Как составить договор: ООО предлагает мне ФЛ построить жилой дом на моей земле через два года

При строительстве дома, заказчик должен юридически оформить отношения со строительной организацией, то есть заключить Договор подряда. Качественно оформленный договор – это гарантия хорошо выполненных работ. Далее разбираемся, на что обращать внимание при составлении договора, и какие пункты в нём должны быть обязательно.

К заполнению договора подряда надо подходить максимально ответственно Источник yandex.net

Договор подряда – оформление гражданско-правовой сделки со строительными компаниями, ИП и физическими лицами. Неправильно составленный договор подряда согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации может быть признан недействительным в арбитражном суде.

Правила оформления договора, основные моменты, на которые следует обратить внимание

Прежде чем заключить договор с компанией, необходимо выяснить следующие моменты:

  • Имеет ли право юридическое лицо заключать такого рода договор.
  • Наличие лицензии на строительство. Лицензия – гарантия, что строительные работы будут выполнены специалистами.

Все условия и договоренности должны быть четко, емко и подробно прописаны в договоре. Помните, общие фразы не имеют никакую юридическую силу, их можно трактовать по-разному, они ничего не значат и суд может трактовать их на свое усмотрение. Чем подробнее описаны условия, критерии и нормы, тем легче будет доказать их нарушение в арбитражном суде:

  • Дата заключение договора.

Она должна быть указана обязательно.

Дата в договоре – одна из отправных точек обязательств сторон Источник yandex.net

  • Полные реквизиты подрядчика и личные данные заказчика, живая подпись и печать подрядчика (если это не ИП или физическое лицо).
  • Срок выполнения заказа и график выполнения строительных работ.

Если не указать конкретную дату начала, дату окончания, промежуточные этапы, то договор можно считать не заключенным. Если по каким-то причинам в основном договоре стороны не отразили сроки, тогда их можно прописать в дополнительном соглашении, в этом случае договор будет иметь юридическую силу.

  • Подробная смета строительных работ и предмет договора.

Подробно отразите наименование объекта, а также подробную смету строительства.

  • Указать Гарантийный срок и на что он распространяется.

Если конкретные данные не будут указаны, значит, гарантия будет распространяться на все работы, а также на материалы и оборудование. Важный момент, следует включить формулировку о том, что заказчик может напрямую обращаться по гарантии оборудования.

Если договор подряда включает не только строительство дома, но и проектирование его, тогда следует отразить, что гарантия на проект действует на время всего строительства. Это нужно для того, чтобы обезопаситься от неправильного проекта. Проект – это основа, если он сделан с ошибками, конструкция может получиться непригодной к эксплуатации и проживанию.

Чем подробнее в договоре расписано, что должно получиться в итоге, тем яснее ответственность Источник kirsanovv.ru

Нужно указать как будет происходить оплата за работы: единовременно, в рассрочку, после приемки всех работ или поэтапно. Лучше установить оплату после каждого этапа работ, такой критерий подталкивает подрядчика придерживаться графика и выполнять строительные работы в срок. Данный пункт по нормам гражданского кодекса не считается обязательным, но благоприятно влияет на выполнение работ.

  • Подробные штрафные санкции и неустойки.

Сумму неустойки следует просчитать и выставить внимательно. Например: цена строительство 4 миллиона рублей, Неустойка равна 0.1%, исполнителю ничего не стоит выплатить 4 000 рублей и никуда не торопиться.

А вот если Штраф 0.1 % за каждый день просрочки, тогда выполнить работы в срок в интересах подрядчика. Максимум можно указать от 0.3 до 0.

5 % за каждый день просрочки, так как в любом случае суд снизит ставку на свое усмотрение.

Не забываем и про санкции к заказчику. Правильно будет прописать штрафные санкции в процентном соотношении не от всей стоимости услуг, а только от неоплаченных строительных работ.

Штрафы прописываются максимально прозрачно и подробно, чтобы не допустить двоякого толкования Источник 24aul.ru

  • Четко прописать, кто ответственный за приобретение строительных материалов.
  • Отразить форс-мажорные обстоятельства.
  • Правила приемки выполненных работ.

Обязательно приложить к договору форму акта-приемки. Указать кто принимает: сам заказчик или привлеченная сторона. Лучше всего утвердить каждый этап приемки по акту выполненных работ, даже черновые работы.

Такой вариант поможет вам убедиться, что работы выполнены как положено и безупречно, а в случае недочетов, вы будете уверены, что они будут исправлены. В случае невыполнения требований, можно будет взыскать неустойку.

Так как критерии приемки очень сложно регламентировать.

Совет! Стоит определить критерии приемки: СНИПы, ГОСТы или другие общепринятые нормы.

  • Условия расторжения договора.

