Продажа комнаты в коммунальной квартире: я являюсь собственником двух комнат в коммунальной квартире

Такой вариант приобретения собственного жилья, как комната в коммунальной квартире, интересует чаще всего студентов или же молодые семьи. Большой плюс в подобной покупке – низкая стоимость жилья.

Не все ведь готовы брать Кредит для приобретения хорошей отдельной квартиры, поэтому совершают покупку, исходя из своих возможностей. Ну, а из минусов – длительность и сложность процедуры оформления.

Самостоятельный поиск или помощь профессионала?

Каждый, конечно, решает и определяется сам какой вариант для него удобнее, многое зависит от финансовых возможностей. Возможно, получится легко и быстро самостоятельно подобрать нужный вариант с помощью знакомых или по объявлению.

Но все-таки в процессе документального оформления сделки лучше обратиться за юридической помощью, хотя бы консультативного характера. Ведь подобная сделка непростая, очень много нюансов имеется.

Без профессиональной помощи трудно будет все учесть, чтобы в дальнейшем не возникло никаких проблем.

При осмотре выбранного помещения стоит обратить внимание на следующие важные моменты:

1. Район, состояние дома, наличие ближайших остановок, насколько развита инфраструктура в этом районе.
2. Познакомиться с соседями, которые живут в других комнатах, обсудить моменты, касаемые совместного проживания: о содержании домашних животных, курения в квартире и т.д.
3. Убедиться, что не было незаконных перепланировок, проверить состояние отопительной системы.

В случае обращения за помощью в агентство недвижимости, естественно, нужная информация будет доступна быстрее, чем при самостоятельном поиске. Риэлтор будет сопровождать всю сделку, профессионально поможет в процессе сбора и оформления документов.

Как продать квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция

Почему я решил купить комнату в коммуналке, а не квартиру

Кто имеет преимущественное право на приобретение жилплощади в коммуналке?

Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), установленное законодательством, имеют люди, которые проживают в данной коммунальной квартире, то есть, соседи. Для того чтобы совершить сделку купли-продажи необходимо будет получить письменный отказ всех соседей от покупки комнаты.

Как купить: пошаговая инструкция

Какие нужны документы?

1. Документ, подтверждающий Право собственности на данную жилплощадь.
2. Нотариально заверенные отказы соседей от преимущественного права.
3. Вся техническая и кадастровая документация на комнату в коммуналке.

4. Справки об отсутствии задолженностей за свет, телефон, коммунальные Услуги и т.д.
5. Справка, в которой отражена информация обо всех прописанных жильцах.
6. Согласие второго супруга (заверенное нотариусом) на совершение сделки.
7. Паспорта.
8. Согласие от органов опеки.

Всегда ли нужно согласие супруга на покупку недвижимости?

Очень важно не забыть про документ, без которого данная сделка будет просто недействительной – отказ соседей. Отказ нужен для того чтобы в дальнейшем никто из соседей не смог опротестовать данную сделку в суде. Он должен быть оформлен в письменном виде и заверен у нотариуса.

Всегда ли нужно получать согласие на продажу квартиры от супруга? Цена оформления у нотариуса и образец разрешения

Составление договора купли-продажи

Договор купли-продажи комнаты в коммуналке оформляется в письменном виде (далее его необходимо будет зарегистрировать в Росреестре). В нем должны содержаться следующие разделы:

1. Предмет договора, должна фигурировать конкретная комната с ее описанием, включая адрес и месторасположение в квартире.
2. Стоимость данной жилплощади (указывать нужно реальную, а не заниженную).
3. Подробные сведения о продавце и покупателе.
4. Порядок проведения расчета (когда, после каких действий и каким образом будут передаваться деньги).
5. Конкретный срок освобождения жилплощади продавцом и передачи ключей.
6. Условия расторжения данного договора.
7. Дата заключения договора, подписи обеих сторон.

Договор потребуется составить в трех экземплярах – каждой из сторон по одному и один экземпляр предоставляется в Росреестр. Помимо договора купли-продажи нужно также оформить акт приема-передачи комнаты.

Понятия инвентаризационной стоимости квартиры и кадастровой – в чем разница между ними?

КУПЛЯ ПРОДАЖА КОМНАТЫ

Порядок расчетов

Самая популярная форма передачи денег за жилье – через банковские ячейки. Это надежно и безопасно, у каждой из сторон определен свой порядок доступа к ним.

