Как прекратить регистрацию юридических лиц, адреса которых, зарегистрированы в недвижимости собственника?

15 июля 2021
Просмотров:
Автор статьи: tinkoff

ООО можно зарегистрировать по домашнему адресу директора или одного из учредителей.

Для этого нужно получить согласие у всех собственников жилья, включая несовершеннолетних.

Домашний адрес не получится указать в качестве юридического, если для вашего бизнеса обязательна лицензия или вы планируете открыть производство.

В качестве юридического адреса ООО можно указать домашний адрес директора или одного из учредителей. При этом не обязательно даже быть собственником квартиры, прописки или проживания на иных законных основаниях достаточно.

Но согласие всех собственников жилья, включая несовершеннолетних, нужно будет предоставить.

Кроме того, налоговая наверняка затребует документы о праве собственности, а в некоторых случаях даже свяжется с собственниками, чтобы подтвердить их согласие.

При проверке регистрационных документов инспекторы могут проверить, пригодно ли жилье для размещения в нем фирмы. Важно также, чтобы квартира была приватизирована и свободна от обременений.

В регистрации по месту жительства могут отказать, если специфика бизнеса не позволяет вести его из жилого помещения.

1. Какие условия нужно соблюсти для регистрации ООО в квартире в 2022 году

ИФНС будет рассматривать юридический адрес в жилом помещении сразу в двух аспектах: подходит ли для регистрации ООО квартира и позволяет ли это ваше направление бизнеса. Поэтому вам нужно учесть сразу два блока требований.

Требования к жилому помещению:

Находится в существующем, эксплуатируемом жилом доме;
Не является ведомственным жильем;
Свободно от обременений: например, если квартира в залоге у банка, зарегистрировать в ней ООО будет затруднительно;
Приватизировано. Если квартира принадлежит жильцам по праву социального найма, согласие на ее использование для нужд ООО придется запрашивать в муниципалитете, и дают такие разрешения неохотно.

Требования к ООО:

Не ведет деятельность, связанную с производством;
Не работает в лицензируемых областях;
Не ведет банковскую деятельность;
Устав компании позволяет регистрацию в жилом помещении.

Как открыть ООО онлайн бесплатно через Тинькофф Банк

2. Как подготовиться к регистрации ООО в жилом помещении

Чтобы уменьшить риск отказа из-за указания адреса жилого помещения в учредительных документах, действуйте в следующем порядке:

Убедитесь, что помещение соответствует всем перечисленным требованиям
Удостоверьтесь, что все выбранные вами коды ОКВЭД позволяют зарегистрировать компанию в квартире
Укажите в уставе, что организация располагается по месту нахождения исполнительного органа
Получите у всех собственников, включая несовершеннолетних, письменное согласие и копию документов о праве на собственность
Убедитесь, что в момент рассмотрения регистрационных документов собственники квартиры будут на связи на случай, если инспекция будет проверять достоверность их согласия
Уточните в своей налоговой, требуются ли какие-то дополнительные документы

Откройте ООО с одним учредителем онлайн бесплатно

В этом поможет Тинькофф! Сервис сформирует пакет документов, а сотрудник банка поможет подать их онлайн. Также Тинькофф откроет вам расчетный счет на выгодных условиях. Не подходит онлайн-подача? Наш сервис подготовит все документы для регистрации ООО. Просто заполните анкету, а затем скачайте и распечатайте документы.

Открыть ООО онлайнДокументы для ООО

3. Как оформить согласие собственника

Законом не установлена определенная форма согласия собственника на регистрацию в его квартире ООО. Можно составить этот документ в простой письменной форме. В согласии должны быть указаны следующие сведения:

Название ИФНС, в которую вы подаете документы;
Адрес квартиры;
Данные собственника: ФИО, контактный телефон;
Реквизиты документа о праве собственности;
Подтверждение факта того, что данный адрес является домашним для участника или руководителя организации;
Прямое указание на согласие предоставить свою квартиру для регистрации в ней ООО;
Дата составления;
Подпись собственника с расшифровкой.

За несовершенных собственников согласие подписывают их законные представители: родители или опекуны. К согласию нужно приложить копию правоустанавливающего документа на Недвижимость.

Подробнее: Согласие на регистрацию ООО

4. Какие проблемы возможны при регистрации в квартире

Если инспекция согласиться поставить вашу компанию на учет в жилом помещении, нужно учитывать, что проблемы могут возникнуть и после регистрации. Например, такие:

Кредиторы и судебные приставы. Если в ЕГРЮЛ в качестве юридического адреса указано место прописки директора, именно по этому адресу будут взыскивать задолженности;
Сложности с лицензированием. Даже если вам фактически для работы не нужен офис, получить лицензию при таком адресе будет затруднительно;
Привязка к директору. При увольнении руководителя, в квартире которого зарегистрировано ООО, придется искать новый юридический адрес, вносить изменения в ЕГРЮЛ и, возможно, в устав;
Адрес в открытом доступе. Для жильцов квартиры это может означать уменьшение приватности.

Подробнее: Регистрация ООО. Цена, Срок регистрации ООО

Тинькофф поможет открыть ООО бесплатно и без проблем!

Просто заполните форму в сервисе. Для вас подготовят регистрационные документы, которые будут направлены в ФНС онлайн. Сотрудники банка проконсультируют на каждом этапе регистрации, а Тинькофф откроет ООО расчетный счет. Предложением можно воспользоваться, если общество учреждает один участник.

Как снять с кадастрового учета объекты, прекратившие существование

Рассказываем, зачем снимать с учета несуществующие объекты недвижимости и какие документы для этого необходимы

Andrii Zastrozhnovshutterstock

Сегодня в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится информация о тысячах различных объектов.

При этом некоторые из них из-за своей ветхости не подлежат восстановлению или вовсе перестали существовать — например, были снесены или сгорели.

Такие объекты необходимо снимать с государственного кадастрового учета, а также прекращать на них Право собственности, если оно было ранее зарегистрировано.

Вместе с экспертами рассказываем, какие объекты недвижимости необходимо снимать с учета и как это сделать.

Зачем снимать объект с учета

Существует несколько причин для того, чтобы снять квартиру или дом с кадастрового учета.

К примеру, в случае сноса или демонтажа имущества собственником, уничтожения объекта недвижимости в результате пожара, землетрясения или иного стихийного бедствия право собственности на недвижимость подлежит исключению из ЕГРН, поскольку право на вещь не может существовать в отсутствие самой вещи, рассказал Юрист Amulex.

ru Андрей Еремин. Кроме того, по его словам, сведения в ЕГРН нередко могут дублироваться в отношении одного и того же объекта недвижимости, при этом имеющего разные технические характеристики (отличается назначение объектов недвижимого имущества).

«Например, после проведенной реконструкции и изменения назначения объекта недвижимости с нежилого помещения на квартиру один и тот же объект может отображаться в ЕГРН под разными кадастровыми номерами как два самостоятельных объекта: квартира и нежилое помещение.

Реестр недвижимости содержит информацию об объектах недвижимости, несоответствие сведений (например, наличие в реестре записи о несуществующем объекте недвижимости) означает ошибку в фиксации.

В такой ситуации недостоверные сведения подлежат корректировке», — пояснил юрист.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и обязан платить налоги.

Поскольку зарегистрированное право признается существующим, то лицо, указанное в ЕГРН в качестве собственника, будет обязано уплачивать Налог, в том числе и за несуществующий объект, подчеркнул Андрей Еремин.

По его словам, в такой ситуации владельцы недвижимости заинтересованы в исключении из ЕГРН записей об объектах недвижимости, прекративших существование.

Необходимые документы

Первым шагом для снятия с кадастрового учета объектов недвижимости станет сбор документов. В Росреестре пояснили, что необходимы:

заявление о снятии с учета объекта недвижимости. Как правило, его составляет сотрудник МФЦ при приеме документов. Если на такой объект зарегистрировано право собственности, то заявление подается одновременно и на снятие с кадастрового учета, и на регистрацию прекращения права собственности, а если у объекта несколько собственников, то заявление подается всеми правообладателями. Также с заявлением может обратиться представитель правообладателя на основании нотариально удостоверенной доверенности;
правоустанавливающий документ на объект недвижимости, который вы снимаете с кадастрового учета. Он необходим, если права на объект не были зарегистрированы в ЕГРН;
акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости. Документ составляется кадастровым инженером по итогам осмотра места нахождения объекта недвижимости. Он подтверждает, что уничтожена часть здания, в котором было расположено помещение, или же все здание целиком;
судебное решение, если объект снимается с учета по решению суда;
документ, удостоверяющий личность заявителя или представителя заявителя.

fizkesshutterstock

Без каких документов можно обойтись

В сентябре 2021 года вступил в силу приказ Росреестра, устранивший административные барьеры в процессе снятия с кадастрового учета объектов капитального строительства, которые прекратили свое существование.

Приказ содержит перечень документов, которые предоставляются в орган регистрации прав исключительно при их наличии. Если таких документов нет, то акт обследования готовится без них и указывается причина их отсутствия.

Это упрощает для собственников процедуру снятия объектов с кадастрового учета и будет способствовать актуализации сведений ЕГРН.

Среди документов, отсутствие которых не станет препятствием для снятия объекта с учета:

решение собственника о сносе объекта недвижимости;
уведомление о завершении сноса объекта для органов местного самоуправления;
решение органа исполнительной власти субъекта или муниципального образования о признании объекта аварийным и подлежащим сносу;
решение об изъятии земельного участка и находящихся на нем объектов для государственных или муниципальных нужд;
решение о комплексном развитии территории, на которой был расположен объект, и другие.

Процедура снятия с учета

Подготовленный пакет документов, по совету Росреестра, лучше представить следующими способами:

в бумажном виде при личном визите в МФЦ;
в электронном виде (при наличии сертификата усиленной квалифицированной электронной подписи) через личный кабинет на официальном сайте Росреестра;
дистанционно, заказав выездное обслуживание с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты Росреестра («Выездное обслуживание»).

В результате проведения учетных действий заявителю или его представителю будет выдана выписка из ЕГРН об объекте недвижимости.

В графе «Статус записи об объекте недвижимости» будет указано, что объект снят с кадастрового учета, и отмечена дата его снятия.

За снятие с кадастрового учета объекта недвижимости и регистрацию прекращения права на объект, прекративший свое существование, государственная пошлина не взимается, пояснили в Росреестре.

Фиктивный юридический адрес | Как убрать чужой юридический адрес из помещения

???? Если предприниматель снял помещение, а там числится чужой юридический адрес — это не мировая катастрофа. Убрать адрес неработающей фирмы можно. Правда, придётся приложить усилия.

Что такое юридический адрес

Юридический адрес — это официальный адрес фирмы. На него налоговая и контрагенты отправляют письма.

Предполагается, что на юрадресе сидит директор или представитель с доверенностью и вовремя получает почту. Хотя производство, склад или торговая точка могут быть в другом месте.

А если на юрадресе никого нет, и письма возвращают за истечением срока хранения, это проблемы фирмы — ст. 54 ГК РФ.

У ИП в этом плане всё проще. Официальный адрес ИП — это адрес его места прописки в доме или квартире.

Юридический адрес фирмы вписан в единый государственный реестр юридических лиц — ЕГРЮЛ. Его ведёт налоговая. Пока адрес числится в реестре, фирму будут искать именно там. Налоговая будет слать требования, контрагенты писать претензии на оплату долгов, а суд и полиция присылать повестки — ст. 5 Закона о госрегистрации № 129-ФЗ.

Почему юридический адрес есть, а фирмы нет

Часто по юридическому адресу никто не сидит от фирмы. Такое бывает, когда собственник помещения когда-то сдал его в аренду.

Но иногда собственники просто разрешают арендаторам использовать адрес для налоговой, выдают для регистрации гарантийные письма и заключают Договор на услугу по получению корреспонденции. Это ещё называют бумажным адресом.

Потом договор аренды кончается, арендатор съезжает. Как вариант — фиктивно продаёт или вообще бросает фирму. А по данным ЕГРЮЛ юридический адрес остаётся.

Чем опасен чужой юридический адрес в помещении

Если предприниматель открыл офис или магазин в помещении, где числится посторонняя фирма, он не нарушает Закон. Штрафов за это нет.

Арендатор не обязан получать и передавать чужую корреспонденцию. Не обязан объясняться с чужими кредиторами и правоохранителями.

Но предпринимателя могут ждать неудобства. Часто на юрадрес почтальоны приносят стопки писем на имя старого владельца. Что хуже — могут прийти гости из налоговой, службы судебных приставов и прокуратуры. А ещё бизнесу с массовым адресом не доверяют банки и контрагенты.

Когда в помещении числится больше пяти юрадресов, налоговая считает такой адрес массовым — по критериям из Приказа ФНС от 11.02.2016 № ММВ-7-14/72@. Все обитатели подобных помещений для налоговой — потенциальные фирмы-однодневки. Инспекторы подозревают, что это адреса для вида, а на деле фирмы не работают.

Проверить, есть ли в помещении адрес массовой регистрации, можно в специальном сервисе налоговой.

За отсутствие своих людей по юрадресу отвечает фирма, а не соседи или новые арендаторы. Директор фирмы обязан поменять юрадрес в ЕГРЮЛ в течение трёх дней после отъезда. Если налоговики заметят отсутствие фирмы, на директора составят протокол и оштрафуют по ст. 14.25 КоАП РФ за нарушение закона о госрегистрации юрлиц.

Ещё фирме, которая не сидит по юрадресу, налоговики делают отметку о недостоверности сведений в ЕГРЮЛ. Потом дают 30 дней, чтобы переоформить адрес или посадить в помещение своего представителя.

Если владельцы фирмы этого не сделают, налоговая через полгода закроет фирму, а долги перейдут на учредителей по субсидиарной ответственности. Это правила из ст. 7.1, 11, 21.

1 Закона о госрегистрации № 129-ФЗ.

Ждать, что налоговая сама вычеркнет из помещения чужой юрадрес, не всегда эффективно. Очищать реестр от сомнительных фирм это право, а не обязанность налоговиков. Если предприниматель взял помещение в аренду надолго, и адрес нужно убрать, можно сделать это самому.

Как убрать чужой юридический адрес

Если предпринимателю мешает чужой адрес в помещении, у него есть два пути:

Найти хозяев фирмы и договориться о смене адреса. Директор фирмы должен подать в налоговую заявление по форме Р13014. Это бесплатный для предпринимателя способ. Но найти хозяев и договориться не всегда возможно.
Выписать чужую фирму через арбитражный суд. На это потребуются деньги, время и помощь юриста.

На будущее собственник помещения может написать в налоговую о запрете регистрации юрлиц по своему адресу. Для этого в налоговую подают заявление по форме Р38001. Арендатор может договориться, чтобы новые фирмы больше не появлялись. Но это дело личных договоренностей.

Убрать юрадрес фирмы через арбитражный суд могут собственник или арендатор. В суд подают Иск и требуют от владельца висящего юрадреса больше не использовать нежилое помещение для целей связи с юрлицом. Также просят переоформить адрес в ЕГРЮЛ.

За иск платят госпошлину 6000 ₽. Подготовку иска и ведение дела в суде лучше доверить юристу.

Суд обяжет старую фирму подать в налоговую документы для изменения юрадреса в ЕГРЮЛ. К примеру, так фирма из Москвы выписала из своего помещения две действующие фирмы, у которых закончился договор аренды, но они не сменили адрес в налоговой — дело № А40-270446/2019.

Но на деле владельцы брошенной фирмы могут не исполнить решение суда. Да и вообще не ходить по повесткам и не знать про претензии к ним.

Если переоформление адреса зависнет, предприниматель может отнести решение суда в налоговую сам. Налоговики поставят в ЕГРЮЛ отметку о недостоверности. И в идеале через шесть месяцев сами закроют фирму. Вопрос с адресом решится. Это рекомендации из п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 г. № 61.

Статья актуальна на 04.02.2021

Как забрать юридический адрес у арендатора

Данная статья посвящена решению такого вопроса, как забрать юридический адрес у арендатора.

Эта проблема действительно существует, ведь, как показывает статистика, большинство всех регистраций бизнеса проводится по адресу арендованной нежилой недвижимости.

Объяснением для такого положения дел является не только отсутствие собственной бизнес-недвижимости, но и распространенность Услуги по предоставлению юр. адресов.

Для того чтобы зарегистрировать компанию в России отечественные бизнесмены, как правило, пользуются услугами фирм, которые специализируются на предоставлении юридических адресов. Формально услуга предоставления юр. адреса представляет собой заключение двустороннего договора аренды в большинстве случаев на 11 календарных месяцев с возможностью пролонгации.

Такой срок аренды объясняется тем, чтобы не нести временные и финансовые затраты и не попадать под особый контроль, поскольку в соответствии с нормами федерального законодательства договор аренды на срок более одного года подлежит обязательной госрегистрации.

Почему сложно забрать юридический адрес у арендатора

Основное условие аренды юр. адреса – предоставление права арендатору зарегистрировать свою компанию на арендуемых квадратных метрах. В свою очередь арендатор обязуется своевременно оплачивать арендную плату и, когда договор закончится, пролонгировать его на новый срок или незамедлительно внести изменения в ЕГРЮЛ о смене местонахождения компании.

Если договор аренды истек, то арендатор автоматически теряет право на занимаемый им ранее юридический адрес, соответственно, он должен перерегистрироваться на новое помещение.

В противном случае арендодатель может самостоятельно обратиться в ИФНС и забрать юридический адрес у арендатора, поскольку ярлык «массового адреса» регистрации (если арендаторов с просроченными договорами аренды и неправомерно занимающими площадь будет очень много) в конечном итоге усложнит бизнес для существующих арендаторов.

Между тем в существующей практике довольно-таки нередки случаи, когда по завершению срока предоставления юридического адреса, арендатор не хочет продлевать его на новый срок и, что самое главное, не «выписывается» из занимаемого помещения.

Таким образом адрес его компании в ЕГРЮЛ остается прежним.

Проще говоря, такой недобросовестный предприниматель и далее пользуется предоставленным ему ранее юридическим адресом, но уже на абсолютно безвозмездной основе, не имея на него никаких прав.

Отметим, что в соответствии с требованиями статьи 14.25 КоАП РФ при смене юр. адреса каждый предприниматель обязан сообщить об этом в ИФНС, в противном случае предпринимателям грозит Штраф в 5 000 рублей.

Однако главная проблема состоит в том, что изменить юр. адрес на новый должен сам арендатор лично, кроме него никто это сделать не сможет.

Что же в таком случае остается делать арендодателю? Ведь, во-первых, имеется факт упущенной выгоды, а во-вторых при наличии большой численности зарегистрированных компаний на одном адресе грозит включением ФНС этого адреса в черный список массовых адресов, и уже тогда этот адрес или существенно упадет в цене, или попросту не будет иметь абсолютно никакого спроса на рынке юр. адресов.

Разрешение проблемы полюбовно

Следует попытаться связаться с бывшим арендатором в устном и/или телефонном режиме и сообщить ему о том, что в соответствии с условиями ранее заключенного договора он обязан поменять свой юридический адрес.
Для подстраховки следует сделать такие уведомления и в письменной форме, отправив их и по зарегистрированному юридическому адресу (т. е. на свой же адрес), и на известные домашние адреса всех соучредителей компании, а также генерального директора.

При этом необходимо указать конкретный срок, к примеру, 10 календарных дней, этого более чем достаточно. Если бывший арендатор никак не отреагирует,, то необходимо предупредить о том,, что о данном факте будут незамедлительно оповещены федеральные органы.
Если предприниматель и далее будет уклоняться от своих прямых обязанностей, нужно не забирать его почтовую корреспонденцию от контрагентов и фискалов, то есть попросту ее игнорировать. В отделении почтовой связи следует сообщить, что такой компании (ее исполнительного органа) по этому адресу уже нет.

Тогда отделение почтовой связи будет возвращать письма отправителю с отметкой, что организация выбыла.

Как показывает практика, уже на втором этапе здравомыслящий предприниматель сразу поспешит сменить юридический адрес на достоверный и тогда проблема арендодателя полностью решится.

Если же ни один из шагов не оказал на бывшего арендатора должного воздействия, то воспользуйтесь инструкцией ниже.

Обращение в налоговую

Можно отправить в теринспекцию Федеральной налоговой службы письмо о том, что срок действия договора аренды истек и арендатор более не находится по этому адресу.
Но лучше всего подать в налоговую заявление по форме Р34002, где требуется указать о недостоверности сведений об адресе арендатора.

К заявлению следует приложить расторгнутый договор аренды.

Получив такое заявление, налоговая внесет данные о недостоверности юр.

адреса относительно конкретной компании, а уж это повлечет за собой ряд существенных негативных последствий, начиная с блокировки счета, административно-штрафных санкций и заканчивая полной ликвидацией такой недобросовестной компании.

Практика показывает, что ФНС вносит в ЕГРЮЛ сведения о недостоверности адреса в среднем в течение месяца и более.

Где заказать форму Р34002 для выписки арендатора

Доверьте составление формы Р34002 профессионалам – компании «Мегаполис Групп». Это избавит вас от бумажной волокиты и сэкономит ваше время. Наши условия:

1000 рублей – для владельца помещения, который еще не стал нашим партнером.
Бесплатно – для наших партнеров. Станьте нашим партнером и всё сделаем за вас!

Преимущества сотрудничества для собственников помещений

Дополнительный заработок со своих помещений
- На одно ваше помещение можно зарегистрировать несколько компаний.
- Будете иметь постоянный доход – 1 раз в 11 месяцев вам будет поступать оплата от каждой компании.
- Контроль за оплатой и любые взаимодействия с арендаторами мы берем на себя.
Сдавайте одновременно в аренду и под юр. адрес
- Под юр. адрес необязательно оставлять помещение пустым. Его можно сдать другим арендаторам под фактическую аренду.
- Для всех юр. адресов в аренде достаточно иметь в запасе одно рабочее место (стол и стул) для редких проверок налоговой, банков и пр.
Юридическая поддержка партнерам
- Составление договоров аренды.
- Подготовка форм, в т. ч. формы в налоговую для выписки арендатора.
- Консультации: как оптимально себя вести с арендаторами юр. адресов или проверяющими органами.

Перерегистрация юридического лица на новый адрес в 2022 году

Недостоверность адреса, указанного в едином государственном реестре юридических лиц (места нахождения юридического лица), может повлечь большие риски для компании.

Так, если по недостоверному адресу приходит вся корреспонденция, а юридическое лицо ее не получает, то через какое-то время могут обнаружиться неприятные сюрпризы в виде судебных тяжб в отношении организации и как следствие неявки на судебные заседания, невозможность защищать свои интересы от необоснованных исков и иные не самые благоприятные последствия.

Более того, недостоверность юридического адреса компании может повлечь исключение юридического лица из реестра, если не будут внесены вовремя достоверные сведения о юридическом адресе.

Поэтому так важно вовремя вносить все изменения в реестр. В настоящей статье мы даем практические советы по перерегистрации юридического лица на новый адрес.

Кроме того, мы разработали пошаговую инструкцию по внесению изменений в ЕГРЮЛ и устав в связи со сменой адреса юридического лица.

Для начала поговорим о некоторых важных моментах, которые нужно знать предпринимателю при регистрации изменений в ЕГРЮЛ относительно юридического адреса.

Во-первых, уточнение юридического адреса — это тоже процедура, которая требует внесения изменений в ЕГРЮЛ (например, уточнение номера офиса бизнес-центре, как этого требуют налоговики).

Во-вторых, процедура перерегистрации юридического лица по новому адресу в целом похожа для различных организационно-правовых форм (отличие процедуры смены адреса в ООО и АО заключается в отличиях созыва общего собрания участников, акционеров). Для того чтобы поменять юридический адрес коммерческой фирмы необходимо обращаться в регистрирующий орган ФНС РФ. Для смены юридического адреса НКО необходимо обращаться в Минюст, при этом при регистрации изменений юридического адреса в НКО потребуются дополнительные экземпляры документов для Минюста, а также необходимо представить сведения об учредителях, решение о назначении органов управления, а также по результату регистрации выдаются дополнительные документы: свидетельство о регистрации НКО.

Исходя из особенностей процедуры регистрации юридического адреса в налоговой, можно выделить два вида изменения юридического адреса компании:

изменение юридического адреса с изменением места нахождения, в котором зарегистрировано юридическое лицо, то есть смена муниципального образования, в котором зарегистрировано юридическое лицо, указанного в уставе
изменение юридического адреса в пределах места нахождения (муниципального образования)

В связи с чем мы проводим подобное разграничение процедур смены юридического адреса? Для того чтобы отметить разберемся сначала с понятиями “место нахождения юридического адреса” и “адрес”.

Исходя из требований закона место нахождения юридического адреса является местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации, место нахождения юридического лица должно быть обязательно указано в уставе путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования).

При этом юридическое лицо обязано также внести в ЕГРЮЛ сведения об адресе в пределах места нахождения, то есть конкретный адрес может не содержаться в уставе, но должен быть обязательно указан в ЕГРЮЛ (по этому адресу осуществляется юридическая связь с фирмой, поэтому адрес компании часто в быту называют юридическим адресом).

В связи с изложенным, если предприятие меняет место нахождения, то есть переезжает из одного города в другой в пределах одного региона или вообще происходит смена юр адреса из одного региона на другой регион, то такие изменения требуют внесения изменений в устав (то есть необходимо в уставе указать новое муниципальное образование).

Если же меняется юридический адрес в пределах указанного в уставе города, то вносить в устав изменения не нужно, достаточно внести изменения в ЕГРЮЛ относительно адреса.

На практике встречаются случаи, когда у юридического лица в уставе предусмотрен конкретный адрес вместо муниципального образования в качестве места нахождения.

Что делать организации в таких случаях? Если в уставе указан конкретный адрес, то для его смены, даже в пределах одного города, потребуется внесение изменений в устав.

Вместе с тем, мы рекомендуем сразу при внесении изменений убрать конкретный адрес из устава, оставив только указание на муниципальное образование, чтобы в будущем было проще поменять юридический адрес.

Обратите внимание! Приказом ФНС России от 31.08.2020 г. № ЕД-7-14/617@ ФНС утвердила новые формы заявлений для регистрации компаний, внесения изменений в ЕГРЮЛ, учредительные документы и иных регистрационных действий

Верховный Суд РФ напомнил о важности своевременной регистрации прав на недвижимое имущество

Анастасия Рой

Юрист практики разрешения споров TAXmanager

Актуальная тема

В современных реалиях встречаются случаи, когда Продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. И кому же принадлежит имущество? Такой случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ. Подробнее об этом – в статье Анастасии Рой.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр – это аксиома имущественных отношений, которая закреплена законодателем в пункте 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ.

В пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Соответственно, право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает именно с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В современных реалиях встречаются случаи, когда продавец передал недвижимое имущество покупателю по договору купли-продажи, стороны зафиксировали передачу в акте приёма-передачи, но действий по регистрации перехода права собственности не совершили. Происходит ли это в силу забывчивости или юридической безграмотности, сказать сложно, но подобное имеет место.

Аналогичный случай недавно был рассмотрен Верховным Судом РФ: имущество передано, но стороны забыли зарегистрировать переход права собственности. Тем временем прежний собственник ушёл в банкротство.

Так кому же принадлежит имущество? Новому владельцу (право не отражено в реестре, но фактически владеет имуществом) или прежнему (право отражено в реестре, но фактически не владеет имуществом)?

Фабула дела

Продавец передал покупателю по договору купли-продажи недвижимого имущества пять нежилых зданий. Право собственности покупателя на приобретённые объекты было зарегистрировано.

Впоследствии продавец, ссылаясь на неисполнение покупателем обязательства по оплате имущества, обратился в суд общей юрисдикции с иском о расторжении упомянутого договора.

Решением суда общей юрисдикции договор расторгнут, на покупателя возложена обязанность возвратить продавцу переданную недвижимость. Покупатель действительно возвратил имущество по акту приёма-передачи недвижимого имущества. Только вот переход права так и не был зарегистрирован.

Более чем через год с даты передачи имущества покупатель был признан банкротом и введена процедура реализации его имущества.
Арбитражные суды трёх инстанций решали, за кем должны остаться объекты недвижимости: суды первой и апелляционной инстанций указали на пропуск срока исковой давности по заявлению финансового управляющего, суд округа согласился и дополнительно отметил, что действия по возврату имущества во исполнение судебного акта не могут быть квалифицированы как совершённые в целях причинения вреда кредиторам должника или со злоупотреблением правом.
В результате имущество оставалось за фактическим владельцем, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре о его праве.

Решающим и окончательным стало Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ № 310-ЭС21-1061 от 27.05.2021, в котором изложена кардинально отличающаяся от нижестоящих судов позиция.

Регистрация прекращения права собственности в Росреестре

В повседневной жизни часто возникают ситуации, когда правообладатель принимает решение произвести демонтаж объекта недвижимости на своем земельном участке.

После проведения указанных работ, он обращается в Росреестр с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности.

Но, как правило, сталкивается с приостановлением или отказом в государcтвенной регистрации прекращения права собственности и даются соответствующие рекомендации по их устранению.

Следует отметить, что Росреестр, ссылаясь на п.3 ч.1 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее Закон), проводит правовую экспертизу представленных на регистрацию документов.

По результатам проведенной экспертизы, наиболее часто Росреестр приостанавливает государственную регистрацию по следующим основаниям:- обращение с заявлением ненадлежащего лица;- не представление документов, необходимых для осуществления регистрационных действий;- наличие сомнений в подлинности документов или сведений, содержащихся в них, или их недостоверность;-отсутствие полномочий у лица, указанного в заявлении, распоряжаться объектом недвижимого имущества;- наличие фактов подписания (удостоверения) документов, представленных на регистрацию, неправомочным лицом.- наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН);- не соответствие требованиям законодательства Российской Федерации документов по форме и содержанию;- наличие спора в отношении объекта недвижимости;
— обращение взыскания в отношении недвижимого имущества.
Необходимо также отметить, что указанные основания являются общими (основными), каждое из которых государственный регистратор раскрывает с учётом основных характеристик дела ПУД (правоустанавливающих документов).
Не останавливаясь на поверхностном анализе указанных выше оснований для приостановления государственной регистрации, рассмотрим более подробно такую причину как: «не представление документов, необходимых для осуществления регистрационных действий» по прекращению права собственности на объект недвижимого имущества.
Для начала разберем, из чего состоит базовый пакет документов, необходимый для регистрации прекращения права собственности. В соответствии с Законом документами, необходимыми для регистрации кадастрового учета и (или) регистрации прав, являются:- заявление о государственной регистрации прекращения права собственности;- оплаченная государственная пошлина;- документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлениемобращается его представитель);- документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастровогоучета и (или) государственной регистрации прав;- иные документы, предусмотренные Законом и принятыми в соответствии с ним
иными нормативными правовыми актами.
Однако многие не знают, что одновременно с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности необходимо подавать заявление о снятии с кадастрового учета, прекратившего свое существование объекта недвижимости.
Так, в силу пункта 3 части 3 статьи 14 Закона предусмотрено осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно.
Согласно пункту 2 части 2 статьи 15 Закона, части 1 статьи 23 Закона и части 5 статьи 14 Закона снятие с кадастрового учета объектов недвижимости возможно только:- на основании заявления о снятии с кадастрового учета и акта обследования;- на основании вступившего в законную силу судебного решения;
— в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 41 Закона о недвижимости.
Исходя из изложенного, прекращение права собственности на Объект не представляется возможным при наличии Объекта на государственном кадастровом учете.

Далее разберем, что же является основанием для прекращения права собственности. В соответствии с действующим законодательством, данную норму регулирует ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В частности, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Вместе с тем, в соответствии с п. 3 ст. 1 Закона о недвижимости государственная регистрация прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее — государственная регистрация прав).

Кроме того, при проведении правовой экспертизы представленных документов, государственный регистратор использует Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН), который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

При этом необходимо отметить, что порядок ведения ЕГРН, в том числе объем вносимых в реестры ЕГРН сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования (п. 7. ст. 7 Закона).

Между тем, в соответствии с п. 16 Порядка ведения ЕГРН, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 16.12.

2015 N 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» (далее – Порядок), при снятии объекта недвижимости с государственного кадастрового учета, государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в данных о прекращении (снятии с учета) указываются, в том числе сведения о документах-основаниях для снятия с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения права, ограничения права, обременения объекта недвижимого имущества, сделки в объеме сведений, предусмотренных пунктом 51 Порядка.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 14 Закона, необходимым для снятия с кадастрового учета объекта капитального строительства документом является акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).

В силу положений ч. 1 ст.

23, акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения, машиноместа или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения, машиноместа в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых они были расположены, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение или такое машиноместо было расположено.

Таким образом, снять с кадастрового учета объект капитального строительства в связи с прекращением его существования в результате гибели или уничтожения, возможно только на основании акта обследования.

Вместе с тем, в соответствии с п. 3 раздела I Приказа Минэкономразвития РФ от 20.11.

2015 № 861 «Об утверждении формы и состава акта обследования, а также требований к его подготовке», Акт подготавливается на основании сведений, полученных в результате осмотра места нахождения объекта недвижимости с учетом сведений Единого государственного реестра недвижимости, а также иных документов, подтверждающих прекращение существования объекта недвижимости или являющихся основанием для сноса объекта недвижимости. Указанные документы, за исключением документов, содержащих сведения ЕГРН, включаются в состав приложения к Акту.

Таким образом, документы, подтверждающие прекращение существования объекта недвижимости должны быть включены кадастровым инженером в состав приложения к акту обследования.
Управляющий партнер юридической компании EL Group
Еланский Игорь Юрьевич

1. Какие условия нужно соблюсти для регистрации ООО в квартире в 2022 году