Адвокат Антонов А.П.
Вы вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим помещением. Главная ваша обязанность — содержать его, в частности оплачивать коммунальные Услуги, обеспечивать его безопасное состояние.
Если вы не будете этого делать, вас могут привлечь к административной или гражданско-правовой ответственности. Например, взыщут ущерб, причиненный соседям, если из-за вас в помещении произошел пожар.
Конкретный перечень прав и обязанностей зависит от того, где находится ваше помещение — в многоквартирном доме или нежилом здании. Например, в многоквартирном доме не нужно платить Налог за землю под домом.
1. Права собственника нежилого помещения
Как и у каждого собственника, у вас есть права владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ).
Также у вас есть право получить выплату, если для государственных или муниципальных нужд изымают земельный участок под зданием, в котором находится ваше помещение (Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2018 по делу N 309-КГ18-13252, А50-28633/2017).
Кроме того, объем ваших прав зависит в том числе от того, где расположено ваше нежилое помещение — в многоквартирном доме или нежилом здании.
Если помещение расположено в многоквартирном доме, вы обладаете большинством прав и обязанностей, которые есть у собственников квартир этого дома.
Вы можете, например:
пользоваться общим имуществом многоквартирного дома: коридорами, лифтами и т.п. (ч. 1, 2 ст. 36 ЖК РФ). Однако использовать его единолично вы не вправе без согласия других сособственников. Например, размещать на общем имуществе многоквартирного дома личное оборудование (п.
26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2021));
пользоваться правами потребителя коммунальных услуг. Например, требовать от исполнителя провести проверку качества предоставляемых коммунальных услуг (п. п. 2, 33 Правил предоставления коммунальных услуг);
участвовать в общих собраниях собственников помещений.
Например, чтобы выбрать способ управления многоквартирным домом, утвердить размеры некоторых взносов (ч. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ).
Если помещение расположено в нежилом здании, вы вправе в том числе:
купить или арендовать государственную или муниципальную землю под ним без проведения торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3, пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ);
использовать общее имущество здания в том же порядке, какой ГК РФ устанавливает для участников долевой собственности и для собственников квартир в многоквартирном доме (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
2. Обязанности собственника нежилого помещения
У вас есть общая для всех собственников обязанность — нести бремя содержания своего имущества (ст. 210 ГК РФ).
Конкретный перечень обязанностей отличается в зависимости от того, где расположено ваше помещение — в многоквартирном доме или в нежилом здании.
В многоквартирном доме вы обязаны, в частности:
заключать прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). То есть вы не можете оплачивать коммунальные услуги ТСЖ или управляющей компании.
Если такого договора нет, вам могут определить объем потребления как при самовольном пользовании (п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг). Как правило, это гораздо дороже, чем если бы вы платили согласно приборам учета;
нести расходы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в частности платить взносы на его капитальный ремонт (ч. 1 ст. 39, ч.
1 ст. 169 ЖК РФ).
При этом за земельный участок, входящий в состав общего имущества, земельный налог платить не нужно (пп. 6 п. 2 ст. 389 НК РФ);
привести помещение в прежнее состояние, если была незаконная перепланировка (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
В нежилом здании вы, в частности, обязаны:
оплачивать коммунальные услуги (ст. 210, п. 1 ст. 539, ст. 548 ГК РФ). Причем вы должны оплачивать их, даже если сдали помещение в аренду, но арендатор не заключил Договор с ресурсоснабжающей организацией (см. Позицию ВС РФ);
нести расходы по содержанию общего имущества здания (ст. 249 ГК РФ). В частности, вам придется платить налог или арендную плату за земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования (пп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ).
3. Ответственность собственника нежилого помещения
Если вы не выполняете или ненадлежащим образом выполняете обязанности собственника помещения, вас могут привлечь:
1) к административной ответственности.
В частности, за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации общественных помещений (ст. 6.4 КоАП РФ). Например, если в своих торговых помещениях вы не проводите ежедневную уборку (п. 10.1 СП 2.3.6.3668-20);
2) к гражданско-правовой ответственности.
В частности, с вас могут взыскать:
убытки, если из-за ненадлежащего содержания помещения был причинен ущерб третьим лицам. Например, были залиты соседние помещения (ст. ст. 15, 1064 ГК РФ);
штрафные санкции за просрочку оплаты коммунальных услуг.
Например, при несвоевременной оплате водоснабжения вы обязаны оплатить пени в размере 1/130 ставки рефинансирования Банка России от суммы долга за каждый день просрочки (п. 30 Правил холодного водоснабжения и водоотведения).
В некоторых ситуациях возможна уголовная ответственность, однако к ней могут привлечь только вменяемое физическое лицо, достигшее определенного возраста (ст. 19 УК РФ). Например, руководителя организации, если он систематически предоставлял помещения для незаконных организации и (или) проведения азартных игр (ст. 171.2 УК РФ).
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Новые вопросы
Верховный суд разъяснил правила установки интернет-оборудования в домах :: Жилье :: РБК Недвижимость
Провайдеры могут пользоваться общим имуществом жильцов только с их согласия
Фото ИТАР-ТАСС/ Владимир Смирнов
Интернет-провайдеры могут устанавливать оборудование в многоквартирных домах только с согласия жильцов. Право собственников квартир распоряжаться общедомовым имуществом предусмотрено законодательством. Такое разъяснение дал Верховный суд (определение от 01.03.2018 N 306-КГ17-17056), сообщает «Российская газета».
По закону собственники совместно владеют и распоряжаются общим имуществом дома, в том числе стенами, чердаком и крышей. Многие из них не знают, что интернет-провайдеры платят за размещение в этих местах интернет-оборудования, пишет издание.
«В большинстве случаев разговор об этом ведется с управляющей компанией. И деньги растворяются на счетах УК.
Это часто темная история», — пояснила газете исполнительный директор центра «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.
Некоторые управляющие компании заключают договоры без согласия собственников, подтвердил Эксперт центра федеральных и региональных программ Высшей школы госуправления РАНХиГС Игорь Кокин.
Раньше многие жильцы сталкивались со сложностями подключения к определенной компании, поскольку этому препятствовала УК. Теперь собственники смогут решить сами, какого провайдера и на каких условиях пустить в дом (например, того, кто оказывает наиболее качественные услуги и предлагает хорошие тарифы), отмечает газета.
Собственники могут зарабатывать и на операторах связи, которые используют крыши для размещения оборудования, на рекламных конструкциях и вывесках, если они располагаются на фасаде дома. В аренду можно сдавать подвальные помещения, а также земельный участок для размещения палаток и магазинов.
Ранее сообщалось, что Министерство строительства и ЖКХ России разработало проект новых правил содержания общего имущества жильцов в многоквартирных домах.
В них прописаны порядок содержания подвалов и чердаков, крыш и фасадов, несущих конструкций, лестниц, вентиляции, общедомовых дверей и окон.
Также в проекте Минстроя затронуты вопросы финансирования текущего ремонта общедомового имущества.
Плата за проезд с собственников земельных участков — Юридическая консультация
Для ответа на данный вопрос, в первую очередь, необходимо подтвердить, что дорога действительно проходит по земельному участку, находящемуся в собственности лица, ограничивающего право проезда собственникам других земельных участков.
Для этого необходимо знать кадастровый номер спорного земельного участка.
Узнать его возможно путем сопоставления расположения вашего земельного участка со спорным земельным участком на публичной кадастровой карте, находящейся в свободном доступе на официальном сайте Росреестра в Интернете.
На публичной карте будут видны границы расположения земельных участков, а также установленные в отношении земельных участков ограничения (сервитуты).
Данные сведения предоставляет Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии на основании Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Кадастровые карты представляют собой составленные на картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 1 ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости»).
Также возможно обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии с официальным заявлением о предоставлении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость об основных характеристиках и зарегистрированных правах в отношении спорного земельного участка.
Дополнительно рекомендую обратиться в администрацию вашего муниципального района с требованием о предоставлении информации о прохождении дорог общего пользования на территории вашего поселения, а также о возможности альтернативного проезда к вашим земельным участкам, в том числе соответствующего требованиям Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», которым предусмотрено, что для зданий и сооружений должно быть обеспечено устройство пожарных проездов и подъездных путей к зданиям и сооружениям для пожарной техники, специальных или совмещенных с функциональными проездами и подъездами.
В случае если единственным проездом к территориям земельных участков является дорога, расположенная на земельном участке, принадлежащем на праве собственности лицу, ограничивающему такой проезд, то в силу п. 1-3 ст.
274 Гражданского кодекса РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Однако,в силу п. 5 ст. 274 ГК РФ собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
При переходе права собственности на земельный участок, обремененный сервитутом, к новому собственнику сервитут сохраняется в силу п. 1 ст. 275 ГК РФ.
Таким образом, если собственниками земельных участков будет заключено соглашение об установлении сервитута на безвозмездной основе с собственником земельного участка, через который осуществляется проезд, и такой сервитут будет зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости, то при переходе права собственности на земельный участок к новому лицу такой сервитут сохранится в неизменном виде, а новый собственник будет не вправе ограничивать право проезда собственникам соседних земельных участков.
О коммерческих объектах в многоквартирном доме
29 мая 2019 года в России вступили в силу изменения в Жилищный Кодекс РФ, касающиеся размещения коммерческих объектов в жилых домах.
Закон разрешает организовывать бизнес в специально оборудованных нежилых помещениях многоквартирного дома и даже использовать для профессиональных и предпринимательских целей собственную квартиру.
Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра разъяснили, какие виды коммерческой деятельности можно вести в многоэтажном жилом доме.
Многоквартирный дом – это здание, большая часть которого отведена под жилые помещения. Во многих домах старой застройки квартиры на первых этажах давно переведены собственниками в разряд нежилых, переоборудованы и функционируют как торговые точки и предприятия сферы услуг.
В современных новостройках первые этажи изначально проектируются застройщиками как нежилые – для размещения различных объектов коммерции. Помещения оснащены отдельными входами, витринами, подключены к инженерным системам.
Закон позволяет гражданам менять назначение помещения с жилого на нежилое и обратно и устанавливает определенные стандарты для эксплуатации помещения в зависимости от выбранного назначения.
ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению – для проживания, но также для ведения бизнеса.
Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нем граждане, при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать Жилое помещение.
Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания.
Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т.д.
Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов все еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.
Возможность оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирных домов прекратится с момента вступления в силу поправки в Жилищный кодекс, согласно которой «жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг». Таким образом, с 1 октября мини-предприятия гостиничного бизнеса можно будет организовывать только в нежилом фонде.
Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению.
Но рассчитывать на большие объемы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства.
Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключается.
- Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».
- При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую – с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников – предпринимателю придется перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».
- НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Нежилые помещения в многоквартирном доме предназначены только для ведения коммерческой, административной, общественной и другой деятельности и не могут использоваться для временного или постоянного проживания граждан. Как правило, в них располагаются магазины, аптеки, салоны красоты, офисы, медицинские учреждения, детские сады, предприятия коммунально-бытовой сферы и т.д.
Деятельность в нежилом помещении строго ограничена противопожарными, санитарными и градостроительными нормами и не должна приводить к загрязнению воздуха и территории жилой застройки, превышению допустимого уровня шума, создавать угрозу жизни или здоровью жильцов дома. В частности, закон запрещает размещать в жилых домах магазины по продаже москательно-химических товаров, взрывоопасных веществ и материалов, синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин, автомобильных масел.
Под запрет также попадают заведения, работающие после 23 часов, учреждения и магазины ритуальных услуг, склады любого назначения, специализированные рыбные магазины, бани и сауны, прачечные и химчистки, общественные туалеты.
В многоквартирных домах нежилые помещения зачастую располагаются на первых и цокольных этажах. Не запрещено размещать их и выше, но в таком случае находящиеся непосредственно под ними объекты недвижимости тоже должны быть нежилыми.
По закону каждый нежилой объект необходимо оснастить отдельным входом, поэтому владельцы квартир на этажах выше первого редко пользуются правом сменить назначение помещения на нежилое: практика показывает, что посещаемость коммерческого объекта во многом зависит от его доступности.
Арендные споры: ограничение доступа и удержание имущества
В арендных отношениях не редко возникают конфликты, вызванные недопущением арендатора в арендуемое помещение.
Порой, при длительной просрочке во внесении платы, арендодатель, в целях стимулирования должника к скорейшему погашению долга, меняет замки и ограничивает доступ последнего в здание вплоть до погашения последним имеющейся задолженности.
Подобные действия собственника объекта аренды приводят к многочисленным проблемам на стороне контрагента. Особенно в ситуации, когда при этом удерживаются находящиеся в арендуемом помещении активы арендатора (оборудование, товар и т.д.
) и у последнего отсутствует возможность прибегнуть к заимствованиям. Его финансовое положение коллапсирует.
Он перестает исполнять обязательства перед другими кредиторами, что приводит к многочисленным искам, штрафам, пеням и за время судебного разбирательства, на предмет арендных отношений, способно привести к банкротству предприятия.
С другой стороны, опасения собственника недвижимости так же вполне объяснимы. Частым явлением стала ситуация бегства арендатора из помещения, когда последний просит подождать, а сам экстренно вывозит свои вещи и исчезает.
Далее начинается судебный процесс на предмет расторжения договора аренды и взыскания долга, без гарантий исполнения решения суда, ибо к моменту вынесения судебного постановления, у организации ранее арендовавшей недвижимость уже отсутствуют активы, за счет которых возможно погашение задолженности.
Арендодатель, наступивший на такие «грабли», в качестве средства обеспечения исполнения обязательства арендатора по договору аренды, вынужден прибегать к предусмотренному § 4 Гражданского кодекса РФ, удержанию имущества должника.
В статье 359 ГК РФ, прописано право собственника предмета аренды (недвижимости, автомобиля и т.д.) удерживать находящуюся у него вещь должника (товар, оборудование и т.д.) вплоть до погашения последним имеющейся задолженности. Более того, в случае банкротства должника, в соответствии ст.
360 ГК РФ, на предметы удержания распространяются нормы законодательства о залоге.
Иными словами, если арендатор имеющий множество долгов, объявит о своем банкротстве, то арендодатель имеет преимущественное право на денежные средства вырученные от продажи удерживаемых им активов организации-банкрота.
Однако применить вышеуказанные законоположения не так то просто. Применение указанной нормы, в значительной мере затруднено судебной практикой.
Для неискушенного в юриспруденции читателя поясняю. Толкование законов осуществляется судом. Несмотря на декларирование отсутствия в России прецедентного права, толкование нормы права, данное Верховным судом обязательно для нижестоящих судов. Поэтому, что бы вы не вычитали в законе и что бы там не написал законодатель – это не столь существенно! Важно, как эту норму толкует Верховный суд!
В случае возникновения спора Арендатор вправе требовать:
- освобождения имущества из чужого незаконного владения;
- устранения препятствий в пользовании арендуемым помещением;
- возмещения убытков вызванных как незаконным удержанием имущества, так и ограничением использования объекта аренды (возмещению подлежат как реальный ущерб, так и Упущенная выгода);
- уменьшения арендной платы на сумму исчисленную за период в который арендодатель чинил препятствия в использовании помещения.
Если действия Арендодателя будут признаны законными, то последний вправе требовать:
- внесения арендной платы за период законного ограничения пользования помещением;
- взыскания задолженности арендатора за счет продажи удерживаемых активов;
- преимущественного удовлетворения его требований, за счет средств полученных от реализации удерживаемого имущества должника, признанного банкротом, так будто оно находится в залоге у арендодателя.
На результат конкретного спора влияет множество нюансов, проистекающих из обстоятельств в которых действуют стороны и положений заключенного межу ними договора.
Для оценки ситуации и поиска выхода из нее, каждой из сторон конфликта важно иметь ответы на следующие вопросы:
- Сопряжено ли ограничение доступа в арендуемое помещение с удержанием имущества должника?
- Ограничение доступа и (или) удержание активов вызваны неисполнением контрагентом встречных обязательств, или это произвольные действия арендодателя?
- Расторгнут ли договор аренды на момент осуществления арендодателем подобных действий?
- Предусмотрено ли договором право чинить указанные препятствия арендатору?
Из п.14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 следует, что арендодатель вправе удерживать имущество должника только в случае если оно законно оказалось во владении кредитора. При этом, не является правомерным захват вещей должника против его воли.
Не существует четкого порядка разграничения обстоятельств, позволяющего однозначно расценивать действия кредитора как захват чужого имущества либо утверждать о обладании вещью должника по воле последнего. Все оставлено на усмотрение суда.
Важно понимать, что на одну и ту же вещь или объект недвижимости в юриспруденции предусмотрено несколько прав: Право собственности и право владения. Когда собственник вещи пользуется ею самостоятельно, он обладает обоими вышеуказанными правами. Однако, при передаче ее в аренду, право собственности остается у арендодателя, а право владения возникает у арендатора.
Соответственно ограничение права владения, путем ограничения доступа в помещение и (или) удержания в нем имущества должника, при наличии действующего договора аренды, многие суды считают неправомерным. В этой ситуации у арендатора имеются неплохие шансы на выигрыш судебного процесса и взыскание убытков.
В случае, когда имущество осталось в помещении, после прекращения или расторжения договора аренды, большинство судов исходят из того, что арендатор добровольно оставил вещи кредитору в обеспечение своих обязательств.
Присутствует судебная практика, исходя из которой, в ситуации, когда договором предусмотрено право арендодателя ограничить арендатору пользование объектом недвижимости, при наличии просроченной задолженности последнего, действия кредитора считаются правомерными. При этом должник обязан оплатить аренду даже за время пока не мог пользоваться предметом аренды (определение ВС РФ от 22.05.16г N 303-ЭС16-3057).
Если подобное право арендодателя договором не предусмотрено, арендатор не платит арендную плату за период действия договора, в который последний был лишен возможности пользоваться объектом аренды, поскольку собственник своими действиями фактически приостанавливал действие договора аренды.
Правомерность обеспечения исполнения контракта, путем удержания вещи должника, когда такое право предусмотрено договором, не подтверждена судебной практикой автора настоящей статьи. Однако с учетом предусмотренной статьями 421, 422 ГК РФ свободы договора, возможно суд сочтет такое условие договора допустимым и признает действия собственника предмета аренды законными.
Пошаговые действия Арендодателя:
- Проверьте договор аренды. Он не должен содержать запрета на ограничение доступа и удержание имущества арендатора.
- Убедитесь в том, что договор аренды расторгнут;
- Уведомьте должника о факте ограничения доступа в здание и предложите явиться для составления описи его имущества;
- В назначенное время в комиссионном порядке составьте опись имущества. Если контрагент уклонился от подписи в акте или же не явился, сделайте об этом пометку в акте и оправьте его копию последнему, ценным письмом с описью вложения.
- Обратитесь в суд.
Важно! Что бы у должника был мотив для погашения долга, стоимость удерживаемых активов должна немного превышать величину задолженности. Удержание вещи, цена которой значительно превышает размер обязательств, может быть признано незаконным.
Действия Арендатора:
- Незамедлительно обратитесь в полицию. Правоохранительные органы вам не помогут, но зафиксируют факт обращения, что в дальнейшем будет являться одним из доказательств захвата имущества против вашей воли.
- Составьте претензию и вручите ее арендодателю.
- Примите участие в описи имущества.
- Обратитесь в суд.
Хитрые должники, что бы не гасить долги, часто оформляет фиктивную продажу активов находящихся в арендуемом помещении.
Когда имущество продано «задним числом», Арендодатель может защитить свои права одним из следующих способов:
- Заявить требование о признании сделки недействительной, в виду того, что она совершена в обход закона с противоправной целью, сославшись при этом на пункт 3 статьи 1 и статью 10 ГК РФ, а так же пункт 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 ноября 2008 г. N 127;
- Попытаться доказать, что должником были отчуждены иные вещи, схожие с удерживаемыми.
Важно! Судебная практика по рассматриваемому вопросу противоречива.
Существуют полутона, при учете которых казалось бы заведомо проигрышная ситуация, при грамотном подходе, оборачивается победой и наоборот – якобы беспроигрышный спор может окончиться поражением!
Что вы можете требовать от управляющей компании вашего дома — Лайфхакер
Управляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом. Её основные функции — следить за состоянием общего имущества и быть посредником между жильцами и поставщиками ресурсов. Но эти формулировки довольно размытые. Поэтому разберём подробнее, что означает каждая из обязанностей.
1. Содержать и ремонтировать общедомовое имущество
Есть несколько документов, которые регламентируют действия управляющей компании. Если интересно, прочитайте их целиком, чтобы ещё лучше понимать, на что вы можете рассчитывать. Они, в отличие от многих остальных нормативных актов, небольшие и понятные:
- Постановление о минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
- Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Если разбирать подробнее, все обязанности УК можно разделить на несколько групп.
Обеспечивать надёжность и безопасность дома
УК отвечает за то, чтобы с фундаментом, стенами, перекрытиями и перегородками, крышами, подъездами было всё в порядке. Для этого она должна периодически проверять их, чтобы выяснить, нет ли коррозии на важных металлических конструкциях, не сгрызли ли короеды деревянные балки и не течёт ли крыша.
Осмотры бывают текущими и сезонными. Первые проводятся в соответствии с технической документацией. Сезонные проводятся дважды в год — весной и осенью. В случае аварии или стихийного бедствия организация также обязана провести внеочередной осмотр. В процессе представители УК должны составить список недочётов.
Разумеется, осмотром дело не ограничивается. В некоторых случаях нужен незамедлительный ремонт. Например, если в подъезде разбито окно в отопительный сезон, его надо заменить не откладывая. Быстро отреагировать также должны, когда есть риск обрушения отделки в подъезде или протекла крыша. Если проблема не требует срочного вмешательства, УК составляет план восстановительных работ.
Жильцам обязаны сообщать о планах по текущему ремонту. Результаты каждого осмотра вы можете запросить у управляющей компании. У вас также есть право потребовать компенсацию, если вы пострадали от бездействия организации. Например, из‑за протечки крыши у вас появлялось мокрое пятно на потолке.
Поддерживать работу систем и оборудования
Системы отопления, канализации, водо-, газо- и электроснабжения также в ведении УК. Именно она должна осматривать их и своевременно приводить в порядок.
Управляющая компания также несёт ответственность, если авария на коммуникациях причинила ущерб. Правда, в некоторых случаях отдельные участки сети попадают в зону ответственности владельца квартиры.
Речь идёт о сегментах, которые отрезаны от общей сети вентилем или другим отсекающим устройством. Причём за сам вентиль тоже отвечает УК.
Допустим, у вас прорвало батарею и вы залили соседей. Если на батарее есть кран, которым вы можете перекрыть поступление туда воды, то это ваша вина. Именно вы должны были обеспечить её исправность. Если вентиля нет, имущество считается общим.
А раз так, то в случае аварии на сегменте сети, который относится к общему, вы можете требовать починки от УК. Впрочем, специалиста вам могут прислать, даже если поломалось что‑то из вашего имущества. Но его услуги, скорее всего, придётся оплатить.
У аварийной службы есть регламент работы. Диспетчеру даётся 5 минут, чтобы принять звонок, и 10 минут, чтобы обработать заявку по электронной почте. Устранить протечку в системе водо- и теплоснабжения должны в течение получаса. Ещё три дня даётся на ремонт. Канализацию и мусоропровод обязаны прочистить в течение получаса.
Ремонтировать общие помещения
К ним относится всё, кроме собственно квартир: чердаки, технические этажи, колясочные, лифты и даже общие коридоры перед квартирами. Если кто‑то сломал перила или сжёг почтовые ящики, перегорела лампочка на лестничной площадке — пишите в УК, она должна это исправить.
Что касается более масштабного ремонта подъезда, здесь всё непросто. По закону УК должна проводить его раз в 3–5 лет. Но в случае необходимости можно попросить компанию пересмотреть срок ремонта.
Поддерживать чистоту в подъездах
УК организовывает сухую и влажную уборку. Причём в чистоте надо держать не только пол, но и перила, подоконники, окна, двери и дверные ручки. А ещё в этот раздел входит устранение грызунов и насекомых.
Работы должны проводиться с такой периодичностью:
- Влажное подметание лестничных клеток первых трёх этажей, мытьё пола в лифте — ежедневно.
- Влажное подметание всех остальных этажей — 1–3 раза в неделю.
- Мытьё остальных поверхностей лифта, кроме пола, — два раза в месяц.
- Мытьё лестничных маршей и площадок — два раза в месяц. Если в подъезде есть лифт, выше третьего этажа со шваброй следует подниматься не реже одного раза в месяц.
- Мытьё стен, дверей, перил и так далее, обметание потолков — один раз в год.
- Мытьё окон и батарей — дважды в год.
Заботиться о прилегающей территории
В обязанности управляющей компании входит убирать территорию рядом с домом от мусора и снега, вывозить отходы, мыть урны, поставленные у подъездов, следить за наличием освещения.
2. Обеспечивать связь с ресурсоснабжающими организациями
УК собирает с жильцов деньги, если те не заключили с поставщиками прямые договоры. Кроме того, именно её сотрудники должны предупреждать вас об отключениях и авариях на сетях.
Что делать, если управляющая компания не выполняет обязательства
Для начала стоит убедиться, что УК в курсе проблемы. Вы можете позвонить, направить обращение по почте, электронным письмом, через ГИС ЖКХ или локальный сервис вашего города. Иногда этого достаточно, чтобы к вам пришли и поменяли лампочку или почтовый ящик.
Если стандартные каналы связи не помогают, напишите жалобу на имя руководителя УК. Подготовьте два экземпляра и отнесите их лично, чтобы на вашей копии поставили отметку о том, что документ принят. Сроки, в которые УК должна отреагировать, зависят от ситуации. Но чаще всего ответ обязаны дать не более чем через 10 дней.
Если реакции нет, остаётся обращаться:
- В Госжилинспекцию. Это орган, уполномоченный контролировать деятельность УК. Сюда стоит жаловаться на неправильное техническое обслуживание, махинации с общими собраниями жильцов, сомнительную подготовку к отопительному сезону и так далее.
- В Роспотребнадзор. Это ведомство поможет разобраться, если вам оказывали услуги ненадлежащего качества, обсчитывали или что‑то навязывали.
- В прокуратуру. Если предыдущие шаги ничего не дали, обращайтесь сюда. В компетенции этого ведомства наказать за бездействие тех, кто вас проигнорировал.
- В суд. Важно помнить, что у управляющей компании есть юридическая служба, одна из основных функций которой — процессы с недовольными жильцами. Так что важно хорошо подготовиться и иметь доказательства того, что ваши права были нарушены.
Тсн или снт ограничивает въезд на территорию — что делать? — абонент консалт
Многие люди сталкивались с проблемой, когда СНТ по тем или иным причинам ограничивает въезд на свою территорию или совсем перекрывает его. Представьте себе: Вы отправляетесь вечером за город в свой дом, однако не можете быть уверены, что сможете в него попасть.
Такая ситуация не является чем-то редким: Товарищество устанавливает некие платежи, собственник не выплачивает их вовремя (часто такие платежи выставляются собственнику незаконно), СНТ же по своей прихоти просто ограничивает въезд или иным путем перекрывает путь домой до тех пор, пока не получит от собственника то, что требует.
В подавляющем большинстве случаев такое поведение Товарищества является незаконным и нарушает права собственников. Рекомендуем Вам обязательно фиксировать подобные нарушения с помощью видеосъемки, использовать для этого специальные программы с определением точного времени и места (например, «GPS Camera»).
Почему ограничение въезда является незаконным?
В соответствии с пунктом 5 статьи 24 Федерального закона от 29.07.
2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные Законодательные акты Российской Федерации» правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам.
Согласно статье 304 Гражданского Кодекса РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя эти нарушения и не были связаны с лишением владения.
Это норма лежит в основе множества судебных решений, в которых защищаются права собственников земельных участков.
Так, в Апелляционном определении Мособлсуда от 21.02.2013 по делу № 33-4123/2012 суд встал на сторону Истцов.
Управляющей компанией (УК) по внешнему периметру дачного поселка был установлен забор, а также на въезде на территорию поселка установлены ворота. Сотрудники УК не пропускали собственников к их земельным участкам.
Несмотря на то, что дороги находились в собственности УК, апелляционная инстанция отметила следующее:
«Суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для ограничения прохода и проезда истцам на территорию коттеджного посёлка, поскольку действия ответчика по ограничению въезда (прохода) к принадлежащему истцам недвижимому имуществу являются незаконными, независимо от того, что между сторонами отсутствует договор пользования дорогами (земельным участком ответчика).»
Действительно, отсутствие договора на пользование общим имуществом не является основанием для отказа в удовлетворении требования. Этот вывод содержится в апелляционном определении Пензенского областного суда от 19.01.2016 по делу № 33-147/2016.
При определенных условиях даже наличие решения общего собрания об ограничении въезда автотранспорта неплательщика на территорию поселка не является основанием для препятствования въезду
На придомовой территории нашего МКД паркуются собственники других домов. — Юстива
Здравствуйте!
Жилищный кодекс (ЖК) РФ установил, что земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, является собственностью жильцов. Следовательно, решение о том, как использовать территорию около дома, могут принимать только собственники квартир, в том числе вводить ограничение на использование. (устанавливать шлагбаумы и пр.)
Так, в соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 36 ЖК РФ (далее – ЖК РФ) к общему имуществу многоквартирного дома относится, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Пунктом 2 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Однако пользоваться своей долей в общем имуществе, в том числе и земельным участком, собственники вправе ТОЛЬКО СООБЩА, принимая решения об этом на общем СОБРАНИИ собственников помещений МКД, то есть, в порядке, установленном жилищным законодательством.
Таким образом, так как у вас есть специальные обозначения о запрете парковки , то есть прямой запрет от собственников, выраженный в ограничении пользованием участком посторонним лицам (не жильцам вашего МКД) Ваши требования законны. Вам необходимо фиксировать факты парковок посторонних лиц, чтобы потом обратиться за защитой своих прав в суд.
Кроме того, Правила дорожного движения запрещают:
• остановку автомобильного средства во дворе многоэтажки, с работающим двигателем дольше 5 минут. Исключением является высадка или посадка пассажиров. Действия с багажом и прогревание транспортного средства зимой к исключениям не относятся;
• оставлять под окнами многоэтажного дома транспортное средство весом более 3,5 тонны. Для парковки грузовых транспортных средств есть специальные парковочные места;
• парковку на газонных покрытиях и тротуарах. Исключение — места с установленными знаками, разрешающими стоянку. Пешеходные переходы не относятся к отступлению от правила;
- • автостоянку на расстоянии менее 5 метров от мусорных контейнеров;
- • перекрытие проезда или ограничение для передвижения других машин, служб экстренной и коммунальной помощи;
- • оборудование собственного парковочного места без разрешения компетентных инстанций.
- В таком случае есть все основания для вызова сотрудников ГИБДД для привлечения виновных к админответственности.
- Желаю вам удачи!
- С уважением,