Как продать половину комнаты? есть ли шансы?

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах — споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят.

В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.

Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Как продать половину комнаты?  Есть ли шансы?

Верховный суд разъяснил порядок оплаты кредитов во время пандемии

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты.

Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть «по кусочкам» трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот «подарок», они стали просить новых соседей продать им свои метры.

Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск.

В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось.

При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Как продать половину комнаты?  Есть ли шансы?

Верховный суд разрешил арест имущества в период пандемии

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще — если собственник не заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам.

Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил.

Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения.

Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

Как продать половину комнаты?  Есть ли шансы?

Росреестр предлагает упростить получение прав собственности

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон.

По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем.

Если доля меньше этой нормы — сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Как продать половину квартиры – советы юристов по недвижимости

Собственники недвижимости, владеющие частью квартиры, часто задаются вопросом – как продать половину квартиры? Такая продажа является сложной сделкой и потребует определенных знаний нюансов и юридических тонкостей. Данная статья поможет разобраться в особенностях такой сделки с недвижимостью.

Содержание статьи:

Особенности сделки

Как продать половину комнаты?  Есть ли шансы?

Продать часть квартиры гораздо проще, когда собственник один. Но зачастую недвижимость совместная (без выделения части) или долевая (доли определены) собственность.

По нормам законодательства граждан имеет право распоряжаться имуществом, владельцем которого он является. Закон позволяет совершать любые действия: оформлять дарение, проводить обмен, продавать, завещать.

Зачастую продавцы доли сталкиваются с различными сложностями. Проще разобраться с продажей, где число собственников и число комнат совпадает. В таком случае у каждого дольщика есть право владения отдельной комнатой. Все остальные площади в квартире являются общими (прихожая, кухня, ванная комната и другие).

Но ситуация усложняется, когда на практике определить натуральную долю невозможно. Например, если у собственников однокомнатная квартира ( с ½ долей), то шансы на продажу такой собственности почти отсутствуют.

Можно ли продать половину однокомнатной квартиры?

Все особенности по действиям с недвижимостью должны определяться нормативными актами. Но, к сожалению, ЖК и ГК не всегда содержат ответы на некоторые вопросы.

Доля в квартире определяется натуральным показателем (одна комната или несколько). Если между собственниками возникают разногласия по ее определению, вопрос решается через суд. В суде применяются простые арифметические действия: при наличии ½ доли площадь делится на 2, при 1/3 путем деления на 3.

Например, при расчете натуральной составляющей однокомнатной квартиры (36 кв. м.), в которой проживают два дольщика, заявитель получит для продажи 18 кв. м. жилья.

  • Таким образом, законодательство позволяет продать половину однокомнатной квартиры.
  • Если владелец доли в квартире несовершеннолетний гражданин, проводить с ним какие-либо операции можно только по согласию органов опеки.
  • В случае ухудшения жилищных условий в результате сделки, в целях защиты интересов ребенка, разрешение выдано не будет.
  • Для положительного решения вопроса нужно будет доказать, что ребенку выделяется другая доля, или что на него открыт счет, куда будут зачислены денежные средства от продажи его доли.

Порядок действий

Как продать половину комнаты?  Есть ли шансы?

Продажа доли в квартире отличается от продажи отдельной комнаты. При реализации такой сделки самый сложный вопрос – урегулирование отношений с другими собственниками. Их согласие – основное условие.

Независимо от вида жилья (вторичное оно, или в новостройке), продать можно как ½ часть, так и менее половины квартиры.

Продавец должен выполнить ряд грамотных и последовательных действий:

  • заблаговременно уведомить всех соседей-дольщиков о продаже;
  • подготовить жилье;
  • собрать документы;
  • найти покупателя;
  • заключить договор.

На всех владельцев жилья при покупке доли распространяется преимущественное право. Продавец в обязательном порядке должен известить их о намерении продажи своей доли.

