Последнее обновление: 05.02.2022
Основанием для права пользования квартирой, чаще всего, служит регистрация по месту жительства («прописка»).
Но право пользования может возникнуть и без «прописки» – например, на основании договора найма или договора безвозмездного пользования, а также на основании так называемого завещательного отказа и кое-чего еще. Рассмотрим все эти случаи по порядку, применительно к сделке купли-продажи квартиры.
Основанием для регистрации в приватизированной/частной квартире может служить как Право собственности на эту квартиру, так и согласие собственника на «прописку» в своей квартире другого человека, в т.ч. члена своей семьи.
Основанием также может служить решение суда о праве пользования квартирой конкретному человеку (не собственнику), либо завещательный отказ.
Вообще, право пользования существует отдельно от права собственности на квартиру. Т.е. собственник квартиры может быть в ней «не прописан», а «прописанный» в квартире человек может не являться ее собственником. Прописка и выписка жильцов при продаже квартиры, вследствие этого, должна рассматриваться отдельным вопросом.
По сути, право пользования – это один из видов обременений прав на квартиру (с позиции Покупателя). В большинстве случаев такое обременение НЕ регистрируется в Росреестре и, соответственно, его НЕ видно в Титуле или в Выписке из ЕГРН. Можно списать это на несовершенство нашего законодательства.
Задаток или аванс – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир? Смотри по ссылке в Глоссарии.
Выписка собственников и членов их семей из квартиры при ее продаже – обычная практика рынка, но именно по этому поводу часто возникают юридические коллизии. Закон в этом вопросе не всегда однозначен.
Поэтому Покупателю, как минимум, нужно собрать сведения обо всех, кто имеет право пользования квартирой, т.е.
о людях, которые прописаны в квартире, или имеют другие основания для проживания в ней.
Чтобы узнать, кто «прописан» в продаваемой квартире, необходимо получить Выписку из Домовой книги (лучше архивную – это более полный вариант). Такую выписку в местном паспортном столе или в многофункциональном центре госуслуг (МФЦ) предоставляют по запросу только собственников, либо «прописанных» в квартире жильцов, а также по запросу органов правопорядка.
Риэлторы и покупатели квартир заказывают такие архивные Выписки из Домовой книги, обычно, через специализированные организации. В Москве и области, например, Выписку из Домовой книги можно заказать – ЗДЕСЬ (СЕРВИСЫ).
Сведения о зарегистрированных в квартире на текущую дату жильцах представлены также в Едином жилищном документе (ЕЖД).
При этом ни Выписка из Домовой книги, ни ЕЖД не требуются для регистрации сделки купли-продажи квартиры в Росреестре.
Эти документы имеют ценность только для Покупателя, чтобы выяснить, кто на момент сделки имеет право пользования квартирой, кого надо будет выписывать из нее при ее продаже, и кто из прежних жильцов может претендовать на восстановление проживания в квартире (данные из архива Домовой книги).
!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.
Кто сохраняет право пользования квартирой после ее продажи («вечные жильцы»)
Само наличие «прописки» не является безусловным правом пользования квартирой. Например, в условиях Договора купли-продажи квартиры может (и должно!) быть прописано условие о снятии с регистрационного учета всех членов семьи Продавца, проживающих в квартире на момент сделки, т.к. продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Соответственно, каждый из прописанных в квартире жильцов, несмотря на наличие прописки, после сделки должен выполнить условие договора, и сняться с регистрационного учета(выписаться).
Если он этого не сделает, то Покупатель (новый собственник квартиры) может снять его с учета, предъявив Договор в паспортном столе, либо решением суда, которое также предъявляется в паспортный стол, и является обязательным к исполнению.
НО! Не все так просто. Кое-кого выписать не получится даже через суд. Кто же это такие?
Что нужно знать о правах несовершеннолетних детей в сделке купли-продаже квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.
