Продажа квартиры с прописанными людьми — Юридическая консультация

Нередко покупатели квартиры сталкиваются с проблемой наличия в ней прописанных людей.

Выписать людей из приобретенной жилплощади можно в добровольном порядке или через суд. Каждый вариант имеет свои особенности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации:

Недвижимость с обременением

Наличие в квартире, которая приобретается покупателем, прописанных граждан, является обременением.

Это обременение должно быть снято, поскольку покупатель становится полноценным владельцем имущества, а прежние хозяева и их родственники своих прав по отношению к объекту недвижимости лишаются.

Ст. 292 ГК, ст. 31 ЖК определяют, что после прекращения права собственности владельца этого права лишаются и все его родственники, прописанные по адресу.

Основанием для выписки жильцов может стать наступление обстоятельств (в данном случае приобретение квартиры другим человеком), решение суда.

Особенности сделки

После подписания всех документов и передачи прав на объект недвижимости другому человеку бывший владелец и все его родственники должны не только покинуть помещение фактически, но и выписаться из него.

Ситуация, при которой новый владелец покупает объект с прописанными жильцами не является нормой и влечет определенные последствия:

• Прописанные по данному адресу люди могут неожиданно появиться и заявить о своем праве на проживание;
• Количество людей, числящихся за данным объектом, напрямую влияет на стоимость ряда коммунальных платежей. Соответственно, новый владелец будет платить не только за свою семью, но и за посторонних лиц.

• Наилучший выход из ситуации – добровольное соглашение сторон, на основании которого в определенный срок все зарегистрированные в квартире лица выписываются из нее.
• Обычно этот срок определяется в заключенном между сторонами договоре купли-продажи.
• При отсутствии возможности решить вопрос мирным путем собственнику остается подать в суд.

Избежать проблем потенциальный владелец может, предварительно запросив справку о составе семьи. Причем документ должен иметь расширенную форму.

В справке будут указаны не только числящиеся на данный момент по адресу лица, но и временно снятые с учета (например, отбывающие наказания в местах лишения свободы).

Продажа без согласия

Решив продать имущество, собственник может действовать, не учитывая мнение остальных граждан, прописанных по адресу. Новый собственник может решить вопрос мирно или принудительно.

1. Но не все категории прописанных лиц в случае продажи могут быть сняты с учета.
2. Отдельных граждан, защищенных законом, нельзя выписать из помещения в принудительном порядке. К ним относятся:
3. Всех этих граждан невозможно выписать из квартиры, не получив согласия.
4. По этой причине будущему владельцу следует тщательно изучать информацию о прописанных лицах, поскольку стандартные справки о составе семьи могут не раскрыть полной картины.
5. Нередко посторонние люди числятся за давно проданным объектом недвижимости в течение многих лет и новые владельцы постоянно переплачивают за коммунальные платежи.
6. Также иногда возникают ситуации, когда сделки по купле-продаже квартиры признаются недействительными из-за игнорирования интересов временно отсутствующих граждан.

Ипотечные сделки

При покупке квартиры в ипотеку граждане заключают Договор с кредитной организацией, предоставляющей им необходимые денежные средства под Залог приобретаемого имущества.

Банк не имеет прямого отношения к условиям сделки, которая заключается между покупателем и продавцом. Для банка играет роль лишь юридическая чистота операции, платежеспособность клиента и предоставление им необходимого пакета документов.

• Банк не привлекается к спорам между продавцом и покупателем относительно наличия прописанных граждан, которых не получается выселить мирным путем (или нельзя это сделать и в судебном порядке).
• Ипотечный Кредит предоставляется по факту заключения договора купли-продажи между сторонами.
• Соответственно, с этого момента заемщик становится полноправным владельцем объекта недвижимости и самостоятельно решает проблему с прописанными жильцами мирным способом, либо в судебном порядке.

Если покупка осуществлялась при посредничестве агентства недвижимости, следует изучить заключенный с компанией договор. Наличие в нем пункта, гарантирующего отсутствие прописанных лиц в предлагаемых объектах, будет являться основанием для оспаривания совершенной сделки.