Необходимо направить им письменное сообщение о продаже (по почте, с уведомлением).

На словах решить вопрос будет сложно. Если сосед препятствует продаже, то лучше направить нотариальное извещение.

Период ожидания 30 дней. По истечении этого срока, если ответа не поступило, можно заниматься оформлением сделки.

Важно! Продать половину квартиры без согласия дольщика нельзя. Если продавец оформил сделку и письменно не поставил в известность других собственников, они могут обжаловать действия в суде и суд удовлетворит заявление, признает нарушение приоритетного права.

Это основной отличительный момент. Остальная процедура оформления в обычном порядке. Запрашивать разрешение прописанных граждан собственнику не надо.

Перед продажей необходимо организовать презентацию жилья. Если часть продаваемой недвижимости приобретает совладелец, то в этом нет необходимости. А для постороннего покупателя важно все: отношение соседей к новому жильцу, состояние коммуникаций, содержание мест общего пользования.

Важно! Стороннему покупателю нельзя предлагать лучшие условия, чем совладельцам. Цена, обозначенная в извещении, должна быть ровно той же, которая будет в договоре.

Читайте также:  При разводе - как не допустить деления на основное средство заработка (автомобиль)

Документы при продаже половины доли в квартире предоставляются те же, что и при обычной сделке. Помимо того, добавляется подтверждение об уведомлении соседей-дольщиков.

Основные документы:

  • извещение, подтверждающее факт оповещения дольщиков;
  • документы о праве собственности;
  • сведения о наличии доли в квартире;
  • кадастровый план помещения;
  • сведения о лицах, проживающих на жилплощади;
  • паспорта сторон – участников сделки.

Как продать половину комнаты?  Есть ли шансы?

Следующим шагом является составление договора продажи. Оформить его можно как у нотариуса, так и самостоятельно. При этом важно, чтобы его содержание соответствовало ст.550 ГК. В случае несоблюдения формы договор признается недействительным.

Составленный документ должен отражать достоверную информацию о пользователях жилья, площади, стоимости и условиях оплаты. В нем не должно быть противоречий законодательству. Если продавец не обладает достаточными знаниями и не уверен, что может самостоятельно составить договор, ему следует обратиться к нотариусу. Это позволит исключить различные риски.

На основании заключенного договора подписывается акт приема-передачи недвижимости. Затем новый владелец недвижимости подает документы в Росреестр для получения свидетельства на право владения собственностью.

Продажа части квартиры – процедура сложная, но действуя грамотно и соблюдая все требования законодательства, каждый собственник сможет выделить свою долю и продать ее.

Как продать долю в квартире. Инструкция

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против

Как продать половину комнаты?  Есть ли шансы?

Pixel-Shotshutterstock

«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят.

В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников.

Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.

Продать квартиру полностью

Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев.

Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.

Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества.

«Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.

Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Продать долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса).

Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки.

Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

  • данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
  • обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
  • уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Выделенная доля

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников.

Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере.

Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Резюме экспертов

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

Как продать квартиру по долям (если все «за», если кто-то «против»)

Совместная и долевая собственность — в чём разница

Если квартирой владеют двое или даже больше человек, это называется общей собственностью. 

Общая собственность бывает двух видов — совместной или долевой, в зависимости от того, определена доля каждого в праве собственности или нет. В общей совместной собственности доли собственников не определены, всё это имущество просто принадлежит всем вместе. В долевой собственности доля каждого установлена — это может быть и ½, и 1/12. 

Для каждого вида общей собственности существуют свои правила по управлению и проведению сделок с ней.

Совместная собственность

Обычно в этом случае доли определить невозможно или сособственники сами решили выбрать такой тип владения. Как правило, совместная собственность бывает у семейных пар, так как закон считает всё нажитое в браке совместным имуществом. Это относится и к недвижимости, и к другим появившимся в браке вещам, за редкими исключениями. 

