Хотя Приватизация жилья в России продолжается без малого тридцать лет, немало людей по-прежнему живет в неприватизированных квартирах. Особенно пожилые. Приватизация автоматически означает значительное повышение квартплаты, так что Договор соцнайма гораздо выгоднее для пенсионеров.
Но когда человек умирает, его родственники, привыкшие считать квартиру, в которой наследодатель прожил много лет, фактически семейным имуществом, с удивлением обнаруживают, что, оказывается, получить ее в Наследство не так-то просто, порой невозможно.
ВНИМАНИЕ! Недвижимость, будь то квартира, частный дом, земельный участок, гараж, является собственностью гражданина только, если у него есть на них оформленное и зарегистрированное в государственных органах Право собственности. Которое подтверждается соответствующими документами. Лишь приватизированным имуществом человек может распоряжаться в полной мере – продавать, дарить, завещать.
Если же приватизации не было, или даже ее Процедура была инициирована, но не доведена до конца, Наследники не могут рассчитывать на владение данной недвижимостью. Или, как минимум, сталкиваются с рядом трудностей при получении прав на распоряжение им.
Данная статья посвящена сложному и противоречивому вопросу наследования неприватизированного жилья. Механизмы, позволяющие родственникам умершего квартиросъемщика унаследовать его права на неприватизированную квартиру, в российском законодательстве существуют. Их регулируют Гражданский и Жилищный кодексы РФ.
Мы подробно разберем различные ситуации, позволяющие использовать данные механизмы на практике. И проанализируем связанные с этим юридические тонкости.
Можно ли завещать и передать неприватизированную квартиру
Завещать неприватизированное жилье нельзя. Статья №1112 ГК РФ совершенно недвусмысленно определяет состав наследства, как совокупность имущества, принадлежащего гражданину на момент смерти.
Неприватизированная квартира принадлежит муниципалитету или государству. Даже, если человек прожил в ней всю жизнь, права собственности на Жилое помещение принадлежат не ему, а вышеупомянутым органам, с которыми он заключил бессрочный договор социального найма.
Следовательно, договор социального найма считается прекращенным с момента смерти квартиросъемщика, и ни его родственники, ни его Иждивенцы прав на жилье не имеют.
Другое дело, если квартиросъемщик воспользовался своим правом на бесплатную приватизацию жилья, полученного по соцнайму.
После того, как процедура смены собственника состоялась и зарегистрирована в Росреестре, квартиру можно включить в наследственную массу, согласно общему положению ГК РФ.
Но что делать, если проживающий в квартире наследодатель не успел завершить процедуру приватизации, или вовсе не приступал к ней?
Подобные ситуации достаточно распространены. Для их регулирования существуют иные законодательные нормы, с вопросами наследования никак не связанные.
В некоторых случаях родственники могут сохранить за собой право пользования жилплощадью (на правах квартиросъемщика) или даже получить жилье в собственность.
Но происходить это будет не по тому регламенту, по которому происходит вступление в наследственные права. Каким образом – мы рассмотрим ниже.
Кто наследник, если квартира не приватизирована?
Строго говоря, государство или муниципалитет. И даже не наследник, а просто собственник, вернувший себе все права на недвижимость после окончания действия договора социального найма.
Родственники же, ни по закону, ни по завещанию, не имеют ни малейшего права претендовать на недвижимость, в которой проживал умерший. Просто потому, что это не его недвижимость.
Но значит ли это, что родственники (наследники) ответственного квартиросъемщика в любом случае лишаются права жить в данной квартире после его смерти? Нет, не значит. Для них предусмотрено два законных способа оставить ее себе и даже получить в собственность:
- Практически безусловное право сохранить за собой жилье имеют право те родственники наследодателя, которые на момент его смерти жили и были прописаны вместе с ним. Договор социального найма беспрепятственно переоформляется на имя одного из них. Этот механизм действует еще с советских времен, когда все квартиры (за исключением ЖСК, которых было менее 10%) принадлежали исключительно государству. Люди всеми возможными способами старались прописать к одиноким бабушкам/дедушкам внуков, которые после смерти старших родственников становились обладателями жилья. В противном случае квартира, как тогда говорили, «пропадала» — отходила государству.
В этом отношении ничего не изменилось. Если родственник или иждивенец прописан в муниципальной квартире, договор соцнайма которой оформлен на умершего, он становится новым ответственным квартиросъемщиком.
И впоследствии имеет право получить квартиру в собственность, бесплатно приватизировав ее на законных основаниях.
Все прочие родственники, зарегистрированные по другим адресам, независимо от степени родственной близости, претендовать на данное жилое помещение права не имеют.
- В случае, если квартиросъемщик сам начал процедуру приватизации, но не успел закончить ее до своей смерти, ситуация несколько иная. Законные наследники могут сами закончить процедуру приватизации, а затем разделить приватизированную квартиру между собой, как полноценное наследство. Однако, чтобы получить право так сделать, им необходимо пройти этап судебного спора с пока еще актуальным собственником жилья – муниципалитетом или государственным органом. Если суд встанет на сторону наследников, то разрешит им завершить процедуру приватизации со всеми вытекающими из этого последствиями.
В этом случае круг наследников определяется, согласно общим правилам. Если есть Завещание – наследниками становятся лица, упомянутые в нем. Если завещания нет – наследники по очередям. Именно они имеют право на подачу искового заявления. А также категории обязательных наследников: нетрудоспособные муж/жена, дети, родители, иждивенцы, несовершеннолетние дети.
ВНИМАНИЕ! Неприватизированная квартира, разумеется, не может стать объектом завещания – Нотариус такое попросту не заверит. Когда говорят о наследовании по завещанию в связи с возможностью получить квартиру, не приватизированную на момент смерти наследодателя, имеется в виду следующее.
Квартира (при условии положительного решения суда о завершении процедуры приватизации наследниками квартиросъемщика) будет включена в общую наследственную массу после того, как приватизация и регистрация права собственности завершится. И разделена между лицами, указанными в завещании.
Порядок и процедура получения неприватизированной квартиры в наследство
Итак, после смерти ответственного квартиросъемщика (нанимателя) неприватизированной квартиры у его родственников (наследников) есть два способа сохранить права на данное жилое помещение.
Один из них – перезаключение договора социального найма на свое имя — возможен в том случае, если кто-то из родственников проживал вместе с ответственным квартиросъемщиком и был указан в договоре соцнайма, как член семьи.
В данном контексте членом семьи, согласно ЖК РФ, может называться не только близкий родственник квартиросъемщика по крови, но и любое лицо, зарегистрированное в той же квартире по его просьбе или с его согласия. После того, как «член семьи» сам станет ответственным квартиросъемщиком, он имеет право бесплатно приватизировать квартиру, если тому нет иных законных препятствий.
Второй способ – завершение процедуры приватизации, начатой квартиросъемщиком до его смерти — становится доступным, если данная процедура была начата, и суд принял решение, разрешающее ее завершение наследникам или наследнику. Затем приватизированная квартира включается в наследственную массу.
Завершение приватизации, начатой наследодателем при жизни
Достаточно обширная юридическая практика, сложившаяся в этой области и не противоречащая нормам законодательства, свидетельствует о том, что достаточным условием для включение неприватизированной квартиры в наследственную массу является доказанное намерение наследодателя приватизировать ее. То есть:
- Наследодатель (квартиросъемщик, наниматель) подал заявление о приватизации квартиры
- Подал в уполномоченные органы пакет документов, необходимых для оформления и регистрации права собственности
- Не подавал заявления об отзыве поданных документов
Поскольку заявление на приватизацию рассматривается уполномоченным органом в течение двух месяцев (статья № 6 ФЗ-55),человек в результате непредвиденных событий (тяжелой болезни, несчастного случая) может умереть, не дождавшись принятия решения. Если он подал документы на приватизацию и не отозвал их на момент смерти, это считается явным признаком его намерения пройти процедуру приватизации своего жилья.
В 1993 году Пленум Верховного Суда РФ принял Постановление №8, в котором указано, что при возникновении подобной ситуации наследники вправе подать ходатайство о том, чтобы квартира, приватизация которой начата, но не завершена на момент смерти заявителя, была включена в наследственную массу. Мы уже упоминали, что в подобных ситуациях практически неизбежно возникновение споров с муниципалитетом, либо государственным органом, которому принадлежит квартира.
В принципе, эти споры носят формальный характер. Дело не в том, что муниципалитет «не хочет отдавать» квартиру. Просто ему необходимо законное основание для того, чтобы она перешла в собственность не того человека, который начал приватизацию, а его наследников. Решение суда является таким основанием.
Суд, учтя, что бывший наниматель жилого помещения выразил явное намерение ее приватизировать (подал заявление плюс пакет сопутствующих документов, и не отзывал их), но не успел завершить процедуру до своей смерти, дает разрешение завершить незаконченную процедуру и передать уже приватизированную квартиру наследникам.
Заключение договора социального найма родственниками умершего
Этот способ сохранения права на проживание в квартире умершего ответственного квартиросъемщика с точки зрения законодательства не имеет отношения к наследованию. Он регулируется жилищным законодательством (статья №69(п.2) ЖК РФ), а также той частью гражданского законодательства, которое регламентирует пользование жилыми помещениями (статья №672 ГК РФ).
Статья №69 ГК РФ декларирует равенство прав и обязанностей основного нанимателя жилого помещения и членов его семьи. Статья №672 ГК РФ гласит, что члены семьи ответственного квартиросъемщика жилья социального найма вправе проживать в том же помещении после его смерти.
То есть, договор социального найма без дополнительных условий перезаключается на того, кто остался прописанным в квартире. И так же, как прежде остается бессрочным. То есть, можно сказать, что член семьи наследует квартиру своего родственника, но только в бытовом смысле.
С точки зрения закона он попросту становится его правопреемником, не получая свидетельство о наследстве, не платя пошлину, не переоформляя права собственности (которого у родственника-нанимателя и не было).
Как новый наниматель, «наследник» получает право подать заявление о приватизации жилого помещения на свое имя.
ВНИМАНИЕ! В квартире умершего нанимателя можно только ПРОДОЛЖАТЬ жить. То есть, это право распространяется лишь на тех членов семьи, которые были прописаны и жили в квартире до смерти нанимателя. Прописаться на жилплощадь на основании родства после смерти нанимателя нельзя.
Например, если внучка жила с бабушкой в качестве члена семьи, после ее смерти она остается в квартире, может перезаключить договор соцнайма на свое имя и подать заявление на ее приватизацию.
Но мать внучки (дочь бабушки), несмотря на то, что является наследницей первой очереди, не может принять участие в приватизации, если была и остается прописанной в другом месте.
Как действовать членам семьи после смерти нанимателя?
Действовать нужно согласно положениям статьи №82 ЖК РФ. Если член семьи один – он идет и вносит изменения в договор социального найма, переоформляя его на свое имя. Если их несколько – люди договариваются между собой о том, кто теперь станет основным нанимателем.
Все права членов семьи, которыми они обладали до смерти первоначального нанимателя, сохраняются. В частности, они вправе прописать на жилплощадь других лиц в качестве членов семьи. Права и обязанности граждан, определенных, как члены семьи нанимателя жилья по договору соцнайма, регламентируются статьей № 69 ЖК РФ.
Проживая в квартире на условиях социального найма, Гражданин и члены его семьи, также имеют право оформить бесплатную приватизацию этого жилого помещения на основании ФЗ №1541-1.
Они вправе сделать это в любое время, поскольку последние изменения закона ликвидировали его срочный характер, и приватизация объявлена бессрочной.
Приватизация может быть произведена в равных долях, либо только на имя одного из проживающих в квартире (если остальные напишут отказ от участия в процедуре).
Подытоживая все вышесказанное, следует выделить три основных момента:
- Если приватизация муниципальной квартиры начата, но не закончена его нанимателем до его смерти, наследники имеют право ходатайствовать о завершении процедуры и включении объекта недвижимости в наследственную массу
- Если приватизация вообще не планировалась, родственники нанимателя могут сохранить за собой права пользоваться квартирой и в дальнейшем приватизировать ее, если проживали вместе с нанимателем и имели постоянную регистрацию по тому же адресу.
- Если же наниматель жил и был прописан в квартире один, и приватизировать квартиру не собирался, после его смерти родственники и наследники по закону не имеют никаких оснований претендовать на его жилплощадь. Сделать с этим ничего нельзя.
Если у вас остались вопросы по данному поводу, задавайте их юристам на портале Prav.io. Опытный Юрист в области жилищного права ответит на все ваши вопросы с учетом актуальных изменений в законодательстве.
Наследование приватизированной квартиры
Унаследовать имущество умершего лица можно по завещанию и (или) по закону. Оно должно принадлежать наследодателю на праве собственности, приобретенном в результате купли, получения его в наследство, других сделок. В том числе, по общим правилам происходит наследование приватизированной квартиры, однако здесь имеются особенности, о которых должны знать наследники.
Получить в наследство неприватизированную квартиру нельзя. Она является собственностью муниципального или государственного образования.
В данном случае наследодатель проживает в ней на основании договора социального найма.
Каждый гражданин может один раз в жизни использовать право на приватизацию такого жилья, подав заявление в администрацию района (города), в ведении которого находится жилищный фонд.
Договор приватизации является основанием для регистрации права собственности на квартиру в ЕГРН.
После этого гражданин становится титульным собственником жилого помещения и вправе распорядиться по собственному усмотрению, в том числе завещать любым лицам.
Если завещание отсутствует, приватизированная квартира, как и другая собственность, включается в состав наследства и переходит родственникам, призываемым к наследованию в порядке 1-й, 2-ой и других очередей (всего их восемь).
Что ограничивает права наследников на приватизированную квартиру
Особенность жилого помещения, приобретенного на основании договора приватизации в том, что наследник может получить квартиру с «обременением». Точнее, вместе с прописанными в ней жильцами, которых он не сможет выселить, даже если станет ее собственником. Основанием для этого могут послужить следующие обстоятельства.
Отказ от участия в приватизации
Договор безвозмездной передачи квартиры в собственность может быть заключен непосредственно с нанимателем (с согласия всех остальных жильцов) или со всеми членами его семьи, прописанными в жилом помещении на момент его заключения. Все они, включая несовершеннолетних детей, имеют право на часть приватизируемой недвижимости. Если доли собственников в договоре не прописаны, они считаются равными (ст. 3.1 закона №1541-1 в ред. от 20.12.2017).
Даже когда в ЕГРН единственным собственником помещения числится наследодатель, но в нем проживают лица, которые имели право на приватизацию, их выселить нельзя. Лица, отказавшиеся участвовать в приватизации, могут бессрочно пользоваться жилым помещением, принадлежащим собственнику.
- Таким образом, при наследовании приватизированной квартиры, ее вполне можно получить с обременением в виде зарегистрированных в нем родственников. Решить вопрос с ними можно:
- 1) путем мирной договоренности, например, выплатив им часть стоимости их доли;
- 2) если жильцы добровольно выпишутся из квартиры и не будут претендовать на последующее вселение;
- 3) когда фактически они в помещении не жили (были только прописаны на момент приватизации) и не живут, не оплачивают его, имеют другую жилплощадь, можно обратиться в суд с требованием о прекращении права пользования жилым помещением.
В правоприменительной практике встречаются все описанные случаи освобождения приватизированной квартиры от «мертвых душ». Кстати, по выписке ЕГРН обременение такого рода усмотреть нельзя, подобная информация в реестре отсутствует. Прописанные в квартире на момент приватизации лица, могут потребовать зарегистрировать их долю в течение 3-х лет со дня, когда они узнали о нарушении своих прав.
Завещательный отказ
Если наследодатель оставил квартиру наследникам по завещанию, он вправе совершить завещательный отказ. Например, предоставить право проживать в ней указанному лицу определенный срок (иногда пожизненно). Согласно 33 ЖК РФ лицо, которое в силу завещательного отказа получило право проживания в помещении (отказополучатель), пользуется им наравне с собственником жилья.
Использовать свое право отказополучатель должен в течение трех лет со дня открытия наследства и не может передать его другим лицам (п.4 ст. 1137 ГК РФ). Установленный срок для требования о предоставлении возможности проживания в квартире является пресекательным, и не может быть восстановлен.
Обязательная доля
Независимо от того, по какому основанию происходит наследование приватизированного жилого помещения, требования на него могут предъявить наследники, имеющие право на обязательную долю наследства. Это следующие лица:
- дети наследодателя младше 18 лет, а также взрослые, имеющие инвалидность;
- жена (муж), родители завещателя, достигшие пенсионного возраста;
- иждивенцы умершего, которых он содержал за свой счет не менее года перед смертью.
Обязательная доля выделяется таким наследникам из не завещанного наследственного имущества, а если такого нет — из того, что было завещано другим лицам. В том числе, это может быть и приватизированная квартира наследодателя.
- При наследовании по закону — нетрудоспособные лица включаются в состав призываемой очереди наследников и получают имущество на равных с ними основаниях.
- При наличии завещания — они вправе получить из наследства не менее половины той доли, которая причиталась бы им, если бы наследование происходило по закону.
Порядок наследования приватизированной квартиры
По общему правилу наследник может вступить в свои права двумя способами: через нотариуса и фактически. При этом не имеет значения, как он получает наследство: по закону или по завещанию.
- Фактический способ вступления в наследство. Наследник, не оформляя документов, начинает пользоваться имуществом как своим собственным. Оплачивает содержание жилья, коммунальные Услуги, принимает меры по охране квартиры, сдает ее в аренду. При этом он не числится в качестве собственника жилого помещения в ЕГРН, а значит, не может его продать, завещать, подарить.
- Оформление наследства у нотариуса. В этом случае наследник обращается в нотариальную контору в городе, где жил умерший, в течение полугода после его смерти, подает заявление о принятии наследства и получает официальное свидетельство о праве на имущество наследодателя. Этот документ нужно представить в Росреестр для регистрации собственности в ЕГРН.
Наследник, фактически принявший имущество, вправе обратиться к нотариусу с заявлением о выдаче ему свидетельства на наследство. Если он сделает это в течение 6 месяцев после смерти наследодателя, он получит официальный документ. После истечения установленного срока, ему придется обращаться в суд.
Какие документы потребуются нотариусу
Для оформления свидетельства о праве на наследство в нотариальную контору нужно представить следующие документы.
- Официальное свидетельство о смерти наследодателя, выданное ЗАГС.
- Завещание или подтверждение родственных отношений с умершим лицом (при наследовании в силу закона).
- Справку МВД, ЖЭК, УК о последнем месте регистрации лица, оставившего наследство.
- Документы наследодателя о праве на приватизированную квартиру (выписка из ЕГРН, договор приватизации).
- Другие документы по требованию нотариуса, необходимые для вступления в наследство.
Расходы наследника при оформлении наследства
За выдачу нотариального свидетельства о праве предусмотрена уплата государственной пошлины (нотариального тарифа). Ее размеры установлены Налоговым кодексом и одинаковы на всей территории Российской Федерации и составляют:
- при наследовании близкими родственниками (супруг, родители, дети) — 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры;
- при получении имущества посторонними лицами и более дальними родственниками — 0, 6 %.
Помимо госпошлины необходимо оплатить правовые и технические услуги нотариуса (УПТХ). Расценки устанавливаются ежегодно и действуют на территории нотариального округа (тарифы за нотариальные действия).
Как перерегистрировать унаследованную квартиру
Регистрация права собственности на недвижимость производится в органах Росреестра. Туда представляется заявление и нотариальное свидетельство. В государственный реестр (ЕГРН) вносятся соответствующие изменения, которые отражаются в выписке из государственного реестра.
В настоящее время нотариус, оформляющий наследство, обязан подать подать заявление в Росреестр от имени наследников в электронном виде.
Регистрация перехода права собственности на недвижимый объект будет совершена в течение одного дня после оплаты госпошлины (2 000 рублей). Ее перечисляет лицо, получающее наследство.
Выписку ЕГРН можно получить у нотариуса, при желании — с нотариальным удостоверением документа.
Приватизация квартиры после смерти наследодателя
Как отмечалось выше, получить в наследство можно только приватизированную квартиру, либо приобретенную в собственность на других основаниях. На практике часто возникает ситуация, когда наниматель жилья в муниципальном фонде подал заявление в администрацию, но умер, не дождавшись заключения договора, или не успел зарегистрировать свои права собственности в ЕГРН.
В этом случае наследники могут завершить процедуру приватизации и включить квартиру в состав наследства.
Считается, что наследодатель выразил свою волю и оформил ее документально, но был лишен возможности завершить процесс по не зависящим от него причинам. Такие дела решаются в судебном порядке.
Получив решение суда о праве на наследуемую квартиру, можно на основании этого документа зарегистрировать собственность в Росреестре.
Как делится приватизированная квартира
Как правило, если участников бесплатной приватизации было несколько, они определяли доли по соглашению и пропорционально регистрировали право собственности в ЕГРН. В таком случае в состав наследства входит только доля приватизированного помещения, которая принадлежит умершему лицу.
Однако до настоящего времени сохраняется множество договоров, где такие доли не определены.
Возникает вопрос: нужно ли выделять долю умершего лица, чтобы внести ее в наследственную массу, и как это сделать? Ответ на этот вопрос содержится в статье 3.
1 закона № 1541-1, которая устанавливает, что в этом случае доли участников признаются равными. Чтобы рассчитать долю наследодателя нотариусу потребуется договор приватизации, где указаны все участники.
На практике встречаются ситуации, когда несовершеннолетние на момент приватизации лица, которые не были включены в договор родителями, позднее подают Иск о признании его недействительной.
Однако суды, как правило, считают срок исковой давности пропущенным, так как он не может превышать 10 лет (ст. 181, 196 ГК РФ) и отказывают в удовлетворении требований.
Особенно в случаях, когда Истец проживал в спорной квартире длительное время после ее приватизации, и не мог не знать о том, что он не входит в число собственников.
Выводы. Наследование приватизированной квартиры производится в обычном порядке, если право собственности наследодателя на нее или долю в ней зарегистрировано в ЕГРН.
Если в ней проживают лица, отказавшиеся от приватизации, наследник не имеет права выселить их (они могут это сделать добровольно).
Основанием для регистрации жилого помещения на имя наследника служит свидетельство о праве, выданное нотариусом.
Обращайтесь в нотариальную контору (Страстной бульвар, 7), чтобы получить разъяснения по вопросу получения в наследство приватизированной квартиры и правилам ее оформления. График работы ежедневный, включая выходные и праздничные дни.
Вам может быть интересно:
Как унаследовать квартиру по договору социального найма?
Расскажите, как наследуют квартиру, которая находится в социальном найме? Я прописана в квартире отца и, хотя там не живу, коммунальные услуги оплачиваю. В квартире живет престарелый отец с чужой женщиной. Какие шансы у этой женщины получить долю в квартире в случае, если отец умрет? Они не в браке, в квартире она также не прописана.
Л. В.
Больше исключений нет.
Наймодатель может отказать — если в результате площадь квартиры на одного члена семьи станет меньше учетной нормы.
То есть отец может вселить свою гражданскую супругу, но только если получит ваше согласие и согласие муниципалитета, а площадь квартиры на каждого жильца не станет меньше учетной нормы. Например, в Санкт-Петербурге такая норма — 9 м² для отдельных квартир и 15 м² для коммунальных. В Москве — 10 м².
Суды в аналогичных делах придерживаются такой же позиции. Например, суд в Амурской области сказал, что гражданку следует выселить из квартиры, поскольку она вселилась туда без согласия члена семьи нанимателя.
Женщина, которая сейчас проживает с отцом, после его смерти может обратиться в суд, чтобы официально подтвердить свой статус гражданской жены и на этом основании потребовать зарегистрировать ее в квартире. Но суды, как правило, отказывают в таких требованиях.
В этом случае отцу будет принадлежать половина, которой он сможет распоряжаться сам. А вам — вторая половина.
Если отец женится, его супруга станет наследницей его части квартиры наравне с вами. То есть каждая из вас после смерти отца — если нет других прямых наследников — сможет претендовать на половину от его доли, то есть на ¼ квартиры.
Супружескую долю из части недвижимости отца его жене не выделят, так как при приватизации это не совместно нажитое имущество. Помимо этого, у вас также будет своя половина квартиры. Итого вы получите ¾ квартиры, а жена отца — ¼.
Если так случится, вы можете только потребовать обязательную наследственную долю. Но для этого нужны веские основания. Еще можно оспорить завещание, но с этим тоже не все так просто: придется собирать доказательства и ходить по судам. Например, попробовать доказать, что отец составлял его, не отдавая отчет в собственных действиях.
Если есть риск, что отец распорядится квартирой не в вашу пользу, для вас это выгодный вариант: вы сохраните контроль хотя бы над половиной жилья.
Если суд хотя бы формально установит, что из квартиры вы выехали добровольно, постоянно проживаете в другом месте, вывезли все свои вещи, а отец и его гражданская жена не препятствовали вам в проживании, решение может оказаться не в вашу пользу.
Например, схожую ситуацию рассматривал суд в Крыму. Гражданка фактически не проживала в спорном помещении, вселиться обратно не пыталась, и никто ей в этом не мешал. А еще она не платила коммунальные платежи за это помещение. Поэтому суд лишил ее права пользования квартирой.
Если отец все-таки убедит суд, что вас надо лишить права проживания, он останется единственным зарегистрированным человеком в этой квартире и сможет ее приватизировать полностью на себя. Например, всю квартиру он сможет завещать и даже подарить женщине, с которой живет. А вы узнаете об этом, когда будет уже поздно что-то предпринимать.
При таких рисках вам нужно подстраховаться и исключить возможность выселения.
Вы можете оставить все как есть, — не приватизировать квартиру сейчас, а заняться этим уже после смерти отца. В этом случае вы сразу получите право собственности на квартиру целиком.
Но тогда до смерти отца вы полностью потеряете контроль над ситуацией: вас могут выселить через суд, отец может подарить квартиру, составить завещание на жену, приватизировать ее на свое имя, прописать женщину и приватизировать жилье с ней на двоих.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Вс пояснил нюансы включения в наследство квартиры, приватизация которой не была завершена
Верховный Суд опубликовал Определение № 5-КГ21-144-К2 от 16 ноября, где рассмотрел вопрос о включении в наследственную массу квартиры, по которой наследодателем не была завершена приватизация.
Суд удовлетворил иск о включении имущества в состав наследства
6 апреля 2013 г. Юлия Сажина обратилась в Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы с письменным заявлением о приватизации жилого помещения – квартиры, в которой она была зарегистрирована. 11 декабря 2018 г.
женщина умерла, после чего было открыто наследство, состоящее из ее квартиры. Единственным наследником в силу закона являлась ее мать – Вера Сажина, которая 17 января 2019 г. обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства.
Однако ей было отказано в этом в связи с отсутствием у умершей права собственности на квартиру.
Впоследствии Вера Сажина обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества о включении квартиры в состав наследства, признании права собственности на нее.
Она полагала, что квартира подлежит включению в состав наследства, поскольку при жизни ее дочь изъявила желание приобрести ее в собственность, о чем свидетельствует поданное ею заявление на приватизацию жилого помещения, однако ее право собственности зарегистрировано не было.
Решением Измайловского районного суда г. Москвы исковые требования были удовлетворены. Суд исходил из того, что Юлия Сажина при жизни выразила волю на оформление жилого помещения в собственность, однако закончить процесс приватизации не смогла по не зависящим от нее причинам. В установленном законом порядке ответчик в приватизации квартиры не отказывал, отметил суд.
Апелляция отказала в удовлетворении требований наследника
Вместе с тем 12 февраля 2020 г. Московский городской суд отменил решение первой инстанции и принял новое решение – об отказе в удовлетворении иска. Апелляция исходила из того, что воля наследодателя на получение занимаемого жилого помещения в собственность в установленном порядке не была выражена.
В приватизации спорной квартиры Юлии Сажиной было отказано в связи с тем, что при обращении с заявлением в 2013 г. ею был предоставлен неполный пакет документов, а именно не приложен договор социального найма, отметил Мосгорсуд.
Также апелляция указала, что с момента подачи документов до смерти наследодателя прошло более пяти лет, в течение которых она повторно не обращалась с заявлением о приватизации и не оспаривала отказ в заключении договора.
Мосгорсуд пришел к выводу, что при жизни Юлия Сажина не совершила весь комплекс действий, свидетельствующих о принятых необходимых мерах, направленных на получение в собственность в порядке приватизации спорной квартиры, в том числе действий, направленных на заключение договора социального найма на спорное жилое помещение. Кассационный суд согласился с указанным выводом.
17 декабря 2020 г. наследник квартиры, Вера Сажина, умерла, поэтому с кассационной жалобой в Верховный Суд обратился ее правопреемник – Сергей Балдин, который просил отменить судебные акты апелляционной и кассационной инстанций.
ВС указал, что вывод апелляции противоречит фактическим обстоятельствам дела
Верховный Суд напомнил, что в соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Он пояснил, что, согласно ст.
8 Закона о приватизации жилищного фонда, решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. ВС добавил, что из разъяснений, приведенных в п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г.
№ 8, следует, что гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим законом условиях, если они обратились с таким требованием.
ВС указал, что возможность включения жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается лишь в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности. Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют. Такие варианты выражения воли наследователя не являются основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя занимаемого им по договору социального найма жилого помещения, пояснил Суд.
«Обстоятельством, имеющим значение для правильного разрешения настоящего дела, является установление факта подачи наследодателем в установленном порядке в уполномоченный орган заявления о приватизации занимаемого ею по договору социального найма жилого помещения вместе с необходимыми документами, а также того, что данное заявление не было ею отозвано», – отмечено в определении.
ВС принял во внимание, что судом первой инстанции установлено, что при жизни Юлия Сажина совершила все необходимые и достаточные действия для передачи ей жилого помещения в собственность и не отозвала свое заявление, выразив тем самым волю на приватизацию помещения. Кроме того, Суд учел то обстоятельство, что в установленном законом порядке ответчик не выносил решения об отказе в предоставлении государственной услуги.
Относительно апелляционного определения Судебная коллегия ВС отметила, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие принятие по заявлению Сажиной решения об отказе в приватизации жилого помещения и доведение до ее сведения мотивов такого отказа.
При этом ВС обратил внимание, что на момент подачи наследодателем заявления о приватизации жилого помещения действующим законодательством такого основания для отказа в заключении договора о приватизации, как отсутствие заключенного договора социального найма, установлено не было.
Обращаясь к распоряжению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 30 июля 2004 г.
№ 459 (действовавшему на момент обращения с заявлением о приватизации), Суд напомнил Порядок оформления документов на передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в управлениях Департамента в административных округах.
Так, наследодатель в установленном порядке подала в уполномоченный орган заявление о приватизации занимаемого ею жилого помещения вместе с необходимыми документами, между тем управление Департамента возложенную на него обязанность по оформлению договора передачи спорной квартиры в собственность не выполнило.
Невозможность приватизации равнозначна отказу в нейЕвропейский Cуд присудил по 2500 евро военным, которые не смогли приватизировать квартиры
Суд подчеркнул, что действующим в настоящее время Постановлением Правительства Москвы от 10 сентября 2014 г.
№ 521-ПП установлены основания для отказа в приеме документов, необходимых для предоставления государственной услуги, а также предусмотрена выдача заявителю соответствующего уведомления с указанием причин такого отказа.
Он отметил, что при рассмотрении дела судом установлено, что заявитель какого-либо уведомления об отказе в приеме документов, необходимых для оформления договора приватизации, в том числе по причине предоставления неполного пакета документов, также не получала.
Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств Верховный Суд посчитал, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что Юлией Сажиной при жизни не были совершены действия, выражающие ее волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, противоречит фактическим обстоятельствам дела и нормам закона.
Суд установил, что, с учетом того что Юлии Сажиной было неправомерно отказано в приватизации спорной квартиры, данная квартира после ее смерти подлежит включению в наследственную массу.
При таких условиях Судебная коллегия ВС отменила определения апелляционной и кассационной инстанций как основанные на неправильном толковании и применении норм материального права, направив дело на новое апелляционное рассмотрение.
Можно ли заявить о наследстве на неприватизированную квартиру?
belchonock/Depositphotos
Отвечает старший партнер адвокатского бюро «Бизнес. Право. Арбитраж» Марина Епифанова:
Если квартира не была приватизирована, бабушка и отец Вашего мужа не могли быть собственниками квартиры.
Очевидно, квартира принадлежала муниципальному образованию, а бабушке и отцу Вашего мужа была передана в пользование по договору социального найма.
По закону один раз в жизни граждане, которые проживали и были зарегистрированы по месту жительства в таких квартирах, могли обратиться с заявлением в администрацию и бесплатно получить жилье в свою собственность. Этот процесс называется приватизацией.
Дети не участвовали в приватизации. Они собственники квартиры?
Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?
В описанной ситуации бабушка и отец мальчика умерли, не успев приватизировать квартиру и стать ее собственниками.
Несовершеннолетние, проживающие и зарегистрированные по месту жительства в государственных квартирах, также могли участвовать в приватизации. За них заявление на приватизацию писали родители.
Поскольку Ваш муж на момент смерти бабушки и отца проживал и был прописан в другом месте, он не имел права участвовать в приватизации.
Получить по наследству указанную квартиру Ваш муж также не может. В наследство передается только то имущество, которое к моменту смерти принадлежало умершему на праве собственности. Наследовать государственное имущество нельзя. Поскольку ни отец, ни бабушка не получили в собственность квартиру, она не могла перейти по наследству к их родственникам ни тогда, ни сейчас.
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Заявить данное требование невозможно даже в судебном порядке, так как неприватизированная квартира не принадлежала на праве собственности умершим. Соответственно, квартира, предоставленная государством по социальному найму, не являлась на тот момент частью наследства.
Важно понимать, что жилье не «отошло государству» после смерти отца и бабушки, а принадлежало государству или муниципалитету изначально.
Если бы на момент смерти наследодателей несовершеннолетний ребенок был бы зарегистрирован в данной квартире, договор предложили бы перезаключить на его имя в лице его законного представителя — матери.
После они бы имели возможность данную жилплощадь приватизировать.
Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?
Как продать квартиру в соцнайме, если умер главный квартиросъемщик?
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Право возникновения собственности на неприватизированную квартиру возникает у нанимателя. В случае смерти всех нанимателей данная недвижимость остается в собственности у государства.
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
Общий срок исковой давности составляет три года, по сделкам о признании их ничтожным — один год. Поэтому судебной перспективы в Вашу пользу я не вижу уже из-за пропуска сроков исковой давности.
Плюс, так как квартира была неприватизированной, то ее собственниками отец мужа и бабушка не являлись, поэтому эта квартира в наследство не входит и, соответственно, наследовать ее Ваш супруг не мог.
Ссылка на то, что муж был несовершеннолетним, в данном случае значения иметь не будет.
Отвечает управляющий партнер юридической компании «ЭНСО», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:
В данном случае предполагаемое право на приватизацию утрачено полностью в связи с истечением сроков давности.
Срок исковой давности по оспариванию сделки (в данном случае переход жилого помещения в собственность государства) — 10 лет. Даже если учесть, что на момент перехода квартиры несовершеннолетнему было 12 лет, Дееспособность наступает с 18 лет, то есть в 1998 году, то срок исковой давности заканчивается в 2008 году (ч. 2 ст. 196 ГК РФ).
- Как сделать, чтобы внук и дочь не претендовали на квартиру?
- Можно ли приватизировать комнату в общежитии?
- Жилое помещение, находящееся в соцнайме, не является собственностью, то есть не может передаваться по наследству, его нельзя ни продать, ни подарить.
Бывший член семьи имеет право бессрочного пользования жилого помещения соцнайма. Однако если он без уважительных причин не проживает в данном жилом помещении и не оплачивает счета, право пользования жилым помещением утрачивается через шесть месяцев.
Отвечает Юрисконсульт офиса «Бутово» департамента вторичного рынка «Инком-недвижимость» Шидловский Виталий:
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, а также в соответствии с действовавшим до 2004 года ЖК РСФСР в описанной Вами ситуации наследование квартиры невозможно, поскольку на момент смерти бабушки и отца Вашего супруга квартира не находилась в их собственности.
Поскольку других прописанных в квартире лиц, кроме них, не было, договор социального найма жилого помещения прекратился в связи со смертью последнего нанимателя квартиры.
Освободившаяся площадь была предоставлена по договору социального найма другим гражданам, стоявшим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?
- Один из членов семьи отказывается от приватизации – что делать?
- Могут ли меня лишить права жить в служебной квартире?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.