Расторжение договора купли-продажи: купил квартиру, 1/4 часть средств за счёт программы Молодая семья

Итак, представим, что мы — молодая семья: мужчина и женщина в составе семьи, зарегистрировавшие Брак в установленном российским законодательством порядке, у нас есть несовершеннолетние дети, наш возраст не превышает 35-ти лет, то есть, мы подходим под условия программы «Молодая семья — доступное жилье» до 2025 года.

• Мы являемся гражданами Российской Федерации.
• У нас в собственности нет недвижимого имущества.
• Мы хотим решить жилищный вопрос или улучшить наши жилищные условия.

Какие шаги нам нужно предпринять, чтобы получить субсидию от государства по одноименной программе на эти цели? Читайте приведенную ниже схему (пошаговую инструкцию).

Чтобы узнать, подходит ли Ваша семья под правила программы «Молодая семья», ознакомьтесь с материалами на странице Условия участия.

Первый шаг: Подача заявления

Для начала нам нужно получить свидетельство на получение субсидии. Для этого мы подаем в орган местного самоуправления (по месту жительства) заявление на участие в программе, написанное по форме, утвержденной Постановлением Правительства от 25 августа 2015 г. № 889.

Скачать документ

Вместе с этим заявлением также будет необходимо предоставить следующие документы:

• Документы, удостоверяющие личность каждого члена семьи;
• Свидетельство о браке (на неполную семью не распространяется);
• Документ, подтверждающий, что молодая семья нуждается в улучшении жилищных условий;
• Выписка из домовой книги;
• Документы, подтверждающие наличие у семьи доходов либо иных денежных средств, достаточных для оплаты расчетной (средней) стоимости жилья в части, превышающей размер предоставляемой субсидии, а именно:
  • копию лицевого счета заявителя и членов его семьи, открытого в учреждении банка;
  • письменный документ, выданный кредитной организацией, подтверждающий возможность предоставления кредитных средств на приобретение (строительство) жилья;
  • свидетельство о праве собственности на имеющееся у молодой семьи в собственности жилье (с предварительным договором на продажу или оценкой его стоимости);
  • иные письменные документы, подтверждающие наличие денежных средств у молодой семьи, в объеме, превышающем размер предоставляемой субсидии.

Второй шаг: Получение свидетельства

После этого мы ждем, пока администрация рассмотрит поданные документы. Органы самоуправления могут отказать нам в выдаче свидетельства, если мы:

• не предоставили какие-либо необходимые документы;
• указали ложные сведения в поданных документах.

Если комплект документов соответствует требованиям программы, и информация в них действительна, нам выдают свидетельство на получение субсидии. При его выдаче нас информируют о порядке и условиях получения и использования субсидии.

Скачать документ

При возникновении у нас обстоятельств, требующих замены выданного свидетельства, мы представляем в органы местного самоуправления заявление о его замене с указанием обстоятельств и приложением документов, подтверждающих их. К таковым относятся:

• утрата (хищение) или порча свидетельства;
• уважительные причины, не позволившие молодой семье представить свидетельство в банк в установленный срок.

В течение 30 дней с даты получения заявления выдается новое свидетельство, в котором указывается размер субсидии, предусмотренный в замененном свидетельстве.

Третий шаг: Договор с банком

Субсидия предоставляется в безналичной форме. Соответствующие средства зачисляются на банковский счет.