Грамотно регламентировать правила для каждой стороны.

Это важно! Ваша задача следить за тем, чтобы пункты договора не ущемляли права заказчика.

Каждая из сторон добивается для себя лучших условий сделки Источник адвокатдв.com

  • Ответственность каждой из сторон.

Пунктов ответственности может быть очень много, важно продумать и прописать все нюансы, которые могут возникнуть во время строительства. Чем подробнее, тем лучше.

Например: подрядчик должен предупредить заказчика об непригодности строительных материалов или об обнаружении брака и прекратить работы. Если подрядчик не сделает этого, тогда ответственность за устранение дефектов несет подрядчик.

Если во время строительных работ, подрядчику необходимо будет привлекать субподрядчика, тогда условия его подбора нужно прописать в договоре. Если заказчик запрещает привлекать субподрядчиков, тогда это обязательно нужно прописать в договоре, так как Гражданский Кодекс РФ не запрещает привлекать субподрядчика.

По Гражданскому кодексу Российской Федерации договор будет считаться незаключенным, если в договоре не будут прописаны самые важные моменты:

Должен быть указан конкретный адрес, по которому будут происходить работы. Также прописать конкретные работы, а лучше всего оформить приложением к договору в виде сметы.

Идеальный вариант, когда в договоре прописана смета Источник gradyent.ru

В какую конкретную дату начнется строительство, а в какую оно должно быть окончено. Это очень удобно и позволит заказчику контролировать своевременное выполнение строительных работ.

На чьей стороне должно быть заключение договора подряда

Крупные организации, как правило, предлагают заключить договор подряда на их утвержденной форме.

Совет! Изучите данную форму до заключения договора, при несогласии, потребуйте внести изменения или оформить договор на ваших условиях. Если все таки форма договора вас полностью устроила, следует сверить реквизиты юридического лица: ИНН, КПП, ОГРН, ФИО, должность подписанта и точное наименование организации.

Идеально, когда к договору приложен четкий проект объекта будущего строительства, описаны подробно все строительные материалы и утвержденная смета.

Помните, что строительные компании сталкиваются со строительством ежедневно. Им не составляет труда и опыта включить незначительный для заказчика пункт в договор, который в дальнейшем может сыграть им на руку.

Например: «место для складирования и вывоза мусора осуществляется силами заказчика». Получается, что по этому пункту подрядчик может не вывозить мусор со строительной площадки, а это ещё одна дополнительная статья расходов для заказчика.

По сути, вывоз мусора – это прямая обязанность подрядчика, которая включается в стоимость выполненных работ.

Мусор после строительства вывозит строительная компания или заказчик Источник promusor.info
Как составить договор: ООО предлагает мне ФЛ построить жилой дом на моей земле через два года

Еще включают такой пункт, что Исполнитель не несет ответственности за порчу имущества заказчика, которое не входит в предмет договора.

На деле, это получается так, что если исполнителю было поручено провести часть работ – проводку на объекте и по его вине случился пожар, то никакого материального возмещения заказчик не получит, так как исполнитель был в ответственности только за проводку, а не за целое здание.

Иногда исполнители включают пункт о том, что они не несут ответственность за Брак. На самом деле, такой пункт противоречит закону Российской Федерации.

Несколько договоров подряда

Случается, что при строительстве дома заказчик заключает несколько договоров подряда. Сначала, на строительство фундамента, потом на возведение коробки и кровли, а последний – на отделку.

Каждый следующий договор не обязательно заключается с одним и тем же подрядчиком.

Но такое строительство имеет минус – каждый из подрядчиков при обнаружении недочетов будет ссылаться на предыдущего строителя.

Внимание! Даже если при составлении договора не была оговорена неустойка за несвоевременно выполненные работы, то по закону она равна 3 процентом от суммы заказа за каждые сутки просрочки. Но данная мера действует только для ИП и юридических лиц, так как только они попадают под действие закона о Защите прав потребителей.

Ни в коем случае не соглашайтесь на обещания и не заключайте договор подряда без проекта. Если взять статистику, то такие договоры начали набирать обороты.

Если вы пошли на это, тогда в договоре подряда нужно указать конкретные размеры постройки, количество этажей, материал фундамента и вид строительных материалов.

В общем, должны быть указаны такие данные, по которым можно будет идентифицировать объект строительства.

