Купил квартиру, а в ней прописан несовершеннолетний без прав собственности? Увы, но ежегодно сотни россиян попадают в такую историю.
Как правильно купить квартиру, где прописан несовершеннолетний?
Приступая к процедуре поиска и покупки недвижимости, следует помнить – Закон не запрещает продавать (покупать) квартиру с зарегистрированными в ней несовершеннолетними детьми.
Однако, такая ситуация может быть потенциально опасной для покупателя жилья, а поэтому, прежде чем решить, стоит ли покупать квартиру с прописанным в ней ребенком – необходимо как следует подумать и оценить все возможные риски.
В идеале, от покупки квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, лучше отказаться, особенно, если на рынке есть альтернативное «чистое» жилье. Другим вариантом может быть требование от продавца выписки с жилплощади всех, кто там был зарегистрирован
Однако, жизнь и сложные обстоятельства, зачастую, заставляют идти покупателей квартир на риски. Какие шаги следует предпринять, чтобы минимизировать их?
- Прежде всего, перед сделкой следует убедиться, что прописанный в квартире несовершеннолетний ребенок не имеет права собственности на жилплощадь или на ее часть. Сделать это можно, запросив выписку из единого государственного реестра недвижимости
- До заключения следки следует решить вопрос о выписке несовершеннолетних детей. Здесь следует помнить, что Малолетние дети в соответствии с законом должны быть зарегистрированы вместе с родителями и не могут быть выписаны «в никуда». Если в процессе оформления документов выяснится, что родители прописаны по другому адресу, а дети – в продаваемой квартире, стоит задуматься – все ли здесь чисто? В любом случае, до даты заключения сделки нужно потребовать у продавца квартиры выписать детей на тот же адрес, по которому зарегистрированы их родители и предоставить подтверждающий документ.
Покупка квартиры с прописанными детьми – риски для покупателя
Особенно тщательно стоит взвешивать все за и против, в случае покупки квартиры, в которой прописана вся семья продавцов и выехать до приобретения нового жилья им некуда. В этом случае риск покупателя заключается в отсутствии гарантий того, что родители-продавцы окажутся добросовестными людьми, купят себе в последующем квартиру, не ухудшающую условия жизни детей и переедут туда.
Судебная практика знает немало случаев, когда новым владельцам квартиры приходилось обращаться в суд с иском о признании бывших собственников утратившими право пользования квартирой со снятием с регистрационного учета. Особенно проблемными бывают ситуации, когда новое жилье приобретается с привлечением средств материнского капитала. Риск увязнуть в длительных судебных разбирательствах в таких случаях особенно велик
Кроме того, в ситуациях, когда дети являются собственниками квартиры или доли в ней, в соответствии с ч. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, сделка должна оформляться с согласия органа опеки и попечительства (местной администрации).
Одним из наиболее эффективных способов застраховать себя от рисков при покупке квартиры с прописанными детьми-несобственниками, является титульное страхование приобретаемой недвижимости.
В этом случае, покупатель может рассчитывать на выплату страховой компанией всей стоимости квартиры, если в дальнейшем, по тем или иным причинам, право на нее будет утрачено.
Очевидным минусом этого варианта является дороговизна страховки.
Может ли собственник выписать ребенка из квартиры без его согласия?
Покупка недвижимости, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети, относится к весьма рискованным сделкам с трудно прогнозируемыми последствиями.
Если человек купил квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним, выписать его без согласия самого ребенка и его законных представителей можно только через суд. При этом, далеко не факт, что судебное решение будет положительным.
Учитывая, что в соответствии с законом, выселение детей без предоставления им другого жилья недопустимо, вопросы, связанные с выпиской несовершеннолетних из покупаемой квартиры, лучше всего решать заранее.
Так, если Продавец квартиры с прописанным в ней ребенком предлагает завершить сделку, обещая выписать ребенка в будущем, например, мотивируя это тем, что не успел получить разрешение органов опеки, следует тысячу раз подумать, прежде чем соглашаться на такой вариант. Впоследствии может оказаться, что регистрировать ребенка им попросту негде. А выписывать ребенка с жилплощади «в никуда» у нас запрещено законодательством.
Как показывает практика, судьи, зачастую выносят решения об аннулировании сделки с недвижимостью, нежели выписывают несовершеннолетних, права которых затрагиваются.
Для покупателя такой вариант может быть крайне нежелательным, поскольку, признавая сделку недействительной, суд принимает решение о «возврате ситуации в начальную точку». То есть, покупатель должен вернуть квартиру продавцу, а тот – вернуть деньги покупателю.
Как правило, наиболее уязвимым в этой ситуации оказывается именно тот, кто купил квартиру, поскольку, деньги, переданные им за жилплощадь, могут быть уже безвозвратно потрачены продавцом.
Подводя итог, можно констатировать, что покупка квартиры, в которой зарегистрирован ребенок – это весьма рискованная сделка, заключение которой может обернуться в будущем большими неприятностями. Будьте крайне осторожны и по возможности согласовывайте свои действия с юристом!
[autor_bq]
Нужен совет юриста в сфере недвижимости и жилищного права? Задавайте свой вопрос прямо сейчас – это бесплатно!
Остались вопросы? Задайте их юристу в форме ниже
Как могут быть проблемы при прописке несовершеннолетнего ребенка
Прописка играет важную роль в жизни людей, в том числе и детей. Однако больше всего проблем у собственника возникает при регистрации несовершеннолетнего ребенка. Законодательство нацелено на максимальную защиту детей, поэтому предусматривает ряд исключений и правил при вселении/выселении.
Регистрация ребенка позволяет прикрепить малыша к медицинскому учреждению, есть возможность определения в школу либо детский сад по месту прописки.
В соответствии с законодательством России, прописка (регистрация) бывает временного характера, а также постоянная для проживания по месту жительства. Зарегистрировать ребенка можно только с согласия собственника. Но не каждый человек решается на такой шаг, поскольку проблемы могут быть, и очень серьезные.
Временная регистрация
При этой форме прописки вероятность проблем минимальна. В документе указываются конкретные сроки проживания ребенка. Казалось бы, что по истечению этого времени прописка аннулируется автоматически. Но не все так просто.
Временная регистрация действительно много дает. С момента регистрирования получатель – лицо до 18-летнего возраста, имеет право пользоваться благами, а также осуществлять действия, которые могут быть противоположны интересам собственника.
По окончанию прописки ребенка выписывают по месту проживания его родителей – матери или отца. Но если получится так, что им некуда идти, то сразу избавиться от непрошеного соседства не получится.
С точки зрения законодательства РФ, права детей ущемлять нельзя, а условия проживания ухудшать, соответственно, суд может предоставить таким жильцам отсрочку на выселение на определенный срок.
Еще один минус заключается в том, что изменится размер коммунальной платы. Но об этом надо договариваться на «берегу» с родителями, поскольку они несут ответственность за несовершеннолетнего ребенка.
Постоянная прописка
Постоянная регистрация предстает рискованным шагом. Одно дело – зарегистрировать собственного малыша и совершенно другое – чужого ребенка.
Родители ребенка имеют право прописать еще одно малыша, если он только родился. И выписать потом, даже по судебному решению, пока жилец не найдет другого места проживания, практически невозможно.
После постоянной прописки человек становится зависимым от ребенка. То есть владелец недвижимости не сможет проводить сделки с оной. Для этого придется получать разрешение жильца. А мало кто из покупателей хочет покупать квартиру, в которой прописаны другие люди.
Если ваша сделка не понравится жильцу, то он имеет право ее оспорить в суде, попросить компенсацию.
Другие риски для владельца квартиры
Даже если вы временно прописали в свое жилье несовершеннолетнего ребенка, то у вас могут быть трудности в дальнейшем.
Они связаны со следующими моментами:
- Если в документе о временной регистрации не проставлены сроки, а ребенка родители выписывать не хотят (вне зависимости от причины), то придется обращаться в суд. Само собой, он удовлетворит требование собственника, но никто не компенсирует потраченные нервы и денежные средства.
- Жильцам некуда съезжать. Даже если оговорены четкие сроки временной регистрации, а жильцам некуда переехать, просто так выставить их за дверь не получится. Более того, даже правоохранительные органы не помогут. Обращаться надо в суд. И судебное решение будет таково, что суд дает отсрочку, пока семья с малышом не найдет новое место жительство. Как результат, жильцы будут жить еще несколько месяцев, и это в лучшем случае.
Временно зарегистрированный человек имеет право зарегистрировать новорожденного ребенка, причем согласие собственника для этого не нужно.
- Нередко бывает, что несовершеннолетнего ребенка прописывают на срок дольше, чем его родителей. А это означает, что последние получают право зарегистрироваться по месту жительства своего ребенка.
- Пока ребенок зарегистрирован в квартире, продать Недвижимость не получится.
- Непорядочность жильцов. Когда имеются проблемы с местом проживания, всегда проявляются худшие стороны людей. Временно прописанные личности могут в буквальном смысле разгромить квартиру, но при этом все равно получат отсрочку, поскольку у «них же ребенок».
Если в целом, удовлетворять просьбу о временной регистрации ребенка или нет, решать вам, однако лучше хорошо подумать, чем потом бороться с последствиями.
Видео по теме
(7 оценок) Загрузка…
Рекомендуем к прочтению:
Какие права имеет несовершеннолетний ребенок, прописанный в квартире — что это такое в 2020 году
На данный момент одной из самых приоритетных задач судов и органов опеки является защита интересов несовершеннолетних. Следует помнить, что перечень прав детей особенно обширен. При этом одним из самых важных является право на жилье.
Ребенок имеет сегодня достаточно обширный перечень самых разных прав. К наиболее важному относится право на жилье.
Данный момент гарантируется конституцией и непосредственно Семейным кодексом Российской Федерации.
В этом вопросе необходимо ориентироваться также на ст.№20 Гражданского кодекса РФ – до момента достижения несовершеннолетним возраста 14 лет местом его проживания является квартира, дом родителя.
Ст.№69 ЖК РФ гласит, что дети по договору социального найма являются равноправными владельцами квартиры. Важно знать, что при возникновении различного рода споров суд всегда будет именно на стороне ребенка.
Лицам, для которых важно, какие именно права имеет несовершеннолетний ребенок на жилье, в котором он прописан, необходимо будет максимально внимательно изучить следующие вопросы:
- Что это такое?
- Кто попадает под категорию.
Что это такое
Сегодня каждый Гражданин Российской Федерации должен быть в обязательно порядке зарегистрирован по месту своего проживания. Данный момент отражается в действующем законодательстве. Причем касается это также лиц, не достигших 18 лет.
Но при этом следует помнить, что права несовершеннолетних на какое-либо жилье существенно различаются в зависимости от множества факторов.
В первую очередь от типа прописки. Она может быть двух видов:
- с правом собственности;
- без права собственности.
Чаще всего ребенок прописывается в квартире, принадлежащей родителю, без права собственности. Основанием для этого является СК РФ. Так как ребенок должен быть в обязательном порядке обеспечен жильем.
Но в то же время права собственности у несовершеннолетнего на данную недвижимость попросту отсутствуют.
Они могут возникнут только лишь в случае ухода из жизни родителя – ребенок, наравне с супругом, является наследником первой категории.
Если же при оформлении жилья ребенок прописан в нем с правом собственности, то в таком случае продажа недвижимости будет крайне затруднена.
Следует помнить, что реализовать данную процедуру можно будет только в случае наличия иного места жительства у несовершеннолетнего.
Причем условия проживания должны быть не хуже. В то же время несовершеннолетний также должен в обязательном порядке иметь на него Право собственности.
Необходимо знать, что если по какой-то причине прописанный в квартире ребенок должен быть оттуда выписан (например, когда в результате развода он остается с матерью), то может быть предоставлено некоторое время на поиск нового жилья.
С правами несовершеннолетнего на жилье связано очень большое количество нюансов.
Кто попадает под категорию
Под категорию «несовершеннолетние» подпадают все лица, возраст которых менее 18 лет. Но в то же время необходимо помнить, что при разборе дел о правах на жилье суд в обязательном порядке ориентируется на действительный возраст.
Например, если он менее 18 лет, то ребенок ни в коем случае не может быть выписан «в никуда». Наличие нового жилья строго обязательно.
Именно поэтому нередко возникают сложные ситуации, когда прав собственности на жилье по месту регистрации ребенок не имеет.
Необходимо помнить, что право на проживание с ответственным за него лицом имеют дети, находящиеся под опекой:
- родителя;
- усыновителя;
- опекуна;
- попечителя.
Причем следует помнить о приравнивании прав и обязанностей родителя и усыновителя. Фактически, усыновление на юридическом уровне является фактом признания наличия юридического родства между двумя лицами.
Потому после смерти усыновителя ребенок будет иметь право наследования – причем именно как наследник первой очереди. Данный момент закреплен в Семейном кодексе Российской Федерации.
Также несовершеннолетний может быть прописан непосредственно со своим опекуном, попечителем. В данном случае имеет место только лишь право на проживание, но не на наследование. Данный момент закреплен на законодательном уровне.
Право собственности на жилье опекуна может возникнуть только лишь в случае:
- Оформления дарственной.
- Включения в Завещание.
Какие права имеет несовершеннолетний, прописанный ребенок
Следует помнить, что несовершеннолетний ребенок имеет достаточно обширный перечень прав на жилье, в котором он прописан в текущий момент.
Законодательство различным образом способствует созданию благоприятных условий для проживания несовершеннолетнего.
Одним из обязательных является именно наличие жилья. Так как только в комфортных условиях имеет место становление личности, которая, впоследствии, может стать полноценным членом общества.
При этом перечень прав, которые имеет ребенок на жилье по месту прописки, достаточно обширен.
Он включает в себя следующее:
- постоянное проживание;
- пользование.
При этом как раз с обозначенными выше правами связано очень большое количество самых разных нюансов.
Особенно если дети не являются родными и прописаны в квартире, иной жилой недвижимости на иных основаниях – не по причине личного родства с собственником.
Проживание
Согласно действующему законодательству, не достигший 18 лет имеет право на проживание с ответственными за него лицами. Данный момент регулируется сразу несколькими нормативно-правовыми документами.
К наиболее важным можно отнести следующие:
| Статья | Описание |
| Ст.№54 СК РФ | несовершеннолетний обладает правом проживать в своей родной/приемной семье |
| Ст.№20 ГК РФ | местом проживания гражданина, возраст которого менее 14 лет является именно место прописки родителей, других лиц, представляющих его интересы |
| П.1 ст.№20 ГК РФ | местом текущего проживания признается недвижимость, где ответственное за ребенка лицо проживает постоянно |
Также следует знать, что аннулирование супружеских отношений между родителями никак не оказывает влияния на право несовершеннолетнего проживать вместе с матерью/отцом.
Данный момент достаточно подробно описывается в п.1 ст.№55 СК РФ.
Согласно СК РФ в случае аннулирования семейных взаимоотношений между двумя гражданами (мужем и женой – развод), право на проживание, а также использование утрачивается (если законодательством не предусмотрено другое).
Именно по отношению к несовершеннолетнему установлено иное – после развода своих родителей он имеет полное право пользоваться жильем любого из них (матери/отца). Данный момент отражается ч.4 ст.№31 ЖК РФ.
Также следует помнить, что полный перечень лиц, которые являются членами семьи собственника какого-либо жилого помещения, перечислен в ч.1 ст.№31 ЖК РФ.
Право на проживание ребенка по месту жительства родителей должно и может реализовываться при их непосредственном содействии. Данный момент отражается непосредственно в ст.№65 СК РФ.
Данный нормативно-правовой документ утверждает обеспечение интересов ребенка, а также их защиту. Разводродителей не лишает ребенка прав на проживание с одним из них.
Но необходимо помнить, что если несовершеннолетний по какой-то причине обязан проживать в другой квартире, то ответственное лицо обязано будет обеспечить жилищную площадь.Основанием для этого является ст.№31 ЖК РФ.
Следует помнить, что при разрешении споров, где затрагиваются интересы несовершеннолетних, в обязательном порядке участвуют Органы опеки и попечительства.
Так как защита прав детей сегодня является одной из приоритетных задач судебной, исполнительной и законодательной власти.
Пользование
Ребенок наравне с остальными членами своей семьи может пользоваться жилой недвижимостью, на которой он проживает.
Данный момент закреплен соответствующими статьями Жилищного и Гражданского кодексов Российской Федерации. Но при этом имеется достаточно обширный перечень ситуаций, когда несовершеннолетний может утратить данное право.
К наиболее сложным можно причислить следующее:
| Показатели | Описание |
| Остальные родственники утрачивают права | на использование конкретной жилой площади по какой-либо причине |
| Осуществлена продажа недвижимости | и она становится собственностью иного физического лица (либо юридического) – ст.№292 ГК РФ |
| Осуществлено расторжение договора бессрочного пользования | родителем или же иным лицом, совместно с которым должен проживать ребенок |
Также право на использование жилого помещения может быть утрачено ребенком в случае, если оно было муниципальным:
| Статья | Описание |
| Ч.3 ст.№83 ЖК РФ | если был осуществлен добровольный выезд на другое место жительства |
| Ч.4 ст.№83 ЖК РФ | использование жилого помещения родителем ребенка не по назначению |
В случае, когда имеет место лишение родительских прав, но при этом ребенок проживает с ним и другого места жительства у него не имеется, именно родитель может быть выселен с занимаемой им жилищной площади.
Данный момент достаточно подробно освещается в следующих нормативно-правовых актах:
| Показатели | Описание |
| Ч.2 ст.№91 ЖК РФ | выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения |
| П.40 Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации №14 от 02.07.09 г. | «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» |
Следует помнить, что рассмотрение дел, где тем или же иным образом затронуты интересы несовершеннолетних, является одним из самых сложных разделов юриспруденции.
При этом судебная практика по этому поводу является достаточно обширной. Необходимо знать, что в первую очередь судьи и прокуроры ориентируются именно на неё.
Видео: права ребенка
Если дети не родные
Если дети не являются родными, их права на пользования одним помещением с законным представителем также регламентируются законодательством.
Достаточно просто все в случае, если ребенок попросту усыновлен – между ним и его усыновителем возникают правовые взаимоотношения, полностью идентичные отношениям с родным родителем.
Но законными представителями несовершеннолетнего также могут являться следующие лица:
В некоторых случаях органы опеки и попечительства позволяют оформить такой вид ответственности за несовершеннолетнего, как патронаж. Во всех обозначенных выше случаях ребенок может пользоваться имуществом ответственного за него лица.
Следует лишь помнить, что возникает именно право пользования, но не владения. Таким образом, после ухода из жизни попечителя/опекуна у несовершеннолетнего прав собственности не возникает.
Основные нюансы
Имеется важная особенность, связанная непосредственно с процедурой прав ребенка на жилье. Нередко случается, что квартира, где прописан ребенок, продается. Но в последствии выявляется, что при этом были нарушены права несовершеннолетнего.
В таком случае может быть подан иск:
- органами опеки и попечительства;
- законным представителем интересов.
В таком случае допускается также аннулирование прав собственности на жилую недвижимость нового собственника. Судебная практика по этому поводу достаточно обширна.
Именно поэтому в случае необходимости приобретения квартиры стоит обязательно заранее выяснить, не были ли ранее в ней прописаны несовершеннолетние. Нередко подобное является причиной возникновения достаточно серьезных проблем.
Чем регулируется
Нормативно-правовая база по данному вопросу достаточно обширна. Она включает в себя следующие основные НПД.
Конституция РФ:
| Статья | Описание |
| Ст.№38 | родители обязаны заботиться о собственных детях |
Семейный кодекс:
| Статья | Описание |
| П.2 ст.№54 СК РФ | ребенок имеет право жить на одной жилищной площади со своей семьей |
Гражданский кодекс:
| Статья | Описание |
| Ст.№20 ГК РФ | несовершеннолетние, возраст которых менее 14 лет, должны быть прописаны совместно со своими родителями |
| Ст.№20 ГК РФ | постоянным местом жительства признается адрес, по которому конкретное лицо проживает постоянно |
Несовершеннолетние на сегодняшний день имеют достаточно обширный перечень самых разных прав и обязанностей. При этом именно родителям ребенка необходимо ознакомиться с ними в первую очередь.
Разрешение на распоряжение имуществом несовершеннолетнего
Разрешение на распоряжение имуществом несовершеннолетнего
Операции с недвижимостью,находящейся в собственности несовершеннолетних
Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными. Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимого имущества. А стало быть, распоряжаться ею: продавать, покупать, обменивать… Но несовершеннолетние (от 14 до 18 лет) в соответствии с Гражданским кодексом РФ обладают неполной дееспособностью. То есть, чтобы заключить сделку, потребуется согласие законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей несовершеннолетнего. Проведение таких операций с недвижимостью имеет ряд существенных особенностей, и если своевременно их не учесть, сделка будет сорвана или хуже того – признана недействительной. Как этого избежать? Несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. От имени малолетних в сделке всегда действуют их законные представители. Безусловно, 10-летний, к примеру, ребенок вправе пойти в магазин и купить себе шоколадку или банку колы. Законом такие сделки не запрещены. Дети до 14 лет могут совершать другие мелкие бытовые сделки, распоряжаться карманными денежными средствами, предоставленными им их законными представителями. Но трудно даже представить, чтобы такой ребенок подписывал Договор купли-продажи или сдавал документы на государственную регистрацию. Такого рода сделки за них совершают родители или другие законные представители.
Что касается детей в возрасте от 14 до 18 лет, то эта группа несовершеннолетних более свободна в заключении сделок. Они самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т. д.
Но делают это с оговоркой, что все действия происходят с письменного согласия мамы или папы или же других законных представителей.
При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).
Без письменного согласия граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе:
1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 3) вносить вклады в кредитные учреждения и распоряжаться ими; 4) совершать мелкие бытовые сделки;
5) с 16 лет вправе быть членами кооперативов.
В сделке с участием несовершеннолетних обязательно должен присутствовать законный представитель ребенка. К законным представителям ребенка относятся:
– родители; – усыновители; – опекуны. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то опека устанавливается над детьми до 14 лет;
– попечители. Если у ребенка нет родителей, усыновителей, то попечительство устанавливается над детьми в возрасте от 14 до 18 лет.
Если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то следует знать следующее:
– для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.
Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки. Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки». Уполномоченный инспектор формирует пакет документов и передает его на комиссию, действующую при муниципалитете. Затем выходит подписанное главой муниципалитета распоряжение, в котором должно быть четко указано, при соблюдении каких условий может быть совершена сделка. Рассматривая вопрос о разрешении на проведение сделок с участием несовершеннолетних, органы опеки и попечительства стараются учесть все факторы, из-за которых в последующем сделка может быть расторгнута, а жилищные права несовершеннолетнего окажутся нарушенными. Главенствующий принцип при принятии позитивного решения: доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться. При принятии решения сотрудники опеки и попечительства должны руководствоваться только интересами ребенка. То есть в каждом конкретном случае строго учитывается: – не ухудшатся ли жилищные условия ребенка, не будут ли затронуты его имущественные интересы и т. д. Как правило, органы опеки дают добро на продажу, если несовершеннолетний собственник взамен получит другое Жилое помещение или равноценную его долю. Например, если продается трехкомнатная квартира, где ребенок имеет долю, то сотрудники опеки могут дать разрешение на продажу, если взамен он получит аналогичную долю в другом жилом помещении. Но при этом будут учитываться и другие факторы, например: где располагается продаваемое и приобретаемое жилье. Так, если продаваемая квартира расположена в центре Москвы, то, естественно, имущественные и иные интересы ребенка пострадают при покупке ему аналогичного жилья на окраине столицы или в ближнем Подмосковье. Если родители считают, что орган опеки необоснованно или неправомерно отказал в продаже имущества несовершеннолетнего, то законом предусмотрено право обжаловать такой отказ в суде.
На заметку
«Статья 37 Гражданского кодекса РФ предусматривает необходимость получения согласия органов опеки и попечительства не только на продажу имущества несовершеннолетнего, но и на его отказ от своих имущественных прав».
Например, разрешение попечителей понадобится, если несовершеннолетний жил в квартире на момент ее приватизации, но не был включен в число собственников. Органы опеки проверяют, не нарушены ли имущественные права ребенка. По закону несовершеннолетний должен обязательно участвовать в приватизации жилья по месту постоянной регистрации.
Чтобы в дальнейшем было легче продать недвижимость, некоторые родители идут на хитрости: накануне оформления квартиры в собственность «прописывают» свое чадо к дедушке с бабушкой. В таких случаях разрешение на сделку органы опеки дают лишь тогда, когда ребенок уже имеет другую собственность или может участвовать в приватизации там, где живет.
Согласие опеки и попечительства нужно и при обмене муниципального жилья, в котором проживает подросток, делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, и др.
Государственная регистрация
Договор купли-продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию. Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор и представляет документы на регистрацию самостоятельно.
Документы, предъявляемые на государственную регистрацию:
– заявление; – документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц от 14 до 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т. д.); – квитанция об уплате государственной пошлины; – договор купли-продажи; – кадастровый паспорт; – правоустанавливающие документы на квартиру; – разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших четырнадцати лет; – письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет; – разрешение органа опеки и попечительства на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на распоряжение имуществом; – документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним); – договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.
И такая ситуация…
Согласие органа опеки необходимо и на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего: – дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний; – Залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний; – сдача в наем или в аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего; – обмен имущества несовершеннолетнего; – отказ от преимущественной покупки доли; – раздел имущества несовершеннолетнего; – отказ от наследства; – выдел доли из имущества несовершеннолетнего;
– другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.
Следует отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником. Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Например, квартира принадлежит мужу и жене, ребенок прописан в квартире. В этой ситуации при продаже жилья посещать сотрудников опеки и попечительства не нужно.
Но если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно с согласия органа опеки. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры всем прописанным придется сниматься с регистрационного учета по месту жительства.
О чем следует помнить:
– опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не могут совершать сделки со своим подопечным. Нельзя, например, родителям продать квартиру своему несовершеннолетнему ребенку, так же как и нельзя выкупить квартиру у ребенка. Но родители или другие законные представители вправе подарить квартиру несовершеннолетнему или передать недвижимое и иное имущество в безвозмездное пользование; – сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими четырнадцати лет, ничтожны, но в интересах малолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде малолетнего; – сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях когда такое согласие требуется, может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя; – в Семейном кодексе РФ закреплено важное правило, в соответствии с которым ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители не имеют права собственности на имущество ребенка. То есть если, допустим, родители разводятся, ребенок остается с матерью. В суде делят совместно нажитое имущество, среди которого квартира – она будет делиться лишь между отцом и матерью, так только эти два лица являются собственниками жилого помещения. По общему правилу, доли каждого из супругов признаются равными, но суд вправе и отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей;
– если родители сдают в аренду жилое помещение ребенка, то для этого необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также не следует забывать, что с дохода, полученного от сдачи имущества в аренду, необходимо будет уплачивать НДФЛ в размере 13%, а обязанность подачи налоговой декларации лежит полностью на плечах законного представителя ребенка.
- Для принятия решения по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетнего (купля-продажа, Мена, дарение, сдача в аренду, залог и прочее) к специалисту обращаются с заявлением родители (законные представители) несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, несовершеннолетние, достигшие возраста 14 лет, действующие с письменного согласия родителей (законных представителей), опекуны (попечители) с заявлением и предоставляются подлинники и копии документов:
- — свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество; — технический (кадастровый) паспорт, справка БТИ о стоимости жилого помещения; — справка о регистрации и составе семьи; — единый жилищный документ; -копии вышеуказанных документов на приобретаемое жилье; — при выезде в другой город – разрешение на регистрацию из ОВД этого города, предварительный договор купли-продажи, мены и оценку жилого помещения по рыночной стоимости;
- — заявление граждан, являющихся собственниками приобретаемого заявителями жилого помещения, о подтверждении готовности продажи квартиры заявителям.
— вызов, виза (при выезде в другое государство); — свидетельство о рождении ребенка, паспорт несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет; — паспорта родителей (законных представителей), опекунов (попечителей); — справка из налоговой инспекции о наличии (отсутствии) долга по уплате налога на недвижимое имущество;
— выписка из ЕГРП.
- При необходимости, специалист вправе запросить и иные документы, необходимые для решения вопроса по существу, провести обследование отчуждаемого и приобретаемого жилья.
- СНЯТИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ С РАСЧЕТНОГО СЧЕТА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО
- Главе администрации муниципального округа Свиблово
И.С. Маркиной
от гр.
________________________________ ________________________________ дата рождения_________________________ место рождения________________________ ________________________________ паспорт______________________________ выдан_______________________________ ________________________________ дата выдачи__________________________ Адрес регистрации по месту жительства______ _______________________________ Адрес фактического проживания___________ _______________________________ Телефон дом.__________________________ Телефон моб.__________________________
- ЗАЯВЛЕНИЕ
- Прошу разрешить снять денежные средства в сумме _________________________ сумма цифрами ___________________________________________________________ рублей
- сумма прописью
с причитающимися процентами и компенсацией с расчетного счета № _________________________________, открытого в ОСБ № _____________ на имя моей несовершеннолетнего (-ей) сына (дочери) ________________________
Ф.И.О., дата рождения полностью
________________________________________________________________ , зарегистрированного (-ой) по адресу: _____________________________________
указывается адрес регистрации
в связи ___________________________________________________________ указывается причина снятия денежных средств Обязуюсь в установленный законом месячный срок, предоставить в отдел опеки и попечительства муниципалитета Свиблово в городе Москве копии документов, подтверждающих на что потрачены денежные средства.
- Дата Подпись
- ПЕРЕЧЕНЬ ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫХ ДОКУМЕНТОВ
1. Копия свидетельства о рождении несовершеннолетнего ребенка. 2. Выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета по месту регистрации несовершеннолетнего (оригиналы). 3.
Копия сберегательной книжки. 4. Копия свидетельства о праве на Наследство по закону (завещанию). 5.
Заявления родителей и детей старше 14-лет (пишутся в присутствии специалиста отдела опеки и попечительства).
Все копии документов сдаются с предъявлением оригинала или заверенные нотариально.