1. Мы открываем счет в банке, участвующем в программе, для последующих операций с денежными средствами, предоставляемыми в качестве субсидий.
   • Чтобы открыть банковский счет, мы в течение 2 месяцев с даты выдачи свидетельства, сдаем его в банк.
   • Свидетельство, представленное в банк по истечении 2 месячного срока с даты его выдачи, банком не принимается.
     По истечении этого срока молодая семья вправе обратиться в орган местного самоуправления, выдавший свидетельство, с заявлением о его замене.
2. Далее, банк проверяет данные, указанные в свидетельстве, и сверяет их с нашими паспортными данными. В противном случае, при несоответствии данных, банк отказывает нам в заключении договора банковского счета и возвращает нам свидетельство.
3. Если же все данные верны, банк заключает с нами договор банковского счета и открывает на наше имя лицевой счет, предоставленных в качестве субсидии (социальной выплаты). В этом договоре оговариваются основные условия обслуживания банковского счета, порядок взаимоотношений банка и владельца свидетельства, на чье имя открыт банковский счет (далее — распорядитель счета), а также порядок перевода средств с банковского счета.
   • может быть указано доверенное лицо, которому позволено распоряжаться данным счетом, а также условия перечисления поступивших на банковский счет средств;
   • договор заключается на срок, оставшийся до истечения срока действия свидетельства, но может быть расторгнут по письменному заявлению распорядителя счета.
   • В случае досрочного расторжения договора банковского счета (если на указанный счет не были зачислены средства, предоставляемые в качестве субсидии) банк выдает распорядителю счета справку о расторжении договора без перечисления средств субсидии.

Четвертый шаг: Одобрение банком

Для оплаты приобретаемого жилого помещения мы представляем в банк следующий перечень документов:

• договор банковского счета;
• договор купли/продажи жилого помещения;
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилье;
• документы, подтверждающие наличие достаточных средств для оплаты приобретаемого жилого помещения в части, превышающей размер предоставляемой субсидии.

В договоре купли/продажи указываются:

• реквизиты свидетельства (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший сертификат на субсидию);
• реквизиты банковского счета, с которого будут осуществляться операции по оплате жилья, приобретаемого на основании этого договора;
• определяется порядок уплаты суммы, превышающей размер предоставляемой субсидии.

Мы можем использовать субсидию на первоначальный взнос в счет оплаты приобретаемого жилья или расходов на строительство жилого дома. Для этого при получении кредита или займа, мы представляем в банк кредитный договор или договор займа, договор банковского счета и документы по приобретению жилья:

• договор купли/продажи готового жилого помещения;
• договор строительного подряда или иные документы, подтверждающие расходы по созданию объекта индивидуального жилищного строительства (документы на строительство).

Приобретаемое Жилое помещение (создаваемый объект индивидуального жилищного строительства) оформляется в общую собственность всех членов молодой семьи, указанных в свидетельстве.

Также мы можем использовать субсидию в качестве последнего платежа в счет оплаты паевого взноса в полном размере, если мы являемся членом жилищного накопительного кооператива и для нас кооперативом приобретено жилое помещение. После этого данное жилое помещение переходит в нашу собственность.

Чтобы воспользоваться полученной субсидией таким образом, мы должны представить в банк:

1. Справку о внесенной сумме паевого взноса за жилое помещение и об оставшейся сумме паевого взноса, необходимой для приобретения права собственности на жилое помещение;
2. Копию устава кооператива;
3. Выписку из реестра членов кооператива, подтверждающую наше членство в кооперативе;
4. Копию документа, подтверждающего Право собственности кооператива на жилое помещение, которое будет передано нам, молодой семье — участнице подпрограммы;
5. Копию решения о передаче жилого помещения в пользование члена кооператива.

Банк в течение 5 рабочих дней с даты получения документов проверяет содержащиеся в них сведения.

В случае вынесения банком решения об отказе в принятии документов либо об отказе от оплаты расходов на основании этих документов нам пришлют соответствующее уведомление в письменной форме с указанием причин отказа. При этом документы, принятые банком для проверки, возвращаются.

• договора купли/продажи жилого помещения;
• документы на строительство;
• справки об оставшейся сумме паевого взноса.

Пятый шаг: Перечисление субсидии

Оригиналы договора купли/продажи жилого помещения, документов на строительство, справки об оставшейся части паевого взноса хранятся в банке до перечисления средств лицу, указанному в них, или до отказа перечисления и затем возвращаются нам.