Неправильно заключённый договор позволяет «перевести стрелки» Источник delovesti.ru

Примерное техническое описание объекта

В договоре, в котором отсутствует четкий проект, должно быть приложено техническое описание строения. Например:

  • Трехэтажный дома с мансардой, с двускатной крышей. Фундамент кирпичный, ленточный. Ширина ленты 40 сантиметров, в землю углублен на 60 сантиметров, высота фундамента 55 сантиметров.
  • Наручные размеры строения – 5 на 7 метров.
  • Общая площадь – 70- 80 кв. метров.
  • Жилая площадь – 60 – 70 кв. метров.
  • 3 этажа.
  • Высота каждого этажа 2.8 метров.
  • Стены из пеноблоков.
  • Перегородки – бетон.
  • Перекрытия – железобетонные.
  • Утеплитель перекрытия – базальтовые плиты.
  • Кровля – металлочерепица.
  • Отделка цоколя – искусственный камень.
  • Наружная отделка строения – искусственный камень.
  • Окна – пластиковые стеклопакеты.
  • Подоконники – пластик, ширина 60 сантиметров.

Пример описания функций

Все помещения должны быть описаны по функциям.

Например:

  • Первый этаж: крыльцо, теплая кухня, санузел, столовая, комната для хранения.
  • Второй этаж: две спальные комнаты, санузел, холл.
  • Третий этаж: игровая комната, одна спальня, ванная и холл.
  • Отопление по всему дому от газового котла, который должен быть установлен в комнате для хранения.

Правильность выполнения работ можно оценить только при наличии чётких критериев Источник znanio.ru

Способы избежать дополнительных расходов

Подрядчики постоянно пытаются увеличить оплату за строительные материалы, ссылаясь на то, что цена материалов возросла с момента подписания договора. Не нужно поддаваться на провокацию, так как любая крупная компания закладывает эти моменты в смету заранее.

Читайте также:  Очередной отпуск: прошу разъяснить следующую ситуацию. я брал отпуск на 4 дня

Для того, чтобы избежать подобного инцидента, необходимо, чтобы цена услуг подрядчика в договоре была четко прописана, а не была плавающей.

Если подрядчик настаивает на плавающей ставке, тогда нужно конкретно прописать правила, при которых цена на строительные материалы может быть увеличена.

Договор подряда обязательно оформляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Нанесение ущерба соседям при проведении строительных работ

Во время строительства вы не можете быть уверены на сто процентов об аккуратности подрядчика. На этот случай можно обезопасить себя и оформить страхование ответственности во время проведения строительных работ. Данный вид страхования позволит избежать траты, если во время строительства по вине подрядчика будет причинен ущерб соседям.

Наглядно о том, на что обращать внимание при заключении договора, смотрите в этом видео:

Советы по выбору подрядчика

Для того, чтобы избежать проблем в будущем, нужно не только правильно оформить договор подряда, но и выбрать надежного подрядчика.

Критерии надежной компании:

Безопаснее выбрать компанию, которая имеет опыт, построенные объекты и отзывы. Следует остерегаться от организаций, которые перерегистрировали ЮЛ. Возможно, они избегали правовых аспектов или уходили от налоговых выплат.

Необходимо проанализировать средне рыночные цены, для того, чтобы не переплатить.

Убедитесь в том, что компания имеет больше положительных отзывов. Досконально проверяйте сведения о продавце в рунете. Изучите форумы и сообщества, где собираются люди, делятся советами, личным мнением, историями и впечатлениями. Там вы точно сможете понять общую картину о подрядчике. Если отзывы только положительные, стоит насторожиться, так как отзывы могут быть проплаченными.

Должно быть разрешение на проведение работ.

Наглядно о том, как выбрать строительную компанию, смотрите в этом видеоролике:

Коротко о главном

Составление договора со строительной компанией позволяет каждой из сторон точно понимать, чего от них хочет визави, и в случае возникновения непредвиденных ситуаций доказать свою правоту в суде.

Есть общие рекомендации для составления договора, но в любом случае, надо обдумывать, о чём договариваться со строительной компанией, чтобы все вопросы были решены ещё «на берегу».

Как правильно составить договор подряда на строительство дома?

Отвечает Ольга Котова,
Директор агентства недвижимости «ДЕЛО», г.Рязань

Итак, отметаем вопрос о самостоятельности. В нашем настоящем нет ничего более дорогого, чем эффективно потраченное время. Поэтому доверять строительство лучше профессионалам.

Благо, на рынке индивидуального жилищного строительства сейчас достаточно компаний, которые качественно строят дома.

При выборе подрядчика стоит, прежде всего, обратить внимание на срок деятельности фирмы и индекс должностной осмотрительности (это общедоступные сведения, нужно только ввести ИНН компании в поисковую строку), портфолио готовых домов и отзывы в интернете. С этим, как правило, проблем нет. Самое сложное — разобраться в правовых аспектах договора человеку, который не съел собаку на аналогичных судебных процессах.

Давайте попробуем просто о сложном. Сложно съесть слона только целиком.