Супруги вправе подписать брачный договор и выбрать по нему режим долевой собственности или даже раздельный, причём можно сделать это и для всего имущества в целом, и для какого-то определённого, например квартиры.

Читайте также:  Можно ли подать в суд за клевету: я работаю в детском саду воспитателем

Долевая собственность

В долевой собственности размер доли каждого прописывается в документах и в Едином государственном реестре недвижимости. Его можно узнать, заказав выписку из ЕГРН. При этом доля в собственности — это не доля в самом имуществе. Например, ½ доли в двухкомнатной квартире не означает, что собственнику принадлежит одна комната (тем более — конкретная, о чём бы вы на словах ни договорились).

Сособственники могут прийти к соглашению, как пользоваться имуществом, и определить, кто где живёт, когда пользоваться ванной и кухней, как убирать квартиру и т. д. И подписать документ об этом. Если прийти к консенсусу не удалось, порядок владения и пользования может установить за них суд.  

Распоряжаться общим имуществом, всем сразу, например продавать, дарить или закладывать его, владельцы тоже могут по общему соглашению. Но свою долю собственник вправе продать или подарить в любой момент. Главное — соблюсти особые правила, которые установлены законом.

Как продать долю в квартире. Инструкция

Для продажи доли закон предусмотрел особый порядок, чтобы защитить интересы всех сторон. У таких сделок есть две особенности: преимущественное право выкупа доли другими сособственниками и обязательное заверение договора купли-продажи у нотариуса (но не всегда).

Преимущественное право покупки у сособственников

Прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить её совладельцам. Причём на тех же условиях, на каких он собирается продать долю посторонним. Нельзя, например, специально завысить цену для сособственников, а потом продать долю другим людям дешевле.

Вот как может выглядеть шаблон такого предложения.  В нём нужно указать все основные условия сделки.

Закон не перечисляет, какие конкретно,  поэтому лучше предусмотреть описание самой доли, цену и все условия сделки, которые для вас важны: сроки оплаты, порядок расчёта, срок передачи доли и освобождения квартиры от вещей, а также другие важные обстоятельства. Можно воспользоваться рекомендациями нотариата — они ещё более полные. 

Обычно предложение передают одним из этих способов:

— Лично под роспись. Так делают, если у собственников хорошие отношения.

— По почте заказным письмом с уведомлением о вручении. Однако до соседа такое письмо может не дойти — как случайно, так и намеренно.

— Телеграммой. Это самый быстрый способ, но телеграмму собственник тоже может не получить.

— Через нотариуса. Самый надёжный вариант. 

Если сособственник согласился выкупить долю, то в течение оговоренного в предложении срока выходите на сделку со своим соседом. Это самый простой для всех вариант.  

Как написать отказ от преимущественного права выкупа доли

Получивший предложение о покупке доли собственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Свои условия выдвигать нельзя — это будет считаться отказом от сделки.

Необязательно ждать месяц, отказаться от покупки можно хоть в день получения предложения. Важно: отказ должен быть письменным, ещё лучше — заверить его у нотариуса (хотя закон и не обязывает это делать). В отказе эксперты рекомендуют:  

  • указать полные данные собственника, а также адрес и кадастровый номер квартиры;
  • чётко прописать, от какого именно предложения отказывается собственник, указав как можно больше данных — дату получения предложения, регистрационный номер, дату и имя нотариуса (если предложение было отправлено через него) и т. д.;
  • прямо прописать отказ словами «отказываюсь от преимущественного права приобретения доли»;
  • указать цену доли, от покупки которой человек отказывается;
  •  обязательно подписать отказ с расшифровкой и датой. 

Если владелец доли никак не отреагирует на предложение в течение месяца после его получения (фактического или по почте), это считается отказом от него. 

Чем больше условий сделки продавец перечислит в предложении о покупке, тем меньше шансов у соседа-сособственника оспорить заключённую с кем-то другим сделку.

Если сособственник обнаружит, что его преимущественное право выкупа было нарушено (например, ему не отправили уведомление или продали долю кому-то ещё дешевле), он может перевести права покупателя на себя в течение 3 месяцев с того момента, как узнал или должен был узнать о продаже доли.

  За долю ему нужно будет заплатить ту цену, которую взяли с покупателя. Более того, Верховный суд разъяснил, что эту сумму нужно внести на счёт управления Судебного департамента уже при предъявлении иска. 

Чтобы обезопасить себя, лучше вести всю переписку с сособственниками через нотариуса. Он составит уведомление о сделке и направит его сособственнику, а при необходимости подтвердит, что вы сделали всё, чтобы уведомить ваших соседей о продаже доли. 

Куда отправить предложение о выкупе доли, если место жительства другого собственника неизвестно

Сосед может скрываться, чтобы не получать уведомление о продаже, или вы просто не знаете, где он живёт. Что делать? 

Закон не говорит о том, по какому именно адресу нужно отправить уведомление. Поэтому есть несколько вариантов:

  • по последнему известному адресу места проживания; 
  • по адресу квартиры, долю в которой вы собираетесь продать (для этого нужно получить выписку из Росреестра, в которой будет указано, что квартира принадлежит «потерявшемуся» соседу);
  • по адресу, который вам сообщат по запросу в МВД или на сайте Госуслуг;
  • обратиться к нотариусу, который подготовит уведомления о продаже и разошлёт официальные запросы о месте жительства собственников, а потом и сами уведомления о продаже. Некоторые нотариусы выдают продавцам свидетельство об успешной или неуспешной передаче заявления; оно может пригодиться в суде как доказательство того, что были приложены все усилия для поисков соседей.

Если у вас есть опасения, что сособственник будет уклоняться от получения уведомления и мешать сделке, разошлите письма по всем известным адресам — и по месту регистрации, и по месту фактического проживания, и по адресу продаваемой квартиры. Так будет больше доказательств, что вы сделали всё от вас зависящее.

Собственник не обязательно должен получить уведомление лично. Оно будет считаться доставленным, если дойдёт до конечного адреса, а собственник не прочтёт уведомление по причинам, которые зависели от него: например, не пойдёт на почту или откажется забирать уведомление у курьера. Если же уведомление не вручено по причинам, не зависящим от сособственника, суд может его не признать.   

Помните: чем больше адресов вы охватите и чем тщательнее подготовите уведомление о продаже доли, тем меньше риск признания сделки недействительной.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли

Ещё один нюанс продажи доли — удостоверение договора купли-продажи у нотариуса. Раньше такое правило работало для всех подобных сделок, но с 31 июля 2019 года закон допускает одно исключение.

Если все собственники продают свои доли одновременно по одному договору, то к нотариусу можно не идти — продавцы вправе подписать один договор и отнести его на регистрацию в Росреестр. Главное, чтобы все сособственники были совершеннолетними.

Это хорошо (и выгодно!) для сособственников-продавцов, но покупатели всё равно предпочитают подстраховаться и провести сделку через нотариуса. 

Что делать, если я хочу продать долю в квартире

Если сосед не хочет выкупать долю, самый очевидный вариант — продать её постороннему покупателю.

Но доля в собственности всегда будет стоить дешевле, чем фактическая цена всей  квартиры, поделённая на два или на три (при ½ или ⅓ доли, например).

Поэтому предложите соседям продать и их доли тоже — так все получат больше денег. Или выделите свою долю — так вы сможете выставить недвижимость как самостоятельный объект.  

Выкупить доли соседей самому и продать квартиру целиком

Подходит, если у вас есть финансовая возможность купить доли соседей. Возможно, другие собственники боятся быть обманутыми посторонними, но согласятся на сделку с человеком, которого они знают и которому доверяют. Ваши затраты окупятся — квартира «целиком», с одним собственником, будет стоить дороже и покупатели найдутся быстрее. 

  • Продать все доли одновременно, то есть квартиру целиком 
  • Объясните соседям, что так они смогут продать свои доли дороже и быстрее и не тратить лишние деньги: 
  • ·       целая квартира стоит дороже, чем квартира, проданная по долям, все получат больше денег;
  • ·       «оставшимся» не придётся жить с чужим им человеком, с которым ещё неизвестно, как сложатся отношения;
  • ·       можно сэкономить на оформлении сделки через нотариуса. 

Выделить свою долю и продать

Если соседи не хотят продавать свои доли — ни вам, ни другому покупателю, проверьте, можно ли выделить вашу долю физически и продать её отдельно.

То есть до этого у вас была доля в праве, которая давала возможность пользоваться всей квартирой в рамках общего соглашения, а теперь определите, чем именно вы владеете в жилище, например комнатой, санузлом и отдельной частью коридора.

Такой вариант подойдёт только тем, у кого физически возможно перепланировать имущество на несколько «автономных» жилищ: владельцам частных домов или квартир, которые можно законно разделить, организовав санузел и кухню и устроив отдельный вход.  

Долю можно выделить и по соглашению сторон, и через суд, если это не получилось по-хорошему.

Суд будет учитывать все факторы, которые влияют на пользование квартирой: от выдела доли не должны пострадать ни другие собственники, ни сама квартира, должны соблюдаться все санитарно-гигиенические нормы, правила пожарной безопасности и другие обязательные нормы. Обычно выделяют доли в квартирах или домах, в которых можно обустроить отдельный вход и использовать долю, никак не затрагивая остальных собственников. 

Такая выделенная доля будет новым объектом недвижимости, и продать её можно, не спрашивая никого из бывших уже сособственников. 

Как выкупить долю соседа против его воли

Можно выкупить долю соседа против его воли, но есть нюансы. Обычно это касается случаев, когда сосед владеет очень маленькой (незначительной) долей в собственности. Например, при наследовании квартир могут появиться наследники десятых и даже сотых долей, которые не хотят ни продать её, ни подписать соглашение о порядке пользования квартирой и при этом даже не живут в ней. 

Закон даёт право насильно выкупить долю у таких строптивых собственников, но только через суд и при особых условиях: 

  • доля сособственника незначительна;
  • выделить долю в натуре невозможно, например, если это доля 1/15 в однокомнатной квартире в 30 кв. м — в таком случае нельзя выделить 2 метра для проживания;
  • собственник не очень заинтересован в использовании квартиры. 

Что делать, если соседи мешают продать долю в квартире 

Если у вас плохие отношения с соседями, а способы выше не подходят, то есть только один вариант сделать это — снизив цену. Иногда именно этого и добиваются соседи-сособственники. Ведь именно им вы должны предложить купить свою долю по этой цене первыми. 

Читайте также:  Алименты положены по решению суда. Бывший решил платить столько сколько сам решит. Как быть?

Настроенные против продажи соседи могут портить жизнь продавцу и намеренно срывать сделки, пытаясь сбить цену доли для себя.

Например, начинают не с лучшей стороны демонстрировать покупателям квартиру и себя или вовсе не пускать их на просмотр. В этих ситуациях покупатели сами рады отказаться от приобретения.

Если при этом соседи не переходят грань закона, то легальной управы на них практически нет. 

Такие случаи на рынке недвижимости не редкость, поэтому существуют компании, специализирующиеся на сложных сделках с долями.

Специалисты смогут подсказать, как правильно вести себя с несговорчивыми соседями, и помочь провести саму куплю-продажу.

Но и тут нужно быть осторожным: некоторые компании предлагают незаконные схемы, которые потом могут признать не только недействительной сделкой, но и мошенничеством. 

Если вы уверены, что у соседа нет денег на выкуп доли, но он активно мешает продаже и ведёт себя вызывающе, то в крайнем случае можно попробовать его же методы. Например, предупредить, что вы собираетесь подарить долю или её часть и личность нового соседа может его не обрадовать, поэтому лучше образумиться и договориться полюбовно.

Что делать, если соседи продают свои доли в квартире, а я не хочу продавать

Если соседи решили продать свои доли, вы имеете полное право не следовать их примеру. Но стоит взвесить все «за» и «против» такого решения, ведь продать квартиру целиком можно проще, быстрее и дороже. А ещё неизвестно, кто станет вашими новыми соседями. 

Помните, что ваш сосед-сособственник может продать свою долю, только если вы отказались купить её по цене, которую он предложит и другим покупателям. У вас есть 30 дней на принятие решения после того, как сосед передаст вам предложение.  Если цена вас устраивает, вы можете стать полноправным собственником квартиры. 

Если же цена кажется завышенной, попробуйте проверить, нет ли сговора соседей с покупателями, возможно, такую цену указали для того, чтобы получить ваш отказ.

Как узнать, за сколько сосед продал долю

Если сосед сам не расскажет вам об этом, то шансов узнать реальную цену сделки очень мало.

Если у вас есть серьёзные основания подозревать, что в уведомлении была завышенная цена, а по факту долю продали дешевле (бывают и такие ситуации), единственный выход — действовать через суд.

Сначала обратитесь к оценщику и закажите у него расчёт рыночной стоимости доли. А потом идите с этими бумагами в суд — он может потребовать документы по сделке — и договор, и документы по расчётам. 

Сложнее дело обстоит, если продавец замаскировал продажу другой сделкой. В такой ситуации в открытых источниках не остаётся никаких документов.

Продажа доли в квартире под видом дарения

Нередко продавцы доли используют обманную схему и дарят свою долю посторонним людям — заключают договор дарения, а деньги покупатель отдаёт без документов.

Хитрость в том, что уведомлять других собственников о таком акте не требуется: дарить долю можно любому человеку, не спрашивая согласия сособственников и не предупреждая их.

Это классический пример нарушения преимущественного права собственника на покупку доли.

Такая схема очень опасна и противоречит закону: обманутый сособственник может признать сделку недействительной и потребовать перевести на себя права покупателя такой «подаренной» доли. 

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва

Как продать половину квартиры

Жизненные обстоятельства часто вынуждают продавать и приобретать жилую площадь на основе долевого владения и совместного пользования. Продажа доли квартиры иногда является единственным вариантом, который может предпринять собственник помещения. Документальное оформление продажи части квартиры требует привлечение специалистов, чтобы избежать в дальнейшем негативных последствий сделки.

В статье мы расскажем, в каких случаях чаще всего продают долю владения, какие документы необходимы и рассмотрим важные нюансы.

  • Хотите разобраться, но нет времени читать статью? Юристы помогут
  • Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажете
  • С этим вопросом могут помочь 607 юристов на RTIGER.com

Решить вопрос > Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации любое имущество, которое находится в собственности, можно продавать, дарить, использовать и передавать по наследству. Когда вы являетесь единственным собственником помещения, то проблем с продажей не возникает. У вас есть 100% прав на распоряжение своей собственностью.

В случае, когда у имущества одновременно несколько собственников, проведение сделки существенно осложняется тем, что необходимо соблюдать права всех владельцев помещения. Оформление продажи доли квартиры — это одна из самых сложных сделок с собственностью.

Всего выделяют два главных вида совместного владения жилой площадью:

  • помещение находится в долевой собственности (при этом доли каждого владельца юридически зафиксированы);
  • помещение находится в совместной собственности (части жилой площади не выделены).

Долевая собственность возникает, например, когда заключается брачный контракт, в котором распределяются и нотариально заверяются доли на владение квартирой. Если не учитывать институт брака, то примеры долевого владения возникают, когда несколько человек покупают или продают квартиру по стандартному договору купли-продажи и фиксируют там свои доли, согласно вложенных денег.

Все владельцы имеют равные на продажу доли в совместной собственности. Самым главным условием при продаже половины квартиры является согласие на сделку всех других владельцев.

В случае если не удается получить согласие продать квартиру, то отчуждение части собственности произойдет в судебном порядке.

В практике вопросы согласования имущественных споров значительно затягиваются по разным причинам.

Тогда у собственника, который решил продать квартиру, есть наиболее быстрый вариант, не требующий согласия других собственников.

Можно оформить дарственную третьему лицу на часть жилой площади. Однако многие специалисты не одобряют данный способ, так как притворность и безвозмездность договора может быть легко опровергнута.

Какие документы нужны для продажи половины квартиры

Для того, чтобы продать половину квартиры, вам нужно подготовить список необходимых документов, таких как:

  • свидетельство о собственности на жилую площадь;
  • выписку из кадастрового паспорта жилого объекта о своей доле;
  • копию кадастрового плана;
  • справку о зарегистрированных лицах;
  • нотариально заверенное согласие совладельца на продажу части имущества;
  • договор купли-продажи, учитывающий особенности сделки;
  • документы стороны, подтверждающие личность.

Данные документы должны содержать детальную информацию о всех собственниках недвижимости, их личные паспортные данные, информацию о прописке всех лиц, проживающих в квартире. Словом, документы должны полностью описывать сложившуюся ситуацию с юридической точки зрения.

Пошаговая инструкция по продаже доли в квартире

Поведение продавца части квартиры должно быть грамотным, последовательным. Рекомендуется выполнение следующих шагов:

  1. Получить согласие совладельцев на продажу части квартиры. Первым делом нужно уведомить соседей о том, что вы планируете продать часть совместной площади. Вы можете также предложить им выкупить вашу долю. Отказ от вашего предложения должен быть зафиксирован на бумаге, так же как и последующее разрешение на продажу.
  2. Заверить у нотариуса согласие на продажу. Без этого важного пункта согласие совладельцев являются устными, что не подойдет в качестве доказательственной базы.
  3. Составить договор, который учтет все особенности сделки. Договор по продаже квартиры должен быть оформлен в письменной форме, а его содержание должно соответствовать статье № 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, где изложены положения о продаже доли квартиры. В текст договора в обязательном порядке включается полная информация о стоимости имущества, площади и собственниках. Также договор должен отражать актуальные на момент подписания договора требования законодательства. Если договор будет противоречить нормам законодательства, то в дальнейшем сделку можно признать недействительной. Поэтому на данном этапе продажи половины квартиры рекомендуется привлечение специалиста.
  4. Собрать все необходимые документы для продажи. Их список мы отобразили выше.
  5. Найти покупателя и подписать договор купли-продажи. Акт приема-передачи недвижимости является финальным шагом заключения сделки по продаже квартиры. Новый собственник должен зарегистрировать свое право на владение в Центре единой регистрации. Его права на имущество вступают в силу с момента внесения записи в реестр.

Важные нюансы

Для того чтобы продать половину квартиры, вам необходимо уведомить о своем решении совладельцев и предложить им выкупить долю. Самым лучшим вариантом является письменное уведомление, то есть заказным письмом с вручением. Получатель обязан отреагировать при получении.

Если за 30 дней ответ не последовал, то можно продавать свою долю в квартире кому угодно.

Если вы решаете продать свою долю квартиры без разрешения совладельцев или без вручения заказного письма, вам необходимо помнить, что законность такой сделки можно легко оспорить.

Суд удовлетворит исковое заявление по этому вопросу по причине нарушения прав других собственников жилья, так как совладелец обладает правом первым выкупить часть имущества.

  1. Если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, то для того, чтобы распоряжаться его долей, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства.
  2. Для согласования условий договора и его составления рекомендуется привлекать специалиста, который погрузится в вашу жилищную ситуацию, изучит необходимые документы и поможет учесть необходимую законодательную базу.
  3. Источники:

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире, «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.