Банк не перечислил деньги на счет застройщика

Вариант 1-й: по старинке

Это самый простой, дешевый, но не самый безопасный способ рассчитаться с продавцом. Покупатель просто передает деньги застройщику — переводит со своего счета на его.

Важно: закон разрешает это делать только после подписания ДДУ и прохождения процедуры его регистрации в Росреестре.

Так законодательство защищает покупателя квартиры в новостройке от множественных продаж застройщиком одной и той же квартиры — такая проблема была актуальна для рынка 2000-х. Теперь оплачивать покупку надо только после регистрации вашего ДДУ Росреестром — это гарантия, что застройщик не продаст эту квартиру кому-то еще.

Банк не перечислил деньги на счет застройщика

Совсем неудачный способ — рассчитываться с застройщиком наличными. Во-первых, потому что носить с собой такую сумму небезопасно: до сих пор популярный вид грабежа — отследить человека, только что снявшего в банке крупную сумму. Во-вторых, эти деньги все равно придется положить на счет в банк, чтобы перевести застройщику.

«Нет застройщиков, которые бы принимали оплату за квартиры или машино-места наличкой. Чтобы принимать наличные деньги, нужно открыть у себя кассовый узел какого-либо банка — это не будет выгодно ни для одного банка, а нести застройщику такие расходы — глупо. Все застройщики так или иначе принимают оплату после регистрации путем перевода с расчетного счета клиента на расчетный счет компании».

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Разновидностью перевода со счета на счет является покупка квартиры с одновременным оформлением ипотеки. В этом случае забот у покупателя меньше: банк переводит средства застройщику только после регистрации договора.

Вариант 2-й: безопасный

Безопасный вариант оплаты при покупке жилья в новостройке — это банковский аккредитив. В этом случае посредником между продавцом (застройщиком) и покупателем выступает банк. Он является гарантом того, что покупатель заплатит, а продавец передаст права на квартиру.

Покупателю необходимо открыть счет в банке и перевести на него всю сумму, которую он должен заплатить за покупку жилья.

Эти деньги предназначены для застройщика, и он получит их при предоставлении зарегистрированного Росреестром ДДУ. Если что-то пойдет не так, покупатель сможет забрать свои средства обратно.

Аккредитив выгоден и самому застройщику, поскольку защищает и его права.

«Большинство застройщиков принимают деньги на аккредитив, потому что это снижает риски неоплаты договора после его регистрации, — отмечает Роман Строилов из «М2Маркет».

— История с тем, что клиент подписал ДДУ, подал пакет документов на регистрацию, а после этого отказался оплачивать квартиру — к сожалению, не редкость».

Единственным недостатком такого способа расчетов для покупателя остается комиссия посредника — банка — за открытие счета.

Вариант 3-й: передовой

Это так называемые СБР — сервисы безопасных расчетов. Покупатель кладет свои средства на специальный счет в банке, предоставляющем такой сервис, и ждет регистрации договора. Сразу после регистрации его деньги автоматически переводятся на счет продавца.

«Принципиальное отличие СБР от аккредитивов — автоматизация. Сторонам не нужно никуда ходить, получать и предоставлять документы о регистрации ДДУ, все происходит онлайн, быстро и надежно. К примеру, сервис СБР от нашего партнера Сбербанка идеален в связке с сервисом электронной регистрации этого же банка. Клиент вносит деньги на счет в рамках услуги СБР, в течение трех-пяти рабочих дней регистрируется ДДУ, система электронной регистрации отправляет информацию в СБР, который автоматически в течение считаных минут переводит деньги на расчетный счет застройщика. Абсолютная автоматизация, без участия покупателя и продавца».

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Что изменилось с переходом на эскроу

До сих пор мы рассматривали покупку жилья по так называемой старой схеме, работающей по 214-ФЗ.

Новая схема покупки жилья в новостройках, на которую рынок перешел с июля прошлого года, не сильно изменила процедуру оплаты.

Пока на такие сделки приходится очень небольшая часть покупок жилья в России, но постепенно их доля будет расти, а через несколько лет рынок новостроек перейдет на нее полностью.

По новым правилам, все деньги покупателя замораживаются на банковском эскроу-счете, и застройщик получит их, лишь достроив дом. Эта схема делает покупателя еще более защищенным. Теперь он не просто может, а должен открыть в банке счет, который после регистрации ДДУ в Росреестре станет эскроу-счетом.

«Клиент либо сам идет в банк и открывает счет, с которого после регистрации деньги переводятся на эскроу, либо, если застройщик достаточно продвинутый, такой счет будет открыт прямо в офисе продаж. Деньги вносятся на счет до регистрации. В принципе, ничто не мешает оплатить и после, но это неправильно: клиент не привязан деньгами — после регистрации ему ничего не мешает отказаться от покупки. Надежные застройщики обычно просят внести средства до регистрации договора. Также деньги допустимо внести и на аккредитив, исполнением которого будет являться перечисление денег на эскроу».

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Банк не перечислил деньги на счет застройщика

Подводные камни: просрочка платежа

Согласно условиям ДДУ, обязанности берет на себя не только застройщик, но и покупатель жилья. Одно из таких обязательств — оплатить покупку квартиры в оговоренный срок.

По словам эксперта «М2Маркет», в ДДУ прописаны штрафные санкции за несвоевременное перечисление денег. К сожалению, люди не всегда внимательно читают договор и иногда упускают важные моменты.

«Своих клиентов мы всегда предупреждаем о пене за просрочку оплаты, — подчеркивает Роман Строилов.

— Это важно, поскольку раньше застройщики редко прибегали к штрафным санкциям в адрес покупателя, но сейчас такая практика стала очень популярной».

Двенадцать вопросов об эскроу-счетах в долевом строительстве — Свои

На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».

Что такое эскроу-счет?

Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа. 

Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита. 

Обязательно ли использовать эскроу-счета?

Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.

Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.

Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5. 

Какой закон регулирует?

Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.

В каких случаях покупатель может забрать деньги?

У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:

  • окончание срока депонирования;
  • нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
  • банкротство застройщика.

Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.

Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.

Когда застройщик получает деньги?

Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.

Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.

Что такое раскрытие эскроу-счетов?

Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов. 

У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов: 

  • застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;
  • быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
  • на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.

Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.

Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?

Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.

Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?

Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.

При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.

Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.

Какие банки работают с эскроу? 

Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.

Банк не перечислил деньги на счет застройщикаСписок банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям

На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.

Читайте также:  Процент по алиментам: у мужа был долг по алиментам на двоих детей от первого брака

А если банк лишится лицензии?

Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.

В чем минусы эскроу-счетов?

Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.

Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.

Доход от инвестиций в недвижимость стал меньше по сравнению с предыдущим периодом, но если сравнивать с обычным вкладом в банке, инвестиции выгоднее. Особенно на фоне снижения ставок по вкладам: например, стоимость квартиры за время строительства в течение двух лет в среднем увеличивается на 30 – 35% — это 17,5% годовых, а на вкладе можно заработать 5 – 6%.

Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.

Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?

С 1 июля 2019 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:

  • продать 10% квартир;
  • построить объект на 30%.

И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.

Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.

Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в х, постараемся ответить.

99 проблем счетов эскроу при долевом строительстве (часть вторая)

В предыдущей части настоящей статьи были рассмотрены проблемы, связанные с возможностью добровольного перехода застройщиков на счета эскроу, правом выбора уполномоченного банка и последствиями заключения договора счета эскроу и открытия счета с нарушением требований закона. Настоящая часть призвана раскрыть другие, не менее важные проблемы правового регулирования счетов эскроу при долевом строительстве.

III. Исполнение обязательства участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве третьим лицом: возможность и особенности.

Обязательство участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) представляет собой обычное денежное обязательство.

Специфический способ исполнения данного обязательства – внесение денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу, не должен блокировать возможность третьего лица по исполнению за участника долевого строительства его обязательства.

Последнее, однако, не означает, что он не может предопределять особенности исполнения такого обязательства третьим лицом.

1. Счет эскроу для расчетов по ДДУ может быть открыт только участнику долевого строительства на основании заключенного с ним и застройщиком договора счета эскроу.

А) Из положений ч. 2, 8 ст. 15.5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон) следует, что владельцем счета эскроу является участник долевого строительства.

Возврат депонированных денежных средств в связи с прекращением договора счета эскроу при расторжении ДДУ / отказе от ДДУ в одностороннем порядке эскроу – агент также осуществляет участнику долевого строительства на его банковский счет (обычный либо специальный – залоговый).

Б) В соответствии с ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» вкладчиком является участник долевого строительства (ч. 3 ст. 12.2).

АСВ запрашивает в Росреестре сведения (документы), необходимые для осуществления выплаты возмещения по счетам эскроу, в т.ч.

информацию, подтверждающую факт государственной регистрации ДДУ / договора уступки прав требований по ДДУ (ч. 5 ст. 12.2).

В) Согласно п. 4.14 Инструкции Банка России от 30.05.2014 № 153-И банк должен располагать сведениями об основаниях участия бенефициара в отношениях по договору счета эскроу.

При заключении договора счета эскроу между уполномоченным банком, участником долевого строительства и застройщиком основанием для участия застройщика в отношениях по договору является ДДУ. Если договор счета эскроу заключается между уполномоченным банком, третьим лицом и застройщиком, то такое основание отсутствует. Предусмотренные ст.

313 ГК РФ обстоятельства (при их наличии) могли бы выступать в качестве оснований для участия третьего лица в отношениях по договору счета эскроу, но не застройщика.

Таким образом, одной из предпосылок, необходимых для исполнения третьим лицом обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ, является заключение участником долевого строительства договора счета эскроу и открытие счета эскроу на свое имя. Отсутствие указанной выше предпосылки препятствует третьему лицу в исполнении обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ.

2. При исполнении третьим лицом обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ и зачислении уполномоченным банком полученных от третьего лица денежных средств, первостепенное значение имеют нормы, касающиеся регулирования отношений по договору счета эскроу, а не ДДУ.

Несмотря на тесную взаимосвязь двух договоров – ДДУ и договора счета эскроу каждый из них является самостоятельным, имеет свое регулирование и свою структуру обязательственных отношений.

Уполномоченный банк, не являясь стороной ДДУ, не может быть связан соглашением участника долевого строительства и застройщика. Такое соглашение не может создавать для уполномоченного банка каких – либо обязанностей (п. 3 ст. 308, п. 3 ст. 420, п. 2 ст. 860.7 ГК РФ).

Договор счета эскроу, напротив, может возлагать на уполномоченный банк определенные обязанности, причем как по отношению к участнику долевого строительства (например, обязанность зачислить денежные средства на счет эскроу), так и по отношению к застройщику (например, обязанность при возникновении оснований, предусмотренных Законом, перечислить депонированную сумму застройщику или направить ее на погашение обязательств последнего по кредитному договору).

Оценивая возможность зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьего лица, уполномоченный банк, как мне кажется, должен руководствоваться положениями п.2, 3 ст. 847, п. 1 ст. 860, п. 4 ст. 860.7, п. 2 ст. 860.8 ГК РФ с учетом ч. 4 ст. 15.5 Закона, а не положениями ст. 313 ГК РФ.

Иными словами, если денежные средства от третьего лица поступили после регистрации ДДУ, их размер не превышает размер депонируемой суммы, а договор счета эскроу не относит данный случай к исключениям, при которых уполномоченный банк обязан отказать в зачислении на счет эскроу денежных средств, то уполномоченный банк обязан их зачислить на счет эскроу. Положения ст.

313 ГК РФ в отношениях между уполномоченным банком и третьим лицом не будут подлежать применению, т.к.

  • А) кредитором участника долевого строительства является застройщик, а не уполномоченный банк;
  • Б) участник долевого строительства является должником по отношению к застройщику, а не к уполномоченному банку;
  • В) обязательство участника долевого строительства по уплате цены ДДУ путем внесения денежных средств на счет эскроу основано на ДДУ, а не договоре счета эскроу.

При необходимости стороны договора счета эскроу могут включить в него условие, исключающее возможность зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьих лиц (п. 3 ст. 848 ГК РФ).

Инициатива по включению указанного выше условия может исходить от участника долевого строительства – депонента, который, например, опасается, что в результате зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьих лиц, его распоряжение о переводе денежных средств на счет эскроу может быть возвращено (в частности, если сумма перевода будет превышать размер депонируемой суммы, указанной в договоре счета эскроу, а частичное исполнение распоряжений не предусмотрено[1]).

IV. Основания для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при строительстве в несколько этапов, каждый из которых представляет собой автономный объект капитального строительства либо автономную часть такого объекта.

Из взаимосвязанных положений ч. 12.1 ст. 48, ч. 12 ст. 51 ГрК РФ следует, что строительство объекта капитального строительства может осуществляться поэтапно.

При поэтапном строительстве проектная документация может готовиться, а разрешение на строительство выдаваться применительно к отдельным этапам строительства.

Поскольку этапом строительства является строительство автономного объекта капитального строительства либо автономной части такого объекта[2], разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также может быть выдано в отношении отдельного этапа строительства (ст. 55 ГрК РФ).

  1. В связи с этим возникает несколько вопросов:
  2. 1) достаточно ли застройщику для получения депонированных на счета эскроу денежных средств предоставить в уполномоченный банк:
  3. — разрешение на ввод в эксплуатацию отдельного этапа строительства и сведения ЕГРН, подтверждающие государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав такого этапа строительства или

— сведения о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации (ч. 6 ст. 15.5 Закона)?

2) если указанных выше сведений (документов) достаточно, то в каком объеме уполномоченный банк обязан перечислить застройщику депонированные денежные средства?

3) если указанных выше сведений (документов) недостаточно, то в какой момент застройщик сможет получить доступ к депонированным денежным средствам?

На первый вопрос, как мне кажется, следует ответить утвердительно. Что же касается объема депонированных денежных средств, то он должен определяться прямо пропорционально остатку денежных средств на каждом из счетов эскроу, открытых для расчетов по ДДУ за объекты долевого строительства, входящие в состав введенного в эксплуатацию этапа.

Указанное выше решение не увеличивает риск участников долевого строительства заключивших ДДУ в отношении объектов долевого строительства, входящих в состав других этапов строительства (объектов недвижимости), не ухудшает их положение и не противоречит требованиям ч. 6 ст. 15.5 Закона.

В то же время такое решение позволяет учесть финансовый интерес застройщика.

Другое решение, при котором застройщик может получить доступ к депонированным денежным средствам не ранее ввода в эксплуатацию всех этапов строительства и предоставления соответствующих документов (сведений) в уполномоченный банк (см. вопрос 3), на мой взгляд, приводит к существенному нарушению баланса интересов сторон.

Читайте также:  Установление отцовства: моя суть проблемы в следующем - Я состоял в гражданском браке с девушкой примерно 6 лет

Во избежание возможных споров по вопросу об основаниях для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при поэтапном строительстве, целесообразно в договоре счета эскроу детально описывать объект недвижимости (этап строительства), в состав которого входит объект долевого строительства, расчеты за который осуществляются с использованием счета эскроу, а также основания для перечисления депонированных денежных средств (в разрезе отдельных этапов строительства).

V. Вознаграждения уполномоченного банка и застройщика: наличие и основания.

Частью 5 ст. 15.5 Закона установлено, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.

  • Указанные выше положения содержат ограничения прав:
  • — участника долевого строительства (до возникновения оснований для перечисления денежных средств застройщику) и застройщика (после возникновения таких оснований) на получение платы за пользование денежными средствами на счетах эскроу;
  • -уполномоченного банка на получение вознаграждения за услуги эскроу – агента.

Право застройщика на получение с уполномоченного банка платы, связанной с предоставлением последнему иных благ, не ограничивается. Не ограничивается и право уполномоченного банка на получение вознаграждения с участника долевого строительства или застройщика, не связанного с услугами эскроу – агента по счету эскроу.

В каких же случаях застройщик и уполномоченный банк могут реализовать соответствующие права?

1. При заключении застройщиком с уполномоченным банком договора возмездного оказания услуг.

Как уже отмечалось, право выбора уполномоченного банка принадлежит застройщику. После выбора уполномоченного банка и указании сведений о нем в ДДУ и проектной декларации, все участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на открытые в таком банке счета эскроу.

В результате уполномоченный банк получает источник дешевого фондирования, а застройщик большое человеческое спасибо. Если же застройщику этого недостаточно, то он может предложить уполномоченному банку заключить договор возмездного оказания услуг, заключающихся в привлечении участников долевого строительства для открытия счетов эскроу.

Плата застройщика в таком случае может быть периодической и определяться, например, в процентном отношении от остатков денежных средств на счетах эскроу, открытых уполномоченным банком участникам долевого строительства в рамках определенного периода.

Информацию об остатках денежных средств на счетах эскроу застройщик, как бенефициар по договорам счета эскроу, сможет получать от уполномоченного банка в соответствии со ст. 860.9 ГК РФ. Вероятность акцепта такого предложения уполномоченным банком будет зависеть, как мне кажется, от 2 условий:

а) насколько сильная у застройщика переговорная позиция (какую долю рынка он занимает, сколько и каких по объему проектов он собирается реализовывать и т.п);

б) заключен ли между уполномоченным банком и застройщиком договор целевого кредита.

Если переговорная позиция сильная и договор целевого кредита между застройщиком и уполномоченным банком не заключался, то последний может пойти застройщику на встречу и принять его предложение заключить договор возмездного оказания услуг.

Если же переговорная позиция слабая либо заключен договор целевого кредита, то уполномоченный банк вряд ли станет принимать такое предложение. В последнем случае это будет обусловлено тем, что процентная ставка по договору целевого кредита скорее всего плавающая и изменяется в зависимости от величины остатков на счетах эскроу.

Следовательно, застройщик в результате внесения участниками долевого строительства денежных средств на счета эскроу уже получает дополнительное благо – снижение процентной ставки по договору целевого кредита.

Снижение процентной ставки в дополнение к выплате застройщику вознаграждения за привлечение участников долевого строительства для открытия счетов эскроу может существенным образом уменьшить привлекательность денежных средств участников долевого строительства для уполномоченного банка.

2. При наличии у участника долевого строительства и (или) застройщика других счетов, открытых в уполномоченном банке (текущих, расчетных, залоговых и т.

п), предоставлении таким банком иных финансовых услуг (целевой кредит, ипотечный кредит и т.п).

В данном случае взимание уполномоченным банком вознаграждения регламентируется общими нормами ГК РФ (например, ст. 819, 851 ГК РФ), и других федеральных законов.

Заключение.

Счета эскроу представляют собой относительно новый для нашего правопорядка и динамично развивающийся инструмент расчетов при долевом строительстве.

В отсутствие сложившейся практики его применения, законодатель пытается предугадать потребности рынка еще до их возникновения и урегулировать все возможные отношения для обеспечения правовой определенности.

Последнее, однако, приводит к прямо противоположному эффекту и вынуждает законодателя постоянно вносить корректировки, которые зачастую полностью меняют нормативное регулирование соответствующих отношений сторон. Как следствие, возникает еще больше проблемных вопросов и появляются статьи вроде этой. Круг замыкается, принимается новый закон[3]…

Как оплатить квартиру в новостройке

Мы с вами постепенно движемся к тому, чтобы стать полноправными собственниками квартиры в новостройке. Это большой путь, но мы уже на середине:

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Между тем, как мы заключили договор и получили квартиру, мы должны заплатить застройщику за строительство. А прежде чем платить, мы должны убедиться, что никто не купил эту же квартиру до нас. Для этого мы регистрируем договор в Росреестре.

Об этом сегодня и поговорим.

В Росреестре вашу сделку проверят и сохранят в ЕГРП — едином государственном реестре прав. Теперь ваш договор считается действительным: государство знает, что у этой квартиры есть хозяин, и не зарегистрирует по ней ДДУ никому другому.

Юрист предложит вам время встречи. С собой возьмите тот же набор документов, который готовили для подписания ДДУ, и квитанцию об оплате госпошлины.

В 2016 году она составляет 350 рублей на всех участников сделки, включая застройщика. Каждый участник сделки отдельно оплачивает свою часть госпошлины. Как и сколько платить, вам сообщит застройщик.

Платить можно через интернет-банк или картой через портал госуслуг.

Если вы живете в другом городе или вам некогда, оформите у нотариуса доверенность на застройщика. В этом случае застройщик за вас оплатит госпошлину, сдаст договоры на регистрацию и потом заберет их.

Поход к нотариусу займет два часа. Дальше отдаете застройщику доверенность, он бегает по росреестрам сам. Через 5 дней застройщик получает готовый ДДУ и передает или отправляет его вам. Всё вместе потребует дней 7−10.

Чтобы не наделить застройщика лишними полномочиями, укажите в доверенности правильные формулировки. Вам подойдет разовая доверенность — ее оформляют под конкретную квартиру.

Оформляйте разовую доверенность

Если вы в другом городе, то добавьте, что застройщик вправе подписывать ДДУ за вас. Чтобы застройщик не подписал за вас что попало, проверьте, что в доверенности указаны стоимость и адрес квартиры и они совпадают с ДДУ и реальностью. После того, как застройщик получит для вас зарегистрированный ДДУ в Росреестре, заберите у него оригинал доверенности.

Хотите сэкономить пару тысяч рублей — сами оплатите госпошлину и встречайтесь с застройщиком в Росреестре. Сэкономить пару дней — оформите у нотариуса разовую доверенность на застройщика

После регистрации договора долевого участия в Росреестре можно платить застройщику.

Платим через аккредитивный счет. Чтобы и защитить интересы дольщиков, и помочь порядочным застройщикам, существует специальный механизм — аккредитив.

Это такой счет в банке, на который вы вносите деньги перед регистрацией ДДУ и с которого застройщик получит деньги только после регистрации договора в Росреестре. Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора.

Банк становится хранителем ваших денег на время регистрации договора

Когда застройщик предъявит в банк зарегистрированный договор долевого участия, банк переведет деньги на расчетный счет застройщика. Это называется «раскрыть аккредитив». Если по какой-то причине сделка не состоится и ДДУ не зарегистрируют — приходите в банк и забираете свои деньги с аккредитива.

На расчетный счет. Иногда застройщики не работают с аккредитивами. В этом случае застройщик регистрирует договор в Росреестре без оплаты. Тогда вы отправляете деньги напрямую — на расчетный счет застройщика.

Наличными платить тоже можно. Я не рекомендую оплачивать квартиру наличными, потому что носить с собой несколько миллионов опасно — могут ограбить. Если таки решите рискнуть, платите только после регистрации ДДУ.

Когда вы рассчитываетесь с застройщиком через его кассу, вам выдают квитанцию к приходному кассовому ордеру. Она подтверждает, что вы заплатили деньги застройщику. Берегите эту квитанцию.

Платить за квартиру на расчетный счет застройщика можно только после регистрации в Росреестре. На аккредитив — можно и до регистрации. Избегайте оплаты наличными, чтобы вас не ограбили по пути в офис застройщика

  1. Регистрация ДДУ защитит дольщика от двойной продажи квартиры.
  2. Чтобы сэкономить деньги, подавайте документы на регистрацию лично.
  3. Чтобы сэкономить время, поручите застройщику сдать документы за вас.
  4. На расчетный счет платят только после регистрации ДДУ в Росреестре.
  5. На аккредитив можно платить и до регистрации ДДУ.
  6. Если платите наличными, заберите квитанцию — она доказывает факт оплаты и сумму.

Квартира еще не ваша. Чтобы она стала вашей окончательно, должны произойти три вещи:

  1. Застройщик достраивает квартиру и сдает ее вам.
  2. Вы принимаете квартиру у застройщика и подписываете акт. Или не принимаете — по ситуации.
  3. После приемки вы регистрируете свое право собственности в Росреестре.

В следующей статье цикла — как принимать квартиру у застройщика.

Компенсационный фонд долевого строительства. Что бывает при банкротстве застройщика и как дольщики могут защитить свои права

 Мир квартирМир квартир

Рассказываем, какие меры предпринимают для защиты участников долевого строительства и чем помогут средства компенсационного фонда.

Зачем нужен фонд дольщиков

Фонд был создан в 2017 году для защиты прав дольщиков, которые были нарушены девелоперами. Фонд формируется за счет обязательных взносов от застройщиков. Сумма взноса составляет 1,2% от суммы каждого договора, согласованного сторонами.

В начале 2022 года фонд дольщиков переименовали — теперь права участников долевого строительства защищает публично-правовая компания «Фонд развития территорий».

Как контролируют перечисление средств в фонд

На основании требований закона с 2017 года регистрация ДДУ без перечисления средств в компенсационный фонд запрещена.

ДДУ после подписания регистрируется в Росреестре. Это обязательная процедура. Благодаря такому механизму недобросовестные застройщики не могут продать одну квартиру нескольким дольщикам. Росреестр, проводя регистрацию, направляет запрос для подтверждения внесения средств в компенсационный фонд. Если факт перечисления средств не будет подтвержден, договор не зарегистрируют. 

Читайте также:  О выплате алиментов: я подала на алименты в апреле 2012 г. муж алименты не выплачивал

Особенности получения компенсации от Фонда развития территорий

Средства фонда используют при банкротстве девелопера. Но участник долевого строительства не в каждом случае может вернуть всю потраченную сумму.

Для определения суммы компенсации общую площадь объекта в новостройке умножают на среднюю стоимость квадратного метра по данным Росстата. Максимально возможная величина площади, которая может быть использована для определения компенсации, составляет 120 квадратных метров.

Поэтому при расчете компенсаций те, кто вложил деньги в строительство жилья с большей площадью, часть средств могут потерять.

Дольщикам не обязательно получать компенсацию — они имеют право достроить дом за счет привлечения нового застройщика или создать для этих целей ЖСК. Решение о продолжении работ принимается с учетом стадии строительства дома.

Как и почему застройщика могут признать банкротом

Банкротом могут признать компанию, у которой есть обязательства, но недостаточно средств для их исполнения.

Кто может признать застройщика банкротом

Решение о том, что застройщик признан банкротом, выносит суд. Инициировать процедуру признания банкротом может:

сам застройщик;ФНС;банк, предоставивший девелоперу кредит;поставщик строительных материалов;подрядные организации, выполняющие строительные работы;дольщики.

Как застройщика признают банкротом

Основанием для обращения в суд с целью признания девелопера банкротом может стать прекращение застройщиком исполнения своих обязательств.

Для юридических лиц в общих случаях процедура банкротства проходит в несколько этапов. Прежде всего оценивают состояние компании, при необходимости применяют финансовое оздоровление. Затем закрывают дело или вводят конкурсное производство. Но в случае с девелоперами процедура проходит по упрощенному порядку — сразу вводится конкурсное производство. Назначенный судом управляющий определяет:

перечень кредиторов;величину предъявляемых требований;в какой очередности будут удовлетворяться требования.

Кредиторами могут быть подрядчики, финансовые организации, государственные органы, поставщики стройматериалов. Для погашения долгов реализуют имущество девелопера. В общих случаях продолжительность конкурсного производства — 1 год, но при необходимости суд может продлить его еще на 6 месяцев.

Если конкурсный управляющий считает, что платежеспособность девелопера можно восстановить, по решению кредиторов направляют заявление в суд. После его рассмотрения суд может принять решение о переходе к внешнему управлению. Если такое решение принимается, руководить компанией будет управляющий, которого назначит суд.

Девелопер и кредиторы могут договориться о том, что долги будут возвращены в определенный срок. Если стороны достигли договоренности, дело закрывают и оформляют мировое соглашение.

Как можно узнать, что девелопер обанкротился

Информацию о банкротстве можно получить:

от конкурсного управляющего, который обязан известить об этом участников ДДУ после получения информации о них от застройщика;на сайте газеты «Коммерсантъ» или из самой газеты.

Чтобы найти данные о банкроте на сайте, вводят название компании, номер ИНН и ОГРН застройщика;в картотеке арбитражных дел. В нее суды вносят всю информацию о текущих и закрытых делах.

Чтобы найти необходимые сведения, нужно ввести ИНН, название фирмы застройщика или номер ОГРН и выбрать из списка дел те, которые указаны со значком «Б».в едином федеральном реестре.

Что такое реестр кредиторов и как в него попадают

Это документ, где собраны данные о кредиторах девелопера. Включают в него по решению суда. Чтобы попасть в реестр, дольщики обращаются с заявлением к конкурсному управляющему. Он передает его в суд.

передать жилье в собственность;выплатить ему средства, перечисленные по ДДУ.

Если есть другие требования, заявить о них можно через суд.

Как рассчитывают размер требований участника ДДУ

При расчете принимают во внимание затраты по ДДУ и реальный ущерб. Реальный ущерб – это разница между средствами, выплаченными по ДДУ, и стоимостью недвижимости. То, сколько стоит жилье, при расчете реального ущерба определяют с учетом рыночной стоимости на день введения процедуры о банкротстве.

Рыночная цена на квартиру может быть меньше, чем выплачено по ДДУ. Но закон на стороне дольщика — размер компенсации не может быть меньше суммы, которую он внес по договору долевого участия.

Отчет с установленной суммой передают в суд и дольщику. Если участник долевого строительства не согласен с размером компенсации, в суде его можно обжаловать, но при наличии документального основания. Им может быть отчет о другой оценке.

Если дом не достроен, дольщик может получить компенсацию или дождаться, пока закончат строительные работы и введут новостройку в эксплуатацию.

Для продолжения строительных работ могут быть использованы средства компенсационного фонда. Для возведения дома обращаются к новому застройщику или создают ЖСК.

Но даже в случае, если дом будут достраивать, дольщику не обязательно ждать передачи квартиры — он может получить денежную компенсацию.

Особенности получения компенсации дольщиками, оформившими ипотечный кредит

Дольщики по закону находятся на третьем месте среди кредиторов. Перед ними работники, пострадавшие при строительных работах, и сотрудники, которые не получили заработную плату.

В случае если дольщик для перечисления застройщику денег использовал ипотечный кредит, вернуть средства сложнее. Если дом, где находится ипотечная квартира, не будут достраивать, основную сумму возвращают дольщику назад — переводят ее на счет финансовой организации.

Но заемщик может лишиться средств, которые были выплачены банку за использование кредита. Чтобы получить деньги обратно, нужно быть включенным в реестр кредиторов и требовать перечисления всей суммы с учетом процентов, выплаченных банковской организации.

Если требования обоснованы и остались средства после удовлетворения требований других кредиторов, деньги выплатят.

Что может компенсировать фонд

Если девелопер по каждому ДДУ перечислял деньги в фонд, то фонд определяет:

сколько нужно денег, чтобы продолжить строительные работы;сколько нужно времени, чтобы закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию.

С учетом суммы, которую нужно выплатить дольщикам, принимается решение о возможности завершения строительства. Решение публикуют на официальном сайте фонда.

Средства фонда не могут быть использованы для выплат:

убытков, понесенных дольщиком, сверх суммы, выплаченной при заключении ДДУ;компенсации за причиненный моральный вред;неустойки;денег за жилье, приобретенное у юридических лиц по уступке прав по ДДУ.

Если фонд дольщиков не выплачивает средства, нужно обращаться в суд.

Как выплачивают компенсации дольщикам

Порядок и особенности выплаты компенсаций зависят от того, как и каким образом перечислялись средства в фонд.

Если взносы не перечислялись или были перечислены не по всем ДДУ, затраты дольщиков компенсируются за счет средств девелопера. Сначала выплачивают затраты по ДДУ и реальный ущерб. После этого, если остаются средства, перечисляют остальные суммы.

Если девелопер перечислял деньги в фонд, участники долевого строительства направляют заявление о выплате возмещений. В общих случаях средства выплачивают в течение 10 дней после рассмотрения заявления.

С 2019 года дольщики при покупке квартиры в строящемся доме напрямую не перечисляют деньги застройщику. При подписании ДДУ средства переводят на эксроу-счета. Они открываются в банке, который предоставляет девелоперу кредит для строительства.

Если деньги дольщиков находятся на эскроу-счете, для возврата средств нужно направить заявление в Росреестр. По принятому заявлению ДДУ расторгают. После внесения сведений в ЕГРН Росреестр размещает данные в реестре ЕИСЖС.

Банк, получая данные из ЕИСЖС, закрывает счет эскроу и переводит деньги дольщику.

Механизм рассмотрения фондом проблемных объектов и статистика принятых решений

Информацию о проблемных домах вносят в ЕИСЖС. В него попадают:

дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены сроки строительства;дома, в которых более чем на 6 месяцев нарушены обязательства по передаче жилья в собственность дольщика;дома, по которым застройщика признали банкротом.

Решение по компенсационным выплатам принимается в течение 10 дней с момента предоставления необходимых документов. Но механизм определения целесообразности выплаты компенсаций более длительный. Он включает несколько этапов, которые проводятся совместно с конкурсным управляющим:

Инвентаризация имущества девелопера.Определение величины требований кредиторов.Формирование реестра требований.Оценка стоимости участков, используемых для возведения объектов, строительство которых не завершено.Определение разницы в стоимости участка под застройку и суммы требований дольщиков.

Проведение строительно-технической экспертизы для определения степени готовности недвижимости.Оценка стоимости квадратного метра недвижимости с учетом рыночной стоимости аналогичных объектов в новостройках.Установление суммы, которая требуется для завершения строительных работ.Определение суммы возмещений дольщикам.

Принятие решения о завершении работ или выплате компенсаций с учетом экономической целесообразности каждого из вариантов.

Количество проблемных объектов в 2020 году составляло 2846. По итогам работы фонда были приняты решения о восстановлении прав более 70,1 тыс. дольщиков в отношении 729 домов. Из них:

по 436 домам приняли решение завершить строительство;по 293 домам решили выплатить возмещение.

В общем на конец 2020 года более 14 тыс. участников долевого строительства получили компенсации, общий размер которых составил 26,1 млрд рублей.

Несмотря на длительный механизм принятия решений, выплата компенсаций происходит постоянно. Так, в феврале 2022 года за компенсацией обратятся более 1200 дольщиков, которые купили жилье в 16 объектах. С учетом имеющейся информации о проблемных объектах в 2022 году планируется рассмотреть 224 объекта, по которым пострадавшими признано более 12 тыс. дольщиков.

Программа реновации жилья в Москве. Как и какие квартиры можно получить по ней

Варианты оплаты при покупке квартиры: от передачи наличных средств до использования банковской ячейки и сервисов безопасных сделок

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.