из ЕГРЮЛ в сентябре 2017 г. С этого момента нужно выждать пять лет, а потом еще 18 или 8 лет (в зависимости от вида имущества). После этого, в 2040 г. или в 2030 г. соответственно, можно обращаться в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности.

Необходимые условия

Давностное владение должно быть добросовестным, открытым, непрерывным, а вещью нужно владеть как своей собственной. Эти условия являются обязательными и должны быть соблюдены в совокупности.

В нашей практике был случай, когда два долевых собственника жилого дома в 1990-х годах передали третьему собственнику свои документы на дом, взяли деньги и написали расписки о том, что получили средства за предоставление имущества в «пожизненное пользование».

Такая формулировка не позволяла говорить о продаже долей в праве собственности.

Можно было лишь утверждать, что фактически два собственника предоставили третьему части дома в пользование соразмерно своим долям за плату и пожизненно.

И только после их смерти и при отсутствии наследников можно было говорить о возможности приобретения права собственности на дом в порядке ст. 234 ГК РФ (если соблюдены все названные условия).

Отметим, отсутствие наследников означает, что имущество принадлежит государству. Но это обстоятельство само по себе не препятствует признанию права собственности на него в силу приобретательной давности.

Смысл таких, на первый взгляд простых, понятий, как добросовестность, открытость, непрерывность и владение вещью как своей собственной, раскрыт в п. 15 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22).

Добросовестность

Давностное владение является добросовестным, если лицо добросовестно считало, что у него нет препятствий стать собственником. Например, когда никто не заявляет о своих правах и притязаниях на имущество, лицо владеет им и добросовестно полагает, что в дальнейшем сможет стать собственником в силу приобретательной давности.

Один из долевых собственников жилого дома после смерти других долевых собственников продолжает владеть и пользоваться всем зданием, а не только своей частью.

При этом наследники умерших собственников не объявляются, никто на их доли не претендует, законность владения под сомнение не ставит.

В такой ситуации владение можно считать добросовестным, поскольку долевому собственнику не известно о чьих-либо претензиях на объект.

А вот в действиях компании, которая возведет самовольную постройку, добросовестность отсутствует, поэтому приобрести право собственности в силу приобретательной давности она не сможет.

Такой подход изложен в разделе «Вопросы материального права» Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014, без номера).

Право собственности на нее суд может признать только в исключительных случаях (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Открытость

Помимо добросовестности необходимо доказать, что владение было открытым, т.е. истец:

• не скрывает факт владения имуществом и обстоятельства его получения;
• несет бремя содержания имущества, перечисляя коммунальные и другие платежи.

Такое поведение свидетельствует о добросовестности давностного владельца, который, не являясь собственником, фактически владеет имуществом как своим собственным. В Примере 3 давностный владелец живет в доме, пользуется всеми его частями, поддерживает отношения с соседями, которые видят, что только он владеет имуществом.

Непрерывность

Чтобы стать собственником имущества в силу приобретательной давности, нужно соблюсти не только условие о периоде владения, но и о его непрерывности. Владение будет непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае прерывания владения срок приобретательной давности будет исчисляться заново.

При этом давностный владелец может передавать имущество третьим лицам, например, в аренду или безвозмездное пользование, и такая временная передача не прерывает срока владения.

Аналогично на течение срока не будет влиять и временная утрата владения, например, из-за незаконных действий третьих лиц. Скажем, когда третье лицо незаконно заняло помещение. В такой ситуации давностный владелец вправе отстаивать свои права несмотря на то, что он сам не является собственником имущества.

И это вполне справедливо, ведь имущество принадлежит ему на законном основании (ст. 234 ГК РФ). А раз так, то он имеет право на защиту своего владения от притязаний любых лиц, которые не являются собственниками.

У этих лиц просто меньше прав, поскольку у имущества уже есть владелец, который в дальнейшем может стать собственником.