1. Банк в течение 1 рабочего дня после вынесения решения о принятии договора купли/продажи жилого помещения, документов на строительство, справки об оставшейся части паевого взноса направляет в орган местного самоуправления заявку на перечисление средств в счет оплаты расходов на основе документов или уплаты оставшейся части паевого взноса.
2. Орган местного самоуправления в течение 5 рабочих дней с даты получения заявки на перечисление бюджетных средств на наш счет в банке проверяет ее (заявку) на соответствие данным о выданных свидетельствах.
   • При их соответствии перечисляет средства, предоставляемые в качестве субсидии, банку.
   • При несоответствии данных перечисление средств не производится, об этом орган местного самоуправления в указанный срок письменно уведомляет банк.

Шестой шаг: Мучения окончены

Мы получаем субсидию по программе! Субсидия считается предоставленной нам с того момента, как банк перечислит денежные средства с нашего лицевого счета в счет оплаты приобретаемого жилого помещения, работ (товаров, услуг) по строительству жилого помещения либо уплаты оставшейся части паевого взноса члена жилищного накопительного кооператива.

Перечисление указанных средств является основанием для исключения органом местного самоуправления нашей молодой семьи из списков участников подпрограммы.

Улучшение жилищных условий молодых семей — участников подпрограммы в последующем осуществляется на общих основаниях в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как вернуть проданную Недвижимость (квартиру)?

Чтобы приобрести недвижимое имущество граждане обращаются к риэлтору, а чтобы вернуть его после неудачной сделки — к адвокату.

Действительно, при заключении договора купли-продажи недвижимости стороны не всегда достигают тех целей, ради которых они вступают в сделку.

Чаще всего серьезные проблемы возникают у продавцов недвижимости, когда они не получают оплату по договору и при этом лишаются прав на квартиру, дом, дачу…

По общим правилам гражданского законодательства покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не оговаривается законом, либо самими сторонами.

Оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества подтверждается: распиской, выпиской из банка о переводе денежных средств, квитанцией о внесении денежных средств в кассу (если Продавец юридическое лицо) и т.п. документами, удостоверяющими передачу денежных средств от покупателя продавцу.

Если покупатель не оплатил приобретенное по договору недвижимое имущество, можно говорить о нарушении условий договора и праве продавца требовать расторжения договора купли-продажи и возврата имущества, при условии, что оно было передано по договору.

В соответствии с положением статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. При отсутствия согласия между сторонами сделки договор может быть расторгнут судом по требованию одной из сторон, но только при наличии следующих условий:

• При существенном нарушении договора другой стороной;
• В иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Особое внимание следует обратить на формулировку: «Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора».

Если исходить из того, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать покупателю в собственность недвижимость, а покупатель обязуется принять её и уплатить за неё определенную в договоре денежную сумму, то отсутствие оплаты по договору следует считать нарушением основной обязанности покупателя.

Решение суда о возвращении неоплаченной квартиры

Кроме того, продавец заключает договор купли-продажи с расчетом получить от покупателя денежные средства, следовательно, их неполучение влечет для него такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Значит, нарушение покупателем обязанности по оплате должно каждый раз признаваться существенным нарушением договора вне зависимости от факта регистрации перехода права собственности по сделке. На практике оказывается все не так просто.

Судам при одинаковых исходных данных, одинаковых требованиях принимаются прямо противоположные решения, причем часто со ссылками на одни и те же нормы права.

Чаще всего суды, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, указывают в судебном акте: «если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.

486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ». При этом передача имущества покупателю до получения денежных средств также оказывается обстоятельством, который позволяет судам применять п. 4 ст.

453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.

2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

До момента принятия указанного Постановления даже при наличии всех необходимых для расторжения сделки условий (отсутствие оплаты, доказанные убытки продавца, фактическая не передача имущества покупателю) судебные решения о расторжении договора купли-продажи недвижимости были редкостью. В настоящий момент расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с её неоплатой вполне достижимая юридическая цель.

