Снос жилья: скоро будут сносить дом и переселять нас, по квадратам у меня 36

Покупка квартиры в доме, подлежащем расселению ввиду сноса постройки, для многих выступает шансом улучшить жилищные условия в обозримом будущем.

Ведь взамен прежнего жилья государство обязуется предоставить его владельцам и нанимателям другое, зачастую более просторное и комфортабельное.

Но всегда ли оправданы надежды желающих получить новую благоустроенную квартиру вместо обветшавшей или аварийной старой? Каковы реальные перспективы, если купить квартиру в доме под снос – узнайте из нашей статьи.

Оформление договора

Снос жилья: скоро будут сносить дом и переселять нас, по квадратам у меня 36

Очевидным и главным преимуществом приобретения квартиры в доме старого фонда, готовящемся под снос, выступает возможность получить за нее в дальнейшем, при расселении, более выгодное в различных отношениях жилье. Строительные нормы в последние десятилетия существенно изменились, и не исключено, что вместо двухкомнатной «хрущевки» в 45 «квадратов» вы получите более комфортную «двушку» в новострое площадью 70 м².

В соответствии с ЖК РФ, изъятие жилья по причине аварийного состояния дома, заинтересованности государства, городского муниципалитета в строении или земельном участке, сопровождается предоставлением возмещения за жилую площадь, без ущемления прав и интересов собственника или нанимателя. Причем это могут быть как квадратные метры, так и денежная компенсация в сумме рыночной стоимости изъятой квартиры. Все расходы на поиск альтернативы, оформление сделки, переезд берет на себя государство.

Параллельно, покупка квартиры в доме под снос дает право стать на очередь по улучшению жилищных условий. Хотя нередко жилые сооружения, которые собираются снести, не являются откровенными «развалинами». Если учесть, что изначальная стоимость старых квартир в ветхих домах в любом случае ниже (до 25%), то их покупка приобретает черты выгодного финансового вложения.

Однако подобное решение не всегда сулит 100%-ный успех. Нельзя быть заведомо уверенным, что расселение произойдет, даже если уже заявлены его сроки.

Изменить планы градостроительства может множество факторов, от затянувшихся судебных процессов в случае недовольства владельцев изымаемых квартир предложенными вариантами замены, до финансового кризиса в стране или отдельно взятой компании-застройщике.

До тех пор, пока не произойдет заключение соглашения об изъятии недвижимости между властями и жильцами дома, определенного под снос (и не факт, что данное событие вообще свершится), вам придется тратиться на поддержание более-менее пригодного для жизни состояния ветхой квартиры. Даже если вы не проживаете в ней лично, а, допустим, сдаете в аренду (рента в таких «апартаментах» априори не может быть высокой).

Снос жилья: скоро будут сносить дом и переселять нас, по квадратам у меня 36

Кроме того, нужно отдавать себе отчет в том, что государство старается «сэкономить» в ходе предоставления жилья при сносе дома.

Например, правило, гласящее о равнозначности нового жилья и изымаемого относительно количества комнат, может быть соблюдено, предоставляемая квартира будет обладать достаточной общей площадью, а жилой – нет.

И закон в данных обстоятельствах не будет нарушен, хотя фактически владелец нового жилища потеряет в квадратных метрах полезной площади, за счет просторной лоджии или ненужной ему кладовой.

Это касается и расчета денежного эквивалента (намеренное занижение выкупной стоимости жилья). Таким образом, полагать, что покупка квартиры в доме под снос непременно принесет прибыль, ошибочно. Существуют риски надолго «зависнуть» в аварийном доме, а при реализации компенсации получить вовсе не то, на что рассчитывали (не тот район, метраж, планировка и т.д.).

Если же вы желаете «сыграть в лотерею», давайте выясним, на основании чего муниципальные органы принимают решение о сносе старых домов и расселении их жильцов.

Какие дома определяются под снос, сроки расселения

Снос жилья: скоро будут сносить дом и переселять нас, по квадратам у меня 36

Сносу подлежат дома, в первую очередь, признанные небезопасными для проживания. Участь аварийных объектов определяет уполномоченная комиссия (службы строительного, пожарного надзора, санстанция и прочие экспертные организации), заключение которой становится «точкой отсчета» подготовки к их устранению. Учитываются следующие аспекты:

  • степень естественного износа здания, независимо от срока его эксплуатации;
  • наличие повреждений конструкции вследствие стихийных бедствий, промышленных катастроф;
  • характеристики местности в плане воздействия на жизнь и здоровье человека неблагоприятных природных явлений (затопления, оползни, землетрясения и т.п.), техногенных факторов (электромагнитное излучение, радиация, шум).

Официально признавая дом непригодным для жизни, комиссия дает письменное заключение о его состоянии. На основании этого акта городские власти принимают решение о сносе постройки, о чем уведомляют жильцов минимум за 12 месяцев до планируемого события.

В течение отведенного года орган местного самоуправления изучает информацию по каждому жилому помещению, решает вопрос компенсации, урегулирует возможные судебные споры.

При подписании соглашения с жильцами до указанного срока, возможно более раннее расселение.

Срочное расселение – необходимая мера в случае возникновения угрозы жизни жильцов, используется временное жилье из маневренного фонда.

Важный момент: между понятиями «ветхое жилье» и «аварийное жилье» есть разница. Ветхое жилье не обязательно сносится, проводятся программы по его реконструкции, капитальному ремонту с временным выселением жильцов.

В то же время, «приговорить» к сносу могут и дома с нормальными условиями проживания, если они препятствуют развитию города (прокладывание трубопровода, дорог, строительство социально важных объектов).

Жилье в них изымается согласно законно обоснованным нуждам государства, муниципальных органов.

Независимо от причин, если ваш дом определили под снос, вы имеете право получить другую квартиру, с условиями проживания не хуже предыдущих. Как именно это происходит – читайте далее.

Компенсации жильцам при сносе дома

Снос жилья: скоро будут сносить дом и переселять нас, по квадратам у меня 36

Итак, официальное решение о ликвидации жилого объекта принято, на передний план выходит главный вопрос: какую квартиру дадут при сносе дома? Возможно несколько вариантов развития ситуации, в зависимости от того, являетесь ли вы собственником квартиры (жилье приватизировано), или проживаете в ней по договору социального найма.

Имея приватизированную квартиру в доме под снос, вы вправе рассчитывать на предоставление равноценного благоустроенного жилья, с таким же количеством комнат, не меньшей квадратуры. В идеале – в том же районе (на практике так выходит далеко не всегда).

Если предложенный муниципалитетом вариант вас устраивает, квартира переходит в вашу собственность по договору купли-продажи или мены. Когда соглашения достичь не удается, собственнику полагается денежная компенсация в размере рыночной стоимости «старого» жилья.

В нее должны входить все расходы на переезд, поиск нового жилища, его юридическое оформление, и даже упущенная выгода (например, при досрочном прекращении обязательств перед третьими лицами). Выплата производится в безналичной форме, на целевой основе, деньги можно потратить на приобретение квартиры оптимального формата.

В отдельных случаях с городской администрацией удается договориться о выдаче выкупной стоимости утраченной жилплощади наличными.

Аналогично происходит возмещение долевым сособственникам квартир в домах под снос. Доля каждого из них не выделяется отдельно, путем раздела недвижимого имущества.

Совладельцы получают общее жилье, равное по условиям проживания и стоимости предшествующему.

Или же, по договоренности с муниципальным органом, денежный эквивалент, который впоследствии может быть разделен соразмерно величинам долей совладельцев.

Снос жилья: скоро будут сносить дом и переселять нас, по квадратам у меня 36

Сложнее решается вопрос, когда квартира в доме под снос куплена в ипотеку. В обязательном порядке подключается банк-кредитор, ибо любые манипуляции с залоговой недвижимостью производятся только с его согласия.

Но ни один банк не вправе диктовать условия органу власти, и снос дома, если он запланирован на законных основаниях, будет осуществлен.

Подобрать новую квартиру, одновременно отвечающую требованиям владельца-заемщика, банка, страховой компании, весьма и весьма непросто, на это уйдет немало времени. Дополнительно требуется перезаключать договор ипотеки, составлять новый график платежей.

Обычно, чтобы избежать подобной волокиты, перед выдачей кредита на покупку квартиры банки проверяют, не расположена ли она в аварийном и подлежащем расселению доме (или с перспективой таких событий).

Иначе задекларирован порядок предоставления жилья при сносе дома гражданам, являющимся социальными нанимателями изымаемой недвижимости.

В данном случае предоставляется благоустроенное жилье, без учета стоимости, равнозначное прежнему по общему метражу, в границах соответствующего населенного пункта.

С письменного согласия выселяемого, предоставляемое жилое помещение может находиться в другом районе фигурирующего в деле субъекта РФ.

Лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, и стоящим на очереди, жилье при сносе предоставляется согласно нормам, предписанным ЖК РФ.

На каждого прописанного члена семьи отводится не менее 18 м², разнополым детям старше 14 лет, лицам, не состоящим в браке, по закону полагаются отдельные комнаты.

Если прежнее жилье было изолированным, недопустимо переселение на альтернативную жилплощадь коммунального типа. Тем, кто до расселения проживал в коммуналках, вероятнее всего, также предложат варианты с «подселением».

Бытует мнение, что перед сносом дома квартиру лучше приватизировать. Постараемся выяснить, так ли это на самом деле.

Приватизация квартиры перед сносом

Снос жилья: скоро будут сносить дом и переселять нас, по квадратам у меня 36

Начнем с того, что единственно верного ответа на вопрос, стоит ли приватизировать квартиру в доме под снос с целью получения более выгодного предложения при расселении, быть не может. Исход зависит от конкретной ситуации: каковы изначальные жилищные условия, сколько человек прописано в квартире.

Так, возмещение при сносе муниципальной квартиры, где фактически проживает две-три семьи (бабушка с дедушкой, мать с отцом, взрослые дети, внуки), может оказаться более выгодным. У людей появится реальный шанс получить отдельное жилье, особенно, если участники выселения стоят на очереди по улучшению жилищных условий.

Если же метраж жилого помещения велик, а зарегистрирован в нем один человек, целесообразнее приватизировать квартиру перед сносом дома. Собственник получит равнозначное жилье и ничего не потеряет.

Читайте также:  Обучение ребенка, не достигшего совершеннолетия

Казалось бы, учет стоимости квартиры при изъятии приватизированного жилья – момент первостепенной значимости.

Однако всегда существует вероятность, что выкупная цена будет значительно занижена по сравнению с рыночной, а предложенные варианты не придутся по нраву.

Кстати, при отсутствии особого постановления администрации города, выселение из приватизированной квартиры в центре может обернуться получением жилья на периферии.

Немаловажен тот факт, что приватизировать квартиру, купленную в доме под снос, официально признанном аварийным (не путать с ветхим!), вряд ли удастся. Проводить процедуру необходимо до того, как объявили дату расселения.

Снос жилья: скоро будут сносить дом и переселять нас, по квадратам у меня 36

Новое жилье, полученное на условиях социального найма, можно будет приватизировать позже (лицам, еще не воспользовавшимся данным правом). Программа бесплатной приватизации жилого фонда пролонгирована до 1 марта 2017 года. Чтобы оформить муниципальное жилье в собственность, нужно собрать следующие документы:

  • паспорта, ИНН жильцов;
  • заявление;
  • договор соцнайма;
  • кадастровый, технический паспорт объекта недвижимости;
  • справки об отсутствии задолженности по квартплате.

При наличии требуемой документации, регистрация права собственности в Росреестре происходит в течение 10 рабочих дней.

Надеемся, наша публикация поможет вам определиться, стоит ли покупать квартиру в доме под снос. Чтобы застраховать себя от каких-либо неприятностей в столь непростом деле, заручитесь поддержкой профессиональных риэлторов и компетентных юристов. Желаем удачи!

Снос пятиэтажек в Москве: теория и практика

Почему пятиэтажки в Москве вдруг решили снести? Кто, когда и в какие сроки будет это делать? Куда расселят жильцов пятиэтажек? Что выгоднее владельцу пятиэтажки – продать жильё или дождаться сноса? Мы попытались найти ответы на все эти вопросы.

Похоже, великое расселение пятиэтажек – благодатная тема для дискуссий на долгие годы, и возвращаться к ней придётся ещё много раз. Каждый день приносит свежие новости, поэтому любая статья на тему сноса старого и возведения нового буквально через несколько дней может оказаться устаревшей. Взгляд из сегодняшнего дня – таков.

Снос жилья: скоро будут сносить дом и переселять нас, по квадратам у меня 36

Хроника событий
Московские власти неспеша завершали первую программу сноса, начатую ещё Лужковым, и предпосылок для её продолжения не просматривалось, о чём совсем недавно поведал заместитель мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, заявивший, что совокупность разных причин делает продолжение программы практически нереальной.

И вдруг 21 февраля 2017 на встрече с Сергеем Собяниным президент даёт ему поручение продолжить переселение москвичей из пятиэтажек, о чём мэр сообщает москвичам в твиттере. Поражает воображение не то, что программа сноса внезапно продолжится, а заявленные объёмы.

Инициатором принятия новой программы однозначно видится Сергей Собянин, хотя формально поводом стала инициатива снизу, когда в середине февраля этого года Собянину поступила просьба муниципальных депутатов о продлении сноса пятиэтажек в связи с неэффективностью их капитального ремонта.

Буквально через несколько дней эту просьбу поддержали в московской Общественной палате. То есть, между исходным обращением московских депутатов к Собянину и моментом, когда инициативу Сергея Семёновича поддержал президент, прошло не более десяти дней. Просто фантастический блиц-криг.

Старая и новая программы сноса

Напомним, что, согласно прежней лужковской программе сноса пятиэтажек, с 1999 года в течение десяти лет должны были снести 1 722 хрущёвки серий 1605-АМ, 1МГ-300, К-7, II-32, II-35 общей площадью свыше 6 млн м². Завершится программа только в 2018 году. Сейчас осталось снести около 70 домов, с начала 2017 года (с января по март) снесено восемь.

Новая программа в четыре раза больше: количество сносимых домов – примерно 8 тысяч, общая площадь — около 25 млн м², объём финансирования оценивается от 2,5 до 4 трлн рублей, срок проведения программы – свыше 20 лет (а, может быть, и значительно больше). Переселить таким образом собираются 1,6 млн человек.