Суть договора подряда четко описана в статье 702 ГК РФ. Подряд — это работы, которые подрядчик обязуется произвести по поручению заказчика. А вы, как заказчик, обязуетесь эти работы принять и оплатить.

В стандартном случае подрядчик выполняет работы на собственном иждивении — это значит, что он сам закупает все материалы, качественно, своими силами и за счет собственных средств производит все необходимые работы. Также подрядчик практически всегда самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика.

Но при этом обязательно нужно в договоре прописать распределение ответственности между сторонами за все риски, например риск несвоевременной поставки материалов, риск хищения имущества с площадки и многое другое. Если ответственность не будет прописана в договоре, решение суда может быть неоднозначным.

Обязательно укажите начальный и конечный сроки производства работ. Кстати, более детальное погружение в процесс строительства поможет вам не только осознаннее осуществлять контроль за ходом исполнения договора, но также позволит прописать контрольные сроки выполнения отдельных этапов. Например, возведение фундамента или устройство кровли.

Как назначить цену

Мои рекомендации — определять цену с помощью сметы. Так вы будете максимально осведомлены о стоимости отдельных видов работ, количестве и цене материалов. Сможете сравнить их с рынком и четко понять выгоды от сотрудничества с выбранным подрядчиком.

О гарантиях все предельно четко говорится в 754 и 755 статьях ГК РФ. Главное здесь — подрядчик несёт ответственность за свои работы как минимум на установленный законом срок. Это целых пять лет.

Если посмотреть на задачу теперь, она не кажется такой уж сложной. И в большинстве своем подрядчики очень ответственно относятся к составлению договора.

Если же вы не найдете в договоре одного или нескольких важных пунктов — предложите их внести. Высококонкурентный рынок и темпы инфляции на материалы сейчас как никогда играют в пользу клиента. А доступные ставки по ипотечным программам на строительство жилого дома делают мечту очень даже реальной и осязаемой. Не откладывайте на завтра то, что можно построить сегодня!

Если у вас есть вопросы к риелтору — задавайте в х! Наши эксперты обязательно на них ответят ????

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома. Бланк и образец 2021-2022

Договор подряда на строительство индивидуального жилого дома подразумевает соглашение, в рамках которого одна сторона выполняет поручение другой стороны, связанное со строительством дома.

ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк договора подряда на строительство индивидуального жилого дома .docxСкачать образец договора подряда на строительство индивидуального жилого дома .docx

Настоящее соглашение – весьма популярное явление в настоящее время, так как большинство людей заинтересовано в проживании в собственном жилом доме.

Дабы осуществить постройку частного дома, граждане обращаются в какую-либо специализирующую организацию в сфере строительства. Как правило, у таких организаций уже есть свои типовые договоры, и они вносят туда правки, связанные с индивидуальными пожеланиями Заказчика.

К слову о Контрагентах. Сторонами по рассматриваемому нами договору выступают следующие субъекты:

  • Заказчик – лицо, поручающее другой стороне осуществить работы, связанные с постройкой жилого дома, за оговоренное сторонами денежное вознаграждение;
  • Исполнитель – лицо, выполняющее поручение Заказчика по проведению работ, связанных со строительством объекта недвижимости, за обусловленную договором денежную плату.

Как вы могли заметить, в контексте всех даваемых определений фигурирует информация о денежном вознаграждении Исполнителя. Данный факт является обязательным, то есть возмездная основа – одно из ключевых условий настоящего договора.

В содержании настоящего договора, для успешного и взаимовыгодного сотрудничества между сторонами, следует указать все необходимые условия. Обязательными условиями, в нашем случае, считаются:

  • Данные о предмете договора (что конкретно обязуется выполнить Исполнитель);
  • Информация о взаимных обязанностях сторон;
  • Стоимость работ, связанных с исполнением поручений Заказчика.

Также, в качестве дополнительных условий можно рассматривать такую информацию, как:

  • Обозначение сроков исполнения поручений;
  • Ответственность сторон в случае нарушения условий сделки;
  • Порядок урегулирования возникших между сторонами споров;
  • Иные разделы.

Итак, настоящий договор заключается в письменной форме. Дав краткую описательную характеристику договору подряда на строительство индивидуального жилого дома, ниже мы рассмотрим порядок его составления, обратив внимание на необходимые положения:

Преамбула

Договор подряда на на строительство индивидуального жилого дома

г. Кемерово

3 января 2023 года

Никифоров Валентин Вячеславович, паспортные данные: серия 8888 номер 888888, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 18.08.2019, именуемый в тексте соглашения «Заказчик», с одной стороны

  • и
  • ООО «Строительство зданий», в лице генерального директора Лаврентьева Ярослава Александровича, действующего согласно Уставу общества, именуемый в тексте соглашения «Исполнитель», с другой стороны
  • заключили настоящий договор о нижеследующем:

Преамбула является своеобразным заголовком договора. В ней прописываются положения, напрямую связанные с участниками настоящего соглашения. К такой информации принято относить:

  • В первую очередь, наименования организаций, а также имена их представителей (ФИО представителя каждой организации);
  • Далее следует указать, в соответствии с какими документами стороны действуют в рамках заключаемого соглашения (у общества с ограниченной ответственностью таким документом, как правило, является Устав);
  • При заключения договора с физическим лицом, необходимо прописать его паспортные данные;
  • В заключение преамбулы прописываются роли участников сделки, то есть, какое лицо выступает в роли Заказчика, а какое в роли Исполнителя.

Итак, мы разобрали основные характеристики содержания преамбулы, которые в дальнейшем помогут вам при составлении настоящего соглашения. Далее мы разберем структуру самого договора с содержащимися в нем разделами:

Предмет

Данный раздел является основным в рассматриваемом виде соглашения. Под предметом подразумевается непосредственно то, на счет чего стороны договариваются. В нашем случае предметом будет выступать выполнение работ, связанных с постройкой жилого дома.

  1. Следует максимально развернуто обозначить, какое поручение обязуется выполнить Подрядчик по настоящему договору, и контекст настоящего поручения отображается непосредственно в данном разделе, либо же в тексте приложений к настоящему договору.
  2. Итак, выглядит раздел о предмете следующим образом:
  • Согласно условиям настоящего соглашения, Заказчик поручает, а Исполнитель обязуется выполнить следующие поручения:
  1. Разработка проектной и технической документации постройки индивидуального жилого дома;
  2. Постройка жилого дома.
  • Вся документация, связанная с настоящим договором, должна соответствовать требованиям и нормативам законодательства;
  • Материалы для постройки жилого дома предоставляются заказчиком согласно составленной Исполнителем смете;
  • Составление акта приема-передачи выполненных работ является необходимым условием сделки;
  • Порядок проведения работ содержится в приложении 1 к настоящему договору;
  • Срок исполнения условий настоящего соглашения составляет ______________________________.

Настоящий раздел предназначен для обозначения стоимости работ Исполнителя. Помимо размера денежного вознаграждения, в нем указывается порядок передачи денежных средств и вид оплаты.

Выглядит образец такого раздела следующим образом:

  • Стоимость проведения работ, указанных в тексте настоящего соглашения, составляет ______________________________;
  • Цена работ устанавливается в соответствии с прейскурантом;
  • Оплата осуществляется путем зачисления денежных средств на банковский счет Подрядчика;
  • Оплата производится не позднее ______________________________.

Данный раздел закрепляет основные права и обязанности контрагентов. Как правило, в нем содержатся общие положения, связанные с исполнением обязательств по заключаемому договору.

Ниже мы представим примерный образец такого раздела, обозначив наиболее часто встречающиеся формулировки:

Исполнитель вправе:

  • Требовать перечисления денежной выплаты за проведение строительных работ в порядке и в сроки, предусмотренные условиями настоящего соглашения;
  • Требовать предоставления надлежащих материалов для осуществления постройки жилого дома;
  • Требовать перечисления авансового платежа.
Читайте также:  Каков минимальный стаж для получения пенсии?

Исполнитель обязуется:

  • Выполнить поручение Заказчика, связанное с проведением строительных работ;
  • Нести ответственность за сохранность строительных материалов в процессе выполнения строительных работ;
  • Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.

Заказчик вправе:

  • Требовать осуществления работ в сроки, установленные настоящим договором;
  • Требовать проведения строительных работ.

Заказчик обязуется:

  • Осуществить денежную выплату в адрес Подрядчика в установленном договором порядке;
  • Нести ответственность за несоблюдение условий настоящего соглашения.

Заключение

После того, как стороны подпишут настоящее соглашение, договор подряда на строительство индивидуального жилого дома будет считаться заключенным.

Скачать документна сайте Ассистентус

На что обратить внимание при заключении договора со строительной фирмой

Договор строительного подряда — это соглашение, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, в нашем случае, дом, а заказчик должен создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить указанную в договоре цену.

На рынке строительства загородных домов присутствуют не только специализированные компании и организации, но и частные лица. В любом случае договор строительного подряда необходим — это гарантия вашего спокойствия. Требуйте его, даже если частник говорит, что работает в серой зоне. Отказ от официальной сделки — уже тревожный звонок. В таком случае лучше обратиться к другому подрядчику.

Но сам факт заключения договора — это еще не 100% гарантии вашего спокойствия. Нужно учесть в нем множество деталей.

Что обязательно должно быть отражено в договоре

  1. Предмет договора — это сам процесс строительства и его результат.
  2. Стоимость работ подрядчика, порядок оплаты: % предоплаты, какие суммы нужно вносить и в какие сроки; способ оплаты — наличные, банковская карта или онлайн-перевод.
  3. Срок, в течение которого подрядчик обязан сдать объект.
  4. Права и обязанности заказчика и подрядчика.

  5. Как будет производиться приемка работ.
  6. Гарантии.
  7. Дата, место и время подписания договора.
  8. Реквизиты и/или личные данные сторон.
  9. Их подписи.
  10. Ответственность сторон за нарушение договоренностей.
  11. Срок действия договора.
  12. Обстоятельства непреодолимой силы, условия расторжения договора, особые и прочие условия.

На что стоит обратить особое внимание

Как правило, чем подробнее составлен договор, тем лучше для всех сторон. Все нюансы лучше проговорить на берегу и четко зафиксировать в документе.

Итак, на какие пункты стоит обратить особое внимание.

Стоимость работ

В договоре должна быть прописана их полная стоимость. В том числе и возможные дополнительные траты. Например, расходы, связанные с изменением фундамента из-за деформации грунта на участке. Заказчик должен четко понимать, какие дополнительные работы могут потребоваться и сколько они будут стоить.

Предоплата

Строительные фирмы индивидуально определяют процент предоплаты. Стоит учесть, что при 100%-й предоплате заказчик никак не застрахован от непорядочности подрядчика. Поэтому рекомендую не соглашаться на такие условия. Оптимальной будет предоплата в размере 3-5% от цены договора — это стоимость разработки проектной документации. В нашей компании — это 3%.

Сроки строительства

На этот пункт обратите особое внимание. Сроки должны быть реальными, с обязательным запасом. Слишком малые или, наоборот, большие должны насторожить. Для сравнения: на дома из бруса или каркаса «под ключ» нужно закладывать от 30 дней.

Дом из сип-панелей можно построить за 20 дней. А вот у домов из кирпича самая низкая скорость строительства. Требуется время на усадку — это как минимум год.

Из-за размера кирпича, на возведение стен нужно в 4 раза больше времени, чем при его более современных аналогах.

В любом случае, сроки работ должны быть четко прописаны в документе.

Гарантии

В Гражданском кодексе Российской Федерации прописаны обязательные гарантийные сроки по договору строительного подряда. Так, на фундамент или на конструктивную часть (коробку) он не может быть менее двух лет.

Надежные подрядчики дают срок, конечно же, больше указанного в законе. Нормальная гарантия на коробку — это не менее 10 лет. Оптимально — не менее 15 лет. На фундамент — не менее 5 лет.

Условия расторжения договора

Условия могут быть разными, их нужно четко фиксировать в договоре.

Например, заказчик может указать следующие причины для расторжения договора:

  1. работы выполняются слишком медленно и есть опасения, что не будут закончены в срок;
  2. качество работ не отвечает заявленным требованиям, и подрядчик не хочет или не торопится устранять недостатки;
  3. иные условия, мешающие нормальному исполнению условий сделки, по мнению заказчика.

Для подрядчика весомыми причинами для расторжения договора могут стать следующие действия со стороны заказчика:

  1. он предоставил некачественные или непригодные для строительства материалы, сначала подрядчик должен сказать ему об этом и попросить заменить;
  2. не предоставил техническую документацию;
  3. задерживает оплату либо не хочет платить;
  4. указывает неприемлемый для подрядчика способ работ;
  5. всячески мешает ходу строительства;
  6. нарушает другие условия договора.

Какие пункты фиксировать в договоре, стороны договариваются на этапе его согласования.

В любом случае, договорные отношения должны быть прозрачными, понятными и справедливыми для всех. Если работа была выполнена, ее нужно оплатить. Справедливо также и обратное: если оплату получили — нужно выполнить условия сделки.

Меняются условия договора

Если условия договора меняются уже после его заключения всеми сторонами, то новый составлять необязательно. Достаточно будет сделать дополнительное соглашение. В нем нужно отразить не только предметные изменения, но и стоимость и сроки новых работ. Если цена не меняется — тоже фиксируем в документе.

Прочие нюансы

Например, стоит прописать в договоре условия проживания строительной бригады во время работ, а также профпригодность персонала и количество человек, которые будут работать на участке.

Также стоит подумать и о путях подъезда к объекту. Если дорога к вашему будущему дому плохая, но вы об этом не сказали подрядчику заранее, это может обернуться рядом проблем. С вас могут потребовать дополнительную плату, или в худшем случае материалы вообще не привезут. Все это необходимо обговорить заранее и зафиксировать в договоре.