Владение имуществом как своим собственным

Эта малопонятная фраза, по сути, означает владение не по договору. Поэтому ст. 234 ГК РФ не применяется, когда налицо существование договорных отношений: аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.

В подобных случаях о владении вещью как своей собственной не может быть и речи, поскольку в основе отношений между ее собственником и владельцем лежит обязательство.

Предъявление иска

При обращении в суд лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, должно заявить иск о признании права собственности (п. 19 Постановления № 10/22).

Ответчиком будет прежний собственник имущества, а в качестве заинтересованного лица нужно привлечь управление Росреестра (если речь идет о недвижимости). Однако установить прежнего собственника можно далеко не во всех случаях.

Как быть в такой ситуации?

Необходимо руководствоваться ст. 225 ГК РФ. В ней сказано, что бесхозяйное имущество ставит на учет орган местного самоуправления. Соответственно, если собственник вещи неизвестен, ответчиком по иску надо привлечь орган местного самоуправления.

Такую позицию изложил Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, когда рассматривал иск о признании права собственности по другому основанию, отметив, что истец не ссылался на приобретательную давность, хотя мог это сделать (постановление от 27.01.

2015 по делу № А33-19578/2013).

Размер госпошлины при подаче иска зависит от того, в каком процессе он рассматривается.

Вс рф объяснил, когда дом без документов не самострой

09:30 17/01/2018

Факт утраты архивных документов на старый дом и отсутствие информации об обстоятельствах его строительства не дают права властям признавать здание самостроем и отказывать в его регистрации. В случае длительного открытого и добросовестного владения недвижимостью владелец приобретает право собственности на имущество, напоминает Верховный суд (ВС) РФ.

Высшая инстанция рассмотрела жалобу жительницы Новосибирска, которая 20 лет прожила в жилом доме, построенном ещё в 1949 году, а когда захотела взять землю под ним в аренду, власти выяснили, что здание является самостроем и не может быть введено в эксплуатацию. Суды позицию чиновников поддержали.

Однако ВС РФ отметил, что при отсутствии правоустанавливающих документов на древние постройки ее владельцы могут ссылаться на приобретательную давность и на ее основании требовать регистрации собственности. Аргументом в пользу хозяина дома также следует считать отсутствие претензий со стороны властей и соответствие дома всем необходимым техническим параметрам, указывает суд.

Суть спора

Суды установили, что спорный жилой дом на улице Декабристов был построен ещё в 1949 году, а в 1954, 1971, 1978, 1980, 2006, 2010 годах к нему добавляли пристройки. Владельцами дома, по данным технического учёта и технической инвентаризации, были учтены двое собственников, которые 1 апреля 1977 года продали его матери истицы за 3 тысячи рублей, о чем имеется соответствующая расписка. 

Из выписки домовой книги следует, что мать была зарегистрирована по адресу этого дома с апреля 1977 года, а заявительница – с ноября 1996 года. Когда мать истицы умерла, она вступила в Наследство.

Летом 2016 года женщина попросила департамент земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска предоставить ей земельный участок под домом на условиях выкупа или аренды. И тогда выяснилось, что никаких документов на дом нет и он, по сути, является самостроем.

Из «Новосибирского городского архива» пришёл ответ, что в имеющихся на хранении документах за 1946–1957 года решение об отводе земельного участка и регистрации домостроения, расположенного на улице Декабристов не обнаружено.

Власти пришли к выводу, что земельный участок под домом не может быть сформирован и предоставлен, раз отсутствует правоустанавливающий документ на само жилое здание. Осенью же администрация отказала истице и в вводе дома в эксплуатацию. Тогда она обратилась за защитой своих прав в суд, однако и тот ее не поддержал.

• Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что спорный жилой дом является самовольной постройкой, земельный участок, на котором расположен жилой дом, не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, не предоставлен истцу на каком-либо праве, а потому оснований для признания права собственности на самовольную постройку не имеется в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.
• Право на самострой
• ВС напомнил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий:
• — если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• — если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
• — если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
• В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку, размер которых определит суд, уточняется в определении.
• Приобретательная давность
• Немаловажным фактором в подобных делах является приобретательная давность, на анализе которой ВС остановился подробно.
• Суд напомнил, что если Гражданин не является собственником недвижимости, но добросовестно, открыто и непрерывно владел им как своим собственным в течение 15 лет, то он приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность – часть 1 статьи 234 ГК РФ).
• При этом действие статьи 234 ГК распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжается в момент введения в действие части первой кодекса, указывает ВС.
• Давностное владение является добросовестным и открытым, если гражданин не знал и не должен был знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности, но при этом не скрывал факта нахождения имущества в его владении, отмечает суд со ссылкой на постановления пленума Верховного суда № 10 и Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года.
• В решении также указывается, что по смыслу статей 225 и 234 ГК, право собственности в силу приобретательной давности может быть получено как на имущество, принадлежащее другому лицу, так и на бесхозную вещь.

Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности, напоминает суд.

«По смыслу указанных положений закона и разъяснений пленума, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею.

Это относится к случаям, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может.

При этом лицо владеет вещью открыто, как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула)», — резюмирует ВС.

Позиция ВС по делу

Согласно материалам дела, истица и ее мать открыто, непрерывно и добросовестно в течение почти 40 лет пользовались жилым домом и несли бремя расходов на его содержание.

За все это время никем, в том числе местной администрацией, не оспаривалось владение ни домом, ни землей под ним. Каких-либо требований о сносе дома либо его безвозмездном изъятии или об истребовании земельного также не заявлялось.

1. При этом согласно техническому заключению, жилой дом соответствует противопожарным нормам, его строительные конструкции не представляют опасности для жизни и здоровья людей, Жилое помещение отвечает санитарно-эпидемиологическим требованиям, несущие и ограждающие конструкции находятся в работоспособном состоянии.
2. Между тем эти обстоятельства не были предметом исследования и оценки судебных инстанций полагавших, что они не имеют правового значения для рассмотрения возникшего спора, указывает ВС.
3. «Однако с этим выводом согласиться нельзя, поскольку само по себе отсутствие в архивном фонде документов об отводе земельного участка, а также невозможность доказать право собственности на основании надлежащим образом заключенного и зарегистрированного договора не препятствуют приобретению по давности недвижимого имущества, обстоятельства возведения которого неизвестны.
4. Иной подход ограничивал бы применение статьи 234 ГК РФ и введение в гражданский оборот недвижимого имущества, возведенного в период действия гражданского законодательства, не предусматривавшего признание права собственности на самовольную постройку, и в отношении которого истекли сроки предъявления требований о сносе», — отмечается в определении.
5. С учётом этих обстоятельств ВС отменил решение апелляционной инстанции и отправил дело на новое рассмотрение с этой стадии.
6. «При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон и разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона», — отметил ВС РФ.
7. Комментарий эксперта
8. Верховный суд рассмотрел спор, когда дело не в самострое вовсе, а в иной житейской ситуации, когда документы на строительство дома не сохранились, как и документы по землеотводу, но владельцы такой недвижимости открыто, непрерывно и добросовестно осуществляют свои права (владеют и пользуются) своим имуществом много лет, включая смену владельца путем наследования и иных форм правопреемства, поясняет Управляющий партнёр «Тарло и партнеры» Алексей Попов.
9. По его словам, в таком случае признак самостроя имеется только один — отсутствие правоустанавливающего документа.

«Так вот в рассматриваемом споре и аналогичных случаях суд констатировал, что факт утраты архивных документов и неизвестности обстоятельств строительства при условии давности постройки и непрерывности открытого добросовестного владения более 15 лет не может быть основанием для отказа в оформлении права собственности на дом и на земельный участок. Отсутствие претензий со стороны государства по использованию такой недвижимости, требований о сносе такого дома как самостроя суд также выделил как обстоятельства, говорящие в пользу владельца. По совокупности таких обстоятельств, выявленных в данном споре, владельца вообще нельзя обвинять в незаконном строительстве, т.е. относить его дом к самострою, а соответственно, нет и оснований для отказа в оформлении его прав собственности по действующему законодательству и ограничивать другие его права собственника», — подчеркнул Попов.

Алиса Фокс

Особенности признания права собственности на старую постройку

В настоящее время осталось немало зданий, построенных еще в советские времена, но не учтенных надлежащим образом. Сведения о таких постройках отсутствуют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).

Однако это не мешает хозяевам использовать их по назначению, чем объясняется то, почему они не предпринимают никаких мер для узаконения таких сооружений.
При этом оформить надлежащим образом право собственности на подобные старые постройки  нужно хотя бы для того, чтобы иметь возможность совершать с ними различные сделки (продать, подарить, сдать в аренду и т.д.).

Однако эта Процедура не только требует большого количества времени и сил, но и зачастую оказывается трудновыполнимой.

Окажем профессиональную помощь в любой ситуации, обращайтесь +7 (343) 222-10-20

 Дело в том, что конкретный порядок оформления права собственности на постройки советских  времен, несмотря на многие годы существования такой проблемы так и не сложился. За все это время с переменным успехом применялись самые разные способы узаконения старых построек.
Предлагаем поближе ознакомиться с некоторыми из них:

• 1) Регистрация право собственности на постройки, как ранее возникшего права в Управлении Федеральной службы по государственной регистрации, кадастру и картографии (далее – Управлении Росреестра).
• Для регистрации ранее возникшего права необходимо предоставить правоустанавливающие документы на здания. Такими документами могут быть:

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации (до 1998 года), признаются юридически действительными, государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Однако для регистрации сделок, совершенных уже после вступления в силу Закона о государственной регистрации, требуется наличие зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество.

• договора купли-продажи, дарения, меня и другие;
• свидетельство о праве на наследство;
• вступившее в силу судебное решение, которое признает прав собственности на недвижимость;
• акт о приемке в эксплуатацию законченного строительства объекта;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество;
• другие документы, подтверждающие право на имущество.

Сложность данной процедуры состоит именно в процедуре сбора необходимых документов, подтверждающих право собственности на старые постройки. За прошедшие с момента строительства данных сооружений годы документы нередко оказываются утеряны или уничтожены.

Зачастую в связи с отсутствием надлежащих правоустанавливающих документов (а для каждого конкретного случая устанавливается различный состав документов) Управление Росреестра отказывает в государственной регистрации.

Однако именно этот способ легализации признан правильным судебной практикой.

Постановление Президиума ВАС от 25.09.2012 N 5698/12 по делу N А41-9398/11 сказано:

«Таким образом, у соответствующего правопредшественника общества «Агротехсервис» возникло право собственности на построенные им хозяйственным способом объекты недвижимости, которое в силу закона впоследствии перешло к обществу.
Следовательно, обществу «Агротехсервис» изначально надлежало обратиться за регистрацией ранее возникшего у него права собственности на построенные им объекты недвижимости в орган государственной регистрации, а в случае отказа последнего в регистрации — оспорить этот отказ в арбитражном суде, что обществом сделано не было».
 

Соответственно, отказ в государственной регистрации права на недвижимое имущество еще не является поражением. Сложившаяся судебная практика показывает примеры успешного обжалования таких отказов. Нередко оказывается, что те документы, которые показались недостаточными для государственного регистратора, оказываются достаточными для суда.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.11.2012 по делу N А33-2270/2012

Исторический анализ развития законодательства России о государственной регистрации прав на недвижимость от Царской России и до наших дней

Шкутин, А. И. Исторический анализ развития законодательства России о государственной регистрации прав на недвижимость от Царской России и до наших дней / А. И. Шкутин.