Право пожизненного пользования при продаже квартиры
Есть несколько исключений для лиц, проживающих (зарегистрированных) в квартире, которые по закону могут пожизненно сохранить свое право пользования квартирой после ее продажи (т.н. «вечные жильцы»):
- Лица, отказавшиеся от приватизации квартиры;
- Лица, проживающие в квартире на основании завещательного отказа;
- Пайщики ЖСК и некоторые члены их семей, прописанные в кооперативной квартире;
- Супруг (-га) собственника, право проживания которого установлено в брачном контракте или в соглашении о разделе имущества;
- Несовершеннолетние дети, находящиеся под опекой, попечительством или оставшиеся без попечения родителей;
- Проживающие в квартире получатели ренты;
- Лица, которым право пожизненного проживания в квартире предоставлено на основании договора или письменного обязательства.
Поясним подробнее:
1 — Отказ от приватизации. При продаже такой квартиры, право пользования теряют все члены семьи собственника, в т. ч. бывшие, за исключением тех, кто ранее отказался от приватизации этой квартиры.
Такие жильцы имеют право пользования квартирой бессрочно (подробнее – по указанной ссылке).
При этом, право проживания у таких жильцов сохраняется независимо от основания перехода права собственности к новому владельцу квартиры (будь то купля-продажа, Мена, дарение, рента или наследование).
Это некий законодательный нонсенс, вызывающий много споров, тем не менее, приходится иметь это в виду.
2 — Завещательный отказ возникает в случае, когда квартира была получена Продавцом в Наследство по завещанию или по наследственному договору, и там в тексте присутствует завещательный отказ (подробнее – по ссылке), устанавливающий право проживания в наследуемой квартире для какого-либо лица (не наследника). Это право проживания сохраняется за указанным лицом даже после продажи квартиры (п.2 ст. 1137 ГК РФ).
3 — Пайщики ЖСК (в т.ч. бывшие) и их супруги, которые принимали участие в выплате пая, имеют пожизненное право проживания в кооперативной квартире.
Даже если человек не является собственником, но у него сохранился документ, подтверждающий оплату пая (даже частичную), то право пользования квартирой за ним сохраняется бессрочно.
Выписаться он может только по собственному желанию.
Кроме того, даже проживающие с пайщиком ЖСК члены его семьи (включенные в ордер на заселение, но не участвовавшие в выплате пая – в т.ч.
несовершеннолетние дети), тоже могут сохранить за собой пожизненное право проживания в квартире.
И хотя прямого указания на это в законе не имеется, в судебной практике права этих лиц фактически приравнены к правам членов семьи собственника приватизированной квартиры (см. определение Верховного суда РФ от 12.01.2016 N 56-КГ15-31).
4 — Если между мужем и женой заключен брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества супругов, где указано, что один из них (не титульный собственник) имеет право на проживание в квартире, то это право он сохраняет и после развода, и после продажи квартиры.
5 — Находящиеся под опекой, попечительством, или оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние дети, проживающие в квартире, и не являющиеся ее собственниками, также могут сохранить свое право пользования квартирой при ее продаже. Для их выписки необходимо до сделки получить разрешение Органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
6 — Получатели ренты – это бывшие собственники этой же квартиры, продавшие ее по Договору пожизненного содержания с иждивением, с условием своего проживания в ней до конца жизни.
При последующей продаже квартиры ее новым собственником (плательщиком ренты), рентополучатель сохраняет за собой право пользования квартирой, согласно условиям Договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).
7 — Право пожизненного проживания в квартире может быть предоставлено определенному человеку кем-нибудь из бывших собственников этого жилья, в т.ч. и Продавцом этой квартиры.
Например, условие о сохранении права проживания может быть указано в Договоре купли-продажи или в Договоре дарения квартиры (в т.ч. в прежних договорах, если квартира несколько раз меняла владельцев).
Кроме того, такое право может возникнуть из отдельного письменного обязательства (нотариального заявления от прежнего собственника) о том, что такой-то человек сохраняет право пожизненного проживания в квартире.
Такие случаи встречались в судебной практике, и суды вставали на сторону «вечного жильца» (пример: Апелляционное определение Московского городского суда от 12.01.2017 по делу N 33-1137/2017).
