Квартирный вопрос: квартира приватизирована и поделена на 2 равные части. Одна у бабушки

Бывшие супруги, а также большинство тех, кто получил жильё в подарок, в наследство или через приватизацию – всё это многомиллионная армия «сособственников», владеющих долями в квартирах.

Именно на объекты находящиеся в долевой собственности приходится львиная доля квартирных конфликтов, разрешить которые не может даже обращение в суд. Зато внесудебные механизмы предлагают целых четыре способа вывести собственников из конфликта с соблюдением интересов всех его участников.

Это работает даже в тех случаях, когда распря дошла до стадии, когда стороны уже не способны к мирным переговорам.

Квартирный вопрос: квартира приватизирована и поделена на 2 равные части. Одна у бабушки

Юрист Российской гильдии риэлторов Наталья Михайлюкова призналась, что каждый день к ней на консультацию приходят люди, проживающие в квартирах, находящихся в долевой собственности. Главный вопрос – что делать, если другие сособственники пожелают вселиться в эту квартиру, продать свою долю или как-то иначе заявят свои права.

В настоящее время в Екатеринбурге через агентства недвижимости продаётся всего около полусотни отдельных долей в квартирах.

Всего же на рынке таких объектов гораздо больше, но реализуются они частным порядком или через чёрных риэлторов, без привлечения солидных агентств.

Так происходит из-за того, что профессиональные участники рынка крайне неохотно работают с отдельными имущественными долями.

Квартирный вопрос: квартира приватизирована и поделена на 2 равные части. Одна у бабушки директор офиса АН «Новосёл» Если доля в собственности на квартиру выставляется на свободную продажу – это почти наверняка означает, что между сособственниками конфликт, и они уже не способны решить ситуацию мирно, даже при условии, что этот путь позволит совладельцам получить большую выгоду. Продажа отдельной доли в квартире на сторону – это всегда потеря денег – порядка 30% от стоимости объекта. То есть половина квартиры стоимостью 2 миллиона будет продана не за миллион, а за 700 тысяч. Да и в этом случае шанс на продажу один из десяти. Если в агентство приходит клиент, продающий отдельную долю, риэлтор понимает, что взявшись за её продажу, он окажется в крайне неприятной ситуации. Единственный путь для риэлтора помочь такому клиенту и сохранить своё лицо – это стать медиатором – посредником между совладельцами и постараться решить ситуацию в интересах всех собственников, оставив «за скобками» все личные отношения участников.

Продажа доли квартиры «на сторону» – вариант не только проигрышный в плане денег, но и чреватый дальнейшим разрастанием конфликта, за счёт включения в него нового собственника доли.

При этом существует четыре мирных (и экономически целесообразных) способа решить ситуацию с проблемной долей.

Разумеется, собственники проблемных объектов знают или, по крайней мере, догадываются о существовании этих способов, но не всегда понимают, как реализовать их в реальной жизни, особенно в условиях конфликта между совладельцами.

Способ 1. Продать квартиру целиком

Если собственники продадут «долевую» квартиру целиком, то получат за неё полную стоимость. И уж её-то можно будет разделить пропорционально долям. После чего каждый на свои деньги покупает себе жильё или использует их иным способом. Схема может быть эффективной, даже если изначально в долевой собственности находится всего лишь однокомнатная квартира.

Квартирный вопрос: квартира приватизирована и поделена на 2 равные части. Одна у бабушки директор офиса АН «Новосёл» После мужчины осталась однокомнатная квартира, приобретённая не в браке. На неё претендовала супруга (теперь уже вдова) и ребёнок от первого брака наследодателя. Соответственно, каждый имел право на одну вторую долю в собственности. Прийти к общему решению у наследников не получалось. Один из сособственников попытался продать свою долю, но не смог. В результате в квартире никто не жил и даже в аренду её сдать было невозможно. Мать ребёнка (бывшая супруга наследодателя) обратилась к риэлтору. Тот нашёл две комнаты в коммуналках, суммарная стоимость которых равнялась рыночной стоимости спорной квартиры. Такой вариант «размена» стороны устроил. Квартира была продана, наследники взамен своих долей получили по комнате, и теперь сдают их в аренду.

Способ 2. Один из сособственников продаёт долю другому

С точки зрения логистики продажа доли «среди своих» – это самый простой вариант: не надо искать покупателя, а также оповещать всех сособственников о желании продать свою долю.

То есть если доля продаётся на сторону, продавец обязан предложить выкупить эту долю другим совладельцам (подробнее об этом – ниже).

Если же владелец доли продаёт её одному из сособственников, то продажу ни с кем согласовывать не надо, даже если квартирой владеют ещё и другие люди.

Отдельно стоит рассмотреть вопрос определения цены продающейся доли. Как замечает специалист по недвижимости АН «Линк» Влада Павлова, при купле-продаже доли между совладельцами всегда есть заинтересованное лицо. Именно оно вынуждено соглашаться на условия другой стороны по сделке.

Например, недавно владелец четырёх долей в квартире стоимостью 3 млн руб., выкупил пятую долю за 1 млн руб., то есть переплатил более чем в полтора раза. Нередко возникает обратная ситуация – владелец малой доли, чтобы получить за неё хоть что-то, отдает долю за бесценок.

Бывает, что за десятую часть реальной цены.

Впрочем, часто самое сложное при внутренней продаже – это не определение цены, а принципиальная возможность провести переговоры.

Квартирный вопрос: квартира приватизирована и поделена на 2 равные части. Одна у бабушки специалист по недвижимости АН «Линк» Случай из практики. Квартира приватизирована на троих – папу, маму и ребёнка. Родители развелись, отец выехал из квартиры и прекратил всякие отношения с бывшей женой. Её попытки выкупить долю супруга не заканчивались ничем. Это продолжалось 8 лет! В итоге женщина обратилась к риэлтору. Тот отправил мужчине письмо: «Супруга хочет выкупить Вашу долю, если Вам это интересно – свяжитесь со мной». С риэлтором человек согласился общаться. Сделка оформлялась так, чтобы бывшие супруги не встретились лично. Так как выкупалась последняя доля в квартире, банк согласился дать на неё ипотечный кредит. Так даже в банке при оформлении сделки бывшие супруги – продавец и покупатель – находилась в разных комнатах. Тем не менее, куплю-продажу оформили. Замечу, что женщина смогла выкупить долю, даже не имея достаточной суммы – с помощью ипотеки.

Кстати, если владелец малой доли отказывается продать её другим совладельцам, то теоретически существует возможность заставить его это сделать. Из ст.

252 Гражданского кодекса РФ следует, что если доля собственника незначительна, и он не живёт в квартире, то даже без его согласия суд может указать другим совладельцам, выплатить ему стоимость доли и забрать эту долю себе.

Об этом же говорится в Определении Верховного Суда РФ N 56-В06-17 от 24.10.06. Однако на практике «насильственный» выкуп доли практически не применяется.

Способ 3. Договориться о совместном пользовании квартирой

Участники долевой собственности могут установить порядок пользования долями между собой. Это, кстати, наиболее распространённая схема. Впрочем, в реальности она срабатывает, если комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать.

Если же квартира, например, однокомнатная, то либо к решению конфликта подключается суд, либо совладельцы находят нетривиальные решения. Например, общую квартиру можно сдавать в аренду и делить полученный доход соразмерно долям.

Или вот ещё вариант – совладельцы договариваются жить в квартире по очереди, каждый, например, по году.

Квартирный вопрос: квартира приватизирована и поделена на 2 равные части. Одна у бабушки юрист Уральской палаты недвижимости Если же диалог между сособственниками не получается, то следует обратиться в суд. Тот определит порядок пользования площадью с учетом реальной ситуации каждого собственника. В расчет будут приняты наличие у каждого из совладельцев иной жилплощади, детей, иждивенцев, финансовое положение и прочее. Если квартира однокомнатная, то может быть вынесено решение, что в ней имеет право проживать многодетный владелец меньшей доли, не имеющий другого жилья, а владельца большей доли из спорной квартиры «попросят» на основании того, что у него есть в собственности иная жилплощадь.

Юристы вспоминают случаи, когда суд выселял из квартиры сособственника живущего в ней и вселял другого совладельца. Впрочем, если речь идет о квартире с двумя и более комнатами, то обычно суд передает совладельцам комнаты в пользование, ориентируясь на размеры комнат и долей в собственности.

Способ 4. Арендовать долю у совладельца

Данный вариант является разновидностью способа №3. Здесь сторонам надо тоже договориться о совместном пользовании. Но в итоге сособственники выступают в разном амплуа.

Квартирный вопрос: квартира приватизирована и поделена на 2 равные части. Одна у бабушки юрист Российской гильдии риэлторов Если квартира не позволяет пользоваться ею всем сособственникам, то бывает, что они договариваются так – один совладелец проживает в квартире, и отдаёт другому что-то вроде арендной платы, рассчитанной исходя из размеров долей.

Теоретически существует ещё и пятый способ решить ситуацию с проблемной долей, но на практике она годится (иногда) только для частных домов, но не для квартир. Речь идёт о выделении доли в натуре.

По взаимному согласию или по решению суда жильё может быть физически поделено меду совладельцами. Каждый получит в пользование его часть. Но в каждой такой части должна быть не только жилая комната, но и кухня, санузел и отдельный вход.

Организовать в отдельной квартире несколько входов, кухонь и санузлов невозможно. Иногда такое можно сделать в частном доме.

Что делать отвергнутому совладельцу (три варианта решения проблемы)

Если же владельцы долей так и не смогли прийти к единому решению, то история может развиваться по одному из трёх сценариев, причём во всех из них сособственник, проживающий в квартире, продолжает в ней жить, а вот действия изгнанного совладельца могут быть различными. Он может «плюнуть и забыть», либо вселиться через суд (описано в 3 способе), либо передать свою долю на сторону. Доли квартир покупают неохотно, тем не менее, некоторый спрос на них имеется.

Квартирный вопрос: квартира приватизирована и поделена на 2 равные части. Одна у бабушки управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Долю в квартире человек покупает в трёх случаях. Кто-то приобретает долю для своего проживания. Он надеется, что сможет договориться с другими сособственниками о совместном пользовании жильем. Это довольно рискованный вариант, но иногда так делают. Второй случай – доля покупается для получения постоянной прописки. Доля может быть маленькой, например, одна сотая квартиры. И, наконец, существуют профессиональные рейдеры. Они покупают доли в квартире для того, чтобы навязать старому сособственнику свои условия – чаще всего вынудить к продаже доли.

Читайте также:  О взыскании алиментов: у нас с мужем общий ребенок, проживаем отдельно, еще у мужа имеется ребенок от первого

Как замечают риэлторы, если человек готов купить часть квартиры именно для проживания, то правильнее будет купить не долю в квартире, а комнату в коммуналке или общежитии. В этом случае права жильцов обозначены более чётко.

Тем не менее, есть примеры, когда покупатели долей довольно мирно сосуществуют с соседями по квартире.

Впрочем, есть и примеры другого рода – а именно когда доля в квартире приобретается с целью довести накал страстей до предела и поиметь с этого профит, или попросту купить долю несчастного совладельца по дешёвке.

Квартирный вопрос: квартира приватизирована и поделена на 2 равные части. Одна у бабушки юрист Российской гильдии риэлторов Некоторое время назад в Екатеринбурге получил реальный срок человек, целенаправленно угнетавший сособственников по квартире. Он дебоширил, мазал двери креозотом, доходило до физического насилия. Но сразу скажу, этот случай скорее исключение. Найти управу на агрессивного совладельца очень трудно. В описанном случае дело дошло до суда, потому что у человека были доли в нескольких квартирах и во всех он пытался выжить соседей. Причём это были не только бабушки-дедушки, но и вполне социально адаптированные люди. Им удалось связаться друг с другом, они обратились в прокуратуру. Суд учёл, что у дебошира есть доли в разных квартирах, и он осознанно не консолидировал их – не поменял в одну квартиру.

1. Продать

Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о правилах поведения собственников долей квартир, а также описывал тонкости процедуры продажи доли в праве собственности. За последнее время практика проведения продаж немного изменилась. Продать долю стало проще.

Квартирный вопрос: квартира приватизирована и поделена на 2 равные части. Одна у бабушки специалист по недвижимости АН «Линк» По закону сособственник, продающий долю «на сторону», обязан предложить купить её другим совладельцам квартиры. Другие сособственники, если не готовы выкупить долю, пишут отказ от покупки. Если они находятся далеко или не идут на контакт, можно отправить им телеграммы с предложением о продаже. Тогда сособственники не смогут потом заявить, что их право на выкуп доли нарушено, и через суд аннулировать сделку. Ранее практика была такова, что телеграммы надо было отравлять по адресам регистрации сособственников. Эти адреса могли быть неизвестны человеку, продающему долю. Сейчас достаточно направить телеграммы на адрес квартиры, доля в которой продаётся. Суд сегодня рассуждает так: если у тебя есть собственность, то ты должен о ней заботиться, хотя бы проверять почту.

Разместить объявление о продаже доли в квартире можно в рубрике «продажа квартир» портала METRTV.ru. Важно не забыть указать в соответствующем поле размер продаваемой доли.

2. Подарить

Часто для отчуждения доли в квартире используют договор дарения. В этом случае согласие сособственников не требуется. Если под дарение была замаскирована продажа, то сделка может быть оспорена через суд, но на практике почти невозможно доказать, что была именно продажа, а не дарение.

Квартирный вопрос: квартира приватизирована и поделена на 2 равные части. Одна у бабушки директор офиса АН «Новосёл» Сравнительно недавний случай: в квартире проживали женщина с ребёнком и её брат – владелец одной третьей доли объекта. Не поставив в известность родных, он передал свою долю через договор дарения. Женщина попыталась оспорить сделку в Орджоникидзевском суде, но там сделку притворной не признали. Судья потребовал доказательств передачи денег. Разумеется, никаких доказательств не было.

Впрочем, даже если суд признал сделку, проведённую через дарение, притворной, это отнюдь не значит, что долю у нового собственника заберут. Суд переведёт права покупателя на совладельца, оспорившего сделку, но если совладелец не выкупит эту долю, она останется у «постореннего» владельца.

3. Отдать за долги

И наконец, третий способ отчуждения долевой собственности – через соглашение об отступном. Собственник доли заключает с покупателем договор займа на сумму, по которой он планирует продать долю.

В качестве залога по займу оформляется доля.

После регистрации залога в Росреестре и получения собственником денег у заимодавца (покупателя) оформляется соглашение об отступном, по которому заимодавец прощает долг и получает в замен предмет залога – то есть долю квартиры.

юрист Российской гильдии риэлторов Доли в квартирах через отступное сейчас отчуждают редко. Проще это сделать через обычную куплю-продажу. Зато по такой схеме нередко проводят сделки с парковочными местами. Такое место – это доля в праве собственности на всю парковку. И всем сособственникам надо направить предложение о покупке доли. Был случай, человек, продающий парковочное место рассылал 255 телеграмм, при этом выяснилось, что 8 сособственников живут в странах, с которыми нет телеграфного сообщения. В итоге сделку провели через договор займа и отступное.

Не забывайте про нотариуса

2 июня 2016 года в России вступил в силу закон, который запрещает дарить, менять, покупать и продавать доли в объекте недвижимости, а также целые объекты, находящиеся в долевой собственности без нотариуса.

Это означает что договор купли-продажи (мены, дарения) доли квартиры должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Без этого заверения Росреестр не зарегистрирует сделку. Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры стоит 0,5% от стоимости объекта плюс 4,9 тыс. за «техработы».

Максимальная стоимость нотариального удостоверения договора не должна превышать 25 тыс. руб.

Иногда можно услышать, что нотариальное удостоверение требуется только при продаже доли «на сторону». На самом деле это не так. Хотя первая редакция упомянутого выше «нотариального» закона действительно предполагала такой вариант, однако в ходе обсуждения Госдума ужесточила правила, и нотариально удостоверяемыми стали все сделки с долями.

Ранее по теме:

  • Правила хорошего поведения для собственников долей квартир

Полезные сервисы:

  • Каталог новостроек Екатеринбурга
  • Продажа квартир в Екатеринбурге

Все нюансы раздела приватизированной квартиры | Юрист по недвижимости — сопровождение и защита

НА ПЕРВЫЙ ВЗГЛЯД РАЗДЕЛ ПРИВАТИЗИРОВАННОЙ КВАРТИРЫ не является сложным мероприятием – обыкновенная собственность, лишь приобретённая не через куплю-продажу или дарение, а в порядке приватизации на безвозмездной основе либо за символическую плату.

Главную опасность таит несоблюдение законности процедуры приватизации, по своей природе достаточно комплексной и сложной, включающей множество переменных – от правовых оснований для предоставления федерального или муниципального жилья по договору социального найма, заканчивая самим процессом приобретения гражданами недвижимости на безвозмездных условиях.

Квартирный вопрос: квартира приватизирована и поделена на 2 равные части. Одна у бабушки

Какие «подводные камни» могут подстерегать супругов при разделе приватизированной квартиры при разводе? Прежде всего, следует помнить о главном риске такой сделки – её оспоримости.

Основания для признания сделки недействительной являются следствием приватизации, совершённой с нарушением действующего законодательства и не учитывающей интересов заявителя, который вынужден обращаться в суд.

В последнее время распространена практика оспаривания приватизации детьми после достижения совершеннолетнего возраста.

Суды становятся на защиту прав несовершеннолетних, чьи права были нарушены при приватизации.

Причём к основаниям для признания сделки недействительной могут относиться не только желание ребенка отсудить у родителей долю в квартире, но и намеренное ухудшение жилищных условий, к чему наниматели часто прибегают с целью увеличить жилую площадь, предоставляемую государством, с возможностью последующей приватизации.

В изучаемой проблеме содержится много теории и противоречивой судебной практики, впрочем, как в любом спорном вопросе по защите или оспариванию прав на недвижимое имущество.

Для начала решим задачу: — Как правильно поделить приватизированную квартиру и когда это лучше сделать – до развода или после него?

Два слова о приватизации

ЕСЛИ В СЛУЧАЕ С ПРИВАТИЗАЦИЕЙ имущественного фонда гос. корпораций и коммерческой недвижимости всё очевидно — государство получает триллионы рублей от такой продажи, то с недвижимостью жилищного фонда всё немного сложнее. Здесь передача недвижимости в собственность производится «за копейки», по цене, многократно ниже рыночной или даже бесплатно.

Государственный интерес при этом заключается в следующем – граждане становятся полноценными владельцами жилья, к ним переходит обязанность по содержанию имущества и несению налогового бремени, что до момента приватизации являлось головной болью Российской Федерации или муниципального образования, именно поэтому Жилищный фонд столь охотно расстаётся с указанным имуществом.

  • Право на приватизацию жилых помещений закреплено за нанимателями, проживающими в них по договорам социального найма.
  • Имущество предоставляется в пользование по ордерам, количество квадратных метров определяется количеством и «качеством» проживающих лиц.
  • Под «качеством» понимается наличие у граждан несовершеннолетних детей, инвалидности, статуса ветерана войны или труда, а также присутствие прочих льгот и/или привилегий.

ПРИВИЛЕГИЮ НА ПРИВАТИЗАЦИЮ жилого помещения имеют все граждане, обладающие правом пользования и/или проживающие в нём. Под проживающими понимаются лица, с которыми заключен договор, а также их несовершеннолетние дети.

Что касается раздела недвижимости несовершеннолетними членами семьи, это самостоятельная тема, требующая детальной проработки и рассмотрения в отдельной публикации.

В данном случае мы постараемся максимально подробно раскрыть тему раздела именно приватизированной квартиры. Оговоримся, что права несовершеннолетних законодатель закрепил независимо от того, пропишут ли их родители на приватизируемых квадратных метрах или укажут в договоре.

Если малолетние дети не будут включены в состав владельцев, это будет являться прямым нарушением их законных интересов, и по достижении совершеннолетия, потомки смогут оспорить такую сделку, реализовав права на жилище, предоставленные Конституцией.

При наступлении негативных последствий пострадают и добросовестные покупатели квартиры, не знавшие о нарушении права несовершеннолетнего, которое было совершено много лет назад.

Приватизация подразумевает под собой передачу в собственность физических лиц федерального или муниципального имущества, оформить права на недвижимость можно одним из перечисленных вариантов:

  • в общее владение всех проживающих (нанимателей по договору социального найма);
  • во владение одного из членов семьи, при этом остальным придётся написать отказ от прав на приватизацию в пользу указанного физического лица.
  1. Именно от этого решения будет зависеть возможность дальнейшего раздела приватизированной квартиры при разводе, а также в иных случаях.
  2. Не стоит отказываться от приватизации в пользу одного из членов семьи, это станет препятствием при необходимости раздела приватизированной квартиры.
  3. Лица, отказавшиеся от приватизации, навсегда отказываются от своих прав на спорное имущество.

Как поделить «совместно приватизированную» квартиру?

ПРИ НАЛИЧИИ ПРАВА ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ, как с определёнными долями, так и без таковых, правами на имущество обладают все члены семьи, участвовавшие в приватизации. В результате чего такое имущество не попадает в категорию совместно нажитого в браке и подлежит разделу в отдельном судебном процессе.

Читайте также:  Коллекторское агентство требует несуществующий долг

При лучшем раскладе доли собственников были закреплены в процессе приватизации и делить ничего не придётся, как и расходовать своё время и деньги на судебные тяжбы.

Иным образом встанет вопрос при невозможности совместного использования жилого помещения. Когда супруги в разводе или имеется серьёзный конфликт между членами семьи, о совместной жизни не может идти и речи. Возникает вопрос о разделе совместного помещения в натуре и определении порядка пользования.

Такой раздел целесообразен при желании всех собственников жить на данной площади в отсутствие взаимопонимания, либо в случаях необходимости продажи доли в жилом помещении. Часто споры возникают по определению размера коммунальных и налоговых платежей для каждого из собственников и влекут за собой не только раздел счетов, но и раздел квадратных метров.

Просто продать свою долю в общем праве вряд ли получится, на практике сложно найти добросовестного покупателя на такой объект. Однако если приватизированная квартира поделена на несколько отдельных помещений и будет определён порядок их использования, поиск покупателя на комнату представляется возможным.

Приведём пример из жизни, вот вопрос с нашего форума:

ДИАНА СПРАШИВАЕТ:

— Могли бы Вы предоставить образец искового заявления в суд для раздела квартиры?

Ситуация следующая: мы развелись с мужем два года назад, какое то имущество вывезли — телевизоры, диваны и т.п. Осталась квартира, в общей собственности. Муж постоянно терроризирует продать свою долю бандитам или чёрным риэлторам.

Я бы хотела разделить и продать и забыть эту головную боль.

НА ВОПРОС ОТВЕЧАЕТ ЮРИСТ ВЛАДИМИР КОВАЛЕВСКИЙ:

— Диана, здравствуйте. Образец иска о разделе квартиры Вы можете найти в ЭТОЙ статье.

Что касается самой ситуации, то мой настоятельный совет: не поддавайтесь на провокации. Скорее всего, муж заинтересован в приобретении Вашей доли и не кому не собирается продавать свою. Поэтому и применяет «бытовой шантаж» с целью вынудить Вас на продажу доли, но по минимальной цене.

Относительно раздела квартиры, что Вы под этим подразумеваете? Насколько я понял, доли у Вас уже определены. Если речь идет о выделе в натуре, то это другой разговор, но и более сложная процедура.

Такой процесс инициировать можно одновременно с переговорами о выкупе бывшим мужем Вашей доли, но уже по НОРМАЛЬНОЙ цене.

Комментарий юриста

СУТЬ ПРОБЛЕМЫ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ В СЛЕДУЮЩЕМ – квартиру, приватизированную в совместную собственность, разделить можно только учитывая особенности совместного проживания и использования площадей, а также сложность продажи не целой квартиры и даже не комнаты, а доли в праве.

  • — Получается, что доля в праве – вещь бесполезная, которой и распорядиться толком не получится?
  • — Не совсем так, если в процессе судебного разбирательства выяснится, что использовать квартиру совместно не получится, либо доля заявителя не представляет ценности для её продажи (вернее, если продажа будет невозможна), суд может не делить, а передать квартиру в полное распоряжение одного из собственников, обязав выплатить второму владельцу компенсацию стоимости его доли.
  • Причём обязать предоставить компенсацию суд может как истца, так и ответчика.
  • Такое решение (о компенсации вместо раздела) – обычное дело в сложившейся судебной практике и устраняет множество проблем владельцев приватизированной в совместную собственность квартиры.
  • Дело осложняется тем, что не всегда находится нужная сумма для осуществления выплаты компенсации, ведь стоимость недвижимости, как правило, высокая, особенно в Москве и других крупных городах.
  • Вместе с тем появляется возможность продать данную квартиру, чему ранее препятствовал второй собственник, и уже из этих денег удовлетворить его интересы по решению суда.

Поэтому юристы по недвижимости рекомендуют «не откладывать на потом» и при разводе делить приватизированную квартиру вместе с остальным совместно нажитым имуществом, что даст возможность «обыграть» размер компенсации за счёт стоимости других вещей.

Можно ли поделить личную приватизированную квартиру?

ОТ ТОГО, В КАКОЙ ПРОМЕЖУТОК ВРЕМЕНИ БЫЛА ПРИОБРЕТЕНА по приватизации «личная» квартира, зависит сама возможность её раздела между супругами, а также иными членами семьи.

«Священной коровой» является недвижимость, полученная при приватизации до брака, ведь здесь реализованы исключительные права нанимателя жилого помещения, фактически не связанные с семейными отношениями, возникшими позднее этого события.

Однако жизненные ситуации зачастую уводят споры о правах на жилые помещения в область «тонких материй». Например, в нашей практике случались споры о приватизации коммунальных квартир, где пересекались права и нанимателей жилого помещения, и супругов, и родственников, претендующих на квадратные метры.

Объясним на примере:

  1. В муниципальной коммунальной квартире на станции ВДНХ жили две семьи, обладающие в равной степени правами на приватизацию, включая молодого человека, с одной стороны, и девушку, с другой.
  2. Родители девушки и родители молодого человека в один прекрасный момент съехали, оставив молодых людей в одной квартире.

  3. К этому времени у пары сложились отношения и был заключен брак, а семьи параллельно оформили приватизацию.
  4. Через пару лет брак «не заладился» и начался передел собственности.

  5. Спор возник относительно приватизированной квартиры – с одной стороны — куча родственников, участвовавших в приватизации, с другой стороны – супруги, считающие приватизированную квартиру подлежащей разделу как совместно нажитое имущество.

  6. Естественно, суд выносил решение в соответствии с законодательством, регулирующим приватизацию помещений жилищного фонда и признал квартиру не подлежащей разделу при разводе семейной пары.
  7. Однако шума было много, и судебные заседания проходили очень напряжённо с судебными штрафами и выдворением особо эмоциональных участников из зала заседания.

Если квартира приватизирована в период брака?

МОЖЕТ СЛУЧИТЬСЯ, что квартира, приватизированная уже в браке, также не будет подлежать разделу. Это происходит, когда права на приватизацию возникли у супруга до брака в силу договора социального найма и проживания в жилом помещении. Право собственности будет оформлено на одного супруга и второй ни при каких обстоятельствах не сможет претендовать на него.

Если «порыться» в нашем законодательстве, то пару-тройку вариантов для раздела личной приватизированной квартиры можно «откопать»: 

  1. Например, используя такой инструмент как брачный договор, согласно которому супруги вправе самостоятельно определять порядок использования и порядок распределения прав на недвижимость, где не является исключением и приватизированная одним из них квартира.
  2. Обращение в суд с иском о разделе недвижимости. Трудно представить аргументы, которые убедили суд признать такую квартиру совместным имуществом, поэтому и практика поворачивается спиной к смельчакам. Об этом стоит помнить при подаче заявления, процент отказов близок к ста.
  3. Выделение доли или требование компенсации. Если квартира принадлежит одному, но за время супружеской жизни инвестированы колоссальные вложения в виде дорогого ремонта, реконструкции, перепланировки, приобретения предметов интерьера, техники или мебели (встроенной), имеются шансы на получение доли в таком помещении. Однако в большинстве случаев придётся довольствоваться денежной компенсацией пропорционально осуществлённым вложениям, которые, при этом, ещё придётся доказать.

При заключении брака, рождении детей и в иных, предусмотренных законом случаях, члены семьи могут приобретать права пользования жилыми помещениями своих родственников.

При расторжении брака такие права либо автоматически прекращаются, либо сохраняются до момента их оспаривания собственником квартиры в судебном порядке.

Как быть с квартирой, приватизированной с отказом от приватизации?

СИТУАЦИЯ, СХОЖАЯ С РАЗДЕЛОМ КВАРТИРЫ, оформленной в период официального брака. Отказываясь от использования своих прав в пользу одного физического лица, участники приватизации лишаются прав владения и распоряжения в отношении такой квартиры.

При этом граждане, «подарившие» право, сохраняют привилегию на проживание и пользование жилищем. Об этом стоит помнить покупателям недвижимости, полученной продавцом по сделкам приватизации.

При заключении договора на приобретение жилого помещения от владельца в обязательном порядке нужно получить нотариальный отказ от прав на приватизированное помещение и заверение о снятии с регистрационного учёта.

Если не устранить указанный фактор риска и не заручиться необходимыми документами, то сделку по приобретению недвижимости смогут оспорить злоумышленники или лица, права которых действительно были нарушены приватизацией, оформленной с грубейшими нарушениями.

ВОПРОСЫ ПО РАЗДЕЛУ НЕДВИЖИМОСТИ МОЖНО ЗАДАТЬ НАШИМ СПЕЦИАЛИСТАМ ПО ТЕЛЕФОНАМ, УКАЗАННЫМ НИЖЕ, ИЛИ ЧЕРЕЗ ФОРМУ ОБРАТНОЙ СВЯЗИ: 

Как происходит раздел квартиры на доли?

Lisur/Depositphotos

Отвечает генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:

Начнем с конца. Поскольку Ваша дочь является собственником доли в квартире, то она имеет право распоряжаться принадлежащей ей долей по своему усмотрению.

Это значит, что она может ее продать (но с учетом ограничений в том, что первое (преимущественное) право приобретения доли будет за Вами), подарить, заложить, завещать и т. д. Кто является главным квартиросъемщиком – не имеет никакого значения.

Если Ваша дочь захочет кому-либо подарить, завещать свою долю или заложить ее, то Ваше согласие как сособственника на такие сделки не требуется.

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

При продаже доли в квартире у Вас есть первостепенное право ее купить по цене и на условиях, выставляемых дочерью. Если Вы откажетесь покупать долю на предложенных условиях или не ответите на предложение в течение 30 дней с даты получения уведомления от дочери, то долю она вправе продать любому лицу, но на тех же условиях, что предлагала Вам.

Если вы обоюдно придете к решению о том, что дочь Вам продаст свою долю, то стоимость доли Вы определяете самостоятельно. Она может быть любой, но с единственной оговоркой: стоимость должна быть реальной.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости на сегодняшний день очень близка к рыночной стоимости, а иногда и превышает ее.

Для оценки рыночной стоимости доли рекомендую обратиться к профессиональному оценщику, который произведет независимую оценку.

Любые сделки с долями недвижимости подлежат нотариальному удостоверению, поэтому для оформления договора необходимо будет обязательно обратиться к нотариусу.

Таким образом, в результате ваших с дочерью сделок Вы станете единоличной собственницей квартиры, а дочь получит от Вас денежную сумму. И не забудьте в договоре прописать условие о снятии с учета дочери и ее несовершеннолетнего ребенка.

Читайте также:  Подержанные автозапчасти запретят устанавливать в России

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Поскольку Вы и Ваша дочь являетесь долевыми собственниками, то, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, осуществлять владение, пользование и распоряжение (продажу, мену, дарение и прочее) Вы можете совместно или по обоюдному согласию.

Если ваши доли выделены в натуре (и это юридически значимое обстоятельство зафиксировано в нотариальном договоре или договоре о приватизации), то Ваша квартира является коммунальной. В этом случае Вы, как и Ваша дочь, проживаете каждая в своих комнатах и совместно пользуетесь кухней, санузлами, коридором и иными местами общего пользования.

Продать свою комнату можете как Вы, так и она, однако при совершении такой сделки надлежит предложить второму собственнику выкупить планируемую к продаже комнату самостоятельно по цене предложения этой комнаты третьим лицам. Цена комнаты в данном случае будет максимально приближена к рыночной.

Вы сами сможете ее проанализировать, воспользовавшись базой любого агентства недвижимости.

Если же доли в натуре не выделены, то владение и пользование квартирой, а также распоряжение ею должно быть осуществлено всеми собственниками совместно, и Ваша дочь обязана Вас уведомить о продаже своей доли в обязательном порядке.

При этом она вправе предложить Вам выкупить эту долю по той цене, за которую она имеет намерение продать ее третьим лицам. В случае, если Вы выплатите Вашей дочери стоимость ее доли, то Вы становитесь полноправным собственником всей квартиры.

Если же Вы не выкупаете долю у Вашей дочери, она вправе ее отчуждать, причем по той цене, по которой предлагала осуществить выкуп Вам.

Однако, как показывает статистика аналогичных сделок, стоимость такой «идеальной доли» не будет высока (то есть будет значительно ниже стоимости рыночной, рассчитанной из средней стоимости 1 кв. метра аналогичной площади).

И, в случае если с Вашей стороны будут возражения, тому, кто приобретет данную «идеальную долю», предстоит значительное количество судебных разбирательств и отнюдь не идеальное вселение в спорную квартиру, а также определение порядка пользования в судебном порядке.

Поэтому наиболее эффективным разрешением проблемы является договоренность, достигнутая между собственниками (Вами и Вашей дочерью) о выкупе Вами второй доли по устраивающей Вас цене либо совместная продажа квартиры (что позволит получить более высокую стоимость, чем продажа долей).

А если вы не достигнете согласия, определение и выделение долей (при физической возможности это делать) будут осуществляться в судебном порядке. Вместе с тем понудить Вас к продаже Вашей доли или выкупу доли дочери никто, даже судебные органы, не вправе.

Так что в любом случае придется договариваться.

Можно ли отца ребенка обязать продать долю в квартире?

Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Вы можете договориться с дочерью о покупке ее доли. Как правило, родственники заказывают оценку квартиры и определяют стоимость продажи, согласно размеру доли. Например, если Вашу квартиру оценили в 4 млн рублей, то дочери, которая является владельцем 50% жилплощади, полагается 2 млн рублей.

Если Вы не готовы покупать долю, то в таком случае дочь имеет право выставить свои квадратные на продажу. Технически это происходит по факту письменного уведомления о желании продать свою долю или предварительного получения Вашего отказа от преимущественного права покупки.

Вместе с этим продавать квартиру долями менее выгодно, чем целиком: при стоимости квартиры в 4 млн рублей Ваша дочь получит не 2 млн рублей, а до 1,5 млн рублей. Это связано с тем, что доли серьезно дисконтируются на рынке – вплоть до 30-40% – так как желающих «делить» жилплощадь с другими людьми не так уж и много.

Отвечает юрист, специалист по недвижимости Ирина Дарсалия:

Хочется сразу заметить, что понятие «ответственный квартиросъемщик» кануло в Лету вместе «развитым социализмом». На сегодняшний день есть либо наниматель и члены его семьи (когда квартира не приватизирована), либо собственник и члены семьи собственника жилого помещения.

В описываемой ситуации квартира принадлежит маме и дочке на праве общей долевой собственности в равных долях, то есть по ½ доли у каждой. Согласно ст. 209 ГК РФ, только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом.

Остальные лица, прописанные в этой квартире, относятся к категории «члены семьи собственника», и правом распоряжаться ею не обладают. Их мнение никоим образом не учитывается при продаже.

Поскольку квартира является общей собственностью двух человек, то при продаже доли одним собственником у второго есть гарантированное законом (ст. 250 ГК РФ) право преимущественной покупки. Это подразумевает, что, когда дочь надумает продавать свою долю, в первую очередь она обязана уведомить о предстоящей продаже мать, как второго собственника.

Уведомление оформляется у нотариуса и направляется по почте на имя второго собственника по адресу нахождения продаваемой квартиры. Дочь имеет полное право указать в этом уведомлении любую стоимость своей доли, независимо от рыночной цены или кадастровой стоимости. Она собственник: ее право продать за ту цену, которую она считает нужным.

Для принятия решения о выкупе доли у второго собственника есть месяц со дня получения уведомления. Если в этот срок он не предпримет никаких действий, то доля продается третьим лицам. При этом важно отметить, что в договоре купли-продажи доли третьим лицам цена должна быть не меньше той, что указана в уведомлении о праве преимущественной покупки.

В противном случае у сособственника есть законные основания для признания данной сделки недействительной как ущемляющей его права.

И еще хотелось бы пояснить, что прибегнуть к хитрости и не получать на почте уведомление от нотариуса и тем самым помешать продаже доли третьим лицам не удастся.

В случае, если письмо не получено, оно по истечении установленного срока хранения (1 месяц) возвращается к нотариусу, и тот выдает соответствующее свидетельство, позволяющее продажу доли третьим лицам.

Это сделано для того, чтобы участники долевой собственности не злоупотребляли правом и не ставили палки в колеса при проведении сделки.

Не стоит забывать и о том, что в данном случае продается не какая-то конкретная комната, а невыделенная, виртуальная доля в квартире.

Новый собственник доли должен будет договариваться со вторым собственником, кто и в какой комнате будет жить.

Ванна, кухня, санузел, коридоры – эти помещения находятся в совместном пользовании всех собственников, и запреты пользоваться кухней или навешивание замков на ванную комнату одним из собственников незаконно.

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Дочь в данной ситуации имеет право распоряжаться своей долей квартиры при одном условии – если она уведомит сособственника о желании ее продать. Данное уведомление должно быть составлено в нотариальной форме.

Мама в течение месяца должна определиться, будет она покупать долю или нет, после чего необходимо написать заявление о своем решении ее приобрести либо проигнорировать сообщение.

В случае приобретения доли нужно будет договориться с дочерью о дате и времени сделки и выкупа доли. В уведомлении дочка может указать любую цену, но в случае продажи доли третьему лицу сумма должна остаться такой же.

На рынке есть определенные правила ценообразования – есть цена всей квартиры, половины и доли. Стоимость доли определяется следующим образом – это минус 40% от стоимости половины квартиры.

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Марина Любочская:

В Вашей ситуации есть следующие варианты решения вопроса.

Первый. Вы можете выкупить у дочери ее долю в праве собственности на квартиру. Такая сделка должна оформляться у нотариуса. Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Таким образом, купить долю в праве на квартиру у своей дочери Вы можете за любую цену, о которой вы с ней договоритесь. На практике сделки с недвижимостью совершаются на основании рыночной оценки недвижимости, определяемой по соглашению между продавцом и покупателем.

Заставить собственника продать свое имущество по какой-то стоимости нельзя, придется договариваться.

За основу можно взять заключение специалиста-оценщика, который по Вашему запросу определит рыночную стоимость Вашей квартиры, или риелтора, который хорошо ориентируется в текущих ценах на недвижимость и сможет после анализа цен на аналогичные квартиры в Вашем районе определить оптимальную цену Вашей квартиры.

Второй вариант. Вы с дочерью можете договориться и продать всю квартиру, а деньги, полученные от ее продажи, разделить поровну (пропорционально вашим долям) или иначе (по договоренности).

Понятие «главный (ответственный) квартиросъемщик» в действующем законодательстве заменено термином «наниматель» жилого помещения по договору социального найма.

Но поскольку вы с дочерью являетесь собственниками квартиры, то термин «квартиросъемщик» к Вашей ситуации не подходит.

Вы и Ваша дочь являетесь сособственниками квартиры и обладаете равными правами по владению и распоряжению жилым помещением.

В случае, если Ваша дочь решит продать свою долю в праве собственности на квартиру постороннему лицу, то, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, она должна будет известить Вас письменно о продаже своей доли с указанием цены и других условий продажи. По закону Вы имеете преимущественное право на выкуп доли дочери за предложенную ею цену.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?
  • Как оформить отказ супруга от совместного имущества?
  • 5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.