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Соблюдение предусмотренного законом порядка расторжения договора, четкое формулирование исковых требований и их грамотное обоснование Залог успеха в споре с недобросовестным покупателем недвижимого имущества.

Безусловно, что неоплата за фактически переданное недвижимое имущество не является единственным основанием для оспаривания совершенной сделки.

Об иных основаниях расторжения договоров и о практических советах по их применению читайте на страницах нашего Интернет-ресурса.

Если Вы не имеете объективной возможности воспользоваться квалифицированной юридической помощью при продаже квартиры, мы рекомендуем Вам воспользоваться разработанной адвокатами нашего Бюро памяткой – «Юридические правила продажи квартиры.» Цель данной памятки – обеспечить все возможные правовые механизмы защиты интересов продавца недвижимости от возможных убытков и прочих проблем ввиду недобросовестности приобретателя.

Для получения правовой помощи по вопросам совершении сделок по продаже недвижимости и расторжению договоров купли-продажи недвижимости Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры».

Адвокат Надежда Домкина

Как продать квартиру по программе молодая семья

Некоторые молодые семьи находятся в безвыходном положении. Приобретение собственного жилья – дорогое удовольствие. Именно поэтому государство создало проект поддержки «Молодая семья». Смысл программы заключается в предоставлении субсидии на покупку квартиры.

Но какие действия необходимо предпринять молодоженам, если они решили продать квартиру, купленную по программе? Разберем основные аспекты, касающиеся государственного проекта, и ответим на поставленный вопрос, как продать квартиру по программе молодая семья.

Что такое программа молодая семья

Проект оказывает поддержку семьям в получении собственной площади. Органы власти предоставляет льготы и субсидии молодежи на решение жилищного вопроса, что является крепким фундаментом для начала семейной жизни.

Государственная программа соответствует Постановлению Правительства от 30 декабря 2017 года № 1710 (с изменениями на 9 февраля 2019 года)[1].
В постановлении прописано:

• какой категории граждан оказывается поддержка;
• как получить денежные средства на покупку собственности и т.п.

Если материальное и социальное положение пары соответствует положению программы, то они получают право на помощь в виде сертификата от законодательства.

Какие цели преследует программа

Органы власти выделяют средства на приобретение недвижимости молодым семьям, преследуя вполне конкретные цели:

1. Повышение рождаемости в России. Так как некоторые молодожены не решаются завести детей из-за отсутствия собственной площади для проживания, государство приняло меры для оказания материальной помощи в этом вопросе.
2. Стимулирование строительства. Правительство стремится к обеспечению развития строительной ниши в стране. Чтобы экономическое положение не стояло на месте, сфера строительства должна совершенствоваться.

Критерии участия в проекте молодая семья

Рассмотрим, какие семьи получают сертификат на поддержку государства, связанного с разрешением жилищного вопроса:

• граждане РФ, которые состоят в законном браке без детей;
• лица, имеющие детей (российское гражданство может иметь хотя бы один из супругов)
• отец или мать-одиночка с российским гражданством.

Существует несколько требований для получения права на субсидию и льготы:

1. Возраст семейной пары или родителя-одиночки не должен превышать 35 лет.
2. У молодоженов есть возможность взять Кредит, который одобрит банк, и семья сможет его выплачивать.
3. Супруги должны иметь необходимость в покупке жилья. Если у пары нет собственной жилой площади или дом в аварийном состоянии и т.п.

Нюансы государственной программы

При покупке жилья по сертификату существует несколько требований:

1. Недвижимость нужно разделить поровну между всеми людьми, находящимися в составе семьи;
2. Нельзя приобретать в квартиру в любом регионе России. Можно купить площадь только в той области, где был получен сертификат молодая семья;
3. Количество квадратных метров также немаловажно. Должна присутствовать определенная норма на каждого, проживающего в квартире человека;
4. Субсидию нельзя получить в денежной форме. Программа направлена на получение и совершенствование жилищных условий семьи.

Можно ли продать квартиру, полученную по программе «Молодая семья»

Недвижимость можно продать, если она была куплена на денежные средства государственной субсидии и личные деньги члена семьи.

Если полностью покрыт долг за квартиру, то владелец может поступать с ним так, как посчитает нужным. Собственник имеет право на: распоряжение своей жилой площадью, совершение любых действий, которые не нарушают Закон РФ.

Нельзя выставить на продажу квартиру по проекту молодая семья если:

• Ипотека на жилье еще не выплачена. Есть шанс продать недвижимость только по согласованию с банком, который одобрил ипотечный кредит. Супруги, у которых родился второй ребенок, могут получить материнский капитал. Если сложить субсидию и материнский капитал, то шанс быстро выплатить долг по ипотеке – возрастает в разы;
• несовершеннолетний ребенок входит в число собственников квартиры. В этом случае необходимо уведомить Органы опеки и попечительства. Продажа площади не состоится, если родители не сделают ребенка собственником в новом жилье, которое собираются приобрести. Опека досконально изучает договор.

Можно заметить, что правительство старается улучшить демографическое положение страны. Получение сертификата – яркое событие для семьи, которая мечтает обзавестись своим жилищем.

Однако подводных камней и правил в программе масса. Если хочется выставить на продажу жилье, которое приобретено с помощью сертификата молодая семья, то необходимо изучить свои права и договориться с соответствующими инстанциями. Как объяснено выше, у каждого есть шанс продать собственность, которая куплена на сертификат.

Расторжение договора купли-продажи квартиры до и после регистрации, образец соглашения, основания и порядок расторжения | Юридические Советы

Последнее обновление: 23.08.2021

Процедура расторжения договора купли-продажи квартиры зависит от возникшей ситуации, намерения сторон и сложившимся характером между ними взаимоотношениями.

Самое простое, быстрое и эффективное — обойтись согласием о расторжении, если оба участника сделки согласны. Иначе потребоваться разбирательство в суде.

Обо всех нюансах читайте в нашей статье, там же найдете образцы заявлений, если останутся вопросы — задавайте в х.

Что такое расторжение договора купли-продажи?

Уже при подписании договора нужно тщательно взвесить все «за» и «против», так как истребовать что-либо, что передано до момента расторжения практически невозможно. Понятие «расторжения договора» описывается в Главе 29 ГК РФ.

Прекратить договор возможно при следующих обстоятельствах:

• отказ от договора какой-либо стороны сделки;
• обоюдное соглашение о прекращении сделки;
• признание сделки недействительной;
• установление факта незаключенности договора.

Расторжение подразумевает оставление всё как есть к моменту прекращения отношений.

Например, при оказании услуг, часть оказанной Услуги остается к пользе заказчика, а часть уплаченных денег у исполнителя. С момента расторжения стороны не обязаны дальше указывать услугу и платить оставшуюся сумму.

При реализации жилья так не делается. При расторжении всё возвращается обратно каждой стороне (недвижимость продавцу, деньги покупателю).

Такое возможно при обстоятельствах, упомянутых в законе, а также когда об этом  прописано в тексте самого договора.

К примеру, покупатель и продавец четко указали пункт об отказе от продавца от договора при просрочка оплаты более 3 дней.

Договор считается прекращенным с даты получения провинившейся стороной уведомления об отказе от исполнения. Наличие оснований для отказа и направления уведомления достаточны для урегулирования вопроса без помощи суда.

При условии, что договор еще не прошел госрегистрацию в Росреестре.  Главное отправить уведомление противной стороне и дальше действовать по обстановке (требовать обратно денег или освободить помещение, вернуть документы).

Если же переход права собственности от продавца к покупателю зарегистрирован в государственном реестре недвижимости, то вернуть всё обратно нужно через суд. Потому что Росреестр не аннулирует регистрацию лишь по заявлению одной стороны.  Потребуется судебный акт, где Росреестру суд предпишет отменить регистрацию.

Двустороннее расторжение

Участники сделки в силах отменить сделку по обоюдному соглашению о расторжении договора купли-продажи квартиры. Всё разрешается по согласованной воле покупателя и продавца, мирно с учетом интересов каждого. То есть вместе заключается соглашение, вместе сдаются заявления на прекращение регистрации в Росреестр. Судебного вмешательства не требуется.

Но в случае сделок с недвижимостью подобная ситуация возникает крайне редко. Ниже прилагается образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон.

Недействительность сделки

Часто у заинтересованной стороны нет оснований для одностороннего отказа от договора, равно как и желание стороны на добровольное расторжение. Тем не менее, имеются нарушения закона, соответственно ущемленный в правах участник может оспорить сделку в суде.

С момента признания сделки недействительной/ничтожной договор купли-продажи будет считаться расторгнутым.

Оснований для оспаривания сделки может быть множество:

• введение в заблуждение относительно характеристик жилья;
• совершения сделки неуполномоченным лицом или без согласия супруга;
• умолчание об обременениях на квартиру/жилой дом;
• совершения сделки под давлением, угрозой;
• притворность цели сделок (например, чтобы увести имущество от взыскательных санкций кредиторов).

С 1 минуты 38 секунды в видео подробно описываются основания и случаи признания ДКП недействительным.

Незаключенность сделки

Иногда со стороны кажется, что правоотношения между лицами возникли. Однако сделку признать заключённой нельзя, то есть она не порождает тех последствий, которых ждут стороны. Такими могут быть ситуации:

• в договоре не описан объект недвижимости;
• не указана точная цена жилья;
• сам договор не сдан на регистрацию.

Иными словами не соблюдены формальности и требования закона.

На таком этапе или продавец, или покупатель могут осознать, что договор ему не интересен и нет смысла доводить всё до конца. Проще оставить оставить всё как есть и договор  считается расторгнутым без заключения (за исключением ситуации с госрегистрации, ведь если уклоняться от явки в Росреестр, другая сторона может подать Иск признании госрегистраиции без участия второго участника).

Образец соглашение о расторжении договора по обоюдному согласию

Соглашение
о расторжении договора купли-продажи б/н от 10.01.2022 года

04 мая 2022 года Белгородская область, город Белгород

Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению и в суде, как расторгнуть договор после регистрации по инициативе одной стороны, образец искового заявления | Жилищный консультант

2008

Содержание статьи:

Условия расторжения

Реализация положений договора купли-продажи квартиры происходит на основании гражданского законодательства. По закону договор обязывает одну сторону делопроизводства на определенных условиях передать имущество, а другую – компенсацию в денежной или натуральной форме.

Рассматриваемое соглашение является двусторонней сделкой, где основные участники процедур — покупатель и продавец жилой недвижимости. Согласно ст. 450 ГК РФ расторгнуть такое соглашение можно в двустороннем порядке по взаимной договоренности заинтересованных лиц.

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!

Прекращение правоотношений односторонним путем возможно, если существенно нарушаются положения этого документа или права конкретного участника ущемляются. К примеру, при реализации договора передаваемое имущество потеряло первоначальную ценность, и покупатель несет убытки.

Основные условия для прекращения отношений:

1. Нарушены положения текста соглашения: не производится оплата, или оплаченная собственность не передается во владение.
2. Просрочен период для осуществления сделки. К указанной в договоре дате одна из сторон не может исполнить установленные для нее обязательства.
3. Купленная квартира имеет существенные недостатки, значительно снижающие ее стоимость.
4. Продавец не является фактическим владельцем квартиры, а если он – компания, не обладает соответствующей лицензией на продажу недвижимости.
5. Существенное изменение обстоятельств. К примеру, многоквартирный дом, где расположена приобретаемая квартира, признан аварийным и не пригодным для проживания.

Согласно положениям дела и взаимоотношениям между участвующими лицами расторжение договора купли-продажи осуществляется самостоятельно или в государственных органах. В первом варианте ликвидация договоренности происходит в двустороннем порядке или в одностороннем, если такая возможность указана в тексте соглашения.

Расторжение договора в досудебном порядке

Досудебное разрешение конфликта – рекомендуемый элемент прекращения или изменения договоренности. Перед обращением в государственную службу следует попытаться найти компромисс с оппонентом по сделке.

Причины расторжения договора купли-продажи квартиры рекомендуется указывать отдельным пунктом в тексте соглашения. Если основание для прекращения отношений найдено, заинтересованной стороной оформляется соответствующее уведомление, направляемое оппоненту.

Если предъявленные претензии обоснованы, сторонники отношений могут расторгнуть договор по взаимному согласию. Для этого оформляется соглашение о расторжении договора купли-продажи (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи]). Этот документ оформляется по типу основного договора и должен содержать следующие сведения:

• Паспортные данные участников взаимоотношений: ФИО продавца и покупателя, адрес их проживания, год рождения, номер и серия документов, удостоверяющих их личности.
• Описывать предмет собственности, в отношении которого достигнуто соглашение. Указывается адрес квартиры и ее технические характеристики (площадь, количество комнат).
• Обязанности покупателя и продавца. К примеру, первый обязуется вернуть имущество в первоначальном состоянии, второй – денежные средства полученной величиной.
• Юридическое обоснование расторжения. Указываются статьи гражданского и семейного кодекса.

Соглашение подписывается участвующими лицами или их представителями. Документ оформляется в трех экземплярах. По одному для участников делопроизводства, третий – в регистрирующий орган.

Если выявлены существенные нарушения пунктов договора, его можно расторгнуть в одностороннем порядке. Для этого ответчику направляется соответствующее уведомление с требованием прекращения договоренности или изменения условий передачи имущества.

Если ответчик оказывает противодействие одностороннему прекращению или изменению договоренности, делопроизводство переходит под юрисдикцию суда.

Прекращение договора прямо не влияет на процесс регистрации недвижимости. Если прекращение договоренности произошло в момент регистрации, в Росреестр необходимо подать заявление от каждой стороны об ее отмене.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации влечет определенные сложности. Здесь можно заключить обратную сделку с последующей повторной регистрацией. К примеру, квартира вновь переходит в собственность продавца. В противном случае нужно отменять регистрацию в судебном порядке.

Расторжение купли-продажи в суде

В случае невозможности урегулировать возникший спор в досудебном порядке оформляется Исковое заявление (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи]). Оно подается в районный суд по месту нахождения приобретаемой квартиры. К иску прикладываются документы:

• Удостоверяющие личности заявители и, при наличии, ответчика.
• Свидетельствующие о факте наличия задолженности или иного обременения на собственность (к примеру, ипотеки).
• Подтверждающие количество прописанных граждан на рассматриваемой жилплощади.
• Лицевого расчетного счета и других платежных бумаг, свидетельствующих о выплаченном задатке либо оплате коммуналки.
• Подтверждающие несоответствие технического состояния квартиры, объявленным критериям при продаже.

К судебному процессу можно приложить показания свидетелей и независимых экспертов. Возникшие расходы оплачивает проигравшая сторона или они погашаются в порядке, оговоренном в иске.

Обращение в суд происходит в случае, если компромисс между сторонами не найден, или:

• Получен отказ об оплате за покупку.
• Из приобретенной собственности не хотят выселяться и сниматься с регистрационного учета.

Порядок рассмотрения дел в суде:

1. Подача искового заявления со всеми сопутствующими документами.
2. В течение рабочего дня его регистрация и отнесение к отдельной категории дел для судопроизводства.
3. В следующие сутки передача дела конкретному судье.
4. В течение 5 дней принятие решения об исполнении иска или об отказе в нем.
5. На рассмотрение дел отводится до двух месяцев (у районного) и до одного (у мирового судьи).

Срок расторжения договора

В течение месяца после оформления сделки ее можно отменить по инициативе одного из участников. При этом возврат денежных средств и имущества осуществляется на основании положений самого документа.

Если в тексте не прописан возврат имущества или денег после прекращения договоренности, они могут быть не возвращены даже в судебном порядке.

Во избежание таких последствий рекомендуется в документе прописывать отдельные моменты.

К примеру, что неоплата квартиры служит существенным основанием для отмены правоотношений или после прекращения действия соглашения происходит возврат задатка.

Срок расторжения договора купли-продажи указывается отдельным пунктом соглашения или составляет 30 календарных дней с момента его заключения.

Недействительность договора купли-продажи

Если прекращение договоренности невозможно по соглашению сторон и затруднительно в одностороннем порядке, можно осуществить это ссылаясь на незаконность сделки. Недействительность соглашения можно обжаловать в течение 3 лет после заключения договора.

Основания для признания сделки ничтожной:

• Положения договора нарушают нормативно-правовые акты.
• Одна из сторон сделки признана недееспособной.
• Договор составлен по принуждению.
• Сделка признана мнимой – создана, чтобы прикрыть другое правоотношение.

Пример по расторжению купли-продажи

Гражданин Шакарбеков продает квартиру, приобретенную в ипотеку. Селиванов – потенциальный покупатель заключил с продавцом договор покупки. По соглашению Шакарбеков и члены его семьи должны покинуть реализуемую квартиру в течение двух месяцев после заключения договоренности.

В указанный срок Селиванов узнает о наложенном обременении на квартиру (ипотека). Ожидается расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя. По взаимному согласию расторгнуть соглашение не получилось. Был оформлен иск в судебные органы. Одна из претензий: возврат денег, выплаченных продавцу за квартиру.

Вердикт государственного органа: договор купли-продажи расторгнуть. Оплаченные средства за покупку квартиры оставить у продавца, так как в договоре не указана возможность их возврата после его расторжения.

Возврат денег можно обжаловать в порядке отдельного судопроизводства.

Заключение

Соглашение о покупке квартиры прекращается по инициативе участвующих лиц или в судебном порядке. Основные выводы:

1. Если сделка отменяется по взаимному согласию, составляется соответствующее соглашение. Последнее подлежит государственной регистрации.
2. В случае отмены правоотношений с одной стороны, потребуется составление соответствующего уведомления оппоненту с призывом к отмене договоренности. Прекращение сделки в таком случае возможно, если это оговорено пунктом самого договора.
3. Если компромисс между сторонами не достигнут, расторжение происходит в судебном порядке.
4. Срок судопроизводства: от одного до двух месяцев.
5. Подача иска происходит в районный суд по месту регистрации недвижимости.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по расторжению сделки купли-продажи

Вопрос: Добрый день. Меня зовут Антон. Решил расторгнуть договор о покупке квартиры по причине ветхости подведенных узлов коммуникации.

На подачу искового заявления в суд получен ответ о необходимости предварительного согласования вопроса расторжения договора с продавцом недвижимости. Для этого нужно отправить соответствующее уведомление.

В какой срок должен быть получен от продавца ответ для отмены договора?

Ответ: Здравствуйте, Антон. Действительно, для снижения нагрузки на судебные органы теперь обязательно проведение досудебной процедуры. Благодаря этому можно решить взаимные противоречия без привлечения представителей государственной власти.

Уведомление оформляется по усмотрению потерпевшей стороны. В нем указывается срок, в течение которого ответчик должен дать ответ. Если точного времени нет, согласно ст. 452 ГК РФ ответ должен быть получен в течение месяца.

Если достичь компромисса в течение указанного времени не получилось, разрешается продолжить процедуру расторжения в суде.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

• Статья 452 ГК РФ
• Статья 450 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание, если у вас возникли вопросы вы можете их задать юристу по социальным вопросам по телефону 8 804 333 16 88 или задать свой вопрос в чате дежурному юристу. Звонки принимаются круглосуточно. Звонок бесплатный! Позвоните и решите свой вопрос!