Право проживания в квартире НЕ указывается в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это создает спорные ситуации, и судам приходится в каждом конкретном случае искать баланс между интересами собственника и интересами лиц, обладающих таким правом.
Прекращение прав пользования квартирой и снятие таких граждан с регистрационного учета (выписка) возможно только, если они добровольно сменят место жительства и сами выпишутся из проданной квартиры. Причем, такая выписка должна иметь постоянный, а не временный характер.
Что нужно знать о правоспособности и дееспособности участников сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.
Право пользования квартирой в отсутствии регистрации (прописки)
Для Покупателя квартиры ситуация усугубляется еще и тем, что если даже на момент покупки квартиры в ней никто не прописан, это ещё не гарантия того, что лица, имеющие право пользования, не воспользуются этим своим правом в будущем. Такое может быть, когда человек был выписан из квартиры временно или по ошибке/недоразумению.
Например, Признание гражданина безвестно отсутствующим, объявление его судом умершим, снятие с регистрационного учета в связи с отбыванием наказания, а также в связи с нахождением в детском доме, интернате или каком-то другом учреждении соцзащиты и т.п. – не будут являться препятствием для вселения таких граждан обратно в квартиру после их возвращения.
Эксперты уточняют
Лица, осужденные к лишению свободы, снимались с регистрации по месту жительства только до января 2015 года. Теперь же, после внесения изменений в законодательство, такие граждане не снимаются с регистрационного учета по месту жительства, а значит, снижен риск нарушения прав таких лиц.
Тем не менее, выписанный ранее человек, после отбывания наказания вполне может восстановить свою прописку в квартире. Как было разъяснено в Постановлении Конституционного суда РФ от 23.06.1995 № 8-П – временное отсутствие гражданина, в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением.
Чтобы такие жильцы не стали сюрпризом для Покупателя квартиры, можно вычислить их заранее с помощью профильных юристов.
Кроме того, независимо от «прописки», права пользования квартирой имеют те, кто проживают в ней на основании договора найма (ст. 675 ГК РФ), или на основании договора безвозмездного пользования (п.1, ст.700 ГК РФ).
При продаже квартиры собственником, эти персонажи сохраняют свои права пользования по договору, а Покупатель, как новый владелец квартиры, становится стороной этого договора, автоматически превращаясь в арендодателя. Т.е. Покупатель в таком случае получает квартиру с обременением.
Прекращение прав пользования таких лиц происходит либо по истечении срока действия такого договора пользования, либо путем его расторжения (в т. ч. новым собственником квартиры).
Отличие постоянной прописки от временной – это не только сроки, но и права!
Бывшие члены семьи собственника и право пользования квартирой
Бывшие члены семьи разведенного собственника (бывшая жена, теща и т.п. – не собственники), прописанные в квартире, после его развода теряют право пользования квартирой (п.4 ст. 31 ЖК РФ), и могут быть выписаны в принудительном порядке. Логичнее это сделать ДО продажи.
Для этого собственнику (Продавцу) необходимо обратиться в суд, сославшись на данную статью закона, и передать решение суда в паспортный стол.
Исключением являются несовершеннолетние дети в продаваемой квартире, которые не могут считаться бывшими членами семьи отца или матери, даже в случае их развода.
Принудительная выписка несовершеннолетних из квартиры (для ее продажи, например) возможно только в судебном порядке. Причем, это не зависит от согласия родителей или опекунов.
Так как ситуация с правами пользования квартирой имеет массу нюансов, и не всегда трактуется однозначно (нередки судебные споры именно из-за права проживания), то при наличии сомнений, рекомендуется дополнительная консультация юриста по этому вопросу применительно к конкретной сделке.
Альтернативная сделка купли-продажи квартиры – порядок и последовательность действий.
Чтобы таких споров было меньше, закон предусмотрел обязанность сторон при заключении Договора купли-продажи квартиры указывать в договоре всех лиц, которые сохраняют право пользования квартирой после сделки, с явным указанием их прав на такое пользование (п.1 ст.558 ГК РФ). Это условие относится к существенным условиям договора.