— Текст : непосредственный // Право: история, теория, практика : материалы I Междунар. науч. конф. (г. Санкт-Петербург, июль 2011 г.). — Санкт-Петербург : Реноме, 2011. — С. 41-43. — URL: https://moluch.ru/conf/law/archive/39/805/ (дата обращения: 18.03.2022).

Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс, Земельный кодекс, Жилищный кодекс, Федеральный Закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и другие Законодательные акты содержат нормы и закрепляют права граждан на жилище, разграничивают и систематизируют порядок приобретения права собственности на недвижимость, конкретизируют и регламентируют действия, как граждан, так и государственных органов в вопросе регистрации прав на недвижимость.

Несмотря на то, что в данный момент законодательная база довольно обширна, в решении некоторых вопросов в сфере приобретения права собственности на недвижимое имущество, все же остается много белых пятен.

Но та законодательная база, которая существует в данный момент, была не всегда, она прошла долгий и кропотливый путь на пути своего развития, становления и закрепления в обществе в виде полноценной и всеобъемлющей.

Ключевые слова: закон, нормы права, недвижимость, государственные органы.

Прежде чем приступить к рассмотрению основных этапов выбранного временного периода, необходимо сказать, что первые источники права упоминаются с 911 года во времена Древней Руси.

Синонимы термина укрепление прав, употреблявшиеся в русской практике, является — крепость (например — купчая крепость), кабала, память, запись.

Основными источниками права того времени выступают обычаи, которые со временем приобретают статус закона в праве на регистрацию прав собственности на землю, либо отчуждение данной собственности.

Со времен Судебников становится обязательно внесение разного рода крепостей в книги дьяков разных приказов (холопьего, вотчинного, земского), завещаний — в книги епархиальных архиереев.

Со второй половины XVI века появляется особый класс подьячих на Ивановской площади в Москве, занимающихся специально писанием крепостей разного рода. Уложение 1649 года различает акты, писанные на дому и подьячими, т.е. договоры, составленные непосредственно самими участниками и договоры, составленные при посредничестве подьячих, здесь же устанавливаются правила написания последних, и какая именно сделка должна совершаться посредством акта, составленного на дому, какая — при помощи подьячих.

В 1832 г. был утверждён и с 1835 г. введён в действие Свод законов Российской империи, в томе I которого содержались основные государственные законы, определившие порядок разработки и утверждения законопроектов, введения их в действие и т.п.

Была сделана попытка установить перечень основных форм законодательных актов, принимаемых в России: уложения, уставы, учреждения, грамоты, положения, а так же наказы (инструкции), манифесты, указы, мнения Государственного совета и доклады, удостоенные высочайшего утверждения.

Ни теоретических, ни юридических различий между законами различных наименований, указами и другими нормативными актами, утверждёнными императором в Российской империи, не было [8, c.45]. Право законодательной инициативы по Своду принадлежало императору, Сенату, Синоду, министерствам.

Что интересно, в данном Своде впервые упоминается на то, что закон не имеет обратной силы, также были и исключения, к которым относились: выход нового закона, либо когда было четкое ограничение по сроку действия.

Следующим этапом развития земельных правоотношений и, наверное, первой значимой реформой является Земельная реформа 1861г., в ее основу был взят опыт Франции и Пруссии, в которых была дробная поземельная собственность и класс мелких собственников земли. Земельная реформа 1861г. была осуществлена на принципах, сформулированных при императоре Александре II.

Ими стали: собственность на землю сохраняется за прежними владельцами-помещиками; крестьяне получают усадебную оседлость и наделы на условиях последующего выкупа или отработки; крестьяне выступают как социальный субъект земельно-правовых отношений только в составе общины; всемерно должен быть обеспечен фискальный и казенный интерес при реорганизации земельных отношений.

Следующим актом развития института Укрепления прав явилось Положение от 14 апреля 1866 года «О нотариальной части», согласно которому всякие права на недвижимость подлежали обязательному Укреплению нотариальным или крепостным порядком: категорическое требование об этом содержалось в статье 66 данного Положения и в X томе Свода Гражданских Законов, отдельные статьи которого были посвящены дарственной, выделу, разделу имущества, продаже, залогу, аренде. Специальная статья посвящалась данным, которыми полагалось описывать недвижимость [8, c.46].

С 1866 года нотариаты стали главным органом Укрепления прав, но наряду с ними, в определенных случаях эта функция Законом передавалась другим: полиции, общественной власти, консулу, если предмет сделки находился за границей.

В институте права описываемого периода для обеспечения права собственности и правомерности сделок с недвижимостью требовалось совершение Актов Укрепления в виде записи в Ипотечные или Вотчинные книги. Эта запись — купчая крепость — совершалась по определенной форме у нотариуса и утверждалась старшими нотариусами.

Эта запись должна была содержать в себе ряд обязательных условий договора: объявление продавца, что он продал имение покупщику, звание, имя, отчество того и другого; изъяснение по какому предыдущему Укреплению имение дошло к продавцу; подробное описание имения; изъяснение, что оно от запрещения свободно; цену, за которое имение продано.

По российскому закону купля-продажа имения, состоящего под запрещением (заложенного), с сохранением закладной, за исключением имений, заложенных в кредитных установлениях, была невозможна.

Момент окончания совершения купчей (утверждение старшего нотариуса) рассматривался как окончательный момент перехода собственности, что сопровождалось отметкой в крепостном реестре и внесением акта в книгу.

Купчая, совершенная у младшего нотариуса и не утвержденная у старшего, никакой силы не имела.

Сделка могла быть оспорена в течение 2-х лет со дня продажи. Сложившаяся в 60-х годах XIX века такая практика Укрепления прав на недвижимость практически без какого-либо прогресса просуществовала до 1917 года. Но, начиная уже с конца 60-х годов XIX века, она считается устаревшей и несовершенной [6, c. 135].

Были предприняты ряд попыток по исправлению недостатков и внесению изменений.

К 1874 году ипотечная комиссия составила проект “Положения об укреплении прав на недвижимое имение”, а в 1881 году Государственный Совет составил в “Высочайше утвержденные главные основания”, и на основе этого последовали дальнейшие разработки.

В 1893 году был составлен и обнародован в 2-х томах первый проект “Вотчинного Устава”. В 1895 году был издан свод замечаний на этот проект от юридического факультета Московского университета, судебных установлений, нотариусов, адвокатов и других лиц.

В 1896 году был составлен второй проект, на который последовали отзывы ведомств. В 1906 году Особая комиссия при Государственном Совете составила третий проект, а в 1907 министр юстиции внес в Государственную Думу четвертый проект [8, c. 48].

Последовавшая в ХХ веке вторая реформа в сельском хозяйстве и землепользовании России стала называться по имени премьер-министра того времени П.А. Столыпина.

Эта реформа, не затрагивая существенно правового статуса помещичьих земель, имела своей целью внести коренные изменения в правовое положение личности и землевладения крестьянства. Так, Указом от 8 ноября 1905г. были отменены выкупные платежи за надельные земли, отведенные крестьянам в ходе реформы 1861г.

В основе последующих указов от 4 марта 1906г. и Закона от 14 июня 1910г. лежала концепция замены общинного крестьянского землевладения и землепользования частной (подворной). Согласно указу выход крестьян из общины был поставлен вне зависимости от согласия общества.

Каждому домохозяину предоставлялось право требовать закрепления за ним надела земли в частную собственность и выделения из общины даже в том случае, если размер этого надела превышал норму, причитающуюся на долю двора в данном сельском обществе на момент выделения [8, c.49].

Значительное место в столыпинской реформе отводилось землеустройству. Законом о землеустройстве от 29 мая 1911г.

определялись способы раздела земельных обществ, порядок выдела земли при выходе из общества и преобразование различных форм владения землей при создании отрубов и хуторов.

Процесс данной реформы шел очень медленно, и из числа общин в самостоятельные хозяйства выделилось меньше процентов крестьян, чем предполагалось изначально.

Первым законодательным актом советского государства стал Декрет Всероссийского съезда Советов от 26 октября 1917г. “О земле”. Согласно Декрету о земле, земли, принадлежащие помещикам, церквям и монастырям, конфисковались. Земли рядовых крестьян и и рядовых казаком не изымались. В основу Декрета “О земле” был положен “Крестьянский наказ о земле”.

Дальнейшее развитие земельно-правовые принципы получили в Декрете “О социализации земли” от 19 февраля 1918г.

Он исходил, как и Декрет “О земле”, из того, что частная собственность на землю отменяется навсегда и что земля является общенародным достоянием и передается трудящимся на началах уравнительного землепользования.

Декрет “О земле” действовал в течении шести лет, но его положения легли в дальнейшем в основу советского земельного законодательсва [7, c. 315].

С 1922г. началась кодификация земельного законодательства. Данная кодификация закончилась созданием Земельного кодекса РСФСР 1922г. Земельный кодекс 1922г. подробно урегулировал трудовое землепользование крестьян-единоличников, которых в то время было преобладающее большинство.

Одновременно была разрешена трудовая аренда земли и применение вспомогательного наемного труда в единоличных крестьянских хозяйствах.

Данный земельный кодекс был в подавляющей части посвящен регулированию земельный отношений в сельском хозяйстве, что же касается остальых категорий земель, то их правовой режим регламентировался в общей форме.

В 1968 году на смену прежних принципов и правил землепользования РСФСР, были приняты Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик. Они отразили все изменения в правовом режиме отдельных категорий земель, первоначально, как правило, излагавшихся во многих подзаконных правовых актах [8, c. 51].

Заключительный этап развития земельных правоотношений начал свое действие с 1990г., когда в Российской Федерации был взят курс на развитие рыночной экономики.

Осознание того, что стране была нужна рыночная реформа, привело к принятию Закона РСФСР “О земельной реформе”. Использование земли в РСФСР стало платным.

Собственники земли, землевладельцы и замлепользователи, кроме арендаторов облагались ежегодным земельным налогом.

В ходе земельной реформы в России произошли значительный изменения. Была ликвидирована монополия государственной собственности на землю. Проведена реорганизация колхозов и совхозов, осуществлена приватизация более ста миллионов гектаров земли.

Конституция Российской Федерации принятая 12 декабря 1993 года закрепляет права граждан на частную собственность, жилище.

Но, как известно, одного только закрепления в Конституции РФ данного права человека мало, для соблюдения законного исполнения права в конце прошлого тысячелетия и начале этого, законодательными органами принимаются меры по созданию нормативно-правовой базы, которая могла бы достойным образом регулировать вопросы, связанные с предоставленными гражданам правами Конституцией Российской Федерации.

С начала 90-х годов, законодательная база выросла, как по количеству нормативно-правовых актов, так и по своей полноценности, в сравнении с прошлыми временными периодами, рассмотренными ранее.

Наиболее значимыми нормативно-правовыми актами принятыми с 90-х годов и нашедших свое применение, постоянно развивающихся и дополняющихся в условиях непрерывного экономического, социального развития, являются: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс, Жилищный кодекс, Кодекс б админисративных правонарушениях, Уголовный кодекс, ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, ФЗ «О землеустройстве», ФЗ «О государственном земельном кадастре», ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю», Указы Президента РФ и многие другие. Данная нормативно-правовая база закепляется права и регулирует деятельность граждан в области реализации своего конституционного права. Нарушения, возникающие при реализации данного права гражданами либо третьими лицами, так же нашли свое отражение в законодательной базе. Защита прав и интересов граждан имеет важное значение как для государства, так и для людей чьи права были нарушены.