Надо сказать, что пятиэтажных хрущёвок в городе осталось примерно 7 тысяч. По поводу «лишней» тысячи народ забеспокоился: то ли речь о панельных девятиэтажках, то ли кирпичных пятиэтажках-сталинках, то ли и том, и другом, и чём-нибудь ещё третьем.

Снос жилья: скоро будут сносить дом и переселять нас, по квадратам у меня 36

Вопросы и ответы 

Сейчас новости о новой программе поступают как с фронтов и так же жадно проглатываются взволнованной общественностью. Всё смешалось: факты, смелые предположения, слухи, критика, скепсис и оптимизм.

Спешно разрабатывается инвестиционная программа, корректируется бюджет города, готовятся поправки в законодательство и предложения по застройке реконструируемых районов.

Но общественность и, прежде всего, жителей хрущёвок, интересуют конкретные вопросы сноса и переселения.

Какие серии домов и какие конкретно дома попадают под снос?

Понятно, что под снос пойдут оставшиеся серии панельных и блочных пятиэтажек:

  • Прежде всего, не снесённые в ходе первой программы, но очень распространённые в Москве серии 1-515 и 1-510, а также значительно реже встречающиеся 1-335 и II-07-19.
  • Кирпичные серии хрущёвок — 1-447 и 1-511 — тоже должны быть снесены.
  • Вероятно, будут сносить и хрущёвки-девятиэтажки, если они расположены в одном квартале с пятиэтажками.

Относительно кирпичных пятиэтажек-сталинок ясности нет. В их защиту успели уже высказаться многие, в том числе и автор первой программы сноса — Юрий Лужков.

Что-то сказать о сносе конкретного дома ещё сложнее. Но люди пробуют предсказывать. Вот здесь уже кем-то составлен список пятиэтажек, подлежащих сносу по принятой программе. Понятно, что это неофициальная информация, но официальной не будет ещё довольно долго. Но в общих чертах программу сноса список отражает.

Когда начнётся реальный снос домов и переселение?

Поскольку для реализации новой программы ничего ещё не готово, то снос начнётся явно не в 2017 а, может, и не в 2018 году, — как говорят чиновники.

К концу 2017 московские власти планируют подготовить необходимую документацию и создать условия для начала практической реализации программы. Хотя сам мэр торопится, поэтому вполне возможно, что постараются начать до выборов мэра в сентябре 2018 года.

Напомним, что до 2018 года ещё будут завершать старую, лужковскую программу сноса. Хотя, вероятно, можно работать и по двум программам параллельно.

Снос жилья: скоро будут сносить дом и переселять нас, по квадратам у меня 36

С каких районов начнут, а снос каких кварталов отложат на двадцать лет?

Пока ответа нет. Что-то прояснится к концу года, возможно, раньше. Ведь уже на следующий день после встречи с президентом Сергей Собянин сообщил, что дал задание подготовить строительные площадки для начала реализации программы. Предстоит выбрать из нескольких десятков возможных вариантов.

Будут ли сносить отдельно расположенные хрущёвки?

Заявлено о поквартальном сносе. Поэтому приоритет – за кварталами пятиэтажек. Об отдельно стоящих хрущёвках как-то умолчали. Поэтому, видимо, как повезёт.

Будет ли учитываться мнение жителей относительно сноса? Как быть, если большинство жителей за переселение, но часть – против?

Вопрос интересует не только жителей, но и московские власти, которые заявляют, что мнение жителей будет учтено в первую очередь. Понятно, что оно не будет единым: кто-то – за, кто-то – против.С этим власти сталкивались и при реализации первой программы.

Хуснуллин называл несогласие примерно 10-15% жителей с переселением и связанные с этим судебные тяжбы одной из основных причин, серьёзно затрудняющих выполнение программы сноса хрущёвок. Возможно, что для их «нейтрализации» придется вносить изменения в законодательство.

Ведь при увеличении объемов переселения в несколько раз по сравнению с нынешним, увеличится и количество судебных исков.

Снос жилья: скоро будут сносить дом и переселять нас, по квадратам у меня 36

Куда будут переселять жителей и на каких условиях?

Пока что мы слышим от представителей московских властей, что переселение будет на территорию района прежнего проживания или смежного с ним. Глава Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Лёвкин сказал, что это регламентируется законом г. Москвы от 31 мая 2006 г. N 21, и нарушать его никто не будет.

Сергей Собянин напомнил, что за последние четыре года 92% переселенцев из пятиэтажек получили новые квартиры в районе своего проживания.

Такой принцип в соответствии с законом собираются сохранить и далее. Да, закон могут поменять со временем, если места будет не хватать.

В то же время пока нет никаких оснований полагать, что переселять всех будут в Новую Москву, что можно услышать от критиков программы.

Надо учесть, что собственники жилья и наниматели на условиях социального найма получали при переселении из пятиэтажек по первой программе жильё по разным нормам: наниматели – по социальной норме – 18 кв.

м на человека, собственники – с тем же числом комнат, что имели, и примерно равное по площади (упомянем также, что с 2011 по 2013 порядок был другой, но потом вернули прежний).

Собственников при этом было меньше нанимателей, так как жильцы не торопились приватизировать квартиры из-за предстоящего переселения.
Сейчас ситуация другая: собственников из числа переселенцев по новой программе будет значительно больше.

Эксперты предполагают, и это мэр подтвердил, что переселенцы-неочередники будут получать квартиры той же жилой площади («метр в метр»), какая была у них в хрущёвке. Общая площадь квартир, соответственно, несколько увеличится.

В какие дома будут переселять? Ходят слухи о том, что ради экономии будут строить специальное жильё невысокого качества. Имеют ли они под собой основу?

Депутат Мосгордумы, ректор Высшей школы экономики Ярослав Кузьминов говорит так: «Это очень важно – не допустить на месте старых «хрущёвок» появления новых, только ростом повыше».

По словам Кузьминова, строить нужно качественные монолитные дома, чтобы иметь возможность отдавать в них переселенцам порядка 60% квартир, а остальные продавать, что будет экономически оправдано и снизит нагрузку на бюджет. Такую схему применяли и до этого при работе с девелоперами.

Читайте также:  Договор перевозки грузов и пассажиров

Только соотношение продаваемых и предоставляемых переселенцам квартир было другим.  Будем надеяться, что ничто не помешает построить властям качественное жильё для переселенцев из хрущёвок. Тем более что Сергей Собянин пока не был замечен в экономии при реализации своих любимых проектов.

А вот уже и сам он подтвердил, что на месте хрущевок будут построены монолитные и панельные дома, обеспечивающие высокий уровень комфорта.

Какое жильё будет предоставляться очередникам? 

Отвечая на этот вопрос, Сергей Собянин заявил, что при согласии очередника с предложенным ему вариантом переселения он получит жильё в соответствии с действующими нормами.

Но очередник вправе отказаться, и тогда он получает жильё как переселенец и продолжает стоять в очереди на получение (добавим, что так поступать не рекомендуется: очередникам и раньше мало что доставалось из-за реализации программы сноса пятиэтажек, а теперь – тем более).

Снос жилья: скоро будут сносить дом и переселять нас, по квадратам у меня 36

Будет ли возвращена жителям сносимых домов сумма, уплаченная на капремонт?

Критики программы считают важным, чтобы суммы, выплаченные на капремонт, были возвращены. Недавно по этой животрепещущей теме высказался Собянин: жители не будут платить за капремонт с момента включения дома в программу. Уже выплаченные средства будут направлены на её реализацию. Согласимся, что в этом есть логика.

Те, кто сокрушается по поводу напрасно выплаченных сумм на капремонт, могут считать всё происходящее подарком, который власти делают переселенцам. Власти обычно трудно «упрекнуть» в щедрости, но в случае с переселением из пятиэтажек подарок действительно щедрый. Не зря же квартиры в планирующихся к сносу пятиэтажках на рынке недвижимости сейчас продаются по весьма высокой цене.

Покупка/продажа таких квартир даже стала для кого-то бизнесом.

А вот ещё одно подтверждение сказанного: по сообщению «Инком-Недвижимость», спрос на квартиры в пятиэтажных хрущёвках после сообщения об их сносе вырос на 25%. Напомним, что 11% вторичного жилья всё еще составляют именно хрущёвки.

Из каких источников будет финансироваться программа? Кто в итоге за всё это заплатит?

Собянин заявил, что финансироваться программа будет из бюджета Москвы. Местные чиновники сообщают, что Москва готова выделить из бюджета 300 млрд рублей, по 100 млрд в год.

Заметим, что это обеспечивает бюджет программы расселения всего на три года, и составляет он примерно десятую часть общего объёма её финансирования.

На каком-то этапе должны подключиться девелоперы, на что они и сами рассчитывают, но для их активного привлечения нужны изменения в законодательстве.

Кто будет заниматься сносом и строительством жилья?

В роли девелопера начнёт функционировать Управление гражданского строительства г. Москвы (КП УГС). Оно было создано несколько лет назад и строило жильё с финансированием из городского бюджета. Сейчас распродаются квартиры в нескольких объектах, построенных этой организацией.

Вероятно, через какое-то время к проекту в том или ином качестве подключатся и частные девелоперы. Для их эффективного привлечения, как уже говорилось, тоже потребуются изменения в законодательстве. Утверждают, что девелоперов новая программа может заинтересовать лишь при возможности переселения жильцов в другие районы (например, Новую Москву).

До 2009 года при реализации лужковской программы именно девелоперы расселяли пятиэтажки, отдавая во вновь построенных домах 30% квартир по контракту с городскими властями на переселение. Часть жителей переселялась при этом в Марьино, Бутово и другие новые районы ближе к МКАД и за МКАД.

Но затем произошли изменения в законодательстве, земля под застройку стала распределяться на аукционе, жителей стали оставлять в районе прежнего проживания. Работать по программе переселения девелоперам стало невыгодно. К тому же сказались последствия кризиса.

Поэтому реализация программы затормозилась, осталось лишь несколько девелоперов, продолживших работу по ней. Именно тогда и было  создано городское КП УГС, силами которого в основном и заканчивают первую программу переселения. Оно же начинает и вторую.

Алиса Орлова

17.03.2017

Снос для целей застройки. Диалоги с застройщиком

Если земельный участок и находящийся на нем жилой дом изымается для государственных или муниципальных нужд, то о соответствующем решении собственник должен быть уведомлен в письменной форме не позднее, чем за год до предстоящего изъятия.

Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, уполномоченный орган власти, принявший такое решение, может предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Однако, данные положения не применимы к отношениям собственника с застройщиком, которому земельный участок предоставлен в аренду под строительство жилого дома.

Как правило, условием такого договора аренды является самостоятельное расселение организацией-застройщиком жильцов жилых домов, расположенных на предоставленном земельном участке.

Могут ли заставить продать?

Если при изъятии земельного участка и жилого помещения для муниципальных и государственных нужд законом предусмотрена возможность принудительного выкупа, то при сносе застройщиком домов в рамках программы «регенерации кварталов ветхих домов» такой возможности нет.

Это означает, что собственник вправе предложить застройщику любую, самую невероятную выкупную цену за свою собственность – «хочешь – покупай, не нравится цена – уходи».

Иногда можно услышать следующее мнение: мол, собственник, который отказывается продавать или завышает выкупную цену за свое жилье, злоупотребляет правом, тем самым причиняет вред застройщику, что неправомерно.

Некоторые даже пытаются обосновать возможность и право застройщика в таком случае обратиться в суд с иском о понуждении собственника заключить договора купли-продажи жилого помещения (земельного участка). Такого рода соображения не основаны на нормах права.

Однако, в том случае, если застройщик не может найти общий язык с собственниками жилых помещений (земельного участка), в частности, предлагаемая компенсация не устраивает последних, застройщик может пойти на крайние меры.

Вам пожар, залив или бульдозер?
Возможные методы

Если взять статистику пожаров, то, думаю, что дома чаще загораются в тех кварталах, где земля «отдана» муниципалитетом застройщику для целей строительства.

Земельные участки под такими домами, как правило, не прошли процедуру межевания и не поставлены на кадастровый учет, а значит, не являются собственностью граждан, проживающих в таком доме.

Как правило, какая-то часть граждан-собственников жилых помещений особенно не торгуясь, соглашается на условия застройщика, заключает договор мены и переезжают на новое место жительства. Другая часть граждан более требовательна, но и с ними застройщик может договориться.

И есть, условно, третья «группа» жильцов, которая вообще не собирается покидать насиженное «гнездышко», мотивируя тем, что «здесь родился, здесь и умру» или выдвигает требования, которые застройщик выполнить не в состоянии (например, вместо однокомнатной квартиры, предоставить три трехкомнатных)… С последними договориться нельзя… И тогда, в доме с несговорчивыми жильцами может произойти пожар, его несущие конструкции, случайно может повредить бульдозер, может прорвать отопление зимой и т.д. и, как следствие таких событий, дом может стать аварийным. Это означает, что жить в таком доме опасно для жизни.

Признание дома аварийным и подлежащим сносу согласно статье 32 Жилищного кодекса РФ является основанием предъявления собственникам помещений в доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае неисполнения данного требования, и земельный участок, и указанный дом, на нем находящийся, подлежит изъятию для муниципальных нужд.

После того, как дом приобрел признаки аварийности, застройщик уже увереннее настаивает на продаже ему жилого помещения.

Ведь если дом признают аварийным, то по иску уполномоченного органа власти собственника выселят уже на основании решения суда, где будет определен и размер выкупной цены, которая, возможна, будет меньше чем та, что предлагает застройщик сегодня.

Однако, на самом деле, застройщику не выгодно ждать решения о признании дома аварийным, которое, к тому же, может быть обжаловано в суде. Кроме того, чтобы участок и аварийный дом изъять для муниципальных нужд, требование о сносе или реконструкции необходимо предъявить сначала собственникам.

И если такое требование не выполнено, уполномоченным органом принимается решение об изъятии жилых помещений и земельного участка. После этого, уполномоченный орган власти обратится в суд с иском о выкупе жилого помещения. На все эти «мероприятия», включающие в себя судебные разбирательства, может уйти достаточно времени.

Между тем, просрочка начала строительства и, как следствие, нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию повлекут для застройщика немалые убытки. Поэтому встречаются в практике случаи, когда застройщик сносит дом с нерасселенными жильцами (пока, они, скажем, на работе).

Ведь потом проще судиться с собственником, который требует возместить ему ущерб, причиненный уничтожением жилого помещения, чем идти тернистым путем переговоров.

Лучше, когда участок в собственности. Однако, надо отметить, что если земельный участок под многоквартирным жилым домом сформирован, имеет кадастровый номер, т.е. находится в собственности жильцов, собственники помещений в таком доме находятся в более выгодном положении, чем те, кто не озаботился оформлением прав на землю.

Даже в случае гибели недвижимого имущества, находящегося на сформированном земельном участке, застройщик не вправе начинать строительство, пока не выкупит его у собственников участка.

Читайте также:  Квартирный вопрос: я женился в 1994 году, прописался в квартире тещи. Квартира принадлежала теще на праве

Собственники участка, жители, например, сгоревшего дома, вправе потребовать за участок выкупную цену, в размере, который позволит им приобрести иные жилые помещения.

15 октября 2008г. Александр Отрохов, адвокат, Правовой центр «Логос»

Рекомендуем по теме:

Аварийное и ветхое жилье. Снос домов, расселение, выселение, предоставление, выкуп. Судебная практика

Рекомендуем также более позднее обобщение практики «Расселение аварийного дома, предоставление жилья.

Судебная практика ВС РФ» в котором содержатся некоторые комментарии в форме «вопрос-ответ» к обзору судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 года

Всех снесут, а я останусь: чего боятся жители несносимых домов

Программа реновации жилья в Москве волнует не только жителей сносимых пятиэтажек и других домов, идущих под снос, но и тех, кто живет по соседству.

Москвичи, купившие квартиры в новостройках рядом со старым жилым фондом и жители девятиэтажек, которые не попали в списки, с ужасом думают, что им придется жить в условиях большой стройки.

Обозреватель РИАМО пообщалась с москвичами, которые живут рядом с панельными пятиэтажками, и узнала, как они относятся к сносу хрущевок.

«Наш район превратится в муравейник» — чего боятся жильцы сносимых пятиэтажек>>

Лидия, 51 год, жительница 9-этажки, район Кузьминки (ЮВАО):

© РИАМО,   Николай Корешков

«Наша семья живет в девятиэтажном доме 1966 года постройки. Мои родители с бабушкой переехали сюда, когда мне был год. Меня запустили в квартиру первой вместо кошки. Страшно сказать, но мы живем в этой двухкомнатной квартире уже полвека. Сначала жили вчетвером, затем впятером, с мужем, моими родителями и дочерью. Было сложно, но дружно.

Сейчас я осталась в квартире с мужем и кошкой. Места нам вполне хватает, хотя кухня и ванная очень маленькие. Кто вообще мог придумать дома с такими габаритами?! Но за годы мы научились справляться с бытовыми трудностями, например, с отсутствием балкона и маленьким коридором.

В наших домах в 1985 году был капремонт, а в 2009-м нам поменяли стояки и полотенцесушители, в 2012 году утеплили фасад и поставили стеклопакеты, поэтому внешне и внутри дом выглядит хорошо.

Понятное дело, что я не хочу реновации: ни для себя, ни для своих соседей из пятиэтажек, которые находятся от нас через школьный двор.

Мы уже предвкушаем жизнь в непрекращающейся стройке, шуме и грязи.

Кому это может понравиться? Наш район всегда был зеленым и невысоким, а сейчас мы боимся, что на небольшом клочке земли «вкорячат» огромные жилые комплексы, как это сделали на улице Скрябина, где огромный дом выстроили на месте детской площадки и месте для выгула собак.

Кустарники, деревья, лужайки сметут вместе со старыми домами, а новые деревца, даже если их посадят, будут приживаться не одно десятилетие.

Наша сторона улицы с девятиэтажными домами окажется в эпицентре сноса и стройки – нас-то никто не спрашивает.

Мэр объявил, что в новых домах не будет бесплатных парковок, будут строиться паркинги. Только представьте, что будет с парковкой в наших дворах! Что будет со старыми школами и детскими садами, которые построены под определенное количество детей? Вопросов, на которые власти не готовы ответить, остается еще слишком много.

Мы уже проходили эти сносы при бывшем мэре, результаты можно увидеть на другой стороне Волгоградского проспекта – голые детские площадки и дома с трещинами.

При современных темпах строительства, уверена, будет еще хуже. Остается только надеяться, что наши дома не развалятся при сносе пятиэтажек.

Я уверена, что после реновации наш район намертво встанет. Из-за неграмотных действий властей ситуация в метро на Таганско-Краснопресненской линии и так ужасающая.

Уехать утром со станции «Рязанский проспект» или «Кузьминки» просто невозможно. А когда район застроят многоэтажками, метро «захлебнется» в потоке пассажиров.

Другие же будут часами стоять в пробках на Волгоградке и Рязанском проспекте».

Cписок пятиэтажек, которые могут попасть под снос в Москве. Карта>>

Леонид, 43 года, житель пятиэтажки, район Северное Измайлово (ВАО):

© РИАМО,   Николай Корешков

«Я уже 15 лет живу в кирпичной пятиэтажке на Никитинской улице. Моя двухкомнатная квартира площадью около 40 квадратных метров для семьи из четырех человек, конечно же, маленькая. Как и большинство пятиэтажек в Москве, наш дом был построен в 60-х. Когда-то квартира нам досталась от бабушки, чему мы были несказанно рады.

У нас прекрасный зеленый район в шаговой доступности от метро, который оставлять совсем не хочется, но ютиться в квартире 40 «квадратов» с двумя взрослыми детьми, 13 и 18 лет, тоже не вариант.

Под снос точно идут четыре панельных дома в нашем районе, а так как наш дом кирпичный, то мы, скорее всего, пойдем под снос только второй очередью, и то, если соседи это допустят.

Я полностью за снос. Переехать в другую квартиру, пусть и равноценную, но с большей кухней и коридором, это уже прогресс.

Если будет возможность, при переселении я готов доплатить за третью комнату и жить комфортно в «трешке».

Если вдруг нас не снесут, то под моими окнами, где одни панельные пятиэтажки, будут стоять строительные краны и тусоваться гастарбайтеры.

У нас в районе всего две кирпичные пятиэтажки, и я надеюсь, что при расчистке территории под стройку новых домов нас тоже зацепят.

Соседи боятся, что нас отправят за МКАД, но я не боюсь ничего, почему-то верю, что дальше нашего района нас не переселят. Конечно, бабушкам и дедушкам сложно съезжать с насиженных мест, но мы с женой планируем третьего ребенка, поэтому снос нам на руку.

С другой стороны, я не строю иллюзий, что все снесут и построят быстро. Зато наши внуки поживут в новых квартирах.

Личное мнение: страсти по «хрущёвкам»>>

Татьяна, 33 года, жительница 4-этажки, район Свиблово (СВАО):

© РИАМО,   Николай Корешков

«Три года назад я переехала из Королева к бабушке на Ботанические сад. Хоть Подмосковье и ближнее, но на работу удобнее ездить из Москвы. Район мне очень нравится. Тихий, зеленый, как на даче, при этом до центра 20 минут. Буквально под окнами парк и усадьба «Свиблово» с речкой, ротондой, дорожками, благоустроенной пикниковой зоной… чего стоит одно название – Лазоревый проезд.

Недавно я задумалась о покупке квартиры в этом же районе, потому что жить с бабушкой уже некомфортно, и даже присмотрела несколько вариантов совсем рядом с нашим домом.

И тут мы узнаем, что наша кирпичная четырехэтажка 1960 года и несколько таких же трех и четырехэтажных домов по соседству попали в план сноса. Целый квартал «панелек» через дорогу тоже идут под снос.

Никто этого не ожидал, ведь буквально год назад наш дом, как птицу феникс, буквально возродили из пепла. Эту несчастную четырехэтажку перетряхнули полностью – заменили все трубы, батареи, сделали ремонт в подъезде. Целый год мы выметали мусор за рабочими. Только у нас могут сначала сделать капремонт – а потом снести.

Мы пережили настоящий апокалипсис – и теперь нам предстоит новый. Скоро наш зеленый уголок превратится в долгосрочную стройплощадку и каменные джунгли.

Буквально за три года наш район изменился до неузнаваемости. Недавно у метро «Ботанический сад» на месте стекольного завода, на относительно небольшом пятачке, возвели гигантский ЖК, где дома смотрят окна в окна. Боюсь, то же самое ждет и наш двор в Лазоревом проезде. Мы так ждали, когда наконец-то схлынут строители гастарбайтеры – похоже, еще нескоро.

Думаю, что от идеи покупки квартиры в 14-этажной башне по соседству придется отказаться. Даже панорамный вид на Останкинскую телебашню и ВДНХ не спасает.

Ведь мимо круглосуточно будут ездить самосвалы, шастать строители, будет вечная пыль и грязь. По опыту знаю, что ночью стройки у нас не затихают.

Буду подыскивать квартиру подальше, у метро «Свиблово», где эпоху сноса пятиэтажек уже пережили».

Жить в пятиэтажке – как в подвале булгаковского Мастера>>

Хотим узнать ваше мнение

Полностью одобряю, пятиэтажки уродуют город

31%

Это лишь очередной «распил» бюджета

31%

Еще слишком рано о ней судить, пока никого не переселили

31%

Категорически против, мне нравятся старые дома

31%

Нужно сносить только аварийные дома

31%

Результаты

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.