Например, пока в Росреестре не будет зарегистрировано право собственности на покупателя, Продавец деньги получить из ячейки не сможет. Если сделка не состоялась, то покупатель просто забирает свои деньги обратно и все.

Особенности оформления в ипотеку

При покупке комнаты в коммуналке следует обязательно удостовериться в следующих вопросах:

1. Вся документация на квартиру должна быть подлинной.
2. Дееспособность владельца недвижимости должна быть подтверждена справкой.
3. Все посторонние лица, в том числе и дети, из комнаты должны быть выписаны.
4. Жилплощадь не находится под арестом, она должна быть юридически чистой.

Подводные камни

Купить комнату в коммунальной квартире в ипотеку возможно, Закон это разрешает (п.1 ст. 5 федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке»). Но в реальности это осуществить не так-то просто, банки не очень охотно идут навстречу в таких ситуациях, потому что не хотят рисковать.

Можно обозначить некоторые специфические особенности при оформлении ипотечного кредита на комнату в коммуналке.

Позиция банка

Далеко не все банки готовы предоставлять заем для покупки комнату в коммуналке, так как ликвидная стоимость ее невысокая.

В случае возникновения финансовых трудностей у заемщика (если перестает выплачивать кредит) комната становится банковской собственностью.

Но вот продать ее, чтобы возместить ущерб, банк легко не сможет, поэтому условия кредитования ужесточаются, да и требования к заемщику тоже.

Отказы соседей от преимущественного права

Если соседи не изъявят желания купить данную комнату, то заемщику вместе с продавцом необходимо собрать письменные отказы от всех соседей и приложить их к пакету документов для оформления ипотеки.

Имущественный Залог

Некоторые банки требуют предоставить в залог банку не покупаемую комнату (на которую, собственно, и выдается кредит), а другое жилье, имеющееся у заемщика.

Банки с удовольствием предоставляют ипотеку в том случае, если выкупается последняя комната в коммунальной квартире, где все остальные уже принадлежат этому покупателю. В залоге оказывается в этом случае полностью вся квартира.

Существует специально разработанный ряд требований, предъявляемых к комнатам (для разрешения оформления ипотеки):

• минимальная площадь комнаты не может быть меньше 12 квадратных метров;
• кредит можно оформить только в районе расположения объекта недвижимости;
• жилье должно быть по статусу жилым, не может быть аварийным (не более 55% износа);
• наличие кухни и санузла в коммуналке;
• наличие отопления, водопровода, электричества;
• деревянные перекрытия не допускаются;
• жилье не может быть новым, только вторичным.

Заключение

Итог можно подвести такой: если бюджет семьи в данный момент времени не позволяет приобрести просторное жилье, а деньги нужно куда-то вложить, то покупка комнаты в коммуналке будет хорошим вложением в любом случае. Лучше вложить финансовые средства в Недвижимость, чем растратить по пустякам, к тому же, ее можно в дальнейшем сдавать и получать прибыль.

Какие документы нужно проверить при покупке комнаты?

Как продать комнату в коммуналке: оформление, Налог, преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

13.01.2022

Многие задумываются о продаже комнаты в коммуналке. Далее будет приведена инструкция, которая поможет оформить сделку быстро и в соответствии с законом.

Как подтвердить права собственности

Для того чтобы осуществить сделку по передачи прав на объект другому лицу, необходимо обладать этими правами.

На территории РФ документом, который подтверждает наличие права собственности у продавца, является свидетельство о праве собственности.

В 2022 году собственнику будет выдана выписка из ЕГРП, которая будет являться основанием получения прав собственности на объект.

Как правильно продать комнату в коммунальной квартире — нормативная база

1. Гражданский Кодекс РФ (определяет понятие преимущественного права покупки, устанавливает требования к содержанию и оформлению соглашению о продаже);
2. Жилищный Кодекс РФ (закрепляет обязанность собственника, уведомлять остальных соседей о решении продать комнату, для реализации их права преимущественного выкупа объекта).

Соседу

• Сосед по коммунальной квартире, обладающий на свою комнату правом собственности обладает преимущественным правом покупки.
• Для того, чтобы ему продать комнату, следует в письменном виде направить ему уведомление о продаже.
• Далее в течение 30 дней после получения такого уведомления, сосед должно письменно выразить согласие на приобретение.
• Далее соглашение оформляется в общем порядке.

Постороннему

Для того чтобы продать комнату постороннему лицу, собственник сначала должен получить отказ от преимущественного приобретения объекта, соседями по коммуналке.

При наличии такого отказа, соглашение оформляется в общем порядке:

1. Составляется договор о купле – продаже;
2. Переход права регистрируется в Россреестре.

Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире

1. Оформить продажу можно только после того, как продавцом будет соблюдено требование гражданского законодательства о преимущественном праве покупки.
2. Право преимущественной покупки предполагает, что некоторый круг лиц, получает от государства возможность приобрести помещение до того, как оно будет предложено третьим лицам.

3. Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире принадлежит соседям, проживающим в этой же квартире.

Необходимо помнить, что предложение о покупке недвижимого жилого объекта ими, должно содержать такие же условия, как и те, которые будут предложены третьим лицам, в случае отказа соседей от приобретения комнаты.

Закон установил порядок уведомления соседей о возможности приобретения комнаты:

• В первую очередь следует направить уведомление о продаже комнаты. Такие документы направить заказным письмом с их описью.
• Далее следует ожидать ответа в течение одного месяца. Соседи могут оформить письменно отказ от покупки комнаты. Допускается, что отказы от соседей могут быть, и не оформлены ими после ознакомления с уведомлением. И в первом и во втором случае собственник получает право заключить договор купли — продажи комнаты с третьими лицами.

Порядок продажи комнаты в коммуналке

Для того чтобы продать подобную недвижимость, следует действовать в следующем порядке:

• Определить условия сделки (установить цену);
• Направить уведомление о намерении передать права на объект соседям;
• При получении отказа осуществить поиск покупателей;
• Подготовить документы, которые потребуются для соглашения;
• Составить договор;
• Обратиться в Россреестр с покупателем для регистрации перехода прав на комнату.

Самому

Осуществить сделку можно самостоятельно. Для этого достаточно найти в интернете подробный алгоритм действий.

Бланк уведомления и соглашения не имеет утвержденных форм, поэтому образец их написания, так же можно получить, скачав их из интернета. Такой способ, является наименее затратным.

Через риэлтора

Для того, что бы быстро продать комнату, можно обратиться в специализированные фирмы – риэлтерские агентства. Сотрудники агентств, подберут покупателя, займутся документальным оформлением сделки.

Некоторые организации даже осуществляют действия по переводу денежных средств от покупателя продавцу.

Однако необходимо понимать, что за сопровождение сделки, агентству придется заплатить.

Нужен ли Нотариус

На сегодняшний день, при продаже недвижимости заверять соглашения у нотариуса закон не требует.

Однако для того, чтобы защитить свои права, согласовав такое обращение с покупателем заверить соглашение можно. Нотариус в этом случае проверит правильность составления соглашения, а так же верность отражения данных.

Так же сегодня допускается обращение к нотариусу для осуществления расчетов между сторонами.

Продажа комнаты в коммунальной квартире и согласие соседей

Продажа комнаты в квартире, осуществляемая собственником объекта, не требует согласие соседей.

Такое правило сформировано на основании положение Гражданского Кодекса, которое гласит, что лицо, имеющее право собственность, на какой – либо объект распоряжается им самостоятельно.

Ограничение этого права допускается только при наличии оснований, указанных законом.

В связи с этим, правила продажи такого вида недвижимости определяют необходимость получения только отказа соседей от приобретения комнаты.

Как продать комнату без согласия соседей

Не всегда соседи по коммуналке согласны на осуществление сделки и последующее вселение абсолютно чужих лиц, в связи с этим препятствуют оформлению сделки.

В этом случае можно воспользоваться несколькими вариантами продажи комнаты и без согласия соседей:

1. Покупателя можно сделать таким же собственником комнаты и далее предложить ему уже как соседу реализовать свое право на преимущественную покупку объекта. Получение статуса собственника можно осуществить путем дарения части продаваемой комнаты (в этом случае, согласия никаких соседей не требуется). Продажа доли в коммунальной квартире осуществляется в таком же порядке, как и целая комната.
2. Еще одним вариантом осуществления сделки – заключить договор дарения на всю комнату, не отмечая в нем факт передачи денежных средств от одаряемого дарителю.

Хотелось бы отметить, что вышеуказанные схемы имеют свои особенности. В первом случае следует заключать соглашение с теми людьми, которые после дарения не откажутся заключать соглашение о покупке комнаты, иначе комната так и останется разделенной на несколько собственников.

Во втором случае, заинтересованное лицо может обратиться в суд с требованием о признании сделки притворной. В этом случае она будет отменена.

Цена комнаты

Цена на комнату в коммунальной квартире может быть установлена с помощью нескольких способов:

• Риелторами. Это могут быть специалисты, которые осуществляют сделку с этим объектом или иные специалисты, которые приглашены только для оценки помещения.
• Оценщиками. С такими специалистами должен быть заключено соглашение об оказании услуги по оценке недвижимости. По итогу, такой оценщик выдаст документ, в котором будет указана стоимость помещения, а также методы, которые были использованы при определении цены.
• Самостоятельно путем сравнения цен на подобные объекты.

При определении стоимости самостоятельно следует учитывать нижеприведенные факторы:

• Номер этажа, на котором располагается квартира;
• Размер квартиры, кухни, ванной комнаты и санузла;
• Наличие в квартире дополнительных помещений (подсобок, кладовок);
• Месторасположение дома;
• Соседи.

Налог с продажи

Многих, перед оформление соглашения волнует вопрос, следует ли платить налог после продажи?

Поскольку продавая комнату, собственник получает доход, налоговым законодательством установлено, что в этом случае с суммы дохода необходимо внести в бюджет государства 13 %.

Налог с продажи комнаты не выплачивается, когда право собственности было получено 3 и более года назад. Тогда собственник от налоговой обязанности освобождается.

Документы, которые вам понадобятся для оформления сделки

Оформление купли – продажи подразумевает сбор требующихся документов.

К таким документам отнесены:

1. Документы, удостоверяющие личность, как продавца, так и покупателя;
2. Кадастровые документы на объект;
3. Документ, являющийся основанием получения права распоряжением этим объектом (договор дарения, свидетельство о получении права на Наследство, решения судебного органа);
4. Техническая документация, выдаваемая БТИ;
5. Справка, подтверждающая отсутствие коммунальных задолженностей;
6. Уведомление остальных собственников о сделке.

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире, образец

Уведомление направляется каждому из соседей — собственников.

В документ вписывается:

• ФИО соседа;
• Основные условия заключения сделки;
• Стоимость объекта;
• Дата составления документа, подпись отправителя.

Ознакомиться с образцом можно ниже.

Договор купли продажи коммунальной квартиры, образец

Договор должен быть составлен в письменной форме.

В договоре должны быть следующие положения:

• Сведения о сторонах соглашения. Указываются на основании данных паспортов.
• Сведения о предмете соглашения, то есть о комнате. Указываются её технические характеристики, месторасположение, площадь.
• Сведения о цене. Цена указывается в рублях цифрами и прописью. Также необходимо указать порядок расчета.
• Информация о правах и обязанностях сторон.
• Сведения об ответственности за нарушение положений подписанного договора.
• Дату составления и подписи сторон.

Образец договора купли продажи коммунальной комнаты можно скачать по ссылке.

Обмен комнаты в коммунальной квартире

Закон не запрещает обмен комнатами, если вы желаете произвести его в коммунальной квартире. Основным требованием для осуществления этого юридически – значимого действия — наличие приватизированной комнаты и права собственности на нее.

Обмен осуществляется двумя способами:

• Равноценный, то есть сделка происходит без условия доплаты;
• Обмен с доплатой, то есть одна сторона, должна выплатить установленную соглашением сумму денег за получение лучших условий.

Как правило, обмен комнаты в коммуналке происходит на комнату в общежитии, и если они одинаковы по площади, то без доплаты.

Обратите внимание, когда одна из сторон осуществляет пользование помещением на основании соглашения о социальном найме, от сделки необходимо отказаться.

Покупка комнаты в коммуналке, что нужно знать покупателю

Покупка комнаты в коммуналке требует ознакомления с определенными нюансами до подписания соглашения:

1. Продавец должен представить уведомление остальных собственников комнат. Обратите внимание, ели собственником является и муниципалитет, то и этот орган должен быть уведомлен продавцом.
2. При согласии одного из соседей, оформлять сделку нельзя, поскольку в этом случае она будет противоречить закону.
3. Получая права на комнату после её покупки, новый собственник должен получить квадраты от общей площади недвижимости в квартире (от кухни, ванной, санузла). Размер этих квадратов необходимо выяснить из документов о собственности продавца.

Заключение

Процедура продажи комнаты не имеет много сложностей. Поэтому достаточно следовать вышеперечисленным рекомендациям и Ваша сделка пройдет успешно.

Кусочек личного пространства: покупаем комнату в коммуналке

ИТАР-ТАСС

В общем объеме предложений на рынке недвижимости в Москве доля комнат составляет не более 3%, однако они пользуются неплохим спросом. Кто покупает комнаты в коммуналках и сколько стоит такое жилье, выяснило сетевое издание М24.ru.

Свой угол и прочие блага

Покупка комнаты – хороший вариант для тех, кто пока не накопил на полноценную квартиру, но уже не хочет связываться с арендой. Некоторые покупают комнаты вскладчину ради московской прописки и связанных с ней льгот: приобретая комнату, вы становитесь полноценным владельцем недвижимости в столице, в которой можно проживать и регистрировать по месту жительства себя и членов своей семьи.

Для кого-то это просто временное вложение денежных средств. Кто-то приобретает жилье для последующей его сдачи в аренду. Очень многие покупатели рассчитывают получить через какое-то время отдельную квартиру в Москве или Подмосковье.

Продавцы об этом знают, поэтому в объявлениях в качестве преимущества часто значится «перспектива сноса». Еще продажи-покупки комнат происходят при разъездах (разводы, разделение недвижимости с детьми и прочие жизненные ситуации).

В случае с продажей комнат необходимо удостовериться, что права соседей не были нарушены, и поводов признать сделку недействительной не появится. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ право преимущественной покупки принадлежит владельцам других комнат в коммунальной квартире.

Поэтому сначала собственник комнаты в коммуналке должен обратиться с письменным извещением к остальным жильцам квартиры (как к собственникам своих комнат, так и к нанимателям муниципальной недвижимости) с предложением покупки отчуждаемого помещения и доли в праве общей собственности, в котором обязательно нужно указать цену комнаты. Другие собственники квартиры могут отказаться от предложения о покупке комнаты либо принять его. Отказ сособственников купить комнату по цене и на условиях, предлагаемых продавцом, должен быть заверен нотариусом и приложен к пакету документов договора купли-продажи, который отдается для государственной регистрации в управление Федеральной регистрационной службы.

На практике, разумеется, продавцам далеко не всегда удается получить от соседей подобные документы, тем более нотариально заверенные.

В таком случае собственник направляет им заказные письма с уведомлением, и отсутствие ответа в течение месяца истолковывается как отказ от преимущественного права: собственник может продавать свое имущество третьим лицам.

Но в этом случае сделка «подвисает» — в течение трех месяцев сособственник может оспорить сделку в суде, если посчитает, что его преимущественное право было нарушено.

Важнейшим следствием всего этого является тот факт, что продажа должна осуществляться только по той цене, которая фигурировала в уведомлении. Никакие варианты с ценой «по БТИ», «до миллиона рублей» (чтобы собственнику, владевшему объектом менее трех лет, не платить Подоходный налог) невозможны.

Если вскроется, что в договоре купли-продажи стоит сумма, меньшая, чем в уведомлении, любой из тех, кто обладает первоочередным правом покупки, может через суд оспорить сделку, вернуть покупателю заплаченные за комнату деньги (указанные в документах сумму) и стать собственником недвижимости.

Цена объекта зависит от того, сколько человек должны дать согласие на сделку: чем больше жильцов, тем выше стоимость. Также на цене скажется, что именно является объектом продажи: комната целиком или часть (доля) в квартире.

Доля или комната

Многие продавцы называют продажей комнаты продажу доли квартиры, но это абсолютно разные вещи. Комната представляет собой обособленную жилую площадь, выделение которой закреплено документально. Доля же в квартире не является жилой площадью.

Покупая комнату в коммунальной квартире, вы не зависите от соседей. Вы можете регистрировать в ней своих родственников, продавать ее в любое время. Если вы покупаете долю в квартире, все это нужно будет делать исключительно с согласия других владельцев.

В свидетельстве на собственность на долю в квартире не будет указано конкретной комнаты, на этой почве могут возникнуть недопонимания с другими владельцами. Например, надо поделить ровно пополам, а площадь одной комнаты 18, а другой – 14 кв. м, и сособственники никак не могут договориться.

Поэтому доля квартиры будет стоить значительно дешевле, чем такая же по метражу комната в квартире.

Ценообразование

Итак, на стоимость комнат влияют следующие факторы:

• расположение дома (близость к метро и объектам инфраструктуры, район центральный или отдаленный и т.п.);• категория дома;• площадь;• состояние комнаты и квартиры в целом;• количество соседей;• количество комнат в квартире;

• • в муниципальной или частной собственности находится квартира (приватизирована или нет).
• Оптимальный вариант – это комнаты в изолированных и коммунальных квартирах, потому что они имеют отдельный выход и благодаря этому легко превращаются в маленькое, но практически независимое Жилое помещение («практически» — потому что жильцу все равно придется пользоваться общими кухней и санузлом).

В большинстве случаев отдельные комнаты продаются на вторичном рынке. На сегодня комната в столичной коммуналке стоит в среднем 2,5 млн руб. Но в зависимости от характеристик конкретной недвижимости стоимость может отличаться, и порой очень существенно. В элитных домах цены квадратных метров могут быть сопоставимы по стоимости с ценой в новостройках.

По данным риэлторов, покупателями редко рассматриваются квартиры, состоящие более чем из четырех комнат (хотя есть на рынке и 11-комнатные коммуналки). Предпочтение отдают просторным комнатам – не менее 12 кв. м.

По данным компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», самую дешевую комнату площадью 14,6 кв. метров в 4-комнатной квартире можно приобрести в подмосковном Серпухове за 750 тысяч рублей.

В столице самая дешевая комната обойдется в 2,5 млн рублей — за эту сумму предлагается комната площадью 15 «квадратов» в «трешке» на четвертом этаже девятиэтажного кирпичного дома в районе Богородское. Для сравнения — однокомнатная квартира общей площадью 20 кв. м (кухня — 4 кв.

м) на 1-м этаже 5-этажного кирпичного дома в ВАО была продана в сентябре за 3,4 млн рублей. Это была минимальная цена «однушки» в Москве за сентябрь.

Что касается самых дорогих предложений, в Москве можно найти комнаты за 10-20 млн рублей и дороже. Так, в «трешке» на 77 кв. метров со средним ремонтом на ул. Потешной (ЦАО) комнату в 20 «квадратов» предлагают купить за 34 млн рублей.

Очевидно, что за эту сумму можно легко купить полноценное жилье в очень неплохом месте. Также за 10 млн предлагают комнату площадью 35 квадратных метров в 4-комнатной квартире общей площадью 198 квадратных метров на улице Сретенка в центре города.

Наиболее бюджетные комнаты выставлены в ЮАО, ВАО и ЮВАО.

Оксана Загребнева

Комната в коммуналке: инструкция к применению — Квартирный ряд

Комната – один из самых ходовых товаров на рынке столичной недвижимости. Потому как довольно «дешевый» способ обзавестись собственным жильем. Стоимость комнаты несопоставимо меньше, чем отдельно взятой квартиры – пусть и однокомнатной. Как же правильно владеть, пользоваться и распоряжаться коммунальным жильем? Об этом сегодня поговорим.

А хозяин кто?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ одним из видов жилого помещения является комната. Ею признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

В одной коммунальной квартире часть комнат может принадлежать гражданам на праве собственности, другая часть может принадлежать на праве собственности государству, муниципальным органам, а граждане проживают там на основании договора социального найма.

В обособленной квартире такое невозможно: либо все собственники, либо все наниматели.

Все остальное имущество в коммуналке относится к общему имуществу. И именно данное обстоятельство и определяет особенности владения, пользования и распоряжения коммунальной квартирой. Поскольку есть общее имущество, то приходится соблюдать интересы других сособственников и учитывать их при продаже жилья, сдаче его в аренду, «регистрации» других граждан, да и вообще – при проживании.

Где мое, и где – общее

В соответствии с п. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Это общее имущество собственников (кухня, санузел, коридор и пр.). Размер доли в праве общей собственности на общее имущество пропорционален размеру площади комнаты.

Как гласит ЖК РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества, если иное не предусмотрено Федеральным законом или договором.

То есть владелец комнаты должен финансово участвовать в содержании общего имущества в соответствии с принадлежащей ему долей. А сколько кому платить за коммунальные услуги тут уже ЕИРЦ сам все посчитает.

Если же нужно соседям скинуться на лампочки, тряпки и краску, то, как правило, расходы делят поровну.

• О чем важно помнить:
• – доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире «следует судьбе» права собственности на такую комнату (продали комнату – значит, передали и все права на общее имущество);
• – при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника;
• – собственник комнаты не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

– собственник комнаты не может отчуждать свою долю на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на комнату. Иными словами, нельзя продать комнату, а общее имущество оставить за собой.

Правила честной продажи

1. По праву собственника

Чтобы продать комнату, необходимо, чтобы она принадлежала вам на праве собственности (приобрели комнату путем приватизации или по наследству, по договору купли-продажи или дарения).

Право собственности на комнату подтверждается свидетельством о праве собственности и документом-основанием приобретения права собственности на комнату (договор купли-продажи или дарения, либо свидетельство о праве на наследство соответственно).

2. По праву соседа

Закон предусматривает право преимущественной покупки, которое имеют собственники других комнат в коммунальной квартире (ваши соседи – в случае, если их комнаты находятся в собственности, или государство в лице муниципального органа, если ваши соседи занимают комнаты по договору социального найма).

Вы, как обладатель доли в праве общей собственности, прежде, чем продать свою комнату человеку «с улицы», обязаны сначала предложить приобрести ее собственникам других комнат в данной квартире. Они в соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ и ст.

250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право покупки вашей комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Для этого нужно оформить свое предложение о продаже в письменной форме. Продавец пишет письмо, где указывает все существенные условия будущей сделки: цена продажи, условия оплаты и т. д.

Для того, чтобы продавца не обвинили в невыполнении условия об извещении других сособственников, лучше всего отправить письмо по почте по последнему известному месту жительства сособственника (заказное письмо с уведомлением о вручении).

Если остальные собственники откажутся от покупки (дадут письменный отказ) или не приобретут продаваемую комнату в течение 1 месяца, то продавец вправе продать ее любому третьему лицу.

Свой отказ от покупки соседи могут заверить у нотариуса или же непосредственно при регистрации сделки и права собственности, то есть в «регистрационной палате». При этом совсем необязательно выжидать месячный срок. Отказ от покупки может быть выдан и раньше.

Ваши соседи не хотят писать отказ от покупки? Дождитесь истечения 1 месяца с момента их извещения, после чего имеете полное право продать комнату любому лицу. Главное, чтобы в случае судебного разбирательства вы смогли доказать, что в надлежащей форме известили их о продаже.

1. Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки должен быть дан только с предварительного согласия органа опеки и попечительства.
2. Также помните: в случае, когда продавец решил продать комнату одному из собственников коммунальной квартиры, соблюдать правило о преимущественной покупке, то есть извещать других сособственников, не нужно.
3. Если собственник не уведомил других сособственников о продаже, то с регистрацию сделки могут приостановить.

В соответствии со ст. 24 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю.

Такими могут быть документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

• Если у вас не будет документа, подтверждающего отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, то регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если такой срок не истек на день подачи заявления о государственной регистрации.
• 3. По праву опоздавшего
• Даже если сделка прошла регистрацию без извещения остальных участников-сособственников, любой из них вправе в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
• Что же делать тем, кто опоздал подать соответствующий Иск в отведенные законом три месяца?

Одни считают, что срок 3 месяца является пресекательным. В судебной практике под пресекательным понимается срок существования самого права. Истечением этого срока прекращается действие права независимо от того, заявила ли сторона о применении данного срока. Восстановлению он не подлежит.

Однако есть и другая позиция. Она стала превалирующей с принятием постановления пленума Верховного суда РФ № 10, пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В п. 14 данного постановления суд разъясняет, что исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ (восстановление срока исковой давности) этот срок может быть восстановлен судом, если Гражданин пропустил его по уважительным причинам.

1. В случае нарушения права преимущественной покупки судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Однако следует иметь в виду, что Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.
3. Потребуются:

1. Правоустанавливающие документы на комнату (свидетельство о праве собственности и документ-основание, по которому было приобретено право собственнности (договор дарения, передачи, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.);

• 2. Документы БТИ (экспликация, кадастровый план);
• 3. Расширенная выписка из домовой книги (действует 1 месяц);
• 4. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам (если комната получена в собственность по договору дарения, свидетельству о праве на наследство);
• 5. Присутствие с паспортом или нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) (если таковые имеются) на отчуждение или приобретение недвижимого имущества (обязательно свидетельство о заключении брака);
• 6. Если в сделке участвуют несовершеннолетние (являются собственниками), то нужна справка из органов опеки и попечительства о согласии на отчуждение или приобретение жилого помещения (обязательно свидетельство о рождении);
• 7. Присутствие с паспортом или нотариально удостоверенное заявление об отказе от преимущественного права покупки отчуждаемого недвижимого имущества остальных собственников (соседей);
• 8. Заявление (бланк выдается в Управлении Федеральной Регистрационной службы);
• 9. Квитанция об оплате госпошлины (с каждой стороны сделки);
• 10. Присутствие сторон сделки с паспортами либо их уполномоченных представителей по нотариально удостоверенной доверенности (нужны будут копии паспортов сторон договора);
• Указанный выше пакет документов подается в УФРС.

Что хочу и что могу

Хозяин вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц.

– Собственник вправе сдавать комнату по договору найма (или договору аренды юридическим лицам). При этом разрешение от других собственников и соседей по коммуналке не требуется, подобных указаний законодательство РФ не содержит.

– Нет в законе ограничений по числу арендаторов в комнате. Однако избыточное количество проживающих нанимателей можно расценивать как нарушение прав других собственников коммунальной квартиры. Кому понравится по утрам отстаивать очередь в ванну из-за незваных гостей?

– Запретить соседям принимать у себя гостей никто не может. Но если такие гости нарушают ночной покой соседей, то в столице действует Закон от 12.07.2002 № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве». В соответствии с ним ночным временем считается период с 23 до 7 часов.

1. К действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время в городе Москве, относятся:
2. а) использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли – киосках, павильонах, лотках, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
3. б) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшими за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
4. в) использование звуковых сигналов охранной сигнализации автомобилей, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
5. г) использование пиротехнических средств, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
6. д) производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;
7. е) иные действия, повлекшие за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве.
8. За нарушение тишины грозит предупреждение или штраф: на граждан – в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц – от четырех до восьми тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до восьмидесяти тысяч рублей.
9. – Сторонникам здорового образа жизни вряд ли понравится сигаретный дым на общей кухне.

К сведению для них: В России принят и действует Федеральный закон от 10.07.2001 № 87-ФЗ «Об ограничении курения табака». Но, несмотря на данный закон, курение в коммунальной квартире не запрещено.

В соответствии с данным законом запрещается курение на рабочем месте, в городском и пригородном транспорте, на воздушном транспорте при продолжительности полета менее трех часов, в закрытых спортивных сооружениях, организациях здравоохранения, организациях культуры, на территориях и в помещениях образовательных организаций, в помещениях, занимаемых органами государственной власти.

Как видите, запрет на курение не распространяется на жилые помещения, в частности, на коммунальные квартиры.

Правда, готовится закон, который ужесточает требования к курящим, в том числе и в жилых помещениях. Но пока, да и в дальнейшем, решать проблему соседям придется полюбовно.

Предпринять какие-либо законные меры воздействия не получится, потому как таких мер пока в России не предусмотрено.

День регистрации

Если у вас, как у собственника комнаты, возникла необходимость зарегистрировать на своей жилплощади кого бы то ни было, то заручаться на это согласием соседей необходимости нет. Другое дело, когда комната не приватизирована.

В этом случае потребуется разрешение от наймодателя, который вправе запретить вселение, если площадь жилья на каждого проживающего составит менее 18 кв. м.

Однако данное ограничение не касается несовершеннолетних детей, которые вселяются к своим родителям.

Принципиальных отличий по пакету документов для «прописки» в коммунальной квартире нет. Для регистрации по месту жительства необходимы:
– документ, удостоверяющий личность;
– заявление установленной формы;

– документ, являющийся основанием для вселения в жилое помещение (например, свидетельство о собственности).