Приемка работ

В самом договоре нужно прописать, как будет осуществляться приемка работ. По окончанию строительства вы с подрядчиком подписываете акт сдачи. В нем должны быть следующие пункты:

  1. перечень выполненных работ;
  2. дата их окончания;
  3. пункт о наличии/отсутствии замечаний о выполненных работах.

Человеку, не связанному со строительством, достаточно сложно оценить результат. Если у подрядчика нет своего линейного инженера по техническому надзору и контролю, стоить нанять независимого оценщика.

Резюме

Договор строительного подряда — это важный документ, с которого начинается путь к вашей мечте. Подробно о нем вы можете прочитать в статье 740 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если вы проговорите с подрядчиком все нюансы на берегу и зафиксируете их в договоре, то процесс строительства дома принесет вам только положительные эмоции, а результат оправдает ожидания.

Как оформить в собственность участок под многоквартирным домом — Юридическая консультация

Поскольку дом признан многоквартирным (МКД), то собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположен МКД, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», далее – Закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом автора вопроса, образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) и в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

В случае если земельный участок, на котором расположен МКД, не образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 2 и 3 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен МКД, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Доли всех собственников квартир признаются пропорциональными площади принадлежащих помещений, т.е. чем больше размер квартиры, тем больше и размер доли в праве на общее имущество в виде земельного участка.

Образование земельного участка, на котором расположен МКД, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления, которые должны совершить необходимые действия, в том числе утвердить проект межевания территории, подготовить межевой план земельного участка и обратиться в Росреестр с заявлением о постановке данного земельного участка на государственный кадастровый учет.

С 30 апреля 2021 г. с заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа (ч. 4 ст. 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ).

Если у вас отсутствует утвержденный проект межевания территории, который необходим для определения границ образуемого участка под МКД, то образование земельного участка возможно в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории (п. 2 ст.

11.3 Земельного кодекса РФ). Поэтому отсутствие проекта межевания территории, а также нехватка средств в местном бюджете не может являться основанием для отказа органов местного самоуправления в формировании земельного участка под МКД. Данная позиция также подтверждена и судебной практикой.

Согласно ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.

2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в МКД одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Следует учитывать, что государственная регистрация права долевой собственности на общее имущество МКД, в том числе на земельный участок под ним, регистрируется без указания имен собственников помещений в МКД и размеров принадлежащих им долей в праве долевой собственности.

Таким образом, после того, как будет образован земельный участок под многоквартирным домом и придомовой территорией рядом с ним, автор вопроса будет продавать квартиру с пропорциональной ей долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в доме (в том числе соразмерной долей на земельный участок, расположенный под МКД, и придомовой территорией рядом).

Вс разъяснил вопрос об аренде земли под мкд, построенным с участием дольщиков

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 308-ЭС20-17579 по делу об оспаривании Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону отказа регионального Росреестра зарегистрировать соглашение о расторжении договора аренды земли между застройщиком и Департаментом.

Читайте также:  Утеря трудовой: работодатель отказывается востановить утеряную трудовую книжку т

В марте 2011 г. Департамент и ЗАО «Донское крупнопанельное домостроение» заключили договор аренды земельного участка площадью в 2,4 га для строительства многоквартирного жилого дома.

В отношении участка в ЕГРН были внесены сведения о наличии ограничения (обременения) права в виде аренды в пользу застройщика и в виде ипотеки в пользу участников долевого строительства.

Впоследствии дом был построен и введен в эксплуатацию.

В июне 2014 г. арендный договор был расторгнут, в связи с чем Департамент обратился в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора.

Однако ведомство приостановило регистрацию со ссылкой на ч. 1 ст. 13 Закона об участи в долевом строительстве.

Впоследствии заявителю было отказано в госрегистрации соглашения, что явилось основанием для его обращения в суд.

Сначала арбитражный суд и апелляция удовлетворили требования Департамента, однако окружной суд отменил их судебные акты и вернул дело на новое рассмотрение.

В дальнейшем первая инстанция, а затем и апелляция вновь признали незаконным решение Управления Росреестра, изложенное в сообщении об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка. На госорган была возложена обязанность осуществить необходимое действие.

Как следовало из судебных решений, поскольку земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, Департамент с указанного момента утрачивает право на распоряжение спорным участком, а договор аренды такого участка, заключенный департаментом и застройщиком, должен считаться прекратившимся (ст. 413 ГК РФ).

Тем не менее суд округа не согласился с такой позицией нижестоящих судов и отменил их судебные акты, отказав в удовлетворении заявленных Департаментом требований.

В частности, он указал на необходимость применения в рассматриваемом случае специальных норм о прекращении залога права аренды земельного участка только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов долевого строительства в многоквартирном доме.

Окружной суд также сослался на отсутствие в материалах дела таких доказательств, учитывая обстоятельства ввода многоквартирного дома в эксплуатацию значительно позднее заключенного и представленного департаментом на государственную регистрацию соглашения от 26 июня 2014 г.