На практике Покупатели также страхуются от нежелания Продавцов выписываться из проданной квартиры после сделки, недоплачивая им определенную сумму за квартиру. Недоплаченный остаток Продавец может получить только после того, как все члены его семьи выпишутся из квартиры.
Подробнее о передаче денег при покупке квартиры, см. на соответствующем шаге ИНСТРУКЦИИ, по ссылке.
Что делать, если продавцы не выписываются из проданной квартиры, рассмотрено также отдельным вопросом (см. по ссылке).
Вообще, в сделках купли-продажи квартир право пользования может быть отнесено (в числе прочих) к правам т.н. «третьих лиц».
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).
7 жильцов, которых нельзя выписать при продаже квартиры
Иногда при продаже недвижимости риелторы сталкиваются с проблемой: в квартире живут люди, которых по закону нельзя выписать.Если сделка состоится, покупателю придется жить с чужими людьми или выписывать их через суд.
Рассказываем, какие категории жильцов усложнят риелтору сделку и заставят продавца сбросить цену на жилье.
Несовершеннолетние дети
По закону дети до 14 лет должны проживать со своими родителями. Если у ребенка нет родителей, его регистрируют вместе с опекунами.
https://www.youtube.com/watch?v=Zw8JvuM4A8I
Выписать детей из квартиры без суда могут только родители или опекуны. При этом, даже если у ребенка нет права собственности на квартиру, лишить несовершеннолетнего жилья сложно даже через суд. Для соблюдения интересов детей в суд приглашают органы опеки и Прокурор.
Если у ребенка нет места для новой регистрации, суд может оставить его жить в квартире до 18 лет.
Как проверить
Данные о зарегистрированных в квартире жильцах указывают в справке по форме №9. Документ выдают только собственнику квартиры.
Справку можно оформить по доверенностиСправку можно оформить по доверенности
Справкой о зарегистрированных жильцах часто интересуются покупатели. Поэтому еще до сделки документ нужно запросить у хозяина квартиры.
Что делать, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние
Уточнить у владельца квартиры, возможно ли выписать детей без суда.
- Если в квартире зарегистрированы дети владельца квартиры, — то в договоре купли-продажи фиксируем сроки снятия жильцов с регистрации.
- Если несовершеннолетних жильцов выписать нельзя, — продавцу придется снизить цену на жилье. Скидка — это оплата за риск. Новый владелец покупая квартиру с зарегистрированными детьми рискует жить с ними до их совершеннолетия.
Родственники бывшего супруга
Зарегистрированная десять лет назад троюродная тетя жены может помешать продать квартиру.
Покупая квартиру в браке, муж и жена получают на нее равные права. Даже если квартира по документам полностью принадлежит мужу, жена имеет право на половину жилья.
После развода, выписать бывших родственников можно только через суд. Судья будет уточнять, поделена ли квартира после расторжения брака или второй супруг имеет права на общее жилье.
Если имущество после развода не делили, — выписать родственников не получится.
Как проверить
В справке по форме №9 указывают всех зарегистрированных жильцов. Часть данных уже указана в Справке, родственные отношения уточняют у собственника квартиры.
Если родственники зарегистрированы временно, регистрацию аннулируют с истечением срока, указанного в заявлении
Если родственники зарегистрированы временно, регистрацию аннулируют с истечением срока, указанного в заявлении
Что делать, если в квартире зарегистрированы чужие родственники
Продать квартиру с бывшим родственником можно без согласия супруга.
Но при продаже есть риски:
- Если квартира после развода не разделили, она считается общей. Второй супруг может обратиться в суд.
- По решению суда сделку расторгнут, а квартиру и деньги за ее продажу заставят вернуть.
Чтобы не снижать стоимость жилья и не судится после сделки, с бывшего супруга берут согласие на сделку.
Согласие подписывают у нотариуса. Устное согласие бывшего супруга на продажу квартиры нельзя подтвердить в судеСогласие подписывают у нотариуса. Устное согласие бывшего супруга на продажу квартиры нельзя подтвердить в суде
Жильцы, вселенные по завещанию
Бывает, что квартира достается по завещанию, и в ней остаются жить другие люди.
По завещанию умерший может вселить в квартиру любого человека —- это называется завещательным отказом. Если в завещании указан завещательный отказ, перечисленных в завещании жильцов нельзя выписать даже после продажи квартиры.
Пример завещательного отказаПример завещательного отказа
Люди, имеющие право занимать жилье по завещанию, могут быть не зарегистрированы и даже не проживать в квартире. Но право проживания сохраняется за ними на срок, указанный в завещании: например, до совершеннолетия или до конца жизни.
Как проверить жильцов, вселенных по завещанию
1. Заказать выписку из ЕГРН. Выписку может получить любой человек в МФЦ или через сайт Росреестра. Доверенность риелтору не нужна.
В выписке указывают, каким образом квартира перешла к собственнику: по сделке купли-продажи, дарению или завещанию.
Иногда в выписке указывают людей, которые имеют право жить в квартире по праву завещательного отказаИногда в выписке указывают людей, которые имеют право жить в квартире по праву завещательного отказа
2. Проверить информацию в свидетельстве о праве на наследство. Свидетельство запрашивают у собственника жилья. Если свидетельство утеряно, копию получают у нотариуса, который вел наследственное дело. Идеально, если владелец квартиры покажет изначальное Завещание.
Вместе с квартирой наследник может получить обязанность делить жилье с чужим человекомВместе с квартирой наследник может получить обязанность делить жилье с чужим человеком
Что делать, если в завещании прописали чужих людей
Закон не запрещает продавать Недвижимость с завещательным отказом. Однако стоимость квартиры придется снизить.
Поэтому еще до поиска покупателей и организации показов, с владельцем нужно договориться о снижении стоимости квартиры.
Бывшие члены семьи без своего жилья
К бывшим членам семьи относятся:
- бывшие супруги
- дети, над которыми отменили усыновление или закончилась опека.
Если бывшие члены семьи прописаны в квартире, выписать их можно по суду. Однако, например, отсутствие своего жилья у бывшего супруга затянет процесс на неопределенный срок.
Суд даст бывшему члену семьи время на поиск нового жилья. Обычно это занимает от нескольких месяцев до года.
Как проверить
Информация по всем зарегистрированным в квартире людям есть в справке по форме №9. Если на момент сделки бывшие члены семьи выписались, вернуться проживать в квартиру они уже не смогут.
Что делать, если в квартире прописаны бывшие члены семьи
- Продать квартиру с зарегистрированным жильцом. Из-за проживания постороннего человека стоимость квартиры будет ниже рыночной.
- Обеспечить бывшего члена семьи помещением, пригодным для проживания.
Например, если продавец квартиры планирует покупку нового жилья, — временно вселить бывшего члена семьи по новому адресу.
от 90 дней до 5 лет срок временной регистрации
Жильцы, отказавшиеся от участия в приватизации
Если человек живет в государственной квартире, то по закону жилье можно оформить в частную собственность — приватизировать. Доли в квартире дают всем зарегистрированным на момент приватизации.
От участия в приватизации можно отказаться. Отказ оформляют у нотариуса.
Однако отказ от собственности не лишает отказавшихся жильцов права пожизненного проживания в квартире.
Жильцов, отказавшихся от приватизации, не указывают в выписке из ЕГРНЖильцов, отказавшихся от приватизации, не указывают в выписке из ЕГРН
Как проверить
- Получить выписку из ЕГРН на квартиру. В выписке указывают дату приватизации.
- Запросить у собственника квартиры архивную выписку из домовой книги. С 2018 года домовые книги отменили.
Но архивные выписки по прежнему выдаются. Для получения сведений, собственник должен лично обратиться в МФЦ или управляющую компанию.
- Проверить количество человек, зарегистрированных в квартире на дату приватизации.
Что делать, если в документах нашли жильцов, отказавшихся от приватизации
Согласие на продажу приватизированной квартиры собственнику не нужно. Но лишить права проживания тех, кто отказался от права собственности на квартиру, невозможно даже через суд.
Даже если человек много лет не проживал в квартире, он имеет право вернуться и пользоваться квартирой. Право проживания заканчивается со смертью гражданина и не переходит по наследству.
Рентополучатель
Рентополучатель отдает свою квартиру взамен на ежемесячное содержание и помощь по хозяйству. Вместе с ежемесячной помощью рентополучатель сохраняет пожизненное право проживания в квартире.
Если новый владелец квартиры выставит жилье на продажу, для сделки понадобится согласие рентополучателя.
Квартиру продают только вместе с рентой. Т.е. после сделки новый хозяин квартиры должен платить ренту и ухаживать за бывшим владельцем.
Как проверить
1. Данные о договоре ренты указывают в выписке из ЕГРН о зарегистрированных правах на квартиру.
Сведения о зарегистрированных правах запрашивают через сайт РосреестраСведения о зарегистрированных правах запрашивают через сайт Росреестра
2. Сам договор ренты предоставляет продавец квартиры. В договоре указано, кто может постоянно проживать в квартире. Дополнительно в договоре может быть установлен запрет на продажу квартиры.
Что делать, если квартиру покупают у рентополучателя
Если квартира досталась по договору ренты, от рентополучателя берут письменное согласие. Согласие заверяет Нотариус.
После продажи рентополучатель остается проживать в квартире до своей смерти.
Бывает, что владелец квартиры договаривается с рентополучателем. Рентополучатель освобождает квартиру, но взамен его переселяют в другое жилье.
Отбывающие срок в тюрьме
Бывает, что отбывающего наказание человека выписывают из квартиры. После освобождения из тюрьмы жилец может вернуться жить в квартиру и восстановить регистрацию.
Как проверить
Осужденных жильцов проверяют по архивной выписке из домовой книги. В выписке указывают место отбытия, например: выбыл в колонию.
Выписку предоставляет собственник квартиры. Риелтор может получить выписку по доверенности.
Что делать, если в квартире прописан осужденный
Для продажи квартиры не нужно согласие отбывающих наказание. Однако осужденного нельзя лишить права проживания в квартире. Суд может выписать заключенного только на время отбывания наказания.
Осужденного выписывают навсегда только по его желанию. Если договориться не удалось, покупателю придется делить квартиру с чужим человеком.
Если в квартире есть жильцы, которые могут усложнить сделку, но собственник уверен, что они выпишутся, в договоре купли-продажи прописывают ответственность.
Покупатель расторгнет сделку и вернет деньги, если жильцы передумаю выписываться из квартиры.Покупатель расторгнет сделку и вернет деньги, если жильцы передумаю выписываться из квартиры.
Как проверить прописанных жильцов еще до сделки:
- Заказать в МФЦ выписку из ЕГРН. В выписке указывают, по какому документу владелец получил квартиру. Например, по договору о приватизации, купли-продажи, свидетельству на наследство.
- Попросить владельца квартиры предоставить справку по форме № 9.
Если в квартире зарегистрированы дети, бывшие супруги и другие люди, которых нельзя выписать, предупреждаем продавца о снижении стоимости жилья.
- Запрашиваем архивную выписку из домовой книги. По архивной выписке видно, кто учавствовал в приватизации или отбывает срок в тюрьме.
Такие жильцы могут вернуться жить в квартиру в любой момент.
Читайте больше интересных статей о недвижимости на сайте Этажи Журнал !
Как определить владельца приватизированной квартиры, если собственников два и более
Приватизация – возможность бесплатно оформить в собственность квартиру, в которой проживает лицо на основе договора социального найма.
Естественно, возникает вопрос о том, можно ли оформить квартиру сразу на нескольких лиц, кто из них будет собственником и как в дальнейшем можно распоряжаться такой недвижимостью.
На данном этапе приватизация является бессрочной, поэтому оформить квартиру в собственность по данному основанию можно в любое время.
Можно ли приватизировать квартиру одновременно на двух собственников
Квартира может быть оформлена в собственность в рамках приватизации на двух и более лиц. При этом квартира, являясь цельным объектом недвижимости, будет поделена на доли между собственниками.
Каждый из двух собственников получает равные права на доли квартиры. Обращаем ваше внимание: не стоит путать реальных собственников квартиры с лицами, зарегистрированными в ней. Последние не имеют права собственности. Именно собственник решает вопрос о приписке по адресу иных лиц.
Можно ли распоряжаться квартирой, приватизированной родителями
Приватизированная квартира представляет собой не что иное, как квартиру на праве собственности. Если квартира была приватизирована родителями, то, согласно Семейному кодексу РФ, если завещанием не установлено иное, квартира перейдет к детям, т.е. станет их собственностью.
Рассмотрим ситуацию, в которой умирает один из собственников приватизированной квартиры, предположив, что доли равны. В этом случае половина квартиры переходит к наследникам. Наследники бывают двух типов:
- наследники по закону;
- наследники по завещанию.
Если лицо не оставило завещание, то действуют правила наследования по закону. В этом случае недвижимость переходит к наследникам первой очереди, к которым относятся родители, дети и супруг. Наследники могут отказаться от доли в пользу других лиц. При этом частичный отказ от наследства не допускается, т.е. наследство придется либо полностью принять, либо полностью от него оказаться.
Для того, чтобы оформить приватизированную квартиру на себя, наследникам нужно вступить в наследство. Для этого нотариусу потребуются документы:
- свидетельство о смерти наследодателя;
- документы, подтверждающие родство, если речь идет о наследниках по закону;
- паспорт наследника;
- прописка или иной документ, подтверждающий место проживания наследодателя в последнее время;
- документы на квартиру (техпаспорт, выписка из домовой книги, выписка из егрп);
- иные документы по запросу нотариуса.
Если квартира приватизирована на ребенка и его родителя, возможен ли отказ
Приватизация объекта недвижимости является правом, а не обязанностью гражданина. Приватизировать можно лишь одну квартиру, поэтому отказ от приватизации необратим. Однако, если взрослый дееспособный Гражданин вправе отказаться от приватизации по собственной инициативе, отказ несовершеннолетнего от доли в приватизированной квартире стоит под вопросом.
Интересы ребенка представляют его родители, а также органы опеки. Несовершеннолетний может легально отказаться от доли в приватизированной квартире только при условии, что он уже прописан в другом жилье. Это общее правило, которое распространяется и на прописку. Например, выписав ребенка из одной квартиры, его нужно сразу же прописать по другому адресу.
Также не стоит забывать о возможности расприватизации жилья (деприватизация). Этот процесс возможен, когда наступают определенные трудности, например, существенное повышение расходов на оплату налогов и коммунальных услуг. Расприватизация возможна при соблюдении следующих условий:
- приватизированная квартира является единственным местом жительства;
- квартира не находится под обременением;
- все собственники недвижимости согласны пойти на деприватизацию квартиры;
- объект недвижимости, в котором располагается квартира, не является аварийным и не подлежит сносу.
Квартира приватизирована на двоих: кто собственник
Приватизация квартиры – это процесс оформления недвижимости в собственность. Собственником может выступать физическое или юридическое лицо. При этом количество собственников законом не ограничивается.
Рассмотрим ситуацию. В квартире прописаны двое, при этом договор социального найма заключил один из проживающих. На стадии приватизации квартиры оба лица изъявили стать собственниками квартиры.
В этом случае квартира будет оформлена в долевую собственность.
Таким образом, собственниками будут обо гражданина, при этом каждый их них будет владеть определенной долей в квартире, а не всем объектом недвижимости.
Квартира приватизирована на троих: как ее продать
Собственник приватизированной квартиры имеет право распоряжаться недвижимостью. Например, продать квартиру. Однако, если квартира оформлена на нескольких лиц, т.е. находится в долевой собственности, при продаже квартиры одним лицом должны учитываться интересы других собственников.
