Можно ли принимать квартиру без госкомиссии?

Итак, в полном спокойствии, вооруженные здравым смыслом и инструментами, идем на приемку. Вы пришли днем, чтобы хорошо все рассмотреть при солнечном свете. Взяли с собой план помещения иэтот чек-лист приемки квартиры — чтобы ничего не упустить. Коротко расскажем, что в нем:

Документы

Да, опять начинаем с документов. Кроме акта приема-передачи, акта о вводе дома в эксплуатацию нужно получить и проверить кадастровый и технический паспорт, экспликацию, паспорта и гарантии на счетчики и двери.

Входная дверь

Проверяем, есть ли повреждения, глазок, легко ли закрывается дверь. Работают ли замки, ручка не болтается и не заедает, уплотнительные резинки целые? Если есть звонок — он должен работать.

Отделка, стены и полы

Нужно понимать, что застройщики сдают квартиры в разном состоянии. Если отделка черновая, то это — голые стены. Тут проверять, кроме ровности, отсутствия трещин и пятен влаги на стенах и полу, нечего.

Так что достаем уровень и отвес. На стенах не должно быть неровностей больше 5 мм, отклонение стены по вертикали не должно превышать 15 мм. Отклонение плит пола и потолка — не больше 20 мм.

Отклонения проёмов дверей — 10 мм.

Можно ли принимать квартиру без госкомиссии?

Редко бывает предчистовая отделка: стяжка пола, оштукатуривание стен и перегородок, обустройство откосов окон и входной двери. Также при такой отделке делают разводку электричества с розетками и выводами освещения. Качество этих работ нужно проверить. К инструментам добавляем тестер и лампочку.

При чистовой отделке квартира практически готова к заселению. Здесь нужно проверить, как уложен линолеум, плитка или ламинат. Ровно ли оклеены обои, целы ли двери. Как работают замки и ручки: должны плавно, без заеданий.

Сантехника и смесители в отличном состоянии: без пятен и сколов, все соединения герметичны, без подтеков. Загляните под ванну, убедитесь, что она заземлена — специальный провод прикреплен к корпусу. Все краны работают.

Окна

Самая распространенная проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Их отмечайте смываемым маркером.

Все механизмы должны работать без заеданий, створки не задевают раму, все уплотнительные резинки по периметру окон целые, без разрывов. Снаружи прикреплен отлив для воды.

Монтажная пена без промежутков. В идеале она защищена пароизоляционной пленкой или обработана специальным герметиком.

Проверьте не дует ли из окон — поводите вдоль стыков зажженной свечой. Или зажмите между рамой и створкой лист бумаги, закройте окно и попробуйте вытащить лист. И так в нескольких местах по периметру створки. Если лист можно вытащить — зимой в этих местах, скорее всего, будет дуть.  

Можно ли принимать квартиру без госкомиссии?

Вентиляция

Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу на выходе — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в теплое время года вентиляция может не работать — это нормально. В этом случае застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы в квартире.

Электрика

Без специальных приборов много проверить не получится. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите, а сами в это время нажмите кнопку «Тест» на корпусе временного щитка. Если «автомат» выключится — напряжение есть. Если с собой есть тестеры, можно проверить каждую розетку и вывод освещения, узнать есть ли заземление.

Водоснабжение и канализация

Проверьте есть ли вода. Запишите показания счетчиков, сверьте серийный номер с указанным в паспорте.

На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. Подтеков на соединениях труб быть не должно. На выводах канализации стоят заглушки.

Можно ли принимать квартиру без госкомиссии?

Приемка квартиры в новостройке

Данная статья будет полезна тем, кому предстоит в ближайшее время приемка квартиры или нежилого помещения в новостройке. Приемка объекта долевого строительства — важный шаг при приобретении недвижимости в новостройке.

Некоторые ошибки дольщиков при приемке могут повлечь серьезные последствия в будущем (отказ в регистрации права собственности, снижение неустойки за нарушение сроков передачи и пр.). Благодаря советам наших юристов, вы сможете избежать многих ошибок при приемке квартиры по ДДУ.

Рекомендации, данные в настоящей статье, основываются на законе и судебной практике рассмотрения подобных споров с застройщиками.

1. Как узнать о выдаче ключей в новостройке?

Сообщение о завершении строительства должно быть  направлено застройщиком заказным письмом с описью вложения и уведомлением по почтовому адресу дольщика (указывается в договоре) или вручено лично под расписку. Закон не предусматривает иные способы уведомления (смс, телефон и пр.

) и возможности изменить способ уведомления договором, однако некоторые застройщики дополнительно используют альтернативные способы уведомления (смс, звонок менеджера, новость на сайте и в социальных сетях).

Но дольщику необходимо учитывать, что установленный срок для начала приемки начинает исчисляться со дня официального уведомления заказным письмом.

Рекомендуем проверить ваш почтовый адрес в договоре, нередко за время строительства дольщик переезжает и забывает уведомить застройщика об изменении адреса.

По общему правилу дольщик обязан приступить к приемке в течение 7 рабочих дней с даты получения сообщения от застройщика. Однако иной срок может быть предусмотрен ДДУ.

3. Что делать, если срок для приемки пропущен?

Нередко бывает, что по различным обстоятельствам дольщик не получает письмо от застройщика и пропускает срок для приемки. В этом случае дольщику необходимо учитывать, что единственным негативным последствием пропуска срока для начала приемки может быть составление застройщиком одностороннего акта.

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 6 ст. 8 Закона № 214)

Такой односторонний акт означает, что застройщик исполнил свои обязательства перед дольщиком:

  • со дня составления одностороннего акта к дольщику переходит риск случайной гибели объекта долевого строительства
  • со дня составления одностороннего акта неустойка за нарушение срока передачи объекта прекращает исчисляться
  • односторонний акт является основанием для регистрации права собственности дольщика на квартиру в Росреестре (данный документ заменяет двусторонний передаточный акт)

Вместе с тем, даже при составлении застройщиком одностороннего акта дольщик вправе предъявить застройщику претензии по качеству в течение гарантийного срока. Более того, односторонний акт может быть оспорен в суде.

Односторонний акт: что нужно знать дольщику?

4. Сколько времени отводится на приемку квартиры в новостройке?

Закон не регламентирует длительность приемки квартиры в новостройке. Поэтому вы вправе осматривать квартиру столько времени, сколько вам нужно, не обращая внимания на «регламенты застройщика» и возражения менеджера.

5. Можно ли пригласить эксперта на приемку квартиры в новостройке?

Да, это ваше право. Закон никак не ограничивает дольщика в этой части. Для устранения возражений со стороны менеджера застройщика вы можете оформить доверенность на специалиста.

А нужно ли приглашать специалиста для приемки квартиры в новостройке?

6. Что делать, если при приемке обнаружены дефекты?

При строительстве многих новостроек застройщики допускают отступление от строительных норм. Большое количество дефектов дольщики обнаруживают в квартирах с отделкой от застройщика.

При обнаружении строительных недостатков вы вправе требовать от застройщика составления акта осмотра (дефектовочного акта). Если застройщик отказывается подписывать такой акт, то в день приемки отправьте претензию застройщику. В претензии изложите выявленные вами замечания и требование устранить данные замечания.

7. Как правильно зафиксировать недостатки и предъявить претензии застройщику по качеству?

Выявленные дефекты фиксируются в акте осмотра. Форма акта свободная, однако такой документ должен содержать:

  • реквизиты и подписи сторон
  • реквизиты договора участия в долевом строительстве
  • характеристики объекта долевого строительства
  • четкие и понятные описания выявленных дефектов

Если застройщик отказывается подписывать такой акт, то в день приемки отправьте претензию застройщику. В претензии изложите выявленные вами замечания и требование устранить данные замечания.

Акт осмотра должен быть подписан уполномоченным лицом со стороны застройщика. Уполномоченное лицо — это лицо, которое имеет доверенность на подписание такого документа или хотя бы печать организации.

Если сотрудник застройщика не имеет доверенности или отказывается вам предоставить ее копию, то также перестрахуйтесь и отправьте ваши замечания письмом (нередко юристы застройщиков в суде утверждают, что «Иванов», подписавший акт, никакого отношения к застройщику не имеет).

8. В какой срок застройщик должен устранить обнаруженные строительные недостатки?

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства.

Как правило, срок устранения недостатков устанавливается договором участия в долевом строительстве. При этом необходимо учитывать положения ст.

20 Закона о защите прав потребителя, устанавливающей, что срок устранения недостатков товара не может превышать 45 дней.

9. Что делать, если застройщик не устранил дефекты, указанные в акте осмотра?

При обнаружении строительных дефектов дольщик вправе потребовать от застройщика:

  • безвозмездного устранения недостатков застройщиком
  • возмещения своих расходов на устранения недостатков
  • уменьшения цены ДДУ

Если выявленный недостаток является существенным, то дольщик вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве.

Читайте также:  Сосед учредил себе участок и перегородил мне проезд

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ)

Таким образом, если застройщик не устранил выявленные дефекты, вы можете отказаться от повторной приемки и предъявить одно из указанных требований.

 Вместе с тем, обращаем ваше внимание, что при отсутствии существенных недостатков, препятствующих приемке объекта недвижимости, объект стоит принять, а разбираться со строительными недостатками в течение гарантийного срока.

На это обращают внимание суды: чтобы не принять объект ДДУ, основания должны быть вескими (например, в квартире невозможно жить). Для иных недостатков существует гарантийный срок.

При неисполнении застройщиком требований дольщика в добровольном порядке дольщик вправе обратиться в суд.

Как заставить застройщика устранить недостатки или выплатить денежную компенсацию?

10. Как правильно подписывать передаточный акт с застройщиком?

При подписании передаточного акта (данный документ подписывается, если вы согласны принять объект долевого строительства) помните важные правила:

  • не подписывайте акт без даты
  • не подписывайте акт без подписи со стороны застройщика (особенно если акт напечатан с одной стороны на 2 листах, в этом случае вам может вернуться акт уже с иной датой). Поэтому рекомендуем подписывать акт при наличии подписи застройщика (сразу забирать свой экземпляр) или требовать печати акта на одном листе с двух сторон с датой.
  • получите от застройщика 2 экземпляра подписанных актов, они вам потребуются для регистрации права собственности
  • если акт со стороны застройщика подписан представителем по доверенности, получите от застройщика заверенную копию доверенности, это также поможет избежать отказа Росреестра в ряде случаев.

Практически во всех передаточных актах есть положение об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Однако формулировки везде разные. Если в акте указано: “Участник не имеет финансовых и иных претензий к застройщику”, всё хорошо, можно подписывать. Подобная формулировка не несет в себе никаких рисков, и неустойку взыскать можно.

Более того, мы не рекомендуем дольщикам в этом случае отказываться от подписания акта (суд может признать вас “уклонистом” со всеми вытекающими из этого негативными последствиями) или вычеркивать эту фраз, писать замечания в акте (Росреестр может отказать в регистрации права собственности по такому акту и придется просить застройщика подписать новый акт или признавать право собственности в суде). Однако застройщики бывают хитрее. Они могут предусмотреть соглашение об отступном в самом акте (например, 30 % вместо 100 % неустойки). В случае таких сомнительных формулировок в акте мы не рекомендуем подписывать акт, не проконсультировавшись с юристом относительно последствий.

11. Что делать, если площадь квартиры в новостройке изменилась?

По данному вопросу мы написали подробную статью (читайте по ссылке).

12. До какого момента исчисляется неустойка за просрочку: до дня получения уведомления от застройщика о выдаче ключей или подписания акта?

Неустойка за просрочку передачи объекта долевого строительства исчисляется до дня исполнения застройщиком обязательств по передаче (включительно).

Застройщик считается исполнившим обязательство по передаче объекта, если между дольщиком и застройщиком подписан передаточный акт (а в установленных случаях — со дня составления одностороннего акта).

Поэтому с точки зрения взыскания неустойки, дата получения дольщиком сообщения о выдаче не имеет правового значения, однако она может быть важна при оспаривании одностороннего акта.

13. Уже после приемки квартиры в новостройке обнаружены дефекты: могу ли я предъявить застройщику требование об устранении?

Да, можете в течение гарантийного срока.

В случае, если квартира была приобретена по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то общий гарантийный срок согласно 214-ФЗ составляет 5 лет с даты подписания передаточного акта (в ДДУ гарантийный срок может быть только увеличен).

На технологическое и инженерное оборудование действует сокращенный гарантийный срок — 3 года со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (данный срок также может быть увеличен в ДДУ). 

Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что на отделочные работы, проводимые застройщиком, Закон № 214-ФЗ, исходя из сложившейся судебной практики, не распространяется.

В этой части отношения застройщика и дольщика регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей.

Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен, то составляет 2 года.

Также, если квартира была приобретена у продавца по другому типу договора (например, купли-продажи), то гарантийный срок может быть установлен самим договором или же составляет 2 года.

14. Если я не хочу ждать устранения дефектов застройщиком, могу ли я устранить их самостоятельно и потребовать от застройщика компенсации расходов?

Как мы отмечали ранее, при обнаружении строительных дефектов дольщик вправе потребовать от застройщика (по своему выбору):

  • безвозмездного устранения недостатков застройщиком
  • возмещения своих расходов на устранения недостатков
  • уменьшения цены ДДУ

Второе требование как раз предполагает то, что дольщик не дожидается устранения дефектов со стороны застройщика, привлекает подрядчика для их устранения и возмещает свои расходы. Однако предъявление такого требования имеет большое количество нюансов. В частности дольщику необходимо доказать причинно-следственную связь между дефектами и произведенными расходами, что на практике вызывает множество трудностей. Поэтому лучшим способом защиты в этом случае является 3 вид требования  — уменьшение цены ДДУ на основании заключения эксперта, установившего наличие недостатков и стоимость их устранения. При этом не рекомендуется устранять дефекты своими силами до вынесения решения суда, так как судом может быть назначена судебная экспертиза.

Исходя из сложившейся судебной практики, дольщик вправе не принимать квартиру только при наличии существенных дефектов самой квартиры. Наличие претензии по качеству общедомового имущества не является основанием для отказа от приемки и будет рассмотрено судом  как уклонение от приемки.

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием неустойки или компенсации строительных недостатков с застройщика? Закажите комплексные услуги юриста и строительного эксперта с оплатой по результату.

Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты.

Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

При заказе наших услуг по взысканию с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта или компенсации строительных недостатков юрист бесплатно проконсультирует вас при приемке объекта долевого строительства и поможет составить необходимые документы.

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

R.Babakin/Fotolia

Шаг 1. Ждите приглашения

Срок завершения строительства прописывается в договоре долевого участия.

Если застройщик не укладывается в этот срок, то не позднее чем за два месяца до истечения указанного времени он обязан направить вам соответствующую информацию и предложение изменить договор.

Сроки ввода в эксплуатацию и передача ключей – понятия разные, поэтому рассчитывайте, что заселитесь на следующий день после того, как дом примет госкомиссия.

Период, за который застройщик должен передать ключи дольщикам, также прописывается в договоре, и у разных компаний он может отличаться, но в среднем составляет около полугода с момента получения РВЭ.

Вполне возможно, что застройщик не станет так растягивать процесс, но он оставит комфортный запас на доработки. Дольщики получают уведомление о завершении строительства заказным письмом за месяц до передачи ключей или ранее.

На практике застройщики также звонят покупателям или отправляют смс.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Шаг 2. Соберите инструменты

К передаче квартиры стоит подготовиться. Если есть возможность, договаривайтесь о встрече с представителями застройщика днем: так будет легче оценить состояние квартиры. Также имеет смысл взять с собой фонарик, чтобы увидеть все темные углы.

Помимо фонарика возьмите с собой:

  • блокнот, ручку и мел (Они потребуются, чтобы записывать увиденные недочеты, которые потом следует внести в специальный акт. Бумага пригодится и чтобы проверить, работает ли вентиляция. Мелом можно будет обвести недочеты на полу или стенах);
  • лампочку и дешевый электроприбор – например, небольшой фен или электробритву (С помощью лампочки проверьте работу всех цоколей, с помощью фена или бритвы – исправность розеток. Не стоит подключать к розеткам свой дорогой телефон: если с ними что-то не так, пережить потерю фена легче);
  • лазерный дальномер, уровень, правило или их заменители – рулетку и отвес из нитки и болтика (С помощью дальномера измерьте площадь комнат, а с помощью уровня и строительного правила определите, ровные ли стены. Это покажется странным, но на осмотр квартиры женщинам лучше прийти на каблуках, а мужчинам – в классических туфлях: так будет проще выявить пустоты в полу. Ну или можно взять с собой еще и молоток).
Читайте также:  Приватизация комнаты в общежитии: общежитие намереваются передать городу

Шаг 3. Познакомьтесь с соседями и скооперируйтесь

SolisImages/Fotolia

Перед осмотром квартиры познакомьтесь с будущими соседями, хотя бы заочно. Как правило, в социальных сетях создаются группы дольщиков компании или конкретного жилого комплекса, где можно почитать о недочетах и недоделках, которые успели выявиться в этой или предыдущих очередях.

Чаще всего слабые места повторяются в рамках одной очереди, и можно заранее выяснить, где именно их искать.

Кроме того, если недоделки существенные, что-то не так в местах общего пользования или с лифтами, можно скооперироваться с соседями и добиться решения проблемы сообща, составив коллективную претензию.

Если есть сомнения в собственных силах, обратитесь в специальные службы, которые занимаются содействием в приемке квартир. Они помогут как с документальной стороной вопроса, так и с технической: принесут необходимые инструменты и исследуют квартиру.

За дополнительную плату некоторые привезут и газоанализатор, тепловизор, индикатор радиоактивности и проведут более полное обследование квартиры.

Часто такие фирмы могут порекомендовать соседи: возможно, получится нанять специалистов, которые уже работали в конкретном жилом комплексе и знают его типичные проблемы.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

5 правил, как принять квартиру в новостройке

Шаг 4. Проверьте документы

Приемки квартиры начинается c того, что вы сверяете документы в офисе застройщика. Вы приходите со своим паспортом и оригиналом договора. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать одновременно, они могут оформить нотариальную доверенность на одного представителя.

Зачастую застройщики просят здесь же, на месте, подписать акт приема-передачи, а уже затем отправиться на осмотр, якобы для экономии времени. Ни в коем случае не соглашайтесь на это, иначе вы можете остаться один на один со всеми недоделками.

Проверьте, получил ли застройщик разрешение на ввод в эксплуатацию и присвоили ли дому почтовый адрес.

Вам еще раз укажут на сроки ввода в эксплуатацию, передачи квартиры от застройщика дольщику и период, за который дольщик обязан принять квартиру.

Как застройщик несет обязательства по передаче квартиры, так и дольщик обязан ее принять при отсутствии существенных недочетов. Если застройщик сорвал сроки, добивайтесь выплаты неустойки. На претензию вам обязаны ответить в течение десяти дней.

Не исключено, что вам предложат подписать соглашение о досудебном урегулировании спора, где будет указана сумма компенсации и срок выплат.

Шаг 5. Осмотрите дом

photo 5000/Fotolia

Осмотр начинается с мест общего пользования. Подъезд относится к совместному имуществу, и, если в нем есть недочеты, их можно смело записывать и добиться устранения.

Кроме того, если застройщик позволил себе оставить трещины на стенах в подъезде, отколотую плитку, сломанную дверь или другие недоработки, вероятно, недоделки будут и в самой квартире. Осмотрите входные двери, качество штукатурки и краски, убедитесь в исправности лифтов.

Дом должен сдаваться с работающим лифтом, хотя бы одним на подъезд. Правда, какой именно лифт должен работать – грузовой или пассажирский, – не уточняется.

Если квартира находится на первом этаже, договоритесь о том, чтобы представители застройщика показали подвал. Проверьте, не текут ли трубы, все ли сухо, нет ли посторонних запахов. Если квартира находится на последнем этаже, осмотрите технический этаж и убедитесь в исправности крыши.

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Шаг 6. Внимательно осмотрите квартиру

Тщательно осмотрите саму квартиру. В ДДУ, как правило, есть глава, описывающая характеристики объекта: здесь указываются работы, которые должен был произвести застройщик (для некоторых видов – с материалами). Если чего-то по факту нет, зафиксируйте это.

Вот что нужно обязательно проверить при приемке квартиры.

  1. Показания счетчиков – на лестничной клетке и внутриквартирных. Все показания лучше записать или сфотографировать. Также необходимо зафиксировать номера счетчиков, чтобы сверить их с указанными в паспортах на эти приборы.
  2. Двери. Правильно вмонтированная дверь свободно открывается и закрывается, при этом плотно прилегает к проему. Во входной двери обязательно должен быть установлен замок.
  3. Полы. Стяжка должна быть горизонтальной, это проверяется уровнем. В полу не допускается наличие воздушных пузырей: для этого как раз понадобятся каблуки или молоток – простучите каждый метр напольного покрытия и сравните звук. Если обнаружатся пустоты или расслоения, их обведите их мелом.
  4. Стены. Проверьте отклонение от вертикали (для этого пригодится груз на нитке) и неровности (здесь необходимо правило). Местные неровности могут составлять не более 5 мм. Также проверьте, соответствует ли размещения стен плану квартиры. Измерьте длину стен, высчитайте площадь и также сравните ее с планом: может оказаться, что площадь квартиры по договору и итоговая разнятся.
  5. Потолки. При осмотре необходимо исключить трещины, пустоты и явные перепады на стыках. Высота потолков должна соответствовать заявленной. Если дом кирпичный или панельный, потолок будет состоять из плит, между которыми недопустимы перепады по высоте. Впрочем, если планируется установить натяжной потолок, а перепады незначительные, на этот недочет можно закрыть глаза, главное, чтобы стыки были заделаны.
  6. Окна в комнатах и на лоджиях. Убедитесь в целостности стеклопакетов и элементов окна: на стекле недопустимы трещины, стеклопакет должен плотно прилегать к раме, ручки – установлены, все элементы – надежно закреплены. Проверьте, насколько легко и плотно закрываются и открываются створки, хорошо ли запенены все зазоры. Убедитесь в том, что на лоджии установлен козырек, а влага с улицы не попадает внутрь.
  7. Электрика. Убедитесь в том, что есть все необходимые провода для подключения выключателей, розеток и дверного звонка. Если эти приборы уже установлены, тоже проверьте их работу. Для этого пригодятся электроприбор или отвертка-тестер. Вкрутите лампочку во все цоколи (иногда застройщики вкручивают в цоколи лампочки самостоятельно).
  8. Канализация, вентиляция и отопление. Недопустимы лужи и подтеки возле стояков, все запорные краны должны плотно закрываться. В туалете и ванной комнате устанавливаются тройники, объединяющие сливные трубы от ванны, раковины и унитаза. Проверьте, надежно ли закреплены радиаторы отопления, хорошо ли затянуты все болты. Работа вентиляционной системы проверяется с помощью листа бумаги. Поднесите его к вентиляционному отверстию: если бумага прилипает, значит, с вытяжкой все в порядке.
  9. Отделка. Если квартира сдается с чистовой отделкой, убедитесь, что застройщик выполнил свои обещания по количеству и качеству работ, использовал те материалы, которые собирался, а не постелил вместо ламината линолеум. Если в квартире установлена мебель, оцените качество отделки и за ней. Проверьте, насколько ровные покрытия, удостоверьтесь, что нет никаких дефектов, плинтус не отрывается, в плитке нет трещин и сколов.

asierromero/Fotolia

Шаг 7. Подпишите акт приема-передачи или оформите дефектный акт

Все выявленные недочеты и недоработки вносятся в специальный дефектный акт – согласованный девелопером и покупателями список замечаний.

В нем указываются адрес дома и номер квартиры, реквизиты компании, ее название, имя директора, юридический адрес.

Уполномоченный представитель застройщика должен подписать этот акт, тем самым подтверждая свое согласие с имеющимися претензиями. Один экземпляр документа остается у компании, второй – у дольщика.

После устранения недочетов девелопер снова приглашает дольщика, чтобы продемонстрировать проделанную работу. Если новых претензий нет, подписывается акт приема-передачи. Если изъяны все-таки остались, не подписывайте этот документ до устранения всех недочетов.

К значительным недочетам относятся все те проблемы, которые не позволяют проживать в квартире: дыры в стенах и окнах, сломанная входная дверь, проблемы с канализацией.

С несущественными недостатками, которые носят косметический характер, принять квартиру можно, но только если составить при этом дефектный акт.

Если существенных претензий нет, но дольщик отказывается подписать необходимые документы, застройщик может передать ему квартиру в одностороннем порядке через некоторое время, однако лучше до этого не доводить. Опирайтесь на здравый смысл, и если недочет действительно существенный, укажите на это в дефектном акте как на причину, почему вы отказываетесь подписать акт приема-передачи.

  • «Метриум Групп»
  • Не пропустите:
  • Как принять квартиру в новостройке?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Опасно ли покупать новостройку, если застройщик – ООО, а продавец – ИП?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Получение документов от застройщика

Если вы получаете ключи после изменений в заключении ДДУ

Летом 2018 года начался переходный период в продаже новостроек и переход на новую схему финансирования жилья. До этого момента большая часть сделок заключалась по договорам долевого участия (ДДУ).

Читайте также:  Должна ли я выплатить долг, если меня не уведомили, что на данной жил площади я теперь прописана одна?

Если очень просто: застройщик «брал» деньги у покупателей недвижимости, чтобы построить на них дом.

Но не всегда получалось собрать нужную сумму на строительство дома или средства расходовались неэффективно, строительство затягивалось или вообще прекращалось. Люди оставались и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого избежать, с 1 июля 2019 года правила оплаты по ДДУ будут изменены. Требования к застройщикам станут строже, а деньги, заплаченные за квартиру, будут замораживаться на специальных эскроу-счетах — получить их застройщик сможет только после того, как передаст квартиру покупателю. А строить жильё застройщик будет на кредитные средства, полученные от банков.

Во время переходного периода (до 1 июля 2019 года) ДДУ могут продолжать заключаться и по старым правилам, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Но по новым условиям застройщикам выгоднее уже сейчас искать другие способы привлечения денег в строительство.

Однако ДДУ по старой схеме будут «циркулировать» на рынке ещё несколько лет — пока все заключённые договоры не будут исполнены. Если вы заключали именно такой договор до 1 июля 2019 года, то он будет действителен и получать квартиру вы будете по нему. Изменения закона не коснулись порядка передачи квартиры, и вряд ли стоит ждать здесь значительных перемен.

Извещение об окончании строительства

За 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен сообщить вам о том, что строительство закончено и он готов отдать вам ключи. Он может послать вам заказное письмо по почте (с описью вложений и уведомлением о вручении) или вручить такое письмо вам лично под расписку. Смс и телефонные звонки не считаются уведомлением и могут быть только «бонусом» от застройщика.

После получения извещения в течение 7 рабочих дней вы должны встретиться с застройщиком для передачи квартиры. В вашем договоре может быть указан другой срок — проверьте это, когда получите уведомление.

Если вы по каким-то причинам не сможете принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи квартиры. В этом случае вы уже не сможете предъявить претензии к качеству и характеристикам квартиры, так как она будет считаться принятой.

Ближе к дате сдачи дома убедитесь, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы он смог прислать письмо. Если вы не заберёте письмо на почте по старому адресу, квартиру могут «принять» в одностороннем порядке.

Этапы передачи квартиры

Первый этап — встреча с застройщиком в офисе, где проверяются документы. На встречу нужно взять паспорт и оригинал договора. В офисе запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного от городских властей.

В разрешении на ввод внимательно проверяйте адрес участка и характеристики дома. Они должны совпадать с тем, что написано в проектной декларации.

Второй этап — встреча с застройщиком в готовой новостройке и осмотр квартиры, после которого подписывается акт приёма-передачи.

Подписывайте акт только после того, как внимательно проверили состояние квартиры, а не до осмотра, как это иногда предлагают делать застройщики.

Даже если застройщик говорит, что «это формальность», на самом деле это не так: подписывая акт вслепую, вы рискуете получить недоделанную квартиру и не сможете предъявить претензии.

  • Что проверять
  • Радость от предстоящего получения ключей от квартиры, которую вы, возможно, ждали не один год, не должна помешать вам придирчиво осмотреть недвижимость.
  • Планировка и площадь

Планировка квартиры должна соответствовать проекту, который был представлен застройщиком при подписании ДДУ. И расхождения здесь встречаются очень редко.

Сложнее обстоят дела с площадью квартиры. Данные о фактической площади квартиры предоставляет организация, проводящая техническую инвентаризацию.

Называться она может по-разному: например, в Москве это БТИ (Бюро технической инвентаризации), а в Петербурге — ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро).

Это государственное учреждение, которое ведёт технический учёт и инвентаризацию всех объектов недвижимости, расположенных в том или ином районе.

Застройщик сам вызывает специалистов БТИ для обмеров и после этого получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Вам нужно проверить, совпадает ли площадь в выданных БТИ документах с той, что прописана в вашем договоре.

Строителям достаточно немного ошибиться в установке одной стены, чтобы площадь квартиры отличалась от заявленной проектной площади по договору. Если площадь квартиры оказалась больше, возможно, придётся доплатить застройщику. Если меньше — можно требовать разницу в цене за недостающие квадратные метры.

Размер и порядок компенсации при несовпадении площадей обычно прописаны в договоре, поэтому так важно на этапе подписания обращать внимание на пункты, касающиеся готовой квартиры.

По закону, если расхождение составляет больше 5%, вы можете отказаться от доплаты свыше 5% и даже расторгнуть договор долевого участия через суд. То есть застройщик, построивший квартиру на 8% больше согласованной площади, может потребовать от вас доплаты только в пределах 5%.

В договоре обычно прописан и диапазон допустимых отклонений, в пределах которого никто никому не доплачивает. Обычно это 0,1–1 кв. м. А вот за большее расхождение одной из сторон придется заплатить: либо застройщик возвращает деньги дольщику, либо дольщик должен доплатить застройщику.

Недочёты квартиры и подъезда

Ознакомившись с планировкой и определившись с площадью, проводим осмотр квартиры и ищем недочёты. Всё, что есть в квартире, должно совпадать с пунктами договора «Характеристики объекта». Проверьте, что стены и полы сухие и ровные, на них нет трещин, все коммуникации работают, ничего не болтается, двери и окна закрываются плотно.

Самостоятельно исправлять такие ошибки весьма накладно. Поэтому если вы обнаружите существенные недостатки квартиры, обязательно вносите их в смотровой лист для устранения силами застройщика.

Не забывайте, что вместе с квартирой вы получаете и долю в собственности на общедомовое имущество: внимательно проверяйте состояние не только квартиры, но и лифта, лестничных площадок, общих инженерных систем. Их недостатки тоже нужно обсуждать и требовать их устранения.

Если вы не уверены в своих знаниях инженерных систем и не представляете, как проверить качество дверей и окон, возьмите на приёмку специалиста.

Он точно знает, что смотреть и какие документы дополнительно запросить у застройщика. Это, к примеру, может быть схема разводки системы отопления или информация о скрытой электропроводке.

Таких специалистов можно найти в интернете по запросу «профессиональная приёмка квартир».

Акт приёма-передачи квартиры — самый важный документ

Акт приёма-передачи квартиры — это официальный документ, который закрывает обязательства застройщика перед вами. Акт имеет юридическую силу, но составляется в простой письменной форме. 

Для застройщика подписанный вами акт приёма-передачи квартиры — подтверждение того, что он выполнил все свои обязательства по договору. После подписания акта застройщик перестаёт платить коммунальные платежи за квартиру, и ответственность за квартиру и расходы на неё переходят к вам.

Для вас акт приёма-передачи — документ, помогающий отстаивать свои права, если у квартиры есть недочёты. Принципиальные характеристики квартиры — это планировка и площадь. За ними идёт качество черновых работ, инженерных коммуникаций и отделки, если она предусматривалась договором.

Не подписывайте акт, если обнаружили в квартире серьёзные недостатки и у вас есть сомнения в том, что застройщик их исправит. Пока акт не подписан — договор со стороны застройщика не считается исполненным. По закону он обязан устранить недостатки, если они зафиксированы, даже после подписания акта приёма-передачи, но после приёмки квартиры это обычно делается не так «охотно». 

За то время, пока застройщик исправляет недочёты, он, скорее всего, нарушит срок передачи квартиры, указанный в договоре. Вы можете потребовать с него неустойку за просрочку.

Если квартира куплена по ДДУ, то по закону на неё распространяется гарантия от застройщика: не менее 5 лет — на дом и не менее 3 лет — на инженерное оборудование.

В течение этого времени можно предъявлять к застройщику претензии по недочётам и дефектам, которые проявились в процессе эксплуатации, и требовать их устранения за его счёт. Гарантия начинает действовать с момента передачи квартиры по акту.

Это ещё одна причина не торопиться с подписанием акта приёма-передачи.

Смотровой лист

Недочёты, обнаруженные при осмотре квартиры и дома, записывают в смотровой лист (дефектный акт, ведомость или лист осмотра) — список замечаний к качеству квартиры, который прикладывают к акту приёма-передачи. Если недостатков немного, их можно перечислить прямо в акте приёма-передачи.

Смотровой лист составляют в произвольной форме в двух экземплярах. В него вписывают информацию о данных дольщика и застройщика, дату и место подписания, подписи и расшифровки. Основная информация в смотровом листе — подробное описание квартиры и недочётов, а также сроки их устранения.

Со стороны застройщика смотровой лист подписывает его представитель на основании доверенности — попросите показать её вам. Проверьте срок действия доверенности, а в полномочиях сотрудника — право подписывать смотровые листы.

Если обнаруженные недостатки несущественны, не мешают заехать и жить в квартире, то одновременно с подписанием списка недочётов можно подписать акт приёма-передачи квартиры и получить ключи. Это не освобождает застройщика от обязанности исправить все найденные вами недостатки квартиры.

Устранение недочётов

Обнаружив недочёты, вы можете на свой выбор потребовать от застройщика:

  •  устранить недостатки в «разумный» срок (в законе используется именно эта формулировка, но не уточняется, какой срок и для кого считать разумным);
  •  компенсировать расходы на устранение недостатков;
  •  снизить стоимость квартиры.

Недостатки устраняет застройщик или его подрядчики, которые строили дом. Срок может растянуться от трёх недель до трёх месяцев. А вот компенсировать расходы или снизить стоимость квартиры застройщик вряд ли согласится без суда. Обычно застройщик соглашается исправить недостатки сам, потому что это обходится ему дешевле.

Если акт приёма-передачи подписан и ключи получены, застройщик должен согласовать с вами время для устранения недочётов. Ведь ключи только у вас. Если застройщик будет просить отдать ему ключи — лучше не соглашаться и понаблюдать за исправлением ошибок самостоятельно.

Если акт приёма-передачи не подписан, а ключи не получены, застройщик сам договаривается с подрядчиками, они устраняют недочёты и зовут вас на вторую приёмку квартиры.

Ключи от квартиры

После ввода в эксплуатацию застройщик должен поставить дом на кадастровый учёт. Вам же, после получения ключей, нужно ещё зарегистрировать право собственности в МФЦ или Регпалате.

Для этого оплатите госпошлину и соберите пакет документов: ДДУ, паспорт, акт приёма-передачи, свидетельство о браке (если квартира приобреталась в браке), технический паспорт квартиры, а если вы брали ипотеку, то потребуется ещё закладная из банка.

После регистрации права собственности вы де-юре становитесь полноправным владельцем жилья. Поздравляем!

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.