и государственную регистрацию права собственности на первую квартиру в многоквартирном доме, возведенном на спорном земельном участке, случившуюся также спустя несколько лет (в 2017 г.) после заключения этого соглашения. При этом кассация отметила наличие в ЕГРН в отношении земельного участка, зарегистрированного до 1 ноября 2018 г., ограничения (обременения) в виде ареста и запрета совершать регистрационные действия на основании постановления судебного пристава-исполнителя.

В кассационной жалобе в Верховный Суд Департамент сослался на нарушение судом округа норм материального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела № А53-23224/2018, Судебная коллегия по экономическим спорам напомнила, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является госрегистрацией неразрывно связанных с ним прав общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. В свою очередь, в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 от 17 ноября 2011 г. предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как пояснил Суд, возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ Залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Так, Законом об участии в долевом строительстве установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников таких правоотношений.

«В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13). Залогом должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (ч. 8.1 ст. 13), отмечено в определении.

Верховный Суд добавил, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу закона, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и соответствующего документа.

При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Соответственно, вывод суда кассационной инстанции о том, что прекращение залога права аренды возможно только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов, противоречит нормам права и разъяснениям высших судебных инстанций, а также сделан без учета изменений, внесенных Законом от 13 июля 2020 г.

№ 202-ФЗ в п. 8.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ, устранивших коллизию с нормами жилищного законодательства.

Согласно этой норме возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка либо залог права аренды участка земли, на котором расположен многоквартирный дом, построенный с привлечением средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Такие положения применяются и в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом такого многоквартирного дома.

«Таким образом, учитывая расторжение договора аренды соглашением от 26 июня 2014 г., окончание строительства объекта долевого участия и передачу застройщиком участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме, отсутствие на момент рассмотрения спора доказательств обращения на основании ст.

14 Закона № 214-ФЗ взыскания на предмет залога, оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении договора аренды у Управления Росреестра не имелось. Аналогичная позиция содержится в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 сентября 2020 г.

по делу № А53-38414/2019», – заключил ВС РФ и отменил постановление окружного суда, оставив в силе судебные акты первой и второй инстанций.

Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков полагает, что Верховный Суд достаточно подробно расписал порядок применения спорной нормы, чтобы впредь лишний раз на нем не останавливаться: «Громоздкая сама по себе правовая конструкция, сопряженная с коллизией, возникшей с жилищным законодательством, детально расписана этим судом».

По мнению эксперта, определение ВС интересно тем, что демонстрирует подход к оценке работы конкретного кассационного суда, который, что также интересно, допустил в своей практике два противоположных подхода.

«Следует обратить внимание на то, что Верховный Суд в своем определении сослался на позицию того же самого кассационного суда, чье постановление отменил. Сложилась ситуация, при которой кассация сначала приняла решение об отказе в удовлетворении требований, а затем изменила свой подход в аналогичной ситуации.

Верховный Суд не только обратил внимание на ошибки в правоприменении, но и лишний раз напомнил о необходимости следовать единству правоприменительной практики», – заключил Виктор Глушаков.

Адвокат АБ «ЮГ» Сергей Радченко отметил, что определение Верховного Суда законно и обоснованно. «К сожалению, это не то определение, которое двигает вперед судебную практику, а то, которое исправляет курьезные ошибки нижестоящих судов. Дело в том, что Арбитражный суд Северо-Кавказского округа разрешает спор по старой редакции п. 8.1 ст.

13 Закона о долевом участии в строительстве, без учета поправок, внесенных Законом 13 июля 2020 г. ВС РФ поправляет окружной суд, отменяет его постановление, оставляя в силе судебные акты нижестоящих судов, которые за поправками в закон следят более внимательно, т.е.

причина судебной ошибки окружного суда кроется лишь в том, что этот суд не следит за изменениями действующего законодательства», – пояснил он.

По словам эксперта, особенно забавно, что Верховный Суд в качестве примера правильного подхода приводит постановление того же АС Северо-Кавказского округа, но вынесенное немногим более месяца спустя после выхода отмененного постановления – 16 сентября 2020 г.

по делу № А53-38414/2019, причем оба постановления были вынесены с участием одних и тех же судей (Виктор Анциферов и Андрей Мещерин), менялся только председательствующий. «Если отмененное постановление было вынесено под руководством судьи Натальи Мазуровой, то “образцовое” – под председательством судьи Виталия Епифанова.

В целом на практику определение ВС РФ не повлияет, значение его будет сугубо воспитательным и сугубо внутри АС Северо-Кавказского округа», – подытожил Сергей Радченко.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *