Сделка мены содержит признаки сделки купли-продажи со всеми вытекающими последствиями. Обмен долями между родственниками равнозначен обмену долями между лицами, не состоящими друг с другом в родстве.
Это означает, что если обмен произошел с получением прибыли, близкий родственник должен уплачивать Налог государству, в отличие от дарственной сделки.
Рассмотрим в данной статье, как провести сделку мены, сколько это стоит и как можно распределить Наследство между наследниками по их выбору.
Обмен долями в разных квартирах
Основанием для обмена долями в разных квартирах является Договор мены.
Поскольку обмен доли имеет признаки продажи доли, подготовка к сделке должна быть такой же, как и при купле-продаже. Поэтому нужно обязательно уведомить обладателей остальных долей о предстоящем отчуждении доли в соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Нажмите для увеличения изображения
Как оповестить других собственников долей
Лучший вариант извещения собственников – направление по адресу их постоянного проживания письма с уведомлением о вручении, в котором нужно обозначить свое намерение совершить обмен доли.
Собственники других долей по закону имеют преимущественное право приобретения отчуждаемой доли. Но, существенным условием мены, является одновременное получение доли на другую квартиру.
Поскольку сособственник не может предоставить вам чужую квартиру, перебить вашу сделку своим намерением покупки у него не получится.
Из-за этого у многих юристов возникает сомнение в целесообразности требований закона по поводу извещения совладельцев при обмене.
Тем не менее, следует соблюсти Закон и отправить уведомление другим собственникам, указав цену, которая потом будет прописана в договоре мены. Но, также нужно указать другое существенное условие сделки – одновременное приобретение вами доли в другой квартире (адрес).
Далее необходимо выждать 30 дней, и вы сможете распоряжаться своей долей по своему усмотрению.
У отправителя писем останется либо уведомление о вручении, либо письмо с отметкой о не востребованности. Эти документы понадобятся для регистрации сделки.
Альтернативным вариантом письменного извещения с отметкой о вручении является составление нотариального отказа от доли совладельцами за любую цену и на любых условиях. Для этого всех собственников нужно пригласить к нотариусу и оплатить его Услуги. Каждое согласие обойдется примерно в 1500 – 2000 рублей.
Прочтите: Отказ от доли в квартире: как отказаться и сколько стоит
Нотариальное участие в обмене долями
Все сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению, за исключением случая, когда отчуждается квартира целиком всеми собственниками, право на которую зарегистрировано в долях (п. 1 ст. 42 № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).
Обменять долю в одной квартире на долю в другой квартире между родственниками можно только через нотариуса.
Взаиморасчеты по сделке обмена
Родственник, получивший прибыль, должен будет заплатить 13% налог государству. Но здесь есть нюансы: если квартира в собственности более 5 лет, а также если она досталась в наследство и прошло 3 года, НДФЛ платить не нужно.
Если стоимости долей равны, взаиморасчеты сторонами не производятся, и налог не оплачивается.
Расходы по сделке будут состоять:
- из оплаты услуг нотариуса. Подробнее о нотариальных тарифах читайте в этой статье >>.
- государственной пошлины за возникновение права собственности (2 тыс. руб. с каждого владельца доли).
Документы для обмена долями
Для государственной регистрации нотариальной сделки понадобятся:
- Договор мены.
- Паспорта сторон, либо паспорта и нотариальные доверенности от представителей.
- Документы, подтверждающие, что совладельцы отказались от права преимущественной покупки в отношении обеих квартир.
- Нотариальное согласие супруга на отчуждение доли (только в случае, если доля возникла в браке на основании возмездной сделки, которой не является наследование или дарение).
Образец договора мены:
Скачать договор мены долями в квартирах (образец)
Как происходит сделка мены у нотариуса
Нотариальная сделка при обмене долями между родственниками – это не только расходы, но и помощь в правильном оформлении документов.
- В день сделки Нотариус проверит Дееспособность сторон, чтобы убедиться, что отчуждение доли происходит по их желанию.
- Специалист предоставит на подпись договор мены.
- Нотариус лично подаст документы на регистрацию в Росреестр, так что собственникам не придется самостоятельно подавать документы через МФЦ.
- Результат – выписку из ЕГРН и договор мены со штампом от регистрирующего органа, вы также заберете у нотариуса. Срок регистрации нотариальных сделок – 1-3 дня.
Прочтите: Порядок выделения доли в натуре из общедолевой собственности
Обмен доли несовершеннолетних
Сделки с участием несовершеннолетнего происходят при обязательном участии нотариуса и органов опеки.
Органы опеки призваны следить, чтобы условия проживания ребенка не ухудшались. Поэтому, если новое жилье будет уступать предыдущему по площади, представители опеки и попечительства вправе не дать согласие на сделку.
Если ребенку еще нет 14, то вместо него в сделке участвует его законный представитель или опекун. Несовершеннолетние старше 14 лет представляют свои интересы самостоятельно, но в присутствии родителей или опекунов.
Обмен долями по наследству
Например, в собственности наследодателя имеется квартира, загородный дом и машина. Из наследников только два сына, которые должны получить по ½ на каждый вид недвижимости. Но братья составили между собой соглашение, что машина и загородный дом сразу поступят в собственность одного брата, квартира – другого. Нотариус подготовит каждому наследнику свидетельство с учетом их соглашения.
При этом, если рыночная стоимость распределенного имущества не одинакова, никто никому не доплачивает разницу.
При наличии завещания не удастся по соглашению распределить имущество. Нотариус введет родственников в наследство исключительно таким образом, который указан в завещании, исполняя волеизъявление наследодателя. Потом Наследники могут сделкой обмена переоформить права на Недвижимость.
Чем можно заменить сделку обмена между родственниками
Альтернативным вариантом одной сделки обмена долями между близкими родственниками являются две сделки дарения.
Ближайшие родственники: братья и сестры, бабушки, дедушки и внуки, родители и дети, супруги – при дарственной сделке не должны платить налог на прибыль 13%. Тетя, дядя и племянники не относятся к этой категории, и при дарении вынуждены будут потерять 13% от кадастровой стоимости жилья.
При дарении доли, как и при обмене долями, нужно будет оплачивать услуги нотариуса. Выбирайте сами, какую сделку лучше применить, во многом это будет зависеть и от отношений между родственниками. Но, обмен долями между родственниками ничем не отличается от обмена долями между любыми другими людьми.
Вам также может быть интересно, как правильно составить договор купли-продажи квартиры. Читайте подробнее в статье >>
Подведем итоги
- Сделка мены идентична сделке купли-продажи: нужно направлять другим собственникам извещение об отчуждении доли и оплачивать налог 13%, даже если обмен производится между близкими родственниками.
- Обмен доли является исключительно нотариальной сделкой.
- При отсутствии завещания наследники могут сами решить, как и в каких долях распределить наследство между собой.
Возможен ли обмен квартирами без купли-продажи?
Вместе с партнером ДомКлик — группой компаний «КВС» — рассказываем, какие риски есть при продаже вторичной недвижимости и как безопасно обменять старую квартиру на жилье в новостройке при минимальных затратах.
Партнерский материал
В этом году «КВС» открыла собственное направление вторичной недвижимости. 80% клиентов новой компании — те, кто приобретает квартиру в новостройке после продажи своего жилья.
И если с покупкой по ДДУ вопросов не возникает, продажа старой квартиры без привлечения профессионального агента отнимает много сил и времени, а в ряде случаев вообще может обернуться значительными финансовыми потерями.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»
В чем сложность продажи «вторички»
Большинство сделок на вторичном рынке недвижимости сложные. Это целая цепочка продаж и последующих покупок. Это сделки с квартирами, в которых среди собственников могут быть несовершеннолетние дети, сделки с жильем, которое приобретено при помощи субсидий или ипотеки и до сих пор находится в залоге у банка.
Важна и правильная оценка недвижимости: нужно не продешевить и при этом не завысить цену, чтобы продажа не растянулась на несколько лет. Кроме того, при самостоятельной продаже квартиры всегда встают вопросы юридической безопасности и безопасности оплаты. Не так сложно найти покупателя, как после грамотно провести сделку.
Основные риски
При юридических ошибках в оформлении документов сделка может быть признана недействительной. Тот же результат ждет продавца при подаче неполного пакета документов. При этом вы не сможете вернуть средства, потраченные в процессе оформления.
Финансовые риски. Если неправильно выбрать способ оплаты и некорректно прописать этот пункт в договоре, покупатель может попросту не оплатить приобретение после передачи прав собственности.
Налоговые издержки. В ряде случаев их можно исключить при грамотном подходе к сделке. К примеру, если продаваемая квартира в собственности дольше минимального срока владения (в зависимости от ситуации — 3 или 5 лет), налог на прибыль не взимается. Порой выгоднее отложить покупку на пару месяцев, чтобы сэкономить на оплате НДФЛ.
Возможность претензий к качеству проданной квартиры. По законодательству, покупатель имеет право предъявить претензию в течение двух лет с момента перехода прав, даже если ранее он принял жильё, не соответствующее условиям договора. В этом случае от продавца могут потребовать денежную компенсацию или вообще расторжения сделки.
Как избежать рисков
Самый простой способ обеспечить безопасность сделки и сэкономить время — обратиться к агентам по недвижимости.
Как правило, специалисты готовы предложить весь комплекс услуг — найти квартиру, подготовить документы, оформить собственность, и берут за свою работу от 3 до 6% от стоимости договора. Есть и более удобный вариант — фиксированной оплаты.
К примеру, услуги по продаже квартиры в агентстве недвижимости ГК «КВС» составляют всего 50 000 рублей, независимо от сложности и суммы сделки.
Если после продажи своей недвижимости покупатель намерен приобрести квартиру в одном из жилых комплексов ГК «КВС», то все услуги агента будут для него вообще бесплатными. Это профессиональная оценка квартиры, ее предпродажная подготовка, размещение рекламы, поиск покупателя и показы в удобное время, юридическое сопровождение сделки и контроль за выполнением взаиморасчетов.
Внимание, мнение автора может не совпадать с позицией редакции ДомКлик.
Сейчас читают
Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку
ДомКлик запускает сервис подбора квартир в новостройках
Как меняются клиенты, у которых ипотека: мнение эксперта
Была ли эта статья полезна?
Как работает трейд-ин с квартирами — личный опыт
- В случае с квартирами некоторые девелоперы выкупают старую квартиру и продают клиенту новую. Однако чаще застройщики помогают продать прежнее жильё, а не покупают его.
- Квартиру в новостройке застройщик бронирует на 2–3 месяца, чтобы клиент смог продать старое жильё и по фиксированной цене купить новое.
- По трейд-ин нельзя обменять низколиквидную квартиру, критерии отбора недвижимости у застройщиков могут отличаться.
В понимании большинства людей трейд-ин — это обмен: Продавец забирает старое и даёт новое со скидкой.
Именно так и происходит на автомобильном рынке: автосалон выкупает старую машину с пробегом, которую позже продаст сам, а покупатель, доплатив, получает новую.
Но в случае с квартирами застройщик, как правило, ничего не выкупает. Чаще он только помогает продать старую квартиру, чтобы потом на эти деньги клиент купил новую. Именно такие сделки на рынке недвижимости относятся к трейд-ин.
«Застройщик не берёт квартиру под реализацию, а просто передаёт её агентам-партнёрам. Агент продаёт квартиру чуть дешевле рынка, на 5–15%. А у покупателя есть возможность зафиксировать на время продажи стоимость понравившейся новой квартиры», — объясняет агент из Санкт-Петербурга Татьяна Иванова.
«Главное преимущество схемы трейд-ин — реализацию старой квартиры берёт на себя девелопер или привлекаемое им риелторское агентство. Это позволяет продать недвижимость быстрее, а также сэкономить время и силы», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.
Получается, что технически трейд-ин — это две параллельные сделки: продажа старой квартиры и покупка новой.
На этом этапе нужно найти застройщика, который работает по схеме трейд-ин и выбрать квартиру в новостройках этой компании. В Москве, например, такая схема есть у застройщиков ПИК, «А101», «Инград», «Самолёт», ЛСР, ФСК.
Перед тем как выкупить квартиру, застройщик или привлекаемое им агентство проводит оценку недвижимости. Итоговая стоимость согласуется с клиентом. Размер скидки на новую квартиру зависит от прайса на аналогичные лоты в локации, а также состояния дома и квартиры. Разумеется, по трейд-ин не получится реализовать вариант с проблемными документами либо с иными критичными недостатками.
Застройщик бронирует для клиента новую квартиру в своём проекте и фиксирует её цену на срок реализации старой недвижимости. Бронь, как правило, платная. А её срок прописывается в договоре. Например, у «А101» забронировать квартиру и зафиксировать её цену можно на срок до 90 дней, у «Самолёта» — до 60.
В зависимости от условий конкретного договора срок продажи может составлять от семи дней до трёх месяцев, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. В этот период в большинстве случаев на квартиру находится покупатель. Если квартира не продана в установленный договором срок, клиенту возвращается стоимость бронирования.
Деньгами от продажи старой квартиры оплачивается покупка новой. Если вырученных денег не хватает, покупатель доплачивает нужную сумму.
Личный опыт: я купила квартиру в Краснодаре через интернет
Стоп-лист недвижимости у каждой девелоперской компании свой.
Например, ПИК отказывается брать для продажи апартаменты и загородную недвижимость, ФСК — земельные участки, дома и таунхаусы, нежилые помещения, комнаты и доли в квартирах.
Квартиры, купленные с использованием материнского капитала, тоже не в почёте: для сделки потребуется согласие органа опеки, а поскольку взамен покупается квартира в новостройке, орган опеки может отказать.
У «Самолёта» в стоп-списке: доли в квартирах и домах, загородная недвижимость и квартиры в сданных новостройках с неоформленным правом собственности.
Застройщикам также неинтересны квартиры:
- дороже 25 миллионов ₽;
- расположенные дальше 15–30 км от МКАД (у каждого застройщика своё требование к удалённости и свой список доступных городов);
- дома ниже пяти этажей;
- слишком большие квартиры (больше трёх комнат или площадью больше 120 м²);
- квартиры в очень старых домах (у ФСК, например, требование к дому — не старше 1920 года постройки).
То есть застройщики не готовы «связываться» с так называемыми неликвидными объектами, продать которые будет сложно.
Некоторые застройщики готовы не только перепродавать вторичные квартиры покупателей, но и сразу выкупать их. В этом случае подписать договор купли-продажи вторичного жилья и договор долевого участия можно даже в один день. При этом застройщики, как правило, не требуют съехать со старой квартиры в день её продажи, а дают несколько недель, а то и месяцев на переезд.
Например, такой трейд-ин предлагает «Брусника». Правда, сам застройщик называет эту программу «Обмен квартир».
Она действует во всех городах присутствия компании: Екатеринбурге, Новосибирске, Тюмени, Сургуте, Кургане и Видном Московской области.
Жить в проданной квартире застройщик разрешит бесплатно три месяца после подписания договора купли-продажи. Срок проживания может быть продлён, но уже на условиях аренды, то есть за деньги.
Такая же услуга есть и у «ПИК-Брокер»: компания готова сама выкупить вторичную квартиру. Причём выбрать новое жильё можно не только в проектах ПИК, но и в комплексах партнёров — «А101», «Инград», «Самолёт», Level Group, уточнили в офисе продаж.
Мы продавали однокомнатную квартиру в ЖК «Ново-Молоково» в Московской области. Дом был сдан в 2012 году, мы въехали в квартиру со свежим ремонтом в 2013 году. В 2020 году вместо однушки решили по схеме трейд-ин купить четырёхкомнатную квартиру в Пушкино. Мы написали застройщику.
Оценка квартиры происходила удалённо по фото: мы их выслали девелоперу. Он оценил жильё примерно в 3,5 миллиона ₽ и рекомендовал снизить цену еще на 200 тысяч ₽, иначе, по его словам, квартиру никто не купит.
В договоре, который нам предложили, было сказано: застройщик вправе снижать стоимость квартиры, если не укладывается в сроки продажи, причём без согласования с нами.
Оценка и условия нас не устроили: на тот момент в нашем районе квартиры выставлялись на продажу в среднем за 4–4,5 миллиона ₽. Поэтому мы обратились к местному риелтору — квартиру он продал в четырёхдневный срок за 4,2 миллиона ₽.
Квартира, которую мы продали за 4,2 миллиона ₽ через риелтора. Застройщик говорил, что её купят за 3,3 миллиона ₽, не больше.Квартира, которую мы продали за 4,2 миллиона ₽ через риелтора. Застройщик говорил, что её купят за 3,3 миллиона ₽, не больше.
С застройщиком мы всё же успели заключить предварительный договор трейд-ин, который позволил нам сохранить бронь на новую квартиру.
В рамках договора мы заплатили застройщику 30 000 ₽ сразу — это стоимость брони — и ещё 260 000 ₽ обязаны были заплатить после сделки — за риелторские услуги застройщика.
Застройщик сделал нам на обе суммы скидку на новую квартиру, так как от программы трейд-ин мы не отказались, просто покупателя нашли самостоятельно. Если бы отказались от покупки новой квартиры в его проекте, застройщик не вернул бы нам 290 000 ₽.
И так как у нас был этот договор, представитель застройщика тоже участвовал в сделке по продаже вторичной квартиры. Он дистанционно отслеживал весь процесс, присутствовал при оформлении договора, проверял документы, вносил правки.
Сделка была сложной: мы задействовали военную ипотеку и покупку по доверенности, которую в процессе купли-продажи пришлось переоформлять. Сделка проходила в первый локдаун в 2020 году, из-за чего она растянулась на два месяца.
С двойной помощью, и от нашего риелтора, и от представителя застройщика, мы чувствовали себя чуть спокойнее.
В целом для себя мы поняли, что схема трейд-ин от застройщика выгодна, если продаваемая квартира ближе к неликвидной или если продать нужно очень срочно.
Данные об условиях программ трейд-ин мы взяли с официальных сайтов строительных компаний. Условия актуальны на 25 декабря 2021 года и могут измениться.
Для доплаты за новую квартиру по трейд-ин можно взять ипотеку
Рассчитайте ежемесячный платёж по ипотеке на Сравни.ру
По обмену: как сменить «старую» квартиру на «новую»
Haritonoff/Depositphotos
Большинство квартир в новостройках покупаются в ипотеку, и, как правило, потенциальные покупатели не имеют суммы, необходимой для первоначального взноса по жилищному кредиту. Но у многих есть жилье на «вторичке», продав которое они рассчитывают решить эту проблему. Часто в данной ситуации возникают некоторые сложности, связанные с необходимостью быстро продать имеющееся имущество и найти крышу над головой на период совершения купли-продажи. В этом случае на помощь приходят сделки по обмену недвижимости.
Как проходит обмен недвижимости?
Возможен ли обмен жильем между городами?
Варианты «обмена»
Перед людьми, желающими обменять старую квартиру на новую, открываются три пути. Можно воспользоваться:
1. Договором мены, который заключается между физическими лицами. Распространена ситуация, когда люди получают квартиру в новом доме, но по каким-то причинам хотят переехать в жилье на вторичном рынке (планируют получить доплату за новостройку, не устраивает район, хотят жилье большей площади и проч.).
В договоре мены указываются условия, на которых приобретается новая недвижимость с одновременной передачей прав собственности на старую. Также, если обмен не предполагает доплаты от одной из сторон, там не будет фигурировать никаких денежных переводов.
2. Trade-in.
По аналогии с программами, действующими при покупке автомобилей и бытовой техники, человек может передать старую квартиру застройщику или другому юридическому лицу с определенным дисконтом — обычно он составляет 10–15% от рыночной стоимости жилья. Затем застройщик реализует жилплощадь независимо от бывшего собственника. Взамен же человек получает скидку от застройщика при покупке квартиры в новостройке и более быстрый выход на сделку.
Как правило, компании, которые предлагают своим клиентам программу trade-in, проводят первичную оценку жилья.
Если оценщик понимает, что даже с большим дисконтом от рыночной стоимости квартиру будет трудно продать в случае ее неликвидности (под это правило подпадают лоты с окнами на мусорку, требующие больших вложений, старым ремонтом и т. д.
), такому клиенту в этой услуге может быть отказано. Также практика показывает, что оценщики негативно относятся к неузаконенным перепланировкам и сделкам с обремененными квартирами.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру?
По обмену: как из городской квартиры переехать в загородный дом
3. Риелторской продажей.
Этот вариант подразумевает заключение застройщиком или другим юридическим лицом (риелтором или застройщиком, выполняющим задачи риелтора) договора на реализацию старой квартиры, включая поиск покупателя и сопровождение ее продажи.
Преимущество этого способа в том, что застройщик фиксирует стоимость новой, покупаемой у него, квартиры на срок реализации старого жилья клиента, что позволяет клиенту не потерять деньги за счет роста цен на новостройки.
Процент дисконта, с которым продается «вторичная» квартира, гораздо ниже (порядка 3–5%), чем в классическом trade-in. Для клиента это означает более выгодную продажу его недвижимости и возможность сделать более высокий первый взнос при покупке новостройки в ипотеку.
Недостатки
К недостаткам trade-in можно отнести большой дисконт, в который покупающая организация закладывает свои риски при дальнейшей реализации квартиры.
В то же время ключевой минус программы риелторской продажи заключается в более длительных сроках и итоговой стоимости продажи старого жилья.
В отличие от выкупа в рамках trade-in, при подобных сделках цена продаваемой квартиры может измениться, если обратное не предусмотрено условиями договора.
Что касается договора мены, сделка практически идентична купле-продаже жилья (единственное отличие — в качестве встречного предоставления: одна сторона передает другой не деньги, а права на объект недвижимости). Поэтому риски тоже схожи: возможны существенные недостатки обмениваемого имущества, наличие прав третьих лиц на данное жилье (нанимателя или залогодержателя) и т. д. Все это нужно проверять.
С молотка: что важно знать про покупку квартиры с торгов
Альтернативная сделка: виды, риски, налоги
Подводные камни
Покупателю необходимо помнить, что при проведении любых сделок, связанных с жилой недвижимостью, можно стать жертвой недобросовестных компаний. При «обмене» старой квартиры на новую важно учитывать форму договора.
Так, приобретение жилья в новостройке всегда должно соответствовать 214-ФЗ — недвижимость должна покупаться по договору долевого участия. При этом, если идет речь о новых проектах, получивших разрешение на строительство после июля 2019 г.
(кроме тех, которые соответствовали требованиям к работе с компенсационным фондом), размещение денежных средств обязательно должно быть на эскроу-счетах.
Стоит обращать особое внимание на условия оплаты, сроки и условия расторжения договора в случае, если Вы решите отказаться от оказываемых услуг или в случае их ненадлежащего исполнения. Также важно помнить, что обмен квартиры подразумевает проведение двух сделок сразу.
Встречаются ситуации, когда компания предлагает клиенту свои услуги по продаже старой квартиры по завышенной цене, а жилье в новостройке покупается с отсрочкой платежа. От человека требуется лишь оплатить аванс за новую квартиру.
В результате старое жилье компания реализует не по обещанной, а по значительно более низкой цене. Человек же в этой ситуации вынужден искать деньги для того, чтобы перекрыть разницу в стоимости.
В противном случае он может потерять внесенный аванс за жилье в новостройке.
Такие случаи могут возникать как по вине застройщика, так и по вине клиента.
Чтобы избежать подобных ситуаций, в договоре должны быть прописаны условия возврата квартиры, если застройщик не смог выкупить ее или продать по нужной цене.
В то же время клиентам стоит трезво рассматривать подобные предложения, адекватно оценивать стоимость продаваемой квартиры, учитывая текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?
- Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?
- Альтернативная сделка: как это работает?
- Существует ли рассрочка между частными лицами?
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Студия как доля в квартире
На вторичном рынке жилья Москвы появилась масса крохотных студий площадью 12, 14 и 18 «квадратов». Купить их предлагают по цене от 3,5 до 5,5 млн рублей.
В результате предметных изысканий у особо прозорливых и предусмотрительных соискателей возникает целый ворох резонных вопросов: откуда взялись новенькие студии в старых домах? что на самом деле стоит за странным и весьма заманчивым предложением и чем опасны для потенциального правообладателя подобного рода сделки?
Делим трёшку на четыре студии
Для всех аналогичных предложений характерен один внешний признак: в объявлении будет сказано, что варианты не подходят для ипотеки. Если вы видите подобные описания, будьте уверены, что речь идёт не о продаже студий.
По факту вам попытаются продать только долю в праве собственности на квартиру.
Иными словами, сделка, позиционируемая как необременительная, в итоге перерастёт в коллапс глобального масштаба — клиент рискует стать сособственником самой обычной коммунальной квартиры, со всеми вытекающими последствиями юридического и эксплуатационного характера.
Вместо полноценного формата недвижимости, да ещё с таким благозвучным названием, добропорядочный покупатель приобретает один из самых тяжёлых видов квартирного неликвида.
Доли практически не пользуются спросом на рынке, такие объекты перестали брать даже приезжие для столичной прописки.
Рыночная стоимость доли намного ниже котировок на изолированные комнаты, гостинки, малосемейки, настоящие студии и жилые помещения со свободными планировками. Факты налицо — финансовые потери до 30% от суммы сделки.
Таким образом поступают недобросовестные риелторы, которые выкупают квартиры (или договариваются с непосредственным владельцем жилья о реализации объекта по сомнительной схеме) и делят их на условные части. Из стандартной трёшки у дельцов легко получаются четыре студии.
Но, по правилам госучёта, они всё равно так и будут считаться единой квартирой: ни у одной псевдостудии никогда не будет отдельного кадастрового номера.
Политика государства направлена на искоренение самобытного явления как такового – ещё несколько лет назад на законодательном уровне принято принципиальное решение, которое запрещает создавать новые коммунальные квартиры.
Жильё под видом студий
Нечистые на руку посредники во многих случаях даже не скрывают, что продают долю квартиры. Однако при реализации ушлые посредники регулярно вводят наивных клиентов в заблуждение и совершенно забывают предоставить достоверную информацию и рассказать об абсолютно всех нюансах правового статуса объекта.
Например, о том, что по закону существуют ограничения на свободный оборот жилья: дальнейшая перепродажа невозможна без разрешения владельцев других комнат-студий.
Кроме того, участнику долевой собственности придётся получать позволение соседей каждый раз, когда он пожелает прописать на своей площади нанимателя или дальнего родственника.
Опыт взаимодействия показывает, что аферисты за словом в карман не лезут.
На возражения и контраргументы у махинаторов припасены нужные слова и фразы, искажающие действительность и исключающие возможность возникновения проблем: «При необходимости все собственники долей с радостью пойдут навстречу сособственнику квартиры и оперативно подпишут соглашение с отказом от преимущественного права покупки». Помните – все судьбоносные решения в «коммуналке» принимаются коллегиально, совместно и с обязательным уведомлением.
Канализация у кровати или реальный случай из практики
Совсем недавно ко мне обратился потенциальный клиент с просьбой оказать услуги по юридическому сопровождению сделки купли-продажи студии в новостройке в Новой Москве. На просмотре объекта вживую нас встретил контрагент в сопровождении представителя застройщика.
Как выяснилось позже, предприимчивые маклеры договорились с девелопером проекта о реализации многокомнатной квартиры на первом этаже по принципу деления на части, посулив владельцу проблемного объекта мгновенную сделку на крайне выгодных условиях.
На показе продавец красноречиво рассказывал о перспективах определения доли в судебном порядке, о закреплении за правообладателем определённой площади даже в местах общего пользования. По его словам, в будущем даже часть коридора на вполне законных основаниях будет принадлежать клиенту.
Свою позицию риэлтор подкреплял разработанным архитектурным проектом переоборудования помещений, по которому в одном углу комнаты в 13 м.кв.
устанавливался поддон и унитаз для санитарных нужд, в другом – раковина для миниатюрной кухни, а незримая пунктирная линия в одночасье закрепляла за потенциальным клиентом закуток в прихожей! В соответствии всё с тем же документом инженерные коммуникации без особого труда можно проложить по полу. При этом агент убеждал всех присутствующих, что такую перепланировку легко узаконить.
По факту получалось, что канализация протекала по трубе под кроватью. Перенос мокрых точек – унитаз с душем в каждой комнате – это серьёзная перепланировка. Причём незаконная и подлежащая легализации и согласованию в исключительных случаях при помощи неимоверных усилий и финансовых вливаний.
В яркой презентации посредник умолчал, что настоящий коммунальный ад начнётся, если кто-то из соседей сообщит о переделке в Жилинспекцию. Существует огромная доля вероятности, что владельцев студий заставят вернуть всё в первоначальное состояние: убрать лишние перегородки, незаконные туалеты и душевые из всех комнат.
Отдельный кошмар — если всю эту канализационную конструкцию в один прекрасный момент прорвёт. Как прикажете чинить это слесарю из управляющей компании или «Жилищника»?
В дальнейшем обоюдоостром разговоре мне пришлось применить весь свой природный дар убеждения, чтобы предотвратить надвигающуюся катастрофу.
На фоне весьма скромного бюджета и под влиянием рекламы у доверителя сформировалось ложное представление о данном формате жилья.
И только благодаря веским доводам и огромному словарному запасу мне удалось вывести клиента из гипноза и оцепенения, и, тем самым, спасти ситуацию.
Долька от квартиры
Кстати, гениальный план злоумышленников действительно работал – кухня на момент посещения объекта уже была заавансирована под покупку незадачливой семейной парой из провинции. Они лишь ждали, пока наберётся полный состав участников.
Подобного рода сделки воистину удивляют, потому как любому компетентному специалисту хватило бы даже поверхностного взгляда, чтобы оценить ситуацию, понять замысел, проявить всю неоднозначность и шероховатость процесса.
Но, видимо, самостоятельных покупателей экспертные мнения вовсе не смущают.
Изучите продавца – проверьте риэлтора
Иными словами, покупая долю в квартире, вы соглашаетесь съехаться в одну квартиру и жить с незнакомыми людьми, от которых будут зависеть многие ваши решения.
Кстати, отказ от преимущественного права покупки, о котором говорят недобросовестные брокеры, — это уловка. Он автоматически аннулируется, как только один из собственников перепродаёт свою долю.
В общем, собираясь приобрести квартиру, первым делом найдите надежного риелтора, который дорожит своей репутацией и сможет достойно отстоять позицию и интересы заказчика.
Как рассчитать стоимость доли в квартире, расчет цены доли в квартире
Продавать долю квартиры — это всегда хлопотное и не очень выгодное дело для ее владельца. Потому что стоимость отдельных долей жилья в сумме значительно меньше, чем стоимость продажи квартиры целиком в одни руки.
Почему так? Потому что, покупая квартиру целиком, приобретатель переплачивает за определенный комфорт единоличного собственника. А получить во владение часть жилплощади, на которой проживают и другие собственники — это менее удобный вариант для покупателя. Чтобы понять, как вычислить стоимость доли квартиры перед ее продажей, нужно учесть множество скрытых факторов.
Бывает так, что квартира имеет ряд серьезных обременений, при которых вашу часть жилплощади продать практически невозможно без сильного занижения ее реальной стоимости. Но есть ситуации, когда цена на долю может вырасти аж на двадцать процентов от ее средней рыночной стоимости.
Чтобы не упустить подобную выгоду, мы рекомендуем провести полную оценку вашей недвижимости с привлечением компетентного специалиста.
Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
Решить вопрос >
Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.
К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.
Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.
Порядок пользования общей жилой площадью
В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые.
Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии.
Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.
Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?
Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.
Беспрепятственный доступ в квартиру
Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли.
Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества.
Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.
Площадь доли
Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает. Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения.
Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры. Но вы должны понимать, что оставшаяся доля будет восприниматься покупателем, как досадное неудобство, ведь жилье все равно придется делить с другим человеком.
В таком случае ему выгоднее поискать отдельное жилье по той же цене или с небольшой переплатой.
Отдельный вход в комнату
Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца.
Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека.
Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.
Количество собственников и прописанных людей
Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.
Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.
Несовершеннолетние собственники
Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.
Элитность жилья
Долю квартиры в дорогостоящем жилом комплексе возможно продать только при сильном падении в цене, так как для покупателя всегда есть более удобная альтернатива — купить отдельное, менее элитное жилье, за ту же цену (или даже дешевле).
Формула расчета
Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.
Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.
Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:
- Д — площадь доли квартиры;
- СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
- К — понижающий или повышающий коэффициент.
Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость.
Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов.
Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.