Согласно статье 250 ГК РФ у других собственников имеется Преимущественное право покупки доли в квартире. Это значит, что продавец в первую очередь должен известить о продаже доли в квартире иных ее собственников и предложить долю к покупке.
В данной ситуации возможно два варианта развития событий:
- Квартиру можно продать целиком, при этом нужно договориться с иными владельцами долей в квартире, распределить по итогам сделки прибыль, полученную от продажи квартиры. На практике мало покупателей решаются на сделку с дольщиками, т.е. покупать объект недвижимости у одного лица намного проще. Поэтому, скорее всего, придется выкупить долю у других собственников, если речь идет о продаже квартиры целиком.;
- Уведомление собственников долей о преимущественном праве покупки. Уведомление обязательно должно быть направлено в письменной форме, если другие собственники отказались от преимущественного права покупки (отказ тоже в письменной форме), то после этого можно продавать долю в приватизированной квартире третьим лицам. Если в течение одного месяца собственники квартиры не отвечают на уведомление, то такое уведомление считается полученным, а право собственника – реализованным в части отказа.
Оформляем приватизацию на троих и более лиц
По факту квартира может быть приватизирована на двоих, троих и более. Право собственности на приватизируемую квартиру имеют все лица, прописанные по данному адресу.
Если человек зарегистрирован в квартире, то он может стать полноправным собственником. Причем, это право, а не обязанность. Лицо может также отказаться от приватизации квартиры на себя, уступив долю в пользу других лиц.
Обращаем ваше внимание, что отказ от приватизации не лишает лицо права проживать в дальнейшем в данной квартире.
Приватизация квартиры на троих граждан мало чем отличается от оформления индивидуального права собственности. Приватизировать долю квартиры нельзя, квартира приватизируется полностью с распределением ее долей лицам, имеющим на это право.
Кто собственник неприватизированной квартиры
Неприватизированное жилье не является частным, т.е. не принадлежит лицу на праве собственности. Это значит, что квартира является собственностью государства и относится к муниципальному жилищному фонду.
Несмотря на то, что процесс приватизации длился годами и в итоге стал бессрочным, доля неприватизированных квартир все еще сохранилась. Конечно, есть плюсы пользования таким помещением, например, уменьшение оплаты коммунальных расходов и отсутствие оплаты налога на недвижимое имущество.
Наймодатель, в лице государства или муниципалитета, является собственником неприватизированной квартиры, а это значит, что права пользования, владения и распоряжения у лица, заключившего договор социально найма, весьма ограничены.
Наследник неприватизированной квартиры
Право собственности не распространяется на неприватизированную квартиру. Это значит, что лицо, проживающее в муниципальной квартире на основе договора социального найма, не может распоряжаться данной недвижимостью, например, продать, подарить или включить в наследство.
Своеобразным «наследником» неприватизированной квартиры может стать только новое лицо, заключившее договор социального найма.
По факту после смерти гражданина квартира «остается» в собственности муниципалитета и договор социального найма может быть подписан с любыми желающими. Но, если предыдущий съемщик жилья имел родственников, совместно с ними проживал, то, обратившись в суд, родственники смогут получить право на дальнейшее проживание в данной квартире.
Для этого необходимо выполнение следующих условий:
- совместное проживание или кровное родство. В том числе родство, установленное через суд;
- прописка по адресу квартиры;
- ведение общего хозяйства.
При наличии данных факторов можно «наследовать» приватизированную квартиру. Но все же термин «наследство» здесь мы употребляем с оговоркой, т.к. наследование в этом случае не предполагает право собственности.
- Для того чтобы заключить договор социального найма «наследник» муниципального неприватизированного жилья должен:
- ·собрать пакет документов, в том числе заявление о согласии иных жильцов;
- ·заключить договор социального найма.
- Таким образом, члены семьи, проживающие в одной квартире с нанимателем, вправе после смерти последнего заключить новый договор социального найма, при этом проживание по прежнему адресу сохранится.
Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:
Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.