Проверка квартиры

Избежать проблем можно, предварительно изучив информацию по объекту недвижимости. Покупатели имеют полное право перед подписанием документов изучить сведения о лицах, прописанных в квартире.

Стандартная справка о составе семьи дает информацию на текущий момент времени, поэтому желательно запрашивать расширенные сведения.

Архивная выписка позволяет получить сведения обо всех жителях объекта за определенный период. Соответственно если кто-то был выписан временно, он будет присутствовать в этой выписке.

Наличие в справке несовершеннолетних детей, недееспособных граждан и других особых категорий жильцов не является причиной для отказа от сделки.

Покупатель может застраховать себя от неприятных последствий двумя способами:

• Заключить с продавцом предварительный договор, дождаться подтверждения выписки всех числящихся в объекте лиц, подписать основной договор купли-продажи;
• Учесть в основном договоре, подписываемом сторонами, обязательства покупателя по выписке.

Первый вариант является более предпочтительным для покупателя, но нередко продавцы отказываются осуществить выписку до подписания основного договора купли — продажи и получения всей суммы денег.

В этом случае допустимо применять второй вариант, который также дает определенные гарантии покупателю.

Оформление сделки

Сделка между сторонами происходит обычно в несколько стандартных этапов:

1. Заключение предварительного договора. Этот договор является гарантией для обеих сторон, что сделка состоится в определенный срок. Покупатель передает продавцу Задаток. Приняв задаток, Продавец начинает оформлять все необходимые документы.
2. Заключение договора. Договор купли-продажи – основание для перехода прав. Договор содержит контактные, паспортные данные сторон, полное описание объекта, условия сделки.

По этой ссылке можно скачать договор купли-продажи с пунктом об обязанности продавца и всех ранее прописанных граждан выписаться из квартиры в определенный срок.

3. Подписание акта приемки-передачи. Акт передачи объекта продавцом покупателю заключается одновременно с договором. В нем указывается дата передачи ключей.

Перечень документов

Документы, которые необходимо подготовить для регистрации объекта недвижимости:

• заявление;
• паспорта сторон;
• кадастровый паспорт;
• план БТИ;
• правоустанавливающий документ (договор);
• справка об отсутствии задолженности;
• квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
• справка, подтверждающая состав семьи.

Читайте в следующей статье, какое количество раз можно участвовать в приватизации квартиры.

Добровольная выписка

При мирном решении вопроса все зарегистрированные граждане обращаются в МФЦ, в паспортный стол для выписки с проданной квартиры. Сделать это можно следующими способами:

1. Выписаться «в никуда». Гражданин выписывается, не прописываясь по новому адресу;
2. Прописаться по новому месту с одновременным снятием с учета по старому адресу.

1. Процедура выписки может осуществляться как самостоятельно гражданином, так и другим лицом, действующим от его имени по доверенности.
2. Подать заявление можно лично, либо через портал «Госуслуги».
3. Недееспособных граждан и детей выписывают их законные представители.

Принудительная через суд

При невозможности решения вопроса мирным путем покупателю необходимо обратиться в судебный орган с исковым заявлением о принудительной выписке ответчика из квартиры.

Основания

Основания для принудительного порядка:

• смена собственника;
• проживание в другом месте;
• наступление смерти;
• пропажа без вести.

Таким образом, новому владельцу можно подать Иск в суд о выселении при наличии одного из вышеуказанных оснований.

в нашей статье, как правильно составить договор купли-продажи недвижимого имущества.

Порядок действий

Для решения вопроса через суд истцу необходимо сделать следующее:

1. подготовить перечень необходимых документов (паспорт, правоустанавливающий документ и т.д.);
2. собрать все необходимые сведения, подтверждающие наличие оснований для выписки;
3. подать в судебный орган иск с приложенными документами;
4. получить решение суда.

Полномочия суда

Суд при рассмотрении подобных дел может вынести следующие решения:

• Признать сделку, заключенную между сторонами, незаконной. В этом случае продавца обязывают вернуть покупателю все денежные средства. Такой вариант возможен, если продавец нарушает условия договора;
• Удовлетворить требования истца. Граждане, не желающие добровольно выписываться, получают решение суда о принудительной выписке их из квартиры при наличии соответствующих оснований;
• Отказать истцу. Отказ в удовлетворении иска происходит при наличии законных обстоятельств, по которым прописанные лица не могут быть сняты с учета принудительно.

Выписка несовершеннолетних детей

Несовершеннолетний возраст прописанных граждан – серьезное препятствие для решения вопроса даже в судебном порядке. Суд принимает положительное решение при наличии следующих условий:

1. Квартира была продана одним из родителей ребенка постороннему лицу. Если родитель при этом сам сменил место регистрации, то ребенок может быть прописан по новому адресу;

Согласие остальных жильцов помещения, в котором проживает родитель, не требуется.

2. При смене прописки условия проживания ребенка не изменятся в худшую сторону. К рассмотрению вопроса привлекаются органы опеки, которые должны сделать вывод об отсутствии нарушения интересов ребенка.

Таким образом, покупка недвижимости с обременением в виде прописанных в ней людей имеет определенные риски. Выписать прежних жильцов из приобретенной квартиры можно в принудительном порядке только при наличии оснований и отсутствии препятствующих выписке законных обстоятельств.

Смотрите также в этом видео, можно ли выселить прописанного человека после покупки квартиры:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком, договор купли продажи квартиры с прописанными людьми (образец)

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Можно ли продать квартиру с прописанным человеком

Просмотров 432

Продажа недвижимости часто сопряжена с различными сложностями. Что делать, если выписка жильцов по тем или иным причинам откладывается? Можно ли в этом случае оформить сделку и стоит ли покупателю идти на компромисс с продавцом?

✅ Можно ли продать квартиру с прописанными жильцами?

В стандартной схеме купли-продажи продавец берет на себя обязательства освободить жилплощадь в оговоренный срок и обеспечить выписку всех проживающих там лиц. Как правило, на исполнение отводится 14-15 дней, отсчет начинается с момента регистрации перехода прав собственности.

Такое условие прописывается в ДКП. Некоторые продавцы, стремясь повысить привлекательность своей квартиры для покупателей, освобождают ее еще до сделки. На практике не всегда удается добиться взаимопонимания с жильцами, но это не является поводом для отказа от намерений продать объект.

Реализовать квартиру можно даже в случае, если в ней остались прописанные жильцы – важно лишь, чтобы они не имели прав собственности. Жизненные ситуации, заставляющие собственника поступать так, бывают самыми разными. Чаще всего это сложные отношения с соседями или собственными домочадцами – когда нет сил терпеть ссоры и прочие неудобства, остается только поменять место жительства. Являясь единоличным собственником жилья, испрашивать разрешения у прописанных на жилплощади людей нет необходимости. В соответствии со ст.292 ГК РФ, они имеют ограниченный объем правомочий – в случае перехода прав собственности третьему лицу, они автоматически теряют возможность пользоваться жильем.

Вторая частая причина – прописанное в квартире лицо давно в ней не проживает, и найти его не представляется возможным. Процесс признания человека без вести пропавшим требует обращения в суд и предоставления доказательств – на это у владельца жилья часто просто не хватает времени.

Может сложиться ситуация, когда прописку жильцам нужно по каким-либо причинам сохранить на некоторое время, а затем они обещают выписаться – часто такое условие выдвигается при встречной покупке жилья.

До момента приобретения прав на новую недвижимость, продавцу и членам его семьи нужно где-то жить.

Точно предсказать сроки выписки в данном случае сложно, что приводит к некоторым неудобствам – приходится договариваться.

???? Минусы для продавца

Если квартира не освобождена от жильцов фактически (они сохраняют прописку и место жительства) или формально (лицо не проживает в квартире, но сохраняет регистрацию), продавец не имеет возможности запросить за нее полную рыночную стоимость.

Как правило, ему приходится снижать цену на 10-30%, а иногда и больше. Покупателей на такое жилье найти сложно – каждый понимает, что экономия может вылиться серьезными проблемами (некоторые категории жильцов ни выселить, ни выписать нельзя по закону).

Если продавец решит умолчать о наличии прописанных жильцов, то заключенная сделка может быть расторгнута после обращения в суд. Покупатель, заручившись поддержкой опытного юриста, имеет все шансы доказать факт сокрытия информации и нарушения тем самым своих интересов.

???? Минусы для покупателя

Позарившись на выгодную цену, покупатель может столкнуться с серьезными сложностями при выписке нежелательных соседей.

В соответствии с законом, право проживания в квартире членов семьи собственника после ее продажи третьему лицу аннулируется.

Но мало кто понимает разницу между правом проживания без постоянной регистрации и с ней – если человек прописан в квартире, то фактически он потеряет возможность жить там только после выписки, а заставить его ее оформить нельзя.

Этой особенностью часто пользуются мошенники, предлагая купить жилье по выгодной цене и обещая выписать всех уже после получения денег. В итоге покупатель сталкивается с настоящим террором, когда чужие люди начинают настаивать на проживании в помещении, предъявляя в доказательство паспорт с пропиской.

Легче всего решить проблему в случае, если жильцы имеют временную регистрацию. Максимальный ее срок составляет 5 лет, минимальный – 6 месяцев, но чаще всего она оформляется на 1 год. Если жилец просто зарегистрирован на жилплощади, но не проживает там, то новому собственнику проще дождаться завершения срока, чем затевать судебные тяжбы.

Принудительно выписать нежелательных соседей с постоянной пропиской получится только через суд, но обращение в эту инстанцию не дает гарантии того, что решение будет вынесено в пользу истца.

Чтобы добиться положительного решения суда, нужно грамотно составить Исковое заявление, указав в нем основания для выписки лица из квартиры. Иск должен отвечать требованиям закона (ст.131-134 ГПК РФ), любые ошибки, станут причиной отказа в рассмотрении. Чтобы этого не произошло, работу должен выполнить опытный Юрист.

Иск будет удовлетворен судом, если удастся доказать одно из следующих обстоятельств:

• неправомерное или представляющее опасность поведение соседа по жилплощади;
• длительное отсутствие по месту регистрации, факт пропажи без вести или смерти жильца;
• отсутствие законных оснований для проживания.

Члены семьи бывшего собственника имеют право отстаивать свои интересы. Такая возможность зафиксирована в ст. 292 ГК РФ. Доказать что они действительно утратили право на проживание в квартире, очень сложно.

Смена собственника, в соответствии с действующим законодательством, считается недостаточным поводом для выписки.

Столкнувшись с такой ситуацией, стоит обратиться к опытному юристу, иначе добиться положительного результата не удастся.

✅ Кого не получится выписать?

Не получится выписать жильца, если он:

• имеет права собственности – в случае продажи продавцом только своей доли квартиры, избавиться от соседства получится после выкупа оставшейся части у других совладельцев;
• получил жилье по завещанию или дарственной с условием сохранения права на пожизненное проживание некоего лица;
• отказался участвовать в приватизации квартиры (в этом случае автоматически возникает право на пожизненное проживание и смена собственников значения не имеет);
• внес паевой взнос в кооператив (даже если сумма незначительна);
• подписал договор ренты или пожизненного содержания;
• внес в брачный контракт пункт о пожизненном проживании в квартире;
• не достиг совершеннолетия.

Последний случай считается наиболее сложным. Сделки по отчуждению жилья, затрагивающие интересы несовершеннолетних граждан, требуют согласования с органами опеки и попечительства. Если разрешение на сделку продавец не получил, то она будет признана недействительной. Выписать ребенка без предоставления аналогичного по площади/удобствам жилья нельзя по закону.

Алгоритм оформления купли-продажи не отличается от проведения стандартной сделки. Юридического значения факт наличия на жилплощади прописанных людей не имеет. Объясняется это тем, что затрагиваются разные сферы интересов: при покупке жилья это Право собственности, а при регистрации на жилплощади – право на проживание.

???? Порядок действий

На первом этапе нужно уведомить всех жильцов о предстоящей сделке и необходимости выписки с жилплощади.

Если из-за невозможности установить местонахождение зарегистрированного человека или по иным причинам освободить квартиру не удастся, придется уведомить об этом покупателя.

Стоит быть готовым к достаточно значительной скидке – никто не захочет приобретать недвижимость с “довеском” за полную рыночную стоимость.

Следующий шаг – составление предварительного/основного ДКП. В типовую форму договора всегда вносится пункт, в котором оговаривается точный срок снятия с регистрации всех жильцов – если он будет нарушен, покупатель получит основания для обращения в суд.

Такая форма актуальна и в том случае, если проводится встречная покупка и семье требуется время на оформление нового жилья (подписывая ДКП, покупатель соглашается с тем, что выписка будет отложена на некоторое время).

В ситуации, когда покупатель уведомлен о невозможности добровольной выписки проживающих в квартире людей, но все равно согласился купить такое жилье, в ДКП должны быть указаны сроки снятия с регистрации только продавца, за остальных он не отвечает (решать проблему будет уже новый владелец).

Обязательному удостоверению подлежат сделки по продаже:

• части объекта долевой собственности;
• квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему/недееспособному.

Если обращение к нотариусу не требуется, разработку текста договора стоит доверить юристу – любые ошибки могут привести к возникновению серьезных проблем.

После регистрации прав собственности подписывается акт приема передачи жилья (в ряде регионов его нужно оформить до обращения в Росреестр, последовательность действий в этом случае меняется). Осуществляется окончательный расчет.

Став собственником жилья, покупатель получает основания для решения вопроса с прописанными жильцами через суд или по договоренности.

Продавец снимает с себя ответственность за дальнейшую их судьбу – если он действовал открыто, претензий со стороны нового владельца не будет.

???? Какие документы необходимы?

Узнать о наличии на жилплощади прописанных жильцов и проверить права на нее позволят 2 документа:

• расширенная выписка из ЕГРН (она дает информацию о том, сколько раз до этого квартира переходила от одного владельца к другому, на каком основании она принадлежит продавцу, кем ему приходятся зарегистрированные лица);
• выписка из домовой книги (покупатель вправе потребовать расширенный ее вариант, где приводятся сведения о приписанных на определенных условиях лицах).

Эти документы входят в стандартный пакет, поэтому скрыть от покупателя информацию не удастся.

Также продавец предоставляет свой паспорт, разрешение от мужа/жены на проведение сделки (если продается жилье, приобретенное в браке), справку о том, что задолженность по коммунальным услугам отсутствует.

Проверить квартиру на наличие неузаконенных перепланировок можно, изучив техпаспорт (регистратору он не нужен и выполняет исключительно справочные функции).

От покупателя потребуется его паспорт, разрешение от супруга/супруги (если задействуются общие, а не личные средства).

???? Расходы, сроки

Из-за необходимости обсуждения деталей, касающихся прописанных жильцов, сделка обычно требует больше времени (она занимает 1-2 месяца).

Отчуждение жилья сопряжено с расходами. Если продавец заинтересован в продаже своего объекта недвижимости, он может обратиться в специализирующееся на этом агентство. Риэлтор займется рекламой квартиры и поиском покупателей – за Услуги взимается фиксированная плата (30-50 тыс. руб.) или процент (2-5% от стоимости жилья).

Нотариальное оформление обычно берет на себя покупатель или стороны делят расходы пополам. При обязательном нотариальном заверении взимается 0.5% от цены объекта (до 20 тыс. руб.). Если оно осуществляется по желанию, то затраты будут следующими:

Сумма сделкиЛица, находящиеся в близком родствеОстальные

Менее 1 млн.	0.2% от стоимости объекта + 3 000	3 000 + 0.4% от суммы, приведенной в ДКП
1…10 млн.	0.2% от цены + 3 000	7 000 + 0.2% от цены жилья, за минусом 1 млн.
Свыше 10 млн.	23 000 + 0.1% от цены, уменьшенной на 10 млн. (максимум 50 000)	25 000 + 0.1% от зафиксированной в договоре суммы, уменьшенной на 10 млн. (максимум 100 000)

Дополнительно придется заплатить за составление договора. Траты зависят от тарифа, установленного нотариальной палатой (от 3 тыс. руб. и больше).

Если нотариальное удостоверение не требуется, необходимость в обращении в контору все же может возникнуть. Нотариус оформляет:

• Доверенность на представление интересов;
• разрешение от супруга/супруги.

Следующая статья расходов – аренда банковской ячейки (обычно срок составляет 1 месяц, чтобы стороны успели завершить все процедуры). Заплатить придется от 2 до 4 тыс. руб.

Оформление прав собственности требует оплаты госпошлины – за каждого собственника взимается по 2 тыс. руб. Также пошлина уплачивается при:

• внесении изменений в ДКП;
• заказе некоторых документов (расширенная выписка из ЕГРН на бумаге обойдется в 750 руб., а в электронном виде – 300 руб.);
• подаче искового заявления о принудительной выписке.

Дополнительные расходы возникают при приобретении жилья в ипотеку:

• оценка жилья (от 3 тыс.);
• оплата нотариального заверения (если банк поставил такое условие);
• оформление страховки (до 1.5% от стоимости жилья).

Госпошлина за регистрацию составляет не 2, а 1 тыс. руб. – это единственная выгода для покупателя (именно на его плечи ложатся расходы по оценке/страховке).

Продавец после продажи жилья, находившего в собственности менее 5-ти лет (или 3-х, если оно перешло по безвозмездной сделке), платит Налог. Его размер составляет для резидентов 13% от полученной суммы, уменьшенной на 1 млн. руб. (государство предоставляет налоговый вычет). Нерезиденты платят 30% и не имеют права на льготу от государства.

Стоит ли продавать квартиру с прописанными жильцами или лучше самостоятельно заняться решением вопроса с их выпиской? Второй вариант гораздо выгоднее в финансовом плане – продавцу не придется терять 10-30% от рыночной цены, а это весьма значительная сумма. Что делать, если жильцы противятся законному требованию собственника или их невозможно найти? Юристы сайта проконсультируют, предложат оптимальное решение.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Бесплатная консультация юриста по телефону:

По законодательству собственник должен согласовывать продажу квартиры с совладельцами. Однако это не мешает реализовать квартиру с прописанными в ней жильцами. Подобная ситуация создает для покупателя определенные проблемы, что делает актуальным вопрос о правомерности таких действий и возможностях решения возникающих проблем.

Правовой статус прописанных лиц

Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.

Прописанные в квартире жильцы относятся к скрытым обременениям. Подразумевается, что передача права собственности новому владельцу не считается существенным основанием для выписки проживающих граждан.

В данном контексте выделяют два правовых статуса прописанных лиц:

• временная прописка — оформляется на определенный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
• постоянная прописка дает неограниченный период для использования квартиры.

Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Выписать их не всегда можно даже через суд.

Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в документах. К таким случаям относят:

• пребывание в местах лишения свободы;
• отсутствие при прохождении военной службы;
• стационарное лечение в больнице или санатории;
• пребывание в психиатрической больнице.

Такие граждане по возвращении могут восстановить постоянную прописку и право проживания по указанному адресу. Во избежание таких ситуаций проверяют архивные выписки из домовой книги.

Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом?

Законодательство не запрещает продажу квартиры с прописанным человеком. Владельцу недвижимости дается право распоряжаться жильем по своему усмотрению. Согласия прописанных граждан, не являющихся долевыми собственниками, в этом случае не требуется.

Одновременно с этим статья 292 ГК РФ подчеркивает, что смена владельца квартиры не дает оснований для выписки жильцов. В данном контексте покупатель на законных основаниях может получить квартиру с обременением — прописан человек или несколько лиц.

Чтобы избежать такой ситуации, покупателю рекомендуется тщательно проверять квартиру на любые обременения, включая прописанных жильцов. Для этого от продавца требуют выписку из домовой книги, включая архивные сведения.

Порядок выписки прописанных граждан

По закону каждый человек должен иметь временную или постоянную регистрацию по месту жительства. Соответствующее право делает выписку граждан достаточно сложной процедурой. Продавец не всегда может принудительно выписать жильцов даже через суд.

Оптимальным вариантом считается добровольное обращение самих жильцов в миграционную службу для своей выписки. В этом случае процедура оформления может производиться и до, и после продажи квартиры.

При отказе от добровольной выписки собственник квартиры может обратиться в суд. Однако некоторые категории граждан не могут быть выписаны без их согласия. К таковым относят:

• лица, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования квартирой — по сути они считаются совладельцами приватизированного жилья;
• граждане, получившие пожизненное право пользования на основании завещания умершего родственника;
• лица, оформившие сделку с правом пожизненного содержания;
• граждане, полностью или частично заплатившие за корпоративное жилье;
• несовершеннолетние без родителей или опекуна.

Данные категории граждан могут быть выписаны через суд только при следующих условиях:

• отказ от оплаты коммунальных услуг или иных обязательных платежей;
• регулярная порча недвижимости, разрушение, использование не по назначению;
• нарушение прав иных лиц, проживающих в данной квартире.

Без указанных оснований через суд можно выписать и граждан, не имеющих право пожизненного пользования квартирой. Кроме них в судебном порядке можно выписать без вести пропавших жильцов.

Отдельно выделяют ситуацию с супругом после развода. Если у него нет жилья, куда он мог бы съехать, и средств для его аренды, выписать его сразу нельзя. Лицо вправе требовать у суда отсрочку на выселение, таковая предоставляется на год. После истечения данного срока допускается принудительная выписка.

Процедура выписки

Процедура выписки гражданина с приобретенной квартиры имеет следующий порядок действий:

• обращение к жильцу для добровольного выселения с предоставлением разумных сроков на поиск жилья и оформление документов;
• направление предупреждения о возможности принудительного выселения через суд;
• обращение в суд для защиты прав собственника.

Если местонахождение прописанного гражданина не устанавливается, при обращении в суд указывают последний известный адрес. В этом случае будет проведена проверка на наличие у данного лица права пожизненного пользования. В случае отсутствия такового выносится заочное решение о снятии гражданина с учета.

Если у гражданина имеется только временная прописка — специальных действий по выселению не требуется. Лицо считается выписанным сразу, как только закончится период действий регистрации.

Особенности оформления сделки

Если при проверке квартиры обнаруживается наличие прописанных в ней лиц, покупатель может:

• отказаться от сделки — такой вариант актуален, если прописка постоянная и жильцы имеют право пожизненного пользования жильем;
• требовать выписки указанных лиц от продавца;
• не предпринимать никаких действий.

Для покупателя последний вариант приемлем в случае временной прописки граждан. В этом случае достаточно дождаться окончания срока действия регистрации.

Если прописка постоянная, при оформлении предварительного договора купли-продажи указывается обязательство продавца выписать соответствующих граждан. На момент оформления основного договора прописанные граждане должны отсутствовать.

Другой вариант оформления — выписка после продажи. В этом случае в договор купли-продажи включается обязательство продавца выписать указанных граждан. В обязательном порядке прописываются сроки и ответственность за нарушение.

Второй способ оформления не рекомендован для покупателя. Обязательство после заключения сделки не всегда может быть выполнено. Даже в случае получения неустойки новому владельцу придется решать проблему выписки посторонних лиц.

Риски продажи квартиры с обременением

Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя. Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья.

Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением. Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:

• невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади;
• увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
• сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия обременения.

Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.

Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.

Бесплатная консультация юриста по телефону: